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基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究.doc

基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究

峩要沵做峩生活中旳主角
2017-10-11 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究doc》,可适用于综合领域

基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究毕业论文毕业论文基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究论文题目:学生姓名:学生学号:专业班级:金融班学院名称:金融与统计学院指导老师:学院院长:年月日I毕业论文大学毕业论文原创性声明本人郑重声明:所呈交的论文是本人在老师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。学生签名:日期:年月日毕业论文版权使用授权书本毕业论文作者完全了解学校有关保留、使用论文的规定同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版允许论文被查阅和借阅。本人授权大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本论文。本论文属于、保密在年解密后适用本授权书。、不保密(请在以上相应方框内打“”)学生签名:日期:年月日指导教师签名:日期:年月日I大学毕业论文基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究摘要随着我国国民经济的快速发展与国民收入水平的快速升高城市化进程的推进对房地产的需求激增促进了中国房地产业近年来飞速发展强劲拉动GDP增长成为国民经济的支柱产业之一。房地产业是典型的资金密集型行业其发展依赖于银行信贷支持使商业银行的经营风险极度集中。本文通过综合分析表明商业银行参与房地产开发建设销售的全过程主要发放土地储备贷款、房地产开发贷款及个人住房贷款有产业链传导和由消费路径、投资路径组成的房价传导两种传导机制房地产景气指数与房地产信贷风险呈负相关关系基于国房景气指数分析房地产经济运行状况并进行预测分析提议我国商业银行要健全以房地产景气指数为依据的房地产贷款风险预警体系强化贷前贷后对开发商、抵押物、个人住房贷款的借款人的风险控制管理完善贷后风险补偿措施合理扩展房地产信贷规模有效的防范控制商业银行房地产贷款风险。关键词:房地产景气指数房地产信贷风险房贷风险控制II毕业论文BasedontherealestateboomindexofChina'srealestateloanriskcontrolstudyAbstractAlongwiththerapiddevelopmentofChina'snationaleconomyandnationalincomelevelincreasesrapidly,urbanizationadvancement,therealestatesurgeindemandfortherapiddevelopmentofChina'srealestateindustryinrecentyears,strongGDPgrowthindriving,becomesthebackboneofthenationaleconomyindustriesTherealestateindustryisthecapitalofintensiveitsdevelopmentreliesonbankcreditsupporttocommercialbankstospreadthebusinessriskofextremeThroughcomprehensiveanalysis,showthatthecommercialbanksinvolvedinrealestatedevelopmentbuildingsellingtheentireprocess,mainlythedistributionoflandreserveloans,realestatedevelopmentloansandindividualhousingloansachainconductionandbytheconsumptionpath,theinvestmentcomponentofthepricepathconductionoftwoconductionmechanismsrealestateandrealestateclimateindexshowedapositivecorrelationbetweencreditriskbasedNationalRealEstateIndexofrealestateeconomicsituationandforecastinganalysis,proposedtoimproveChina'scommercialbankstotherealestateclimateindexwasbasedonroomrealestateloanriskearlywarningsystem,strengtheningthecreditbeforethecreditafterthedeveloper,collateral,individualhousingloanborrowersoftheriskcontrolmanagement,improvecreditriskcompensationmeasuresafterthereasonableexpansionofthescaleofrealestatecredit,effectivepreventionandcontrolofcommercialbanksinroomrealestateloanriskKeywords:RealestateclimateindexRealestatecreditRealestatecreditriskIII大学毕业论文目录毕业论文原创性声明和毕业论文版权使用授权书I摘要IIAbstractIII目录IV插图索引V附表索引VI一、绪论(一)研究背景与目的(二)国内外研究现状(三)论文结构及研究方法二、房地产景气指数与银行房地产贷款风险的关系(一)房地产景气指数的涵义(二)银行房地产贷款风险的形成与传导机制(三)景气指数与房贷风险的相关性分析三、房地产经济现状与贷款风险计量(一)房地产经济现状分析(二)房地产贷款风险计量四、房地产贷款风险控制对策建议(一)健全房地产贷款风险预警体系(二)严格房地产贷款审批制度(三)强化房地产贷款检查(四)完善房地产贷款风险补偿措施结论参考文献致谢附录IV毕业论文插图索引图商业银行房地信贷资金的传导机制图房价变动引起的房贷风险传导图沿产业链传导的房贷风险图国房景气指数与房地产贷款额图房地产景气指数图房地产投资总额及增速图房屋施工面积及增速图房地产行业土地开发面积及增速图房地产开发资金来源金额及增速图商品房销售面积及增速V大学毕业论文附表索引表房地产景气指数与贷款规模的一元线性回归表房地产不良贷款规模与国房景气指数的ADF分析结果表残差序列平稳性分析结果表变量的因果关系检验结果VI基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究一、绪论(一)研究背景与目的随着我国国民经济的快速发展与国民收入水平的快速升高城市化进程的推进高校学生的扩招人民思维模式、生活观念的提升对房地产的需求激增促进了中国房地产业近年来飞速发展同时在我国住房制度的改革和扩大内需的政策引导下房地产投资迅猛增长强劲拉动GDP增长成为国民经济的支柱产业之一为全球经济不景气下中国经济的逆风向增长做出了巨大贡献。商业银行在房地产的整个开发过程中充当着纽带与桥梁的重要角色一般以,的比重提供房地产开发流动资金贷款、开发项目贷款和住房消费贷款等但是在信贷业务迅速扩张的同时房地产投资增长过快、房价上涨过快、房地产项目区域结构与产品结构不合理、房屋空置量较大、市场投机活动涌现等使得商业银行的经营风险也极度扩散如房地产发展资金过度依赖于商业银行、房价控制不当形成的房地产泡沫、预警系统不健全不能及时预测风险、信贷门槛放低、贷后检查不严格不连续等等我国房地产的兴衰对金融稳定乃至国民经济的稳定发展意义重大从目前的市场形势看房地产业的热潮丝毫没有减退的迹象开发投资仍保持快速的增长势头住房价格也不断上涨房价收入比、房价租金比等指标屡屡超过国际警戒线因而通过历年来房地产景气指数的变化分析房地产景气指数与房地产贷款风险的相关性研究出如何防范商业银行房地产贷款风险是具有较强的现实意义。本文的研究目的就在于分析房地产贷款风险的形成机制与传导机制通过历年来房地产景气指数的变化分析房地产景气指数与房地产贷款风险的相关性分析房地产经济现状并进行预测总结出商业银行在此过程中已经或者可能面临的风险并相应提出对策建议。(二)国内外研究现状国外研究现状RobertJ(shiller()认为全球有一个普遍现象凡具有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免一个必然规律房地产市场长期低迷或长期高涨都会产生泡沫而资金都依赖于银行的房地产市场风险会直接转嫁于银行。Davis()利用个国家的跨国数据对银行贷款和房地产价格之间的关系进行了实证分析结论是房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张。GerlachandPeng()利用香港年季度至年季度的季度数据实证分析了银大学毕业论文行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系结论是房地产价格的波动影响银行的信贷扩张而银行的贷款却不影响房地产价格。国内研究现状张青庚()建议商业银行在建立风险预警体系、跨区域风险控制互动体系、借款人信用风险全程控制体系、完善贷款责任人制度、贷款风险转移及退出机制等方面落实有效措施实现对房地产贷款风险的有效管理。王福林()认为可以逐步建立并完善个人信用征信评级机制规范市场信息传递机制建立个人住房贷款双层担保体系缓解银行压力易宪容()认为中国目前存在房地产泡沫并指出我国房地产市场是完全建立在银行信贷的基础上商业银行在中起到推波助澜的作用任环节出问题银行是最大受害者。董少广()用相关分析、回归分析、方差分析和周期分析等方法来对我国房地产业发展、房地产价格与银行信贷之间的相关关系进行实证分析为防止房地产金融风险的发生提供理论和数据上的参考。国务院为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力颁布了共四十三条指引明确商业银行房地产贷款风险控制管理一些可以采取的措施。柴思楠()于房地产和信贷市场的均衡模型对房地产信贷规模和房地产价格进行格兰杰因果的实证检验得出长短期内房地产信贷规模与房地产价格的均衡关系及不同的因果关系并据此提出利用信贷手段有效调控房地产价格的政策和建议。梁运斌()研究了我国房地产业景气指标设置与预警预报系统建设基本构想提出选取有效指标建立景气分析系统、预警信号系统、行业监测系统和景气调查系统构成的房地产业预警预报系统有效分析并预测房地产业的经济运行状态。江南春()主要分析了房地产开发贷款存在的市场风险、政策性风险、项目财务风险并从加强风险预防管理、风险控制管理、风险预警管理、风险补偿管理及风险创新管理五方面提出具体的对策。董英兰、王效俐()从风险传导角度出发研究了房地产贷款风险控制新思路。从上述研究文献可以看到国外银行界对房地产贷款风险研究颇多主要集中在个人住房抵押贷款风险微观研究如融资风险、财产风险、借款人风险模型定量分析应用各种模型分析宏观指标特征和房地产贷款风险之间的关系从而提出科学可依风险防范指标形成良性循环。虽然国内对房地产风险控制研究也较多但大多集中于房地产贷款的种类、贷款风险产生的原因并提出一些相对于较普通的防范对策建议如在个贷中如何进行风险识别、风险防范在公司贷款中如何进行管理、风险评估等对于房地产景气指数与商业银行信贷风险之间的关系研究还比较少部分研究文献在商业银行信贷风险管理机制的框架中提出以房地产景气指数为预警指标的建议并没有对两者的变动关系进行实证分析。本文通过实证分析出两者之间呈正相关关系并基于房地产景气指数对房地产经基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究济状况进行分析提出针对性的建议对策。(三)论文结构及研究方法本文共有四章第一章是绪论简要介绍论文的选题背景、选题意义及目的并概括总结出国内外的研究现状。第二章先分别介绍房地产景气指数的涵义、房地产贷款风险的形成与传导机制再通过实证分析方法分析两者之间的相关性最后检验两者之间的关系是否符合逻辑。第三章是基于房地产景气指数分析房地产行业的经济运行现状与展望并基于房地产景气指数进行房地产贷款风险的计量。第四章是针对房地产贷款风险提出防范控制风险的策略。本文采取实证分析与规范分析相结合一方面本文从规范角度刻画了房地产信贷风险的相关框架对房地产信贷风险的形成和传导机制进行分析另一方面本文运用实证分析方法考察我国房地产景气指数与房地产贷款风险的相关性以对我国房地产信贷风险的防范提供一个现实依据。另外本文动态分析与静态分析相结既有对目前我国房地产业及房地产信贷发展现状的静态分析又有对房地产业未来发展趋势的动态考察。二、房地产景气指数与银行房地产贷款风险的关系(一)房地产景气指数的涵义“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它是国家统计局在年研制并建立的一套针对房地产业市场景气变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系该指数体系是由个分类指数合成运算出来的综合指数。其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理采用合成指数的计算方法从房地产业发展必须同时具备的三个基本条件(土地、资金和市场需求)出发选择个具有代表性的房地产开发统计指标(投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格)进行分类指数测算然后进行加权平均得到的总体指数并以年为基期对比计算出用百分制表示的所得到的指数体系综合景气值为景气线以上为景气空间反之以下则为不景气空间从而反映全国房地产业基本运行状况波动幅度预测未来趋势为国家宏观调控提供预警机制为投资者选择投资机遇提供统计信息。大学毕业论文(二)银行房地产贷款风险的形成与传导机制房地产贷款风险的形成机制分析此篇文章中银行房地产贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款和房地产消费贷款土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款房地产消费贷款包括个人住房贷款和商业用房贷款。目前我国商业银行主要面临的风险有信用风险、操作风险、市场风险、政策风险、法律风险等。房地产贷款风险的形成途径是多方面的除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外主要还表现在以下几个方面:()借款人的信用风险由于土地储备中心、房地产开发商、购房者在不同阶段都充当过借款人因而包括三方面的。首先是购房者引发借方违约的原因十分复杂主要有:一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化不能按期或无力偿还贷款被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等都会影响借款人收入的稳定影响还款计划的顺利执行二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后市场环境发生变化以致借款人在权衡利弊后放弃原来的按揭购房行为利用尚需偿还商业银行的借款再重新购置其他房屋造成商业银行贷款不能收回三是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素导致借款人丧失履行合同的能力而形成贷款风险。其次是房地产开发商一是善意违约。开发商将购房款入账后因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准由此引发购房者停止偿还银行借款使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产用以筹措资金甚至伪造购房人诈骗银行资金行按揭贷款之名作套取乃至诈骗银行资金之实一旦资金到手就挪作它用甚至携款潜逃。最后是土地储备中心土地储备中心可能凭借身份的特殊性监管制度的不健全而延缓所拖欠的贷款而继续投资于新的土地购买大量闲置土地等待其升值造成市场价值混乱等。基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究()银行本身存在的风险银行自身的风险预测能力、风险识别能力、风险管理能力都是有限的。一是为了追求利润和市场占有率商业银行往往会推出一系列的新产品如“建行的成长之路”、“住房按揭循环贷”等会争抢潜在利润客户争取客户的过程中为争抢同一大客户多家银行给予授信导致重复授信、多头授信、交叉授信往往会加大风险像操作风险、信用风险等等二是信息不灵带来的信贷风险。即在审批发放时对贷款相关资料了解不及时加上我国居民个人收入的不完全货币化和较低的透明度信用评估缺乏较公正的评估方法及中介机构对借款人了解不全面造成判断错误带来的风险三是制度执行不严落实不到位违章不纠极易形成信贷风险内部人员责任心抵制力不强、工作态度不认真也容易造成操作风险。监管部门规定各银行对单一客户的贷款不能超出银行资本金余额但目前有的银行已超过这一监管红线按揭贷款涉及对象广泛、工作量大、期限长加上信息不对称商业银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进行管理。按揭期间若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失银行需赔偿以至对货款回收造成风险。此外还可能由于银行监控和催收不利造成借款人赖帐或拖欠不还的情况发生四是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解影响了对信贷风险的防范和应急处理。另外信贷管理手段落后如对贷款项目的审查以主观判断为多定量分析为少没有科学、完整的风险度量指标体系也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和监管制度要求的变化对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。()其他引发风险的因素。一是房地产贷款所需资金有期限长、金额大、不稳定、对银行的依赖大有的资金来源于商业银行的消费信贷等特点不同于一般贷款这就使得资本结构为“存短贷长”的商业银行在一定程度上承担结构性风险在一定程度上违背了银行资金使用的对称性原则一旦发生存款人挤提存款或非正常的集中提取存款银行就有可能发生资金周转困难。二是目前市场普遍看好房地产大量资金投入房地产市场使得房地产市场价值远高于实际价值造成一定程度的房地产泡沫进而造成抵押物价值不稳定稍有偏差就会引发抵押物大幅贬值使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现形成坏账。三是房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中中小户型、中低价位住宅比例偏低不能适大学毕业论文应普通居民住宅需求而已开发完成的商品房长期空置、销售不畅开发商利用多头授信、借新还旧等方式掩盖贷款的真实质量从而造成房地产开发资金大量沉淀引发开发商资金链紧张使得银行房地产开发贷款的第一还款来源存在不确定性。四是政策法律不健全所造成的风险。我国目前普遍存在着执法环境差、抵押物处置难的问题。简单按照规定借款人连续六个月未按期还本息银行虽然有权处置抵押物但必须经借款人同意否则只能通过诉讼程序由法院强制执行。另外如果当事人只有一套住房银行必须为当事人提供周转房才能拍卖银行进行这样的诉讼要耗费巨大的人力、物力和高额的处置成本容易形成坏账。房地产贷款风险的传导机制分析()商业银行房地信贷资金的传导机制在我国目前的房地产资金链中商业银行基本上参与了房地产开发建设销售的全过程成为房地产资金循环流动环节中的主要杠杆一般以提供房地产开发流动资金贷款、开发项目贷款和住房消费贷款等形式直接或间接承担了房地产市场运行的风险。从下图中可以看出商业银行在这中间起到的杠杆作用:土地储备贷款土地储备中商心房地产开发商、建筑业房地产开发贷款商银购房者商品房销售贷款行图商业银行房地信贷资金的传导机制由图一可以看出商业银行参与了房地产开发的整个过程大致可以分为三段:土地开发阶段。这是最初的阶段也就是将国家所有的土地在相关部门的批准下转为可以开发为房地产建设的地块。相关部门有国家土地储备中心、土地出让单位、项目公司、土地出资者等而在这一阶段主要是土地储备贷款。我国的大量土地储备并不是以企业和土地拥有者的自有资金完成的而是以银行信贷资金来支撑的到年底全国土地囤积面积实际可能达到亿平方米如果这些土地的价格有大幅度的下降或者土地难以有效开发、形成有效利用那么商业银行支持圈地的资金将难以收回有可能形成信贷风险。房地产开发阶段。商业银行的资金循环于这个过程可以分为两方面商业银行直接将资金发放给房地产开发商和建筑商另一方面房地产开发商的部分预基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究售收入即是商业银行发放的住房抵押贷款建筑公司为开发商的代垫款也是来自于商业银行一些关联企业(母公司在各项目公司)之间调度资金以解决资金紧张局面而这些资金最初也来源于银行。目前新楼盘由于开发商拿地成本已近天价降价销售意愿较小成交量极低这使得银行一方面大量前期放款无法收回形成逾期贷款另一方面开发商贷款无法顺利转化为个人房贷影响利息收入。商品房销售阶段。在商业银行向开发商发放贷款后要让开发商及时还贷就必须让所建楼盘销售出去而基于公司或个人的购房能力有限商业银行又必须向购房者放贷才能保证整个房地产的链接。先前提到的房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中中小户型、中低价位住宅比例偏低不能适应普通居民住宅需求而已开发完成的商品房长期空置、销售不畅另一方面目前房价过高都要向银行贷款才得以购房而一部分人的首付款也是借款凑齐的还款突发状况可能性较大在这一阶段两方面都会造成银行的流动性风险。()商业银行房地产信贷风险的传导机制通过房价传导的房贷风险房地产价格的变化主要通过消费和投资两种途径来影响经济主体的消费和投资行为进而对整个社会的产出产生一定影响。相应地由房价变化引起的房贷风险其传导也主要通过消费和投资两个途径进行。消费路径的房贷风险传导。当房地产市场长期稳定繁荣房地产价格持续上涨时居民的持久性收入将增长消费支出就会持续增加。相反当房地产市场处于下行周期的时候房地产价格下跌市场疲软则居民的资产收入大幅缩水消费支出减少房贷违约率增加房贷风险放大。这一传导过程可以概括为:房地产价格居民真实资本居民资产性收入居民消费支出购房支出房贷违约房贷风险这是一个连续放大的传导过程。投资路径的房贷风险传导。通过投资路径传导房贷风险主要通过信贷渠道进行。房地产价格的上涨或下跌影响居民和企业通过信贷渠道获得的资本数量。房地产价格的变化或者银行对抵押品的质量要求都会影响经济中的总信贷额尤其是投资信贷。另外房地产价格的变化会改变银行和公司的资产组合或者资产负债表这反过来又会影响贷款的供给和获得以及债务的偿还。这一传导过程可以概括为:房地产价格居民或企业资本量获得信贷的能力债务偿还能力房贷风险这是一个反向加强的过程。大学毕业论文房产升值引发投资热情房价上涨赚取高额利润房贷机构一片繁荣获得丰厚回报降低利率提供资金提供资金房价产市保险公司、基场景气金等金融机构房贷机构投资银行连续加息房价降低居民违房价产市约增加房贷机构投资亏损投资亏损场不景气陷入危机图房价变动引起的房贷风险传导通过产业链传导的房贷风险。我国的房地产产业链涉及市场研究、产品定位、土地获得、规划设计、金融、建筑施工、销售、物业管理、法律咨询等方面具体可以分为以下几大环节即资金、土地、设计、施工、销售和物业管理。房地产开发过程涉及政府机关、开发企业、金融机构、规划设计部门、建筑企业、销售代理、物业服务公司等机构。在这个链条中资金贯穿于房地产开发的全过程无论哪个环节的资金出了问题整个产业链的运作都会受到影响。产业链上各机构之间的依存度也逐步增强其中任何一个单位或机构的工作出现纰漏都可能对整个产业链的良性发展带来阻碍。因此作为房地产产业链中资金的主要来源房地产款一旦在某个节点上积累了风险就会沿着产业链传导到其他机构和节点上。建筑施工企业政府机关行政审批建筑施工房地产开发企业销售代理房地产贷款市场研究金融机构中介服务企业图沿产业链传导的房贷风险基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究(三)景气指数与房贷风险的相关性分析统计分析作为房地产业综合反映的房地产景气指数自年以来处于一个波动的水平。在宏观调控的干预下年有小幅的下降。年月国房景气指数为年月国房景气指数为下降了个百分点。据人民银行统计年我国商业银行贷款总额为亿元其中全国房地产贷款达到亿元。而在年全国房地产贷款只有亿元。从亿元到亿元我国房地产贷款在几年时间里增长了倍而贷款总额也翻了近三倍。从理论上看国房景气指数与房地产贷款风险呈负相关的关系。房贷规模景气指数图国房景气指数与房地产贷款额数据来源附录AB进行简单的线性回归模型得出Y=*X从表可以看出方程模拟较好Prob(Fstatistic)以及C、X的Prob都为零可以证明相关性较强国房景气指数与房地产贷款风险呈负相关。大学毕业论文表房地产景气指数与贷款规模的一元线性回归数据来源附录AB下面运用计量经济学的分析方法具体分析我国房地产景气指数是否影响我国商业银行的房地产信贷风险两者之间是否存在相互波动的线性关系。在这个部分主要采用实证分析本文的国房景气指数选取,月度数据作为样本数据来自国家统计局网站。选取房地产贷款规模作为反映商业银行房地产信贷风险的衡量指标(Y)。银行房地产信贷风险作为一个宏观经济变量受到诸多因素的影响构建模型如下:YXc,,为国房景气指数。国房景气指数由投资、资金来源、土地出让收入、完成土X地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格八个指数合成的指数,可以衡量一段经济时期内房地产业的发展状况当房地产业上升时银行房地产信贷规模增大当房地产业处于低迷时期银行房地产信贷规模减少。C为误差项。在实际操作时因为信贷规模都是一个季度统计一次获得的数据都是一季度衡量的因而将数据处理了一下都简单的进行算术平均后作为原始数据进行分析。ADF检验为避免非平稳的经济变量在回归分析时带来的伪回归问题应首先对经济变量进行平稳性检验它也是进行协整检验和格兰杰检验的基础。检验结果如下:表房地产不良贷款规模与国房景气指数的ADF分析结果x的原始数据ADF检验结果:(levelnone,)基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究x的一阶差分ADF检验结果:(stdiff,none,)Y的原始数据ADF检验结果:(levelintercept,)Y的一阶差分ADF检验结果:(stdiff,trendandintercept,)数据来源附录AB由表可以看出由以上检验结果可以得到各序列在的显著水平下被认为具有单位根均为非平稳序列但经过一阶差分后各序列在修正后在的显著水平下已不具有单位根因此各序列均为I()序列满足协整检验的前提。EngleGranger协整检验本文只选用两个变量因而采用EG两步法采用恩格尔和格兰杰提供的临界值对残差是否平稳可以采用单位根检验考察房地产景气指数变量与房地产不良贷款规模之间是否存在预计的长期均衡稳定的关系。先前已对单个变量进行过ADF检验分析道在二阶差分都属于稳定序列采,用协整方程D(LOG(Y))=C()C()*D(LOG(X))获得残差序列并用ADF方法对残差序列进行稳定性检验获得的ADF结果如下:(levelintercept)大学毕业论文表残差序列平稳性分析结果数据来源附录AB由表可以看出残差序列是稳定的在的显著水平下不具有单位根由此可以说明地产景气指数变量与房地产不良贷款规模存在显著的相关性即协整关系。而估计出来的方程为D(LOG(Y))=*D(LOG(X)),相应的协整向量为()可以看出房地产不良贷款额与国房景气指数之间存在负相关关系。表变量的因果关系检验结果Hypothesis:ObsFStatisticProbabilityLNXdoesnotGrangerCauseYLNYdoesnotGrangerCauseX数据来源附录AB根据检验结果房地产景气指数对房地产信贷风险并不具有格兰杰影响。从而说明房地产景气指数从长期上看对房地产的贷款的增加有着重要的影响房地产景气指数上升房地产行业运行良好商业银行房地产信贷风险会减少银行房地产贷款风险的增减导致银行能否稳健经营与房地产业的发展紧密相关。基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究三、房地产经济现状与贷款风险计量(一)房地产经济现状分析图房地产景气指数数据来源:国家统计局数据整理:国研网数据中心由图可以看出整体阶段的国房景气指数实际上是围绕在点上下波动只有在年受到经济危机的影响有较大的下降趋势而在年又开始急速上升直至年初回升到点下面具体分析房地产市场的运行情况重点分析年的运行情况进而预测房地产的发展趋势。房地产行业投资增速稳步提升图房地产投资总额及增速大学毕业论文数据来源:国家统计局数据整理:国研网数据中心从图中可以看出近十年来全国房地产投资总体上来说是稳定上升的在年出现一次房地产投资热有部分商家大炒房地产后来在国家的政策监督下投资在急剧上升后立马下降到原来的水平之后一直保持平稳在年收到金融危机的影响时经济适用房与商业营用用房的投资增速依旧保持平稳只有住宅房地产和办公楼房地产投资增速下降而在国家刺激内需保增长的政策支持下年末投资增速就开始稳定年房地产开发投资增速呈现逐步平稳回升的态势对于年来说月全国完成房地产开发投资亿元同比增速增幅比,月提高个百分点其中完成商品住宅投资同比增速办公楼投资亿元同比增速商业营业用房投资亿元同比增速经济适用住房投资亿元同比增速。房屋施工面积及增速分析图房屋施工面积及增速数据来源:国家统计局数据整理:国研网数据中心从房屋施工面积来看总体上是从年一直都处于上升的趋势而房屋施工面积的增速同房地产投资的趋势也是在年的房产热时都达到的增速而后就剧减到的增速从年开始围绕在的增速上下波动直到年的金融危机使得施工面积的增速减到有史以来的最低谷。而对于年月全国累计完成房屋施工面积亿平方米同比增长增长率较月提高个百分点接近去年月的增速水平。其中住宅施工面积万平方米增长办公楼施工面积万平方米增长基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究商业营业用房施工面积万平方米增长三项施工面积增速较月均有所上升。房地产行业土地开发面积及增速分析图房地产行业土地开发面积及增速数据来源:国家统计局数据整理:国研网数据中心由图可以看处从房地产行业的土地开发面积来看开发面积总体趋势及购置土地面积趋势是平稳上升的但是其累计增长速度就有有所区别了。开发面积在年达到增速的极点而后就一直处于下降的趋势甚至反复的出现了负增长的现象在年末同样处于最低点的增速上。购置土地的面积变化趋势如同开发面积。对于年月全国完成土地开发面积万平方米同比下降降幅比月收窄个百分点。月全国房地产企业完成土地购置面积为万平方米同比下降降幅比月收窄个百分点。房地产开发资金来源金额及增速分析大学毕业论文图房地产开发资金来源金额及增速数据来源:国家统计局数据整理:国研网数据中心从图可以看出总体上来说房地产开发资金来源金额平稳上升的从的多亿元一直上升到年的将近亿元。但增长速度还较为可观在年的房产热达到最高点后就一直稳定直到年的金融危机降到的增速。国内贷款增速一直保持在的范围内自筹资金增速、定金及预收款增速相对较稳而利用外资增速变化幅度较大在年达到将近的增速年又回落到负的增长速度。对于年月全国房地产开发企业到位资金亿元同比增长增速比月提高个百分点比去年同期提高个百分点。其中企业自筹资金亿元同比增长利用外资亿元同比下降国内贷款亿元同比增长定金及预收款为亿元同比增长投资增长主要来自本国的资金支撑。商品房销售面积及增速分析基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究图商品房销售面积及增速数据来源:国家统计局数据整理:国研网数据中心由图看出商品房销售面积从总体来看一直是稳定上升的除去的特殊时期从年的平方米上升到年的平方米增速同房地产开发面积的情况略同也是年达到极点在年到达最低谷年又开始稳步增长。年的中国商品住房市场经历了一个急转向上的行情到年末一些城市出现恐慌性购房和“抢房”的局面。,月全国商品房销售面积万平方米同比增长)超过年全年销售面积万平方米其中现房销售万平方米同比增长期房销售万平方米同比增长。综合以上分析年以来房地产投资额、开发面积、销售面积等都在增长房地产经济运行良好近期内房地产景气指数呈上升趋势但总体来看还是有所下降的。(二)房地产贷款风险计量根据先前的分析Y=*X表示国房景气指数每增加房地产信贷违约率将会减少国房景气指数与房地产贷款风险呈负相关关系景气指数在上升时由于政策或市场环境导致贷款风险在随之下降。根据模型的验证结果当经济恶化房地产领域的信贷违约率上升当经济好转房地产领域的信贷违约率下降即风险降低。可以将房地产景气指数代入上面所列公式得出房地产信贷规模从而得出违约率的大致情况计量贷款风险。在此可以借鉴易佳欣的《房地产信贷信用风险的度量与预测研究》文章中提出的CPV模型进行预测风险。他是检验违约率与房地产景气指数、综合领先指数、大学毕业论文企业景气指数三个指标建立的CPV模型同样得出房地产景气指数与房地产贷款违约率之间负相关关系并且进行了检验违约率拟合值曲线的走势和实际值曲线的走势较好的吻合。可以将房地产景气指数代入CPV模型可以计算出中间变量值yt从而根据公式P=le导出房地产信贷违约率的值从而进行风险预测。jt我国的房地产业不稳定抵抗力不强经济波动或者金融危机会造成房地产行业动荡加上许多开发商捂盘人为制造“房荒”投资住房保值、投机炒房获利现象严重在年货币供应量相当宽松、通货膨胀预期再现一些房地产企业拿地热情较高一线城市出现了土地竞拍火爆土地溢价过大和“地王”频现的情况这些不稳定因素会增加房地产业的潜在风险进而影响房地产贷款的有序进行大大扩散商业银行的风险。四、房地产贷款风险控制对策建议房地产贷款风险不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展而且对整个国民经济的稳定和发展也至关重要是推动国民经济增长以及加速实现工业化和城市化的主要力量而我国银行资金大量卷入房地产市场,如果房地产出现泡沫破灭,容易对经济、金融造成重创。因此商业银行在继续支持房地产市场健康发展的同时应当高度重视防范和化解房地产金融风险以保证银行体系持续稳定发展。以下是基于银行角度所提出的几点建议与对策:(一)健全房地产贷款风险预警体系国内对于房地产业信贷风险的研究提出建立风险预警体系颇多早在年梁运斌的《我国房地产业景气指标设置与预警预报系统建设的基本构想》一文中就提出由景气分析系统、预警信号系统、行业监测系统和景气调查系统构成的预警预报系统构想。在年初武汉召开的全国房地产工作会议上建设部首次提出了建立房地产市场预警体系的工作目标。目前我国已经建立起房地产景气预警系统该系统根据国房景气指数用一组类似于交通信号灯的标志,把每个指标和综合指标在当前的状态直观地表示出来,描述和预测房地产经济的运行态势及过热和衰退的程度对未来房地产经济的经济状况进行预测和预报。本文提出建立健全以房地产景气指数为主要内容的房地产贷款风险预警体系即以国房景气指数为依据建立为商业银行服务的房地产信贷风险预警体系。构建方法可以借鉴根据房地产景气指数构建房地产行业预警预报系统的构建方法参考国房景气指数与房地产信贷风险之间的相关性。中国银行业监督委员会、中国人民银行应组织全国各商业银行尽快地建立以国房景气指数为依据的全国性的房地产贷款风险基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究预警机制及时地收集并向各个商业银行发布相关数据让全国各商业银行及时了解当前房地产信贷动态并及时公布制定的景气灯图以各种颜色代表不同的风险程度以更加直观的监督商业银行使各大银行可以及时发现房地产贷款风险警情信号进而对房地产贷款风险的警情进行预测和调控及时规避或缩小损失。由此可见建立完善的房地产贷款风险预警体系是及早发现房地产贷款风险警情并及时针对警情提出相应对策以防止房地产市场剧烈波动进而造成商业银行的全面危机从而保障商业银行的健康稳定发展。(二)严格房地产贷款审批制度在我国房地产贷款始终被认为是优质资产商业银行为追求利润而放松贷款条件。在实际操作中信贷人员相对较少或业务素质不高、责任心不强或单纯追求考核指标容易出现“打擦边球”的现象对贷款条件和贷款资格的审查往往流于形式如信贷人员并未进行面谈而形成“面谈记录”操作人员为了省事审批并未分离而是“一手包办”甚至银行为了争取优质客户违规放贷时有发生。对此商业银行应该强化房地产信贷风险管理房地产信贷管理制度主要包括贷款授权管理、授信管理、审贷分离、审查责任人制、三级审批、集体审议、贷款管理责任人制度以及贷款监测等。严格实行审贷分离制度完善贷款责任人制度。办理房地产贷款业务时将贷款的立项、调查、审查、审批和贷款后的经营管理等环节的工作职责科学分离明确参与工作的部门和人员编制,明确各自的责任、权力、利益,防止越权越职现象和违反程序发放贷款实现岗位和部门相互制约与支持的信贷管理制度。制定并严格执行管理与操作人员行为控制制度,各部门之间以利益关系为纽带,做到从上到下,环环相扣,互相制约,一旦出现问题,迅速明确责任主体,根据具体的惩罚条例进行相应处分。健全贷款审批制度切实加强授权授信管理严格按照房地产贷款审批规程审批贷款如三级审批、集体审议等审批制度推进房地产贷款审批制度的改革推行网络审批和后台集中审批办法。建立健全房地产贷款项目审核机制应建立严格的贷款项目审批机制对房地产贷款项目进行尽职审查以确保项目符合国家房地产发展的总体方向有效满足当地城市规划和房地产市场需求确认项目的合法性、合规性、可行性。对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。大学毕业论文(三)强化房地产贷款检查严格贷前审查()对于房地产开发商的贷前审查强化对开发商经营商的资质审查与管理增加对开发商贷款条件和有关制度、细则的透明度严格执行国家、省、市对开发商及房地产项目的资质和资金规定,保证开发项目土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证这“四证”齐全,开发商自有资金不低于项目总投资,对自有资金不强、应收账款多、行为不规范、“四证”不全不具备资质的企业严格控制贷款的发放从而避免商业银行面临的房地产开发商的信用风险。商业银行还应对申请贷款的房地产开发企业资质进行深入的调查审核:包括企业性质、股东构成、资质信用等级等基本背景近三年的经营管理和财务状况以往的开发经验和开发项目情况密切关注借款人信用纪录与关联企业的关联交易防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。()对于抵押物的贷前审查目前我国商业银行大量资金投入房地产市场使得房地产市场价值远高于实际价值造成一定程度的房地产泡沫进而造成抵押物价值不稳定稍有偏差就会引发抵押物大幅贬值使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现形成坏账。因而为避免或减小风险商业银行必须严审抵押物评估价值的真实性、抵押物所有权、抵押物的市场价值安排具备专业技能的人员按照审慎原则对抵押物评估价值报告进行复核审定保证抵押物要产权明晰、无争议,土地使用及地上建筑经有权部门批准,通过合法途径取得,有土地使用权证等权属证。土地使用权、在建工程和已建成的物业必须具有升值的潜力优选能够在近期产生现金流的住宅等出售类物业做抵押物,谨慎选择出租类、经营类房地产做抵押。商业银行要建立抵押物评估中介机构准入退出制度。由于目前评估委托人多为借款人、委托评估费用一般由借款人支付存在借款人与评估公司串通高估抵押物价格的情况。因此商业银行必须加强对中介机构的管理对信誉差、在一定时期内估价误差较大的机构和直接责任估价师予以禁用。()完善个人住房贷前审查审批商业银行应对报审人提供的资料进行全面认真审查通过审查工资单、住房公积金缴存情况、税收证明、购房合同等资料,准确了解借款人的工作性质、收入水平、购房用途等情况,避免虚假收入证明及信用不良者蒙混过关坚持借款基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究人面谈制度,直观了解借款人的基本素质和能力情况。健全全国个人征信系统对借款申请人的职业状况、住房状况、信用记录、工作稳定性、年龄及健康状况、供养人口、银行账户情况等共享。银行及住房公积金管理中心应积极提供自己了解的开发商及借款人财产、负债及信用状况等信息,及时通报失信事实,与其他部门共享信息对信用可疑的开发商及借款人要做好记载、监测、分析、处理和通报工作,并与公安、城建、工商、税务、监察等部门建立联网协作的信息平台,联手对失信者进行处罚和抵制,促进诚信有序的社会氛围逐步建立起来。加强贷后跟踪检查目前存在很多假按揭、多头授信、借新还旧、一人多贷等现象使商业银行发放出去的贷款用途改变影响贷款质量。因而银行进行全面的贷后跟踪管理是极其重要的。()严防信贷资金挪用第一当房地产企业向提出贷款申请时银行首先要求开发商开立项目资金专户将准备投入项目的资金存入专户接受银行监督。银行对开发商的监管以资金使用方向为监管重点确保开发商前期投入项目资金的真实性。第二当项目贷款批准后正式发放前银行要监督企业的自有资金足额投入项目不留缺口否则银行不能发放项目贷款。第三对信贷资金的使用实行逐笔审批管理提款应遵循“逐笔审核,形成资产才可提款”的原则。按照事先确定的资金使用计划凭付款合同和支出凭证逐笔由项目监管员、支行行长签字后转账。为保证开发企业的小额零星支付需要可约定小额零星支付的总限额。第四当项目预售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时银行的监管重点转移到项目的楼盘销售和资金回笼并开始从企业回笼资金专户中按比例扣收银行贷款直至全部收回项目贷款。第五当银行项目贷款全部收回后银行的监管到了最后一个阶段。在这个阶段银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上只有开发商按期交房才能办理分户产权才能落实按揭贷款的抵押才能降低个人按揭贷款的风险。当个人按揭贷款全部进行分户产权抵押后银行对项目的监管才真正结束。()加强个人住房按揭贷款管理对个人住房贷款要进行跟踪调查和分析及时发现和预警贷款风险如借款人就业和收入变化是否会影响其正常的还款能力一经发现风险要及时采取补救措施。一是对于无意违约的客户要及时通知其偿还到期贷款大学毕业论文二是对长时间逾期但还款意愿较好的借款人及时发送逾期贷款催收通知书并采取积极的办法进行催收三是对于恶意违约者和已经出现严重风险预警信号的情况应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼及时处理抵押物收回贷款本息。要加强对个人住房贷款档案资料和抵押物权证的管理认真做好登记造册、专人保管、专库存放以及建立借阅、交接制度等避免档案和抵押物权证遗失等情况发生。()加强抵押品价值管理确保抵押合法有效要逐步开展个人贷款押品价值重评工作针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的应要求借款人及时追加贷款担保确保贷款担保足值有效。(四)完善房地产贷款风险补偿措施风险具有客观性和不可避免性虽然通过风险的识别、计量或估计可以建立起风险的预警系统或预测预报机制通过风险规避、抑制、分散和转移可以构建起风险的防范与化解机制从而降低风险损失程度以及由此所带来的不利影响但风险并不会完全被控制风险的客观性意味这商业银行的风险管理还应包括信贷风险损失的事后风险补偿即商业银行用资本、利润、抵押品拍卖收入补偿其在信贷风险上遭受的损失。房地产贷款的风险化解一般是通过抵押物处置变现来实现的。由于房地产的价值认定比较容易风险化解时主要是掌握好抵押物处置的时机。加强与抵押物处理中介机构的合作。中介机构可以发挥其专业优势利用其协作网络、人脉关系、处置专家的技能对抵押物进行专业化处置降低变现过程中的价值损耗。银行与中介机构的合作能够各自发挥比较优势实现抵押物的处置过程优化和结果优化。结论、我国商业银行房地产信贷风险有来自于借款人的信用、银行自身、房地产融资过分依赖于商业银行、房地产泡沫导致的抵押物价值不稳定与处置难、房地产结构不合理、政策法律不健全等因素所造成的风险。、商业银行参与房地产开发建设销售的全过程主要发放土地储备贷款、房地产开发贷款及个人住房贷款有产业链传导和由消费路径、投资路径组成的房价传导两种传导机制。基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究、经验证我国房地产景气指数与银行房地产信贷风险呈负相关关系房地产景气指数作为反映银行房地产信贷风险大小的一种重要指标银行可以根据房地产景气指数与银行房地产信贷风险之间的变动关系构建定性与定量相结合的现代风险管理机制。、通过基于近十年的房地产景气指数的分析对我国房地产经济现状进行分析并进行预测未来房地产行业的经济形势判断房地产行业仍然会按照正常的轨道快速发展但基于我国国情分析房地产贷款风险依旧存在商业银行要高度重视房地产信贷风险及其危害性增强防范信贷风险的意识。、我国商业银行要建立以房地产景气指数为主要内容的房地产贷款风险预警体系严格贷款授权管理、授信管理、审贷分离、审查责任人制、三级审批、集体审议、贷款管理责任人制度以及贷款监测等制度强化贷前贷后对开发商、抵押物、个人住房贷款的借款人的风险控制管理完善贷后风险补偿措施合理扩展房地产信贷规模有效的防范控制商业银行房地产贷款风险同时也保证房地产业的健康快速发展为国民经济发展做出更大的贡献。大学毕业论文参考文献RobertJshillerResidentialmortgagedefault:areviewofiteratureJjournalofhousingresearch()DavisBubblesrationalExpectationsandspeculativemarketsinWachtelPedsCrisisinEconomicandFinancialStructurebubbles,bursts,andshocks,LexingtonBooks,LexingtonGerlachStefanandWenshengPengBanklendingandpropertypricesinHongKongJJournalofBankingFinance():张青庚商业银行加强房地产贷款风险管理的措施建议J商业研究()王福林个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究(浙江大学(()(易宪容房地产对我内金融业的依赖与影响J现代商业银行()董少广住房贷款风险不容忽视J中国金融中国人民银行主管双百期刊半月刊():P柴思楠房地产信贷规模与房地产价格实证研究学术交流(A)():()梁运斌我国房地产业景气指标设置与预警预报系统建设基本构想J房地市场北京房地产杂志()江南春房地产开发贷款存在的风险与对策J产业与科技论坛年第卷第期董英兰,王效俐基于风险传导角度的房贷风险控制新思路J房地产金融中国房地产()总第期彭晟基于房地产运行周期的房地产信贷风险研究D大学金融学院硕士学位论文()易佳欣房地产信贷信用风险的度量与预测研究D()刘航从制度创新探寻控制房地产贷款风险的新途径J金融实务现代金融()总第期杜航我国商业银行房地产信贷风险研究D东北师范大学硕士学位论文张芸芸我国房地产信贷风险的形成机理与防范研究D上海大学硕士学位论文()祝琳我国房地产信贷现状探讨经济金融观察,()总第期廖英敏国务院发展研究中心市场经济研究所国研专稿《年房地产市场形势分析和年展望》()基于房地产景气指数的我国房地产贷款风险控制研究致谢在论文完成之际我首先要向我的指导老师易传和副教授表达深深的谢意。半年以来易老师不但在学业上给予我悉心的指导还在生活上一直给我关怀。这篇论文的顺利完成倾注了易老师不少心血您的亲切关怀、悉心指导为我指点迷津助我拓宽思维。您一丝不苟的工作作风严谨的治学态度、渊博的学识和强烈的敬业精神深深感染了我使我受益终身。本文从选题、撰写、修改到定稿更是饱含着易老师的教诲和心血这一切都将使我终生难忘。在此向尊敬的易老师表示崇高的敬意与衷心的感谢!同时感谢大学金融学院的领导和老师们多年来对我的教诲您们赐予我知识的同时也传授了大量的方法论将使我终身受益无穷。另外我还要特地向金融系二零零六级全体师生表示感谢我很庆幸能成为其中的一员也对我们全体成员表示衷心的感谢。我还要感谢我的父母及亲人在我求学生涯中是他们给了我莫大的理解和支持浓浓亲情是我前进的动力:感谢我的同门和好友们他们在生活和学习上热情地帮助我!最后感谢所有辛勤评审并对此文提出宝贵意见的老师和同学。大学毕业论文附录A~月国房景气指数数据数据来源:国家统计局B商业银行房地产贷款规模错误~未找到引用源。单位:亿元数据来源:中国人民银行网站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