层次分析法在城市房屋拆迁补偿等级确定的应用

层次 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 法在城市房屋拆迁补偿等级确定的应用 层次分析法在城市房屋拆迁补偿等级确定 的应用 层次分析法在城市房屋拆迁补偿 等级确定的应用 刘胜群蔡珍珍陈慧 (江西理工大学经济管理学院,江西赣州341000) 【摘要】城市房屋拆迁补偿等级的确定,需要综合考虑各方面的定性及定量因素.层次分析法具有实用性,系统性,简洁性 等优点,是一种定性与定量相结合的决策分析方法.基于层次分析法,结合城市房屋拆迁补偿等级确定的因素,对拆迁补偿等级的 确定进行了探讨. 【关键词】层次分析法;城市房屋;拆迁补偿;等级确定 一 ,影响城市房屋拆迁补偿等级确定的因素 1.房屋建筑面积(B).房屋销售价格是按照建筑面积为单 价出售,所以建筑面积(C)是影响拆迁房屋价格的非常重要的 因素. 2.拆迁房屋本身的影响因素(B).房屋就其自身的结构 (c),成新(c),朝向(cJ,楼层(c)等因素,应该综合考虑其对 房屋拆迁补偿价格的影响程度.建筑物结构与建造成本密切相 关;房屋的建成年月,被修保养情况与房屋本身补偿价格呈正 比关系;房屋朝向影响到采光对住宅价格影响很大,一般住宅 主卧朝南价格较高;楼层的考虑要根据其用途不同,影响程度 也不相同. 3.繁华程度(.土地的经济区位与繁华程度密切相关, 商业服务繁华程度(c6)是反映土地繁华程度的指标,将作为拆 迁房屋区位补偿的主要因素.商业服务繁华程度中心及与中心 的距离确定了繁华程度,按照各中心作用和相对规模可划分为 市级,区级,小区级,街区级等,其等级不同,影响半径也不同. 4.交通条件(.道路通达度(C),公交便捷度(C),对外 交通便利度(C.)反映土地交通条件的指标.按照道路功能特征 及相对重要性确定其评分值:主干道9分,次干道7分,支路5 分;公交便利度,根据道路的通达方向,数量可以确定公路便捷 度的评分值为:9分,5分,7分,3分;由于考虑到汽车站,火车 站,船码头和飞机场等对外交通便利的影响,评分最高者为9 分,最低者为1分. 5.基础设施(.生活设施完善度(c.)主要根据是否供 水,供电,供煤气的使用保证率.凡是供水,供电,供煤气到户 的,使用保证率高的计9分;凡供应到院,使用保证率较高的计 7分;若只到街坊,则计5分;生活设施不完善的计3分;缺乏供 水,供电等的主要设备,且其它生活设施使用保证率不高的计1 分.公用设施完善度(c)主要指上下水道,邮电通讯,学校,公 园,影院等设施的完善程度,最高者计9分,最低者计1分. 6.环境状况(.同一城镇中,不同区域或地段的大气污 染(C),噪声污染(C.),水体质量(C4)是各不相同,大气污染主 要来源与工业企业,噪声污染来源与交通工具,环境会不同程 度地影响拆迁房屋的定级,进而影响补偿价格.大气质量划分 为理想级,良好级,安全级,污染级,重污染级等五等,相应评分 为9,7,5,3,1.根据环境噪声 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 进行评分,分为:9,7,5,1.水 体质量一般根据污染状况划分为清洁,尚清洁,轻度污染,中度 污染,重污染,严重污染等6级,其评分分别为0,7,5,3,1,0. 7.用途(B).一般来说,住宅用途(C)地价比同区域的工 业用地的地价高,比商业用地地价低.现状用途不同, 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 前后 用途改变等都会对土地的增值收益产生很大的影响. 8.拆迁项目的相关法律补偿标准((C,.).拆迁项目最早 依据的法律是《城市房屋拆迁管理条例》,各地也相应出台了很 多的拆迁补偿标准,故其具有法律依据的补偿标准必须执行. 9.被拆迁人与拆迁人的影响(B.).被拆迁人的家庭成员组 成,人员素质(c),将影响拆迁项目是否顺利进行,人员多,素 质低,难以沟通,会导致补偿金额的提高,相反补偿金额相对较 低;拆迁工作人员的素质,态度(C.),是否严格按照拆迁法规公 开办事等都会影响拆迁工作的顺利进行. 通过以上分析,把上述影响城市拆迁补偿的主要因素作为 补偿 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 指标. 二,确定城市房屋拆迁补偿因素指标的权重值 层次分析法首先要把复杂的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 层次化,并针对总目标按 相互关联影响划分为有序递阶层次结构,通过两两比较确定层 次中每一层相对于上一层次某因素的相对重要性,按照9级标 度进行赋值构造判断举证,然后根据判断举证进行层次单排序 及总排序,找到各因素指标的权重值. 表2判断矩阵A-B 曰l曰24俄8日9指标 日1l23344555o.261 ? 口21/2133445550.2209 .707 i/3t/3l3334440.149CI=O. 曰41/3i/31/3l333440.116088 51/41/4l/3l/3l23340.081R1. B61/41/41/31/31/2l2340.06746 B1/51/51/4i/3i/31/21220.043C尺= 0.0611/51/51/4i/41/31/31/2120.035 日91/5i/51/41/41/41/41/21/2lo.028 企业导报2010年第10期243 1.建立房屋拆迁补偿等级的层次结构,主要考虑以上9 ‘ 点因素. 2.构造判断矩阵.建立层次结构图后,根据上下层因素的 相对重要性,采用9级标度法赋值,从而建立判断矩阵如(表 2,表7). 表3判断矩阵B2-C 曰2C2GG指标 13560.558一=4.079 C31/3l340.259CI=0.263 G41/51/312O.112R/=0.89 1/61/41/21O.O71(=O.030 表4判断矩阵B4-C 4CG指标 G1340.623 :3.018C0.009 C8!/3l20.239 R/=0.58CR=O.016 G1/41/21O.137 表5判断矩阵曰一G BCloCl1指标 Clol3O.75=2C仁O Cn1/31O.25卢0CR=0 表6判断矩阵B6-C BS:C12Gl3Cl4指标 Cl21230.539 3.009C,=O.0045 C,31/2120.297 /--0.58CR=0.008 CMi/31/210.164 ; 表7判断矩阵G L 岛e17C18指标 C17l20.6672C仁0 + Cl81/210.333FOCRO 3.计算各层中因素指标的权重.采用和法计算对以上判 断矩阵分别算出权重和特征值,由于判断举证的分值是人为赋 予,为此需要进行一致性检验,具体步骤是: 第一步,计算一致性指标cI:CI=,式中是矩 阵A的最大特征值;n为判断矩阵的阶数. 第二步,查找相应的平均随机一致性指标nI(见表8). 表8一致性指标RI查询表 矩阵- 12345678910 阶数n O.50.8l|11.21.31.41.41.4 ,O0 89266169 第三步,计算相对一致性指标CR:CR=CI/RI.当CR<O.1时, 认为判断矩阵的一致性是可以接受的;当CR>O.1时,应对判断 矩阵修正. 4.层次总排序.要得出各层次所有元素对总目标相对重 244企业导报2010年第1O期 要性的权重,需要自上而下对权重进行排序,层次总排序结果 (见表9). 表9层次总排序 层次曰12曰4曰6,9层次总指 排序 B层0.2O.1O.11O.0O.060.0O.O0.02标 0.220(权重 次C68值) C1100000000O.26lC 00.55800OOOO00.123I = C300.259O00O0OO0.057 0 OO.1120OO0O0O0.025? 00.0710O00O000.016O 5 C6O0l0000O00.149 9 C7O000.623O000O0.072R I0O00 .2390O0O00.028 = 0O00.13700O000.0160 Ct00OOO0.75OOO00.061? 3 Cl】O0O00.250OOO0.020 0 C12O0OOO0.53900O0.0361 CC 13000O00.2970O00.020 R C140O0O0O.16400O0.Ol1= C15OO0O001O00.0430 ? Cl60O0O0OOl00.035 1 C17OO0O0O0O0.6670.0l99 Cl80O00OO000.3330.0096 从以上表层次总排序结构可以看出,在影响房屋拆迁补偿 等级的因素指标中,房屋建筑面积(C.)是最重要的,其次是商 业服务繁华程度(c6),再次是房屋本身的建筑物结构(C2).具体 对于某一城镇房屋拆迁补偿等级评定时,结果并不完全相同, 但上述方法却是适用的. 三,评定拆迁补偿等级 ?,I<P<9式中P为总分值,即各因素对补偿价格i=1 的综合反映;n为影响补偿价格因素的个数,n=18:W为层次总 排序后各因素的权重值;为各因素的评分值,可以根据当地 的实际情况赋值.根据调查,将城市房屋拆迁补偿等级划分为5 个等级的标准. 就某以具体城镇而言,必须根据自身的经济情况划分等 级,并可参照上述土地级别分值区间来确定相应的补偿标准. 参考文献 [13龚朴.层次分析法研究.华中科技大学管理学院.2005 [2]赵丽琼,梁盈.对城市房屋拆迁评估方法的探索.科技咨询.2008