房地产企业税收筹划存在的问题及对策

房地产企业税收筹划存在的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 及对策 附22: 2013届 分类号:F275.3 单位代码 :10452 毕业论文( 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ) 房地产企业税收筹划存在的问题及对策 姓 名 刘子圣 学 号 ************ 年 级 **** 专 业 会计学 系 (院) 物流学院 指导教师 *** 2013年04月15日 摘 要 我国房地产企业已经成为我国国民经济的支柱行业，是我国经济的增长点，在国民经济中的地位日益提高。房地产企业作为理性的经济人必然要求在我国社会主义市场经济中实现企业价值最大化。由于税收筹划在我国还处于发展的初期，因此企业税收筹划仍存在诸多问题。文章对我国房地产企业税收筹划进行了概述，以此来阐明房地产企业税收筹划认识上存在误区、缺乏事前整体筹划思路和 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 、缺乏事中整体筹划思路和方案问题。针对问题进行具体分析，得出缺乏正确税收筹划观念、利益驱使导致盲目作为、企业内部部门不协调的原因。并针对这些原因提出了相关对策，如树立依法税收筹划理念、做好税收筹划前的准备工作、房地产企业业务环节的税收筹划 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 。为了节约成本,提高经济效益亟需对企业进行税收筹划。 关键词:房地产企业;税收筹划;筹划方法 I ABSTRACT Real estate agencies of China have become the pillar industry of the national economy, which acts as a significant part of economy as well as the main driving force of economic development, is raising its status day by day. As a rational part of economy，real estate agencies would certainly maximize its value in the socialist market economy in China. Owing to the initial stage of development of the tax planning，there still exist amounts of problems. To clarify some misunderstandings of real estate agencies and other problems，such as lack of certain necessary prior work as well as enough attention while carry it out，this article gives a brief summary of tax planning on real estate agencies. Carry through specific analysis while aimed at specific issues，I got several conclusions as follows. Firstly，we lack of proper tax planning concepts,;secondly，a majority of improper actions are driven by personal interest;what’s more，there exists incoordination among most enterprise internal. Here，I put forward several countermeasures, for example，setting up legal tax planning concepts, get proper preparation work for tax planning, real estate development and business links. In order to save costs as well as improve economic efficiency，we need put forward tax planning for enterprise. Key words: Real Estate Enterprises; Tax Planning; Planning Method II 目 录 摘 要 ........................................................................................................................ ABSTRACT ............................................................................................................. II 1 引言 ...................................................................................................................... 1 1.1 研究背景与问题提出 .................................................................................. 1 1.2 研究目的与意义 ......................................................................................... 1 1.3 文献综述 ..................................................................................................... 1 1.4 主要内容 ..................................................................................................... 1 2房地产企业税收筹划内容的简介 ......................................................................... 2 2.1 研究背景与问题提出 .................................................................................. 2 2.2 房地产企业税收筹划认识上存在误区 ...................................................... 4 2.3 缺乏事前整体筹划思路和方案 ................................................................. 4 2.4 税收筹划工作执行不力 ............................................................................. 5 3 房地产企业税收筹划具体表现及其形成发展的原因 ......................................... 5 3.1 缺乏正确税收筹划观念 ............................................................................. 5 3.2 利益驱使导致盲目作为 ............................................................................. 5 3.3 企业内部部门不协调 ................................................................................. 6 4 解决房地产企业税收筹划问题的对策 ................................................................ 6 4.1 树立依法税收筹划理念 ............................................................................. 6 4.2 做好税收筹划前的准备工作 ..................................................................... 7 4.3 加强房地产企业各业务环节的税收筹划 .................................................. 7 5 基本结论 .............................................................................................................. 9 参考文献 ................................................................................................................. 11 谢 辞 .................................................................................................................... 12 1 引言 1.1 研究背景与问题提出 房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;同时房地产又是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足之地。房地产的稀缺性、固定性、多样性、价值大等特点，使房地产商品在社会主义经济中备受关注。然而，2008年中国房地产市场进入了寒冬，房地产企业税收筹划认识上存在误区、缺乏事前整体筹划思路和方案、缺乏事中整体筹划思路和方案问题导致资金断裂，而利用税收筹划可以减轻企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业的权益，促进房地产行业的良性发展。 1.2 研究目的与意义 税收筹划是以生产经营活动为基础，以现行法律、法规为依据，设计并实施合力的纳税方案，以降低纳税成本，防范涉税风险，实现纳税人权益最大化的一项理财和维权行为。在西方，对于税收筹划研究较早，其理论研究也日趋成熟，税收筹划理论已经成为他们税收理论的一个重要组成部分。西方国家以各种方式在税法中明确了税收筹划是纳税人的基本权利，很多国家都具备了较为成熟的税收规划体系。美国财经双周刊《福布斯》2005年发报告称“2005年在全球52个国家和地区中个，中国内地是全球税负第二重的地方”;而我国房地产现在的税收负担更是达到了开发成本的14%，对于如此重的“成本份额”，作为致力于做大做强的房地产企业，进行税收筹划的必要性是不言而喻的，而这也是其他发达国家房地产行业时至今日的“成功经验”。 1.3 文献综述 彭勇(2011)认为税收筹划是合法行为，税收筹划的方式方法很多，有诸如从重点税种入手筹划等方法，本文重点列举了有关土地增值税的实务案例，具体分析了如何进行房地产税收筹划。目前房价居高不下，房地产税收筹划对于降低房价具有重要的现实意义。 Nasrin Dastranj Mamaghani认为税收筹划就是再现行税制条件下，通过合理利用各种有利的税收政策和合理安排税务行为，以期获得最大税后利益的一种合法的经济行为。税收筹划所取得的是合法权益，受法律保护，它是纳税人的一项基本权利。税收筹划不是偷税漏税，而是在合法合理的前提下，减轻企业税收负担，实现企业税后利润最大化。 1.4 主要内容 第一章写了文章的引言，介绍了房地产企业税收筹划的背景及提出房地产企 1 业税收筹划的问题以及介绍了其的写作意义，并介绍了文章的文献综述。 第二章写出了房地产企业税收筹划的内容的简介。主要介绍了研究的背景以及提出房地产企业税收筹划过程存在的相关问题。 第三章写出了房地产企业税收筹划具体表现及其形成发展的原因并对其原因作出分析。 第四章写出了具体解决房地产企业税收筹划问题的对策。 2 房地产企业税收筹划内容的简介 2.1 研究背景与问题提出 税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案来处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。从这个定义中，我们可以看出:第一，税收筹划的主体是具有纳税义务的单位和个人，即纳税人;第二，税收筹划的过程或措施必须是科学的，必须在税法规定的范围内并符合立法精神前提下通过对经营、投资、理财活动的精心安排，才能达到的;第三，税收筹划的结果是获得节税收益。只有同时满足这三个条件，才能说是税收筹划。偷税尽管也能实现税款的节省，但因其手段违法，而被绝对禁止，故不属于税收筹划的研究范畴。不正当避税由于违背国家的立法精神，也不属于税收筹划的范畴。 2.1.1 税收筹划的原则 2.1.1.1 税收筹划的合法性原则 税收作为法治社会的产物，必须具有合法性。税收筹划是企业的一种节税方法，需要在不违反国家税收法律法规的基础上进行。 西方社会流行两句话:“世界上有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡”和“愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划”。当然，在筹划实务中坚持合法性原则必须注意以下三个方面:一是要全面、准确地理解税收条款，而不能断章取义，要理解税收政策的立法背景。二是要准确分析判断采取的措施是否合法，是否符合税收法律规定。三是要注意把握税收筹划的时机，要在纳税义务发生之前选择通过经营、投资、理财活动的周密精细的筹划来达到节税目的，而不能在纳税义务已经发生而入为采取所谓补救措施来推迟或逃避纳税义务。所以，所谓的合法性原则，在税收上讲就是不能违反法律法规，进行偷税、漏税等不合法行为。 2.1.1.2 税收筹划的筹划性原则 筹划性表示事先规划、设计、安排的意思。在经济活动中，纳税义务通常具 2 有滞后性，企业交易行为发生后才缴纳增值税或销售税;收益实现或分配之后，才缴纳所得税;财产取得之后，才缴纳财产税。这在客观上提供了对纳税率先作出筹划的可能性。另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税法对不同经营活动采取的税收政策也是不同的。如果经营活动已经发生，应纳税收已经确定而去偷逃税或欠税，都不能认为是税收筹划。因此，做好税收筹划必须坚持筹划在先的原则。 2.1.1.3节约效益最大化原则 税收筹划本质是合理避税，对税款的合法节省。税收筹划要综合考虑整体经营活动，以企业整体利益为重。因此，在进行税收筹划，当多种纳税方案进行比较时，通常选择节税效益最大的方案，作为首选方案。当然，在坚持节税收益最大化时，并不是单纯就某一个税种而言，有时也不单是税收问题，还要综合考虑其他很多指标。有时在一项税收筹划当中，对流转税来说是一项节税，但相对增大了所得税税负。因此，税收筹划就是进行设计，选择总体收益最大的最优方案。 2.1.2 房地产企业进行税收筹划的必要性与可行性 2.1.2.1 房地产企业进行税收筹划的必要性 任何企业，不论是实施低成本战略，还是走产品差异化战略，都必须全面的降低成本，包括税收成本，房地产企业也不例外。目前，房地产业已成为我国经济的支柱产业。纳税筹划有利于企业增强法律意识。由于经济人的假设，纳税人减少纳税的动机是客观存在的，其行为方式可以是节水、避税，也可以是偷税漏税，人们如果能够用合法的手段达到减少纳税的目的，从而减少因触犯法律而承 [5]担的风险，这是纳税人所愿意接受的。所以，纳税人采取合理的方法安排自己的经济活动进行纳税筹划，在减少纳税的同时，有利于增强法律意识，强化税法观念。纳税筹划有利于增强企业的经营管理和会计核算水平。纳税筹划主要是谋划资金流程，而企业 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的财会制度、健全的管理体制、真是可靠的信息资料是纳税筹成功的前提条件。纳税筹划有利于企业合理地利用资金，提高资金的利用效率，防止企业因多交税而减少企业的资金总量。所以，纳税筹划的理论与实践发展程度，实际上是衡量企业经营管理水平和会计管理水平的重要标准。因此有效的税收筹划可为房地产企业带来巨大的经济效益。 2.1.2.2 房地产企业进行税收筹划的可行性 首先，现行的税收政策法规，为房地产企业提供了税收筹划的可操作空间。我国现行的税收政策、法规一方面为政府凭借国家权利尽可能多地征收税款提供了制度上的保证，另一方面也为纳税人在合法的前提下尽可能少地缴纳税款留下了可筹划的空间。这也是任何国家税制建立所必须遵循的原则。企业在课税金额 3 上的可调整性、税率上的差别性、纳税地点及时间的可选择性、税收优惠的存在性等，为房地产企业税收筹划合法性奠定了基础。 其次，房地产企业能够为进行税收筹划提供基本保障。税收筹划最终是为企业利益最大化服务的，在这一前提下，企业管理层如果树立税收筹划的意识，不仅做到自身加强税收法规的学习，树立依法纳税、合法“节税”的理财观，而且积极关注企业的税收筹划，从组织、人力、物力、财力等为企业开展税收筹划提供支持，是能够为企业成功进行税收筹划提供基本的保障的。 2.2 房地产企业税收筹划认识上存在误区 房地产企业误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行，这就是房地产企业纳税方面认识上存在误区。就是因为这种误区，导致很多房地产企业无法解决企业的纳税问题。比如财务部门经常与税务机关打交道，但财务部门只是将企业开发经营产生的税款交到税务机关而已。而税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。所以决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同?这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。 2.3 缺乏事前整体筹划思路和方案 一些企业在运用税收筹划时，往往就单个项目、单个税种或者单个环节进行筹划，结果往往顾此失彼。重战术筹划、轻战略筹划，多数房地产企业缺乏筹划思路和方案，仅就单个项目、税种或单个环节进行筹划，结果往往顾此失彼，缺乏系统性，导致纳税人在筹划时间中简单地从方式、方法上进行效仿，不能从自身涉税行为出发，有的放矢地进行个性化筹划;此外，如果忽略更深层次对纳税筹划的动因、实施原则等理论性问题分析。有的房地产企业在接受了教训之后，才想到了税收筹划，然而此时此刻这样亡羊补牢的作用，往往因为生米被煮成熟饭而效果不佳，无论谁，必然会导致筹划方案流于形式，缺乏实践工作的推动意义。因此，一些企业在运用税收筹划时缺乏一个整体的思路和方案，终将影响到企业的节税。 4 2.4 税收筹划工作执行不力 目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。由于国家税收法规政策比较复杂，又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业，使企业在不了解税收政策的前提下，出现了不会交税的现象，到底企业是多交了，还是少交了，企业一概不清楚。由于税收成本的增加，影响到企业在市场竞争中的发展，对于房地产企业来说，在收入、成本、费用等条件一定的情况下，房地产企业的税后利润与纳税金额互为消长。纳税筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地产企业在决策等过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好方案，统筹内部各部门的协调，才能减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。 3 房地产企业税收筹划具体表现及其形成发展的原因 3.1 缺乏正确税收筹划观念 房地产企业为什么总在税收方面出现问题,而且常常被税务机关处罚呢,这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后，到税务机关付款报税时才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上解决纳税问题，这是房地产企业暴露出来的最大的缺陷。事实上这个时候相关税收已经产生了，这时只能去纳税，也就不存在税收筹划了。加之税收宣传尽管年年搞但都是流于形式，注重实效较少;常识性宣传较多，实质性宣传较少，强调纳税人义务的宣传较多，强调纳税人权利的宣传较少，以至于目前绝大多数中小企业财会人员分不清违法偷税与税收筹划的法律界限，更分不清避税与节税的区别，在税收活动中常处于被动状态。因此，这些原因都导致了纳税人将税收筹划变成了偷税漏税。 3.2 利益驱使导致盲目作为 目前一些房地产企业对在利益的驱使下，都要求企业财务人员学习相关的税收法律法规，对企业自身的业务开始进行税收筹划，但在实际操作过程中，大部分没有得到好的效果。究其原因不是因为财务人员素质不高，没有掌握筹划的方 5 法和技巧，而是让利益冲昏了头脑。由于税收负担是影响房地产企业利益的重要因素，因此房地产企业都十分重视税收的问题。法律意识较强和税收知识较多的房地产企业经营管理者选择合法追求税收利益，而法律意识较弱或税收知识少的房地产企业往往盲目追求税收利益甚至不惜违法追求税收利益。 3.3 企业内部部门不协调 缺乏事中的筹划方案的主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合，缺乏了一系列的税收筹划的方法。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。比如:房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同;企业在开发土地的时间上有推移，税收的结果也不同，等等。而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如:企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的。但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售(送装修为视同销售)。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行纳税筹划带来麻烦。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为:合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。 4 解决房地产企业税收筹划问题的对策 4.1 树立依法税收筹划理念 房地产企业由于其行业自身的特点，税收筹划风险高。因此，房地产企业的所有职工都必须具有风险意识，注重对税收筹划风险的管理，同时还要树立依法筹划的理念。国家在出台相关的配套政策时，应该大力宣传，让企业去学习，培养企业学习税收政策的意识，增强企业依法纳税的意识，让企业明白偷税漏税是严重违法行为。企业应学习经营中的一些相关的政府配套政策。当下，相当多企业的税收筹划都是围绕着税收的政策走有时少缴税并非是企业最佳选择，特别是当政府配套政策有纳税起点的时候，此时通过筹划多缴税，享受配套政策，也是 [15]个有利选择。 6 4.2 做好税收筹划前的准备工作 在进行税收筹划前，企业应分析自身是否具备税收筹划的能力，是否有必要的客观环境，例如有税收筹划能力的人才，能有与税收工作商打交道的能力与公共环境，这些环境的优劣程度直接关系到筹划的风险问题，良好的环境能减小操作风险，富裕的人力资源配置能加强对税收政策整天性把握，能灵活、系统的运用筹划方法合理、充分得劲性博弈分析论证，增大筹划的成功系数，这些都是进行筹划的前提条件，离开这些必要的客观环境，再好的税收筹划方案也只能是一纸空文。做好税收筹划前的准备工作需要做到:一、研究、分析、比较，挖掘税收筹划空间由于税收筹划不同于偷逃税，它必须做到合法，这就大大加大了税收筹划的难度，纳税人不全面准确掌握现行税法，很难找到税收筹划空间，因此，在进行税收筹划之前，必须从全面准确领会现行税收政策入手。二、选择合适的人做税收筹划由于税收筹划过程是非常复杂的，并不是一般企业财务人员所能胜任的，即便是现在众多税务师事务所、会计师事务所，如果没有充分掌握现行税收政策，没有经过系统的税收筹划训练，也是很难胜任的。因此，企业在进行时，科学做法是聘请训练有素的税务专家或税收筹划专家进行。我国税收筹划开展得比较晚，税收筹划领域才刚刚起步，不过像大连智通税收筹划研究所等一批专业性税收筹划机构相继诞生，必将为税收筹划市场需求提供人力保障。三、选择恰当的时机做税收筹划由于税收筹划是在纳税义务发生之前进行系统筹划过程，因此，选择税收筹划时机相当重要。有些时候需要在企业设立时就得进行筹划;有些需要在确定破产清算日选定之前进行筹划;还有的需要企业日常生产经营期间，税收筹划选择时机得当，将直接影响税收筹划效果，因此，在税收筹划时要充分考虑税收筹划时间，推迟或提早都可能影响税收筹划的效果，甚至导致税收筹划失败。 4.3 加强房地产企业各业务环节的税收筹划 4.3.1企业项目立项阶段的税收筹划 在建房方式的选择上，大多数房地产企业选择自建自销的模式，然而这种方式税收筹划的空间较小。若企业采用代建、合建等方式则筹划空间比较大。 房地产代建行为。这种方式指房地产企业代客户进行房地产开发，并向客户收取代建收入的行为。这样，企业虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，收入则属于劳务报酬，税费则属于营业税征收范围。房地产企业可以运用这种行为方式实现减轻税负的目的。但是前提必须要在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 房地产合作建房行为。企业可以通过这种行为方式，通过税收筹划实现减轻 7 税收负担的目的。按照我国营业税相关条例规定，合作建房必须是一方提供资金，另一方提供土地使用权，最终才能形成合作建房的条件。等待项目完成之后，按照比例分配自用，从而达到暂免缴纳土地增值税的目的。如果采取土地入股或者不动产、无形资产参股的方式，按照投资利润分配、风险共担是不需要缴纳营业税的。如果项目实施中产生股权转让，同样不需要征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策实现共赢。 4.3.2企业建设过程的税收筹划 开发过程中成本问题至关重要，但在成本方面，房地产企业开发建设的重要税种是土地增值税。土地增值税纳税的多少与发生的成本费用关系密切。税收实务中，可以采用三种方法，通过改变房地产企业的成本费用、减少土地增值税的纳税额达到目的。 增大扣除项目。对房地产企业成本项目进行合理控制，可以采用加大公共配套设施投入，提高房屋质量，改善住房环境来调整土地增值税的扣除项目金额，尽量套用对自己最有利的税率进而减少税负。 进行人事筹划。就房地产企业而言，开发建设中一般按照楼盘组建项目部安排人员。属于公司人员工资、业务招待费、办公费、福利费、差旅费等都属于管理费用，它实际发生数对土地增值税计算没有意义，而属于每个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入房地产开发成本中，可以再计算土地增值税时扣除。 改变房地产开发费用中利息处理。房地产企业在开发过程中大部分要依靠借款筹资。利用借款筹资的缺点是利息费用高，所以应尽可能的提供金融机构贷款证明，并按照房地产项目计算分摊利息支出，实现扣除项目金额，降低税负，对企业实现利润最大化。 4.3.3企业营销过程的税收筹划 房地产开发项目建设结束后，按照正常的程序，开始销售已经建好的楼房。当然，由于房地产商品的特殊性，在不违反国家法律法规的前提下，项目也可以在建设期间进行预售。根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三条规定:房地产企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产商品一旦进入市场，就和其他商品一样，从生 8 产开发阶段进入流通即销售经营阶段。 一、设立专业的公司分解应税收入。1、设立装修公司。近几年来，我国房地产企业除了建设传统的毛坯房以外，还大量的开发精装修房。就开发商来说，精装修房销量好，但却大大增加了企业的成本。对此，房地产企业可以利用税法对不同项目课税比例及内容的差异，将房款与装修款分开，这样既可以减少土地增值税的缴纳，又可以减少营业税的缴纳。2、设立物业公司。房地产企业为了方便小区的业主，常采用水费、电费、燃气费等服务商收取费用的做法，这些代收款最终全额支付给服务商。房地产企业不但没有从中获利，反而却因此增大了收入，为此支付税费。所以房地产企业可以自己通过设立物业公司来赚取物业费，此时缴纳税费也就正常了。 二、企业可以应用纳税临界点科学测定销售价格。纳税临界点筹划法是指纳税人通晓税收临界点的规定，在经营过程中遇到临界点时，可以通过增减收入或支出，避免承担较重的税费。企业在运用纳税临界点筹划时应该注意关注税收起征点。起征点是税法明确规定的，当营业额、增值额未达到一定标准时免予纳税的数额或标准，超过该标准时，纳税人需要将全部的营业额、增值额进行纳税。 三、折扣销售的处理。根据营业税税法的相关规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、销售不动产、转让无形资产时，如果将价款和折扣额在同一发票上注明，就要以折扣后的价款为营业额进行缴纳营业税;如果将折扣额另开发票的话，无论财务上如何处理，都不能再营业额中扣除。所以，将折扣额与价款在同一张发票上注明，这样可以减少营业税纳税基数，降低营业税应纳税额，增加企业受益。此时，如果企业能够按照税法上的规定，对折扣额采取恰当的处理方式，就能取得良好的节税效果，从而避免不必要的纳税。 5 基本结论 房地产企业需要进行税收筹划，并且很有必要实行税收筹划。企业在符合法律法规的前提下，为企业实现利润最大化的同时进行合理避税。要实现收益最大化，就必须在尽可能地多获得收入的同时，减少自己的成本费用支出。然而，当前房地产企业要面临着日益激烈的市场竞争和国家日益加大调控力度，这样企业内部费用成本的压缩空间已经越来越小。但是作为企业外部成本的税收，越来越多的企业都重视其最小化。因此，房地产企业进行科学的税收筹划对实现企业利润最大化，增强企业竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都有积极意义～ 我们相信，税收筹划作为合法地为房地产企业减少税负、降低成本、增加经济效益的手段，作为政府贯彻宏观调控意图的有力手段，作为我国法制完善的助 9 推器，其研究存在空间广大，发展潜力深厚。二十一世纪，社会经济在不断进步，我国逐渐从人治社会向法治社会过渡，税收制度和征管正在逐步的完善和规范，随着税收法制化进程的加快以及税收征管效率的提高，人们将会对税收收筹划有一个更全面而理性的认识，税收筹划的理论和实践研究将会跨上一个新的台阶～ 10 参考文献 [1] 彭勇.房地产企业税收筹划及方案解析[J].市场经济与价格,2011,6. 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Customer oriented enterprise IT architecture framework[J].Telematics and Informatics,2011,29(2) 11 谢 辞 时光匆匆如流水，转眼便是大学毕业时节，来不及感叹，大学生活已近尾声。大学四年多的努力与付出，随着本次论文的完成，将要划下完美的句号。从开始进入课题到论文的顺利完成，一直都离不开老师、同学、朋友、家人给我热情的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意! 这篇论文是在我在孟庆财老师的悉心指导指导下完成的。他在忙碌的教学工作中挤出时间，来审查修改我的论文，从选题、写作、修改及定稿都得到了孟老师的充分、细致的指导。他殊深的学术修养，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，一丝不苟的谆谆教诲，深深地感染和激励着我，使我收获颇多。可以说，论文的章章节节都凝聚着孟老师的汗水和心血。在此，谨向孟老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。 感谢我的母校临沂大学，是您给了我一个优雅的环境为我们提供了良好的学习氛围。感谢四年来寄到我得各位老师，是你们传授给我了不竭的知识。感谢我的各位同学，给予我不断地支持与帮助。还要感谢我的家人，对我大学四年的学习的默默支持。 最后，我要向从百忙之中抽出时间对本文进行审阅、评议的各位老师和今天在场参与我的论文答辩的各位老师表示衷心的感谢。 2013年4月15日 12