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某住宅小区项目申请报告房地产开发项目可研报告_[全文].doc

某住宅小区项目申请报告房地产开发项目可研报告_[全文]

读书_一点都不浪漫
2017-09-30 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《某住宅小区项目申请报告房地产开发项目可研报告_[全文]doc》,可适用于项目管理领域

某住宅小区项目申请报告房地产开发项目可研报告全文目录项目简况第一章申报单位及项目概况一、项目申报单位概况二、项目的概况三、工程技术方案四、投资估算与资金筹措第二章发展规划、产业政策与行业准入分析一、发展规划:二、产业政策与市场分析:三、行业准入分析:第三章资源开发及综合利用分析第四章节能方案分析一、编制依据二、建筑节能的重要性三、遵循的原则四、项目耗能指标五、合理利用能源促进可持续发展六、建筑节能七、充分利用电能实现供配电及用电设备的经济运行八、充分利用水资源合理节水九、本项目在建设、设计中应力争做到以下几点第五章建设用地及相关规划一、建设用地规划布局分析二、项目用地情况分析三、土地利用合理性分析四、建设环境五、规划要点第六章生态环境影响及水土保持一、生态环境影响及采取措施二、水土保持措施三、本小区设计满足以下条件第七章经济影响分析一、经济效益分析:二、行业影响分析三、区域经济影响分析四、宏观经济影响分析第八章社会影响分析附件:、位置图、规划设计条件、规划设计方案(总平面图)、土地证明复印件、开发资质复印件、营业执照复印件项目简况、项目名称:山东省XXXX市XXXX住宅小区、建设性质:新建、项目建设单位:XXXX市XXXX房地产开发有限公司、项目建设地址:本项目位于XXXX市东城新区东临XX山路西临XX大道南邻XX村。、建设规模:本项目总占地面积为亩(><a>万平方米)总建筑面积为万平方米(其中:住宅万平方米,地下车库万平方米,地下储藏室万平方米,商业用房万平方米,幼儿园平方米,物业用房平方米其他配套建筑面积平方米)。、建设期限:月、项目总投资:万元项目总投资估算表:项目总成本(万元)单位成本说明一、土地成本二、开发前期费三、主体工程费四、社区管网费五、园林环境依设计方案的不同而不同六、公建配套费七、直接费合计八、不可预见费直接成本*九、开发间接费行政管理费万(万每月)利息万十、总投资、建设内容:本项目主要为层住宅栋层幼儿园一栋层商业用房地下车库、地下储藏室及公建总建筑面积为万平方米(具体详见本项目建设内容一览表及户型配比指标一览表)。、安排户数:户、安排居住人口:人、容积率:地上:地下:。、绿地率:、建筑密度:、停车位:位其中地上位地下位、开竣工日期:年月年月、日能耗指标日耗电量:KW日耗水量:吨日耗天然气量:立方米、耗能指标:()总能耗为:吨标准煤()年耗电折约而不失变化朴素而不失典雅。始终遵循人本性、现代性、生态性、协调性、立体性设计原则完美诠释现代简约主义。小区内亦步亦趋步移景异在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的静土为居民在繁忙的工作之余提供一个休息、学习、交友的家园使小区有机地融汇在城市的大环境中又为城市的总体建设增加亮点为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。、建筑设计住宅采用层多种高度公建以现代建筑风格为主流部分建筑增设屋顶花园。底下停车场充分利用土地又增加了公共绿地的透视性提高了建筑的可持续发展性。在户型设计上注重以人为本体贴民意建设标准定位在中、高档次。住宅面积从平方米至平方米满足多层次用户的需要。住宅配套设施齐全户型开间、进深尺度适宜采光通风良好。根据北方地区夏季炎热冬季寒冷、漫长的气候特点住宅设计注重节能大力推广“四新”技术的应用。注重室内环境、室外环境和小区环境的协调一致。楼盘设计突出个性注入精品意识努力为居民营造一个温馨、优美、舒适的生活环境。高层住宅抗震性能好使用寿命长一般在年(住宅用地使用年限为年)。抗震(安全)系数高可达度。高层的隔音、隔热、防潮、防水性能相对于多层要好。住高层光线好视野开阔空气清新层以上无灰尘污染且私密性较好。高层的消防、监控系统更齐全。高层的楼间距大因而绿地及景观面积会相对较多。入住高层住宅更是身份的象征引导时尚新生活。在平面设计中突出对入住者的尊重体现真正的人性化个性化的满足。为住户提供一个灵活的平台使入住者有充分的想象空间及发挥余地套内动静分区、部分套型的错层变化体现了开发理念与设计成果的完美结合。本项目平面设计对电梯间的采光通风及噪声问题进行了认真思考和科学的处理入户景观花园的引入使进入客厅有了合理的过渡让人对家的感觉会更为亲切。山东省XXXX市XXXX住宅小区项目标准户型为板式小高层户型充分体现了国家康居住宅示范工程对建筑平面设计的要求做到通风、采光、房间尺寸布局、动静分区及使用功能的均好性。立面设计从建筑内在形式思考建筑的外部表现将立面从单一的承重构件中解放出来不仅是围合内部空间的功能性层面的东西而是通过材料、颜色、质感等多种手法的处理体现居住建筑的时代感区域性及独特的个性。景观设计充分考虑入住者的参与性设计中以两条空间为主导景观带以水为主题的景观体现为居民提供回归自然的意念。组团之间的走廊结合住宅底层架空安排更近人的景观体系使人感到出门即花园步移景异真正感受到现代生活的全方位关怀。整个小区规划坚持了人性化的设计思维把环境与人融为一体突出了住宅的私密性和安全感巧妙利用临街绿化带阻隔交通噪声使小区环抱在绿色景观之间增添了幽静、深邃的个性。给人以世外桃源、别有洞天之感突出了小区的亲密性、和谐性和安全感。户型配比指标一览表项目户数户型比例()总户数复式、公用工程设计方案()给水工程水源由XXXX市自来水管网提供主干线由唐王山路给水管网引进小区设环状给水系统可直接引入本工程水源水质均有保证。用水标准:住宅居民生活用水:L人d绿化浇灌用水:Lmd道路喷洒用水:Lmd未预见用水量按日用水量的测算。消防用水量:室内:Ls室外:Ls本项目日用水量:吨(详见用水量估算表)。为节约用水拟设置中水回用装置回用后的中水用于喷洒道路、车场和绿化。()排水工程排水方式采用雨污分流制。雨水经雨水系统管网汇集排入市政雨水管网。生活污水中洗浴、盥洗废水进入中水系统进行处理回用于喷洒和绿化浇灌厨厕污水经化粪池处理后排入市政污水干管送至污水处理厂。()供电工程住宅生活用电按Wm测算商业用电按Wm测算地下车库按Wm测算。本项目用电总负荷约为KW。由于小区统一考虑建设高低压变电间并配置相应的变压器容量有保证故本项目不单独考虑输变电系统可直接由低压替接电源由供电公司提供。区内电力线路采用直埋方式各户设磁卡电表箱分户计量。(详见电力负荷计算表)建筑物屋顶安装防雷系统接地电阻应符合设计要求电信、有线电视、宽带网等系统已接至小区可下载利用。拟在物业管理中心设置总监控室实现智能化管理确保小区安全。()供热工程本项目采暖面积约万平方米(按建筑面积的测算)。热源由热力公司提供由小区内热网送至各户。各户应设独立计量装置根据自己的生活习惯调节室温温度并节省热源。()燃气工程按每户日用气量m测算居民日耗气量为立方米均由市煤气公司提供天然气气源,天然气管道铺设至小区保证居民正常使用。()通讯由城市通讯及数字传输系统提供网络满足电信、有线电视、宽带网等使用要求。()交通对外交通主要依靠现规划路与小区内路网形成统一交通、消防、疏散体系。用水量估算表序号项目名称用水标准(L)计量单位小时变化系数使用时间数量(人或m)用水量备注TdTh住宅生活用水L人d喷洒用水Lmd绿化用水Lmd小计未预见及漏损按考虑合计室外消防用水Ls消防时间h室内消防用水Ls消防时间h电力负荷计算表序号用电单位工作负荷(KW)需要系数(KX)功率因数cosΦ计算系数tgΦ计算负荷有功(KW)无功(KVAR)视在(KVA)住宅商业车库预留合计四、投资估算与资金筹措、成本估算及编制依据()、成本估算及编制的主要依据财政部《施工、房地产开发企业财务制度》《山东省建筑工程消耗量定额》和《山东省安装工程消耗量定额》等有关费用定额XXXX市材料报价表和市场材料价格国家、省、市有关项目的收费标准。有关房地产的优惠政策本项目在测算中暂未考虑拟留在实际运作中争取和调整。()投资估算项目总投资:万元项目总投资估算表:项目总成本(万元)单位成本说明一、土地成本二、开发前期费三、主体工程费四、社区管网费五、园林环境依设计方案的不同而不同六、公建配套费七、直接费合计八、不可预见费直接成本*九、开发间接费行政管理费万(万每月)利息万十、总投资、资金筹措本项目总投资估算为万元申请银行贷款万元其余由企业自筹解决。第二章发展规划、产业政策与行业准入分析一、发展规划:XXXX市新一轮城市总体规划确定了城市的性质、规模和总体布局。城市性质为现代化能源城市和历史文化与风景旅游城市。城市规模:年城市人口万人用地平方公里。城市规划总面积平方公里其中市区规划区平方公里。城市总体布局为“东扩、西禁、南控、北保”即城市以向东发展为主向南控制发展向西一般不跨越压煤线向北对XX、XX风景区进行保护与开发。此外新一轮规划还对城市的详细规划布局、道路系统、绿地系统、历史文化名城以及居住、工业、仓储、给排水、电力电信之供热、供气、环卫、环保、防震、防火等提出了具体目标和要求。XXXX市市委、市政府牢固树立和认真落实以人为本的科学发展观大力提升城市建设质量和档次初步构筑起现代化中等城市框架。牢固树立经营城市理念努力构筑经济发展平台。为落实XXXX市城市总体规划(年)在城区东部开拓了占地平方公里集行政办公、金融商贸、文教娱乐、住宅小区为一体的东城新区不断加大城市基础设施建设力度构筑起“外成环、内成网”的现代化城市道路体系人民广场、文化广场、体育公园、博物馆、广电大厦等一大批精品工程相继建成丰富了城市内涵提升了城市形象突出历史文化名城特色不断加大城市绿化美化力度努力改善生态环境质量着力构建起特色鲜明的山水文化城市。XXXX市城市总体规划(年)中详细规划了东部城区的发展方向:建设用地发展方向规划近期城区用地以现状建成东区为基础建设用地发展方向以向东向西北为主形成产业北上、生活东延的发展态势。东城区规模指护驾山路以东、朱山以南区域为城区规划行政文化中心所在地城市东部综合新区。规划远期城市建设用地km可容纳万人居住。规划在该片区建设全市行政文化中心在东外环路以西规划生活居住区片区东外环以东规划工业区。居住区布局城区内应为二类居住用地为主。靠近山体及滨河地段可适当布置一类居住用地(不超过总居住用地的)。规划形成个居住区或小区其中中心片区个西部片区个东部片区个北部片区个。现东城区建设全面启动该项目是东部城区建设的一组成部分符合XXXX市发展规划。二、产业政策与市场分析:年月国六条出台国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产产业健康反战的六项措施:一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租房制度建设规范发展经济适用住房积极发展住房二级市场和租赁市场有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度增强房地产市场信息透明度全面、及时、准确的发布市场供求信息坚持正确的舆论导向。年月建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房号)。核心精神:平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。的比列要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。从XXXX市房地产市场开发现状分析该项目符合国家有关政策。、XXXX市的市场状况“十一五”以来XXXX市房地产业进入平稳发展的阶段随着宏观调控力度逐步加强市场经济机制的作用越来越大房地产市场正朝着规范、有序、健康的方向发展。近两年房地产开发一直是XXXX市的投资重点之一对启动内需拉动经济增长起到了一定的作用。由于政策推动和居民消费层次的提高住房消费已成为我市较大的潜在消费项目。市场基本实现了供求平衡。环境优美的小区陆续建成对改变城市面貌拉动经济增长改善居民生活居住条件将起到了重要的作用。XX房价增长与经济发展和人均收入的增长相比是适度的这些都说明XXXX市房地产市场是健康、良性发展的。目前由于政策推动和居民消费层次的逐步提高住房消费已成为首选最大的潜在消费项目。因而房地产的市场还有相当大的发展空间。随着XXXX市居民储蓄余额的逐渐增长以及房改措施的不断完善和力度加大群众住宅商品化意思不断加强有国家、金融等优惠政策的支持群众有比较强烈的购房欲望商品房作为新的消费热点需求已经形成。“十一五”期间XXXX市房地产朝着规范、健康、有序的方向发展近几年来住房消费倾向主要有二种:即“安置型”与“舒适性”。“安置型”目前住房困难收入相对较低有强烈的购房意向但受家庭收入所限主要消费倾向为二房同时对水、电、暖、智能化等配套装置有了更高要求。、项目定位()小区品质随着经济的发展和人民生活水平的提高居民的住房观念和住宅市场需求正在发生变化对高品质住宅的需求量在不断增大该市大部分高品质住宅销售形势较好。山东宏河矿业集团房地产开发有限公司将利用自身优势把该项目打造成高品质住宅小区。()户型结构就该市的实际情况来看在前几年大规模的换房热潮过后对中小户型住宅的需求量在加大而该市m以下户型的供应量偏低供应结构与需求结构有一定的脱节这种供需脱节也是造成该市商品房预售面积阶段性下降的一个重要原因。本项目将按照市场需求调整户型结构开发建设满足中高收入家庭需求的普通商品房增加中高价位、大中套型普通商品房供应保持市场供应基本平衡、结构基本合理满足不同收入层次人群合理的住房需求。()销售价格根据以上市场分析和区域环境以及项目区周边房地产开发状况本项目定位于中档商品住宅经成本估算销售价格定位平均元m左右力求做到居住环境与人文的统一创造第一人居环境典范的底价位高品位的商品房。三、行业准入分析:本项目由高层住宅组成平均套型面积平方米属于普通房地产开发项目不属于《国家产业结构调整指导目录》(年)限制类别墅房地产开发项目。符合《国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定》第十三条《产业结构调整指导目录》由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。允许类不列入《产业结构调整指导目录》。本项目符合行业准入政策。第三章资源开发及综合利用分析保护资源开发资源、节约资源、利用资源、造福子孙后代是项目建设的宗旨。也是落实三个代表精神坚持以人为本方针的实际体现。本项目直接占用的资源是土地。土地作为不可再生的资源在城区内尤为珍贵。必须按照基本国策的要求让土地资源的利用符合人民群众的根本利益努力实现土地使用价值的最大化切实让资源服务于人民群众。本项目在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一原则。一方面做到物尽其用合理使用。另一方面严格按规划要求合理布局使该住宅的规划指标更趋于合理使资源的利用更加科学。从量上看没有新的资源的占用。同时严格按规划条件的各项导引性指标要求安排本项目的建造规模、层数、停车位、绿化面积等并充分利用现有的公共配套从而实现资源利用的最大化。对于住宅来说其能源的耗用主要是水、电、气、热等生活必需的能源这些能源的耗用基本上都是以人口为基数的。人口没有纯量的增加能源的耗用量就不会大幅度增加。能源的耗用只是位置的转移而不是量的扩张。况且项目建设已经把节能作为重要课题采取了全面的节能措施(节能措施及消耗指标见第四章)故项目建成后不会给能源带来过大的影响与损耗。由于资源配套的整合会使能源的利用更加合理、科学更加节约。随着环境的改善必然会带来更旺盛的人力资源新的生活将起源于改革创新之中。项目水资源消耗与利用:依据《建筑中水设计规范》(GB)中关于生活用水量的有关设计参数取居民每人每天用水量为:厕所用水L,厨房用水L盥洗用水L沐浴用水L洗衣用水L合计L。在不考虑中水回用的前提下生活总用水量为md绿化、道路、小区景观、公建等其他用水量md。根据《建筑中水设计规范》(GB)中关于建筑物中水水源的规定洗浴、盥洗废水为优质杂排水优先作为中水水源此废水经中水处理设施处理后用于冲厕、绿化及道路等其他用水。第四章节能方案分析节能是一项长期的战略任务也是当前的紧迫任务节能工作要全面贯彻科学发展观落实节约资源基本国策以提高能源利用效率为核心以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本强化全社会的节能意识逐步形成具有中国特色的节能长效机制。节约能源是落实可持续发展战略的重要举措是一个城市、一个地区经济发展和社会进步的标志也是项目建设必须遵守的原则。因此贯彻建筑节能方针采取全面科学的节能措施把节能真正落到实处。一、编制依据、国家法规、条例及地方政策、《建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》(建科号)、《XXXX市城市总体规划》()、《建筑中水设计规范》(GB)、《中华人民共和国节约能源法》(年月日起实施)、《民用建筑节能管理规定》(年月日起实施)、《国务院办公厅关于进一步推动墙体材料革新和推广节能建筑的通知》(国办发号)二、建筑节能的重要性、可以缓解能源资源的紧张局面建筑节能是社会经济发展的需要。、是减轻大气污染的需要建筑采暖和饮食能量是造成大气污染的两个主要因素。、可以保护生态环境和提高建筑热环境的质量随着现代化建设的发展和人民生活水平的提高舒适的建筑热环境日益成为人们生活的需求。、是发展建筑业的需求。我国建筑节能的范围包括:建筑采暖、空调和照明的节能并与改善建筑舒适性相结合。、建筑用能排放大量CO使地球变暖正危机生态平衡与人类生存为了拯救环境必须重视建筑节能。三、遵循的原则我国能源消耗高、浪费大的根本原因在于粗放型的增长方式。要大幅度提高能源利用效率必须从根本上改变单纯依靠外延发展忽视挖潜改造的粗放型发展模式走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型产业化道路努力实现经济持续发展、社会全面进步、资源永续利用、环境不断改善和生态良性循环的协调统一。坚持节能与结构调整、技术进步和加强管理相结合。通过调整产业结构、产品结构和能源消费结构淘汰落后技术和设备加快发展以服务业为主要代表的高新技术产业用高新技术和先进适用技术改造传统产业促进产业结构优化和升级提高产业的整体技术装备水平。开发和推广应用先进高效的能源节约和替代技术、综合利用技术及新能源和再生能源利用技术。加强管理减少损失浪费提高能源利用效率。坚持市场机制作用与政府宏观调控相结合。以市场为导向以企业为主体充分发挥市场配置资源的基础性作用。政府通过制定和实施法规标准加强政策导向和信息引导营造有利于节能的体制环境、政策环境和市场环境建立符合市场经济体制要求的企业自觉节能的机制推动全社会节能。四、项目耗能指标本项目能源消耗主要能源为水、电、天然气和采暖用煤其中在不考虑中水回用的前提下年消耗水量为m消耗天然气万m电万度采暖用煤吨。其能源消耗折算标准煤总用量为吨标准煤年综合能耗指标为吨标准煤平方米耗能工质为零。本项目属民用建筑项目主要能源品种及年需要量见下表。项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要表序号主要能源及耗能工质名称计量单位年需要量其中备注购入量自产量其他实物标煤实物折算系数折标煤实物实物实物折标煤折标煤折标煤电万度T采暖用煤tT天然气万MT水万MT年总需要折标煤本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为吨年。项目综合能耗吨标准煤平方米。五、合理利用能源促进可持续发展该项目建设涉及土地资源及建筑、电力等专业领域在充分合理地利用能源资源的同时要坚持节能优先的方针应以提高节能为核心加快技术进步是根本提高终端用能效率为重点形成社会自觉节能的机制。建设节能型社会是节能切实有效的促进经济社会的可持续发展。在加强土地、能源、水资源等利用方面要坚决执行国家相关部门在节能方面的政策和调控实现能源的合理节约利用。注重新型能源、可再生能源及新材料、产品的应用加强标准规范的执行力度形成完善的节地、节能、节水、节材体系加强标准规范执行的实施和监管。六、建筑节能目前我国城乡既有建筑面积超过亿平方米年竣工建筑面积超过亿平方米其中大部分为高耗能建筑居住和公共建筑用能增长迅速。新建建筑应严格执行节能设计标准积极开展建筑节能使建筑能耗大幅度降低。该项目是民用建筑建筑节能是能源节约的重点领域该项目的用地性质为居住用地住宅是建筑领域节约资源非常重要的环节。通过外围护结构等节能措施达到节能。此外应注意下述问题:、在本项目在施工图设计中应参照如下标准及规范进行施工图的设计()、《居住建筑节能设计标准》(DB(J))()、《公共建筑节能设计标准》(GB)()、《建筑照明设计标准》(GB)()、《民用建筑电气设计规范》(JGJT)()、《低压配电设计规范》(GB)()、《智能建筑设计标准》(GBT)()、《建筑物防雷设计规范》(GB)(年版)()、《民用建筑热工设计规范》(GB)()、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》(GB)()、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB)()、《住宅设计规范》(GB)(年版)()、《住宅建筑规范》(GB)()、《供配电系统设计规范》(GB)()、《建筑设计防火规范》(GB)()、《建筑给水排水设计规范》(GB)()、《建筑灭火器配置设计标准》(GB)()、《建筑外窗空气渗透性能分积极检测方法》(GBT)()、《电力工程电缆设计规范》(GB)、在结构中应采用空心砖现浇砼结构。、窗应采用中空玻璃塑钢窗降低传热系数。拟采用窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃(LOWE玻璃)、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施改善门窗绝热性能有效降、架空型保温屋面、浮石沙低室内空气与室外空气的热传导。门窗密封指标不低于国标《建筑外窗空气渗透性能分积极检测方法》(GBT)。在满足采光、通风和造型等功能的前题下尽量减少窗墙比。、建筑单体布置应在偏西或偏东范围内。、采用能耗较低的高效保温建筑材料。、除特殊情况外建筑设计时应采用太阳能一体化设计并应符合相应的规范要求。、建筑形体尽可能简洁以减少建筑的形体系数。形体系数应。、墙体采用聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体降低外墙传热系数。、采用高效保温材料保温屋面保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面。、顶层阳台顶板、首层阳台底板、阳台栏板及外挑构件等应采取相应的保温措施。、卫生洁具选用节水型冲洗配件。、空调、通风等设备均选用符合国家耗能和性能指标的优良产品。、充分利用自然光采用高效节能光源和高效灯具。、充分利用自然通风减少空调使用时间。、利用地形合理设计住宅楼的朝向、间距、建筑密度、容积率等最大限度的利用土地资源。、变电所设置要伸入电力负荷中心尽量减少线路长度降低损耗保证电压偏移符合相关国家电气标准。、XXXX市所处气候区属二区外围护结构传热系数取限值见下表:外围护结构传热系数取限值KW(mK)项目标准限值屋面层外墙层南北东(山墙)西(山墙)变形缝两侧墙窗户南北东西阳台门下部门芯板不采暖公共部分隔墙户门地板地面分户墙分户楼板封闭阳台顶层阳台顶板首层阳台底板栏板七、充分利用电能实现供配电及用电设备的经济运行电节能工作的重点是:建立健全节能管理机制正确设计供配电系统选用高效节能产品通过科学设计、科学管理实现供配电及用电设备的经济运行。主要采取如下节能措施:、选用节能型低压电器设备照明用电占总用电量的以上用高效节能荧光灯代替白炽灯可节电用电子镇流器替代传统电感镇流器可节能照明采用高效节能灯具及高效节能光源如高效荧光灯、高强度气体放电灯及电子镇流器淘汰高压汞灯。、选用节能降耗型分体式空调设备项目建成后鼓励居民除选用节能降耗的空调设备外同时分体式空调器的能效除与空调器的性能有关外与室外机的合理布置有很大关系为保证空调器发挥最大的功效应将室外机设置在通风良好的地方避免阳光直射或有障碍物使进、排风不畅和短路而造成空调器能效降低。因此在确定安装位置时要保证具有足够的条件使其发挥最大的功效。、变电所变压器均采用高效、低能耗产品。、水泵及供水设备采用变频设备降低能耗、提高效率。八、充分利用水资源合理节水水资源是重要的物质资源在本地区缺水的大背景下充分重视和合理利用水资源是面临的重要课题。有效的利用雨水资源、采用适当的方案收集雨水回灌地下水。、适当将雨水集中用于绿化、喷洒道路用水。雨水充分利用投资少效果明显应适时选择方案和充分利用。、采用适当管理措施强化节水型卫生洁具的使用采用节水型生活用水器具。、强化设计、施工、管理质量减少管网的漏失率。注重管材接口控制管网漏失率小于国家规定的标准。、本项目应配套建设中水回用设施采用一体式中水处理系统处理洗浴、盥洗废水可回用的废水用于冲厕、绿化、道路保洁及场地等用水减少新水消耗。、供水充分利用市政管网压力。九、本项目在建设、设计中应力争做到以下几点、注意室外环境设计减少大面积混凝土地面反射热量尽量增加绿化面积利用植被改善环境。、采用新型节能环保建筑材料包括墙体、保温、防水、隔热隔音材料和节能产品如节能灯、节水卫生洁具、节燃灶具等最大限度降低经营成本。、尽量减少管线长度减少水、电、热气的无功损耗从建筑物理学的角度降低能耗。、采用节水装置减少不必要的水损失。、提高节能意识培养节能习惯。第五章建设用地及相关规划一、建设用地规划布局分析本项目位于XXXX市东城新区东临唐王山路西临金山大道南邻小西村。本项目总占地面积为亩(万平方米)。选址地周边拥有丰富的自然景观且周边电力、供水、排水等基础设施完善可提高已有基础设施利用效率降低建设投资、缩小用地规模大大提高了XXXX市市区内土地集约和节约的水平。二、项目用地情况分析项目选址于此便于利用周边现有基础设施资源并对加快XXXX市东城区的发展起到一定的促进作用提高XXXX市东城区的土地利用率。项目选址区内无国家规定的风景名胜区、革命历史古迹等文物保护对象无集中式水源地等特殊保护对象区域内及附近无军事设施等保密单位无军事国防通讯设施及其他通讯设施等敏感目标地下未发现矿产资源。三、土地利用合理性分析首先充分利用建设场址地及周边交通、供水、排水等基础设施。项目选址位于XXXX市东城区交通便捷。项目所在地所需电力由电力公司提供给排水系统接入市政管网可节约相关管线建设费用。因此本项目可充分利用现有基础设施节约建设资金并为XXXX市东城区未来的发展提供更完善的设施条件。其次在充分利用现有基础设施的基础上建设场址未占用农田且建设场址地周围无环境敏感目标有利于降低施工难度并减少工程建设投资。因此对环境影响程度较低且符合相关环保要求从而不影响XXXX市东城区发展及环境质量。第三、可实现布局集中、用地集约和产业集聚的目标。该项目所在地位于XXXX市东城区周边自然景观丰富。该项目的建设实施有利于促进东城区相关产业的集中布局发展和产业集聚效应的发挥从而实现产业布局的集中优化。坚持优化资源配置、注重环保、提高利用效益。综上述分析对进一步提高房地产相关产业的设施水平完善房地产产业结构提升产业服务等级。同时可以进一步促进该地区房地产相关产业的集聚效益提高产业竞争力带动相关产业发展带动当地经济的持续快速发展。因此项目的建设场址的选择是合理的。四、建设环境关于项目建设的自然环境已在本报告第一章中作了说明。XXXX市XXXX房地产开发有限公司开发建设的山东省XXXX市XXXX住宅小区项目占地面积为亩位于XXXX市东城新区,约安排住户户。该项目的土地为招拍挂土地场址配套条件良好地理位置优越交通便达。拥有完善的生活体系和人文、生态的极佳配套生活资源、文化资源、环境资源在此高度集中。项目的建设必然会给XXXX市广大市民带来更便利的生活环境在提高生活质量的同时降低时间成本和生活成本。这里的自然环境已在本报告的第一章中作了说明,故不再赘述。从社会环境来看本项目属于新建项目也是对改善住宅环境的添平补齐、自我完善。是对土地资源的合理利用是对住宅功能的调整与提升。项目对稳定民心,构建和谐社会增强凝聚力向心力有重要作用项目得到了政府及相关部门的支持具有良好的群众基础、政策支持具有优越投资社会环境。建设时机和条件已经成熟。五、规划要点住宅建设是居民生活的港湾也是城镇建设的心脏。无论采用何种建设方式都应该坚持以人为本的方针。要以规划为龙头以实用为目标精心建设适合当地职工、居民生活习惯的生态、健康、安全、方便、舒适、耐用的居家环境努力提高建筑品质。为此规划设计条件中明确要求:一是严格用地性质和用地强度。从整个小区角度控制容积率与建筑密度。作为居住用地必须充分考虑日照距和停车要求突出以人为本的思想。二是注重环境设计。要妥善解决与相邻单位的边界退让问题满足消防、日照及交通视线的要求。要合理布局绿化保证人均公共绿化地不少于平方米。三是建筑风格要与周边环境协调要注重建筑的细部处理并突出时代气息与绿色、和谐、活力相统一。巧妙运用现代科学及色彩造园、置景等技术手法实现小空间大手笔的制作效果。四是维护功能的完美性。虽然是高层住宅楼但功能不可少标准不能低。要按人们的居住心理和生活习惯合理安排居室及活动空间。严格贯彻“三明”方针从配置上为生活品位的提高创造充足的发展条件。总之要精心设计精心施工精心组织为不同收入人群营造一个经济、实惠、安全、适用的居家环境。六、相关规划XXXX市新一轮城市总体规划确定了城市的性质、规模和总体布局。XXXX市城市总体规划(年)中详细规划了东部城区的发展方向:建设用地发展方向以向东向西北为主形成产业北上、生活东延的发展态势。东城区规模范围护驾山路以东、朱山以南区域为城区规划行政文化中心所在地城市东部综合新区。规划远期城市建设用地可容纳万人居住。规划在该片区建设全市行政文化中心在东外环路以西规划生活居住片区。居住区布局东部片区个北部片区个。XXXX市XXXX住宅小区建设项目是东部城区城市建设的一组成部分符合XXXX市城市发展规划。第六章生态环境影响及水土保持环境是人类赖以生存的基本条件保护与营造良好的生态环境是项目建设的两大任务。一、生态环境影响及采取措施本项目对生态环境影响的污染物及污染源为:废气、废水、固体废物及噪声。废气来源于居民生活炊事燃气废气、厨房油烟和停车场汽车尾气废水主要来源于生活中的厨房、厕所排水固体废物主要是施工期间的建筑垃圾包括楼房动工建设后废弃的砂石、水泥及换热站设备等噪声。本项目对生态环境的影响主要在施工期。施工期的主要环境影响因素如下:、噪声:主要为施工机械产生的噪声。如挖掘机、推土机、打桩机等施工机械。、废气:汽车运输、建筑垃圾、材料堆置产生的粉尘及车辆、施工机械排放的废气。、废水:主要为施工队伍生活用水。、固体废物:主要为施工过程产生的建筑垃圾及施工人员生活产生的固体废物。在施工期应采取如下环境污染控制措施:、噪声施工噪声是对工地周围影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期的挖掘、推土、打桩等过程其中打桩过程一方面产生的噪声级较高另一方面持续的时间也相对较长因此对周围的环境影响也较大建筑施工单位应采取如下措施以减缓施工噪声对周围环境的影响。()、选用低声级的建筑机械不采用锤式打桩工艺而改用静压桩或钻孔桩工艺。()、对位置相对固定的机械设备能设在棚内操作的尽量进入操作间不能入棚的可适当建立单面声障。()、在施工场地周围设置简易隔声屏障减轻噪声周围环境的影响。()、使用商品混凝土可有效减轻建筑施工噪声的环境影响。()、土石方开挖作业。必须在白天进行严禁夜间施工。()、浇注砼阶段需要连续作业的必须经相关主管部门的同意并且必须公告附近居民采用低噪声设备如振捣器等模板、支架拆卸过程中遵守作业规定减少碰撞噪音尽量少用哨子、嗽叭、笛等指挥作业减少人为噪声。()、装修阶段切割作业应在室内进行。严禁夜间施工。通过采取以上措施施工场地边界噪声控制在国家《建筑施工场界噪声限值》(GB)的指标要求范围内。、废气主要来源于施工扬尘和施工机械废气。其中扬尘对环境的影响较为突出。项目建设施工过程中的大气污染主要来源于施工场地的扬尘。在整个施工期产生扬尘的作业有:建筑垃圾运输、场地平整、打桩、地基开挖、回填、道路修建、建材运输、露天堆放装卸和搅拌等过程如遇干旱无雨季节加上大风施工扬尘较为严重。为控制上述无组织排放的扬尘对附近环境空气的影响建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划其中对控制扬尘污染的措施应主要包括:()、建设工地采用封闭式施工方法即将工地与周围环境分隔可在工地四周设置M以上围挡围挡间无缝隙围挡底端设置防溢座()、采用商品混凝土这样可以大大减少水泥、黄砂、石子等建筑材料在运输、装卸、堆放过程中产生的扬尘影响同时还可减轻水泥搅拌机的噪声影响。()、工程材料、砂石、土方或废弃物等易产生扬尘物质应当密闭处理。()、工地建筑脚手架外侧设置防尘网或防尘布()、运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料或渣土装载渣土、垃圾等高度不得超过车辆槽帮上沿车斗用苫布遮盖或采用密闭车斗。防止运输过程中的飞扬和洒落。严格按照渣土管理有关规定运输车辆不得超载被运河土不得含水太多造成沿途泥浆滴漏从而影响道路整洁渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶送往指定的倾倒地点以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。()、驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗以避免工地泥浆带入道路影响环境。()、坚持文明施工设置专用场地堆放建筑材料堆放过程中要加苫布覆盖。以防止建材扬尘对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工的检查。对工地周围的道路应保持清洁若发生建材或泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁工程施工单位有责任及时组织人力进行清扫。()、妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的运输时间确保周围道路畅通。、废水施工过程中主要由生活废水和生产废水。生产废水主要产生于水泥混凝土工程养护用水量约占总水量的以上其中大部分蒸发掉少量渗入地下。另外还有少量生活污水这些生活污水经收集后就近排入污水管网对环境影响轻微。()、施工期间产生的大量泥浆水和雨水含有大量的SS工程施工单位应该在工地建废水沉淀池一切外排水必须先经沉淀后才能外排这样可以避免城市下水道的堵塞。避免雨天作业。()、工程施工单位应为建筑工人创造一定的文明的生活、工作条件同时注意建筑工地的环境保护工地食堂废水应先经隔油池后排入下水道如有条件的话尽量使用工地附近相关建筑物内的厕所若无条件则工地产生的生产垃圾和粪便等应与环卫部门取得联系要求他们定期及时清运以保证建筑工地的环境卫生。()、做好建筑材料和建筑废料的管理防止他们成为地面水的二次污染源。、固体废物施工期间产生的固体废物主要为施工产生的弃土、建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。按国家环保局号文件中固体废物分类方法施工过程中产生的建筑垃圾为一般固体废物。如果固体废物处置不当也将对环境产生不利影响。以使影响区域景观环境卫生造成视觉污染影响旅游和当地居民民的生活二是雨季时易造成水土流失影响地表水环境质量三是造成局部区域大气中TSP浓度增高。为防止建筑垃圾外运过程中的沿途遗洒产生的扬尘对周围环境的影响施工单位必须采取如下措施:()、弃土等建筑垃圾分类堆放能使用的尽量使用弃土尽可能用于绿化用土或小区筑路。()、弃土及建筑垃圾外运应用苫布遮盖严禁沿途洒落。()、严格遵守《城市建筑垃圾管理规定》的要求处理处置建筑垃圾。并按市有关部门的要求经指定线路运至政府指定地点严禁乱堆乱放。()、加强对施工作业和施工人员的管理开挖的土方及时收集处置减少堆存量。()、工地设置垃圾箱并教育施工人员不要乱丢垃圾进行文明施工。()、工程施工结束后施工单位应及时组织人力和物力在一个月内将工地建筑垃圾及渣土等清理干净。、道路交通管理措施()、工程建筑施工单位应合理安排运输车辆使用时间尽可能将运输时间安排在交通低峰时避免由于建材的运输造成周边道路的交通阻塞。同时在交通低峰时运输车辆可以节约大量的运输时间、油耗及减少车辆慢时排放的CO、HC对道路环境空气质量的影响。()、工程建筑施工单位要保持周围道路路面的平整和整洁保证过往车辆和行人出行的确良安全和通畅。、景观影响缓解措施()、工地周围应设围栏使凌乱的建筑工地与外界相分隔围栏可以统一的整洁的围材料分隔也可以树立广告招牌的形式分隔或种植一定的树木遮掩以保护已建成区域的整体面貌。()、主体工程完成后应尽快完成清场、绿化等配套工程使之与环境协调统一。、生态环境、社会生活影响和缓解措施施工期对周围生态环境和社会生活的影响因素主要为:()、临时占地、物料的堆放对局部景观有一定的影响。()、施工污水、施工垃圾、施工噪声、扬尘对局部景观有一定的影响。()、挖土填方、破土挖掘、修路等造成的局部水土流失使土壤侵蚀强度增加雨季可引起水土流失。如避开雨季施工可减轻水土流失的影响。()、弃土、建筑垃圾在运输中造成的扬尘、遗洒会影响附近区域和运输路线的环境卫生。()、施工时工地往来车辆将会增多且多为重型货运车出入工地时可能会给交通带来一定的影响并会给周边居民的正常出入带来不便。缓解措施为:()、施工单位必须妥善组织施工合理安排施工进度错开交通车辆运行高峰期。()、为避免施工车辆扰民应严格禁止车辆从正常行车道路上进入施工现场一切车辆沿规划路一侧进入。()、车辆进出工地时一定要清洗轮胎减少泥土对道路环境卫生的影响减少环卫工人的清少量。暑期施工时对此应尤为注意。采取此措施可减少施工弃土、扬尘对环境的污染。综上所述只要施工期加强施工管理严格执行施工管理规章制度施工期的环境影响可避免或减少至最小程度。总之施工期对环境的影响是短期行为将随着工程的结束而消失。二、水土保持措施按照《水土保持法》的规定结合前三期分布和对周围环境影响特点水土流失防治责任范围包括建设区和直接影响区。本项目水土流失防治责任范围共h。防治水土流失的措施如下:防治分区:该项目涉及XXXX市东城区地貌类型单一属低海拔丘陵区故按施工特点划分为房屋建设区、施工道路区和景观绿化建设区三个一级分区。防治分区见图表水土流失防治分区表序号分区备注房屋建设区施工道路区景观绿化建设区、分区防治措施根据水土流失防治分区和水土保持措施布局原则本方案针对项目建设中各分区各部位的水土流失具体情况因地制宜采取防治措施。()房屋建设区:主体设计中已有围墙、护栏等措施。本方案新增水土保持措施为:在建设期间定期向地面洒水防止地面浮土增多大风期容易造成流失和对周围环境的污染。()施工道路区:主体设计中已有铺设渗水砖、植草砖措施。未对施工道路采取防护措施。本方案新增水土保持措施为:由于施工时车辆出入地面受到挤压浮土增多为防止雨季雨水冲刷和风季的风力侵蚀在施工道路上铺设长m宽m厚m的碎石进行防护。()景观绿化建设区:主体设计中已有种草、种树等植物措施本方案采取预防措施对拟建绿地区进行洒水等。主体设计中未对临时堆土采取防护措施。本方案新增水土保持措施为:临时堆土堆放在项目区东北角拟建的绿地上堆置时间约半年待基础工程完工及时回填。()生产生活区:主体设计中已有修建简易工棚、围墙、护栏等。、方案实施安排()工程施工新增措施中全部为临时措施均采用人力施工。()施工布置建筑材料应分类存放在房屋建设区附近并注意有关材料防潮防湿应尽量避免各单项工程间的施工干扰并把握好施工程序。()施工进度根据“三同时”制度的要求各项水土保持措施与主体工程同步实施要与主体工程的施工进度相协调主体工程绿化在工程建设完工后实施。本工程建设中采取工程措施、植物措施、土地整治措施以及相应的临时措施以后可提高土壤涵养水源的能力有效治理建设中产生的水土流失减少暴雨洪水对周边可能产生的危害还可以美化环境。三、本小区设计满足以下条件、日照:满足大寒日等于小时。、环境降噪:道路与建筑物距离满足强制性标准。停车场周围采取绿化降噪措施。、室内空气污染物的活动和浓度满足“住宅建筑规范”。、小区油污采取回收措施防止流入管道。综上所述水土资源是人类生存和发展的基本条件是经济社会发展的基础。水土保持工作与生态安全密切相关因此要遏制人为水土流失坚持宣传教育、广泛动员和政策引导提高公众参与意识唤起全社会、全民族的水土保持意识形成水土保持人人有责自觉维护、合理利用水土资源从而使保护生态环境成为每个公民的自觉行为。第七章经济影响分析一、经济效益分析:(一)、经济效益分析编制的依据和范围、依据国家计委《建设项目经济评价办法与参数》国家计委《建设项目经济评价办法与参数实用参数》国家、省、市有关商品房开发的政策。、范围本项目经济效益分析的范围住宅楼、储藏室、车库、车位的销售收入、相关成本及费用和利润。(二)、成本估算及编制依据、成本估算及编制的主要依据财政部《施工、房地产开发企业财务制度》《山东省建筑工程消耗量定额》和《山东省安装工程消耗量定额》等有关费用定额XXXX市材料报价表和市场材料价格国家、省、市有关项目的收费标准。、成本估算本项目总投资为:万元总成本为:万元。本项目总投资是由征地及安置补偿费、建筑及设备安装工程费、基础设施费、公用配套建设费、前期工程费、企业管理费、财务费用、其他费用和预备费构成。项目各部分单位成本费用构成建设成本平均元平方米。(详见附表一)另销售费用为万元(按销售收入计)。附表一:成本估算表项目总成本(万元)单位成本说明一、土地成本土地出让金出让面积亩(万平米)契税出让金的二、开发前期费勘察设计费按市场行情计招标代理费监理费按市场行情计报批报建费三通一平费场地具备道路场地平整按新城标准考虑临水万元临电万元临时设施费临时围墙万临时办公室(装修)临时围板万三、主体工程费住宅楼层住宅楼取综合价每平米建筑工程费元商店每平米建筑工程费元地下车库含地下人防设施每平米建筑工程费元地下储藏室每平米建筑工程费元四、社区管网费给排水系统费供暖系统费室外燃气系统室外电气系统室外消防系统室外智能系统道路及广场五、园林环境依设计方案的不同而不同环境设计环境工程总造价*绿化建设费区内、区外绿化支出建筑小品围墙建造费包括永久性围墙、围栏及大门,约为元延米室外照明室外照明电气工程如路灯、草坪灯室外零星设施各种指示牌、标识牌、示意图等六、公建配套费幼儿园每平米土建筑工程费元非营业性公建每平米土建筑工程费元七、直接费合计八、不可预见费直接成本*九、开发间接费行政管理费万(万每月)利息万十、总投资(三)、销售收入本建设项目开发总建筑面积万平方米。高层住宅万平方米地下车库万平方米地下储藏室万平方米商业万平方米。以上住宅、车库、储藏室、商业全部用于销售。商品房的销售价格按照国家有关政策要求依据其建设成本、市场需求等因素确定本项目各部分销售价格。总销售收入万元。(详见附表二)附表二:销售收入估算表项目数量(万平方米)单价(元平方米)销售收入(万元)高层住宅地下车库储藏室商店合计(四)、税金估算、销售税金及附加销售税金=营业税城市维护建设税教育费附加营业税=销售收入×=万元城市维护建设税城市维护建设税=营业税×=万元教育费附加教育费附加=营业税×=万元、土地增值税土地增值税=销售收入×=万元(五)、利润利润=销售收入经营成本营业税金及附加=万元(六)、盈利能力分析本项目的投资盈利能力如下:投资收益=投资净利润率=(七)、效益评价税后内部收益率(IRR)税后投资回收期年净现值NPV(ì=)万元。上述指标说明该项目在财务上是可行的。附表三现金流量表序号项目名称合价计算期第一年第二年第三年现金流入现金流出建设成本营销费用其他费用营业税金及附加土地增值税预交所得税净现金流量累计净现金流量税后内部收益率(IRR)税后投资回收期年净现值NPV(ì=)二、行业影响分析、近三年房地产投资及市场供求分析上半年XXXX市房地产开发施工面积万平方米同比增长,,其中市区施工房屋面积万平方米同比增长,,,。经过一段时间的徘徊今年济宁市区再次成为房地产市场热点。年上半年XXXX市房地产开发累计完成投资亿元同比增长,,,其中市区完成房地产开发投资亿元同比增长,,,全市房地产开发施工房屋面积万平方米同比增长,,其中市区施工房屋面积万平方米同比增长,,,由于房地产市场需求旺盛上半年全市共销(预)售商品房,(,,万平方米同比增长,,其中市区销(预)售商品房,(,,万平方米同比增长,受土地成本的增高及住宅建设科技含量不断提高等因素的影响全市住宅销售价格保持稳步上扬趋势。业内人士解释XXXX市区房地产开发曾一度低迷之所以掀起新的开发建设热潮房价一路走高是因为“东拓、北延”城市发展战略已经定位加之投资环境的不断优化XXXX市政府着力做活土地文章对土地的调控能力大大增强投资吸引力进一步增强。在城区范围内房地产市场成交量迅速放大成交价格一路攀升。目前市区部分小区楼盘开盘价已突破元,平方米。同时越来越多的开发企业也意识到公建配套设施和物业管理对商品房销售所带来的好处用于这方面的投资明显增加这也是房价持续上涨的原因之一。、房地产市场发展趋势预测依据国际上市场调整的一般规律随着宏观调控的深入房地产市场将经历三个基本阶段:调整初期的价缩量升、调整中期的量价齐缩、调整后期是量价齐升。结合XXXX市房地产市场的运行情况看正式进入调整初期尚待时日。综合各种宏观因素和XXXX市房地产市场的本身特点从近期情况看对XXXX市房地产市场未来的走势有以下认识:()、房地产投资规模房地产投资还将保持一定的规模对经济的拉动作用依然明显但涨幅从年有望回落。尽管宏观调控对房地产市场产生一定影响由于受惯性作用以及房地产市场开发周期较长(一般为,年)的特点预计今后几年房地产投资还将保持一定的规模每年投资大约在亿左右。但随着禁止农用地转非农用地、暂停建设用地审批以及项目贷款准备金率、房地产企业项目资本金的提高(从提高到)等政策的逐步实施到位房地产开发用地供应更加紧张开发资金贷款收紧将会减少房地产开发投资规模和房地产新开工项目数量从而影响房地产投资规模。()、房地产供给从供给层面来看商品房施工面积是商品房竣工面积的先行指标根据商品房施工面积预测年和年商品房竣工面积的增长率分别为和年新增商品房竣工面积分别达到万平方米和万平方米。()、房地产需求统计数据表明居民住房需求依然旺盛。年全市商品房销售面积万平方米实现销售额亿元其中住房需求所占比重最高其销售额占全部商品房的。经过宏观调控居民的消费信心已趋于稳定购买行为也更加理性自住型购房已成为市场主流普通商品房(包括经济适用房)占了相当比重这表明居民的住房消费已不再一味追求“一步到位”而是更多地考虑自己的经济承受能力住房梯度消费观念正逐步被消费者所接受。预计今后几年自住型、中小户型、中低价位住房仍将是XXXX市居民消费的热点。()、房价走势一般认为房价由地价、建筑安装费、管理费、开发投资贷款利息、税金和利润六部分构成。从经济学角度考虑房价是房地产市场供求博弈的结果。XXXX市房价的持续上涨主要受到全国房地产市场环境的影响(环房匹配指数为负)同时土地购置费、建筑材料成本居高不下再加上XXXX独特的区位和自然环境优势吸引了周边地区的购买力市场需求旺盛三年来房价持续上涨。但由于近几年房价的上涨幅度超过居民可支配收入的增长幅度房价收入比在扩大致使相当一部分市民透支了购买能力。另外从购房者角度考虑购房正变得越来越理智在房价过高时甚至会选择“观望”再加之“国六条”的出台为过度狂热的“买涨不买跌”的购房心理降了温使得房地产市场交易更趋理性。在此背景下原来的排队抢购风潮不再登陆楼市买卖双方的信息不对称被逐渐打破开发商各种促销手段层出不穷新开楼盘的开盘定价更加理性开发商也更加注重项目本身品质的塑造种种迹象表明房地产长期牛市格局将有所调整房价的涨幅会有所回落但价格仍会有较小幅度的上涨。、拟建项目对行业影响山东省XXXX市XXXX住宅小区定位为中高档小区有效填补市场空白并对XXXX市房地产市场形成一定的引导作用能在一定程度上缓解居民住房的旺盛需求因此该项目的建成将对XXXX市房地产行业形成积极、良好的影响。三、区域经济影响分析本项目位于XXXX市东城新区项目的建设符合XXXX市经济发展规划对区域经济发展起到积极的推动作用同时还可优化产业空间布局提高当地的财政收支对当地的社会收入分配、市场竞争结构等都不会造成不利影响。四、宏观经济影响分析本项目为山东省XXXX市XXXX住宅小区项目项目在各方面都有保障对国内市场秩序基本无影响对国民经济构成、国家经济安全无任何不利影响。第八章社会影响分析本项目作为商品房开发的建设工程具有较好的社会效益主要表现在几个方面。、本项目的建设大大改善了城市居民的居住条件可以进一步优化和改善东部城区城市环境和居住条件。、本项目结合我市房地产现有状况根据使该区域的居民收入和住房需求在保证居住环境的前提下尽量减少单户建筑面积和投资成本。既保证销售量又让利于弱势群体形成一个新的房地产品种和观念。有利于调动各方面的积极性加快房地产市场多元化的进程。、随着项目的实施将带动本地区的建材业、交通运输业、建筑业和商业服务业的进一步发展间接为社会提供更多的就业机会。PAGEPAG
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