毕业设计（论文）-商业银行房地产信贷风险防范

毕业设计（论文）-商业银行房地产信贷风险防范 厦门安防科技职业学院 毕业设计(论文) 商业银行房地产信贷风险防范 年 级: 2009 学 号: 1234 姓 名: 某某某 专 业: 社区管理与服务 指导老师: 某某某 二零一二年四月三十 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 毕业论文(设计)开题报告 单位名称 厦门安防科技职业学院 专业 班级 2009 学生姓名 学号 年级 毕业设计(论文)题目 商业银行房地产信贷风险防范 选题意义: 房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业，它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用。房地产信贷业务也是银行的一项核心业务，对于提高银行自身的经营效益也有重要影响。但同时房地产信贷又是一项充满风险的业务，由于房地产行业融资形式较单一，其资金来源主要是银行贷款，商业银行间接成为了房地产业风险的主要承担者。近几年来，随着房地产价格的升高，房地产业“升温”，各商业银行发放的房地产贷款额度也逐步放大，商业银行的房地产信贷风险也被越来越重视。因此， 商业银行加强对房地产信贷风险的分析和提高风险防范意识，采取积极有效的风险管理措施，减少并化解自身风险与危机具有特定的现实意义。 设计(论文)写作提纲: 一、我国房地产贷款的现状及影响因素 (一)融资渠道单一 (二)国家调控政策的影响 (三)房地产市场存在“高房价泡沫” 二、我国房地产信贷面临的主要风险及分析 (一)信用风险 (二)项目风险 (三)市场风险 (四)政策性风险 (五)抵押风险 三、商业银行房地产信贷风险的防范对策 (一)防范信用风险 (二)防范项目风险 (三)防范市场风险 (四)防范抵押风险 四、结论 指导教师意见: 签字: 年 月 日 专业教学部审查意见 签字: 年 月 日 毕业设计(论文)指导过程记录 指导时间:2011年12月12日 指导内容:具体说明毕业论文的时间安排，提出对论文内容的总体要求和第注意事项，并注意论文的题目设置不应太广、面太大。讲解了查阅资料过一程中应注意的事项，要求资料引用最新数据，提出参考文献主要的查找方次向。开题报告要针对论文主要内容来写，开题报告应包括选题的现实意义指和论文写作大纲。 导 指导时间:2011年12月26日 指导内容:就开题报告进行指导，指出写作提纲中出现内容相似的条目，第应该将其合并，并指出对商业银行房地产信贷风险的防范对策这一点要细二分，要求多关注最新的房地产贷款现状。要求按修改后的写作提纲和学校次所要求的论文格式，开始写论文初稿。 指 导 指导时间:2012年1月4日 指导内容:对论文初稿进行指导，指出我国房地产信贷的现状的描述要求第引用最新数据，摘要部分要求补充关键词，并指出第四部分防范对策与第三三部分风险分析呼应不好，针对性不强，应修改并重写。以及论文格式不次 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，要求修改行间距，并按要求补充参考文献。 指 导 设计(论文)评语: 房地产作为我国重要的支柱产业～对国民经济的贡献度不容忽 视。房地产信贷业务支持着房地产产业的发展～但同时由于诸多原 因又是一项充满风险的业务。论文以此为切入点～对商业银行房地指 产信贷存在的风险进行了分析～并就风险防范提出了建议措施。 导 教选题角度较好～论点正确～观点鲜明。全文主线清晰～但对房地产信贷风师险部分的分析欠透彻～建议措施部分讨论相对比较到位。文章结构合理～评层次分明～文笔尚流畅。 语 指导教师签字: 年 月 日 毕业设计(论文)成绩评定表 学 院 专 业 年 级 姓 名 题 目 评 阅 人(1) 评 语 成 绩(1) 评 阅 人(1) (签章) 年 月 日 评 阅 人(2) 评 语 成 绩(2 ) 评 阅 人(2) (签章) 年 月 日 综 合 成 绩 论文评定委员会主任 (签章) 年 月 日 毕业设计(论文)任务书 学生姓名 学号 专业 社区管理与服务 发题日期: 2011年12月 日 完成日期:201年 月 日 题 目 商业银行房地产信贷风险防范 题目类型:工程设计 技术专题研究 理论研究 软硬件产品开发 其他类型 设计任务及要求 房地产信贷业务是银行的一项核心业务，能提高银行的经营效益，但同时房地产 信贷又是一项充满风险的业务，因此，商业银行加强对房地产信贷风险的分析和提高 风险防范意识，采取积极有效的风险管理措施，减少并化解自身风险与危机具有特定 的现实意义。 论文内容包括:我国房地产贷款的现状及影响因素的描述、对我国房地产信贷面 临的主要风险及分析，以及提出相应的防范对策。学会分析和解决在房地产信贷业务 的风险，从而为今后走上工作岗位打下扎实的基础。 应完成的硬件或软件实验 无 应交出的设计文件及实物(包括设计论文、程序清单或磁盘、实验装置或产品等) 8000字毕业论文 指导教师提供的设计资料 无 要求学生搜集的技术资料(指出搜集资料的技术领域) 在百度、中国知网或厦门图书馆网站(需办理借书卡)上搜索相关的期刊论文 不少于15篇，并作为参考文献列与论文最后。 设计进度安排 第一部分 撰写开题报告及任务书 ( 周) 第二部分 搜集和阅读相关资料 ( 周) 第三部分 撰写毕业论文 ( 周) 评阅及答辩 ( 周) 指导教师: 陈丽娜 2011年 12 月 日 毕业设计指导组组长审查意见: 审 批 人: 年 月 日 注:设计任务书审查合格后，发到学生手上。 厦门安防科技职业学院 2011年制 摘 要 房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。然而房地产业的快速发展离不开多元化的金融支持，随着房地产业规模的扩大，房地产金融创新也迅速发展。但是在房地产业资金来源方面，商业银行贷款始终占据较大比重。特别是在经济繁荣时期，房地产价格快速上扬，金融机构在利润驱动下逐渐放松贷款条件，以资产为抵押物大量发放贷款，借款企业受宽松的信贷环境鼓励，也倾向于采取更高的负债比率。而一旦房地产市场泡沫破灭，房地产价格的大幅下跌又会引发商业银行信贷的巨大损失，从而引起银行业的不稳定以及整个金融业的系统风险。因此， 商业银行加强对房地产信贷风险的分析和提高风险防范意识，采取积极有效的风险管理措施，减少并化解自身风险与危机具有特定的现实意义。 关键词:银行信贷; 房地产; 风险防范 目 录 第1章 我国房地产信贷的现状及影响因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.1 融资渠道单一„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2 国家调控政策的影响„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.3 房地产市场存在“高房价泡沫”„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 第2章 我国房地产信贷面临的主要风险及分析„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2.1 信用风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2.2 项目风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2.3 市场风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2.4 政策性风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2.5 抵押风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 第3章 商业银行房地产信贷风险的防范对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 3.1 防范信用风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 3.2 防范项目风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 3.3 防范市场风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.4 防范抵押风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 结 论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 致 谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 第1章 我国房地产信贷的现状及影响因素 中国人民银行最新统计数据显示，2010上半年我国金融机构中长期贷款增速回落，其中第三产业中长期贷款增速回落加快，房地产贷款增速回落明显。全国主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.38亿元;6月末余额同比增长40.2%，比3月末低4.1个百分点。其中，上半年房地产开发贷款新增1652亿元，6月末余额同比增长26.1%，分别比上年末和3月末低4.5个百分点;上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增长49.6%，比上年末高6.5个百分点，比3月末低3.8个百分点。 1.1 融资渠道单一 房地产作为资金密集型行业，对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中，企业的自筹资金一直维持在25%-33%左右，房地产开发贷款约占18%-23%， 绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张。在商品房预售中约有70%的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房，按揭贷款以首付20%-30%计算， 其他资金来源中约有49%-56%的资金来源于商业银行的消费信贷。房地产企业融资渠道的单一，导致房地产信贷风险过度集中在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，承受着各个环节的市场风险。 1.2 国家调控政策的影响 1、自2010年以来国家多次对房地产市场进行政策性调节，房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓，将直接影响房地产开发的规模和施工以及竣工速度。 2、从我国当前房地产的发展来看，由于房地产业发展与金融市场环境的关系甚为密切，因而金融政策是影响其发展的关键性因素。国家可以通过调整银行信贷结构来对房地产业进行调控。 3、宏观调控政策的稳定性和连续性是房地产稳定发展的基础，只有保持政策的稳定，让开发商和消费者形成合理的预期，合力安排投资和需求，才能保证市场的稳定。 1.3 房地产市场存在“高房价泡沫” 1、房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续不断的上涨，是房地产价格高于市场基础价值的部分。市场定价脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质，这种高估也是价格迅速回落的原动力。银行如果将大部分资金投入房地产市场进行投机炒作促使房地产泡沫的出现，将会使得银行信贷部分高度脆 第1页 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 弱，可能会因为房地产泡沫的破灭而引发银行大量坏账的产生甚至引发金融危机。 、自2009年至2010年以来，房地产市场持续“高温”，部分城市房价上涨过快，2 房价增幅的速度远远超过居民人均可支配收入的增长，房地产市场秩序仍然较为混乱。在房地产市场供求偏紧，普通居民购房困难的情况下，房地产市场炒地炒房的现象依然存在。并且，房地产市场投机、投资行为较为普遍，哄抬房价现象较为严重。此外，商品房的供给结构不合理，中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足、保障房建设投入不足。 3、“高房价泡沫”造成的影响:房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化,一旦泡沫破灭,房价必将大幅缩水,给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产,严 股市价格下跌,引起金融危机。 重的甚至会导致银行破产, 第2页 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 第2章 我国房地产信贷面临的主要风险及分析 商业银行房地产信贷风险是指经营房地产金融业务的商业银行由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产遭受损失的可能性。我国商业银行房地产信贷风险可分为:信用违约风险、项目流动风险、市场风险、抵押风险、以及国家政策性风险等其他风险。 2.1 信用风险 1、信用风险又称违约风险，是指借款人不能按 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 规定按期还本付息而给贷款人造成损失的风险。信用放款形式不以任何物品作抵押或质押，仅凭借款者的信誉发放贷款，一旦借款者由于经营破产或意外情况无力归还贷款时，就会使银行遭受损失。 2、商业银行房地产信贷业务中主要的信用风险是指开发商信用风险。开发商信用风险是指房地产开发企业在无力偿还或者不愿偿还金融机构贷款时，导致房地产贷款本息不能按时收回，甚至无法收回形成坏账时的风险。在目前房地产市场信息不充分、监督管理不完善的情况下，开发商的开发行为与销售行为不规范会影响其还款能力和还款意愿，存在使银行蒙受损失的可能性。 2.2 项目风险 房地产项目风险包括项目的定位风险、项目的投资支持能力风险、项目的质量风险、项目的合约履行能力风险、项目的政策性风险。 1、项目的投资支持能力风险主要是指开发商没有认清企业自身的资金筹措和融资能力，过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误，或者是成本过程控制严重失控等因素，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。 2、项目的质量风险包括在项目决策阶段由于经济技术失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题，或者房屋质量问题造成的质量风险。 3、项目的定位风险都是房地产开发商根据市场调查项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的市场定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 等前期工作的依据。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险。 2.3 市场风险 1、当社会购买力不足或供过于求的时候，或者说通货膨胀造成社会购买力下降，进而导致投资者收益减少时都会形成市场风险。 2、市场风险对房地产业的主要影响:存款利率和贷款利率的上升或者下降都可能给房地产商带来经营效益方面的风险。利率分割线主要体现在国内商业银行贷款资金来源于吸收存款，但存、贷款结构往往不一致，如果以短期或者中长期存款支持长期贷款，贷款发放之后利率上涨，商业银行将不得不为以后的存款支付高额的利息，而原来已经发放的固定利率贷款利率有可能太低，使贷款收益下降。 第3页 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 2.4 政策性风险 国家宏观经济政策对商业银行的房地产贷款金额以及发放对象的选择会直接产生影响。政府有时通过提供法律保障的方式对商业银行房地产贷款业务进行干预，有时候也直接通过拥有和管理住房金融体系来干预贷款的发放，包括利率政策等，会形成房地产贷款的政策风险。 2.5 抵押风险 当债务人不履行债务时，房地产抵押权人(即债权人)可依法将债务人或者第三人为该债务所提供担保的房地产折价或者拍卖，变卖的价值优先受偿，以此来保证自己的权益不受损害。 1、抵押风险。押权不进行登记会给抵押劝人带来很大风险。这一风险的防范主要是依法办事，一是要符合金融政策的规定从事金融活动;二是凡涉及房地产抵押都应进行抵押登记。 2、押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分两种情况:(1)远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大。(2)外部环境变化引起的抵押物减值。例如用专用性很强的抵押物或者城区土地抵押，由于城市规划的调整或者抵押物所处地区的功能环境变化，也会使抵押物市场价值减值，变现能力很差。 3、押物短期强制处分的风险。由于被拍卖房地产的权利人是因债务利率约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，所以不是自愿的卖主;并且为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投，故拍卖价格一般较公平市价偏低。 第4页 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 第3章 商业银行房地产信贷风险的防范对策 我国商业银行应充分重视房地产信贷的风险，将信用风险视为首要任务，实行严格的贷款审核 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和风险管理措施，提高房地产信贷的质量。同时，商业银行应该积极采取措施对房地产信贷的风险进行分散和转移，减少各种恶意欺诈行为，加强以放贷款的监督管理。加大力度规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致贷款质量下降。 3.1 防范信用风险 管理信用风险是银行经营的首要任务，面对潜在的房地产信用风险，商业银行应该实施严格的贷款审核制度和授信风险管理机制，防止风险贷款大量产生。 1、加强对房地产开发商还款能力的审查，建立借款人信贷管理动态系统，审查房地产开发商的资信情况和资金情况，根据其资信情况、资金情况、还款能力决定借款人的可贷额度和期限。 2、明确房地产信贷的法律体系。通过立法改变土地和房屋登记中存在着的产权关系不清、登记资料不齐全、土地状况和边界不清楚、法律效力不明确等问题。对土地、项目在建设工程和房屋的使用权、所有权、抵押权进行明确规定,并为这些权利的行使提供法律保障。要依法办事,严格执法。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,追讨款项,并通过法律手段,追究当事人的法律责任。 3、建立和完善房地产贷款信用体系。建立和完善房地产开发贷款信用体系，重要的是要对房地产开发企业进行资信评级。目前我国商业银行资信评级存在着两大问题，一是定性指标过高。二是定量指标不足。银行对申请贷款的房地产开发企业进行信用评级要解决的主要问题是突出评级指标中定量指标的作用，扩大定量指标占比。一方面要适当提高定量指标权重,通过对各项指标的分析，增强银行对企业信用评分的科学依据;另一方面，对定性指标的处理应当进行量化，解决银行信贷人员在评判时的主观性。 3.2 防范项目风险 改善房地产项目贷款操作模式，加强对贷款及售房款项的监控。银行应改变以“企业”为中心的管理模式,加强对销售回笼资金的监管。防止房地产企业将已经完工项目的信贷资金再投入到下一个项目，降低房地产信贷资产风险。 1、对项目进行严格审查。通过对项目的评估,确定房地产贷款投放的金额、投放时机，签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款，并在合同，补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。 2、对项目资金进行封闭管理。建立专户监管和使用跟踪制度,项目资金用于专项支出;建立资金用前审查制度，贷款行在审查资金用途证明等资料的基础上，根据工程进度进行资金拨付;建立贷款回收制度，在项目达到一定进度后，及时收回原有的开发企业贷款。 3、发放新项目贷款需要重新审批。原项目竣工后,需要开发其他项目，银行再根 第5页 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 据新项目的具体情况确定是否给予信贷支持。 、加强项目分类管理。重点支持中小户型、中等价位的普通住宅项目，对于建4 设项目规划面积小，居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目，要严格进行限制。 3.3 防范市场风险 1、商业银行要提高认识，对房地产信贷风险以及其危害性要加以高度重视，妥善处理安全性与盈利性的关系，增强防范金融风险的意识。商业银行在发放贷款时，要注意合理设定高档住宅信贷与中低档住房信贷的比例，商业楼与住宅楼的比例，开发开款与个人住房贷款的比例，开发贷款与流动贷款的比例等。 2、商业银行对已经发放的贷款实行全程动态监控。对开发商贷款账户要独立开设，并且视工程进展情况分期拨付，以避免“烂尾楼”的现象出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。 3.4 防范抵押风险 为了优化资本结构、转变盈利模式和有效防范质押抵押风险，商业银行应在以下几个方面做出努力: 1、监督抵押物的登记公证。贷款抵押物要进行实地考察并到有权等级部门进行登记和公证，确保抵押物有效性、安全性和完整性。 2、商业银行要建立自己的评估部门，根据自身对房地产投资的风险态度制定抵押评估规则，并根据长期评估经验推导和公布本银行内部的抵押评估参数。 3、商业银行要建立完善、科学的抵押贷款折率 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 体系。尽管抵押品可能是质量良好的财产，但必须对其价值打折以反映市场条件变化、转让成本和变现过程。 第6页 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 结 论 为了优化资本结构、转变盈利模式和有效防范质押抵押风险，商业银行应在以下几个方面做出努力: 1、监督抵押物的登记公证。贷款抵押物要进行实地考察并到有权等级部门进行登记和公证，确保抵押物有效性、安全性和完整性。 2、商业银行要建立自己的评估部门，根据自身对房地产投资的风险态度制定抵押评估规则，并根据长期评估经验推导和公布本银行内部的抵押评估参数。 3、商业银行要建立完善、科学的抵押贷款折率标准体系。尽管抵押品可能是质量良好的财产，但必须对其价值打折以反映市场条件变化、转让成本和变现过程。 第7页 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 致 谢 正文略 第8页 厦门安防科技职业学院毕业设计(论文) 参考文献 [1] 张方峰(China's Foreign Trade [J](2010.01( [2] 顾强(经济研究导刊[J](2010.02( [3] 朱毅峰等(银行信用风险管理 [M](中国人民大学出版社(2006.08 [4] 刘有树.金融危机下房地产行业困境分析与策略建议[N] (华北金融( 2009.05 [5] 马恒.商业文化(学术版) ( [J] ( 2010.08 [6] 戚剑虹.商业银行应如何加强对房地产信贷风险的管理[J].管理科学,2009.08 [7] 严瑛.现代金融[N].2010.08 [8] 祝琳.我国房地产信贷现状探讨[J].经济金融观察,2009.04 第9页