[精品]成都会城市房屋拆迁补偿估价操纵暂行规矩

[精品]成都会城市房屋拆迁补偿估价操纵暂行规矩 成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则【2001-12-26】 【发布单位】82106 【发布文号】成房发[2001]102号 【发布日期】2001-12-26 【生效日期】2001-12-26 【失效日期】----------- 【所属类别】地方法规 【文件来源】----------- 成都市房产管理局关于印发 《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》的通知 (成房发[2001]第102号) 各区(市)县房管局(办、所)、有关房地产估价机构、各房屋拆迁单位: 根据市人民政府发布的《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》(成府发[2001]243号)，现将我局制定的《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》印发你们，请遵照执行。 成都市房产管理局 二OO一年十二月二十六日 成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则 第一章 总则 第一条 为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合成都市实际，制定本规则。 第二条 本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁补偿估价)，适用本规则。 第三条 拆迁补偿估价，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。 拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价(以下简称分类估价、分户估价)。 第四条 拆迁补偿估价对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用 权。 拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。 第五条 采用本规则的估价目的，仅限于"城市房屋拆迁补偿估价"。拆迁补偿估价报告，不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。 第六条 拆迁补偿估价时点，为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁补偿估价作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过10日。 第七条 拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。 第八条 拆迁补偿估价不包括对被拆迁房屋室内装饰装修的估价。但拆迁人书面要求评估的，按照《房地产估价规范》，另行评估其价值。 第二章 估价方法 第九条 住房的拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。 第十条 营业用房的拆迁补偿，宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。 能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用户，应当采用市场比较法估价。 没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。 难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。 第十一条 除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。 第十二条 采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价，可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。 第十三条 委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。 以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。 第十四条 采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过12个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的3个以上可比实例。 可比实例的综合修正不超过30%。 第十五条 采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。 资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取5年期国债利率。住房的风险调整值不超过3%，非住宅的风险调整值不超过5%。 第十六条 采用成本法估价时，各种结构房屋的经济耐用年限，可参考以下数据确定: (一)钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架,剪力墙结构等):生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年; (二)砖混结构一等:生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; (三)砖混结构二等:生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; (四)砖木结构一等:生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年; (五)砖木结构二等:生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年; (六)砖木结构三等:生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年; (七)简易结构:10年。 各种结构房屋的建筑物残值率，可参考以下数据: (一)钢筋混凝土结构:0; (二)砖混结构一等:20%; (三)砖混结构二等:2%; (四)砖木结构一等:6%; (五)砖木结构二等:4%; (六)砖木结构三等:3%; (七)简易结构:0; 第三章 分类估价 第十七条 分类估价，是指对同一房屋拆迁范围内的被拆迁房屋，根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋的平均价格。 第十八条 分类估价，由拆迁人委托估价机构进行评估。 估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内向房屋拆迁管理部门备案。 第十九条 分类估价的委托人应当向估价机构提供以下资料: (一)估价委托书; (二)房屋拆迁许可证; (三)作为分类估价样本点的房屋所有权证、国有土地使用权证; (四)补拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表; (五)其他有关资料。 第二十条 分类估价时，应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类，并区分楼房和平房。 被拆迁房屋的用途，可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。 被拆迁房屋的建筑结构，可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混(混合)结构、钢混结构和钢结构。 被拆迁房屋的区位分类，参照政府有关部门规定的土地级别或者街道类别进行确定。 第二十一条 对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后，选取适当方法，求取出各类房屋的房地产平均价格。 第二十二条 被拆迁房屋样本点的选取数量，依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在10户(含本数)以下的，样本点的选取数不少于1;户数在10户以上50户(含本数)以下的，样本点的选取数不少于2;户数在50户以上的，样本点的选取数不少于3。但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于10%。 被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户。 第二十三条 分类估价只给出各类房屋的单位价格。估价结果精确到人民币元。 第四章 分房估价 第二十四条 分户估价，是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积等因素，结合该户(或处)被拆迁房屋的楼层、朝向、新旧程度因素，评估出该房屋的房地产价格。 第二十五条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合。不予配合的，估价机构有权拒绝出具估价报告。 第二十六条 估价对象的用途与房屋所有权证记载不一致的，以《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二十六条的规定进行确定。拆迁当事人双方另有约定的除外。 第二十七条 分户估价，应由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行。协商不成的，可在拆迁当事人双方提出的估价机构名单中抽签确定并共同委托。 第二十八条 分户估价的委托人应当向估价机构提供以下资料: (一) 估价委托书; (二) 房屋拆迁许可证; (三) 估价对象的房屋所有权证和国有土地使用权证; (四) 被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表; (五) 其他有关资料。 已作分类估价的，应当提供分类估价报告。 第二十九条 分户估价，应给出估价对象的单位价格和总价格。估价结果单位价格精确到人民币元，总价格精确到人民币佰元。 第五章 估价报告 第三十条 分户估价的单宗被拆迁房屋的价值不足50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。 第三十一条 表格式估价结果报告，纸张大小应采用A4纸张规格。具体的格式要求如下: 城市房屋拆迁补偿分户估价结果报告 ??????????????????????????????????? ?估价机构: 估价报告编号: 估价目的:城市房屋拆迁补偿估价 ? ??????????????????????????????????? ?估价委托方 ?权属证书编号 ?被拆迁房屋座落 ?被拆迁房屋用途 ? ??????????????????????????????????? ?建筑面积 ?附属设施设备 ?建筑结构 ?楼房或平房 ? ??????????????????????????????????? ?土地因素 ?房地单位价格 ?房地总价格 ?备注 ? ??????????????????????????????????? (一)上述估价结果的限定条件: (1) 被拆迁房屋的权属状况: (2) 被拆迁房屋的实体状况:成新率、建造年代、使用情况等、 (3) 城市房屋拆迁补偿分户估价的价值定义: (4) 其他条件:应满足本报告规定的全部假设和限定条件。 (5) 估价时点及报告有效期: (二)其他需要说明的事项: (三)估价机构和估价人员: ×××房地产评估公司(盖章) 房地产估价师×××(签字) 证书编号: 房地产估价师×××(签字) 证书编号: ××××年××月××日 第三十二条 分类评估估价结果报告和估价技术报告应在报告出具后的3日内向拆迁主管部门备案。 第六章 职业道德 第三十三条 估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托的估价业务。 第三十四条 估价人员和估价机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。 第三十五条 估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假估价报告。 拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的，估价人员和估价机构之间应相互尊重，并可以就估价的有关事项进行沟通交流，不得有诋毁、贬低他人的言行。 第三十六条 估价人员和估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁补偿估价业务。 第三十七条 估价机构应执行国家和当地政府规定的估价收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争。 第三十八条 估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务，对其出具的估价报告作出解释和说明。 第七章 附则 第三十九条 本规则将"估价"与"评估"作为同义词来使用。 第四十条 安置房屋的价格评估适用本规则。 第四十一条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑，仅评估其建筑物净残值。 第四十二条 本规则由成都市房产管理局负责解释。 第四十三条 本规则自公布之日起施行。 >成都市新都区人民政府关于印发成都市新都区城市规划区征地统建房暂行办法的通知(农村征地拆迁安置补偿) 提交搜索表单 成都市新都区人民政府关于印发成都市新都区城市规划区征地统建房暂行办法的通知(农村 征地拆迁安置补偿) 发表时间: 2009年03月08日 22时59分 阅读次数: 2871 简要描述: 成都市新都区人民政府关于印发成都市新都区城市规划区征地统建房暂行办法的通知 各镇人民政府、街道办事处，区政府有关部门:现将《成都市新都区城市规划区征地统一建房暂行办法》印发你们，请遵照执行。二??六年七月二十七日 成都市新都区城市规划区统一建房暂行办法 第一章 总 则 第一条 为加快新都城市化进程，着力改善农民居住环境，提高土地使用效益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》和... 成都市新都区人民政府关于印发成都市新都区城市规划区征地统建房暂行办法的通知 各镇人民政府、街道办事处，区政府有关部门:现将《成都市新都区城市规划区征地统一建房暂行办法》印发你们，请遵照执行。 二??六年七月二十七日 成都市新都区城市规划区统一建房暂行办法 第一章 总 则 第一条 为加快新都城市化进程，着力改善农民居住环境，提高土地使用效益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》和《成都市征地补偿安置办法》以及新都府发〔2001〕75号文件的规定，结合我区城市发展和农村建房实际，制定本暂行办法。第二条 全区统一建房工作在区人民政府领导下，由区统建办负责实施，区规划、国土、建设、劳动、民政、 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、房管、公安、工业区管委会、新城区指挥部等部门和单位，按照各自的职责协同做好工作，所在镇人民政府(街道办事处)协助做好相关工作。 第二章 统一建设 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 第三条 在新都区城市(镇)规划区范围内，一律停止村民划地自建住房，实行统一规划、统一建设多、高层住宅小区。 第四条 统一建房必须符合土地利用规划和农村“三个集中”规划，坚持"统一规划、合理布局、集中建设、设施配套"的原则。统一建房必须在划定区域范围内，按照规定程序办理审批手续。建设计划由区政府根据实际需要下达，项目实施前，由区发展计划局立项。凡未列入建设计划和未立项审批的，一律不得开工建设。 第五条 统建小区的建设用地主要通过土地整理、宅基地置换的办法使用集体土地。统建房房屋产权实行统一管理，无论其土地性质是集体还是国有，均由区房管部门受理产权登记。在国有土地上修建的统建房，按照城市房屋权属登记;在集体土地上修建的统建房，在其房屋所有权证中批注明确土地性质为集体，待土地转为国有性质后，再完善产权手续，更换房屋所有权证，办理国有土地使用证。 第三章 安置方式 第六条 安置方式采用统建安置方式或货币安置方式，被安置对象可自主选择安置方式，并签订《农村征地房屋拆迁安置补偿协议》。 第七条 第七条 依法批准的征地被拆迁的集体经济组织的农业人口和该集体经济组织因征地未进行住房安置，现住房仍在征地拆迁范围内的已农转非人员本人，按每人35平方米建筑面积(含楼梯间，下同)进行统建安置。 第八条 安置人口必须是在册的被拆迁集体经济组织的农业人口和该集体经济组织因征地未进行住房安置，现住房仍在征地范围内的已农转非人员本人。有下列情况之一的，可计入安置人口:1.原户口在征地范围内的现役士兵;原户口在征地范围内正在服刑或劳动教养的人员; 原户口在征地范围内的在校大、中专学生及回社安置的(以户口迁入原村社为准)大、中专毕业生本人;区(县)级以上人民政府规定应予计入安置人员的其它情况。 第九条 将原住宅改为经营用房的，拆迁安置时仍按住房拆迁安置。 第四章 结算方式 第十条 在册的被拆迁集体经济组织农业人口和该集体经济组织因征地未进行住房安置，现住房仍在征地拆迁范围内的已农转非人员本人，按下列方式结算: (一)采用货币安置的，视其住房类别给予补偿:全框架楼房为360元/平方米，砖混楼房为320元/平方米，砖墙瓦房为250元/平方米，砖墙草房为180元/平方米，砖墙石棉瓦房为190元/平方米，土墙瓦房为180元/平方米，土墙石棉瓦房为170元/平方米，土墙草房为160元/平方米。其余建(构)筑物按新都府发〔2001〕75号文件规定进行补偿。 (二)(二)采用统建安置的，以被拆迁户最高价值的房屋的建筑面积为依据，结合安置住房的建筑面积进行结算:1.安置住房按人均35平方米标准建筑面积进行安置，正负误差不超过5%。在允许正负误差范围内，按房屋建筑成本价结算;超出5%之外的，按全额成本价(土地价+建筑成本价+税费)结算，超出面积不得超过标准面积的30%。2.原有住宅人均超过35平方米的面积按新都府发〔2001〕75号文件补偿。 (三) (四)第十一条 夫妻双方有一方不属于征地拆迁范围内的集体经济组织成员，但在该集体经济组织长期居住(五年以上)者，按下列方式相互结算:(一)采用货币安置方式的，按第十条第一款补偿标准进行结算。(二)采用统建安置方式的:1.安置住房人均按20平方米标准建筑面积进行安置，正负误差不超过5%，在允许正负误差范围内，按建筑成本价结算;超出5%之外的，按全额成本价(土地价+建筑成本价+税费)结算，超出面积不得超过标准面积的30%。2.原有住宅人均超过20平方米的面积按新都府发〔2001〕75号文件补偿。 第十二条 住宅所有权人中有部分人员不属于被拆迁集体经济组织成员的(不含第十一条规定情形)，扣除该集体经济组织成员应置换的标准面积外，其余住房面积按第十一条第一款补偿标准进行货币结算。 第十三条 住宅所有权人均不属于被拆迁集体经济组织成员的非农业人员，在拆迁范围内有住房的，按第十条第一款补偿标准进行货币结算。第十四条 新旧房屋置换按砖混结构楼房标准进行结算，如被拆迁户的最高价值的房屋为砖混结构楼房档次以下的建筑，则按新都府发〔2001〕75号文件的补偿规定，补齐差价后再进行结算。第十五条 因项目建设的需要，统建房尚未完工，而农民住房又需提前拆除的，由房屋拆迁实施单位与被拆迁户签订协议，按每人150元一次性付给搬家费，每人每月付给150元过渡费，过渡费计算时间从拆迁之日起到接到统建房安置通知的次月止。 第十六条 有下列情形之一的不予补偿:(一)不具有土地权属证书和其他合法权证的建(构)筑物;(二)土地征收方案公告之后抢栽、抢插的农作物、经济林木和抢建的建(构)筑物;(三)超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用两年以上的临时用地(含占地)上的建(构)筑物;(四)非法占用集体土地修建的建(构)筑物。 第五章 罚 则 第十七条 征收土地，依法补偿安置后，当事人拒不搬迁的，由区土地行政主管部门责令限期搬迁;逾期不搬迁的，经区人民政府批准，实行强制搬迁或依法申请人民法院强制执行;对逾期不领取安置补偿费的，由土地行政主管部门将其安置补偿费用交当地镇人民政府(街道办事处)专户储存。第十八条 严禁在征地统建安置过程中弄虚作假、违规操作。对不符合安置条件的人员以不正当手段套取或骗取安置的，一经发现立即予以收回，并追究相关责任人的法律责任。各级管理人员如有玩忽职守、滥用职权、以权谋私等行为，由所在单位或上级主管部门给予行政纪律处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第六章 附 则 第十九条 本暂行办法若遇国家法律、法规及相关政策调整，按调整后的有关规定执行。第二十条 本暂行办法由成都市新都区国土资源局负责解释。第二十一条 本暂行办法自公布之日起30日后施行，新都府办发〔2003〕60号文同时废止。 彭州市人民政府办公室关于印发彭州市城市房屋拆迁管理实施办法(试行)的通知 www.chengdu.gov.cn 填报时间: 2010-04-22 责任单位: 彭州市政府办 文 号:彭府办发〔2010〕37号签发单位: 签发时间:生效时间: 彭州市人民政府办公室关于印发彭州市城市房屋拆迁管理实施办法(试行)的通知 各镇人民政府，市政府各部门，各相关单位: 《彭州市城市房屋拆迁管理实施办法(试行)》已经2010年3月23日市政府第100次常务会议研究同意，现印发你们，请遵照执行。 二〇一〇年四月九日 彭州市城市房屋拆迁管理实施办法(试行) 为规范我市城市房屋拆迁管理，进一步完善城市房屋拆迁管理工作机制，切实维护城镇改造中拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令305号)、《成都市人民政府办公厅关于进一步规范五城区城市房屋拆迁工作的意见》(成办发〔2008〕75号)、《成都市房产管理局关于进一步规范郊区(市)县城市房屋拆迁工作的指导意见》(成房发〔2009〕11号)和《成都市人民政府办公厅关于进一步规范城镇房屋拆迁工作的通知》(成办发〔2009〕74号)有关规定，结合我市实际，制定本办法。 一、适用范围 在本市行政区域城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本实施办法。 二、基本原则 (一)以人为本、民生优先。从维护社会稳定、构建和谐社会的大局出发，以广大群众的利益为重，充分考虑并妥善解决城镇低收入住房困难家庭的住房问题，给予政策倾斜和合理照顾，促进我市住房保障体系的完善，确保“住有所居”。 (二)公开公正、和谐拆迁。依法保护各类房屋被拆迁居民的合法权益，做到群众参与、社会监督、阳光操作，减少拆迁矛盾和纠纷。拆迁人应在拆迁现场以张贴方式公布拆迁法规政策、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员名单、拆迁补偿安置方案、安置房源平面图、房地产评估价报告、拆迁补偿及奖励标准、拆迁补偿安置 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 样本和拆迁工作制度等，让被拆迁人充分了解拆迁政策及其权利和义务。 (三)统筹兼顾，合理补偿。结合市情，因地制宜，处理好房屋拆迁过程中的各种利益关系，既要使拆迁困难家庭得到补偿和政府的照顾，又要做到合理控制拆迁成本，使拆迁补偿兼顾合法性与合理性。 三、工作职责 市房管局负责城市房屋拆迁政策宣传指导，估价机构和拆迁单位的监管，拆迁工作人员业务培训，拆迁补偿安置方案审核，拆迁许可证审批，拆迁项目监管，拆迁资金预审，拆迁纠纷调解与裁决，拆迁听证，房屋拆除安全及扬尘监管等工作。 各镇人民政府应成立事业机构性质的拆迁办，按属地原则负责本镇范围内城市房屋拆迁项目的组织实施、统筹协调和信访工作。 市政府法制办负责行政强制拆迁审核。 市政府责成有关部门负责依法组织行政强制拆迁。 四、拆迁管理 (一)统一拆迁项目业主。由市政府确定的全民所有制事业单位或市属国有公司作为城镇房屋拆迁项目业主(拆迁人)。 (二)规范拆迁代理制度。拆迁人可以自行实施拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。由市政府组织实施的拆迁项目，委托拆迁应严格执行《成都市政府投资项目房屋拆迁安置招标 投标 投标文件投标文件范本格式投标文件范本免费投标文件范本网投标文件范本实例 暂行办法》和《成都市人民政府办公厅关于进一步规范城镇房屋拆迁工作的通知》(成办发〔2009〕74号)等政策规定，评标专家应从成都市拆迁项目评标专家库随机抽取。 (三)规范拆迁评估管理。估价机构应当依据公开、公平、公正的原则，按照《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》的规定，以现场抽签方式产生，抽签过程由公证机关现场公证。 (四)拆迁补偿资金保障。拆迁人应出示具有办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。若拆迁补偿安置资金分期到位的，应明确分期到位的时间和金额。 (五)依法确认权属关系，切实保障被拆迁人的合法利益。单位所有权房屋和私有房屋按权属证书认定;一处房屋多人共有的，按一户认定，公房按公房租赁合同认定。 (六)拆迁期限。房屋拆迁期限原则上以被拆迁房屋的数量确定，并由市房管局在房屋拆迁许可证中载明。 五、拆迁安置方式 被拆迁人可以自愿选择货币补偿安置或产权调换安置中的一种方式实现被拆迁房屋补偿安置: (一)货币补偿安置 货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场评估价确定。 1、住房、营业房:根据被拆迁房屋产权证载明的性质，按照被拆迁房屋评估单价乘以被拆迁房屋所有权证记载的建筑面积的标准进行一次性补偿。 2、空地:对房屋占地外已办理国有土地使用证的空闲土地，由拆迁人按照该宗土地评估价予以货币补偿，空地不适用产权调换的安置方式。 3、地面附属物的补偿参见附件。 (二)产权调换安置 实行产权调换的，被拆迁房屋的面积及用途按照产权证载明的建筑面积及使用性质认定。 1、住房: (1)一般性安置:产权调换房屋户型设计应当符合实际需要，产权调换安置户型建筑面积设计标准为:60平方米、70平方米、80平方米、90平方 米，105平方米。 被拆迁住房建筑面积低于105平方米的，根据被拆迁住宅房屋的建筑面积，上靠就近的安置户型建筑面积设计标准确定安置房屋的建筑面积。被拆迁房屋建筑面积，与上靠安置户型建筑面积之间的面积差，按照综合建设成本交纳购房款。 被拆迁住房建筑面积高于105平方米的，被拆迁人先选择以105平方米建筑面积的安置户型进行产权调换。对于被拆迁房屋建筑面积超过105平方米的部分，被拆迁人可以在安置户型(保障性户型除外)各个设计标准之内就近选择另一套安置房屋进行产权调换或由拆迁人按照被拆迁房屋评估价格给予补偿，且超面积部分可享受政策性补贴。 被拆迁人选择以两套安置户型进行产权调换的，拆迁房屋建筑面积超过两套安置住房总建筑面积的部分，由拆迁人按照被拆迁房屋评估价格给予补偿，且超面积部分可享受政策性补贴。两套安置住房总建筑面积超过被拆迁住房建筑面积的部分，被拆迁人可享受不超过10平方米的综合建设成本优惠价，剩余的超面积部分被拆迁人应按照同时期、同结构、同用途、同类区域商品房屋销售价格交纳购房款。 在安置房的建筑面积设计标准之内，被拆迁人要求超过本意见规定的安置标准面积实施产权调换的，超出安置标准之外的部分按照同时期、同结构、同用途、同类区域商品房屋销售价格交纳购房款。 在安置房的建筑面积设计标准之内，被拆迁人要求以低于被拆迁房屋面积的安置房实施产权调换的，被拆迁房屋建筑面积高于安置房屋建筑面积的部分，由拆迁人按被拆迁房屋评估价格给予补偿，且该部分面积可享受政策性补贴。 (2)保障性安置:产权调换安置同时设置保障户型，建筑面积设计标准按照不超过50平方米的标准执行。被拆迁住宅房屋建筑面积不足50平方米(含50平方米)，因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积60平方米标准户型超面积购房款的，可以安置到不超过50平方米的保障户型安置房中，被拆迁人可以选择按照安置房屋的综合建设成本交纳保障户型超出被拆迁房屋面积部分的购房款;也可以选择暂参照我市廉租住房的租金标准承租保障户型超出被拆迁房屋面积的部分，待被拆迁人经济条件改善后，补交购房款，变更产权性质。保障性安置房的安置分配结果应当进行公示。 2、营业房:根据被拆迁房屋和产权调换安置房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场估价确定各自价值，相互结算补差。 3、公有房屋:公房户按公房租赁合同认定，一份公房租赁合同认定为一户，由拆迁人和公房管理单位协商并签订补偿安置协议，按“拆一还一”的方式进行产权调换，安置房面积不得低于原有公房面积。 4、安置房位置:拆迁范围内批准的新建工程规划能够满足产权调换的，应当在改造范围内实行产权调换;拆迁后批准的新建工程规划不能满足产权调换的，应当在市政府指定区域内实行产权调换。异地安置的被拆迁人，按照本规定上靠标准安置住房户型后，对于区位变换带来的原址安置房和异地安置房的价差，按房地产市场评估价进行结算补差。 (三)无证房屋处理 1、对未取得《房屋所有权证》，但同时具有土地、规划等 能够证明房屋来源合法手续的，由规划、国土、房管、监察等部门组成联合复查组，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，参照有《房屋所有权证》房屋给予拆迁安置。 2、经市规划局认定为违法违章建筑的，或者提供虚假权属证照的被拆迁人，由规划、城管、公安等部门依法查处，不予补偿。 3、对无证照房屋的处理结果，应当进行公示。 六、房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿以户为单位进行支付，户数的认定以被拆迁房屋所有权证书进行认定，一处房屋认定为一户。 (一)政策性补偿。包括被拆迁人安装电话、空调机迁移、电表、有线电视、宽带、天然气等补偿费用，按下列标准补偿: 项目补偿标准 电话移机58元/部 空调移机200元/台 有线电视迁装495元/户(模拟信号) 1415元/户(数字信号) 宽带迁装80元/户 电表1200元/户 天然气初装3450元/户(二环路以内) 3650元/户(二环路以外) 水表初装3080元/户 (二)政策性补助:包括住宅临时安置补助费、非住宅停产停业经济损失补助费和搬家补助费。 1、住房临时安置补助费 选择货币补偿方式自主临时安置的，拆迁人按照《房屋所有权证》载明的建筑面积为准，以每月10元/平方米的标准一次性支付三个月的临时安置补助费，被拆迁住宅建筑面积不够50平方米的按50平方米计算。 选择产权调换方式自主临时安置的，从拆迁补偿安置协议签订之日起到安置房屋交付通知送达的次月止，拆迁人按照《房屋所有权证》载明的建筑面积为准，以每月10元/平方米的标准分两次付给被拆迁人不超过30个月的补助费，拆迁住房因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自主临时安置的被拆迁人，从逾期之月起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费;逾期6个月以上1年以下的，按月增加1倍临时安置补助费;逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。 2、非住宅(含商业、办公、生产用房等)停产停业经济损失补助费: 选择货币补偿方式自主临时安置的，按拆迁时同时期、同结构、同用途、同类区域的房屋租金标准,一次性支付给被拆迁人三个月的补助费。 选择产权调换的，从拆迁补偿安置协议签订之日起到安置房屋交付通知送达的次月止，按拆迁时同时期、同结构、同用途、同类区域的房屋租金标准 给予补偿。 3、搬家补助费:住宅每户500元/次(实行产权调换过渡安置的给予两次搬家费);非住宅由拆迁人与被拆迁人协商确定或由拆迁人组织搬迁。(拆迁人组织搬迁的仅限于迁入地与迁出地均位于本市行政区域内的情形)。 (三)政策性补贴:包括购房补贴和物管费补贴。 1、购房补贴:选择货币补偿安置的被拆迁人，住宅按被拆迁房屋评估价的30%给予购房补贴，非住宅按被拆迁房屋评估价的20%给予购房补贴。除本实施意见另有规定外，选择产权调换的被拆迁人不享受该项政策性补贴。 2、物管费补贴:一次性给予1800元/户的物管费补贴。 (四)提前搬迁奖励 提前搬迁奖励的期限由拆迁人根据拆迁许可期限，结合项目实际情况，在拆迁工作实施方案中规定，并报市房管局备案。 被拆迁人在奖励期限内签订拆迁补偿安置协议，按项目拆迁实施方案给予每户8000元奖励，被拆迁人在奖励期限内完成搬迁并交付被拆迁房屋的，可按项目拆迁实施方案给予每户2000元的提前搬迁奖励。 实行货币补偿并提前搬迁的，除上述享受奖励之外，可按被拆迁房屋建筑面积另给予200元/平方米的面积奖。 七、行政执法 对经充分协商调解仍无法解决的拆迁纠纷，市房管局应及时依法受理行政裁决申请，并在法定期限内作出行政裁决。被拆迁人或者房屋承租人在拆迁裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市房管局依法申请人民法院强制拆迁，或者由市政府责成有关部门实施强制拆迁，依法维护正常的拆迁秩序。 八、其它事项 (一)关于综合建设成本 本意见所称的综合建设成本指:安置房建设中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程及勘察设计费、建安工程费(建安成本)、基础设施配套建设费等项目的总和。 产权调换房屋涉及的综合建设成本由市建设局公布，廉租住房租金标准由市房管局公布。 (二)施行与解释 本意见从公布之日起施行，过去与本意见不一致的，以本意见为准。本意见施行前已领取房屋拆迁许可证的，仍按原有规定执行。 本市行政区域城镇规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本意见执行。 本实施意见由市政府法制办会同市房地产管理局负责解释。 附件:彭州市国有土地上附属物补偿标准 附件 彭州市国有土地上附属物补偿标准 类别单位规格标准(元)备注 树根Φ3cm以下1经济树增加一倍补偿 Φ3cm-Φ5cm5 Φ5cm-Φ10cm20 Φ10cm-Φ20cm50 Φ20cm以上80 晒坝平方米混泥土15 三合土5 围墙平方米砖围墙25 土围墙10 井口人工挖井(饮用水)800 钢管井350 沼气池口产气池800 废池300 坟墓座土、陶400-6005年以上400元/座，5年以内的600元/座 粪池立方米砖砌35 三合土15 简易池10 水塔立方米砖砌90 主题词:城乡建设 房屋 拆迁 办法 通知 彭州市人民政府办公室 2010年4月9日印发 (共印60份) 基于科学发展观的成都市拆迁新政 (发布日期: 2009-10-8 作者: 成都市房屋拆迁管理处 ) 来源: 《中国房地产》 近年来，成都市深入贯彻落实科学发展观，按照政府主导、市场化运作的思路，坚持依法办事和以人为本、保护与改造并举、公平与效率并重的原则，通过“划零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作”方式实施了大规模旧城改造，形成了以“阳光拆迁”、“扶田救助”、“多 轮驱动”等为亮点的旧城改造模式，并在总结以往旧城改造经验的基础上，出台了以《成都市人民政府办公厅关于进一步规范五城区城市房屋拆迁工作的意见》为核心的系列拆迁新政，有力推进了成都市的危旧房改造工作。 一、危旧房改造首先要立足城市发展 成都市拆迁新政将立法目的确定为“为实施城巾规划，推进城市建设，完善城市功能”，就是将“发展”这一第一要义贯穿始终。纵观成都市各项举措，无论是统一拆迁标准、规范拆迁行为，还是加强拆迁管理、强化行政执法，其最终目的就是要推动成都市危旧房改造的发展。随着社会经济的发展，原有的法规政策已经无法解决现有问题。比如拆迁补偿标准需要调整，一些新的问题需要进一步做出规定，拆迁管理的模式也亟需调整等。成都市拆迁新政正是基于这一经济形势的变化，有针对性地解决了成都市拆迁市场当前出现的诸多问题。一方面通过加强拆迁管理、强化行政执法，消除阻碍发展的各种因素，大大提高了拆迁效率。另一方面通过统一拆迁标准、规范拆迁行为，有效制止了各项目盲目抬高标准、扰乱拆迁市场的不良做法，更加注重发展的质量和效益，实现从“又快又好”到“又好又快”的重要调整。 二、危旧房改造必须切实解决民生问题 科学发展观的核心在于以人为本，始终坚持全心全意为人民服务的宗旨，从而根据社会的进步和人民的利益需求，不断实现群众的愿望，满足群众的需求，维护群众的利益。成都市拆迁新政从三个方面体现了这一要求: 一是根据经济社会发展，适当提高拆迁标准。成都市经过大量调研，结合各拆迁项日补偿安置情况及被拆迁人实际居住需求，对现有拆迁标准进行了调整。对原“政策性补偿”和“政策性补助”的发放标准和方式进行了重新规定，并增设了“政策性补贴”和“提前搬迁奖励”。其中“政策性补贴”包括购房补贴和物管补贴。购房补贴和物管补贴主要用于补贴被拆迁入购买商品住房公摊建筑面积和房屋分类评估不便纳入的补偿因素。提前搬迁奖励则是对被拆迁入积极配合并支持拆迁工作，在规定时间内签订拆迁补偿安置协议、完成搬迁并交付被拆迁房屋的行为给予的非常必要的激励措施。成都市正是通过细心体察群众愿望和利益要求的变化，使得政策措施更全面、更准确地反映了群众利益。 二是坚持文明拆迁，维护被拆迁人合法权益。成都市拆迁新政明确规定拆迁入应坚持按照“公开、公平、公正”原则，加强拆迁政策宣传，严格执行拆迁补偿安置方案;切实维护被拆迁入合法利益，深入细致地做好群众工作，及时化解拆迁矛盾，严禁违法拆迁。 三是实施模拟拆迁，提升群众参与度。为引导群众树立尊重市场规律和维护公共利益的现代意识，体现服务于民的危旧房改造宗旨，成都市在试点的基础上推行了模拟拆迁。在实施危旧房改造之前，先对住户拆迁愿望进行调查，充分了解住户对模拟拆迁的意见和愿望，同意拆迁改造户数达该区域总户数90,以上的，组织对拟拆迁房屋和安置房屋进行预评估，并根据住户意见，参照拆迁政策法规制定模拟拆迁补偿安置方案。此后由项目业主与房屋所有权人签订模拟拆迁协议，签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达该区域总户数85,以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85,以上的，由项目业主申请办理房屋拆迁许可证。 模拟拆迁较强的群众参与度有效解决了群众补偿期望与市场脱节的矛盾，使得被拆迁人抵触情绪减少，有利于住户理性思考拆迁补偿安置问题，权衡利弊，合理提出补偿安置要求。同时，实施单位在操作上完全尊重民意，拆迁强制性弱化，避免了许多不必要的磨擦和纠纷，住户上访也相应减少。占地17(1亩、涉及居民373户的锦江区龙舟路1号院南光厂宿舍等项目，采用模拟拆迁方式不到4个月就能全面完成拆迁过程，充分说明了这种方式的优势。 三、危旧房改造应当注重体现城市建设的协调性和可持续性 过去，成都市由于对拆迁标准规定过于原则，各拆迁项目制定补偿安置标准的随意性较大。拆迁人为了赶进度，往往通过提高拆迁补偿标准来促进被拆迁入搬迁，从而形成各城区之间、拆迁人之间、被拆迁人之间盲目攀比，拆迁标准不断攀升，拆迁成本不断加大，多个地块出现了拆迁成本与土地拍卖价倒挂的现象，极大地扰乱了拆迁市场秩序。这种局面带来的另一个负面影响就是被拆迁人的要求越来越高，拆迁进度越来越慢，社会资金投入城区改造的积极性也越来越低，极大地影响了成都市的危旧房改造。成都市拆迁新政关于统一拆迁标准的规定解决了这一问题。新政明确了拆迁标准包括被拆迁房屋补偿、政策性补偿、政策性补助、政策性补贴和提前搬迁奖励。同时规定拆迁人不得擅自提高或降低拆迁标准，从而有效避免执行政策的随意性，促进了拆迁市场的全面、协调、可持续发展。 成都市拆迁新政的出台，在有效遏制拆迁标准盲目攀升的同时，使得各个工程的工期大大缩短，“钉子户”的数量也大大减少。新政实施后，成华区标段在不到1个月的时间内就有71户签订补偿协议，签约率达80,。金牛区标段在短短的10天时间里，就有93户住户和20家企业签订了补偿协议，签约率达97,。纺专三瓦窑校区按照成都市拆迁新政标准制定了补偿方案，在与校方的沟通过程中，得到了学校领导和教师们的理解和大力支持，58天内有267户签订了补偿协议，签约率达96(74,。 四、危旧房改造要着眼未来、统筹全局 一是市区两级政府的统筹兼顾。成都市拆迁新政明确规定了市房屋拆迁管理部门、市政府法制办、市城市管理行政执法部门、五城区政府及其房产管理部门的职责，旨在明确责任，分工协作，共同推动城市房屋拆迁工作。这样既调动了各城区的工作积极性，又防止各城区各自为政、扰乱拆迁整体秩序的不良局面出现，较好兼顾了市区两级政府的利益。 二是统一拆迁标准与规范拆迁评估的统筹兼顾。成都市拆迁新政明确了拆迁标准的五项内容，并规定了每项拆迁补偿内容的数额或幅度，使得拆迁人制定补偿安置标准的随意性大为降低，被拆迁房屋市场评估价成了反映各项目个体差异的关键，在拆迁过程中必然成为拆迁当事人关注的焦点。另外，统一拆迁标准也必然是建立在科学、公正的被拆迁市场评估价之上的，所以说统一拆迁标准的同时，必须要加强对评估的规范管理。成都市拆迁新政在统一拆迁标准的同时，规定建立五城区城市房屋拆迁估价机构备选库，细化估价机构产生流程，规范估价操作规则，加强了对拆迁评估的监管，实现了统一拆迁标准与规范拆迁评估的相互补充、良性发展。 三是适当提高拆迁标准与强化行政执法的统筹兼顾。成都市拆迁新政规定的拆迁补偿标准，较之以前有所提高。这种调整一是坚持以人为本的理念，为满足群众愿望和利益要求的变化而为:同时也是基于拆迁市场的现状，根据社会经济发展状况而确定。成都市拆迁新政对拆迁标准的重新规定，就是要在维护成都市最广大人民群众利益的基础上，实现拆迁市场的良性发展，其必然要以强化行政执法为辅助。对于恶意躲避拆迁入，或提出超出政策规定范围的过高要求而拖延搬迁等其他情形导致在拆迁期限内没有达成补偿安置协议的，应当依法受理行政裁决申请，并在法定期限内及时依法作出行政裁决。对市政府依法作出行政强制拆迁决定后，被拆迁人仍拒绝履行搬迁义务的，应及时组织实施强制拆迁，依法维护正常的拆迁秩序。