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房地产估价报告(1).doc

房地产估价报告(1)

niu升波
2017-09-19 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产估价报告(1)doc》,可适用于综合领域

房地产估价报告评估项目名称:武汉市名都花园室价格评估报告委托方:XXX公司评估方:两人资产评估小组评估人员:董古华、陈旭峰评估作业日期:评估时点:评估报告编号:XX估字()号目录一、致委托方函……………………………………二、估价师声明……………………………………三、估价的假设和限制条件………………………            四、估价结果报告…………………………………五、估价技术报告…………………………………        六、附件……………………………………………   一、致委托方函XXX公司:受贵方委托我所组织估价人员于年月日至年月日根据委托目的遵循国家标准《房地产估价规范》经现场勘验和社会调查采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园室市场现值进行了评估。经评估估价对象建筑面积平方米。在估价时点年月日的市场价评估总值为万元人民币大写:壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右平均每平方米建筑面积元。 现将评估情况及结果报告给你们。                                                                                                                            五人资产评估小组                     法定代表人:XXX年月日二、估价师声明  我们郑重声明: 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析形成意见和结论撰写本评估报告。 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘 。 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助 。在估价过程中也未受到任何干扰。  参加估价的注册房地产估价师:XXX         三、估价的假设和限制条件、本次估价以估价对象为合法房地产即已依法取得房屋所有权和土地使用权且未设定他项权利为假设前提。 、估价对象所占土地使用权类别为划拨估价中是以出让方式获得(即已向政府补交了土地出让金)为假设前提。 、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。 、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。 、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。 、估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时由转让双方依据本结果协商确定。  、本估价报告仅为估价目的之用不得他用。未经本所许可本报告不得公开发表。四、房地产估价结果报告(一)委托方名称:XXX公司       法定代表人:XXX    地址:洪山区雄楚大街号 联系电话:XXXXXXXX(二)估价方单位名称:五人资产评估小组法人代表:XXX地址:雄楚大道号联系电话:XXXXXXX资格等级:XX级估价机构证书编号:X房地自估()第XXX号 (三)估价对象、房地产概况本次估价对象为武汉市洪山区雄楚大道号名都花园公寓幢单元室房地产房屋建筑面积为平方米商品房用途为公寓(在租)。洪山区雄楚大道号名都花园公寓幢为高层公寓楼建成于年钢混结构总层数层。估价对象位于层两室两厅一厨格局朝向南。卧室朝北南北通透。装修档次为精装修。房屋为九成新房。房屋使用状况为在租租金为元月。、房地产状况和权力 根据武汉市人民政府土地管理文件X府土征()XXX号XX房地产项目由XX公司取得。、估价对象状况 至估价时点止估价对象已全部完成搬迁。、环境状况 此房产位于雄楚大道名都花园号对面有省民政厅康家建材斜对面有雄楚大道上的欧亚达家俱市场有通往武汉三镇的公交汽车。名都花园以占地亩总建筑面积平方米的豪迈领地、亩南湖水域、米湖岸风景线成为江城超大型水岸生活社区典范。社区以“步移景换”园林风格依水系自然景观围合布局成八大组团分四期开发。米名都河蜿蜒贯穿充满异域风情的简约建筑与社区自然景观相济相容。深入大学城腹地与武汉大学等数十余所知名学府毗邻武汉市外国语学校江南分校也落户小区书香环绕。小区内利用地势勾画不同风景大面积人工湖泊打造别样风景简洁优雅。香水年华正居南湖城市中央风景区用阳光、和风、碧河、绿树、新鲜空气等最自然的元素融合淳厚的人文气息搭配大气简洁的建筑元素组合出令所有武汉人翘首期待的生态人文之居。(四)估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让委托评估其市场现值为委托方提供市场交易价格参考依据。 (五)估价基准日二〇一一年十二月三十日(六)价值定义本次评估采用公开市场价格标准评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下于估价时点年月日的公开市场价格。 (七)估价依据、国家标准《房地产估价规范》、房地产估价委托书、房地产估价合同书、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。、《中华人民共和国城市房地产管理法》、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GBT(八)估价原则、合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、客观、公正、公平原则。 (九)估价方法 (根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况确定采用市场比较进行本次估价。)、估价基本思路:分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均求得最终评估值。、市场法的技术思路是:搜集多个市场上类似房地产交易实例选取可比实例与评估对象进行比较对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格求取估价对象的评估值。 (十)估价结果 估价人员根据估价目的遵循估价原则按照估价方法和工作程序结合估价经验对估价对象进行分析、测算确定武汉市名都花园(建筑面积平方米)在估价时点年月日综合评估出估价对象的市场价值。结论如下:房地产总价值为人民币万元(大写:壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右平均每平方米建筑面积元。) (十一)估价人员参加估价人员:王晓红张肖凡李念何苗赵李项目评估负责人:XXX领导审签:XXXX(十二)估价作业日期 年月日至年月日 (十三)估价报告应用的有效期 本估价报告有效期为一年即自年月日至年月 日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动该结果应随之调整。 五、房地产估价技术报告(一)个别因素分析、房地产概况本次估价对象为武汉市洪山区雄楚大道号名都花园公寓幢单元室房地产房屋建筑面积为平方米商品房用途为公寓(在租)。洪山区雄楚大道号名都花园公寓幢为高层公寓楼建成于年钢混结构总层数层。估价对象位于层两室两厅一厨格局朝向南。卧室朝北南北通透。装修档次为精装修。房屋为九成新房。房屋使用状况为在租租金为元月。(二)区域因素分析 此房产位于雄楚大道名都花园号对面有省民政厅康家建材斜对面有雄楚大道上的欧亚达家俱市场有通往武汉三镇的公交汽车。名都花园以占地亩总建筑面积平方米的豪迈领地、亩南湖水域、米湖岸风景线成为江城超大型水岸生活社区典范。社区以“步移景换”园林风格依水系自然景观围合布局成八大组团分四期开发。米名都河蜿蜒贯穿充满异域风情的简约建筑与社区自然景观相济相容。深入大学城腹地与武汉大学等数十余所知名学府毗邻武汉市外国语学校江南分校也落户小区书香环绕。小区内利用地势勾画不同风景大面积人工湖泊打造别样风景简洁优雅。香水年华正居南湖城市中央风景区用阳光、和风、碧河、绿树、新鲜空气等最自然的元素融合淳厚的人文气息搭配大气简洁的建筑元素组合出令所有武汉人翘首期待的生态人文之居。 (三)市场背景分析 年第三季度武汉市的商务楼市场开始呈现活跃总投资达到XX亿元新开工面积XXX万平方米租金保持平稳空置率逐渐下降当前有效需求稳步上升。年下半年以来受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响全市房地产开发投资增势强劲开发供给不断恢复竣工面积稳定增长随着市场销售价格的继续上涨销量出现下滑金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。(四)估价方法选用 根据估价目的和估价对象类型因评估对象未来的净收益无法获知难以用其他的方法而且有些涉及到房地产公司的商业机密资料难以搜集。即:所以寻找在用途所处地区等方面与被估房地产相同或类似的房地产进行比较修正以求的该房产的价格因此估价应遵循相对保守的原则故采用市场比较法和还原法进行评估以市场比较法为主以还原法为辅然后将两种方法估价的结果进行加权平均求取最终评估值。(六)估价测算过程 、市场比较法 ()选取可比实例(见下表)实例代号估价对象AB坐落位置雄楚大道号雄楚大道号雄楚大道号用   途商住房商住房商住房建筑面积㎡㎡㎡成交单价元㎡元㎡交易日期年月年月交易类型市场转让市场转让市场转让竣工时间年年年建筑结构钢混钢混钢混层   数成新成新成新成新租金元月元月元月装修档次精装简装简装使用状况在租在租在租临街状况临街临街临街使用年限                     容积率                           表  因素条件说明表比较项目估价对象名都花园金地中心城用途住宅住宅住宅交易单价待估交易日期年月年月交易情况正常正常正常区域因素居住区成熟程度成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便环境条件好好好自然及人文景观好好好基础设施达到"七通",齐全达到"七通",齐全达到"七通",齐全公共配套设置有超市医院银行等,齐全有超市医院银行等,齐全有超市医院银行等,齐全与商业中心的接近程度近近近个别因素建筑结构钢混钢混钢混平面布局两室两厅一厨一卫三室两厅一厨一卫三室两厅一厨卫装修精装修简装修简装修设备设施情况齐全齐全齐全楼层面积朝向南东南西北建造年代年年年成新率编制比较因素条件指数表表  比较因素条件指数表比较项目估价对象案例A案例B销售单价(元平方米)待估交易情况交易日期区域因素居住区成熟程度交通便捷度环境条件自然及人文景观基础设施公共配套设置与商业中心的接近程度个别因素建筑结构平面布局装修设备设施情况楼层朝向成新率因素修正系数表表  因素修正系数表比较项目案例A案例B销售单价(元平方米)交易情况交易日期区域因素居住区成熟程度交通便捷度环境条件自然及人文景观基础设施公共配套设置与商业中心的接近程度个别因素建筑结构平面布局装修设备设施情况楼层朝向成新率修正系数比准价格(元平方米)估价对象价格元平方米  估价对象总价格      万元、还原利率法:可比实例纯收益(万元年) a价格(万元)V还原利率()r=av                     三个可比实例的还原利率的简单算术平均数作为估价对象的还原利率:r=(rrr)=()=估价对象的月租是元月所以其年收入为万元。则其价格为:V=ar==万元估价对象的评估价==元㎡ 将市场比较法与还原法进行加权平均得到:估价对象的总价格=()=万元估价对像的单价=()=元㎡ (七)估价结果确定 经以上估价测算结合市场调查和估价经验分析认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际故确定:武汉市名都花园(建筑面积平方米)在估价时点年月日的市场价评估总值为万元人民币大写:壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右平均每平方米建筑面积元。

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