资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性分析

资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性分析 资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性分析 ,征求意见稿, 本专家提示是一种专家意见。评估机构和注册资产评估师执行资产评估业务～可以参照本专家提示～也可以根据具体情况采用其他适当的做法。中国资产评估协会将根据业务发展～对本专家提示进行更新。 第一条为指导注册资产评估师在收益法评估业务中恰当运用敏感性分析方法～中国资产评估协会组织制定了本专家提示。 敏感性分析不是按照资产评估准则规定必须履行的评估程序。当委托方以及评估报告使用者有需要或注册资产评估师认为有必要时～可以运用敏感性分析方法对评估结论进行相关分析～帮助委托方以及评估报告使用者正确理解评估结论。 第二条敏感性分析是从定量角度研究一定数据模型中的输入变量变化对输出变量的影响程度的一种不确定性分析技术。 进行敏感性分析时～一般选择主要输入变量加以考察～通过在可能的取值范围内改变相关输入变量的数值～来获取输出变量受此影响大小的分析结果。相比较而言～如果某输入变量的较小幅度变化能导致输出变量的较大幅度变化～则 1 称此输入变量为敏感性因素～反之则称其为非敏感性因素。 根据每次改变输入变量数目的多少～敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。每次只变动一个输入变量而其他输入变量保持不变时所做的敏感性分析～为单因素敏感性分析,每次同时变动多个输入变量时所做的敏感性分析～为多因素敏感性分析。 在单因素敏感性分析中～输出变量数值变动率与引起该变动的某输入变量数值变动率之间的比值～称为该输入变量的敏感性系数。如果某输入变量与输出变量之间存在线性关系～则该输入变量的敏感性系数为一常数,如果某输入变量与输出变量之间不存在线性关系～则该输入变量的敏感性系数往往不恒定。 第三条收益法中的敏感性分析～是为揭示相关评估参数,即输入变量,变动对评估结论,即输出变量,的影响程度～以及评估结论的不确定性～而不是为验证评估结论的合理性～也不是为预测评估结论在未来时点可能发生的价值波动。 第四条收益法中的敏感性分析～一般在评估结论估算完成之后～按照识别敏感性因素、计算敏感性因素变动情况下的评估值取值区间、总结披露分析结果三个步骤进行。 第五条收益法中的主评估参数一般包括预期收益额、收益期、折现率和终值～次级评估参数可能包括营业收入,业务单价、业务数量,、固定成本及费用、变动成本及费用、各种增长率、各种成本费用收入比率、营运资金需求额、资本 2 性支出额、税率、利率、市场风险溢价、个别风险溢价、负债权益比例、其他假设性评估参数等。进行敏感性分析时～既不可能也无必要对所有的评估参数都进行考察～可以根据评估业务的具体情况～并考虑评估参数的经济意义～从众多评估参数中分析筛选出存在估计偏差的可能性较大且对评估结论影响作用较大者～作为拟考察的评估参数。 与收益法评估结论相对应的各评估参数的取值～称为基准值。需要注意的是～这里所谓的估计偏差～可以理解为基准值与最佳估计值之间的偏差。例如～对于折现率而言～其估计偏差是指其基准值与衡量预期收益风险大小的理论准确值之间的偏差,对于收益额或影响收益额的评估参数而言～其估计偏差是指其基准值与其理论上的数学期望之间的偏差～而与其概率分布密度或者概率分布方差大小无关。 第六条识别敏感性因素～一般采用单因素敏感性分析方法～通过计算并比较各评估参数的敏感性系数来进行。根据评估业务的具体情况～选取敏感性系数较高的一个或多个评估参数作为敏感性因素。 计算比较各评估参数的敏感性系数时～应当对各评估参数的变动采用一致的相对变动幅度。 设定评估参数的变动幅度时～要根据实际情况～并充分考虑评估参数的经济意义～围绕基准值考虑估计偏差的可能大小～合理确定变动范围。例如～预期收益的风险已经反映在折现率之中～因此～在设定预期收益相关评估参数的变动 3 幅度时～不能再考虑其风险因素的影响～而应当关注于其基准值与其理论上的数学期望之间的偏差。过大或过小的变动范围可能夸大或减弱对评估结论不确定性程度的阐释。 敏感性因素之间应当保持相互独立不相关～否则会产生重复计算问题。例如～如果选取了业务收入～就不能再选取业务单价或业务数量～因为后两者与前者相关。 在实务中～折现率、收益额永续增长率、价格水平、业务量、收益期限等是常见的敏感性因素。 第七条计算敏感性因素变动情况下的评估值取值区间～可以采用枚举的方法～将全部敏感性因素按所设定的各种相对或绝对变动幅度同时变动～针对各种变动情况一一分别计算评估值。 当敏感性因素与变动幅度的组合数量较多而不便于进行枚举计算时～可以选择其中一部分进行计算～但应当包括评估值的极大值和极小值两种情形。 第八条注册资产评估师可以考虑委托方、有关监管部门和报告使用者的要求～将敏感性分析计算结果作为可能影响评估值的不确定因素～在评估报告的特别事项 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 部分进行披露。披露时～应当以文字和数字形式清晰描述敏感性因素变动情况下的评估值取值区间。 第九条本专家提示是以有关评估实践为基础～针对收益法评估中运用敏感性分析方法的操作和披露要点提出的建议。本专家提示不是对相关资产评估准则和评估报告信息披 4 露有关监管规定的补充和修正～也不是一项新的资产评估准则。 附录:示例 示例一 一、有关数据及评估结论 评估对象为一座供出租的写字楼～总建筑面积52000平方米～可出租面积31200平方米。租金按可出租面积计每平方米每日5元。空臵率为年平均10%。管理人员工资、水电、空调、维修、清洁、保安等日常费用每年300万元。房产税按租金收入的12%计取～营业税、土地使用税等税费等按租金收入的6%计取。至评估基准日～该写字楼所在土地的出让年限尚余35年。假设土地使用年限届满后～土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。 该写字楼的评估值计算如下: 年有效毛收入=31200×5×365×(1-10%) =5124.6(万元), 年运营费用=300+5124.6×12%+5124.6×6% =1222.428(万元), 年收益=5124.6-1222.428 =3902.172(万元), 考虑评估对象所在市场的风险因素～取折现率为9%, 不考虑租金及其他价格变动因素～收益期取35年～则计算评估值可采用年金现值计算公式: 5 n，，AA1,,,V1 ,,,inr，，，，1，r1，ri,1，， 式中～V为评估值～A为年收益～r为折现率～n为收益期, ，，3902.1721V,，1,,41233.55(万元) ,,359%，，1，9%，， 二、敏感性分析 ,一,识别敏感性因素 首先根据实际情况～充分考虑各主要评估参数的经济意义～对主要评估参数进行分析筛选。在上述评估参数中～可出租面积、各种税率和收益期的确定性较强～而租金水平、空臵率、日常费用和折现率的估计存在一定的不确定性～作为考察对象。 对各参数分别取?5%、?10%的相对变动幅度～计算各种变动情况下的评估值、评估值变动率～得到各参数的敏感性系数～如下表所示: 各参数分别变动下的评估值,万元, -10% -5% 0% 5% 10% 36,793.19 39,013.37 41,233.55 43,453.73 45,673.92 租金 41,726.93 41,480.24 41,233.55 40,986.87 40,740.18 空臵率 41,550.56 41,392.06 41,233.55 41,075.05 40,916.55 日常费用 45,020.52 43,055.42 41,233.55 39,541.68 37,967.93 折现率 6 各参数分别变动下的评估值变动率 -10% -5% 0% 5% 10% -10.77% -5.38% 0.00% 5.38% 10.77% 租金 1.20% 0.60% 0.00% -0.60% -1.20% 空臵率 0.77% 0.38% 0.00% -0.38% -0.77% 日常费用 9.18% 4.42% 0.00% -4.10% -7.92% 折现率 各参数的敏感性系数 -10% -5% 0% 5% 10% 107.69% 107.69% - 107.69% 107.69% 租金 -11.97% -11.97% - -11.97% -11.97% 空臵率 -7.69% -7.69% - -7.69% -7.69% 日常费用 -91.84% -88.37% - -82.06% -79.20% 折现率 从上表中可看出～租金的敏感性系数最大～折现率的敏感性系数次之～空臵率和日常费用的敏感性系数较小。因此～将租金和折现率确定为敏感性因素。 ,二,计算敏感性因素变动情况下的评估值取值区间～计算结果如下表: 7 各敏感性因素分别变动下的评估值,万元, 折现率 8% 8.5% 9% 9.5% 10% 4.5 40,580.68 38,607.15 36,793.19 35,122.46 33,580.53 4.75 43,029.40 40,936.79 39,013.37 37,241.82 35,606.85 租 5 45,478.13 43,266.43 39,361.19 37,633.17 41,233.55 金 5.25 47,926.85 45,596.07 43,453.73 41,480.55 39,659.49 5.5 50,375.58 47,925.71 45,673.92 43,599.92 41,685.81 ,三,总结披露分析结果 在评估报告的特别事项说明部分～对敏感性分析结果作出如下披露: 对评估参数的估计客观上存在一定的不确定性。经分析比较～确定租金和折现率为敏感性因素。 在本次评估中～租金取值为每平方米每日5元～折现率取值为9%～评估结论为41233.55万元。当租金取5.5元～折现率取8%时～评估值计算结果为50375.58万元,当租金取4.5元～折现率取10%时～评估值计算结果为33580.53万元。敏感性计算具体结果如下表: 8 各敏感性因素分别变动下的评估值,万元, 折现率 8% 8.5% 9% 9.5% 10% 4.5 40,580.68 38,607.15 36,793.19 35,122.46 33,580.53 4.75 43,029.40 40,936.79 39,013.37 37,241.82 35,606.85 租 5 45,478.13 43,266.43 39,361.19 37,633.17 41,233.55 金 5.25 47,926.85 45,596.07 43,453.73 41,480.55 39,659.49 5.5 50,375.58 47,925.71 45,673.92 43,599.92 41,685.81 上述敏感性分析计算仅为揭示评估参数估计的不确定性对评估值的影响～以及说明评估结论存在的不确定性～供委托方和评估报告使用者参考～但并不影响评估师基于已掌握的信息资料对相关评估参数作出的估计判断～也不影响评估结论的成立。 示例二 一、有关数据及评估结论 评估对象为某公司股东全部权益。采用企业自由现金流折现模型进行评估。主要数据及计算过程如下,单位:万元,: 项目 预测期 永续期 业务单价(元) 32.00 32.00 业务量(万个) 152.00 152.00 单位变动成本(元) 16.00 16.00 营业收入 4864.00 4864.00 减:营业成本 3012.00 3012.00 营业税金及附加 267.52 267.52 营业费用 100.00 100.00 管理费用 150.00 150.00 财务费用 35.00 35.00 营业利润 1299.48 1299.48 9 减:所得税 324.87 324.87 净利润 974.61 974.61 加:扣税利息 26.25 26.25 折旧/摊销 500.00 500.00 减:资本性支出 1000.00 520.00 营运资金增加 17.61 0.00 企业自由现金流 483.25 980.86 无风险报酬率Rf 4% 市场风险溢价 MRP Market risk premium 7% Beta U 1.12 所得税率t 25% 付息债务市值 D 500.00 股权市值 E 7370.86 D/E 6.78% 企业整体价值 V=D+E 7870.86 Beta L=Beta U*(1+(1-t)*D/E) 1.1770 特别风险系数Rc 0% 股权资本成本Ke=Rf+Beta L*MRP+Rc 12.24% 债权资本成本Kd 7% 折现率WACC=Ke*E/V+Kd*(1-t)*D/V 11.79% 折现系数 0.8945 7.5837 折现值 432.26 7438.59 企业整体价值V 7870.86 付息债务市值D 500.00 股权评估价值E=V-D 7370.86 二、敏感性分析 ,一,识别敏感性因素 首先根据实际情况～充分考虑各主要评估参数的经济意 义～对主要评估参数进行分析筛选。 在与现金流有关的参数中～选择业务单价、业务量、单 位可变成本和永续期资本性支出作为考察对象。由于固定成 本相对较小～各项费用总额较低～税率和利率固定～因此对 这些参数不需考察。 在与折现率有关的参数中～无风险报酬率、贝塔系数、 所得税率和债务市值等都有明确取值依据或来源～故选择市 10 场风险溢价作为考察对象。 对各参数分别取?5%的相对变动幅度～计算各种变动情 况下的评估值、评估值变动率～得到各参数的敏感性系数～ 如下表所示。 各参数分别变动下的评估值,万元, -5% 0% 5% 5923.73 7370.86 8818.97 业务单价 6690.07 7370.86 8052.56 业务量 8137.25 7370.86 6604.49 单位变动成本 7567.41 7370.86 7174.47 永续期资本性支出 7621.57 7370.86 7136.21 市场风险溢价 各参数分别变动下的评估值变动率 -5% 0% 5% -19.63% 0.00% 19.65% 业务单价 -9.24% 0.00% 9.25% 业务量 10.40% 0.00% -10.40% 单位变动成本 2.66% 0.00% -2.66% 永续期资本性支出 3.40% 0.00% -3.18% 市场风险溢价 11 各参数的敏感性系数 -5% 0% 5% 392.66% - 392.93% 业务单价 184.73% - 184.97% 业务量 -207.95% - -207.94% 单位变动成本 -53.29% - -53.29% 永续期资本性支出 -68.03% - -63.67% 市场风险溢价 从上表中可看出～业务单价的敏感性系数最大～单位变动成本、业务量的敏感性系数次之～市场风险溢价和永续期资本性支出的敏感性系数相对较小。考虑到市场风险溢价估计的不确定性程度可能较高～将业务单价、单位变动成本、业务量和市场风险溢价确定为敏感性因素。 ,二,计算敏感性因素变动情况下的评估值取值区间 由于敏感性因素有四个～若考虑同时变动～即便每个因素只发生+5%和-5%两种变动～也会有80种计算结果,3的四次方减1,。因此本例中仅计算两种极值情况～即业务单价和业务量取值增加5%、单位变动成本和市场风险溢价取值减少5%产生最大评估值～业务单价和业务量取值减少5%、单位变动成本和市场风险溢价取值增加5%产生最小评估值。计算具体结果如下表: 12 各敏感性因素分别变动下的评估值,万元, 业务单价 业务量 单位变动成本 市场风险溢价 评估值 5% 5% -5% -5% 10721.49 0% 0% 0% 0% 7370.86 -5% -5% 5% 5% 4432.52 ,三,总结披露分析结果 在评估报告的特别事项说明部分～对敏感性分析结果作出如下披露: “对评估参数的估计客观上存在一定的不确定性。经分析比较～确定业务单价、业务量、单位变动成本和市场风险溢价为敏感性因素。 在本次评估中～业务单价取值为32元～业务量取值为152万个～单位变动成本取值为16元～市场风险溢价取值为7%～评估结论为7370.86万元。当业务单价和业务量取值增加5%且单位变动成本和市场风险溢价取值减少5%时～评估值计算结果为10721.49万元,当业务单价和业务量取值减少5%且单位变动成本和市场风险溢价取值增加5%时～评估值计算结果为4432.52万元。 上述敏感性分析计算仅为揭示评估参数估计的不确定性对评估值的影响～以及说明评估结论存在的不确定性～供委托方和评估报告使用者参考～但并不影响评估师基于已掌握的信息资料对相关评估参数作出的估计判断～也不影响评估结论的成立”。 13 附件2: 关于《资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性 分析,征求意见稿,》的起草说明 为指导注册资产评估师开展评估结论敏感性分析～中国资产评估协会组织起草了《资产评估操作专家提示——收益法中的敏感性分析,征求意见稿,》,以下简称“专家提示”,。为方便评估机构和注册资产评估师以及相关部门、人士理解征求意见稿内容～现将有关起草情况说明如下。 一、制定专家提示的必要性 在采用收益法进行资产评估时～无论是建立何种具体计算模型～经常需要对一些不确定因素进行分析与预测～或者做出一些假设～例如产品的售价、成本、销量、预计资本性支出、营运资金需求、利率、汇率、风险及其对应的折现率等。在进行分析预测时～除了尽可能参考外部客观依据之外～必然也要依靠较多的主观经验判断。预测或假设结果往往被认定为最佳或最优估计～但事实上可能并非如此。对这些不确定因素做出不同的估计～会对评估结论产生不同程度的影响～其中～一些敏感性因素的估计变动很可能会对评估结论这一关键指标产生非常显著的影响。 为了能够帮助监管部门和报告使用者更加充分地理解收益法评估结论及其不确定性信息～有必要时可以采用敏感性分析的方法～分析并揭示关键评估参数的变动对收益法评估 14 结论的影响。 以资产评估操作专家提示的形式～对收益法中的敏感性分析的操作方法以及披露要点方面做出提示～指导评估机构和注册资产评估师在收益法评估业务中恰当运用敏感性分析方法～具有其现实作用和意义。 二、国外相关规范情况分析 目前～对于敏感性分析～包括国际评估准则,IVS,、美国评估准则,USPAP,、欧洲评估准则,EVS,等在内的国外主要评估准则大都未做出明确规定和要求～仅英国皇家特许测量师学会《RICS评估准则》有所提及。《RICS评估准则》的《指南1:评估结论确定性》,GN 1 Valuation certainty,中指出～“如果发现存在对评估结论的确定性具有实质性影响的因素～可能比较谨慎的做法是进行敏感性分析～以阐明这些变量的变动对评估结论产生的影响”。 国际评估准则理事会,IVSC,于2012年11月发布技术信息文件,Technical Information Papers,《评估结论的不确定性,征求意见稿,》,Valuation Uncertainty,。该文件指出敏感性分析是定量描述评估结论不确定性的一种手段～并建议在采用关键输入值的最可能取值来获得评估结论的同时～进行敏感性分析～以揭示关键输入值的可能取值范围对评估结论的影响。 三、起草指导思想 起草过程中主要遵循了以下指导思想: 15 1.本专家提示是一种专家意见～并非评估准则或对评估准则的补充或修正～仅建议评估机构和注册资产评估师参考使用～故在用词上谨慎使用“应当”字样。 2.敏感性分析的作用不是为了形成或者验证评估结论～也不是为预测评估结论在未来时点可能发生的价值波动～而是对已有评估结论作进一步的分析和解释。 3.收益法中的敏感性分析不同于自然科学、工程技术、宏观经济以及项目投资决策可行性研究等领域中的数据敏感性分析～其函数关系简单明确～故主要抓住操作和披露要点～对技术方法本身不做更深入的讨论。 4.考虑具体操作的简便性和有效性。 5.鉴于内容比较集中～体例上不再分章。 四、起草过程 2013年初～中国资产评估协会成立项目组。项目组成员查阅和收集了国内外现有评估准则规范关于敏感性分析的相关规定。对自然科学、工程技术、宏观经济以及项目投资决策可行性研究等领域中的数据敏感性分析进行了调查～对相关技术方法工具进行了了解～分析讨论了上述领域中的敏感性分析与收益法中的敏感性分析的联系与区别。通过查阅部分评估报告或估值报告～了解敏感性分析在评估实务中的运用情况。在此基础上～明确了收益法中的敏感性分析的实质作用～研究讨论具体操作和披露要点～尤其针对实务中可能存在的误区做出明确提示～草拟形成初稿。再经项目组多次 16 研讨～数次修改完善～形成征求意见稿。 五、起草中的主要意见和解决方式 1.收益法中的敏感性分析的根本目的是分析并揭示关键评估参数的变动对收益法评估结论的影响～反映评估结论的不确定性信息。敏感性分析是对已有评估结论做进一步的分析和解释～而不是为了形成或验证评估结论～从一定意义上讲～属于报告信息披露范畴。 2.在进行敏感性分析时～要充分考虑各评估参数的经济意义～并且要充分认清预期收益额与折现率之间的逻辑关系。 折现率是对预期收益额风险程度的衡量。预期收益额应当是预期收益在一定概率分布情况下的数学期望值～既不是悲观保守情景下的预计值～也不是乐观激进情景下的预计值～而是对各种概率下的平均值的估计～折现率则是对预期收益额离散程度的衡量。从理论上看～合理的折现率应当已经充分反映了预期收益额可能发生的各种概率。所以～要注意不能将敏感性分析与概率分析相混淆。在选择评估参数和设定评估参数变动幅度时～应当考虑的是预期收益额的取值与其理论数学期望值之间的偏差～而不是预期收益额本身的波动～否则会造成对预期收益额不确定性的重复计算。相应的～对于折现率应当考虑的是其取值与衡量预期收益风险大小的理论准确值之间的偏差。 3.收益法中的敏感性分析不同于自然科学、工程技术、宏观经济以及项目投资决策可行性研究等领域中的数据敏感性 17 分析。 自然科学、工程技术、宏观经济以及项目投资决策可行性研究等领域中的敏感性分析～其主要目的是找出参数,输入变量,的敏感性程度～以便采取相对应的措施～确保指标,输出变量,值落在一定区间。而收益法中的敏感性分析的主要目的～则是找出敏感性较高的评估参数后～将这些参数对评估结论的影响反映出来～对评估结论的不确定性做出一定描述。 在自然科学、工程技术、宏观经济领域中的敏感性分析数学模型中～参数与指标之间的函数关系往往不明确或是很复杂～需要根据一些客观实验数据来推断各参数的敏感性。在现实中～只有某一个参数变化其他参数不变化的情况几乎不可能发生～因此需要考虑参数同时变动～即采用多因素敏感性分析方法,如正交试验法、综合图示法、多元回归法、函数法、人工神经网络法,进行研究～才能得出各参数敏感性程度。 在项目投资决策中的敏感性分析数学模型中～虽然函数关系比较明确～也不存在采用客观实验数据条件的限制～但当指标为内部收益率时～参数与指标之间就会呈现隐函数关系～大大增加了求解的复杂性。并且～往往还需要判断决策临界点以及 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 可行时的参数取值区间～以便在方案实施过程中关注关键点并采取相应对策～保证方案的可行性。这时～只有采用多因素敏感性分析方法才能达成目的。 18 而在收益法中的敏感性分析数学模型中～评估参数与评估结论之间的函数关系十分明确～且这种函数关系为幂函数或指数函数关系,当将收益期作为评估参数时,～其计算相对简单。 比较来看～在收益法中的敏感性分析中～采用单因素敏感性分析方法可以直接有效地得出各评估参数的敏感性程度。即使在计算多个参数同时变动情况下的评估结果时～也可以采用枚举的方法～不需要借用函数近似模拟。即使当多个参数同时变动的组合较多时～也只要计算出有关极值～就可以描述评估值变化区间。 4.在评估报告的特别事项说明部分披露敏感性分析计算结果。 《资产评估准则——评估报告》第二十六条规定～“评估报告的特别事项说明通常包括下列内容:,一,产权瑕疵,,二,未决事项、法律纠纷等不确定因素,,三,重大期后事项,,四,在不违背资产评估准则基本要求的情况下～采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法。注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响～并重点提示评估报告使用者予以关注”。 考虑到敏感性分析结果是评估结论的不确定性的反映～但并不构成评估结论的一部分～故参考上述规定～将敏感性分析计算结果作为可能影响评估结论的不确定因素～在评估报告的特别事项说明部分进行披露。 19 六、需要重点关注或提出意见的内容 除上述主要意见中有关内容之外～还提请关注如下问题: 1.有专家提出～宜针对评估对象所涉及行业的不同特点～对敏感性因素的选取给出具体建议。后经项目组研究认为～敏感性因素的选取一般是结合具体的评估测算模型来进行～敏感性因素与行业特点之间并不一定存在显著而稳定的关联～难以全面准确总结有关规律。故本征求意见稿未作考虑。 2.有专家曾考虑将敏感性分析按照涉及企业价值评估、各类单项资产,资产组合,评估等区别处理。后经项目组研究认为～敏感性分析本质上并非一种评估方法～而是一种数学分析工具～它与评估测算模型中的函数关系、逻辑结构以及输入值有关～而与评估对象本身并无直接关联。故本稿未作考虑。 20 附件3: 资产评估操作专家提示——采掘业企业评估 ,征求意见稿, 本专家提示是一种专家意见。评估机构和注册资产评估师执行资产评估业务～可以参照本专家提示～也可以根据具体情况采用其他适当的做法。中国资产评估协会将根据业务发展～对本专家提示进行更新。 第一章 引言 第一条 为指导注册资产评估师执行采掘业企业评估业务～针对采掘业企业特点～结合目前实际操作中的部分难点及要点～中国资产评估协会组织制定了本专家提示。 第二条 本专家提示所指采掘业企业是指从事自然资源开采的矿业企业～一般包括各种金属和非金属矿,如煤炭、铁矿、石油与天然气、化学矿等,的采选企业。 第三条 本专家提示所指采掘业企业评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则～对评估基准日下的采掘业企业价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 第四条 注册资产评估师在进行采掘业企业评估时～应充 21 分了解采掘业相关法律法规及相关产业政策～认识到矿业权是采掘业企业的重要资产～并有能力理解矿业权的概念内涵～理解所引用相关专业报告的行业要求及报告内容。 第五条 在评估假设中～注册资产评估师不得主观、随意设定评估假设～如不符合实际情况的生产能力假设、矿业权范围内的储量假设、矿业权价款的假设、产品销售价格及成本的假设、不切合实际情况的矿产资源开发利用的假设、对于国家限制开采或保护性开采的假设等。 第二章 对评估对象法律权属的关注 第六条 注册资产评估师进行采掘业企业评估～首先关注矿业权的取得方式: ,一,对于无偿取得的矿业权～重点关注是否为国家出资并形成矿产地、是否有发证机关出具的相关采矿权价款不需缴纳的文件如:“空白地查询信息”、“自有资金勘探形成矿产地”、“矿区内生产勘探新增储量”等～关注以上事项对评估对象评估结论的影响。 ,二,对于以出让方式取得的矿业权～重点关注矿业权出让的合同、矿业权出让评估报告、矿业权出让评估报告备案证明、矿业权价款缴纳通知书等文件以及已处臵的矿业权价款缴纳时间及相对应的储量/资源量情况。 22 ,三,对于以转让方式取得的矿业权～重点关注矿业权是否符合转让条件、转让时矿业权价款处臵情况、转让合同是否经发证机关的审批、转让矿业权交易价格及依据等。 第七条 注册资产评估师应关注已取得的矿业权存在的企业未缴纳或未足额缴纳矿业权价款的权属瑕疵事项～并考虑对评估结果的影响。 第八条 注册资产评估师应关注采掘业企业最新的股东 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 或章程中对权益和义务的特殊条款～如协议中对矿业权价款的约定、矿业权勘查开发的约定、矿业权转让情况的约定、股权的变更是否涉及矿业权变更、股权变更过程中所涉及的资产范围、股东出资的矿业权权属是否符合出资要求、矿业权出资定价的依据等～并考虑此类事项对评估结果的影响。 第九条 注册资产评估师对采掘业企业重要资产的清查及市场调研～重点关注以下事项: ,一,重点清查核实矿产资源勘查许可证或采矿许可证、划定矿区范围批复等文件的取得时间、有效期、勘查或开采矿种、开采方式、矿区面积、开采深度、生产规模等,取得成本,有偿处臵情况及相关税费～包括矿业权价款、矿产资源补偿费、资源税、矿业权使用费等的缴纳情况～矿业权权属是否存在抵押等权利限制或者诉讼等权属争议。 ,二,重点清查核实矿产资源储量评审备案情况～评审意见书及备案证明的时间和文号等,最近三年内最后一次储 23 量核实与本次储量评审的差异情况等。 ,三,核实采掘业企业的收益期是否长于《采矿许可证》有效期～或《勘查许可证》到期需要申请《采矿许可证》的～清查了解到期续展情况或“探转采”是否涉及矿业权价款及相关费用的缴纳～及其对评估结论的影响。 ,四,核实矿业权证载生产能力与采掘业实际生能力的差异～重点关注其差异形成的原因～如审批机关不同所引起的差异、自行扩能所引起的差异、国家限制开采或保护开采矿种的产能限制情况。不建议采用未经任何部门批复的实际,扩产,生产能力。 ,五,关注矿产品产销存情况、矿产品销售价格的历史变动情况、矿产品生产成本情况、采掘业自身盈利能力情况、国家及采掘业所属地区税收情况、近期矿业权交易市场情况、国家对于采掘业目标矿种产能限制情况及其他产业政策、采掘业项目建设所需的各种技经资料及其审批,备案,文件、国家对矿产资源的总体规划及区域规划等。 第十条 对于境外采掘业企业评估～重点关注矿业权权属性质、主权国家对于矿产资源的权利金 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 、主权国家对采掘业的各项法律,法规,、采掘业的税收情况、采掘业的财务制度、矿产品销售途径、矿业权所在区域的基础设施、交通条件、矿产品出口及原材料、固定资产进口的关税制度等。 24 第三章 评估方法的应用关注点 第十一条 注册资产评估应当结合宏观经济发展、采掘业行业发展情况、企业资产情况、企业经营和财务情况、市场情况等充分分析资产基础法、收益法和市场法在采掘业企业的适用性。 第十二条 资产基础法中对于特殊资产的尚可使用年限的处理: ,一,区别开拓巷道、采准巷道、回采巷道～分别依据三种不同类型巷道所控制或服务的剩余可采储量,即三级矿量,所对应的生产能力～计算三种巷道的尚可使用年限～不宜采用全矿山的可采储量、生产规模计算尚可使用年限。 ,二,合理辨识开拓巷道、采准巷道、回采巷道～并注意三种不同巷道之间的比例关系～防止固定资产中出现大量回采巷道或探矿巷道。 ,三,井下设备中～除可移动、有异地安装使用价值或去除拆运费用后仍有变现余值的主要设备外～类似于管路、控制电缆等系统性设施其尚可使用年限不应大于所依附巷道的尚可使用年限。 ,四,尾矿库对应的资产～如大坝、管路、事故池、值班室、上坝公路等资产～应以原 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 文件设计最终库容量减去投运后历年尾矿已入库量～考虑近年来年均尾矿入矿量或 25 收益法、采矿权采用的生产规模对应的尾矿产量～确定尾矿库尚可使用年限。 第十三条 对于资产评估中涉及探矿工程的～应谨慎辨识基建探矿、生产探矿、地质探矿～合理确定各类探矿工程的资产归属。 其中～基建探矿工程在竣工决算中以其它费用方式转入固定资产。 坑内钻探、探矿巷道等生产探矿工程结转当期生产成本。 矿区周边、深部地质探矿工程转入无形资产或勘探支出。 第十四条 当运用资产基础法时～对于重要实物资产～如井下设施、隐蔽的管道沟槽等无法现场清查时～应采用替代程序对采掘业历史生产数据、技术图纸等各类技术经济指标进行详尽的调查分析～以便确定其存在真实性、可靠性、现存性能情况～并在此基础上做出专业判断～并重点披露替代程序的实施过程～如无法进行替代程序～请考虑资产基础法的适用性。 第十五条 注册资产评估师采用收益法对采掘业企业价值进行评估～根据采掘业行业的周期性特点一般采用现金流量折现法。关注国家产业政策对采掘业企业未来发展的影响、企业合法拥有的评估利用储量是否可靠确定、采掘业企业未来收益预测的合理性等。 26 第十六条 对于行业周期性亏损或账面亏损时～详尽分析企业亏损原因～充分利用历史数据～分析其是否为政策性亏损、经营管理性亏损、市场亏损等～剔除其不符合市场的因素以便重新确定收益法的各项参数取值。 第十七条 在预测企业未来收益时～由于采掘业企业存在的周期性特点～应考虑市场需求和价格的变动趋势～合理对企业未来产品销售情况和价格水平做出判断～特别是对预测期后长期销售价格和数量的预测～避免采用波峰或波谷价格和销量等不具有代表性的指标来预测收入水平。 第十八条 当确定企业的未来收益年限时～一般采用与矿业权价款一致的企业合法拥有的资源储量、经相关部门批复的生产能力。 第十九条 采用收益法时～关注采掘业企业适用的资源税、矿产资源补偿费、采矿权探矿权使用费、探矿权采矿权价款、矿山地质环境治理保证金、土地复垦费、水土流失设施费等各项税费在收益法中的计算方式。 第二十条 采用收益法时确定成本时关注: ,一,折旧和维简费在会计处理中的不同～并考虑其对评估结果的影响。 ,二,与企业采矿相关人员了解企业矿体产状等地质因素对未来采掘成本的影响。 第二十一条 对于生产型矿山～注册资产评估师应关注矿业权证载生产能力与企业实际生产能力的差异、分析其差 27 异产生的原因～并在收益法评估中采用合理的生产能力进行测算。 对于处于改扩建期的生产型矿山～注册资产评估师应以合法、可靠的相关审批文件为依据～合理考虑改扩建行为对矿山未来生产能力的影响～应考虑生产能力变更对矿业权价款的影响。 第二十二条 注册资产评估师应充分分析可比交易案例或可比上市公司与被评估单位的可比性～包括矿种、储量规模、生产方式、产品类别等方面～确定是否可以采用市场法进行评估。 第二十三条 采用市场法时～运用上市公司比较法中可比上市公司法的选择应从资源储量规模、产品品种、年销售规模等方面特别考虑考虑,交易案例比较法中对于可比案例企业的选择应考虑可比案例背景、可比案例时间、可比案例企业与被评估单位的可比性等方面。 第二十四条 采用市场法时～应重点以采掘业所控制的有效矿产资源为基本分析原则～确定可比案例与采掘业所控制的有效资源充分考虑开采矿种,含共、伴生矿种,、矿床成因、矿体的赋存条件、矿石类型、矿石的采选冶工艺及相关生产技术指标、工程地质条件、水文地质条件、环境地质条件、储量规模、生产能力、品位、产品价格、采掘业所处区域及基础设施、交通情况等方面的可比性～并同时关注交易方式、交易时间、企业性质、经营方式等方面的可比性。 28 第二十五条 在采用多种评估方法时～考虑各种评估方法的基本思路、各种评估方法所对应评估结论的假设前提、各种评估方法所对应的评估参数选取情况、主要资产在各种评估方法的价值体现方式、可能影响评估结论的事项在各种评估方法中的处理方式等因素后～确定评估结果。 第四章评估报告的披露 第二十六条 评估报告应披露重要资产的清查情况～评估对象涉及境外资产的～披露评估假设、重要参数的选取是否考虑了资产所在地的市场环境、人员、技术、法律、税收等方面的因素,是否对境外资产进行了实地勘查～如果不能实地勘查～应说明采取了何种替代措施～以及对评估结论的影响。 第二十七条 当瑕疵事项对评估结论可能存在重大影响时～应披露是否考虑瑕疵事项对评估结论的影响～存在瑕疵事项的资产评估值占总资产评估值以及评估结论的比例～相关方对瑕疵事项的承诺。 第五章 引用单项资产评估报告 第二十八条 引用土地、矿业权等单项资产评估报告作为评估结论的组成部分～评估报告应当披露: 29 ,一,引用评估报告的评估机构名称、资质、报告编号、出具日期、备案情况, ,二,引用评估报告的资产类型、数量、产权权属, ,三,引用评估报告采用的评估方法、披露的假设前提、使用限制及相关事项。 第二十九条 引用矿业权评估报告～应全面理解以下内容: ,一,关于矿业权评估范围～包括矿产资源勘查许可证或采矿许可证证载内容～具体包括取得时间、有效期、勘查或开采矿种、开采方式、矿区面积、生产规模、拐点坐标、开采报告等,取得方式,取得成本,年检情况。 矿业权人出资勘查形成的矿产地～知晓目前勘查及其投入情况、形成的地质勘察成果。 ,二,矿产资源储量评审备案情况～评审意见书及备案证明的时间和文号等,最近三年内最后一次储量核实与本次储量评审的差异情况。 ,三,处于申办《采矿许可证》而《矿产资源勘查许可证》到期的“探转采”矿产的～知晓到期续展情况或“探转采”是否涉及矿业权价款及相关费用的缴纳～及其对评估结论的影响。 第六章 附 则 30 第三十条 本专家提示是以采掘业企业整体评估中的实践为基础～针对此类评估业务提出的建议。本专家提示不是对相关资产评估准则等规定的修正～也不是一项新的评估报告准则。 第三十一条 本专家提示自公布之日起施行。 31 附件4: 关于《资产评估操作专家提示——采掘业企业评估 征求意见稿,》的起草说明 , 采掘业企业涉及多种特殊资产、经营特点鲜明、资产评估业务复杂～为了进一步增强注册资产评估师执业能力～针对采掘业企业评估的特点～结合采掘业企业评估实际操作中的问题～中国资产评估协会组织起草了《资产评估操作专家提示——采掘业评估,征求意见稿,》,以下简称“专家提示”,。为便于评估机构和注册资产评估师以及相关部门全面理解本专家提示～现将有关起草情况说明如下。 一、制定专家提示的必要性 采掘业企业范围包括各种金属和非金属矿采选等～采掘业行业企业无论在生产经营方面还是资产构成方面都具有鲜明的特点～相应采掘业评估具有非常强的专业性～同时还经常涉及引用单项资产评估报告的情况。 目前我国的准则体系中～《资产评估准则——企业价值》对包括采掘业企业在内的各类企业的评估作出了规定～但专门针对采掘业企业评估的要求不充分。 国际评估准则,2005年版,评估指南14专门针对采掘 32 业企业评估进行了规范～对采掘业评估中的基本概念、资格和公平性、采掘业评估的特殊问题及报告披露的相关内容进行了规范。但随着国际评估准则2011的实施～国际评估准则体系重新进行了界定～准则体系中未单独对采掘业企业评估进行规范。 在此情况下～为进一步指导注册资产评估师开展采掘业企业评估业务行为～中国资产评估协会以专家提示的方式对采掘业企业评估提供参考意见～对指导评估机构从事采掘业企业评估提供技术支持。 二、起草指导思想 本专家提示在起草过程中遵循以下指导思想: 1.本专家提示是针对目前存在的阶段性采掘业企业评估中的特殊问题出具的专家提示～与全面性的资产评估准则要求不同。 2.本专家提示的制定以资产评估准则及其他规范为基础～在基本概念、框架等方面保持与评估准则的一致性。 3.针对采掘业企业评估实际操作过程中的具体问题和特殊情况进行细化～侧重于采掘业评估实际应用～力图为评估机构从事采掘业企业评估提供实际操作的技术指导。 4.对于目前评估准则或其他规范文件中已经明确涉及的内容～在本专家提示中不再涉及。 三、起草过程 33 2013年初～中国资产评估协会成立项目组。项目组整理了目前已经发布的涉及采掘业企业评估的评估规范内容～经过多次讨论形成了初稿～征求了部分行业专家的意见～经过反复的斟酌、修改～形成了征求意见稿。 四、结构和主要内容 本专家提示各章节主要内容如下: 1.引言:对本专家提示涉及的采掘业和采掘业企业评估的概念进行了界定～对评估中的基本要求进行了提示。 2.对评估对象法律权属的关注:矿业权产权的关注重点、矿业权价款问题的关注、采掘业企业重要资产清查关注点、国外采掘业评估关注点等。 3.评估方法的应用关注点:分别从资产基础法、收益法和市场法应用中的难点和关注点进行了提示。 4.评估报告的披露:重点关注特别披露事项。 5.引用单项资产评估报告:引用土地、矿业权评估报告时披露的内容、对矿业权评估的全面理解的关注点。 6.附则: 主要明确生效日期。 五、重点关注事项 专家提示重点关注事项如下: 1.采掘业企业评估涉及的法律法规等规范性文件较多～注册资产评估师需要重点关注其行业涉及的相关规定～并充分考虑对评估结果的影响。 34 2.对采掘业企业的产权状况予以充分关注～主要涉及其合法拥有的资源量的关注。 3.对于企业价值评估中三种方法应用中的特别关注的事项～注册资产评估师要充分考虑其在具体评估业务中的处理～并考虑特殊事项对评估结论的影响。 4.对于评估报告中的披露内容需要重点关注矿业权相关披露重点～同时关注其他事项～同时注册资产评估师应具备全面理解矿业权评估报告的能力。 35