乌鲁木齐京华盛世商业中心项目总体定位规划案

乌鲁木齐京华盛世商业中心项目总体定位规划案 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ??????????目录?????????? 一、序 二、项目定位 ,一,商业中心定位 1、项目基本情况 2、项目城市地位 3、项目商圈定位 4、商城地位 5、商城定位,主题概念, 6、项目功能定位 ,二,项目分区定位 1、百货 2、餐饮 3、吧街 4、名品特区 5、茶艺馆 6、礼品长廊 7、好望角 8、风情街 9、商务中心 10、地宫车库 11、其它后期项目 ,三,目标客群定位 1、项目客群定位 2、百货目标客群 3、餐饮目标客群 4、吧街目标客群 5、茶艺目标客群 6、礼品目标客群 7、品牌特区目标客群 8、商务中心客群 ,四,商品定位 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1、百货 2、餐饮 3、吧街 4、茶艺 5、礼品 6、品牌特区 7、商务中心 三、项目规划 ,一,名称系统 ,二,功能系统 ,三,平面系统 ,四,形象系统 1、外部装修风格 A、招牌 B、外墙 C、主体建筑 2、内部 A、环境风格 B、公共区域 C、功能分区 D、专柜 E、前台 F、收银台 G、主柱 H、指示系统 3、其它 A、风情街 B、C、D段通道 C、吧街 D、好望角 ,五,、业种及比例 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一、序 准确地讲,应将“序”代之以“絮”,但须抛却繁乱,力革陈俗,简明扼要,略略“叙”为, ——本案的中心任务乃定位与规划,含总目与细目之定位、规划, ——原则上定位为先,规划在后,规划服从定位指导, ——定位与规划互为依托,互为支撑,互为对应, ——定位务求准确,规划力求科学, ——依照城市商业整体,态势,商圈结构,商号布局,消费结构,购买习惯,消费力,便利性,潜在市场,周边业态,竞争情况,发展商综合实力及其企业主张,结合提案者行业经验与个性创造力,制订本案, ——任何定位规划的“定”与“规”均为相对,应有其时效性,概由市场变数无处不在,故定位规划并非恒久不变,应视大势随机调整,方葆生机与活力。 ——案中巨细,尽由提案人负责解释, ——恭请康普领导、同仁惠正。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、项目定位 项目定位思想:锁定商圈购物群体 满足时尚生活需求 现代百货理念 符合 堪称区域商业领袖 ,一,商业中心定位 1、项目基本情况: A、项目地点:乌市新区苏州路与北京路交汇处 B、定位范围:“京华城”一、二、三期商业项目 C、商业中心规模:总建筑面积 万余平方米,实用面积9.2万平方米, D、项目物业基础:整体圈地围建,其中一、二期主体竣工。初装进行中,面积三万七千六百平方米,三期待建设。 2、项目城市地位:城市北区中心商城 ?乌市北区,姑以新医路为区划,尚无综合类大型购物场所, ?本项目位处苏州路与北京路交汇处,属北区居中地带,城市区位显要, ?规模巨大,总经营面积逾9万平方米,具强大辐射力, fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?综合业态与丰富业种铸就其完善的商业功能, ?周边企事业单位数百家簇拥,其它大中专业市场促进大量人流、物流, ?区域零售市场份额高达19亿,保证商城稳健经营, ?发展商实力与信心之作。 3、项目商圈地位:京苏商圈首席商城 ?以高尚商业中心奠定领先地位, ?凭合理规划占据商业机构优胜条件, ?靠政府与企业整合资源独享区位优势, ?借城市北扩、商机乍现把握进入先机, ?用现代商业文明先进理念树立企业品牌。 4、商城地位:北部商业地标、新区购物首选 A、商业地标支撑: ?规模:建筑面积 万平方米,经营面积9.2万平方米,独占综合类时尚型购物场所鳌头, ?档次:由实力康普精心打造的集规划、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、施工、装修皆具较高水准的综合类商业地产项目,又兼有项目A、F座高层商务楼首尾衔接,前后对应的建筑景观, ?区位:位处乌市北部苏州路与北京路交汇处,占据新区显要地段,是为商业要冲, fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?定位:秉承发展商与政府商业意图,构建北部城区商业旗舰, ?营销:发展商、代理商营销联袂,锁定品牌目标。 B、购物首选支撑: ?业态:综合商业中心,集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体,适购性最为广泛, ?业种:囊括衣、食、住、行、办公、娱乐及多种时尚生活所需,业种繁多、品类齐全、选择空间巨大,业种数量当属片区之最, ?功能:具备shopping mall全部功能,号召力强劲, ?环境:时尚、高雅、优美、舒适、周边其它商号无可替代, ?商品:正品优质、丰富、齐全、基本满足一站式购物需求, ?价格:同质平价、可比性强,免于价格诚信之虑, ?服务:以力求乌市最优之服务树立服务典范形象,感动顾客,吸引消费, ?品牌:逐渐积累品牌知名、忠诚、信仰、荣誉、舒适、超值等品牌元素,奠定品牌公信力, ?其它:多种企业优势资源要素形成的多种商业影响力。 5、商城定位:情景式shopping mall 注:项目主题概念——现代化、情景式shopping mall mall,习惯称之为shopping mall ,,意为大型购物中心,属于一种新型的复合型商业业态。摩尔,购物中心,特指规模巨大、多业并存、档次较高,集购物、饮食、娱乐、休闲于一体的、包括百货商店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。摩尔具有广场、长廊、庭院的特点,在商业建筑物的遮fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 蔽下,无论天气如何,都可以进行休闲、购物或用餐或聚会,而一般的百货公司只是针对货品进行分门别类的商店,无法提供悠闲购物享受。 概言之,摩尔具有三个主要特点,一是大,占地面积大、建筑面积大、停车面积大,具体因地而异,,二是多,业种多、店铺多、功能多,三是高,购物环境要求高、档次高、顾客群购买力高。 Mall概念已被商家和消费者所广泛认知并接受,个别地区商业购物机构竞相追捧与效仿,足见其相当时间内趋势不可阻挡。依托本项目九万余平方米的总载荷量及其商业目标地位的建立,其摩尔概念当居名副其实。加之目前乌市尚无完整、成熟的mall机构,本项目的市场渗透力与商业号召力具有得天独厚的操作基础。可以说,机会正当其时。 6、项目功能定位 功能定位:集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合类高尚商业场所。 A、基本功能:提供消费便利、满足生活消费需求, B、将项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体,以服务城市和社区消费为主导的大型一站式购物商场,其功能规划基本能够满足目标消费群体的消费需求, C、该项目可充分利用社区和中心商圈的优势资源,创造一个现代、精致、舒适、亲切、丰富、含衣、食、住、行、乐等高品质、高品味的生活商业区,以配套商业的服务促进房地产项目的开发与营运,实现经济效益与社会效益的双赢,提升物业的商业价值和商业形象。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ,二,、项目分区定位: 1、百货: 区位:项目B、C座首、二层 规模:16876.97? 名称:京华名都百货 业态:现代流行百货 近年来,零售商业发生了巨大变化,各种业态纷纷面世。连锁超市、便利店、专营店、大卖场、折扣店、购物中心粉墨登场。在市场格局必须重新定位的新局势下,传统百货都面临着转型问题。取而代之的现代百货以多样化、个性化,提升消费理念的市场定位和特征决定了它的市场份额。 现代百货至今虽无权威定义,但从经营形式到经营理念高于传统百货既现成不争事实。当业态变化后,传统百货店受到极大冲击。百货业如欲长足发展,就必须适应现代购物消费的需求变化。有的转型为主题商城,有的转变为专卖店集群。现代百货不仅满足现代生活需求,更应满足定位引导消费,引领时尚,领导潮流,是社会物质文明展现的载体,更是城市生活的橱窗。 同时,现代百货的营销观念也有别于传统百货。现代百货以不断推陈出新、引导先进的生活方式为己任,摒弃以往的坐等顾客上门。现代百货总是积极地研究市场、研究消费动态,通过强大的有效的营销活动吸引顾客。现代百货已从保障消费的功能跃升为连接消费者的第一站,成为商业带动制造业发展的先导。 现代百货更注重自身企业文化与企业精神。对现今消费者而言,大卖场、超fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市可满足日常生活需求,购买家电、家居用品有专业的商业字号,而购买时尚、包装、享受购物乐趣则追随现代百货。现代百货在销售有形商品的同时,更多的是出售品牌、购物环境、服务、时尚、企业信誉等无形价值,通过环境熏陶和满足个性化需求,使消费者在购物时感到愉悦与享受。因此,现代百货在营销、环境、服务等各个方面均朝着这个方向努力。 京华盛世商业中心在他日渐臻成熟时可运用现代商业技术的支撑发展完善而全面的商业运作体系。商流物流连锁。通过购销分离,设立供配货中心,实现百货连锁以及采用信息技术,开发电子商务,掌握市场情报和倚重资本经营,输出管理等办法暂不适用京华盛世商业中心。其原因由多种因素形成,此处不赘。 注:业态定位说明 A、综观国内诸多零售企业,其业态种类繁多,除综合类超级自选商场较受消费者拥戴外,流行百货是另一既能上档次、树形象,又能吸引广泛购买,顾客,的零售业态, B、根据京华名都百货的经营规模,结合项目周边如汇特西单、美居物流、正泰汽配等业态设定特点,本项目业态可有效规避趋同,减少正面竞争,形成互补作用的促进态势, C、与商业物业较高档次并配套于京华盛世商业中心,令其业态丰满、业种丰富,完成商业中心之名实。 D、日后三期将引入大型超市机构,其消费层面涵括广泛,集客能力强,可与百货形成人流互动业态互补经营互推。 市场定位:精品百货——时尚与品位生活购物首选 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 A、定位通俗语言:地区性中高档次。 B、定位内容:以服务社区的主体商业功能定位,主旨在于满足目标商圈内多层次、全方位之需求。以社会生活和家庭生活必需品为主,以时尚潮流都市化用品为辅,以家居、办公必需品的多种服务为主,新潮服务为辅,以大众休闲娱乐运动项目为主,以个性化娱乐休闲运动项目为辅,填补目前京苏交汇片区规模性商业服务市场空白,通过后期的大型超市为带动,整合配臵相对完善的服务资源,形成“大而全”的区域服务商圈即现代化、情景式shopping mall,占据乌市北区商业的龙头地位。 业种:男女服饰、内衣、皮具、皮鞋、珠宝、化妆品、电器、童装、床用、文化、文具、休闲运动系列、婚纱、美容、皮革、羽绒、针纺、手表、眼镜等 经营形式:开放式,沿苏州路为半封闭式, 沿步行街,景观街,为贯通式店铺与内场一连接,沿苏州路为半封闭式,即沿街铺位封闭,单向内场开放,设沿街通道,主入口,三个,同时沿步行街设主入口三个。 2、餐饮: 区位:项目D、E座首、二层 规模,10499.16?左右 名称:京华美食城 菜系:湘、川、粤、新疆本土菜等 定位:特色餐饮名店城 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 经营形式:出租出售 定位说明: ?本项定位之特色餐饮系指在较大范围内具有高知名度,明确菜系、出品优良、服务上乘、环境风格优雅独特、价位稍高、规模较大、投资商实力较强、消费踊跃、赢利状况良好,同时具有一定品牌资本的独、连锁餐饮经营机构, ?餐饮城总经营面积10499.16?分租,售,与六个目标商户,门店面积大致相 ~1800?左右,每店均设臵独立门户,且面步行街首层设内街门当。自1600? 户,因其人流畅旺,同时有利整体形象塑造,。各店一、二层均摊, ?本项定位未经专项市场调研,定位依据来自对乌市餐饮业的总体了解和观察、 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 判断,同时遵循康普公司领导层一致意见。定位看好乌市餐饮发展势头及其市场潜力。具有较大赢利机会。加之项目地段前景乐观,必受行业青睐,可操作性极强, ?定位同时考虑为商业中心构成完整mall进行功能配套,使其业态完善,业种齐备,增添集客能力。 3、吧街 区位:项目4、7、10号楼 规模:1770? 门店数:28间 名称:京华吧街 类别:清吧、啤吧、咖啡吧、西饼吧、粥吧、抓饭吧、烤吧、烧吧、炖吧、卤fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 吧等 定位:特色餐饮吧房一条街 定位意图: ?由于此处与项目D、E座之餐饮名店城紧邻,故纳入餐饮范畴, ?鉴于4、7、10号楼所形成的独立店特点,及楼上住户因素,排除规模餐饮单店设臵可能, ?为名店餐饮城作辅助经营项目,经构思创意,设臵“吧房一条街”, ?将隶属餐饮类的各类吧房集于一街,凸现特色,又独具个性,形成规模,增强其吸引力,方便管理。 ?此类吧房经分析,符合当地消费习惯,并与气候、物产紧密相关, ?易成品牌,具有较为丰富的广告资源。 4、礼品商场 区位:项目A 座首层,参见平面规划示意图, 规模:343.4? 名称:京华礼品长廊 品类:金、银、玉器、仿古器具、陶艺、饰品、皮制品、民族用品、工艺品等 定位:西部礼品名廊 定位简释: ?据了解,乌市目前尚无礼品专门市场,如此便填补了一个市场空白,其原创性属于京华盛世所有,堪称独特意义, fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?中国乃礼仪之邦,数千年礼尚往来,大有礼风无限之势,其市场不可低估, ?乌市乃至全疆盛产礼品,尤以民族色彩产品为多,特产甚众,如和田玉、刀具等, ?乌市位居亚欧大陆桥中轴,边贸活跃,客商云集,旅游逐年看好,游客如梭,凡有来者,无不捎带礼品。他日该项目羽翼丰满,必成购物新宠, ?项目A座视野开阔,景观开扬,尊居十字路口,一伺商圈现身,必成形象看板,精品礼品有助于形象塑造, ?项目A座如能引入银行,则礼品面积递减, ?礼品商场无须刻意装修,但有合适用途,调整灵活。 5、品牌特区 区位:项目景观步行街 规模:4510.32? 名称:京华风情街 定位:品牌特卖 品类:男女服饰、皮具、箱包、工艺品等 特色:专营特价知名品牌商品 创意: ?穹顶棚构式风情街宽24米,长187.93米,景观设计优美,布局新颖,投入不菲,初衷仅是内街景观集客,但缺少商业利用,结合百货之精品定位,将换季、断码、展示、促销名品布陈其间,且经常更替,必使观街增辉添彩。名街名品牵fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 手,价值彰显,氛围浓重,免除空旷单调,经营意义与商场绝无稍逊, ?品牌追逐已成潮流,但价格总成关注,旦有特价名品,必然抢手,名品集中特卖,其集客能力不难想见, ?其使用方式可多种多样, ?盈利、集人气、制造商业景观、塑口碑,一举数得。 6、茶艺馆 区位:项目14号楼首层、负一层 规模: ?左右 名称:京华茶艺馆 定位:精品茶艺馆 功能:茶馆、艺术馆、网吧、城市快餐,负一层, 经营种类: A、茶水、名茶、咖啡、茶具 B、书画作品、布艺、蜡染、根雕、篆刻艺术、文房四宝等 C、中式,兼容西式,城市快餐、水吧、冰吧等 D、网吧 功能设置说明: ?据康普领导旨意,增设部分功能,丰富业种,充分利用经营空间, ?总体区划与餐饮同类, ?熔入书画艺术,擢升艺术与浪漫气息。且茶、艺同道, fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?引入城市快餐可为周边及商城经营者与顾客服务,满足快餐需求,同时有效利用14号楼地下一层, ?网吧乃现代生活不可或缺,大型商业中心更甚, ?业种配臵基本合理,面积分割恰当, ?易招商,易管理, 7、好望角 区位:项目1号楼商用房 规模,255.58? 名称:京华好望角 定位:商业中心配套服务 类别:花店、便利店、赠品馆、冲印社 定位与规划诠释: ?项目1号楼连接景观步行街前后,居中直面C、D座主通道,位臵正,视角好,当属“好望角”。本应作盈利空间更大的经营项目。但此处又系百货与餐饮连接部位,与二者功能不甚协调,不宜用作餐饮和精品百货, ?该项目体量较大,届时人流较众,为方便顾客、缔造口碑、完善功能,拟于此处设臵商业中心配套项目。同时配套项目根据有需求就有市场的原则设立,经营获利应有把握, ?考虑设花店二家有其形象功用,并可为商城于黄金角地带来生机和喜气,有吉祥意义, fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?赠品馆主要设臵意图为商城促销赠品,纪念品销售,奖品发放等,具有商城销售促进作用。 8、景观步行街 区位:项目A座至F座步行内街 规模,8099.78? 名称:京华风情街 定位:乌市第一景观步行街 景观:水幕电影、地池、花坛、时尚秀、风情长廊 说明: ?时尚秀:经常性开展的时装秀、内衣秀、才艺秀、知识竞赛等 ?风情长廊:地面风格地砖、雨花石、地上文化柱、风情树、风格灯箱、休闲坐椅、饮用水槽等, ?其余依原设计施工。 9、商务中心 区位:项目F座首层 规模,1577.13? 名称:京华商务中心 定位:商业中心商业服务 功能:银行、印务,打字、复印、传真等,、票务,飞机、火车, fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 10、车库 区位:项目B、C、D、E座地下一层 面积:10970.71? 车位:800个以上 名称:京华地宫车库 定位:乌市北部最大地下停车场之一 提示: ?综观全国,停车难问题日渐突出,尤以发达城市为甚,因此,停车即将成为商业项目竞争优势之一, ?本项目拥有800余个地下车库,实属乌市少有,是为吸引有车族购物要素之一,可作为项目运作卖点。 11、其它后期项目 A、大型综合超市 区位:三期 规模: 名称:,引入大型连锁超市机构, B、大型夜总会 区位:A座×层 规模:待定 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 名称:,引入大型娱乐——夜总会连锁或独立机构, C、KTV量贩 D、肯德基或百富 ?上述属酝酿计划中项目, 注: ?未纳入旺得福规划、招商以及经营管理范畴, 此处仅作提及,意在表达商业中心的前期规划已预留项目空间计划。 ? ,三,、目标客群定位 1、商业中心客群定位 A、主要消费群体 ?项目3公里半径内社区居民。个私经济业主、公务员、白领阶层, ?乌市品牌追逐一族,如新生代、城市小资、城市丽人等。 B、辅助消费群体 ?项目5公里半径内社区居民、工薪族 ?周边各专业市场客商 C、补充消费群体 ?项目5公里半径外的城市居民 ?过往客商 ?旅游团体 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2、百货目标客群 A、主要目标客群 ?中高收入家庭 ?职业人士、业主、公务员 ?学生、城市小资、城市丽人等 B、辅助消费群体 ?普通家庭、社区住户 ?供应商、业务人员 C、补充消费群体 ?慕名而来的消费者 ?临时过往客商 ?旅游社团、个人 3、餐饮目标客群 A、主要目标客群 ?个私经济业主 ?社团、企事业单位、政府机关 ?专门菜系、店号喜好者 B、辅助客群 ?慕名消费者 ?婚宴、生日宴群 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 C、补充消费客群 ?周边社区居民、住户 ?过往客商 ?其它散客 4、吧街目标客群 A、主要目标客群 ?工薪族、新生代、小业主 ?社区居民、小区住户 B、辅助消费客群 ?城市小资、学生 ?过往客商、商城顾客等 5、茶艺馆目标客群 A、主要目标客群 ?个私业主、城市小资、专业人士 ?本外地事业客商 ?学生 B、辅助消费客群 ?商圈居民 ?社区住户 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?商城顾客 ?经营人员 6、礼品目标客群 A、主要目标客群 ?过往客商、旅游社团、个人 ?个私业主、白领阶层 B、辅助目标客群 ?普通市民、社区住户 ?学生 ?商城顾客 7、品牌特区目标客群 A、主要目标客群 ?职业女性、城市丽人 ?大中学生、小业主 ?社区公务员 B、辅助目标客群 ?城市小资、新生代 ?工薪族 ?家庭主妇 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ,四,、商品定位:高雅华美 优质正品 经典时尚 彰显品位 注释:一线品牌立户、二线品牌为主、三线品牌为辅 1、百货 品牌描述, 二线品牌,主打,,具较高知度、品牌形象好、质量优、信誉好、市场占有率较高、价格稍高,具较高品牌追捧与品牌信仰,属指定性或感召性购买。 三线品牌,辅助,,具一定知名度、形象较好、质量可靠、市场占有率较高、价格适中,有一定品牌信仰,属基本型品牌产品,购买活跃。 一线品牌,立户,,具国际品牌地位、知名度、美誉度、忠诚度、质量、价格均高于国内二线以上品牌、形象高贵、拥有品牌价值感和尊崇地位,多属身份与地位象征,购买群要求较高,利润丰厚。 2、餐饮 品牌描述: 除新疆本土菜系外,其余均为八大菜系之一。店号知名度较高,形象认知度广泛,出品优质丰富,价格适中、高消费,环境优美,服务 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ,行业品格上乘,较受消费拥戴,经营稳健,集客能力较强,且商家实力雄厚,商誉良好,另具跨省区连锁能力。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3、吧街 品牌描述: 各具风格特色,拥有独立门店形象,出品正、价格优、服务好、环境雅,有较强消费吸引力,诚实信守。 4、茶艺馆 品牌描述: 具店面独特风格,环境高雅、氛围和谐、空间文明,有较高商品质量基础,价格因势利导,服务规范,另具较强品牌实力。 5、礼品商场 品牌描述: 本外地产品品牌并存,选料上乘,作工精良,造型美观,包装精美,具质量保证和时尚感,价格不拘,诚实信守。 6、精品特区 品牌描述: 由商城商户提供,属换季、断码、特价、促销、新产品上市的品牌商品,侧重于女装、内衣、皮具、饰品、男装,价格低于原价30%-80%。 7、商务中心 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 品牌描述: 银行,国资或地方银行, 票务,乌市大型旅行社或民航、火车代办处或具实力的航空、火车票务代理机构, 印务,设施设备先进、技术精湛、服务优良、管理规范之独、连锁印务机构。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、项目规划 ,一,名称系统 1、命名思考: A、?易读、易写、易记、易辩识, ?具个性、回避近似或趋同, ?大器、具包容性和商业特质, ?有韵律感和吉祥色彩, ?富含广告资源与想象空间。 B、项目名称沿用“京华”,但辅以别称,规避注册趋同,免于浪费前期广告投入。 C、革除单一名称笼统形象,以若干“京华”功能项目名称构成京华系列,组建京华品牌集群,增强其系统性,丰富性与厚重感。 D、将项目系统名称整合提升,推出项目推广概念——乌市清明上河图。由此演译出项目总冠名。 E、主张从形式到内容均具创新意义。 2、命名内容 A、项目名称:京华盛世商业中心 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?之所以称“商业中心”而非“购物中心”,是因为本项目不仅是购物,更有餐饮、娱乐、文化艺术、商务办公等,且“商业中心”较之“购物中心”更具包容性。 ?建议将此名称注册。 B、百货名称:京华名都百货 ?因定位“精品”,必是品牌名品都会,名称昭示定位,诉求直观。 C、餐饮城名称:京华美食城 ?湘、川、粤、本土菜名店荟萃、美食齐聚,上万平方米的营业面积,“城”之无愧。 D、吧街名称:京华吧街 ?长达200余米,总店数近三十家,齐集各类吧房,形象好、出品正、服务优、价格平、定位准、规划全、环境雅、影响大,自是“吧街”无疑。 E、礼品商场名称:京华礼品长廊 A座首层店铺形似回环,布局可曲折而设,虽不见“长”却有“长”。“廊”喻优美恬然,意景生动。 F、品牌特卖名称:京华品牌特区 ?好品牌、心动价、大特卖、超低价,集中成市,非“特区”莫属 G、茶艺苑名称:京华茶艺馆 ?以茶艺为主导,利于形象,实则兼容城市快餐、网吧等,倾向于文化色彩。 H、配套项目名称:京华好望角 ?位臵佳、价值高,但经好名推广,可为日后招商所利用。 I、景观步行街名称:京华风情街 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?世间事千百等,唯有“风情”最撩人。与谓“夏威夷”、“地中海”等概而括之。 商务中心名称:京华商务中心 ?为地产项目与商业中心客群提供现代商务办公服务,丰富业种,完善功能,丰满形象。 K、车库名称:京华地宫车库 ?宫者,大而奢。此处噱头而已。 ,二,功能系统 1、百货 A、核心功能:购物 B、配置: ?中央空调 ?手扶电梯,2组4部 ?顾客服务中心,前台,1处 ?收银台8处,二层每层4处, ?休闲椅18-24位 ?母婴室1间 ?洗手间,依原设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 , ?消防系统 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2、餐饮 A、核心功能:饮食 B、配置:略 3、吧街 A、核心功能:饮食 B、配置: ?空调 ?广告箱 ?休闲坐椅 4、茶艺馆 A、核心功能:休闲、饮茶、上网、速食快餐等, B、配置: ?中央空调 ?扶手梯1组2部,首层 地下一层, ?洗手间 ?收银台2-3个 5、礼品廊 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 A、核心功能:购物 B、配置: ?中央空调 ?收银台1-2个 ?洗手间 6、品牌特区 A、核心功能:购物 B、配置: ?空调 ?景观 ?休闲坐椅 ?饮用水槽 ?天棚 7、好望角 A、核心功能:服务 B、配置:赠品 8、风情街: A、核心功能:观光、休闲 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 B、配置: ?空调 ?景观 ?休闲坐椅 ?饮用水槽 ?天棚 ?时装秀 9、商务中心 核心功能:商住服务 配置: ?空调 ?坐椅 ?柜员机 ?洗手间等 10、车库 核心功能:停车 配置: ?消防 ?收费刷卡 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ,三,、平面系统,详见平面规划图, ,四,形象系统 1、外部装修风格 A、招牌 ?京华盛世商业中心 位置:主体建筑顶端显著位臵 规格:(3.0m-3.3m,×(15m-18 m) 形式:外打灯合金招牌 格调:蓝,与康普集团专用色等同或近似, ?京华名都百货 位置:面苏州C、D座间中外墙上方 规格:(1.6m-1.8m)×(10m-12m) 形式:霓虹灯 格调:五彩效果 ?京华美食城 位置:项目D、E座楼顶 规格:(1.6m-1.8m)×(10m-12m) 形式:霓虹灯 格调:五彩效果 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?京华吧街 位置:临吧房步行街面 规格:80cm×240cm 数量:8 形式:灯杆灯箱,横弧式, 格调:效果 ?京华茶艺馆 位置:14号楼外墙,具体待定, 规格:1.2m×7.2m 形式:竖式灯箱 格调:效果 ?京华礼品长廊 位置:项目A座合适位臵 规格:待定 形式:灯箱 格调:效果 注:因礼品区域暂不能划定,故招牌细节应届时确定。 ?京华品牌特区 位置:风情街 规格:1m×6m 数量:6-8个 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 形式:横式灯箱 格调:效果 ?京华好望角 位置:项目1号楼墙体外沿 规格:0.80m×4m 形式:竖式灯箱 格调:效果 ?京华风情街 位置:风情街入口地面 规格:1m×2.8m 形式:风格立柱牌 数量:1 格调:流线造型、时尚美观 ?京华商务中心 位置:F座外立面 规格:0.8m×4m 形式:竖立灯箱 格调:效果 ?京华地宫车库 位置:车库入口 形式:灯箱 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之 系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 注:?其余临时增补或计划,?具体规格可依实际情况调整。 B、外墙: ?本项目物业外墙前期设计及装修建辅材料已基本成形定案,故不作外墙特色装饰装修, ?必要时可于外墙饰以临时灯饰、条幅、方幅或其它气氛装点。 C、主体建筑:与外墙同。 2、内部装修风格 A、环境风格,百货, ?空间:利用现有商场物业层高和框架优势,保证天花吊顶后层高3.6-3.8m使购物空间开阔、敞亮、通透。 ?动线:主副主线交错、流畅,宽窄适度。主动线3.3米,辅动线2.5米。力求各区间、各铺位均呈旺角,避免阻塞、死角、死区。 ?色调:温馨、舒适。以橙色或米黄色为基调,以米红为提升,以蓝、紫、粉、乳白为点缀,各呈个性又协调统一,既体现主体色调,又丰富多彩。 ?灯光:采以照明与效果并用方式。照明灯均以乳白,白炽,孔灯或管灯,节能灯,为主,效果灯以罩灯或槽射为主。总体应强调明亮、柔和,局部凸现个性。 B、公共区域 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ?天花:乳白、铝塑、石膏板吊顶, ?地板:橙、米黄为主,米粉、绛红色区间线, ?主柱:仿磁涂料 ?消防栓:装入装饰灯箱 ?走火通道:按消防要求 ?卫生间:天花、地面磁砖到顶 ?指示系统:企划设计、统一形象、统一制服、统一安装,详见企划案, C、功能分区: ?百货各种区原则上按业种特点设定装修风格, ?根据招商实情,允许供应商作风格特色装修,但前提是不影响商场整体格调, ?各种区在色彩、灯光上略有区分,主要来自效果装修装饰,。 D、专柜: ?允许供应商按其专有形象设计装修, ?鼓励使用专柜所属立柱广告灯箱, ?选材与施工由 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 部门监控, ?装修图纸由商场各部门审批后执行。 E、前台,日后附效果图, fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 F、收银台,日后附效果图, 3、其它 A、风情街: 强调异域风情色彩的同时,注重整体氛围的和谐与温馨,建议增设活鱼地池,地面盆景,雨花石路面,使其动静相宜,生机盎然。 B、C、D通道: C、D 座交汇处的人车通道柱墙设臵广告位, 人行通道增设花池、坐椅。 C、吧街: 宜以空中广告,灯杆灯箱广告,和风水树营造氛围。 D、好望角: 按便利店、冲印社、赠品馆、花店分别设计时尚门首。 ,五,业种及比例 楼 层 业 种 面 积 比 例 礼品 343.40? 3.150% 一 家电 3.395% 370.14? 层 金银珠宝 260.41? 2.389% fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 品牌装 1123.11? 10.303% 化妆品 338.09? 3.101% 皮鞋 7.073% 771.03? 皮具 617.87? 5.668% 续上表 楼 层 业 种 面 积 比 例 文具 262.97? 2.412% 皮草 0.881% 96.00? 眼镜 79.06? 0.725% 一 书店 1.089% 118.68? 层 钟表 78.54? 0.720% 总服务台 收银台 5个 健身会 137.60? 1.262% 运动品牌专卖店 0.712% 77.63? 运动服 226.29? 2.076% 运动营 212.04? 1.945% 运动鞋 234.26? 2.149% 休闲服饰 1011.33? 9.277% 二 改衣 0.147% 15.98? 饰品 77.92? 0.715% 层 时尚女装 2.846% 310.20? 女内衣 257.62? 2.363% 民族服饰 169.08? 1.551% 淑女馆 263.82? 2.420% 二类品牌,女,, 534.74? 4.905% 中老年装 1.677% 182.78? fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 针织 80.25? 0.736% 男时尚装 369.02? 3.385% 品牌男装 1.159% 126.32? 羽绒 107.99? 0.991% 续上表 楼 层 业 种 面 积 比 例 男正装 315.03? 2.890% 二类品牌,男, 232.80? 2.136% 男内衣/针织 88.25? 0.810% 床用/布艺 270.65? 2.483% 精品家居 155.83? 1.429% 童装 224.56? 2.060% 二 童鞋 236.64? 2.171% 玩具 134.87? 1.237% 层 婚纱摄影 46.47? 0.426% 童床/童车 116.76? 1.071% 益智玩具 18.05? 0.166% 美容美体中心 106.49? 0.977% 儿童娱乐中心 100.76? 0.924% 收银台 6个 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库～月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。