物业前期介入

物业前期介入 物业公司前期介入工作指引 1 总则 本文件规定了公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，包括规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段的全面介入。 本文件适用于集团开发项目的前期服务工作。 2 定义 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发单位委托物业公司实施的物业管理。 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用前，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面，向开发单位提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。 房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。 项目开办费是指在项目集中入住前，物业公司为实现物业前期介入及新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等费用。 物业移交是指在竣工验收后开发单位将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收的过程。 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司受开发单位委托对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。 3 职责 物业公司成立前期工作领导小组，由分管领导负责，综合管理部作为协调部门，组织公司内部技术力量，对各项目进行前期的介入工作，各专业技术委员会作为技术支持部门，财务部作为资源支持部门。 4 工作要求 房地产工作流程与物业管理前期介入对照表 4.1 前期介入的一般程序 4.1.1 双方确定工作内容要求; 4.1.2 物业公司组成工作领导小组; 介入小组由介入项目未来储备管理人员组成，以上所有相关费用由前期介入费项目开办费中开支。 4.1.3 制定工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ; 4.1.4 计划实施，物业公司应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、施工质量问题、机电设备、空调系统、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的确认。 4.1.5 物业公司与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.1.6 对涉及物业公司利益的文件应由物业公司确认，如:物业服务收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、物业服务协议、销售中涉及物业公司的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.2 前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合房地产公司进行竣工验收。 4.2.1 规划设计阶段包括: 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置各种管路铺设合理性、 消防系统、垃圾储存点等生活配套设施的分布、道路规划、网点房的分布等方面应注意的内容。 4.2.2 营销策划阶段包括: 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.2.3 施工建设阶段包括: 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5 规划设计阶段介入 5.1 规划设计评估准备 5.1.1 规划设计评估需要获得的资料。 5.1.1.1 报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料等。 5.1.1.2 企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 5.1.1.3 设计文件 总说明、规划图、建筑(设计 说明书 房屋状态说明书下载罗氏说明书下载焊机说明书下载罗氏说明书下载GGD说明书下载 、设计图纸(平面图、立面图、透视图)、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。 5.1.2 房地产公司所属项目、设计、工程以及营销、物业等相关部门共同召开项目说明会， 专题介 绍项目情况并解答疑问。 5.1.3 物业公司组织对项目用地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。 5.2 项目评估细则。 5.2.1 总体评估。 5.2.1.1 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 5.2.1.2 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 5.2.1.3 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 5.2.1.4 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 5.2.1.5 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。 5.2.1.6 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 5.2.1.7 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 5.2.1.8 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 5.2.1.9 便于物业组织管理，节约管理成本。 5.2.1.10 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 5.3 规划设计评估的程序 5.3.1 房地产公司提前1个月向物业提出书面通知，物业参与某项具体项目规划设计的评 估，并提供评估报告。 5.3.2 物业公司接到书面通知后，于3日内回复，由综合管理部牵头组成评估小组，并向房 地产公司提交评估所需的开发资料目录。 5.3.3 房地产公司接到资料后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面通知物 业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项 目情况并解答疑问。 5.3.4 物业公司接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实 地考察。 5.3.5 评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况， 于一周内详细编写完成《项目规划设计前期介入评估报告》，并提交物业公司综合 管理部。 5.3.6 物业公司综合管理部在评估小组提交报告3日内，组织公司内部人员对《项目规划设 计前期介入评估报告》进行内部评审。 5.3.7 评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计前期介入评 估报告》 的修改。 5.3.8 经修改的《项目规划设计前期介入评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成 员会签后，提交物业公司分管领导审核签发。 5.3.9 物业公司分管领导签发后，评估报告提交房地产公司，评估小组此后将随时参加房地 产公司的图纸变更会议，并随时调整报告。 5.3.10 此阶段系统评估工作应以满足房地产公司要求为目的。 6 营销策划阶段介入 6.1 营销策划介入程序与内容 6.1.1 物业管理模式研究:一般项目在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业管理概 念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。 6.1.2 《物业管理方案》经营销中心确认后，据此在房屋销售前与房地产公司制订《前期物 业服务协议》、《业主临时管理规约》、《住户手册》。 6.1.3 物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据房地产公司需 要提供物业推介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业管理有关的宣传和承 诺内容需要获得物业书面确认。房地产公司应适时安排物业公司相关人员参加相关 培训，根据房地产公司委托要求，物业公司可在销售现场协助地产公司进行销售推 广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。 物业公司在与房地产公司签订相关服务协议的基础上，根据《新项目销售卖场物业宣传工作指引》的要求，对销售现场进行全面的服务，加装相关物业公司宣传标识，以向未来潜在业主展示物业公司的风采。 7 施工建设阶段介入 7.1 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段， 时间上大致在竣工验收前5个月。 7.2 施工建设介入程序与内容 7.2.1 成立介入小组，一般1-3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好 的沟通地产公司项目部、监理方指定的专人进行沟通。 7.2.2 介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与房地产公司、施工方 等进行 沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套《内部工作联络单》报项目部、监理方，追踪其及时回复意见。 7.2.3 在施工现场发现的问题要以书面形式呈报给房地产公司相关部门，介入小组应做好发 文登记，留好文件回执，并跟进所呈报问题解决情况。 7.2.4 物业公司按时参加房地产公司组织的历次项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和 进度。 8 物业公司对竣工验收最终阶段介入 正式交付前，物业公司提前一个半月开始招聘人员，项目满员提前一个月介入，特殊情况以与地产公司确定的时间为准，费用列入房地产公司前期介入费用。 集团项目物业公司对竣工验收最终阶段介入的工作程序执行集团《交付管理规定》。 9 营销介入阶段的物业包装费用 由营销中心列支;项目开办费、介入小组、正式交付前满员介入的所有费用房地产开发公司负责。 10 相关文件 《物业接管验收管理规程》 11 相关记录 无 附加说明: 本文件主要起草人:蒋波涛。 本文件于2007年10月首次发布。 本文件由品质部负责解释。 附:物业接管验收管理规程 一、接管验收的准备工作 a)新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 b)成立物业接管小组: ?在接到总经理(前期介入小组)的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业验收小组; ?接管验收小组应当由公司以下部门人员组成: ——管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料、业主资料的验收移交工作; ——工程技术委员会抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工 作。 c) 接管验收前的准备: 接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作: ?与房地产公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等; ?派出先头技术人员前往工地现场摸底，结合介入小组的工作部署，制定好接管验收计 划; ?介入小组提前参与机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数; ?准备好接管验收记录表格: ——《公共配套设施接管验收表》; ——《机电设备接管验收表》; ——《接管验收问题整改表》。 二、接管验收的工作程序: a)总经理下达接管验收指令 b)公司组建接管验收小组 c)作好接管验收准备 d)进行资料验收移交 e)验收是否合格 e1.否 要求正确、真实补齐资料 e2.是 进行硬件设施、设备验收 f)是否合格 f1.否 要求房地产公司限时整改 f2.是 记录归档 三、资料的接管验收。房地产公司委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。 a) 物业产权资料: ? 项目开发批准报告; ? 规划许可证 ? 投资许可证 ? 土地使用合同; ? 建筑开工许可证 ? 用地红线图 b) 综合竣工验收资料: ? 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专 业竣工图及地下管线综合布置竣工图); ? 建设工程竣工验收证书; ? 公共配套设施综合验收合格书; ? 供水合同; ? 供电协议书、许可证; ? 供气协议书、许可证; ? 有线电视合格证; ? 通信设施合格证; ? 电梯准用证。 c) 施工设计资料: ? 地质报告书; ? 全套设计图纸; ? 图纸会审通知单; ? 设计变更通知单; ? 工程预决算报告书; ? 重要的施工会议纪要; ? 隐蔽工程验收记录; ? 沉降观测记录; ? 其他可能会影响将来管理的原始记录。 d) 机电设备资料: ? 机电设备出厂合格证; ? 供电设备使用说明书;(要求中文) ? 机电设备安装、调试报告; ? 设备保修卡、保修协议。 e) 业主资料: ? 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等; ? 已购房业主的付款情况或付款方式。 四、物业硬件设施接管验收和竣工的区别 a)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 b)接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。 五、接管验收标准和验收方法 a)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。 b)验收方法为观感验收法和使用验收法。 六、楼宇本体硬件设施的具体验收标准 a)主体结构: ? 外墙不得渗水; ? 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 b)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂;块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 c)内墙面: ?抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍; ?块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固，无缺棱掉角;面层无裂纹损伤，色泽一致;对缝砂浆饱满，线条顺直。 d)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无水渍痕迹，无污渍。 e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。 f)木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。 g)门、窗: ?门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。 ?门锁、窗销连接牢固，开启灵活; ?玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤; ?油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整; ?电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。 ?不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 ?高档装饰阂装饰完整。 h)楼梯、扶手: ?钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑; ?砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 i)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 j)装饰面砖、地砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。 l)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 七、室内设施 a)有线电视已开通，收视良好。 b)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。 c)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 d)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 e)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。 f)给水设施、地暖设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。 g)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无都塞，排水通畅，完好无损。 h)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 i)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 八、公共配套设施接管验收标准 a)天台:天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。 b) 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。 c) 屋面避雷设施连接牢固。 d) 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。 e) 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草;绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 f) 道路: ?路面平整，无水泥块，无起砂、断裂; ?路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤; ?块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角; ?交通标识线、路牌清楚完好。 g) 室外消防栓: ?消防箱标识清楚，玻璃完好; ?消防设施配件齐全 ?消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。 h) 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 i) 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。 j) 保安岗亭安装配件齐全，标识清晰，完好无损。 k) 保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。 l) 停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。 m) 单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 n) 明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。 o) 沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 p) 护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。 q) 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。 r) 水池、水箱卫生清洁，无渗漏。 s) 信报箱安装牢固，完好完损，标识楚，表面平整光洁。 九、机电设备的接管验收 a) 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。 b) 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 c) 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。 d) 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。 e) 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。 f) 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。 g) 保安监控设备:同消防监控设备。 十、 接管验收遗留问题的处理 a) 遗留问题的登记确认; ?对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交房地产公司相关人员签字确认; ?对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请房地产公司相关人员签字确认。 b)对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同房地产公司联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。 c)对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求房地产公司在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求房地产公司在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。 d) 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给房地产公司进行备录。 e)《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司归档长期保存。 物业公司市场部 前期介入的注意事项 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出的意见 一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议: (1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。 (2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 (3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 (4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 (5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 (6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 (7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 (8)小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足。 (9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 (10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 (11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 (12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 (13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 (14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 (15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 (16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。 (17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。 (18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。) (19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。 (20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。 (21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。 (22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。 (23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 (24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。 (25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。 (26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 (27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。 (28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 (29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。 (30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。 (31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 (32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。 (33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。 (34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。 (35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。 (36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。 (37)小区配套公共设施规划设计要一步到位: (a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 (b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。 (c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。 2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意的问题 一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分 组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议: (1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 (2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。 (3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 (4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 (5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 (6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 (7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 (8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资 料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 (9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。 (10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。 3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意的事项 严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免x年管理费或只按 多少元,M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供xx会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费,谁来贴补经营亏损,);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入住发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。 物业接管验收 1、物管公司在开发商物业移交时应注意的交接事项 物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键: (1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。 (2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 (3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。 (4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 (5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好:包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。 (6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。 物业入住的注意事项 物业公司在刚入住阶段应做好的准备工作 物业公司在入住最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入住前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。 前期物业介入方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某项目工程进展情况，从以下方面综合考虑制订方案: 一、 工作内容: (1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据。 (2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见。 (3)园区规划设计。 (4)建筑设计和选材。 (5)环境整体设计。 (6)标识系统的设计、配置。 (7)绿化设计。 (8)其它公建配套设施配置。 (9)电梯、空调系统的配置。 (10)消防设施配置。 (11)安全监控系统配置。 (12)弱电系统其它配置。 (13)各类设备配置、选型。 (14)隐蔽工程施工。 二、 接管验收管理方案 为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，特制项目接管验收方案。 1、 管理内容: (1)了解接管物业的基本情况。 (2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排。 (3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。 (4)与开发、施工单位一起，对项目物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。 (5)与开发、施工单位联合进行项目物业交接。 (6)核对、接收各类房屋和钥匙。 (7)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档。 (8)核对、接收各类设施设备。 (9)核对、接收各类标识。 2、 管理措施: (1)组建接管验收小组，负责项目的接管验收工作。 (2)制定接管验收规程。 (3)掌握物业验收的标准和程序。 (4)提高对接管验收重要性的认识。 (5)实事求是地开展接管验收工作。 (6)按规定办理接管验收手续。 三、业主入住管理方案 在办理业主入住手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用 1、管理内容: (1)在业主领房前将所有资料准备齐全。 (2)精心布置业主入住现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。 (3)业主所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。 (4)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。 (5)陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。 (6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。 2、管理措施: (1)制定《业主领房程序》。 (2)策划业主入住现场布置方案。 (3)按照业主领房程序，安排工作流程。 (4)热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。 (5)按规定办理业主入住手续。 四、秩序维护管理方案 在项目物业管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护项目物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1、管理内容: (1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护项目物业小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。 门岗的任务: a.礼仪服务(向业主行举手礼或注目礼); b.维护出入口的交通秩序; c.对外来车辆和人员进行验证和换证; d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区; e.严禁携带危险物品进入物业服务区; f.遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区，即与物主核实，并作登记。 g.为业主提供便利性服务。 巡逻岗的任务: a.按规定路线巡视检查，不留死角; b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作; c.对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范; d.物业服务小区安全检查; e.装修户的安全检查; f.防范和协助公安部门处理各类治安案件; g.防范和制止各类违反小区 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 的行为。 2、管理措施: (1)实行半军事化管理，制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施， 以增强秩序维护员的工作责任心。 (2)强化秩序维护员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护员的思想 素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。 (3)加强秩序维护员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得 当。 (4)严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量。 (5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。 五、消防管理方案 结合物业小区特点，尤其有高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法 规的要求，并结合住宅的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主、物业财产安全。 1、管理内容: (1)做好消防监控中心的管理; (2)做好消防设施、器材的管理; (3)保持消防通道的畅通; (4)加强物业小区装修期间的消防安全管理; (5)严禁携带、储藏易燃易爆物品; (6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。 2、管理措施: (1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落 实; (2)制订消防事故处理预案，防患于未然; (3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习; (4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除; (5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态; (6)制止任何违反消防安全的行为; (7)积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传达消防知识; (8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 六、清洁绿化方案 清洁绿化作为物业管理的重头戏，是小区内不可缺少的部分，关系到整个小区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案: 1、管理内容: (1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 根据气候，给花木适量浇水。 根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土; 及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗; 制定预防措施，防治病虫害; 做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。 (2)清洁卫生:通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。 (3)地下车库:每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪，去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。 2、管理措施: (1)建立绿化保洁制度，狠抓落实; (2)按操作规程进行规范操作; (3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能; (4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指:清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查); (5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。 七、房屋、设施设备管理方案 房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案: 1、管理内容: (1)房屋公共部位维护管理:根据交房进度，小区内房屋可分为业主已领房和空置房。 租户已领房: 房屋交付时，服务中心应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促业主按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据业主装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。 空置房: 空置房(含业主托管房)移交后，服务中心应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。 (2)设备设施维护: a.电梯在装修期间实行保护性管理; b.小区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护; c.公共卫生设施每天检查一次; d.水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次; e.电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行); f.消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护; g.供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次; h.消监控系统设备按相关维护方案检查养护; i.电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次; j.业主自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。 2、管理措施: (1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程; (2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时; (3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质; (4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率; (5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止; (6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。 八、人力资源管理方案 一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。 1、管理内容: (1)按照合理的人才结构配置各类人才; (2)任人唯贤，量材录用; (3)开展业务培训，全面提高业务素质; (4)进行业绩考核，优胜劣汰。 2、管理措施: (1)制定岗位职责，做到责、权、利分明; (2)建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性; (3)加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识; (4)岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合: (5)全面考核，做到公开、公平、公正。 九、档案管理方案: 1、管理内容: (1)工程档案; (2)业主档案; (3)工作档案; (4)财务档案; (5)文件档案。 2、管理措施: (1)制定档案管理制度，并严格执行; (2)按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理; (3)专人管理，责任到人，存放有序，管理规范; (4)配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求; (5)根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完 整、安全; (6)实现电脑化管理，提高管理水平 物业公司市场部 穆雷