许成钢：土地供给决定了未来房价走势.doc

许成钢：土地供给决定了未来房价走势.doc 许成钢:土地供给决定了未来房价走势 2010年11月05日 23:24 新浪财经 由财新传媒主办的“2010财新峰会:中国与世界”于2010年11月5日-6日在北京举行。主题为:变革世界的中国策。上图为香港大学经济金融学院教授许成钢。(图片来源:新浪财经 梁斌 摄) 新浪财经讯 由财新传媒主办的“2010财新峰会:中国与世界”于2010年11月5日-6日在北京举行。主题为:变革世界的中国策。上图为香港大学经济金融学院教授许成钢。 许成钢:我想从另外一个角度讨论这个问题，首先就是为什么中国的房价会这么高,这么特殊得高,从经济学的角度或者常识的角度，只要在市场上，价钱是哪里来的，价钱一定是供给和需求共同造成的，就是供给和需求达成的平衡来决定的价格，房地产市场也并不例外，所以房地产一定是由土地的供给，决定着建房的供给，和人们住房的需求两个决定的。为什么价钱会特别高,在市场上价钱特别高一定是供不应求，供不应求到了房地产市场里面“求”是什么,当然有两方面，一类是住房的需求，一类是投资的需求，投资在市场当中永远是有投机的，当投机性特别高的时候，需求会变得很高、很高，任何一个有大量投资的市场上，有大量的投资的时候一定有很多的投机，价格就会波动，所以会上上下下产生波动。但是我今天不打算讲波动的地方，我更想要讨论的是长期的趋势是什么样的。 尽管市场会波动，只要不把它搞垮了，长期的趋势一定是由经济的基本面决定的。 要是讨论经济的基本面就是两个基本的内容:第一，关于居住和投资的长期的需求是不是在那里，是不是稳定，是不是长期上升的。如果没有它，就谈不上了，比如我们今天看到的日本，日本从八十年代末起，一个劲儿往下滑，滑到回不来了。当初没有很多人预料到，实际日本出的问题就是经济的基本面出问题了，就是不仅仅是房地产市场，不仅仅是股票市场，不仅仅是金融问题，是它的基本面出现问题了，当基本面出现问题的时候，一旦泡沫破灭了，滑下去就不回来了。历史上有特别多的波动，但是波动下去以后会回来。比如我在伦敦的时间很长，我从1991年到伦敦，那个时候就是伦敦泡沫破灭了，跌到底了，就慢慢的爬回来，原因是基本面没有像日本这样被搞垮掉，只要基本面在那里，波动是短期或者中期，就是不会下去回不来了。 回到中国这里最关心的就是中国的经济基本面怎么样,中国的经济问题，我的看法就是如果中国不出意外，“意外”的意思就是人为的把中国经济搞坏，如果没有人为的把中国经济搞坏的话，中国的经济应该还有20年、30年的相当高的速度的发展。换句话说，从长远的经济基本面的角度说，中国还有长期的发展。当经济基本面有长期发展的时候，房地产行业是经济行业里面非常大的一个部分，任何经济都一样，任何国家都一样。长远来看，应该是发展的，除非是人为搞坏。 我的理解中国的房地产行业里面现在并没有太过高的杠杆率，房地产行业会不会出现巨大的向下栽的情况。这很取决于杠杆率，如果杠杆率不是特别高会有波动，就很可能不会灾难性的向下的大幅度的崩溃。 下面我真正想要着重谈的问题是为什么中国的房价这么高,中国的房价这么高，我的理解是最重要的原因是供给不足，就是中国的房地产市场的很强的需求，无论是住房方面，还是投资方面，都正常。不正常的是供给不足，供给不足的源头是什么,是人为限制的土地供给。由于非常强有力的、人为的、有意识的限制了土地给，造成了严重的供不应求，这是真正导致中国的房价特别高的最重要的原因。在任何一个投资领域里，只要有什么原因能把供 给卡住，把价钱抬上去，一定引起投机，过度的投机引诱的主要就是这个原因，由一个外来的力量把价钱抬上去，当这个外来的力量把价钱抬上去的时候，就有很多人看，就往里投，就进一步抬上去，越抬越高，这里最基本的问题就是供给不足的问题。 讨论中国的供给不足的问题，只要这个问题不解决，房价过高的问题永远不能解决。不解决，城市的生活质量不可能提高，或者一定有严重性质，实际上这个问题是真正影响中国的长远经济发展的问题。 当我们今天说中国内需不足的时候，内需里面最大的东西是住房和住房相关的消费，只要把住房土地供给控制住，就把住房价钱顶的很高，就限制了人们在住房方面的消费，就限制了由住房相关的所有一切的消费。所以，内需不足的重大的根源之一也是土地供给不足的问题。 为什么土地供给不足,我们大家都知道，有一个不断的反复强调的理由:第一个理由，中国是地少人多;第二个理，中国18亿亩红线，就是耕地少。其实只要简单看一点点事实，你就会发现这两个理由都不对。第一，中国不是地少人多，特别简单，你就看看中国的平均的人口密度，看全世界的密度，把中国和他们放一起排的话，中国算全世界的中等或者中下等，比中国人口密度高的国家在全世界有70、80个，所以中国绝对不是所谓地少人多的国家。再具体一些说，人们会说不对，还有很多的沙漠和喜马拉雅山，我们看中国密度最高的省份，中国密度最高的省是江苏和浙江，江苏和浙江的人口密度和台湾基本一样，下面看一看台湾的住房什么样，这样就会知道台湾没有人为的限制土地供给，台湾除了在极其个别的几个地方地价高以外，普遍地价不是很高，这就是一个非常好的例子。 18亿亩红线的理由不对，道理特别简单，因为中国绝大部分的土地根本不是耕地，大部分的是不可耕地或者不是耕地，这些绝大部分的土地是非常大量的是完全可以做城市建设使用的。如果没有人为的限制土地供给，如果可以在这些不是耕地的地方土地是可以拿来用的话，中国的房地产市场不会这样，就是地价不会这么高。我们现在人在北京，最简单的例子，最容易看的例子就是北京自己，北京的大部分土地没有使用，大部分的没有使用的土地都不是耕地，但这些土地仍然不允许使用。比如去北京郊区的六环周围，像昌平也好、门头沟也好、房山也好，大量的非常优美的、漂亮的缓坡的山地是完全可以建设城市的，高速公路都到了附近了，但是你看看那边的房子都是所谓的小产权，是不承认的，只要土地的供给放开，那些非耕地的土地允许使用，那马上北京的土地供给就不是这个样子的，北京的地价就不是这个样子的。但是不可避免在城市的个别地区有很高的房价，任何国家都是一样的，但是把这个放开以后老百姓就有不是很贵的房子可以买。 我这里特别简单提一下香港。香港是一个世界上最坏的例子之一，就是关于人为的控制土地供给。我到了香港短短的时间，就发现这个问题，非常、非常让我吃惊香港发生的事情。我们首先看一下城市人口密度，如果我们真正按照城市面积和人口来相比的话，香港的城市密度实际上低于北京、低于上海，我们所有人都认为香港的人口密度高得不得了，实际发生的是香港80%以上的土地是不允许使用的，这是我在世界上任何一个国家没有见过的。还查到非常重要的法律文件，这个法律文件是《1984年中英联合声明》，《声明》规定从1985年起香港政府每年向市场供应的土地数字不可以超过50公顷，可想而知，一个700万人的城市一年的土地供应不可以超过50公顷，这本身就决定了香港的土地一定高价，只要在经济周期在低谷回来之后，从长远来看一定高价，原因特别简单，就是因为土地的限制。我们看看香港的实际人口密度是多少，我刚才说的是香港土地全部都算上，但是由于80%以上的土地不能用，所以在能用的土地只占不到1/5，所以香港的实际人口密度一定是超过3.2万人每平方公里，这是什么概念呢,这是世界第一，这世界第一并不是它没有真的土地，而是土地不供给。澳门的人口密度是1.8万每平方公里，只要去香港和澳门看一看，就可以看看澳门的老百姓的生活有多么的好。我再简单告诉大家几个数字，非常有趣。首尔人口密度1.7 万人每平方公里，这个夏天我在首尔住了4个月，我深切的感觉是首尔人口密度要低于北京和上海，但是要看统计数字，北京的人口密度是7000多人每平方公里，上海的人口密度不很大，但是为什么你的感觉觉得很拥挤,原因非常简单，北京和上海都有严格的土地供给限制。因此，有大量的土地是不允许使用的，所以并不是我们城市居民能够生活的地方。