资产评估工作底稿编制规则

资产评估工作底稿编制规则 工作底稿编制规则 工作底稿是指注册资产评估师在执行资产评估业务过程中形成的评估工作记录和获取的资料。为规范本公司评估人员工作底稿的编制行为，特制定本规则。 第一章概述 一、资产评估工作底稿的种类和内容 资产评估工作底稿分为管理类工作底稿、备查类工作底稿、操作类工作底稿三大类。 (一)管理类工作底稿 管理类工作底稿侧重于项目的组织管理过程和评估报告最终结果的质量控制。管理类工作底稿由评估项目负责人编制。是在评估过程中，为计划、安排、控制和管理评估工作并发表评估意见所形成的工作记录。 (二)备查类工作底稿 备查类工作底稿主要包括资料清单、评估依据来源相关资料以及由客户提供需列入资产评估报告书备查文件和评估人员核查记录。这类底稿大部分需作为备查文件附在评估报告后,可根据评估项目的具体情况并入管理类和操作类底稿. (三)操作类工作底稿 操作类工作底稿侧重于汇总和记录单项(或单科)资产评估的作价过程。操作类工作底稿由评估执业人员编制，反映评估人员在执行具体评估程序时所形成的评估工作成果。 二、资产评估工作底稿编号、标识 资产评估工作底稿的编号是实现对评估工作底稿管理的有效方式，而评估标识则是评估工作的表达方式。 (一)评估工作底稿的索引编号、顺序号与交叉索引 评估工作底稿一般采用活页式装订。编制时，由不同评估人员分工完成。如果不对每一张工作底稿编号，就无法将分散的工作底稿连成整体，也无法汇集成评估档案，难以有效使用。因此，评估工作底稿应有索引编号及顺序编号。相关项目评估的各种底稿之间，应保持清晰的勾稽关系。相互引用时，应交叉注明索引编号。工作底稿索引编号范例如下: 1(管理类工作底稿(G类) 序内 容 索引号 编制人 号 1 评估项目基本信息表 G1 2 评估项目基本情况调查表 G2 3 资产占有方会计政策调查表 G3 4 评估项目洽谈备忘录 G4 5 项目风险调查与评估表 G5 1 6 评估业务约定书 G6 7 资产评估项目派遣单 G7 8 资产评估计划表 G8 9 三级复核表 G9 10 复核修改情况记录表 G10 11 评估报告三级复核声明书 G11 12 资产评估重大问题请示报告 G12 13 提请客户审定清查调整事项的函 G13 14 评估报告客户签收表 G14 15 客户反馈意见表 G15 16 评估人员简签一览表 G16 2、备查类工作底稿(B类) 序内 容 索引号 号 1 评估所需资料清单 B1 2 委托方及资产占有方营业执照副本复印件 B2 3 被评估企业前三年会计报表 B3 4 委托方及资产占有方提供的反映其概况的资料 B4 委托方及资产占有方提供的重大未决事项、期后事项及其他特殊5 B5 事项的材料及说明 6 有关经济行为文件 B6 7 资产评估立项报送及批准文件 B7 8 产权证明文件复印件 B8 9 重要 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 B9 10 其他文件 B10 11 经济行为文件核查记录 B11 12 重大合同协议、产权证明文件核查记录 B12 13 法律法规依据核查记录 B13 14 取价标准依据核查记录 B14 15 评估报告及评估说明草稿 B15 3(操作类工作底稿(实物资产类、债权债务类及存货类) 固定资产 进口设备评估原值测算表 建筑物类 自制、非标设备评估原值测算表 固定资产房屋建筑物评估操作表 设备运杂、基础、安调费率表 房屋建筑物、构筑物分类统计表 设备成新率评定表 房屋建筑物评估勘察表 生产线,成套设备,成新率评定表 房屋工程示意图 生产线市场法评估测算表 单层工业厂房勘验记录 生产线收益法评估测算表 房屋建筑物重置成本测算表 固定资产设备类电子设备评估操作表 土建工程直接费测算表 电子设备状况调查表 2 资金成本测算表 电子设备,计算机,各配置,部件,询价表 建筑物评估价值计算表 固定资产车辆评估操作表 房屋建筑物成新率评定表 车辆状况调查表 建筑物经济耐用年限表 车辆评估价值测算表 建筑物,钢筋混凝土结构,勘验及完损等级评定表 车辆成新率评定表 建筑物,砖混结构,勘验及完损等级评定表 在建工程 建筑物,砖木结构,勘验及完损等级评定表 在建工程土建工程评估操作表 建筑物,简易结构,勘验及完损等级评定表 在建工程,土建,查证测算表 建筑物询价记录表 在建工程设备安装工程评估操作表 房地产调查评价表 在建工程,设备,查证测算表 房地产市场比较法评估测算表 固定资产清理 设备类 固定资产清理评估操作表 固定资产设备类机器设备评估操作表 待处理固定资产净损失 机器设备状况调查表 待处理固定资产净损失评估操作表 锅炉状况调查表 压力容器状况调查表 电梯状况调查表 设备及车辆询价记录表 设备评估原值测算表 货币资金 存货 货币资金现金评估操作表 存货原材料,库存商品,评估操作表 库存现金盘核表 存货在途物资,材料采购,评估操作表 货币资金银行存款评估操作表 存货在库低值易耗品评估操作表 银行存款余额调节表 存货包装物,库存物资,评估操作表 银行往来询证函 存货产成品评估操作表 货币资金其他货币资金评估操作表 产成品销售价格测算表 短期投资 产成品评估若干参数测算表 短期投资股票投资评估操作表 存货在产品,自制半成品,评估操作表 短期投资债券投资评估操作表 存货分期收款发出商品评估操作表 有价证券盘点核对表 存货在用低值易耗品评估操作表 应收票据 存货委托加工材料,物资,评估操作表 应收票据评估操作表 存货委托代销商品评估操作表 应收票据盘点核对表 存货受托代销商品评估操作表 应收款项 存货抽查结果汇总表 应收帐款评估操作表 存货抽查情况表 预付帐款评估操作表 存货询价记录表 其他应收款评估操作表 外购存货价格查验及测算操作表 往来询证函 短期借款 函证情况统计表 短期借款评估操作表 帐龄分析表 应付票据 3 评估基准日前若干会计期间坏帐核销记录查阅表 应付票据评估操作表 可疑债权预计坏帐损失分析测算表 应付帐款 可疑债权调查表 应付帐款评估操作表 待摊费用 预收帐款 待摊费用评估操作表 预收帐款评估操作表 待处理流动资产净损失 其他应付款 待处理流动资产净损失评估操作表 其他应付款评估操作表 长期投资 应付工资 长期投资股票投资评估操作表 应付工资评估操作表 长期投资债券投资评估操作表 应付福利费 长期投资其他,股权,投资评估操作表 应付福利费评估操作表 长期投资其他,债权,投资评估操作表 应交税金 长期借款 应交税金评估操作表 长期借款评估操作表 其他应交款 应付债券 其他应交款评估操作表 应付债券评估操作表 预提费用 应付债券查证和评估值计算表 预提费用评估操作表 长期应付款 应付利润,应付股利, 长期应付款评估操作表 应付利润,应付股利,评估操作表 (二)评估工作底稿标识 评估标识即评估符号，是注册资产评估师用以表达各种评估含义的书面符号。工作底稿可以 使用各种标识，但应说明其含义，并保持前后一致。评估标识参考范例如下: 三、评估工作底稿编制的质量要求 (一)对评估工作底稿的原则要求 4 评估工作底稿应如实反映资产评估计划的制定及其实施情况，包括与形成评估报告有关的所有重要事项，以及注册资产评估师评定估算评估标的全部依据、过程及专业判断，因此，对评估工作底稿的原则要求包括以下几层含义: 1(评估工作底稿的内容必须真实。真实性首先强调的是注册资产评估师所编写的评估工作底稿不能有虚假的记录，其次是注册资产评估师对所收集和获取的评估还据和评估资料必须加以必要的审核，以确保其来源的可靠性和资料的真实性。 2(评估工作底稿的内容应围绕评估计划所确定的评估方法，将运用此方法所实施的评估过程完整地记录下来，根据具体评估项目实施情况，对评估计划的补充和修改也应如实地反映在评估工作底稿中。 3(评估工作底稿中所涉及到的重大事项和专业判断均应与评估报告提出的评估意见保持一致。资产评估是具有专业性、综合性的咨询服务，专业的判断不仅应完整客观地记录在工作底稿中。也是形成评估意见最重要和最直接的依据。 (二)对评估工作底稿内容的要求 评估工作底稿在内容上应做到资料翔实、重点突出、繁简得当、结论明确。 资料翔实:记录在评估工作底稿上的各类资料来源要真实可靠，内容要完整。 重点突出:评估工作底稿应力求反映对评估结论有重大影响的内容。 繁简得当:评估工作底稿应当根据记录内容的不同，对重要内容详细记录，对一般内容简单记录。 结论明确。按评估程序对评估项目实施评估后，评估人员应对该评估项目明确表达其最终的专业判断意见。 评估工作底稿的具体内容还需要同主管部门的要求保持一致，目前的具体要求有如下若干项: 1(委托方和资产占有单位名称:若资产占有单位为委托方的下属公司，则应同时写明下属公司的名称。资产占有单位名称可写简称。 2(评估对象名称:即某资产或负债项目名称。 3(评估基准日:确定被评估资产价值的时点。 4(评估程序和过程:评估人员按评估计划所规定的评估程序进行的评估工作轨迹及专业判断和计算的过程。评估人员应将其实施评估而达到评估目标的过程记录在评估工作底稿中。 5(评估标识及其说明:评估标识是评估人员为便于表达评估含义而采用的符号。为了便于他人理解，评估人员应在评估工作底稿中说明各种评估标识所代表的含义。评估标识应前后一致。 6(索引号及页次:评估人员为整理利用评估工作底稿，将具有同一性质或反映同一具体评估事项的评估工作底稿分别归类，形成相互联系、相互控制的特定编号即索针号;页次是在同一索引号下不同的评估工作底稿的顺序编号。 7(编制者姓名及编制日期:评估人员必须在其编制的评估工作底稿上签名和签署日期，签 5 名时可用简签。 8(复核者姓名及复核日期:评估复核人员必须在其复核过的评估工作底稿上签名和签署日期。若有多级复核，每级复核者均应签名和签署日期。 9(评估结果:即评估人员通过实施必要的评估程序后，对某一评估事项所做的专业判断。就清查调整值而言。是指评估人员对被评估单位所申报的账面资产在产权认证和资产存在认证后的结果;就评估值而言，是指评估人员对清查调整值所对应的资产在基准日的状态和价值发表专业性评估意见。 10(其他应说明事项:即评估人员根据其专业判断，认为应在评估工作底稿中予以记录的其他相关事项。 (三)对评估工作底稿形式的要求 评估工作底稿在形式上应做到要素齐全、格式规范、标识一致、记录清晰。 要素齐全:构成评估工作底稿的基本内容应全部包括在内。 格式规范:评估工作底稿在结构设计上应当合形并有一定的逻辑性。所采用的格式应规范，但并不意味着格式统一。每一类资产所适用的评估工作底稿格式都应根据不同类型资产的特点具体规范。 标识一致:评估符号的含义应前后一致，并明确反映在评估工作底稿上。 记录清晰:评估工作底稿上记录的内容要连贯，文宇要端正，计算要正确。 (四)影响评估工作后用繁简程度的相关因素 评估工作底稿繁简程度受五个方面的相关因素影响，具体是: 1(资产评估业务约定书约定的评估目的及要求影响评估工作底稿的繁简程度。不同评估目的下评估方法的采用和评估报告披露的重点会有不同的要求。如为拟上市企业的评估，相对会比其他目的的评估要求复杂，评估工作底稿的详细程度相对较高。 2(被评估资产的规模及复杂程度对评估工作底稿繁简程度的影响。被评估资产规模越大、越复杂，相对形成的评估工作底稿就越详细。 3(委托人所申报的资产评估资料越清楚、越完整和越可靠，评估工作底稿就有可能相对简化。 4(在被评估资产的产权关系明确、产权证明文件齐备的前提下，有关产权的界定工作就会较为轻松，工作底稿就有可能相对简化。如果产权关系不明确，甚至存在产权纠纷，就会给产权界定工作带来诸多不便，就要加大对产权界定工作的力度，工作底稿也难以简化。 5(当对被评估资产的评估假设前提条件有较高要求时，特别是涉及较为重要事项，须做出特别说明时，都会加大评估工作的难度，自然会增加评估工作底稿的编制力度。 (五)工作底稿中由被评估单位或其他第三者提供或代为编制资料的处理 1(注明资料来源。这里实际上是个责任划分问题，谁提供的资料，原则上谁就应当对资料的真实性负责。为注册资产评估师提供评估资料的人员和部门很多，如不注明资料的来源，就无 6 法分清责任。同时不同的人员和部门提供资料的证明力大小有别，分清资料来源，有助于注册资产评估师辨别资料的可信性和证明力。 2(实施必要的分析判断。尽管提供资料方应对资料的真实负责，但并不能免除注册资产评估师的评估责任。注册资产评估师只有对资料实施了必要的分析判断后，才能作为自己的评估工作底稿。 3(形成相应的评估记录。注册资产评估师在对他人提供的评估资料进行分析判断时，亦应将自己的评估轨迹记录在工作底稿上。这样一方面证明自己确实实施了必要的分析判断，另一方面也便于划分自己的评估责任。 第二章 资产评估计划阶段的工作底稿 一、承接评估业务工作底稿 (一)项目的洽谈 评估机构进行资产评估，必须有委托人委托。委托人是有权向评估机构提出业务委托，并与评估机构签订资产评估业务约定书的单位和个人。它可以是资产占有方，也可以是资产占有方以外的第三者。委托人是评估机构出具报告的收件人。 评估计划阶段的工作底稿有不少以表式进行记录。项目洽谈的有关内容反映在“资产评估项目洽谈表”中，该表包括以下内客: 1(洽谈的时间、地点、洽谈人员及内容; 2(委托方及资产占有方的基本情况; 3(相关经济行为的背景情况; 4(评估的目的、范围和报告的使用方式; 5(资产分布状况和评估基准日; 6(评估报告的时间要求和收费情况等。 (二)资产占有方基本情况表 评估机构在签订资产评估业务约定书之前，应当了解资产占有方的基本情况，填列“资产占有方基本情况表”。“资产占有方基本情况表”一般包括以下内容: 1、单位的名称、地址、电话等联系方式; 2、资产占有方的经济性质及所属行业; 3、企业的组织结构; 4、总资产、净资产及资产组成; 5、客户的期望和要求，包括时间要求、收费标准等; 6、通过初步了解发现评估中应特别关注的内容。 基本情况表由洽谈人填写，如果是项目负责人洽谈，应由上一级负责人核准。 (三)评估项目风险的初步评价 7 评估风险是指与评估项目和评估工作有关的不确定因素的总和(其中主要包括评估专业人员在项目工作中产生的风险、客户风险和市场风险等。 根据调查、了解及洽谈情况，业务洽谈人可填列“项目风险初步评价表”(见表2,3)，确定是否接受该项委托业务。“项目风险初步评价表”主要包括以下内容: l(评估报告有无特殊使用情况; 2(委托评估资产的特殊性; 3(委托评估的资产权属状况; 4评估人员的专业知识和技能; 5(被评估单位的内部管理状况; 6(客户对时间的要求; 7(人员安排状况。 (四)评估业务约定书 评估业务约定书是指资产评估机构与委托人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利与义务等事项的书面合约。依法成立的约定书对当事人双方具有约束力。 评估业务约定书包括的基本内容有: (1)签约双方的名称:记明委托方与资产评估机构的全称; (2)委托资产评估的目的:应写明委托的资产评估是为了满足委托方的何种经济行为。经济行为有改组上市、上市配股、资产重组、兼并、转让、抵押和破产等; (3)资产评估范围，须简要写明纳入评估范围的资产类型，如流动资产、长期投资、固定资产、无形资产及其他特殊资产等，以及资产分布情况和资产特性等; (4)签约双方权利与义务:应在业务约定书中载明委托人与资产评估机构各自应享有的权利和应履行的义务(委托人应享有按约定时间获得完整报告书的权利，同时应履行支付评估费用和提供必要的工作条件的义务;评估机构应享有获取评估费用的权利，并履行完成资产评估报告、对在执行业务过程中知道的商业秘密保密等义务; (5)资产评估基准日:应在业务约定书中写明评估基准日的具体日期，评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质与委托方协商确定，并尽可能与评估目的的实现日接近; (6)出具资产评估报告书的时间要求:指评估机构完成整个评估工作并出具报告书的具体时间; (7)资产评估报告的使用范围:应与评估目的的经济行为相对应，写明评估报告仅供委托方为评估目的使用，申明评估约定书的使用权为委托方所有，来经委托方许可或法律规定不得随意向他人提供或公开; (8)资产评估收费:在评估业务约定书中必须写明委托方支付的评估费用，费用支付方式，支付时间; 8 (9)业务约定书的有效期限:在业务约定书中应明确，非经双方同意解除约定书，约定书的有效期限应为完成评估报告书，并且委托方支付完评估费后，为其终止时间; (10)违约责任:在业务约定书中，应根据对等原则，明确写出双方违约应承担的责任和应赔偿的损失。发生争议应按照国家有关法律法规进行处理。 评估业务约定书参考格式如下: 二、评估计划工作底稿 (一)评估计划的作用 评估计划是指注册资产评估师为履行评估业务约定书而拟定的评估工作的总体思路和详细实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 (评估计划包括评估综合计划和评估程序计划。 评估是一项涉猎专业面广、服务对象差异较大的一项专业性较强的业务，从评估所涉及的专业看，凡是在市场上有交易行为的各个行业，都有可能发生评估的需求(从评估服务的企业或公司规模看，有大型的集团公司、“上审公司、外商投资公司、国内联营企业和乡镇企业，因此评估项目规模大小和繁杂程度各不相同。另外评估还要满足不同经济活动的需求，如资产转让、企业兼并、改组上市、中外合资及清算等。 评估工作是一项系统工程，特别是对一个企业的评估，需要由注册资产评估师、设备工程师、房屋建筑工程师、其他专业人员及助理人员等共同合作来完成。鉴于评估工作的专业性、多样性及系统性的特点，事前的计划编制十分重要，借此可以有效地调配组织各方面的资源和力量，为客户提供优质的评估服务。 (二)评估计划的分类 评估计划分评估综合计划和评估程序计划。 1、评估综合计划是注册资产评估师对约定评估项目的工作范围和实施方式所做的整体规划，是完成评估项目的基本工作思路，也是编制评估程序计划的指导性文件。评估综合计划的具体表现形式和内容可以随着被评估对象的规模、复杂性和注册资产评估师所采用具体评估方法的不同而有所改变。 2、评估程序计划是注册资产评估师依照评估综合计划确立的基本思路，对评估程序的目标、时间、应用范围以及操作要求所做的详细计划和说明。评估程序计划应清楚地列明实施评估综合计划拟采用的操作要求。评估程序计划是所有参加评估工作的人员的一系列工作指今，是控制、检查评估工作按照预先计划的方式正确执行的有效手段。 (三)评估综合计划底稿 注册资产评估师在为约定项目编制评估综合计划时，主要是制定项目的预期范围和总体实施操作方案。由于各个评估项目具体情况的不同，评估综合计划的编制也不尽相同。其主要内客应包括以下几个方面: (1)评估项目的背景。包括委托人和资产占有单位的基本情况、涉及交易的背景情况、委 9 托人对评估项目的期望及要求等。 (2)评估目的、评估对象和范围及评估的价值类型和评位基准日。在了解上述情况后，注册资产评估师应将其编入评估综合计划中去。 (3)重要的评估对象、评估程序及主要评估方法(在对被评估企业、评估对象及范围等了解的基础上，注册资产评估师应运用其专业判断及评估经验，确定评估的重点，从而制定相应的重要评估程序，选择主要的评估方法(如果需要采用收益法对企业价值(或称整体资产)进行评估时，注册资产评估师还应在制定评估综合计划时慎重的考虑采用收益法评估的程序、参数的选取及其难易程度。 (4)评估小组成员及人员分工。在评估人员的选派上，注册资产评估师应充分考虑小组成员的工作经验，独立完成某项工作的胜任能力，并根据各自的专业合理分工。 (5)评估进度、各阶段的时间和费用预算。注册资产评估师应对各评估程序的实施进度的时间及业务进程作出规划，特别要明确有时间限制的评估程序(如资产实地勘察等)的实施时间(注册资产评估师同时应对评估全过程各级别评估人员所需的工作时问作出合理预计，并按照有关收费标准，确定应收取的评估费用。 (6)评估资料的搜集和准备以及委托方应提供的协助和配合。注册资产评估师应明确评估项目所需搜集的各种资料，以及应由委托方提供的必要协助及配合的安排。 (7)对专家和其他评估人员的合理使用(注册资产评估师应明确何种专家及其他评估人员在何时接洽及完成何项工作。 (8)对评估风险的评价及控制手段。注册资产评估师应将对评估风险的评价结论及主要依据以及相关监控手段编入评估综合计划中。 (9)报告撰写的组织、格式规定、完成时间以及委托方制定的特别分类或披露的要求。注册资产评估师应综合考虑委托方或法律、法规和规章对特定评估报告的要求，有关评估行业的惯例以及根据专业判断和经验将未来出具的评估报告中涉及的以上方面在评估综合计划中加以明确。 (10)各级人员的职责及评估报告的三级复核。 (11)其他。 评估综合计划底稿详细内容见表2-4至表2-IO。 (四)评估程序计划底稿 注册资产评估师在制订评估程序计划时，应提出具体的评估操作要求。评估程序由盘点、函证、现场勘察、市场询价、专家鉴定、数据分析及计算汇总等具体内客组成。在实际操作中，评估程序计划也可以帮助有关评估机构和业务负责人检验评估步骤执行的完整性，以控制各评估人员职责的落实情况，实现对评估项目质量的监控与管理。 评估程序计划应包括如下主要内容: (1)评估工作目标; 10 (2)工作内容、方法、步骤; (3)执行人; (4)执行时间; (5)评估工作底稿索引; (6)其他。 第三章 资产评估实施阶段工作底稿 一、概述 资产评估操作底稿按资产的类别划分，主要包括: 流动资产及其他资产类、机器设备类、房屋建筑物类、土地使用权类、长期投资类、无形资产类、负债类。 二、房屋建筑物评估实施阶段工作底稿 (一)评估实施阶段前期资料核实及调查记录:主要对委托方提供的房屋建筑物清单进行审核。 (二)现场调查分析记录:主要指按不同评估方法对评估对象及其背景所做的调查记录，包括: 1、基本情况调查记录: 1.1被评估企业房屋建筑物基本情况调查记录; 1.2被评估房屋建筑物产权情况调查记录 1.2(1对在拥有行政划拨土地使用权或已出让的土地使用权上建造的房产的核查底稿记录; 1.2(2无房产证的房产或在建工程中的房产项目应核查的内容及记录; 1.2(3他项权利的相关记录包括担保、抵押、质押期限，用有他项权利存在的资产投资转让股权是否会受到限制; 1.2(4对在没有土地使用权或尚未办理完土地出让手续的土地上建造的房产应核查的内容及记录; 1.2(5对拥有产权但已签订长期租用协议出租的房屋应核查的内容及记录; 1.2(6对在租用地上建造的不应作为企业的固定资产-房屋建筑物评估的房产，应了解的内容及记录; 1.2(7对在待征地上建造的房产-临时建筑物的调查记录; 1.2(8对待评估的在建工程的调查记录; 1.2(9委估资产周边环境及规划条件的调查记录; 2.委估房屋建筑物现场勘察情况记录: 2(1结合现场工作对委托方提供的资料清单进行核实的记录; 2(2技术资料核查记录; 11 2(3现场勘察的现状记录; (三)估价依据及估价过程的记录:这部分工作底稿应按成本法、市场法、收益法三种不同 的评估方法，记录相应内容几依据。 1(1成本法估价分析过程的记录 1(2按概算定额估算的重置成本依据记录; 1(3按系数调整方式确定重置成本估价分析过程记录; 1(4重置成本中计入的相关税费的取费标准; 1(5主要房屋建筑物工程造价的计算过程的记录 1(6房屋建筑物有形损耗、无形损耗及成新率的分析计算的记录 2(市场法估价分析过程的记录 2(1参照物的市场调查情况记录 2(2估价分析过程的记录:主要记录如何参考所选取的参照物的交易价格经过多个因素的 修正，产生委估资产的结论意见 (收益法估价分析过程的记录 3 3(1委估房产近年来经营状况及财务指标执行情况调查分析记录 3(2对未来收益的分析过程的记录 4(在建工程的评估分析过程的记录 (四)现场工作底稿的归集整理 1(房产评估专业 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 ; 2(经核买后的评估清单 3(建筑物现场调查情况的总结; 三、土地评估实施阶段工作底稿 1(土地使用权评估工作程序执行表 2(土地使用权评估基本事项说明; 3(待估宗地清单表 4(划拨土地使用权评估状况一览表和出让土地使用权评估状况一览表 5(待估宗地所在实现一般状况表 6(待估宗地土地利用情况、宗地内建筑物状况标记变迁情况调查情况说明; 7(地价状况调查表 8(估价方法选择、估价结果的测算表 9(需说明的事项。 四、机器设备评估实施阶段工作底稿 (一)评估实施阶段前期资料核实及调查记录:主要对委托方提供的设备清单进行审核; 12 (二)现场调查分析:主要指按不同评估方法对评估对象及其背景所做的调查记录 1(基本情况调查记录 1(1与生产、经营手段有密切关系的企业概括调查记录:工业生产企业、服务业、运输业 l(2根据不同行业及企业的特点对生产企业，特别是有生产流水线的应查阅有关工艺流程图等，以便从技术角度对设备在生产中的作用作出正确的评价; 2(对委估设备的现场勘察记录 2(1结合现场工作对委托方提供的资料清单进行核实结果的记录 2(2技术资料核查记录 2(3设备管理情况调查记录 2(4对可能影响设备使用寿命的生产、使用条件及环境的现场调查情况记录 2(5逐台对委估设备进行清查核实的核查情况及结论性意见的记录 2(6大型设备现场勘察核实记录 2(7有关对非重点设备的数量、新旧状态调查的现场勘察记录 2(8对部分设备产权状况核查记录 一般设备的产权应以委托方提供的清单为依据，部分大型设备合同、车辆行驶执照、大型设备的融资租赁合同等 (三)估价依据及估价过程的记录 1(1采用以市场同类机器设备交易价格为主要依据的重置成本估价的，非标设备计算的主要参数资料来源及产生的重置成本的计算过程记录; 1(2采用调价系数方法进行重置成本估价的，应记录系数的分析及确定; 1(3采用能力比较的方法确定重置成本的，应记录相关参照物的采集、相关投资的确定、指数的取得等; 1(4有关设备重置成本中的相关税费的记取依据及比率，取费的依据及相关的法规政策等; 1(5设备的有形损耗、无形损耗及成新率的分析计算记录。 (四)现场工作底稿的归集整理: 1(设备评估专业工作计划; 2(经核实后的评估清单; 3(重点设备现场勘察记录及取得的有关技术检测资料; 4(重大设备的购置合同及相关的财务资料; 5(对设备现场调查情况进行总结。 五、流动资产及其他资产评估实施阶段底稿 (一)评估实施阶段前期资料核实及调查记录; 主要依据评估范围提供的资产负债表对委托方提供的流动资产及其他资产清单进行审核，包 13 括对提供资料与企业相关财务记录是否吻合、数字是否正确。 (二)现场调查分析记录: 1(基本情况调查记录: 1(1被评估企业基本经营组织结构体系调查记录; 1(2被评估企业与流动资产作价有关的生产经营基本情况调查; 1(3被评估企业执行的会计制度、会计核算体系及企业内部 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 的调查记录; 1(4被评估企业主要财务指标的分析记录; 1(5有关企业执行相关政策的调查记录。 2(对委估流动资产及其他资产的核查分析过程情况记录: 2(1流动资产部分 2(1(1对货币资金核查过程的记录，包括:对现金、银行存款、其他货币资金的核查情况 的记录; 2(1(2对短期投资核查过程的记录; 2(1(3对应收票据核查过程的记录; 2(1(4对应收帐款核查过程的记录; 2(1(5对预付帐款核查过程的记录; 2(1(6对其他应收款核查过程的记录; 2(1(7对存货核查过程的记录; 2(1(8对待摊费用核查过程的记录; 2(1(9对待处理流动资产损益核查过程的记录。 2(2长期投资核查过程的记录; 2(3递延资产及长期待摊费用核查过程的记录。 (三)估价依据及估价过程的记录 1(流动资产估价依据及估价过程的记录; 2(长期投资估价依据及估价过程的记录; 3(递延资产及长期待摊费用估价依据及估价过程的记录; (四)现场工作底稿的归集整理: 1(流动资产及其他资产评估专业工作计划; 2(经核实后的流动资产及其他资产的评估清单; 3(重要的经济合同; 4(流动资产及其他资产现场调查情况总结。 六、无形资产评估操作底稿: (一)评估实施阶段前期资料核实及调查记录:主要是初步调查核实及与客户讨论情况的记 14 录，包括确定的无形资产清单、相关产权资料、财务资料及其他调查资料。 (二)现场调查分析记录: 1(对企业商誉的调查记录: 2(对知识产权类的调查记录; 3(对商标的调查记录。 (三)估价依据及估价过程的记录 1(采用成本法的估价依据及估价过程的记录; 2(采用市场法的估价依据及估价过程的记录; 3(采用收益法的估价依据及估价过程的记录，包括采用整体评估割差法方式计算无形资产价值的、以单一产品为对象采用收益法计算无形资产价值的及按收益提成比例计算无形资产收益的，应记录确定提成比例的依据、计算的方法。 (四)现场工作底稿的归集整理: 1(无形资产评估专业工作计划; 2(经核实后的无形资产评估清单; 3(除商誉外其他无形资产涉及产权的调查资料; 4(无形资产现场调查情况总结。 七、负债类评估核实操作底稿: (一)评估实施阶段前期资料核实及调查记录。 (二)现场调查分析记录: 对短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款、应付工资、应付福利费、未交税金、未付利润、其他未交款、预提费用、长期应付款、其他长期负债等的调查记录。 (三)现场工作底稿的归集整理: 1(负债类评估专业工作计划; 2(经核实后的负债类评估清单; 3(负债类现场调查情况总结。 第四章 评估报告阶段工作底稿 一、评估工作底稿的复核 (一)审核资产评估工作底稿的重要性 1(评估机构在复核制度的规范中，必须对复核要求、复核程序作出明确规范，以保证复核工作规范化、制度化和经常化; 2(复核人在复核工作底稿时，应作出必要的复核记录，书面表示复核意见并签名。 3(在复核工作中，复核人如果发现已执行的评估程序或作出的评估记录存在问题，应指示有关人员予以答复、处理，并形成相应的评估记录。” 15 复核过程实行复核记录和签名制度，有利于明确评估责任。 (二)工作底稿的复核记录(结合资产评估工作底稿指南) 根据资产评估工作底稿指南;工作底稿分为(“评估项目管理类工作底稿”及“评估项目操 作类工作底稿”。 1、评估项目管理类工作底稿是评估项目负责人在评估过程中，为规划、安排、控制和管理 全部评估工作，并为出具评估报告所形成的文字记录，内客包括: ?项目洽谈记录; ?评估业务约定书; ?评估计划及实施情况; ?评估委托人及资产占有单位基本情况的调查、记录和企业资产规模及主要资产状况; ?评估结果汇总表; ?评估说明; ?评估报告; ?评估机构内部审核意见; ?有关部门审核意见。 2、评估项目操作类工作底稿是评估人员在评估实施阶段为执行具体评估程序所形成的工作 底稿，主要内容包括; ?申报的被估资产明细表; ?评估人员用于勘察和计算的评估明细表; ?各类资产及负债的汇总表; ?各类专项调查记录、价格信息、市场调查记录; ?资产产权归属证明文件或使用权证明丈件; ?清查调整说明(包括重分类调整、盘盈盘亏调整等) ?分析计算说明(存货、机器设备、房屋建筑物、无形资产) ?重要事项说明; ?被借单位的整体分析资料(整体评估说明); ?现场勘察核实资产工作记录(存货盘点、设备清查、房屋勘察); ?有关原始凭证(会计报表、盘点表、对帐单、平面图、鉴定证书、决算资料、重要资产购 置发票、重要合同、重要设备运行记录和大修理记录、改造记录等); ?委托单位及资产占有单位的反馈意见及修改记录; ?评估工作小结 (三)资产评估工作底稿的三级复核内容 1、项目负责人的审核 项目负责人应在评估现场就以下内容进行复核和自查: 16 (1)是否对企业的经营状况进行了了解，对评估风险是否有了正确的评价; (2)评估的程序是否按计划要求进行，如未执行，是否有充分理由; (3)评估过程是否记录在工作底稿中(现场勘察记录等); (4)是否取得充分的评估依据(询价记录、市场调查记录); (5)评估表格勾稽关系是否正确; (6)对存货是否进行过抽查核对，是否对往来款进行过函证; (7)审查评估说明与表格是否符合规定要求; (8)是否已就评估结果与委托单位交换过意见，结论如何; (9)原始资料(报表、明细表、承诺函)是否充分，客户是否盖章。 经过以上审核后项目负责人即可起草评估报告书 2、各部门经理的审核 部门经理应对项目负责人复核过的底稿进行重点审核。审核内容如下: (1)评估计划是否经过核准，并按要求执行; (2)对该评估报告进行详细复核，具体包括: ?涉及该专业部门的评估方法是否正确; ?重大事项是否进行过披露; ?表格与报告数字是否正确。 (3)各项内容是否完整，有无遗漏、缺陷事项; (4)对企业的期后事项或或有负债等重大事项，是否加以披露; (5)整体报告的内容、格式，是否符合国家的有关规定。 3、法人(或总经理)的复核 对项目负责人、部门经理审核过的工作底稿，进行重点复核。 (1)复审评估计划是否已经过核准，重大问题请示报告是否完备，并经逐级审批; (2)重大问题的处理结果是否恰当; (3)分析判断评估结果是否恰当; (4)是否有工作小结; (5)以应有的职业谨慎，考虑对重大事项的处理、评估结论与评估说明文字表达是否符合 国家的现行规定，并最终签署报告。 资产评估工作底稿的三级审核的复核纪录一般通过“资产评估复核记录表”进行。该表参考 格式如下: 二、资产评估说明的撰写要求(参见说明样本) (一)评估有关事项 17 1、资产清查核实的内容 2、实物资严的分布情况及特点 本次评估范围内的实物资产主要包括房屋建筑物、机器设备、工程物资、 在建工程和存货。 实物资产主要位于,,,,区内，主要包括,,,分厂,,,,,,,,,,，建厂时间, ,， 固定资产的启用年月,,，部分老设备是否进行多次更新改造。 3、影响资产清查的事项 4、资产清查的过程与方法 ?现金的盘点(银行存款一银行函证。 ?存货的盘点: ?应收账款、预付账款、其他应收款、应付账款、预收账款和其他应付款的清查: ?机器设备的现场勘察: ?建筑物的现场勘察:。 ?在建工程的清查: ?长期投资的清查: ?无形资产的清查:无形资产内容、权属、,,、。 ?短期借款、应付票据、应付债券和长期借款的清查: ?应付工资、应付福利费的清查: ?应交税金的清查:系企业应抵扣的增值税、应交城市维护建设税，经核实计提正确。 ?其他长期负债的清查: ?5、资产清查结论 ?6、清查调整说明 帐务调整说明: 其中往来款项的调整都是红字记录项目的调整，存货的负值作暂估入库处 理，调整至应付 账款中评估。 (二)关于评估依据的说明(略) (三)各类资产评估方法说明(略) (四)整体评估说明 1、收益现值法应用简介 2、预测的基准假设及前提 3、公司生产经营业绩概况企业经营优势: 4、公司经营计划 ?销售收入及销售成本的预算 ?期间费用及税金附加的预算 ?营业费用的预算、管理费用的预算、财务费用预算 18 ?税金及附加的预，: 5、公司各项财务指标 6、评估依据 7、营业收入预测 ?市场占有率、市场占有趋势、 ?以前年度业绩分析:销售量、销售额。 ?今后五年预测 8、成本、费用预测 ?营业成本( 分析:从前三年营业成本单位成本。直接材料成本依据单位产品原材料耗用定额和原材料近 期供应价格逐项计算。 直接人工费用依据生产产量和单位工资定额计算。 制造费用系依据前三年有关资料，综合分析逐项计算而得。其中车间管理人员工资及福利费 依据各车间(分厂)定编人员及工资标准计算;折旧费用依据各车间(分厂)占用的固定资产原 值和本公司所采用的折旧政策计算;废品损失依据前三年的有关资料，按平均损失率计算。 ?管理费用 ?销售费用 ?财务费用 ?所得税 ?销售税金及附加 9、折现率的选取 10、评估值计算过程 11、评估结论: 经以上分析及预测，采用收益现值法计算的评估值。 采用收益现值法较采用重置成本法差异分析。 (五)评估结论及其分析 1、评估结论 2、评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因 3、评估结论成立的条件 4、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 5、评估结论的效力、使用范围和评估结果有效期 6、不能进行收益现值法进行评估验证的说明 19 三、资产评估报告书的正文和备查文件的撰写要求(参见报告样本) 资产评估报告书的正文，应按照以下的基本内容和格式撰写: (一)首部 首部内容包括标题和报告书序号两部分(标题如“XXXX资产评估报告书”，位置居中偏上;报告书序号如“X X评报字[2003]第X号”，位置本行居中。 (二)绪言 (三)委托方与资产占有方简介 (四)评估目的 1、写明本次评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型。 2、该经济行为是否经过批准。已获批准的，应写明相关经济行为的批准文件，包括文件名称、批准单位名称、确立日期及文号。 (五)评估范围和对象 1、纳入评估范围的资产在评估前的账面金额及资产类型。 2、待评估资产为多家占有的，应说明各自的份额及对应的主要资产类型。 3、待评估资产范围是否与委托评估及立项时确定的资产范围一致，不一致的，应说明原因。 (六)评估基准日 1、评估基准日的确定，应与评估机构根据经济行为的性质商委托方确立，并尽可能与评估目的的实现日接近。评估基准日的具体日期，格式为“本项目资产评估基准日是XXXX年XX月XX日”。 2、写明确定评估基准日的理由或成立的条件。 3、明确揭示确定评估基准日对评估结果的影响程度。 4、申明评估中所采用的价格是否是评估基准日的标准，不是的应说明原因。 (七)评估原则 1、评估工作中遵循的各类原则; 2、本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则; 3、对所遵循的特殊原则，应作适当阐述。 (八)评估依据 (九)评估方法 (十)评估过程 (十一)评估结论 (十二)特别事项说明 (十三)评估基准日期后重大事项 1、揭示评估基准日之后发生的重要事项; 20 2、特别提示评沽基准日的期后事项对评估结论的影响; 3、说明所揭示的期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项。 (十四)、评估报告法律效力 1、具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件; 2、写明评估报告的作用依照法律法规的有关规定，发生法律效力; 3、写明评估结论的有效使用期限;。 4、写明评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。 (十五)评估报告提出日期 (十六)尾部 四、几个重要事项的说明 (一)与委托方交换意见 注册评估师应采用书面形式与委托方交换意见，并要由企业的负责人和主办人员签名，既有利于明确双方的责任，又可作为一种证据保存。 (二)重大问题请示报告 1、项目经理在资产评估过程中，如果发生重大情况，大口评估过程中出现难以把握的问题，或评估过程中评估方法发生重大改变的，应向部门经理请示; 2、部门经理如果需要向主任评估师请示，也可以书面撰写重大问题请示报告。 无论是项目经理请示报告或是部门经理请示报告，请示人在请示报告中应该提出自己的处理意见，作为上级决策的参考。 采用书面形式的重大问题请示报告制度，既有利于明确各级人员之间的评估责任，又有助于审慎做出评估结论( (三)资产评估 工作总结 关于社区教育工作总结关于年中工作总结关于校园安全工作总结关于校园安全工作总结关于意识形态工作总结 项目经理应在评估工作基本完成之后，撰写评估工作总结，一般包括以下内客: 1、评估计划的执行情况; 2、评估过程中重大事项的处理方法; 3、评估总结。 通过对评估工作总结的审阅，主任评估师能够更加清楚地了解整个评估过程，有助于形成科学的评估结论，降低评估风险;同时，通过评估总结，也有助于发现评估过程中存在的不足之处，以便在以后的评估中加以改进。 21