成本法评估案例一
成本法评估案例一:
一、估价对象概况
估价对象为某市政府机关办公楼，土地总面积为3000m2，建筑总面积为10000m2，建筑物建成于1990年5月，建筑结构为钢筋混凝土结构。土地为划拨的土地使用权。
二、估价要求
要求评估该政府办公楼在2010年5月的市场价格。 三、估价方法
该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易实例，故采用成本法进行估价。
四、估价过程
1、选择计算公式
该估价对象为旧房地产，需要评估的价值应是土地和建筑物的总价值，所以选择的公式为:
旧房地产价格,土地的重新取得费用+建筑物重新构建价格-建筑物折旧
2、求取土地的重新取得费用
本例中土地的重新取得费用采用市场法求取，搜集了多宗与待估对象相类似的土地，从中选择了A.B.C三宗作为可比实例，具体情况和修正过程如下表所示。
比较案例修正情况表
项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格 6000 7000 6500 2(元/ m)
交易情况修正 100/100 98/100 100/100
交易日期修正 110/100 105/100 101/100
区域因素修正 100/95 100/100 95/100 个别因素修正 105/100 95/100 100/90
修正后价格 7295 6843 6930 2(元/ m)
2土地单价,(7295+6843+6930)/3,7023元/ m
土地总价,7023*3000,2107万元
3、建筑物重置价格计算
通过调查，在估价时点2010年5月，与估价对象类似的建筑物
2不包括土地价格在内的重置价格为3000元/ m。所以估价对象的总重置价格为:
估价对象的总重置价,3000*10000,3000万元
4、建筑物折旧
采用直线法求取折旧。根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生产性用房的耐用年限为60年，残值率为0，土地取得方式为行政划拨，无使用年限的限制，所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限制，根据评估师到现场的观察判断，该建筑物的有效年龄为20年，剩余经济寿命为40年，因此建筑物的折旧总额为:
估价对象的折旧总额,3000*20/60,1000万元
评估师现场判断，该建筑物的成新度为七成新，与上述计算结果基本吻合。
5、房地产价格计算
待估房地产价格,2107+3000-1000,4107万元
2待估房地产单价,4107*10000/10000,4107元/ m 因此，某市政府机关办公楼在2010年5月的市场价格为4107万
2元，单位建筑面积价格为4107元/ m。
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项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载
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教育经历
2007/09 --2011/06
在校学习情况
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院校级三等奖
在校实践经验
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*2009-2010年。衡阳行动者文化传播有限公司 招生代理
负责公司在衡阳地区的自考、成人高考、家教培训的招生工作,制订季度招生计划,实行电话营销,接待客户的来访、洽谈工作。到各医院和各事业单位接触式发放传单并且交谈留下有意向人的电话以后回访。并且做出了良好的业绩。
语言能力
英语:读写能力良好 | 听说能力良好
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