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合景泰富&绿地集团上海真如城市副中心项目市场策划报告_[全文].doc

合景泰富&绿地集团上海真如城市副中心项目市场策划报告_…

上传者: emma霄 2018-02-03 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《合景泰富&amp;绿地集团上海真如城市副中心项目市场策划报告_[全文]doc》,可适用于生产运营领域,主题内容包含合景泰富绿地集团上海真如城市副中心项目市场策划报告全文真如城市副中心项目市场策划报告><a>谨呈合景泰富、绿地集团在上海每一段历史都是一段传奇„„外符等。

合景泰富绿地集团上海真如城市副中心项目市场策划报告全文真如城市副中心项目市场策划报告><a>谨呈合景泰富、绿地集团在上海每一段历史都是一段传奇„„外滩年上海开埠外滩建设万国建筑群成为东方华尔街上海冠以远东第一城市。南京路、淮海路年改革开放南京路建成中华第一街淮海路成为远东香榭丽大道。徐家汇城市副中心年徐家汇成为上海南区核心配合地铁一号线建设带动闵行莘庄发展。花木城市副中心年花木成为浦东行政、居住中心联动陆家嘴与张江辐射整个上海东区。五角场城市副中心年发展至今带动新江湾成为北区高端区域开发规模超越徐家汇。真如城市副中心上海最后一个副中心辐射万人口普陀人民年的等待上海传奇新丰碑上海自开埠以来从外滩到南京路淮海路缔造老上海市中心传奇徐家汇花木五角场塑造上海近年城市扩容发展传奇随着前三个副中心相继落成那么我们期待中的真如副中心将以什么姿态呈现„„站在传奇背景下的我们该为这段历史留下怎样的一页,第一章聚仁理解的项目本案承载着怎样的使命,区域价值聚仁看项目合景泰富品牌运作真如副中心,中心价值普陀演变„中远两湾城上海知音年年苏堤春晓名苑新湖明珠城年长风中海地王大华清水湾三期年普陀开始启动以苏州河景观为依托中低端居住表现年进入品质全面提升阶段以内环地段为依托但苏堤春晓名苑仅代表区域级年长风地王出现大华清水湾三期定位高端普陀住宅进入类豪宅阶段年以合景泰富、和黄为代表的真如城市副中心豪宅开发翻开历史新一页类徐家汇西区CBD商业价值、居住价值最高体现真如副中心,升值潜力年盛世新江湾元(新江湾板块)中星海上硕合城元(黄兴板块)年九龙仓玺园元(新江湾板块)靖宇家园元(黄兴板块)年联洋年华元(新江湾板块)城市经典元(张江板块)年仁恒河滨城元(花木板块)张江豪庭元(张江板块)类五角场、类花木真如未来运作的将是城市二线豪宅与周边板块对比近似一倍的溢价空间城市二线豪宅表现逸流公寓二期立面风格:现代立面材质:涂料大华清水湾三期立面风格:新古典立面材质:全石材户型设计:住宅价值,普陀一线豪宅新湖明珠城三期立面风格:现代立面材质:涂料受立面规划影响户型设计不合理餐厅面积小客厅整体空间感局限完全跳脱,纯高端大宅ARTDECO建筑风格CBD复合型高端项目有能力比肩等价大华清水湾普陀一线豪宅运作浦江湾号嘉里华庭中心铂庭天目中路共和新路建筑形式:两栋塔楼配套:底部商业装修标准:City长寿路江宁路建筑形式:单栋塔楼配套:底部商业装修标准:服务式公寓价值,上海最稀缺、最高端大户型服务公寓集中在市中心小户型服务公寓集中在内环边缘大户型服务式公寓投资属性较差品质感、影响力较差的小户型服务公寓上海最炙手可热的小户型服务式公寓合景泰富品牌,开山之作合景泰富与真如共创传奇以心筑家年开启上海首个扛鼎作品与喜达屋合作高端商业地产商大城市高端住宅地产商聚仁相信项目在真如城市副中心未来发展传奇的大背景下凭借着“零距离”真如核心CBD的地块价值以合景泰富的品牌运作能力完全有机会、有能力、有可能实现打造上海西区“徐家汇”级别项目项目战略定位匹配合景泰富、绿地品牌价值的、颠覆真如传统商业居住形象的最能代表真如副中心传奇的领军个案合景太富布局长三角、融入上海豪宅开发上海西区一线豪宅标杆个案第二章聚仁认知的项目客源谁是本案高端住宅、服务式公寓的未来主人,客源分布客源基础客源定位产品对接政策背景对在上海已拥有套及以上住房的该市户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非该市户籍居民家庭、不能提供两年内在该市累计缴纳年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非该市户籍居民家庭暂停在上海向其售房。上海出台细则贯彻国条限购令与房产税并行高端住宅市场表现:全面进入冰冻期客源基本枯竭高端服务公寓市场表现:市场看好客源面扩大客源量增加面对限购高压下我们对客源针对性的运作~项目机会点理解具备较高升值潜力及自用价值商务人士最需求的核心地段高端服务公寓上海业内人士金融理财人士区域自用客户上海唯一高端小户型酒店式公寓项目服务式公寓价值改变现有居住条件提升自身形象终极居住产品全普陀私营业主高级公务员西区一线豪宅项目住宅价值居住档次匹配身份地位最有前景的升值空间城市核心区高端地段对普陀客户最具杀伤力对上海客户最具影响力城市副中心最高地段价值地段价值购买目的客户诉求目标客源机会点针对项目住宅:全普陀高端客户(私营业主、高级公务员等)针对服务式公寓:上海投资客及区域自用客(业内人士金融理财人士)住宅客源分布曹杨、长风街道江桥、曹安街道长征镇桃浦镇真如镇百分比高端置业人数区域桃浦长征真如江桥、曹安长寿、北静安曹杨、长风大华万里甘泉、石泉普陀客户占南宝山、北静安、东嘉定客源定位》高端住宅:私营业主岁卞先生桃浦爱玛客不锈钢加工企业老板无锡新上海人小孩十四岁居住地长征工作地桃浦本身两套住房一套三房自住一套出租(打算抛出另买一套自住)购房诉求:至少大面积四房有独处空间甚至易地父母住的空间可能三代同堂国际感的地段高规格的规划高端品质能实现享受家庭生活的房子生活习惯:自营公司一直出国城市属性强外国朋友圈工作圈或海归朋友圈喜欢商务活动对酒有一定研究平常经常参与一些朋友或者工作圈层组织的社交活动希望能够融入上层社会增强人脉对欧洲繁华城市生活有一定向往购物以及娱乐购房诉求:地段要有价值离工作地点近匹配自己身份在朋友间可以聊聊大三房需要足够舒适各功能间不局促生活习惯:年来一直住在大渡河路有车但考虑到身体喜欢步行上下班所以不考虑普陀其他区域高端住宅除应酬以外平时就喜欢周边花鸟市场逛逛对健康生活有讲究闲暇时喜欢喝茶、看书或邀三五好友来家畅聊客源定位》高端住宅:大学领导岁叶先生普陀区对外出入境处领导上海人父辈一直居住普陀、小孩岁居住在阳光西班牙工作在大渡河路面积小考虑小孩要结婚新购住房需要一步到位。三房两厅地段要有价值足够舒适的空间各功能间不局促匹配自己身份高级公务员、教授领导、博导领导四房两厅大面积四房高端居住品质国际感的地段高规格的规划高端产品终极物业私营业主产品对接产品诉求客源类别产品对接》服务式公寓分布普陀长宁静安黄浦闸北宝山徐汇卢湾中环线、内环线、铜川路闸北区延安路高架号线转号线黄浦区南北高架转内环线卢湾区中环线、内环线徐汇区中环线、曹杨路隧道宝山区武宁路、号线转号线静安区内环线、中环线、号线转号线长宁区曹杨路、武宁路、铜川路普陀区客户来源交通方式区域不受限购令影响全浦西投资客源辐射客源定位》大户型服务式公寓:个体工商户岁姚先生铜川路水产批发市场批发商舟山人小孩六岁居住地真如工作地铜川路本身一套住房两室户老公房购房诉求:原先资本大多投入生意中已购房过小需要更大空间住房离铜川路水产市场近便于照顾生意积累一定资本爱面子需要有高品质居住地同时给小孩换居住环境。生活习惯:工作较为辛苦经常半夜三点进货所以居住地必须在水产市场附近平常没什么休息时间不乐意路上劳累奔波空下来喜欢和市场内其他个体户搓麻将生意人爱面子喜欢在别人面前吹嘘自己生意的成功客源定位》小户型服务式公寓:投资客岁付先生金融理财爱好者上海人小孩岁居住地江苏路工作地真北路本身三套住房一套自住两套投资面积虽都不大但出租稳定收益购房诉求:小户型较易投资门槛不要远郊房源不易打理地段需要有一定商务环境支撑区域要有较大升值空间租金收益稳定最好临地铁的商务区。生活习惯:爱开车、爱旅游喜欢带小孩四处玩耍空余时间和朋友谈股论基金讨论投资理财之道对于自己在房地产的投资非常满意常在亲戚朋友之间吹嘘服务式公寓地段要有升值空间小户型物业商务区附近的高品质物业业内人士、金融投资爱好者服务式公寓离自己做生意地方近高品质居住条件改变自身档次项目附近外地个体工商户产品对接产品诉求客源类别产品对接》第三章产品提升建议什么样的产品能匹配我们客户对终极物业的需求,如何塑造项目亮点全面提升产品价值,区位条件:城市四大副中心真如正中心自身条件:集住宅、服务式公寓、写字楼、商业中心于一体其中规划有万方主题商业办公体量Artdeco地标性品质立面仅多套平米稀缺豪华大宅如何树立匹配区域未来发展高度的高端产品形象,一、星级主题会所二、星级品质精装三、星级专属大堂四、星级物业服务产品亮点塑造:星级主题会所好莱坞特色主题会所树立本案独树一帜的高端生活模式结合项目好莱坞主题的商业概念打造专属于本案的独一无二的好莱坞主题会所星级品质精装星级尊贵大堂星级物业服务如何在平米的会所中打造我们的好莱坞,何谓好莱坞,好莱坞(Hollywood)是全球最著名的影视娱乐和旅游热门地点。听到好莱坞你是否最先想到的是美国电影,好莱坞作为一个旅游景点还有些什么是我们意想不到的呢,我们的会所将会是好莱坞的缩影好莱坞星光大道(HollywoodWalkofFame)好莱坞蜡像馆(HollywoodWaxMuseum)好莱坞派拉蒙电影城(HollywoodParamountCinema)好莱坞运动员俱乐部(HollywoodAthleticClub)好莱坞迪士尼(HollywoodDisney)这些好莱坞的景点在我们的会所中将一一呈现„„我们的星光大道以星光大道的方式铺装会所门前的道路给每一位业主营造出仿佛身临好莱坞的体验在会所内部的一些走廊也可以星光大道的方式铺装将好莱坞气息渗入每一个角落。我们的好莱坞明星蜡像走廊选择性的将好莱坞的一些明星以蜡像的方式呈现在会所的大堂过厅装饰性的凹龛等地方不经意间好莱坞的明星以及一些电影的瞬间出现在业主身边我们的派拉蒙VIP私人影院派拉蒙:是好莱坞著名的一家老牌电影公司许多电影成为永恒的经典我们的派拉蒙vip私人影院:将好莱坞派拉蒙影城浓缩为本案专属的私家影院模式只针对业主开放。将派拉蒙的经典电影海报派拉蒙旗下的明星照片等用橱窗的方式展示出来并且可以播放派拉蒙的电影。我们的休闲、运动俱乐部好莱坞运动员俱乐部:是一个夜总会作为一个多样化的历史健身俱乐部拥有酒吧、音乐表演场地、台球室、健身场地、游泳池等。我们以好莱坞运动员俱乐部装修风格为蓝本打造精致具有好莱坞风情的俱乐部运动场所:室内泳池器械健身房瑜伽舞蹈房壁球馆、乒乓球等。休闲社交场所:台球室棋牌室红酒雪茄吧等。我们的好莱坞迪士尼以好莱坞迪士尼为主题打造钢琴室、美术空间及儿童游乐区让业主的下一代拥有更多学习娱乐的空间五星级酒店式的尊享生活品质装修标准(成本价):住宅:元酒店公寓:元星级主题会所星级品质精装星级尊贵大堂星级物业服务尊享人性化设计创新的宜居理念尊享低碳化建材非传统的华贵建材尊享智能化配置酒店式的奢华人性体验我们的装修特色化诉求:尊享定制级生活顶级品牌、奢华享受家具定制„„意大利Fendicasa、丹麦FLEXA(儿童家具)厨房定制„„德国Poggenpohl厨房整体橱柜卫浴定制„„德国VilleroyBoch照明定制„„意大利灯饰MASIEROSTILE(客厅豪华水景吊灯等)家电定制„„Gaggenau等品牌的嵌入式豪华家电、以及寸液晶电视等特色菜单式装修服务买家更可从清单中挑选自己喜好的产品从Frette限量版埃及棉质床单到Hermes皮革制品和家居用品多个世界级奢华家居品牌提供的值得珍藏的商品。国际一线品牌顶尖定制级生活尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材意大利Fendicasa运用案例:苏州第一豪宅“华润平门府”海南凤凰岛香港天玺样板间FLEXA(芙莱莎)产品全部采用北欧天然实木及世界上最先进的UV喷漆工艺独特环保UV面漆不含甲醛及其他有害物质。符合欧洲儿童玩具的检测标准EN获得德国的GS认证。测试表明即使婴儿啃咬也不会对身体有任何伤害。丹麦FLEXA尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材专为儿童定制的家具德国博得宝尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材橱柜的“保时捷”获得德国国家博物馆永久收藏之荣耀。运用案例:迈阿密的四季酒店香港浅水湾号上海紫园北京宵云路号尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材德国唯宝洁具的“劳斯莱斯”被誉为“皇家制造商”殊荣。率先研制不沾水陶瓷釉面和自洁抗菌釉面其纯熟技术使得陶瓷制品保持长久、令人难以置信的清洁与光亮色泽独创的高科技材料圭力浴缸专利技术防爆、防滑、保温是亚克力和铸铁所不可比拟的。运用案例:世界唯一的“七星级”酒店迪拜BurjalArab酒店北京星河湾上海华府天地意大利MasieroStile意大利灯饰品牌MASIEROSTILE水晶灯其造型、水晶颜色的运用上都彰显了家居奢华的风调Masiero水晶灯它给人传达了同样的迅息那就是生活就应该如水晶般精致。Masiero各式各样的水晶灯适合于任何风格的家庭装修而在任何空间里面它都是当之无愧的主角。这就是水晶灯具带给人的震撼。影星格温妮丝帕特洛的选择尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材人体移动感应系统、门厅内设置灯光感应器主人进入灯光自动打开方便主人行走和操作触摸屏并延时熄灭。、室内安置此系统后当主人进入卧室、衣帽间或洗手间灯光自动打开延时并于离开后熄灭。厨房感应灯光系统卧室感应灯光系统尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材灯光、音乐场景系统门厅设置智能按键面板:可实现如下功能:)开启大厅部分灯光、大厅全部灯光系统、主卧室灯光等系统的多种选择)可设置全宅灯光的全开或全关也可设置迎客模式键大厅和起居室的灯光全部打开喜迎客人)根据不同的场合系统会配置对应的灯光与音乐享受氛围的同时突显主人的时尚与品位派对场景庆生场景家庭聚会场景尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材电话铃声响起时收音机或电视会自动转为静音模式浴室里的电话数字滤音功能可滤掉回声及杂音想要睡个好觉的住客也不用担心被半夜里骤然响起的电话铃声吓醒。夜间电话响时床头灯会微微发光以“温柔”的方式提醒住客接电话。自动来电控制运用于:日本半岛酒店尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材卫生间防水镜面电视尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材泡澡的同时亦可享受视觉盛宴运用于:金地天御人性化生活注重功能性与实用性客厅背景墙镜面取代大理石板避免辐射放大空间感。收纳增加或加大入户鞋柜为女士预留长筒靴的收纳空间入户花园由地板改为地砖避免雨天淋湿、地滑尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材舒适符合人体工学使用舒适度提高洗脸池:无论是台式还是柱盆台面离地的高度都要在CM太矮的池子会使人腰疼太高会使水倒流进袖子而操作台面一般cmCM两者可根据不同的要求单独设计使用更人性化。吊柜:由于高度和进深的原因不方便拿取所以采用上开门或者下拉的方式拿取高处的物品时也能轻松安全。门(高米)常规室内房门高度多为米。我们可通过米近乎层高的高度营造更为舒适大气的空间感。尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材隐藏式水箱、同层排水技术静音减少生活噪音烦扰静音效果好卫生间可随业主喜好自由排布不受管道限制。尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材该新品石膏板是专为家装而设计具有保温隔热吸声降噪有效吸附空气中的甲醛、苯、甲苯等有害物质并且调节空气湿度营造舒适的生活空间。绿色宜家石膏板活性生态漆地板活性生态漆地板为木地板上漆一层具有较强吸附能力的活性生态漆全天候持续释放负离子改善室内空气质量在常态下即可立体抗菌、防霉。尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材玻璃百叶窗、隐形纱窗保证私密性增加装饰性自动调节光线保温隔热窗、百叶片、隐形纱窗三位一体设计建议品牌YKK约元平米案例运用:金地天御尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材从地面到顶通体全门户对外展开面可达到墙面比例的区别传统的客厅超大三折开门建议品牌YKK约元平米案例运用:金地天御尊享定制化生活尊享智能化配置尊享人性化设计尊享低碳化建材拎包入住元平米(酒店公寓)成本报价元平米(住宅公寓)成本报价建材地面卧室、客厅:活性生态漆地板厨房、卫生、阳台:花岗岩地砖卧室、客厅:活性生态漆地板、进口大理石厨房、卫生、阳台:进口大理石、花岗岩拼花地砖墙面进口乳胶漆、陶瓷薄板进口乳胶漆、陶瓷薄板、客厅镜面装饰景墙天花铝合金、绿色宜家石膏板铝合金、绿色宜家石膏板、石膏雕花装饰门窗分户门:进口钢木防火防盗门房间门:实木复合平板门窗:三层lowe中空玻璃分户门:进口钢木防火防盗门房间门:实木复合平板门阳台门:YKK三折大开门窗:YKK玻璃百叶窗、三层lowe中空玻璃家具客厅:沙发、茶几、餐桌、液晶电视、储物柜卧室:床、衣帽柜、床头柜厨房:AOSmith热水器、SMEG等同品牌冰箱(选择散热好的)、嵌入式微波炉、电磁灶、洗衣机卫浴:ROCA洁具卫浴系列、浴霸(奥普)、DORNBRACHT龙头、防雾镜德国博得宝高档整体厨房法国路易世家热水器法国JOUAN超低温冰箱(度)、法国BRANDT或同等品牌厨房电器(嵌入式微波炉、脱排油烟机、四孔燃气灶、嵌入式烤箱、洗衣机、五层喷淋水流洗碗机、品牌垃圾粉碎机)德国唯宝洁具智能霍尼韦尔家居智能系统自动来电控制电子密码进户门锁大金中央空调新风恒氧地面换风系统食物垃圾处理器净水系统品牌彩色液晶可视对讲智能灯光控制系统自动来电控制人体移动感应器指纹密码锁电热地膜采暖系统外遮阳系统大金中央空调新风恒氧地面换风系统食物垃圾处理器净水系统品牌彩色液晶可视对讲装修明细四进式大堂酒店级的尊荣体验星级主题会所星级品质精装星级尊贵大堂星级物业服务一进步入式会所大堂奢华品质酒店级的尊贵体验。二进地下车库大堂停车后不需出地面业主直接入户。三进首层单元大堂智能化电梯刷卡住户或访客才能使用电梯直达所属楼层。豪华精装国际智能电梯刷卡尊贵入户。四进私家入户大堂专属私家入户个性化国际品质塑造。超五星级酒店式服务享受真正的豪华优质生活星级主题会所星级品质精装星级尊贵大堂星级物业服务国际化物管服务【金钥匙】“金钥匙家政服务”是由五星级饭店的“酒店金钥匙服务”理念演化而来星河湾率先启用为业主解决生活上的琐事而努力并将这项工作最终力求达到服务的极致尽善尽美的个性化服务。星河湾着力打造让老业主成了新业主新业主的亲戚、朋友又成了业主。让五星级酒店成为业主生活中的餐厅提供:高档食才、名贵酒品的免费保存、专业烹饪私人金融管家渗透住户每个金融角落覆盖个人、家庭及企业实施全面、细致、一体化的“管家式”服务。将通过强大的财富智囊团和“私人金融管家”服务热线为业主提供小时、一对一的即时热线连接实现多对一、全天候、个性化的金融专业服务。小区内特别引入“自助金融服务区和全球每日最新金融咨询”平台住户可足不出户通过电视频道收看全球金融资讯。“专属卡”银行首推IC芯片联名借机卡。业主除可在小区内使用外还可在银行下设的当地家财富管理中心和近百家贵宾。理财中心享受转有的理财空间。“私人金融管家服务”除了提供住户个人融资需求方案还将服务领域扩展到家族与企业通过提供多元化融资渠道一满足业主不同阶段、不同形式的融资需求为业主创造最大价值。“财富生活服务”也是金融管家的服务内容之一将从商务社交、医疗健康、子女教育、艺术品投资与鉴赏等多个方面提供服务。注:项目具备临街商业可引进一家银行内部设置一块理财中心主要方便部分女主人理财资讯、代理等事宜。私人金融管家服务签约东航VIP客户可享受机场贵宾厅服务、直接登记通道、头等舱折扣第五章本案的推盘节奏与价格策略本案预计北岛嘉园新湖明珠城三期预计大华清水湾三期香溢花城品尊国际销售价格住宅价格》品质排序大华清水湾本案品尊国际北岛嘉苑香溢花城新湖明珠城地段价值排序本案大华清水湾品尊国际北岛嘉苑新湖明珠城香溢花城户型排序大华清水湾本案品尊国际北岛嘉苑香溢花城新湖明珠城住宅接近大华清水湾一线豪宅价格住宅价格静态价格:元在售服务式公寓价格目前呈现以下梯度:市中心核心区核心地段(静安寺、淮海路等)价格主要位于元区间市中心核心区非核心地段(徐汇、静安、卢湾、黄埔)价格主要位于元区间市中心非核心区(普陀、虹口、杨浦、闸北)价格主要位于元区间服务式公寓价格》服务式公寓价格静态价格:元本案以CBD核心地段、高端产品跳脱非核心区价格线推案节奏》低开高走服务公寓先行***

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