我县物业管理发展情况调研文章
近年来，随着城市建设规模的迅猛发展，一批批小区提升了城市的品位，人民群众的生活环境和居住质量得到进一步提高。已建成或在建小区的功能更加齐全，给物业管理这一新兴朝阳产业的发展，提供了前所未有的契机和空间。为全面了解我县物业管理现阶段发展状况，推动全县物业管理工作更好发展，近日，该县组织有关人员，对全县住宅小区的物业管理情况进行
了专题调研。
一、基本情况
1、小区基本情况:截止目前，该县建成居住小区57个(有的小区只有单独两三幢房子)，面积约80万平方米。其中，有专门物业管理入住的小区仅8个，其他的小区无专门物业管理或以自我管理为主，涉及房屋150幢，面积约60万平方米，占全部小区的75%;全县小区按照程序已经成立业主委员会的有2个。
2、物业企业基本情况:目前，全县具备企业资质的物业管理公司共3家，即**县恒顺物业管理有限公司、嘉苑物业公司和阳光物业管理公司。恒顺物业管理公司隶属县房产管理局;嘉苑物业公司的业务也是刚刚开始，管理的泰安嘉苑小区业主大多没有入驻;阳光物业管理公司尚未开展物业管理业务。另有佳洁物业管
理公司注册在许昌，但管理的物业是该县的盛华小区。
3、物业管理从业人员基本情况:全县物业管理从业人员40人。有建设部门颁发物业管理上岗证的管理人员有20人。
二、问题与不足
1、物业管理费及维修基金收缴难。业主对权利义务的认识不对称，部分居民自觉缴纳物业管理费的意识差，有的居民以服务质量差等由拒绝交费，甚至带来多户都不交的连锁反应;有的自己不交物业管理费，还劝别人也不要交。有的小区住户长年在外，除节假日、春节回来，其余时间不在家，收取物业管理费时业主很难接受。更有甚者，没有任何理由，就想“搭车消费”，物业管理企业收的物业费越来越少，管理服务质量自然下降，业主会更加不满意，从而进入了一个恶性循环的怪圈。在维修基金方面，按照规定业主在购买房屋时，应随房款缴纳2%的房屋维修基金，该基金专款专用。就目前情况，我县开发商都未收取这部分基金，且业主也不理解，这为今后商品房的维修增加了困难，无疑会形成业主和物业管理公司的矛盾。
2、小区业主委员会成立难。在《物业管理条例》中，业主大会制度被列为一项基本制度，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的
观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，大多小区住户来自不同单位，素质不一，抱着事不关已、高高挂起的态度。很多小区业主主人翁意识不强，对召开业主大会，参与物业管理不积极、不主动。即使成立了业主委员会，也是流于形式。如我县的小区只有2个成立了业主委员会，实际情况形同虚设，不能充分发挥其积极作用，业主委员会没有实行真正意义上的自治管理。业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
3、旧住宅区居住条件有待提高。绝大部分旧住宅在建设之初，在规划
设计
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上
标准
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比较低，建筑质量较差，小区配套设施不全。特别是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生，这与新建小区差别较大，与住户的要求有一定差距。在旧住宅全面推行物业管理，还不具备条件，还需要对旧住宅进行不同程度的整治。
4、开发商历史遗留问题解决难。有的开发建设单位行为不
规范
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，建设无规划，权证办不出，这类住宅建造至今已有10多年，绝大部分都处在无人管理状况，房屋多年失修，小区脏、乱、差，居住在这些房屋的居民意见、矛盾很大，不断有人向有关部门反映、投诉，信访投诉时常不断，不安定、不安全的因素较为突出。个别新建小区交付使用条件模糊，对交付使用环节缺乏有效监督，
一些项目交付使用时往往绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患。
5、物业管理企业人员整体素质不高。主要表现在:一是物业管理企业员工缺乏客户至上意识，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是物业管理企业缺乏专业人员。若维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是物业管理企业从自身经济利益出发，对在管理中出现的这样那样的问题，能推卸责任就推托，易引起业主和物业公司的矛盾。
三、对策与建议
1、
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