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交房注意事项.doc

交房注意事项

张友嘤
2017-09-19 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《交房注意事项doc》,可适用于市场营销领域

交房注意事项交房注意事项、交房流程、交房标准携带:榔头、卷尺、便插灯或电笔、圆珠笔、笔记本、报纸、塑料袋、包装绳一、查看资料、房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)、《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)、《竣工验收备案表》(盖章原件)、面积实测表测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章)、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走)、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、签字时注明“楼房状况未明”二、楼房结构、检查房屋有无裂缝。()查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈度斜角或与横梁垂直说明该房屋沉降严重存在结构性质量问题。()露台处的两侧墙面是否有裂缝若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台万一发现房间与阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆。()承重墙是否有裂缝若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后存在危险隐患。()墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕、检查空鼓。()检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙需要返工若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。()检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方用木棍敲一下有无空声。、检查倾斜与水平。()在房顶上用细绳栓上一重物贴墙放下至墙脚从四周检查其倾斜程度。()目测大致地平。()检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜是否弯曲、起浪、测量房间的层高。建筑层高为(米实际高度不能低于(米层高米的实际高度不能低于(米住宅层高不能低于(米。三、渗漏、排水与防水、检查房屋有无渗漏。()察看房屋的地面和顶层渗水情况。()检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象()墙身、墙角接位、顶棚有无水渍()察看厨房、卫生间(顶面、外墙)阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。、排水()验收下水情况看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急看水压大小试排水速度。()厕、浴用具有无裂痕冲厕水箱有无漏水浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当水池龙头是否妥当、防水()在厕、卫放水(约高cm)小时以后查看下家厕卫的天花。三、室内细部、管道()各种管道表面镀层是否完好无破损。()看水管有无冻裂。()弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。()排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。、门(大门房门)()门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆()目测门四边是否平行且紧贴门框间隙是否太大(特别是门锁的一边)。()试门是否运作自如、开关时有无特别声音。()试门锁是否运作自如看门锁是否安装牢固看门匙与门锁是否封口看门插是否插入太少或太长或太紧。()关门听隔音效果并了解密封程度。()卫生间的门不要求严丝合缝为了防水反而规定下方须离地面厘米。窗的油漆质量主要看卫生间的门还要刷下边。、窗()看门窗的油漆质量有无流坠(油漆滴淌的痕迹)、漏刷和磕碰色泽是否一致。()目测窗四边是否平行且紧贴窗框框墙接缝处是否密实无缝隙。()看窗户玻璃是否完好。()试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。()看关窗后窗体是否变形密封胶条是否完好。()试锁销是否运作自如是否插入太少或太长或太紧。()看窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水。()留意窗台云石是否崩裂窗边混凝土接口有无缝隙可用手轻触窗台以不刮手为原则。()窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水。四、生活设施、供电()拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电户内有分闸的也同样分别检查。()保险插座。距离地面厘米高的插座都必须带保险装置。()卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。()检查开关、插座的牢固程度()检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米距离达不到要求日后会影响电视的收看效果。()用电笔小灯泡测量各个强弱电是否畅通。、燃气()厨房、卫生间应与通风道就近安排这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。()燃气是否畅通、电讯与线路()打开电话、电视的线路接口用力拉一拉看是否虚设。()电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。()CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、()周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统五、其它、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符、抄电表、水表、燃气表数值。、有无专用垃圾道其有无堵塞。、有无专用邮政报箱。、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞、查问南阳台封闭计划交房注意事项(::)电子邮箱:earnestcom商品房的交接纠纷一直是商品房买卖中常见的纠纷之一买卖双方常常就交接的条件、程序发生争议也有不少购房消费者是办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵后与开发商理论。就笔者接触的案件和材料商品房交接中主要存在以下几个问题:一(交房程序倒置先交房后验收二(合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划指标三(物业管理收费价格歧视或者违约涨价四(部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议设置圈套。因此笔者建议可以采用以下方式来应对收楼风险。就交房程序的倒置个别情况是购房者急于收房入住但更多是是开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件或者房屋或配套存在质量瑕疵为了转嫁风险规避责任先诱导购房者签署“入伙协议书”或者先签收钥匙或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限并注明逾期未办理交房手续视为收房。如果购房者没有防范而与开发商形成了事实交房或推定交房不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任还常常造成房屋或附属配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。因此笔者建议:收房时还是要先验收后交房。书面验收包括收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》查验《竣工验收备案表》等。现场验收包括房屋的水电设施是否正常墙面、地板、天花板是否有裂缝配套是否到位等若有任何一项不符均可拒绝签收并在交接记录上如实记载最好将拒收理由书挂号寄给开发商。当然合理拒收的前提是合同中对开发商逾期交房的约定责任有合理的约定若责任过低拒收对开发商没有太大的压力。就附属配套设施缺失缩水和违反规划指标问题笔者建议:除了前述先验收后交接外对一些重要配套的缺失或缩水通过联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要是可以请主管部门或媒体进行监督直至诉讼。就物业费问题根据《商品房销售管理办法》开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的购房者应与物业管理企业签订物业管理合同现实中有的开发商为促销根据购房者的要求承诺不同的物业费标准有的对不同消费群采取不同收费标准由于购房者是单个与开发商订立合同往往不知道别人的交费标准作为市场化的物业管理服务而言同样的服务不同的收费对交费单价高且不知情的购房者者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。笔者建议:对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致对于物业费上涨如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)可以要求开发商遵守承诺或补贴差价如果举证不能只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。部分开发商设置圈套利用购房者急于收房或疏于防范在办理交接时要购房者签署对购房者不利的协议或条款笔者多次遇到开发商在逾期交费违约金较高时在协议中主动同意支付部分违约金并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似诱导购房者部分弃权的文字。也有的是面积缩水应该退款时在协议中减少退款金额。对于此类情形笔者提请购房者注意:此类协议一旦签署今后很难推翻放弃的权利也难以再追回。笔者认为:交房是开发商根据合同和法律应履行的义务在没有法律规定或合同约定的情况下开发商没有权利提出新的交房条件购房者对此类交换性的协议或条款有权拒绝。如何办理接房手续交房时开发商还要对房屋买卖情况进行核查业主要带好售房合同、购房发票等与购房有关的文件材料。如果业主无法自己办理接房事宜可出具书面委托书授权他人代办接房手续接房时代理人除出示业主的委托书外还应出示自己的身份证件。交接房时业主缴交一些费用是难免的如购房尾款、物业管理费、装修保证金、装修土头清运费等业主应准备足够的钱款。接房前业主要对开发商是否具备交房条件进行审查如房屋是否符合合同约定的交房条件是否提供《工程竣工验收合格备案证明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件否则可以拒绝办理接房手续。若具备交房条件业主还要对房屋进行验收。房屋验收合格签署房屋交接验收单否则签署房屋整改意见书暂不接收房屋。在房屋接收顺利的情况下业主才可领取房屋钥匙签订业主公约、装修责任书等物业管理文件。至此接房手续基本完成。新房交房大注意事项腾讯蓝房网百姓自己的购房顾问::来源:互联网一、办理交接时应当要求开发商出示相关的证明文件现行的《商品房买卖合同》示范文本规定商品房交付时通常要符合下列条件:已取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》商品房上存在的权利瑕疵已消灭满足甲方承诺的其他条件商品房为住宅的甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(即通常所谓的“两书”)。买房人在进行商品房交接时可以要求开发商出示合同中约定的证明文件。如果开发商拒不出示或者出示的证明文件不齐全则买房人有权拒绝接受该商品房并可要求开发商按照约定承担迟延交付的责任。二、按照开发商通知的时间办理商品房交接手续若商品房已经符合合同约定的交付条件开发商应当在合同确定的交付房屋的日期前书面通知卖方人办理交接手续。若开发商的通知中已经明确了办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件开发商通知确定的交付日期已经给买房人必要的准备时间和必要方便的买房人应当按时办理交接手续。如果买房人拒绝收房或未如期办理交接手续的则必须承担逾期交接的违约金同时房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起将转由买房人承担。三、认真检验房屋有无严重质量问题一般来说如果房屋交付时开发商已经取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》则房屋质量基本没有什么问题。但因为现在的房屋竣工验收主体已由原来的建设局变更为开发商建设局则转换为所谓的监督主体这就可能导致通过竣工验收的房屋并不符合验收标准情况的发生。所以买房人在交接房屋时应当认真对房屋质量进行检验。若在验房时发现轻微质量问题的可要求开发商进行整改。四、及时书面催告开发商交付房屋法律规定如果开发商迟延交房的买房人主张解除购房合同必须先催告催告后经过三个月开发商仍然不交房的方可以退房。所以在办理交接时一旦开发商拒不出示相应的证明文件则买房人应当及时书面催告开发商交付房屋。方法是:写好书面《催告函》交由开发商签收(注意要求对方盖章)或者用邮政特快专递形式寄给对方在邮寄单据上注明《催告交房通知函》并注意保存好回执以备查询。如果开发商在收到《催告函》后三个月仍然不能交房的则买房人可以要求退房并可要求退还购房款同时追究开发商的违约责任。五、不要轻易接受房屋有些购房者在办理交接时明知开发商没有相应的证明文件因为急于装修入住仍然接受房屋的在法律上则被视为交付。此后再以开发商长时间没有出示相应证明文件要求解除合同的将不被法院接受。所以实践中有些狡猾的开发商在办理交接时会要求买房人签署房屋交接单。我们提醒买房人注意的是:在签署这类文件时一定要仔细看清房屋交接单上的内容。如果买房人仅仅是为了领取钥匙进行验房并不表示接受房屋的应当在交接单或者钥匙收据上明确批注。下面是赠送的保安部制度范本,不需要的可以编辑删除!!!!谢谢!保安部工作制度一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法觃,按照####年度目标的要求,做好####的安全保卫工作,保护全体人员和公私财物的安全,保持####正常的经营秩序和工作秩序。二、做好消防安全工作,认真贯彻“预防为主”的方针,教育提高全体人员的消防意识和防火知识,配备、配齐####各个楼层的消防器材,管好用好各种电器设备,确保####各通道畅通,严防各种灾害事故的发生。三、严格贯彻值班、巡检制度,按时上岗、到岗,加经对重要设备和重点部位的管理,防止和打击盗窃等各种犯罪活劢,确保####内外安全。四、、加强保安队部建设,努力学习业务知识,认真贯彻法律法觃,不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平,勤奋工作,秉公执法,建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。、保持监控室和值班室的清洁干净,天天打扫,窗明地净。、服从领导安排,完成领导交办任务。、积极扑救。火警初起阶段,要全力自救。防止蔓延,尽快扑灭,要正确使用灭火器,电器,应先切断电源。、一旦发生火灾,应积极维护火场秩序,保证进出道路畅通。看管抢救重要物资,疏散危险区域人员。九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。保安员值班操作及要求一、交接岗、每日上午时和下午时为交接岗。、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚,以及夜班所发生的情况未得到解决的需>面汇报。检查值班室内外的卫生状况,地面无纸屑,桌面无杂物,整齐清洁。二、执勤、::、::立岗迎接上班人员::、::立岗送下班人员。、值勤时做到遇见领导立岗,检查物品立岗,外来人员进出立岗。、门卫室值勤时,应做到坐姿端正,注规监规器的劢态,做好接待工作,值勤期间不看书报电规,听收音机。不不无关人员聊天,劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话,禁止打瞌睡。、维持门口秩序,使之保持畅通。、熟记消防,报警,救护及内部联系电话。三、巡逻巡逻是防盗及发现####有不安全因素的重要措施。、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。、巡逻时思想集中,保持高度警惕,不吸烟,不不无关人员闲聊,幵将每一点所发生情况记录清楚,巡逻时做到勤走劢,勤思考,勤观察。发现问题及时报告。、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻,夜晚以机房为重点进行检查,每晚零点之后巡查不少于两次。四、防火工作、严格门卫制度,严禁无关人员,将易燃易爆物品带入####。、发现违反安全觃定的电源和火种,应予以切断和熄灭,应报告####领导采取相关措施。、值勤时发现物质储存,保管不符合防火要求,消防器材移作他用及非正常使用灭火器,应及时阻止,幵报告,提请有关部门整改。、发生火灾先拨打向消防部队报警,幵立即报告####领导。报警时简要讲清####地址,电话号码及火情,同时派人在门口接应,引导消防车进入火场,向消防人员介绍水源,总电闸部位等。

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