深圳公明中心区A627-0085地块项目可行性分析报告

深圳公明中心区A627-0085地块项目可行性 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 报告 免责声明:本文档来自网络并经精心整理～提供免费阅读～文章版权属于原创者～请注意保护知识产权～请您下载后勿作商用～只可学习交流使用。 第一部 总 论 1( 1 立项依据: 根据公司高层领导决策，为了在宝安区公明镇中心区树立一个新的品牌项目，使鸿荣源地产继续扩大在宝安乃至深圳的影响力，对宝安区公明镇中心区地块面积为95570.36平的项目做可行性研究。假设此项目可行，将使鸿荣源品牌在深圳宝安房地产行业起到一个很好的市场引导及品牌广告效应，并使公司达成在宝安区公明镇中心区开发的目的。有鉴于此，我们对该项目进行可行性分析。 1( 2 报告成果概要 1(2(1 市场分析成果概要 此次市场分析是通过我们对宝安区公明镇中心区房地产 市场发展趋势,和该项目的优势\劣势的分析,再加上对市场调 研成果的把握和推算,从而确定本公司于宝安区公明镇中心区 项目的市场定位,由于该区大规模开发阶段有形成,预计该片 区在形成较激烈的竞争局面的情形不太大.在运用房地产估价市场比较法估算出该项目住宅均价为3000元/?,但考虑到此地块在中心区地理环境上的优势,并在我公司将精心打造精品楼盘的情况下我们建议本项目住宅整体折后均价为3200元/?,商铺为一层均价为8000元/?,主要目标客户定位为本地人员.户型定位以三房为主. 1(2(2 经济分析成果概要? 当项目总地价以预计拍卖竞得价计算时,从取得土地到项目销售完毕30个月,两年半的开发期内,总投资额为42341.36万元,可实现销售收入为49484.8万元,税后利润6071.93万元,投资利润率16.87%,年投资利润率6.5%,销售利润率6.54%. 第二部 市场部分 2( 1 深圳市经济指标 2002年，我市主要经济指标全面回升，增长速度超过 预期目标。据统计局最新资料显示，2002年全市实现国内 生产总值2239.41亿元，按可比价格计算比上年增长15.0,。 人均GDP达46003元，折合5558美元。第一、二、三次产 业分别完成增加值18.87亿元、1234.82亿元和985.72亿元， 分别比上年增长6.8,、18.0,和11.5,。其中房地产开发 投资完成355.44亿元，增长17.4,。房地产开发投资持续 快速增长，是全市固定资产投资增长的主要因素。 2. 2 深圳市房地产市场 去年深圳房价在全国大中城市中排名第一。但是从深圳 房价涨幅来讲很小，这在一定程度上 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现了深圳房地产市场 理性发展的一面。深圳总人口700万，2002年的商品房销售总量已达到791万平方米，人均销售1.13平方米，超过了发展中国家城市年人均销售1平方米的正常数值。继续增长的势头放缓，应该是无须置疑的。在深圳人口总量不断增大、GDP总值连年以两位数增长的支持下，商品房销售数值维持在一个较高的峰值可以预期;但保持高速度跳跃式增长，显然已不现实。深圳房价呈平稳上升的走势，但升势并不明显，一些优势突出的片区如福田中心区、南山后海片区、龙岗坂田片区等升幅较大。但大多数楼盘都采取了较为稳健的销售策略，典型的例子是一些多期开发的知名楼盘后期项目并没有大幅加价推售，如百仕达花园、蔚蓝海岸等。但是后期开发楼盘无论在规划设计、园林景观、建筑设计用料等多方面都会比前期要好一些。 2( 3 安区房地产市场 2(3(1 概况 宝安于1992年11月11日建制，全区总面积733平方公里。经济发展速度很快，也给宝安本地的房地产发展商带来了极好的发展机遇与广阔的发展前景。第五次人口普查显示宝安区为273。5万人(户籍人口约为35万)，列全市第一，暂住人口246。33万，人口密度3836人/平方公里，为 全市第四，特区外第一。年消费总额已超过100亿元，市民 具有很强的消费能力，市场空间巨大。 宝安区常住人口中科技人员、企业中高层管理干部、本 地年轻人以及从商人员构成宝安房地产市场消费主体客户 群。 2(3(2 经济指标 2002年，宝安区实现GDP433亿元，是建区前的13.5 倍;工业总产值920亿元，是建区前的34.7倍;财政一般 预算收入25.78亿元，是建区前的10.4倍。2002年宝安外 贸出口总额超过170亿美元，占深圳市的36,。2002年， 宝安区社会商品零售总额达95.6亿元，农民人均收入1.09 万元，居民人均可支配收入2.5万元，人均住房面积22平 方米. 2(3(3 商品房销售情况 2002年宝安区成交的住宅14250(套)，建筑面积 1442005.09平方米，成交金额5998067586元。2002年5月， 首届宝安房交会签约商品房面积24500平方米，总成交额 8900万元，价格在每平方米3000元至5000元之间。由于 目前宝安楼市总体价位不高，也吸引了部分南山客户前来置 业。 2002年是宝安房地产业全面崛起的一年。自年初“红舞 鞋”地块拍卖以来，宝安一区65万平方米的出让面积，占据 了今年深圳土地供应市场的半壁河山。与此相适应，宝安区 房地产在连续多年保持两位数的稳定增长之后，2002年又 实现了较大的增长幅度。 2(3(4 相关优惠政策 ※ 银行利率的下调,以及大多数银行提供8成30年银行按揭. 大大降低了消费者的置业门槛,刺激了消费群体在房地产 行业的投资. ※ 宝安周边卫星城的确立促使政府加快了建设步伐.尽快完 善城镇市政配套,对宝安房地产市场开拓了更广阔的空 间. 2. 4 公明市场现状 公明镇位于深圳市西北部，东临光明街道办，南连石岩 镇，西依松岗镇，北接东莞市黄江镇，总面积96.7平方公 里，现辖玉律、长圳、红星、田寮、甲子塘、塘家、东坑、塘尾、将石、楼村、上村、下村、西田、李松朗、合水口、茨田埔、马山头、根竹园18个行政村和1个居委会。总人口20万人，其中常住人口2万人，暂住人口18万人。镇中心建成区有17.6平方公里。公明镇是个著名侨乡，有海内外华侨1万多人，分布在20多个国家和地区，他们为家乡的发展作出了巨大的贡献。改革开放以来，我镇社会经济快速发展。新一届镇领导班子确立了跨世纪宏伟目标。 公明镇交通四通八达，有“松白”一级公路横贯而过，有公常路、公观公路互相交织，离广深高速公路3公里，到福永码头12公里，距深圳国际机场13公里。镇中心区24条主干道和各村道全部高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 实现硬底化。开通了公明至香港九龙直通车及到湖南、江西、四川、广州、汕头、梅县、湛江等地客运线路。海道可到香港、澳门、珠海、汕头等地。空道可直飞国内各大城市和世界各地。 水、电、通讯供量充足 全镇水库容量2000多万立方米，茅洲河由东向西经松岗流入珠江口。有自来水厂10座，日供水量10万立方米。有36.5万千伏安的输变电站，电力全部联网供应。新建有公明、田寮两座电讯大楼，开通了4万门程控电话直通世界各地。数据通讯、无线寻呼、移动电话、有线电视、电脑联网等现 代通讯工具广泛应用。 工业迅猛发展 现在全镇有完善的工业区27个，厂房总面积465万平方米。有镇属企业8家;引进涉外企业819家，其中来料加工企业587家，三资企业232家，利用外资近60亿港元。有年产200万台的创维电视机生产基地、亚洲最大的新兴橡根厂等高新技术产业落户公明镇，推进了公明镇工业化进程。 “三高”农业创出新局面 公明镇是深圳市农业大镇，全镇有农业用地4万亩，“菜篮子”基地1万多亩。公明镇被列为广东省“三高”农业样板点，广东省现代农业示范区，广东省农村党员基层干部 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 示范基地，广东省农业科技普及达标镇。全面实施《深圳市现代化农业示范区规划》，逐步形成蔬菜、畜牧、水产、水果、花卉为主的五大生产基地。每年农业出口创汇1.6亿港元。 公明镇依山傍海，地势平坦，气候宜人。南边有石岩湖渡假村，北边有堪称为“中国荔枝第一村”的楼村，万亩荔枝场是即将开发的公明现代化农业生态休闲观光区，东边是光明农场生态农业观光区。镇中心区有红花山公园、公明广 场、文化中心，即将开发的有现代化农业示范区产品交流中心、红花山别墅区和体育中心。各行政村民有建公园，全面搞好镇村环境的绿化美化。高标准的园林绿化景观和田园风光，充分展现出具有岭南特色、花园式的现代化城镇，是投资办厂和开发农业及旅游观光项目的理想之地。 2(5 新中心区规划 根据《深圳市城市总体规划(1996-2010)》，镇级商贸服务中心的发展以对内服务功能为主。根据镇级中心区职能的要求和现状条件的限制，确定公明镇中心区主要具备行政、商业、文娱、体育、游憩、居住及工业等几项功能。 规划规模 根据《深圳市宝安区分区规划》，公明镇中心区的用地规模控制在2kM2左右，总用地面积为215.70公顷，规划建筑总面积控制规模为161.37万平方米。规划根据优先安排中心职能需求的用地的原则，依据规划范围内能够提供的居住用地的规模确定中心区规划人口控制规模为26000人。 整体环境特征 公明镇中心区整体的城市环境应该是:围绕着植被丰富、地貌完整的红花山，结合自然的山水景观，在平坦开阔的土地上进行低强度、低密度的开发建设，利用优越的自然条件， 创造尺度亲切、植被繁茂、宽松舒适、富于岭南特色的，山镇一体的生活场所。 根据功能要求及其与红花山景观的关系，中心区规划范围大致可以划分为以下几个各具特点的分区:(1)红花山公园区，要求保持相对完整的地貌特征和高密度的植被覆盖，成为中心区景观的核心和优良环境的基础，建筑物限制为低层;(2)红花山山麓的敬老院、成人文化学校及别墅区，建筑物限制为低层，以不遮挡其它地段对于红花山的视线;(3)由建设路南侧和红花路东侧的行政中心、商业中心、文化中心、体育中心围绕红花山构成的"L"形中心景观区，通过详细的城市设计组织城镇人文景观和公共生活的核心地带，建筑物以低层为主，局部点缀以小高层;(4)红花山西部及南部的住宅区和工业区，保持和延续多层建筑区的统一景观，避免出现高层;(5)东部新建住宅区，以6-8层的多层为主，适当点缀以小高层点式住宅，建设为城市化的花园式住宅小区。整个中心区的建筑景观空间分区形成相对于红花山分层次呈环状展开的格局。 公共空间系统 活跃、连续的公共空间系统是保证城镇中心区优质的生活环境的重要方面。规划要求利用红花山公园和城镇的商业、文化、体育中心以及住宅区的开放空间，开辟连续的步行网络，沿步行网络结合景观性绿带和街头小品组织富于功能和 趣味的公共空间系统，在此系统中突出市政广场、文化广场、体育广场等主要开敞空间。 制高点与视廊 红花山的两个主峰是中心区天然的制高点。规划要求中心区的建筑物避免削弱红花山的体量感，最高的建筑物的主体部分不可超过红花山相对高度的2/3，即40米。在红花山的主峰与市政广场、文化广场、体育广场及其它主要城镇节点之间要求保留相对通畅的视廊。 轴线 根据中心区用地功能结构特点和相对于红花山的关系，规划构筑两种性质的轴线。其一为由生活性干道建设路联系成的空间发展轴，紧邻山麓地带与红花山脉向成平行关系;另一为由商业中心、文化中心、体育中心内部的步行道、步行广场构成的"L"形景观视轴，与红花山呈围抱关系。 中心区的重要节点有以下三个: 建设路与长春路的交叉口，这里是新、老中心区的相交处，周边主要是商业及商住功能的用地，规划要求利用街头空地开辟小游园，设置一些室外小品和休息设施，加强商业气氛，详细蓝图和建筑设计要侧重创造室内商业场所与室外行人的方便联系，并注意节点周边建筑之间的协调统一; 建设路与公园路的交叉口，这里是行政中心、商业中心和公园的相交处，又正对公园入口牌坊和山顶小亭构成的轴 线，景观性要求较高，规划布置停车场和小游园等开敞的用地，以保证较为开阔的视域。小游园的详细设计则应在视线引导方面加强与公园入口牌坊的联系; 建设路与文化-体育轴线的交叉口，这里是空间发展轴转入公共中心内部景观轴线的重要节点，规划要求通过周边主要建筑的组合关系和场地布置的精心设计加强节点的景观感，并使人流的转折自然顺畅。 中心区的重要景观界面是沿建设路和红花路两侧的界面。 其中建设路是中心区的主要生活性干道，其两侧的建筑物和构筑物形成的界面应注意尽量协调统一并具有亲人的尺度感。不同功能的建筑物沿着界面的变化应为渐变，其中南侧的界面突出商业中心和文化中心的主体建筑，北侧的界面则应尽可能地沿红花山体向建设路及路南公共地带的人流开敞视线，在界面东端则由体育馆的造型取得强有力的结束; 红花路则是中心区内部的交通主干道，是中心区与周边地块的重要联系通道，其沿路界面应强调车行尺度的简明流畅的视觉效果，不同功能建筑之间的形式转换可以相对明确，重点突出商业中心的建筑吸引力，其西侧的界面还应保证红花山公园与道路之间的直接开敞联系。 建筑风格导引 本片区中的住宅和各类公共建筑应采用岭南地区常见风 格，商业中心、商业区中沿街道和步行街两侧的建筑，宜采用带岭南传统特色的骑楼形式，尽可能的提供连续的有遮蔽的室外空间。工业和市政设施类建筑的风格则宜简洁明快，体现现代都市特色。 在红花山公园及别墅区内的建筑，其布局需结合自然地形灵活安排，造型宜于小巧亲切的尺度和丰富曲折的轮廓，在重要景观节点和控制点可以适当建设带传统岭南风格的坡屋顶建筑。 本片区中建筑物的新建和改建，均应当重视对建筑第五立面的设计处理，考虑景观效果。其中红花山公园及其周边地块内的建筑物，宜于适当采用坡屋顶形式加以点缀。 新中心区规划图如下: 2. 6 片区市场压力及机会 宝安区公明镇中心区作为区政府所在地，该片区的城区建设及规划起点高，层次鲜明，市政配套十分成熟。而且经过长期的发展，也积聚了相当规模的常住人口，形成了区内成熟的工商模式，人气也较畅旺。其房地产市场多年来发展较缓，未形成规模开发，本地化市场特征突出。。 市场形势利好 公明镇的商品房开发量还非常少，目前主要是以南星大 厦和宏汇阁为代表，还没有形成房地产开发的气候，但其中 心区的高尚住宅区及别墅区已在规划之中，将要建设一批适 合不同消费层次的商品房和高尚住宅。并随着麦当劳、三和 商场等规模较大、档次较高的大中型零售商和连锁店在这里 相继开业，城市的功能将日趋完善，同时也带动了当地房地 产业的发展 市场压力 鉴于公明新城离特区比较远，而且这里的房地产业起 步晚，发展还要有一定的过程。 2. 7 项目概况 宗地编号为A627-0085，地块位于宝安区公明镇中心区，土地用途为商住混合用地。土地面积95570.36平方米，可建设总建筑面积不超过 133800平方米，其中，商业不超过15000平方米，社区健康中心120 平方米，邮电所300平方米，居委会用房120平方米，社区管理服务用房600平方米，辅助用房(含变电房、加压泵房和瓶组气化站等)400 平方米，公厕2处共120 平方米，其余为住宅(高层住宅建筑面积不得超过住宅总建筑面积的45,)。土地使用年期为70年。居委会用房和公厕建成后 产权无偿提供给政府;辅助用房建成后为本小区配套，不得转让;社区健康中心、社区管理服务用房和邮电所建成后为本小区提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。本宗地上住宅和商业可进入市场销售。 A627-0085 位置图: 附 2. 8 地块优劣势分析 2. 8 .1 地块优势 即将于2003年5月28日在深圳市土地房产交易中心公开 拍卖的公明中心区地块，宗地编号A627-0085,土地面95570.36 平方米，可建设总建筑面积为133800平方米，公明镇位于深 圳市西北与东莞接壤处，深圳市去年启动了卫星新城发展战 略，公明新城即是8个卫星新城之一。规划专家指出，从珠三 角经济发展的战略地位来看，公明镇处于香港、深圳、东莞、 广州城市群的中轴线上，位置得天独厚。 2. 8. 2 地块劣势 目前来看地块周边的市政配套仍为完善,其生活\ 公交等 居住的配套环节还需政府未来加大建设力度.治安形势也较为 严峻.而因公明离宝安城区及深圳城区等消费能力较强的区域 较远,将消费群体从城区引至此区的压力也较大,前时期推出的 楼盘极少,本地房地产市场还急需培育,新中心区面临的问题是 可以预见的. 2. 8. 3 本公司开发此项目优势 ※ 本公司在宝安多年来形成的品牌形象,公司在前些年的开 发过程中积累了丰富的经验,以一贯的优良品质树立了良 好的品牌形象,积累了众多的品牌支持者. ※ 利用本公司已建好的成熟社区,加上本公司较强的营销实 力,引导和培育本地市场. 2. 9 周边楼盘分析 周边楼盘: 公明现有楼盘很少,稍成系统的只有南星大厦和宏汇阁为代表，还没有形成房地产开发的气候，但其中心区的高尚住宅区及别墅区已在规划之中，将要建设一批适合不同消费层次的商品房和高尚住宅. 2. 10 项目定位 公明置业人士看好新中心区，需要素质高、面积大、配 套好的高、中档产品，周边客人对高素质楼盘的需求是较旺盛 的. 目前我们将新中心区的楼盘定位为中、高档、面积偏大的户型，以适应公明消费者想要买到好房子的愿望。因此，我们必须提倡细分市场，注重产品的多样性，让看好公明新中心区有置业能力的不同需求的人都能得到满足，比如由于有公明本地人和私企业主这部分客户群,那么建少量的超大户型、豪宅也应有部分需求，因有一些外来本地人及公司中高层技术管理等白领人士所以中户型、小户型等产品也应占有相当的市场份额，加上合理的开发节奏，就能防止市场热点的冷却，不辜负广大置业者对公明新中心区的殷切期望。 2. 11 客户定位 近年来公明镇在“工业强镇、农业强镇、生态强镇、环境强镇”的主导思想下集全镇之力高标准建设“一带三区五主团”，目前，松白公路公明段13公里沿线已聚集1230多家工厂，工业走廊成为经济发展大动脉。以荔枝为龙头的城市休闲观光农业，也形成了数十平方公里的生态园林景观，经济、社会、生态三大效益点。由此可见在这些领域工作的高级管理者、白领人士势必不在少数。专业技术人才流入此地,这部分人的工资收入水平普遍较高,成为购房的主力..因此建议此项目将客户群体定位集中于公司中高层管理人员公务员身上.另外，公明本地人员多年来为在公明买到过好的房子，如果有好的品 牌公司做出高品质的楼盘，也会吸引他们之间大部分人的目光。其次就是小型企业的企业主以及在公明政府机构服务的机关公务员等客户群体。 客户群体比例: 公司中高层技术管理人员 35% ※ 年龄介于28-35岁左右,分布在高科技\房地产等 行业,大部分都是从外地被吸引到深圳来,一般都拥有 高学历,有活力,乐于接受新事物. ※ 公明政府工作人员5-10% 在金融业,科教文卫以及政府机关各事业单位 工作,收入较高且稳定.有一定积蓄,由于该项目处于 以后他们上班相邻位置,应有购买欲望. ※ 本地居民40% 他们一般都拥有自己的产业及多年来可观的积 蓄,对改善居住环境有需求。 ※ 小型企业的企业主5% 已来到本地多年,有一定的成就,一般有或租或买 的商铺自主经营,为继续发展扩大自己的事业或经 营上的便利而来中心区置业 ※ 侨民10% 公明是较有名的侨乡，不排除他们之中有些人在 本地置业的愿望。 2. 12 价格定位 由于公明本地可比较项目几乎没有，我们综合考虑种种 因素。采用对租金的反推大约得出价格，定位为:住宅3200 (人民币)左右，商业8000(人民币)左右。 2. 13 户型定位 本项目客户定位以本地人\技术人员\中层管理人员为主要消费群体,这一部分人对大中户型颇为青睐,为符合这部分客户的需要,我们应在户型上对此需要作出考虑. ※ 二房占20%,面积80? 此户型适合较大型公司的白领阶层或技术人员,可带 精装修或可选装修套餐等. ※ 三房占60%,面积100-110? 非常实用的户型,基本解决了本地人员或中层管理人 员等较高收入人群的购房需要,在户型或功能上要有新意, 可带精装修或可选装修套餐等. ※ 四房五房占15%,面积130-150? 公明镇较富有的本地人\公司高级管理人员\政府工作人员由于收入高且相对稳定,是这部分房型的主要消费者. ※ TOWNHOUSE或小型别宿占5%面积200-220? 大型企业主,大公司CEO 等实力型买家。 户型比例: 四房五TOWNHOUSE户型 二房 三房 房 或小型别宿 面积80 100-110 130-150 160-220 (?) 所占 20 60 15 5 比例 第三部 经济分析 主要内容和结论 (一) 本部分是在对项目实地了解,对销售价格作预测,对成本作 客观估算上进行投资是否可行的分析. (二) 静态分析表明:当项目总地价以预计拍卖竞得价计算时, 从取得土地到项目销售完毕30个月,两年半的开发期内,总投 资额为60676万元,可实现销售收入为77136万元,税后利润 13991万元,投资利润率23%,年投资利润率9.2%,销售利润率 18%. (三) 此分析结果指在以模拟当取得N4拍卖地块单独开发时 出现的结果,由于本公司已有的地块与之相连,因此,如正式竞 得此地块将达到比单开发此地块项目更大的收益. 3.1投资估算,资金筹措及使用分析 主要分析结论 ※ 按拍卖预测竞得价估算,项目总地 价为20000(万元) ※ 项目开发周期为30个月,约2.5年 ※ 住宅实现销售收入为59136(万元) ※ 住宅销售均价为4000元/? ※ 商业销售均价为9000元/? ※ 预计需筹资28000(万元),筹资时间 为2.5年,筹资利息3404(万元) 3.1.1 开发情况预测 (1) 开发时间预测 预计项目从取得土地使用权当月开始启动,取得土地第1/2/月进行勘察\设计等前期.准备工作.取得土地第3个月开工,工期为21个月,当项目开工第3个月开盘发售,工程项目开发周期为2.5年,即30个月. (2) 销售进度预测 从我公司以往开发楼盘的销售经验,及该项目所处宝 安新中心区的较好地理位置的情况.预计销售前景较为乐 观.商铺部分80%应能实现全部一次性付款销售,20%按揭销 售.开盘后住宅部分80%按揭销售,20%一次性付款销售.预 计从开盘后六个月可完成全部商铺销售任务,从开盘起第 一年能完成住宅销售面积和销售金额60%-70%的销售任务, 开盘起第二年完成全部销售任务. 3.1.2 地价估算 1 因该项目地块政府将采用拍卖方式进行出让,地价未知,故 我们按基准楼面地价进行分析. /?,商业的2 该项目属一级用地,住宅基准楼面地价为854元 基准楼面地价为1320元/?. 3 地价=(147840×854×0.83+20000×1320)? 10000=13119(万元) 4 预计起拍地价=13119×1.05=约为14000(万元)左右 5 我们预计竞拍中标价为20000(万元),预计每次加价为 200(万元) 3.1.3 基础数据 1 经济指标 (表1) 序号 项目 数量 备注 1 基本情况 1.1 建设用地面积 51825.6? 计容积率建筑面 1.2 186000? 积 1.2.1 住宅建筑面积 147840? 1.2.2 商业建筑面积 20000? 1.2.3 幼儿园 2400? 物业管理及活动 1.2.4 600? 中心 1.2.5 居委会用房 100? 1.2.6 公厕/垃圾收集站 60? 1.3 容积率 3.59 2 可变因素 营销费用及开发 以销售收入为2.1 5% 管理费 基数 2.2 不可预见费 4% 以建安成本费 为基数 以建安成本费2.3 其他费用 3% 为基数 3 税金 营业税及城建税 以销售收入为3.1 5.1% 率 基数 以税前利润为3.2 所得税率 15% 基数 4 利息 4.1 中长期贷款利率 5.49% 3年期 通过公式4.2 月贷款利率 0.446% n1+I=(1+R) 2 测算数据 (1) 建安总成本及增加值 (表2) 序项目名工程量市场价取定价(元号 称 (?) (元/?) /?) 1 主体造价 171000 1062-1298 1150 2 基础造价 171000 110 基础土石 2.1 171000 12-18 20 方 2.2 桩基础 171000 90-120 90 3 配套费用 171000 551 3.1 室外配套 171000 110-150 110 3.2 电梯 171000 150-180 100 3.3 煤气 171000 10-20 30 3.4 水电安装 171000 220-265 230 3.5 对讲系统 171000 15-25 20 3.6 消防 171000 60-80 60 3.7 通讯 171000 10-20 15 3.8 天线系统 171000 4-8 6 合 171000 1831 计 注:因建筑公司为本公司自有单位,可节省部分成本.故取增加值为1600(元/?),地下车库及设备用房按三层停车要求,故取造价为2000元/?. (2) 其他费用标准 (表3) 市场价(元/取定价(元/序号 项目名称 工程量(?) ?) ?) 1 前期费用 186000 50 勘察设计 1.1 186000 50-80 50 费 注: 工程量增加了不计容积率的地下车库及地下设备用房15000?. 3.1.4 销售收入\销售费用\营业税及城建税估算 1 销售价格预测: 住宅均价为 4000元? 商业均价为9000元? 1. 1住宅销售收入=147840×4000?10000=59136(万元) 1. 2商业销售收入=20000×9000?10000=18000(万元) 1. 3总销售收入=59136+18000=77136(万元) 2 销售费用及开发管理费=77136×5%=3857(万元) 3 营业税及城建税=77136×5.1%=3934(万元) 3.1.5 投资估算 经计算项目投资总额: 投资估算表 (单位: 万元) (表4) 序号 项目 投资估算 备注 1 地价 20000 预测值 2 前期费用 930 2.1 勘察设计费用 930 50/?×186000? 3 工程成本费 32485 1600×171000?3.1 建安成本费用 30360 +2000×15000? 其它费用及未建安费×7% 3.2 预见费用 2125 4 项目开发费 7261 销售费用及开销售收入×5% 4.1 3857 发管理费 20000(万元)×2.54.2 财务费用 3404 ×5.49%+8000(万 元)×1.5×5.49% 5 总计投资额 60676 3.1.6 投资估算 1 筹措资金额度 (1)支付地价款20000万元 (2)项目启动资金8000万元,两项相加筹措资金应为: 20000+8000=28000(万元) 2 筹资占用时间 返还期按贷款额一年本累计利息 注: 要求销售金额两年半达到盈亏平衡点. 盈亏平衡点应小于80% 60676?77136=0.787 约为79% 3.2 经济效益分析 主要分析结论 ※ 此项目能实现税后利润13991万元 ※ 投资利润率为23% ※ 销售利润率18% ※ 年投资利润率为9.2% 3.2.1 静态指标分析 1 评价指标 (1)销售收入 (2)税前利润 (3)税后利润 (4)投资利润率\销售利润率 2 税金 (1) 营业税及城建税: 按销售收入的5.1%提取 (2) 所得税: 按税后利润的15%提取 (3) 利息: 按5.49%的年利率计算 3 利润分析 该项目的投资收益及投资回报率见下表: 投资收益估算表 单位: 万元 序号 项目 备注 1 销售收入 77136 2 投资总额 60676 3 销售总收入× 营业税及城建税 3934 5.1% 4 税前利润 16460 5 所得税 2469 毛利润×15% 6 税后利润 13991 7 投资利润率 23% (6)?(2) 8 销售利润率 18% (6)?(1) 9 年投资利润率 9.2% (7)?开发年限 从上表中我们看出,当该项目按预计竞拍成功价(20000万元)取得土地时,该项目能实现销售收入77136万元,总投资额为60676万元,能实现净利润13991万元,投资利润率为23%,销售利润率18%. 注: 1 税前利润中含3950万元为建筑公司(鸿荣轩)的利润,扣除此影响因素,按社会平均水平税前利润应为12510万元,税 后利润为10633.5万元,投资利润率应为18%;销售利润率为14%;年投资利润率为7.2%. 2 实际投资额为28000万元,实投资本利润率为38%,年实际投资资本利润率为15.2%. 宝安中心区N4地块项目 宝安中心区N4地块项目 可行性分析 可行性分析 深圳市鸿荣源房地产开发有限公司 SHENZHEN HOROY ESTATE DEVELOPMENT CO.,LTD