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高房价的本质乃地域发展不均衡 原创.doc

高房价的本质乃地域发展不均衡 原创

张凤迪
2018-12-24 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《高房价的本质乃地域发展不均衡 原创doc》,可适用于影视/动漫领域

高房价的本质乃地域发展不均衡原创高房价的本质乃地域发展不均衡(原创)年月日在房地产市场从供给角度来讲政府垄断了一级土地资源在一个垄断的市场里垄断者可以将价格维持在任意高度但是垄断者不能使在任意价格上都有对其有利的成交量房地产的价格是由供需两方来决定的。在此我将着重从需求角度来解释目前的高房价。在目前的中国除了极少数流浪汉和乞丐睡在大街上外绝大多数人都居者有其所绝大多数人的居住需求都在不同层面上得到了满足中国城镇人均住房面积和农村人均住房面积都达到了平方米左右和其他国家比但个人均住房面积也不算太低。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢,没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。这些东西包括:工作机会、创业环、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境境、基础设施而房子是这些资源的载体因此房子的价格不仅仅是钢筋混资源凝土建筑的价格房子的价格还包括上述资源的价格。高房价是一个相对的概念不是所有地方的房价都高北上广的房子均价达到了万平米而一些中西部落后地区的小县城房价在平米在农村自建房的话成本不到平米。这是为什么呢,中国实行先富带动后富的发展政策使东部地区与西部地区、城市和农村、大城市和小城市的发展水平极不均衡。水往低处流人往高处走这种不均衡必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动这种流动机会是竞争性的房价就是这种流动的阻力。在中国由于地域发展水平差异极其巨大城市包括通常所说的一、二、三线城市、地级市、县城及县级市、小城镇在农村地区发展差异也是存在的这种差距主要是由交通方便程度、自然环境条件等造成的粗略的将农村划分为一、二、三级农村吧。人口的流动是从落后地区往发达地区多个层次而且交叉进行的:三级农村往二级农村流动、二级农村往一级农村流动、一级农村往小乡镇流动……三线城市往二线城市流动、二线城市往一线城市流动还有一些跨级的流动。目前也有从发达地区往落后地区的逆向流动但不是主流比例极小。这种流动的驱动力就是更好的资源包括工作机会、创业环境、教、医疗、娱乐文化、交通、政策和制度、、育资源资源资源资源资源环境资源基础设施。除了最近新出的限购政策户籍制度对流动的阻碍作用有限而农业机会收益很低使土地对流动的阻力也非常有限而这种流动的阻力主要就是更高的房价。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大房价差距就有多大否则流动会失衡。由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值这个目前在平米以上在农村建一座稍微体面的三间两层小楼毛胚房至少需要万元这就决定了目前小县城里一套房子的房价很难低于万元否则大量农村人口涌入小县城由于买方的竞争使房价高于万元假设为万一套平米房子则小县城的房价一般不会低于平米同理小县城的人也有往更好的地区比如低级市流动的冲动这种流动竞争的筹码和流动的阻力都是房价这样地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距比如到平米依次类推三线城市平米二线城市平米一线城市平米。印度孟买的房价挑战全球最高那是因为印度的发展更不均衡竞争流向孟买的人口基数更大这种竞争更为激烈。在发达国家由于各地发展差距相对比较小基础设施都比较完善落后地区往发达地区的流动竞争不那么激烈因此最发达地区的房价相对于最落后地区的房价也就是成本价的溢价率也比较低。在中国房子的建安成本价和销售价是没有直接关系的一个城市或地区的房价是由其下游城市或地区人口向其流入的竞争决定的。如果哪一天中国消除了地区发展差距那么就能消除远远高于建安成本价的房价不过在短期内是不大可能的即使中国完成了城市化由于地区发展差异的存在房价的差异也会存在也就是说远远高于建安成本价的房价依然会存在。从房子需求角度来讲需求不仅饱含支付能力和支付意愿如果单看支付能力中国的房价确实是太高了但是由于这种地区发展不均衡的存在人们渴望获得更好的就业机会更好的创业环境为使子女获得更好的教育资为了享受更便携的交通为了享受更好的文化娱乐资源人们支付高房价源的意愿是非常非常强烈的中国的房价不是由支付能力撑起来的而是由支付意愿撑起来的。从另外一个角度很多大学毕业生在北上广做蚁族宁要北京一张床不要老家一套房由于北京的一张床承载了更多的机会和资源从而使一张床得价值高于一套房。这些毕业生如果回到老家农村没有对口的工作机会在学校所学无用武之地在老家比较有能力的人都外出打工或者城市化了找不到交流对象也找不到结婚对象。再说说人口流动的竞争吧在农村岁以上的老一辈人习惯了农村生活对于进城是没多大兴趣的他们的城市化主要是跟随子孙后代的被迫转移。而后等年代后成长起来的这些人他们是从骨子里厌恶面朝黄土背朝天的农村生活的在农村里是没有多少娱乐设施的而且比较有本事的同龄人都外出打工或城市化了农村对他们来说是没有任何吸引力的只要有机会和能力能在城市里立足他们是坚决会进城的。进城是竞争性的城市里的房价会阻碍农民往城市转移哪些人会有机会进城的,当然是竞争能力比较最强的那部分人谁的支付能力强谁就有机会进城。这些人包括农村大学生、做生意的个体户、打工积累下财富的、得到拆迁补偿被城市化的等等只要的农村人口进城了就实现了的城市化中国目前每年的城市化率大概在多一些所以你要获得进城的条件你必须是在当地能排到前足见这种竞争有多剧烈。另外刘易斯拐点儿的到来使农民工的工资往上涨这既会提高房子的建安成本价又会反过来整体上提高从农村进入城市的所有潜在竞争者的购买力使农民进入城市的第一站的房价大幅提高我们老家中部小县城的房价都到了多了很多三四线甚至五线城市房价的飙涨也可以由此得到解释。而且这种作用会在未来相当一段时间内持续作用。于这种推动作用会传导使整体房价继续上涨。

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