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物业管理的社区角色问题.doc

物业管理的社区角色问题.doc

上传者: 你就是我的歸宿_ 2017-09-17 评分 3 0 20 3 93 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《物业管理的社区角色问题doc》,可适用于高等教育领域,主题内容包含物业管理的社区角色问题wwwcn(整理版权归原作者所有)如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密一、物业管符等。

物业管理的社区角色问题wwwcn(整理版权归原作者所有)如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密一、物业管理是怎么来的中国物业管理诞生的基本条件是国家实行改革开放对私有权的承认。私权的主要内容是物权对普通民众而言最大物权莫过于房产权。八十年代中国实行住房制度改革过去主要依靠国家、单位分配住房的城镇居民有了属于个人的住宅这些公寓式住宅每套单位上下左右与其他住宅单位毗连楼梯、走道、天面、外墙、设施设备等共用建筑物以外还有住宅区的公共道路、花园、地下管网、运动场地等小区物业配套设施都需要统一运行、维护、管理这就是物业服务。住宅私有化其物业服务必然商业化、社会化计划经济时期实行的社区管理方式必然被突破。与此同时香港、新加坡等发达地区、国家的物业管理经验被引进国内。内因变化、外因诱导八十年代中后期物业管理即应运而生。从第一家物业管理公司成立至今二十年时间全国物业管理公司已经发展到数万家从业人员达数百万人。进入世纪物业管理在全国爆发性普及几年时间北京上海广州等中心城市住宅物业的物业管理覆盖率已达到以上深圳更达到以上。中国物业管理企业主要有四个来源:泊来物――直接引进的“洋物管”营销物――房地产商按照国外家电品牌企业售后服务模式为促进商品房销售而设置的售后服务机构翻牌物――由企事业单位的行政后勤管理部门改头换面以及近几年出现的以个人合伙等形式成立的物业管理公司。“洋物业”进军国内市场后一直集中在高档写字楼、(整理版权归原作者所有)wwwcn如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密高档别墅区、高档酒店式公寓、大型商城等高端物业它们按照国际惯例“打理”(也按照国际惯例收取十几元人民币至几十元美金每平方米月的高额物业管理费――国内物业管理公司想都不敢想)与业主的关系简单相处和睦。而国内的物业管理企业与开发商、业主的关系复杂物业管理属性难以界定关于物业管理的社会角色问题目前至少有三种观点:一种看法认为物业管理是房地产业附属业。房地产开发商认为物业管理是房地产的售后服务。就像是汽车生产销售以后需要售后S服务店一样房地产开发销售后需要成立物业管理公司负责售后服务。对这种观点姑且称其为“物业管理附属业说”代表大型房地产开发商的意见。第二种看法将物业管理视为与房地产有关联但应该独立存在的一个产业。国家建设部和“中国物业管理协会”基本上持这种观点虽然国家《物业管理条例》(年月日实施)第二十四条明确提出了“房地产开发与物业管理相分离的原则”但又不否认物业管理与房地产开发的依附关系姑且称这种观点为“物业管理衍生者说”是目前官方的观点。第三种观点是行政事业单位、大型企业、学校等后勤管理转换为物业管理的公司在提供管理房屋设施设备管理提供保洁、绿化、维修等“硬”的服务的同时还在小(整理版权归原作者所有)wwwcn如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密区安全、邻里关系、社区文化等“软”的环境方面大做文章。在他们看来物业管理是与居民、家庭、社区息息相关的一种公众服务业因此“社会效益”和“经济效益”一样都是物业管理企业的第一目标。他们提出要“一手抓物业管理一手抓精神文明建设”。“公众服务业说”基本代表一般物业管理企业和民间对物业管理的认识。二、物业管理社会角色问题何在物业管理的社会角色是其社会地位的外在的动态的表现因此由于对物业管理公司社会地位认识的差别指导下了的其管理企业的千差万别。特别是以第三种观点“公众服务业说”为依托的物业管理被称为是“有中国特色的物业管理”与西方物业管理概念大相径庭。由于物业管理直接而又持续的影响市民日常生活覆盖面广它的角色不清而引发的行为方式常常引发五花八门的问题因而成为大众话题受到质疑。按照社会学角色论的观点角色不清是指社会大众或角色扮演者自身对某一角色的行为标准不清楚不知道这一角色应该做什么不应该做什么和怎样去做。社会的急剧变迁常常是造成社会角色不清的最主要原因。物业管理是否负责社区公众事务不仅没有社会共识法规文件都不明确国务院年颁布的《物业管理条例》与建设部年颁发的《全国优秀住宅小区标准》(年修订为《全国物业示范住宅(大厦、工业区)及评分细则》)关于物业管理的服务内容规定口径大不相同。《物业管理条例》没有将(整理版权归原作者所有)wwwcn如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密社区文化和精神文明建设作为物业管理的职责规范而《全国优秀住宅小区标准》则将精神文明建设作为物业管理等级资质考核的一项重要内容。物业管理自我定位不清。主要表现在物业管理是否应该负责社区“精神文明建设”方面。深圳市是中国物业管理的发祥地最早推行物业管理。物业管理企业在推行“专业化服务、一体化管理”现代物业管理服务的同时提出了“一手抓物业管理服务一手抓精神文明建设创建有中国特色物业管理”、“为居民营造一个安全、舒适、邻里关系和谐、文化浓郁的人文社区”等口号并作为日常工作开展(请见某物业管理公司《xxx村年“环境社区文化”活动实施方案》)。物业管理公司所谓的社会效益、社会效益“两手抓”被居民社会广泛接受也受到官方鼓励。官方认为社区是城市的细胞社区文明搞好了城市文明建设就好搞了。九十年代深圳市委市府曾持续多年推广“两手抓”的物业管理经验。这种管理经验不仅对深圳市物业管理发展影响很大对后来全国物业管理运行方式也有很大影响(直接影响了建设部年颁发的《全国优秀住宅小区标准》的制订)。直到一个世纪九十年代后期在一般人看来能够享受小区物业管理服务是有档次的事情人们对于物业管理多以爱慕的眼光看待报纸、电视提及物业管理大多是表扬物业管理就是活雷锋物业管理和文明社区几乎是同义语。(整理版权归原作者所有)wwwcn如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密业主对物业管理的认识不清。典型表现在发生邻里纠纷时业主不问纠纷性质就找物业管理公司。这是有原因的:物业公司在新小区施工阶段就“前期介入”:为小区设计、施工质量缺陷挑毛病督促建筑商整改工程质量主持物业质量验收为业主办理入住手续等。而居民(业主)入伙后遇到任何问题都需要通过物业管理公司解决。居委会则是在物业管理工作一年以上才进驻因此在许多业主心中地位比较次要。所以发生邻里纠纷时他们自然会找物业管理公司。但《宪法》明文规定“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会办理本居住地区的公共事务和公益事业调解民间纠纷协助维护社会治安并且向人民政府反映群众的意见要求和提出建议。”如此一来居委会在社区作用被严重削弱引发出居委会在社区管理的《宪法》规定中权力的问题。年国家民政部一位领导视察深圳几个住宅小区发现主事的都是物业管理公司居委会处于形式上存在的尴尬位置。他当场提出“物业管理是干什么的”的质疑中途拂袖而去。政府职能部门对物业管理定位不清。主要表现在有关社区工作政府职能部门更愿意找物业管理公司合作。由于物业管理有物质、人力资源优势办事效率更高因此政府部门非常乐于利用物业管理抓社区工作把诸如创建“安全文明示范小区”、“卫生示范小区”、“花园式园林示范小(整理版权归原作者所有)wwwcn如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密区”、“环境示范小区”等活动(由政府及城管、环保、公安、国土、建设等职能部门主持开展的)直接交给物业管理公司负责。工会、妇联、老龄委、体委、青少年服务站、科协、共青团、环保、残联、义工站等等社会团体也纷纷借用物业管理公司提供的平台进入社区极大方便了它们活动。政府组织类似的行为实际上是一种授权这使物业管理事实上成了社区管理机构弱化了居委会在社区的作用。社会对物业管理认识不清。角色不清在现实中有一定合理性它灵活满足了急速发展社会的一些要求凸现了社会对高效率者的从优选择。但物业管理角色不清或角色错位也必然引发新问题。一是人们把物业管理想象成了居委会似乎物业服务包罗万象可以包办一切。但事实上社区成员众多、关系复杂物业管理公司大包大揽使社区矛盾集中到物业管理方面表现为近来频繁发生的业主和物业管理公司之间的矛盾冲突。而一味期望物业公司将这些矛盾有效解决是不现实的。二是物业管理角色不清挫伤了社区其它管理成员的工作积极性社会要求限制物业管理权力呼声日益高涨。三是服务范围界限不清楚导致物业公司无法有效培训员工物业服务的质量问题日益突出。还有开发商对物业管理公司的制肘等等。目前人们对物业管理的批判鞭笞异常猛烈的现象值得关注。拿物业管理说事极易煽(整理版权归原作者所有)wwwcn如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密动业主情绪引起媒体关注。有人完全不顾物业管理服务的出现大大改善人居环境生活质量得到绝大多数居民认可的基本事实而动辄鼓动群体情愿对物业管理无限上纲全盘否定。表面上看这种现象是向物业管理公司或房地产开发商叫板实际上是在向政府示威。传媒近年对物业管理的批评往往缺乏冷静分析对物业管理的缺乏客观认识和基本把握为迎合读者口味有时甚至故弄玄虚哗众取宠。导致由业权引发各种矛盾愈来愈频、愈来愈烈直接影响社区和谐、社会稳定。三、怎样规范物业管理社区角色包括政府机关、部队在内的住房制度改革的基本完成意味着“私有住房业主”不再是社会少数群体而是涵盖所有城镇常住居民的概念。我们应该清醒地认识到住房制度这种质的转变所带来的问题是复杂的、必须依靠新的制度才可能解决的好。随着业主维权呼声日益高涨新的社区管理体系却迟迟没有建立。目前有人提出给业委会法人社团资格实行业主自治的设想。笔者认为在新的社区管理基本框架没有形成之前施行所谓“业主自治”必然导致社区秩序缺失给社区管理带来灾难性后果。物业管理在社区服务基数大(一般每户左右配置一名员工)具有工作持续、劳动密集、与业户互动性强等特点很多发达国家和地区采取的所谓“寓管理于服务”的社区治理形式就是以物业管理为基础开展的。物业管理经过二十多年运行积聚了大量的(整理版权归原作者所有)wwwcn如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密经验和人力资源如果为政府所用不难成为其社区管理的巨大资源。换言之让物业管理直接负责社区环境服务社区治安服务社区文化服务变政府直接面对业主为由物业公司面对业主变政府直接解决社区问题为监督物业公司合法有效地解决社区问题让物业管理成为政府管理社区的“中间层”实现政府对社区真正意义上的管理。由此建议:国家要修改社区管理办法社区管理是社会管理的基石改变社区管理方式事关基层政权稳定城市社会学、行政管理、制度经济学等学科应加大社区管理新模式的研究。应设置一个类似农村基层组织管理法的城市社区管理办法对城市社区管理公共事务的有关部门以及物业管理职能给以界定理顺城市居委会和物业管理的关系。确定由谁提供社区运行服务由哪些部门监督管理等的依据为物业管理参与社区公共事务扫清法律上的障碍。同时还应该考虑对《宪法》第条作必要的修改从而为物业管理参与社区公共事务提供法律依据。政府要自觉从社区事务性工作中退出年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》提出“要把各单位建设、分(整理版权归原作者所有)wwwcn如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制”。政府从管理一切、包办一切转变为监督服务一直是政府机构改革的目标。小区管理物业管理化就是社区运行社会化、商品化物业管理的发展让政府基层管理单位从“社区公共事务和公益事业调解民间纠纷协助维护社会治安”等事务中解脱出来变为可能。然而现在新提出的所谓“社区建设管理体制的构建原则”依然“立足街道办事处这个最基层的政权组织和社区居民委员会开展社区建设”显然政府要摆脱亲力亲为直接参与社区事务需要更多的理性思考和更强的创新意识。明确规范物业管理在社区的作用政府可以对物业管理公司在社区的服务范围、程度提出明确的要求内容尽可能宽泛一些并制定相应的服务标准和考核办法要求物业管理必须承担社区公共服务和一般性管理责任。但是应该看到物业管理的企业化运作其作用必然有限即便是单纯的物业管理物业管理公司也做不到管到底、管到顶。比如:有人改变房屋原有功能有人改动房屋承重结构有人要在公共部位乱搭建有人将小区绿地改成菜地等等现象仅凭物业管理企业劝阻难以杜绝。物业管理虽然可以提供物业维护服务及其之外的许多服务包括主持社区文化活动调解邻里纠纷广泛干预社区事务等但遇到复杂问题和顽固对象绝对需要政府相关职能部门的介入甚至法律方面的支持。(整理版权归原作者所有)wwwcn如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密建立新的社区管理秩序业主(及其家庭成员)是社区的主体业主与业主之间与房地产开发商与物业管理公司都有着平等的法律关系相互关系看似清晰其实十分复杂。目前社区法制建设的重点应该一是对开发商的物业建筑开发质量及售后服务责任的规范二是业主委员会的推举及其运作方式三是物业管理公司的职能和服务规范的规定四是要设立社区民事仲裁庭建立有效的社区纠纷仲裁机制。只有社区成员职责清楚才能各负其责。涉及业主意见不统一、社区成员利益无法协调等问题有行政管理办法和法律仲裁等手段的高效干预形成物业管理――行政管理――法律仲裁的管理链才能形成社区和谐的有效控制机制。总之物业管理是住房商品化的产物物业管理提高了人民生活质量减轻了政府的负担但也带来一些新问题。厘清物业管理的社会角色不仅可以更好规范物业管理行业行为同时可以帮助政府利用物业管理资源提高社会管理效率用物业管理资源帮助建立高效率低成本的社区管理新体制完全符合胡锦涛同志提出的“要以转变政府职能为重点重点推进政企分开、政资分开、政事分开、政府与市场中介分开把政府职能切实转到经济调节、市场监督、社会管理、公共服务上来”的思想。和谐社区是和谐社会的基础社区管理是社会管理的基石希望有更多人关注物业管理的社会(社区)角色定位问题。

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