老调重弹之“等额本息”和“等额本金”

老调重弹之“等额本息”和“等额本金” 老调重弹之“等额本息”和“等额本金” ——驳“等额本金划算”之谬 近些日子由于1月1日房贷利率下调和最低折扣调整，我们这些银行的打工仔们高度关注银行和房贷，应该“等额本金”和“等额本息”的问题也随着热起来。然而，出乎我意料的是，身边的很多朋友在这个相对简单的 数学 数学高考答题卡模板高考数学答题卡模板三年级数学混合运算测试卷数学作业设计案例新人教版八年级上数学教学计划 题上着了银行的道，做出了错误的判断和选择。 这也难怪，“等额本息”和“等额本金”关键字在网上随便一搜，各大网站的文章一大把，诸多专家现身说法，帮贷款人仔细算了笔帐最后无一例外的得出结论:等额本金还款法虽然在前期负担重些，但最终让贷款者省下一大笔利息，大力推荐等额本金还款法。尽管中国的砖家叫兽名声不好，但计算方法清清楚楚，计算结果一览无余，不由得人不信。 我们来详细看看这种算法，假设贷款金额为50万元，08年12月23日年利率5.94%，考虑到很多朋友没拿到7折，且现在的利率为非常时期的低点，所以取折扣为85折，则年实际利率5.049%(月利率千分之4.21)，计算如下: 按揭20年，240个月， 等额本金还款法: 首月月供4188.33元，末月2092.10元，共计还款75 3652.11元，产生利息25 3652.11元。 等额本息还款法: 月供3314.16元， 共计还款79 5398.40元，产生利息29 5398.40元; 等额本息比等额本金多支出利息4 1746.29元。 按揭30年，360个月， 等额本金还款法: 首月月供3493.89元，末月1394.74元，共计还款87 9952.60元，产生利息37 9952.60元。 等额本息还款法: 月供2700.02元， 共计还款97 2007.20元，产生利息47 2007.20元; 等额本息比等额本金多支出利息9 2054.60元。 结论很清楚:等额本金还款法划算得多，能有效地减轻贷款者的负担。选择等额本金还款法，你赚了，银行亏了，等额本息是傻B～ 等额本息真是傻B吗,有中国特色的社会主义经验告诉我们:相信专家才傻B。计算没错，但思路不对，这是纯粹从银行立场的思路，不应该是贷款者立场的思路。贷款者跟着银行的思路转，不吃亏才有鬼。 让就让我们从银行的立场看看银行的愿景。从银行的角度来说，最有利的是: 1 多贷款。住房贷款有房产为抵押，风险底，与放给国企的贷款相比，属于绝对的优质资产;这样在政策和 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 规定的风险底线之上，银行希望贷款者贷款尽可能多贷款，他能给你放8成就绝不会给你报7成，反正房子在那跑不了稳赚不赔，要不是政策强制规定，银行才不管你收入多少能不能承受。看到这里你就应当明白，为什么办信用卡的月收入调查如此严苛而房贷却只走走过场。 2 高利率。贷款已经放出，就不指望你多贷了。此时利率对银行的收益影响是最直接的。本能地，银行都有执行利率上限的冲动，如不是房贷资产实在优质，诸银行争夺十分激烈，银行才不情愿下调利率。不情愿到什么地步,今年1月1日前后折扣调整银行的 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现大家都看到了，不到最后时刻，谁都不表态，都等着对手先动，结果四大国有银行的七折政策成了破布帘子半遮屁，直到09年上班第一天才公布，七折必须申请，附加条件苛刻，还想尽办法调戏申请者的耐性。 3 贷长款。放出去的贷款的“本月剩余本金”部分每分每秒都在产生利息。以上述例子计，同样的本金，30年还清产生的总利息是20年还清1.6倍(等额本息)或1.5倍(等额本金)，利率更高的话，这个比值还会增大。 诸位和银行的交道的过程中一定能感受到这种“有利”与“不利”。比如，贷款容易，提前还贷难;利率上调自动执行，利率折扣必须申请;减少月供容易，缩短年限难上难。这都是银行出于自身的利益出发，有目的有导向制定的政策和制度。而上述3大因素中，贷款总额是由房价决定的，利率是由国家决定的，贷款者都没有太大的选择自由，而贷款年限上贷款者在自己的承受范围内有较大的选择自由，银行就希望通过砖家叫兽的喊话在此方面影响贷款者作出有利于银行的选择。 而“等额本金划算”论正是通过“相同还款年限”的误导性假设进行对比，让贷款者形成“等额本金前期虽然负担重些，但实际支付的利息少，且负担越来越轻，先苦后甜;等额本息虽然月供负担轻些，但支付的利息多，吃了亏”的错觉，忘记了问一句:为何要同年限比较, 很多贷款者可能会感觉到砖家们的算法某些地方有悖常识:本金每分每秒都在产生利息，按理是尽早尽多地归还本金才能减少利息。而等额本金还款法显然在后期明明可以多还些本金，而月还款额却在逐步减少，这明显有悖常识。没错，常识是正确的，这一点正是“等额本金”最谬之处。当我们感到迷惑的时候，还是应当相信最简单、最直接的常识和逻辑，不要被人为创造出来的新潮理念和复杂的计算方法所迷惑，这些正是全世界银行蒙钱的手段，当今的金融海啸就是被华尔街银行的“创新的金融理念和数学模型”创新出来的新型金融危机。 既然同年限对比不合理，那么应当怎样对比呢,按照产生利息最少的初衷，宜尽早尽多归还本金，提高月供额度、缩短年限最为有效，所以计算的起点不是你要贷多少年，而是你当前每月能承受、或者是你当前每月愿意承受多少月供。同承受能力对比才是从贷款者正确的思路。而对于贷款者来说，当前承受能力是刚性的，不是想提高就提高，总不能前几年当了裤子还月供吧,所以等额本金的月供应当以首月月供计，而不是有些砖家计算的平均月供。 同样假设贷款金额为50万元，年实际利率5.049%(月利率千分之4.21)，同承受能力对比计算如下: 按揭20年，240个月，等额本金还款法: 首月月供4188.33元，末月2092.10元，共计还款75 3652.11元，产生利息25 3652.11元。 根据同承受能力原则，等额本息还款法月供采用月供约4188.33元，由于贷期只能为整数月，月供额不可能完全相等: 月供4192.24元，还贷166个月， 共计还款69 5911.84元，产生利息19 5911.84元; 等额本息比等额本金少还贷74个月(6年零2个月)，少支出利息5 7740.27元。 按揭30年，360个月，等额本金还款法: 首月月供3493.89元，末月1394.74元，共计还款87 9952.60元，产生利息37 9952.60元。 根据同承受能力原则，等额本息还款法月供采用月供约3493.89元，由于贷期只能为整数月，月供额不可能完全相等: 月供3489.99元，还贷220个月， 共计还款76 7773.60元，产生利息26 7773.60元; 等额本息比等额本金少还贷140个月(11年零8个月)，少支出利息11 2179.00元。 依你的承受能力明明18年零4个月就清帐了，听了砖家们的你要还30年另加额外11万多元的利息，砖家叫兽果然名不虚传，让人由衷感叹:我日你先人～ (题外话，这一次，砖家叫兽不孚众望，表现正常，稳定的给公众们错误的导向，中国人民有福了:如果你真的不知道，砖家们说什么你反着做就行了。就如同我那路盲老婆，每次我们迷路了，我完全没有方向时，我就让她指路，然后我们向反方向去，此举屡试不爽，因为惨痛的教训告诉我:我选择，成功率50%，她选择，成功率远低于50%，她的选择不是盲目的，她的低成功率是稳定的、冥冥之中注定的科学无法解释的，我应当充分尊重并且利用这种规律。还例如:100分的卷子全是四选一题，得10分以下的和得90分以上的人应当得到同样的尊重，因为二者的难度一样高，当然后者是高技术难度，前者是高手气难度。) 可以看出，假设还贷期间贷款者的还贷能力基本不变，等额本息还款法正是符合尽早尽多归还本金的原则。按揭者多是中青年人，按理应该承受力越来越高，月供应当逐月递增更加划算，只是时局善变，世事多舛，路漫漫清帐远兮，胆大的人死得早。还是稳妥些，过些年根据具体情况调整月供额就行了。至于等额本金还款法么，只适合于收入在走下坡路的人。 注:本文只是纯粹两种还款法的对比，目的就是少付利息。如08年那样物价飞涨、货币贬值，确是欠钱的占便宜。如你有收益高于贷款利率的路子，应当想办法多借钱，借久钱才是。