写字楼推广方案模板

写字楼推广 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 模板 篇一:【实用】大型办公写字楼项目市场营销推广策划方案 写 字 楼 营 销 方 案 序 写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明， 经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣的时期。 希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点。 定位篇 一、 项 目 定 位 1.1 项目概况 ? 所处区域: 盘龙区 1 ? 地理位置: 北京路延长线与金色大道交汇处 ? 占地面积: 15亩 1.2 根据本案的自身特征，产品属性定义为: 本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼。 诠释:功能化复合体:体现多功能、多用途，设计空间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势 智能化写字楼:智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。 从本案所处区域和特性分析来看， 其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件;另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。 所以，我认为:在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把 2 本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。 1.3定位依据 优势分析 地段公共交通线路多，出行非常便捷; ? ? ? ? 由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间; 本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间; 开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用; 劣势分析 本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 上有所提高; ? ? 本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点; ? 从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经 3 营; ? 由于本案建设周期较长，导致市场形象不好; 市场分析 本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。 总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。 市场机会点 ? 本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空 ? 间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。 市场威胁 ? 大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成周边环 ? 境影响; 4 ? 大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会 影响本案在市场中的印象; 综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我个人认为:在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置 二、 目 标 客 户 定 位 2.1公司主营业务及行业分类 35% 30% 25% 20%15%10% 5%0% 计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、 商业贸易类信息咨询类实业开发类 金融类 文体艺术类 其他 2.2公司注册资金 20%18% 16%14%12%10% 8%6%4%2%0% 5 2.3锁定目标客户 51,100万101,500万501,1000万1000万以上 10万元以内 11,30万 31,50万 篇二:推广方案 范本 协议范本下载族谱范本下载临帖范本下载公司章程范本下载监理月检范本下载 灵芝胶囊产品市场推广方案 第一部分 营销诊断 一、市场背景 现代生活节奏加快，精神紧张，压力大，加之过量饮酒、吸烟，空调、长期缺乏户外运动等因素，使人们的免疫功能紊乱，抵抗力降低。免疫功能是人体重要的生理功能，免疫功能失调就会造成体质虚弱，抵抗疾病能力下降，于是，有的人会反复得感冒、哮喘、肝病，有的人更赶“时髦”， 流行病一来他就来者不拒.所以大家都需要调整免疫，增强抵抗力，可见保健品市场前景广阔。 二、产品优势 灵芝是传统滋补品。“登瀛”灵芝胶囊优选灵芝菌种，经现代生物技术加工而成，其中含灵芝多糖、多肽等功效成份。可提高细胞免疫水平，增强巨噬能力，有明确的免疫调节的保健作用，可增强人体免疫力，提高机体抵抗力，适宜于体制虚弱及免疫力低下及亚健康人群，尤其是肿瘤及肝病 患者，因此灵芝保健产品市场潜力极大。 6 三、营销状况 独特的产品优势及良好的市场前景，使灵芝产品保健业商家云集，竞争也日趋激烈，但目前该行业已有“中华灵芝宝”等强势品牌，因此“登瀛”灵 芝胶囊需要解决以下几个的问题: 1、品牌知名度不够 2、产品定价不合理 3、包装设计无特色 4、营销渠道不畅通 5、缺少广告宣传支持 目前该产品的最主要的问题是市场营销问题，蓝岛是一个知名的旅游城市，灵芝胶囊作为一种具有特殊功能的保健品，市场档次高，同时本品又是取自人间仙境的**，因此为将灵芝胶囊培育成蓝岛优秀的旅游纪念品和高档礼品提供基础的文化内涵。因此目前最急需解决的问题是整合优势， 对产品进行整合优势营销包装，加快产品市场知名度，培育和开发市场。 为达以上的目的，建议市场策划方案如下: 第二部分 运作方案 一、确立营销目标 促进销售，提高市场占有率及品牌知名度，树立行业强劲品牌。 二、明确营销策略 1(营销模式 (1)电视直销 (2)渠道分销 (3)建立会员卡，实行会员制 2(推广方案 7 立足蓝岛，建立市场，依此为试点，总结经验，在全国范围内推广，创建行业品牌，逐步走向国际市场。 3(市场营销目标 (1)近期目标 一年之内开发起蓝岛市场，使蓝岛市场目标销售网络渠道铺货率达70%，并且在蓝岛的选择 目标县级市铺货100%，使“登瀛”灵芝胶囊成为蓝 岛本地的旅游知名品牌和保健品牌，是蓝岛地区最受欢迎的礼品。 (2)远期目标 三年内将“登瀛”灵芝胶囊培育成全国知名品牌，成为灵芝类产品的主导品牌。 第三部分 实施方法步骤 一、成立项目小组 由企业生产、销售、管理精英及电视台市场、策划、文案、设计、制作等专业人士组成，分工合作，逐步实施。 二、灵芝产品市场进行充分的市场调研 通过市场调研为“登瀛”灵芝胶囊找到合适的市场定位，锁定目标消费群，制定最佳推广策略。市场调查的内容主要包括以下几个方面: 1(竞争对手调查:对“登瀛”灵芝胶囊主要竞争对手在蓝岛市场的营销状况进行调研，采用竞争对比法，将行业内主要竞争品牌及企业状况进行比 较，从而对目前企业在行业内的状况及产品品牌优劣势有个充分的认识，主要包括以下内容:竞争对手的产品定价、 8 包装设计、市场定位、广告 支持、营销渠道、销售管理、品牌知名度等。 2(产品市场诊断:对原来的产品市场状况做市场调查，运用便利抽样以及配额抽样法，结合消费者深度访谈、营业员深度访谈、经销商深度访谈 的方法调查清楚，设计市场调查问卷: 调查的对象最主要包括以下人群:企业内部的相关的管理人员，企业内部相关的市场营销人员，产品原来的经销商，产品原来的零售商，产品的 消费者 市场调查的内容为:消费者是否知道灵芝胶囊这类产品 ,消费者是否知道“登瀛”灵芝胶囊这个品牌,消费者是否知道灵芝胶囊的功效,消费者购买灵芝胶囊最主要的原因是什么,消费者购买灵芝胶囊的心理价位是多少,目标消费者的消费心理是什么,有何购买习惯,目标消费者是通过何 种途径购买胶囊的,…… 通过以上的市场调查，做科学的分析，从而得出合理，科学，系统的市场调查报告，特别要确认价位、功能特点、独特卖点销售渠道等问题，从 而为下一步的工作提供科学的依据。 三、产品重新定位 9 为“登瀛”灵芝胶囊重新进行市场定位和功能定位 蓝岛是一座旅游城市，**是一处旅游、文化胜地，灵芝是传说中的世间仙草，可见“登瀛”灵芝胶囊极具地域、产品优势，配合蓝岛、**旅游及人 们日益增长的保健需求应将其定位为蓝岛市的旅游保健礼品合具有特殊供效的保健品。 (1)特殊功能保健品 (2)旅游纪念品 (3)时尚高档礼品 四、为“登瀛”灵芝胶囊找出目标消费群 根据以上的产品定位，“登瀛”灵芝胶囊目标消费群的构成大体如下: (1)体质多病，急需提高身体体质的病患者; (2)工作压力大、缺乏锻炼、身体抵抗力差，易感染流行病的人群; (3)重视保健、追求健康生活的人(高档保健品); (4)到蓝岛旅游的人; (5)礼尚往来较多的人(高档礼品); 五、根据以上的定位和目标消费群体，设置相应 文书范文 的新营销网络: (1)作为特殊保健品:与蓝岛市各大医药公司合作，进入他们的网络;保健品专卖店店;超市保健品专柜。 (2)作为旅游纪念品:旅游专卖店;与蓝岛市信誉较好 10 的旅游公司合作，把参观灵芝园和赠送灵芝知识讲座作为旅游团的特色推出;高档酒店、旅馆等场所 六、加强销售渠道的管理:任何产品的成功的市场运做，离不开科学系统的市场管理，离不开市场一线的消费者和中间商的及时的信息反馈，因此建立有效 的销售网络必须做以下的工作: (1)建立客户档案 (2)对销售人员进行产品和业务的培训: A、产品的培训:通过市场调查，找出消费者针对此产品最可能提出的20个问题，由公司组织统一的标准**，销售人员特别是专柜的促销小姐统一回答。 B、业务的培训:销售人员必须每天填写日市场拜访 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，周 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 和工作总结，月工作计划和工作总结。 C、对所负责的经销商做定期的分析和总结。 D、对市场上的竞争对手做定期的分析和总结。 (3)对销售人员进行成绩的考核:将以上的要求作为每月考核销售人员的标准。 七、为“登瀛”灵芝胶囊重新设计包装 根据灵芝胶囊的市场定位，目前“登瀛”灵芝胶囊的包装设计不能与其品质档次相匹配，因此包装设计必须改变，新的设计要体现出高档，又要体现出**的悠 久的文化内涵，其包装规格建议分为两档:经济装(大众 11 保健消费)，精品装(高档健康赠品)，但是基调必须一致，保持相同的VI。 经济装面向普通消费者，包装盒材料采取一般的白版纸;而精品装必须采用高档礼品装盒子，设计时内铺高档丝绸，外盒材料必须用高档版纸。 整个系列的包装设计必须大气、漂亮、陈列效果佳、具有浓厚的传统风格。 八、为“登瀛”灵芝胶囊重新定价 产品的价格是产品市场成功的重要因素之一，定价过高消费者难以接受，定价过低，中间渠道商业贸易差太低，打击中间商的积极性，因此市场调查重要工作之一就是要确认灵芝胶囊的正确定价，目前在蓝岛市场上卖的较火的“中华灵芝宝”(袋装，成分为孢子粉)，其定价为1590元/20克。根据市场定位及 目标消费群分析，“登瀛”灵芝胶囊的定价可分为两类: (1)经济档:一般保健消费、普通旅游纪念 (2)豪华档:高档旅游赠品 通过定价，也位灵芝胶囊符合高档保健品何旅游济品的形象，突出其产品的珍贵性和奇异性～ 九、塑造企业形象，建立企业形象视觉识别系统，以配合品牌传播及统一经销店形象 (1)建立VI，统一企业视觉形象2)制作企业宣传画册 12 (3)制作企业形象片及产品宣传片 十、加强广告宣传，进行整合传播 在对外宣传之前，要确认产品的宣传定位。 为了使铺货工作得以顺利的进行，前期可以投入适量的广告，包括灵芝胶囊与保健的系列科普知识讲座文章和专题讲座电视片。报纸小版面即可，这样就可以给销售人员和经销商信心支持，知道有广告支持，使铺货工作得以顺利进行。为配合整体销售工作，还应该设立完善的服务体系，建立促销点促销队伍， 在重点商场、药站开展产品宣传、推荐。 当铺货工作达到预定目标的70%时，全套的媒体投放方案全面运行。 (1)广告主题: 仙山瑞草、人间极品 (2)宣传定位 名牌公关: 利用**的知名度、美誉度及灵芝动人的神话传说树立“登瀛”灵芝胶囊的产品品牌及企业形象; 直接对经销商公关: 召开新产品上市会，邀请蓝岛市各医药公司，旅游公司，和保健品商店，在会上请专家详细介绍产品的功能;公司营销部门介绍最新的价格以及与市场上的 竞争对手的利润分析;广告公司介绍市场支持计划，包括 13 媒体和公关活动。 增强经销商对“登瀛”灵芝胶囊的营销信心，促使他们在经销“登瀛”灵芝胶囊上下功夫;让更多的人加入到“登瀛”灵芝胶囊的销售中来，拓展、稳定销售渠道， 抢占市场，避免直接竞争。 (3)媒体组合:根据蓝岛地区的媒体特点和在达到较好的宣传效果同时又有效控制成本的前提下，建议在蓝岛地区选择以下媒体: 报纸--蓝岛晚报，其中针对报纸，选出一主题，并围绕改主题做宣传做系列广告;环环项扣，一定要引起消费者的购买欲望。 电视广告—制作专题片，专题片包括招商片和直销片两种广告带。同时在以下电视台播出。 A:蓝岛电视台专题广告——树立品牌及企业在蓝岛市的知名度及美誉度，同时诚招代理商; B:**电视台专题广告及电视直销——树立品牌及企业在当地的良好口碑，直接促进销售; 在7:00—9:00的黄金时间，作为广告片定期播出，并作电视直销。以加深当地人对该产品的了解和认知，吸引代理商的注意; C:由**台代理，向有关区市电视台的相关栏目，并作电视直销; D:另外我们还将通过我们中心的“技术信息系统网”为您 14 的产品向国外推广宣传。 户外广告 A:在公司、生产基地及**、蓝岛沿海主要景点设立广告牌; B:向高档酒店、旅馆、旅游景点、高档写字楼等场所赠送企业画册; C :在各大经销处放置宣传品，统一促销形象，并且在每个店开业时，都用统一形象的拱 文书范文 形门。 重视公关活动及现场促销 (1)请专家对灵芝产品的医疗保健功能进行讲解，并且赠送“登瀛”灵芝胶囊产品说明的VCD光盘。 (2)与旅行社联系，吸引各旅行团队来灵芝园中参观，由企业的讲解人员对灵芝的传说、特性、药用价值等等进行详细的讲述，并配备专业技术人员及专家现场解答，并现场售药。 ? ? ? 市场推广计划书范文 / [加入收藏] 台湾百龄牙膏大陆市场推广计划书 15 一、项目概述 (一)项目策划的背景 百龄是台湾的名牌牙膏，在台湾有相当的知名度，产品已进入成熟期，但是对大陆市场则完全是一种新产品。 (二)项目概念与独特优势 百龄的独特之处是味感咸，因为它的配方中含有“盐”的成份。我国古代医学认为“盐”具有杀菌清毒作用。在配方中加入“盐”的成份，使百龄成为洁齿护齿佳品，但又有别于国内市场上的各种香型和药物牙膏。 百龄系台湾中高档牙膏产品，采用铝塑包装，清洁、美观、保湿性强，代表高品质的牙膏。 (三)项目成功的关键要素 百龄牙膏要在中国大陆上推广成功，其关键的问题是: 1、强化口感的独特性，并努力为消费者所认可; 2、引导一种新型的牙齿保健观念，提升产品的附加值; 3、销售网络是否有足够的辐射力。 (四)项目成功的保证条件 百龄作为一 家老牌号的企业，她关心大众健康，对牙齿保健有十几年的经验。这些对国内消费者无疑具有较强的诱惑力。 随着中国人均消费水平的提高，以及国内牙膏市场竞争的加剧，国内牙膏厂也纷纷进行技术改造，开拓新产品，增进 16 国产牙膏的更新换代。在这种情况下，百龄牙膏首选北京市场为进军大陆的突破点，确定了百龄是促进社交生活的高品质牙膏的观念，以“轻松自信、让牙齿更亮丽”作为推广口号，展开全面的市场推广策划。 (五)项目实施目标 百龄对大陆市场完全陌生，因此首先就要增强它的知名度。作为一种新产品发售，先在北京市场上取得经验，然后再推广全国。 1、近期目标:投入北京市场，获得80,认识率。(3—5个月) 2、中期目标:取得北京市场20,以上的份额，并逐步向东部大中城市推广。(1—2年) 3、长期目标:1(取得全国市场20,以上的份额。 二、市场分析 (一) 市场环境分析 A、综合环境分析 中国是牙膏生产和消费的大国，l999年全国牙膏总产量达28亿多支，人均消费量2(33支，是世界上最庞大的牙膏市场。随着人民物质文化生活水平的提高，人们将越来越重视牙齿健康和个人清洁卫生。因此牙膏的市场容量还将扩大。 虽然，目前牙膏市场竞争激烈，但是仍然存在着相当巨大的潜在市场。现在中国人均牙膏年消费量为2(33支，200 17 克左右，北京市为3(03支，但都与发达国家人均500克的消费水平相距甚远。 其原因主要是刷牙率不高。中国政府提出刷牙率在2000年达到城市85,，农村50,的目标，说明现有的刷牙率比这个目标还低得多，所以这其中有一个很大的潜在市场。另一面，北京市有24(4,的人每天只刷一次牙，其刷牙的频率还有待提高。 从1991年开始，中国政府规定每年9月1日为“全国刷牙日”，倡导普及刷牙和增进牙齿卫生。并在中小学生中推广普及刷牙教育，特别是提倡儿童从3岁起开始刷牙，这必然会增加牙膏的需求量。特别是它立足于未来，对未来的市场结构有很大影响。所以中国牙膏的潜在市场是广泛而全面的，即使按政府的保守估计以每年7,的速度增长，也将形成一个巨大的市场。 B、竞争环境分析 1、国内主要牙膏品牌的市场占有率 篇三:SOHO营销方案模板 亚太.soho国际 营销推广方案 镇江文广 2012-6 第 1 页 共 26 页 亚太.soho国际 18 镇江文广集团 前言 24小时soho时尚公寓——亚太.soho国际 献给80年代的自由领地 在一个特殊的地方， 有一个特殊的项目， 为一个特殊的群体?? 所以，我们要 为该项目塑造一个特殊的形象， 并以特殊的手段进行推广?? 本案将主要解决: soho国际针对镇江都市工薪小白领的推广风格/手法 soho国际开盘前后的营销计划第 2 页 共 26 页 镇江文广集团 目录 上篇 定位 壹/自身质素解析(我是谁)贰/客户定位(对谁说) 叁/主题定位(怎么说) 肆/价格定位 第 3 页 共 26 页 下篇 推广 壹/营销总体目标 贰/总体营销战略 叁/全面营销计划 ?销售时机 ?广告宣传策略?现场包装 ?活动营销策略?活动营销策略肆/ 推广执行计划 镇江文广集团 上篇/定位 19 战势不过奇正，奇正之变，不可胜穷～ 壹/自身质素解析(我是谁)贰/客户定位(对谁说) 叁/主题定位(怎么说) 肆/价格定位 第 4 页 共 26 页 亚太.soho国际 镇江文广集团 亚太.soho国际 壹/自身质素解析(我是谁) ? 概念卖点 * soho与soho国际的概念:(soho，是英文[small office home officer]的缩写，单独办公、家里办公的意思。它代表一种自由、弹性而新型的工作方式。本案名很好的诠释了本项目目标客群的生活工作状态。 *具备商住两用，二十四小时全时空服务的soho时尚空间? 理性卖点 *区域环境:丁卯新城中心商务圈，云集众多知名高新企业和商务群体，商务氛围成熟; *项目打造:镇江第一座24小时soho时尚公寓; *项目品质:完备的配套，既能满足商务需求又能满足居家需要; *投资价值:随着丁卯新城的成熟，未来增值潜力巨大。 ? 感性卖点 * 献给80年代的自由领地 所谓?物以类聚，人以群分?，一样的年龄，一样的生活经 20 历，一样的生活感悟，共同的语言、共同的话题， 第 5 页 共 26 页 镇江文广集团篇二:“soho”品牌营销推广方案(新) 新红色起义——东亚朝阳soho 品牌营销推广方案 (品牌造势+电商狂购+媒体楼书) 一、开篇语 红色，是一种对事物的狂热追求、一种事物发展的极致体现，更是一种对生活、对理想的极度崇拜。以搜房网的价值观，我们认为东亚朝阳soho 的“时尚红人”是这样一群人:从不迁就生活，对高品质生活极度痴爱;从不随波逐流，对时尚潮流的自我解读极近完美;从不满足现状， 对往昔美好情怀极致迷恋。 基于对“红色”深刻理解，结合“东亚朝阳soho”目标客群特质，本案案名确定为“新红色起义”，旨在颠覆红色的传统概念，赋予红色新的时 代特性，唤起人们对新红色精神的信仰，发起一场属于e时代时尚红人的新红色起义。 二、活动思路 本案主要分为最幸福的红、最魅力的红、最回味的红、最狂热的红四大推广阶段，旨从物质生活、个人主义追求、现 21 实理想的碰撞三方面综合诠释东亚朝阳soho的“时尚红人”概念，以《最“红”婚嫁》、《最红男人帮》、《追寻80后的“红色记忆“》、《最狂“朝阳soho”》四大主体活动贯穿其中，传达“东亚朝阳soho”时尚红人对生活品质的终极追求，对自我魅力的终极修炼以及对往昔的美好情怀的终极怀念，掀起e时代时尚红人的新红色起义。 三、推广时间 2012年5月——2012年6月 四、推广亮点 1、最幸福的“红”——《最“红”婚嫁》:借势搜房网现阶段的大型婚房活动，将“东亚朝阳soho”的红概念进行最大化渗透，通过“最 红婚礼”、“最红婚房”、“最红嫁妆”等系列活动，定向推荐“东亚朝阳soho”的幸福婚房，让时尚红人生活更有品味～ 2、最魅力的“红”——《最“红”男人帮》:搜房网通过“红”男人评选，最终评选出最活力男人、最古典男人、最文艺男人，代言“东亚 朝阳soho”项目，最后组成东亚朝阳soho最红男人帮，与红女人，即一个现实版的虚拟红人家庭，拍摄新版《红色恋人》微电影，共赴时尚红人大典，让时尚红人魅力四射～ 4、最狂热的“红”——《最狂“朝阳soho”》:“东亚朝阳soho”项目分别提供1套5折特惠房，通过网上报名召集、网友旗 22 舰店冲 关、线下落地等三大阶段全线推广搜房狂，;并于时尚红人盛典前一天落地，让各路时尚红人竞相争夺“朝阳soho”五折狂～ 五、具体推广计划 第一阶段: 主题:最幸福的“红”——《最“红”婚嫁》，“东亚朝阳soho”当红不让～ 时间:2012年5月7日-2012年5月18日 活动预算:5千元 具体执行: 第二阶段: 主题:最魅力的”红”——《最“红”男人帮》，“东亚朝阳soho三彩”组建最红家庭 时间:2012年5月21日-2012年5月31日 活动预算:8千元 具体执行: 篇三:soho中国营销模式分析 soho中国营销模式 没有百货商场、电影院和大型超市的组合，有的是一间间经营各种业态的小商铺，潘石屹走的是另一条路。这种背离传统商业地产的开发模式，尽管获得了市场的认可，但却一直伴随争议 潘石屹带领的soho中国从引入“soho概念”开始便注定了它的独特性。soho这个概念突出小而灵活，以创意和设计而出名，这似乎已经给soho中国的商业模式做了一个注脚。“开 23 发+销售”便成了潘石屹立足江湖的标签，而散售在业内被普遍认定是开发商业地产的“大忌”。因为有太多失败案例摆在人们面前，但潘石屹坚持了下来，在一片质疑声中获得了市场的认可。 从早期的soho现代城、建外soho到丹棱soho、望京soho，soho中国的项目越卖越快，价格越卖越高。无论遭受多少诟病，以创造利润的角度而言，soho中国的商业模式已经非常成功。 散售是中国商业地产的主流开发模式，为什么卖来卖去只卖出一个潘石屹,soho模式被人攻击了若干年，为什么依然行之有效,笔者力求还原soho中国模式的基本关键点，也呈现soho的成长与变化。 只做核心地段 14年前，当潘石屹在北京东边开发soho现代城时，他或许不会想到soho中国会在未来成为cbd地区开发面积最大的地产商。 人们已经说不清楚是cbd成就了潘石屹，还是潘石屹成就了cbd.当初在建soho现代城和建外soho时，潘石屹曾积极向其他开发商寻求合作，可是没有人瞧得上东边这块地方。而如今，北京的cbd不仅是中国聚集世界500强公司最多的商务区，还成了五星级酒店、奢侈品蜂拥涌入的区域。 “那时北京大望路附近算是城郊结合部，不少工厂都在这 24 边，很少有人看到这边土地的升值空间。”某位曾参与cbd项目建设的地产商表示，潘石屹却拿到了一块总建筑面积48万平方米的地块，取名为soho现代城。 这是老潘在北京的首个项目，尽管经历了“现代城挖人事件”和后续物业管理纠纷，soho现代城还是磕磕绊绊走了过来。 在不少人眼中，潘石屹很幸运，赶上了zf大力扩充cbd的时机点，而现代城恰好占据了一个好地方。 “小商铺的销售是以地段价值为基础，隔一条街的两个商铺在价格上都会相差很大。早期现 代城的销售，卖的就是地段。”对于这样的评价，潘石屹不置可否。 随后，潘石屹在2004年北京市场上取得了第二块土地——建外soho地块。实际上，这个地块属于原北京第一机床厂地块的一部分，在这块土地上建成的另外两个项目分别是中环世贸及银泰中心，均是北京现在的甲级写字楼。 然而，在这两大商业项目的开发过程中，均险些半途而废。最终，银泰中心依靠美林注资方始建成，中环世贸则仰赖凯德置地预购才得以完工。 在当时的北京市场，很多核心地段开发的商业项目，多因开发商中途资金链断裂，经历过一波三折的命运，一些项目甚至烂尾至今。即使如香港首富李嘉诚开发的东方广场项 25 目，亦经历了近十年的开发周期。 与这些项目相比，潘石屹在商业地产开发的高风险环境下，开拓出来一种另类的商业模式。即在核心地段将写字楼和商业空间打散销售，转变为住宅式销售模式，加快资金周转率，快速回笼资金。 随后出现的朝外soho、三里屯soho、银河soho等项目都在这种模式下屡创销售佳绩。显然，这种快进快出的盈利模式，要在拿地之初便考虑到后期如何快速销售。因此，对地段 的评判标准，某种程度比持有性物业更加考究。 在这点上，潘石屹有着清醒的认知。有一次，潘石屹与任志强去长沙考察项目，站在湘江边，任指着前方对潘说，那就是橘子洲头，“那天雾太大了，我既没有看到万山红遍，也没有看到百舸争流。” 潘石屹的逻辑是，长沙的销售冠军一年销售额不过几个亿，这和北京是没法比的。不仅是长沙，在深圳、大连、沈阳等地密集考察了一圈后，潘石屹仍然没看上一块地。 “soho中国做商业地产，一定聚焦在北京、上海这样超大型城市的最繁华地段，这类地段的土地价值和一个三线城市郊区地段的土地价值是完全不可比拟的。”潘石屹的这种想法，在当下soho中国在上海的扩张便可见一斑。 仅今年4月1日以来的两个月内，soho中国在上海连拿4 26 地，使其在上海的项目达到8个，而这些地块均属于上海黄金商业区。 未来，北京、上海核心地段是soho中国关注的重点。抓住了优质土地，才能在产品原材料上领先一步，这是soho中国在开发环节一贯坚持的准则。 以设计树形象 把房子当艺术品来设计一直是soho中国推崇的设计理念。从早期的建外soho到如今的望京soho，都带给人们强烈的视觉冲击。 “过去soho的成功，很大程度是将产品设计的像艺术品。这些国内外先锋艺术大师，把建 筑赋予了新话题，切合中产阶级的需求。长城脚下的公社虽然在销售上并不突出，但却树立了soho的品牌。”誉翔安地产合伙人王珂表示，他曾在soho中国市场部供职。 因此，设计团队一直是soho中国的核心部门，在企业运转体系中起着重要作用。张欣负责管理设计团队，这个来自华尔街的女人带来了世界最新的潮流和时尚，在北京建造起了属于soho中国风格的房子。 上世纪90年代初的北京，整个城市的建筑以灰色调为主，人们并未感受到建筑带来的视觉冲击。彩色的soho现代城出现在这一片灰色中，这是soho中国在北京的首个房地产项目，它建在了北京的东边。 27 当时，张挑选了一些年轻的中国设计师，他们被要求设计个属于soho概念的建筑出来。于是，大客厅小卧室、白色墙壁、落地窗从地上顶到天花板等反传统设计出现了，外立面也由活泼的红、黄、绿、橙代替了传统的灰色，这给北京的建筑风格带来了一场变革。很多人纷纷效仿这种备受市场追捧的soho设计，开始与单身、个性、自由等概念结合起来，于是，很多城市的soho公寓以小户型亮相。 在soho概念日益火爆之际，张欣邀请了12位知名设计师，在北京北部山区水关长城附近设计建造12套风格前卫的庭院式别墅。 这个被取名为长城脚下的公社的建筑，为张欣赢得了无数的国际荣誉。这个凝聚设计师们个人色彩的建筑群落在威尼斯双年展荣获“建筑艺术推动大奖”，赢得了国际建筑界的认同，这在中国尚属首次。 显然，项目的大受好评增加了张欣在建筑设计方面的信心，投入的精力和资金也日益增多。后续的三里屯soho、银河soho、望京soho等项目，在建筑设计方面均给人带来完全不一样的感觉。 更为重要的是，中国的中产阶级群体已经被这些设计所吸引，soho中国的品牌形象开始被更多人认同。因此，创意设计成了企业的核心竞争力之一，给后续的销售带来了诸多有利影响。 28 将散售进行到底 一切为了销售。在发展初期的soho中国，销售部门是中心，所有部门都围绕着它转。 潘石屹还会用高佣金来鼓励销售员与客户建立很密切的关系。因为soho中国这种聚焦超大城市核心地段的商业模式最终依靠销售数据来检验成败与否。 soho中国2010年全年销售238亿，同比增长74%，股价收益率5.6%的漂亮数据似乎印证了这种模式的成功。 在潘石屹看来，这种散售模式为他的soho中国创造了大量的财富，坚持这种模式似乎无可 厚非。首先，早期soho中国由于规模尚小，并无强大资金实力来支撑持有，采取不整售的方式有利于加快资金回笼，最大程度提升资金使用效率。 其次，整售模式谈判时间长，附带条件多，面对财大气粗的大机构，soho中国缺乏定价权，而化整为零恰恰化解了这一矛盾。 再次，分散出售的方式满足了富裕人群的投资性需求。以三里屯soho的一组销售数据来看，2008年其销售均价为55874元/平方米，要达到8%的合理出租收益率，月租金水平只要达到372元/平方米。 而soho中国旗下物业的升值潜力也成了小业主们颇为看重的因素。2008年7月开始预售的三里屯soho全年的销售 29 均价达5.59万元/平方米，即使是在金融危机席卷下，三里屯soho在销售过程中也曾七次逆市提价，至2009年中期，其销售均价攀升至6.24万元/平方米。 与商业地产传统的开发模式相比，这种通过销售来实现资金快速回笼的做法在业内人士看来，更像是住宅的开发思路，并不是真正意义的商业地产开发。 商业地产追求的是长期、稳定的固定收益，如果像做住宅那样卖完就没事了，那势必对后续项目的运营造成难以调和的矛盾，最终损失投资者的长远利润。 事实上，因商业散售造成项目难以为继的案例不在少数，各种物业纠纷、小业主抗议的事件屡见报端，最终引起了监管层的关注。当北京新立项商业项目禁止散售的条文出台后，soho中国或将散失安生立命的根本。 不过，潘石屹习惯以商人的思维来看待这些事情，企业的利润最大化才为他所看重。在住宅市场不断遭遇严厉调控之下，商业地产已然成了投资者资金沉淀的避风港。潘石屹之所以一直坚守这一饱受质疑的模式，与此不无关系。 zf出台的限价、限购等调控手段只是针对住宅市场，对商业地产的投资影响不大。尤其是在目前对外地人士门槛高于本地居民门槛的做法，使得住宅市场的投资空间日益压缩，转而投向商业地产领域的投资者会越来越多。 在soho中国“开发+销售”商业模式的背后，是soho中国、 30 小业主和租户的三级利益链条，其中，小业主的存在构成了这一商业模式的重要环节。 如何赢得小业主的信赖，为自己产品争取更多利润成了潘石屹工作的重心。在这点上，老潘做得很成功，但凡soho中国的项目一开盘，均受到市场的追捧。在短时间内便创造了销售佳绩，且单价比同区域其他项目高出很多。 以7月份刚刚开盘的丹棱soho为例，在开盘当天的销售额已达到14.5亿元人民币。 其中，办公部分已全部售完，均价每平方米4.75万元，商业部分剩余5套，均价每平方米 9.1万元。 据soho中国介绍，丹棱soho办公共11层，其中10层以半层或整层的形式整售给11个大客户，另外一层销售给散户，共有216名客户参与抽签购买此层的26套房源。 “soho的客户主要瞄准那些煤老板。过去是山西，现在扩大到内蒙古、河南这样的地方。基本上是那些从传统产业中轻松赚到钱，但又想另寻更快的投资出口的一群人，被soho中国所塑造的品牌形象所吸引。”某知情人士透露，潘石屹很会与这些人搞好关系。 相关热词搜索:写字楼 模板 推广 方案 写字楼购置方案模板 写字楼招商推广方案 31 32