充分运用地价经济杠杆的作用

充分运用地价经济杠杆的作用 师做过一 次交流.他说,有一次他在香港拍卖 一 块地,一槌敲出33亿港币.土地是 多大的财富呀! 以香港为倒.香港土地面积只有 1000多平方公里,且80%是山地.据 有关材料显示,香港政府每年的财政 支出平均10%至18%来自土地的收益, 最高一年达到37%香港新机场建设 投资16oo多亿港币,全部是政府投A 的,而其中95%姒上来自土地的收益 再看一组数字.根据美国2O世纪 初的统计,不动产占整个美国资产的 52%3060%(过里指城乡不动产.土 地占了大头);我国在2o世纪90年代 地产市场 i真, 中期,全国城市土地资产值达到12万 亿元(用20世纪90年代中期部分城市 基准地价来估算).这是什幺概念? 20世纪9o年代中期,全国城乡人均储 蓄存款只有5万N6万亿元. 建设 目前,我国城市发展很快. 资金从哪里来?大多数城市靠收取土 地出让金.北京市从1992年到2000年 共出让土地51平方公里,出让金额累 计达410~5人民币.410亿人民币相当 于修建3个四环路t北京四环路投资 165个亿) 地价影响城市发展格局 归纳起来有四个方面 一 是地价直接彭响城市用地规 模.我国的土地利用方针,首先是要 控制耕地被大量占用要达到这个目 的,用地价控制城市用地规模十分有 效.从实际情况看,地价高的城市用 地也比较节约.如香港平均地价是全 国城市平均地价的1O倍左右.香港投 放市场的土地每年只有o3至0.5平方 公里(北京每年投放市场上的土地平 均6平方公里,协议还要多).香港现 有650万』,口,整个城区面积170平方 公里.人均城市用地不副3O,两条地 铁,还有四环,外一环.我在网上 看到,北京奥成功的前一天和第 二天.奥运中0-的房价每平方米涨 r200元.迕卖得很火.房价涨了, 实际上是地价涨了. 同样是北京,过去绿化带严格 意义上讲l不准有建筑,现在规定绿 化带里可仃5%的建筑这样,绿 化带的身价就提高厂.位于绿化带 里的居住医赢价飙升.海淀医虽是 政命令带来的节约用地效果好得地价有很太差另_=I一块地如果规划北京近郊匠.位于三四 环之间,房 多 二是地价影响土地使用强度 要节约化利用土地与土地使用强艘 有很大关系所谓土地使用强度是 指单位用地所承裁的建筑物的总 量.土地使用强度有一十规律,从 全国地价和土地使用强度的关系米 看,20世纪90年代末,全国600多 个城市土地使用强度即容积率平均 为商业用地,商业用地就全国平均 状况而言(按基准地价),一级地 价每平南米2900元.如果这块地变 成住宅.地愉每平方米就变成1599 元.如果再变成工业用地,每平方 米只有930无 规划部门可以影响土地的使用 强度:在城市规划里,每块地能盖 多00元, 9000元起价很陕就卖完了.什么原 因々环境的田索,这里有ID产业 ,父在北大清华附近.还在绿 化带里边 如何运用好地价经济杠杆合理 利ILfj城市土地学问很大.我国人多 地少,土地资源育限.因此要利用 城市土地,还必颁优化城市用地结 构.在传统fI划经济体制下.我国 城市用地结构f分不合理,造成土 地大量浪费. 第一,上幢用地面积过太.20 世纪80年代初,我国城市工业用地 比例太体上要占到整个城市用地的 北京为例,过去地价最高的是最25%至3,甚至有些旅赫城市如 有名的购物中心——王府井.李嘉 心.为什么会这样?因为城市的地诚看准了这里的发展,摘了十东方 价分布是从中心区往外逐步递减. 所,只有那些能支付高昂地价的 金融,商业,贸易,证券,保险等 部门才能占据城市中心位置,依攘 是人寿,住宅,工业仓储.为什么 城市会形成圈层结构实际上城市 的圈层结构就是地价分布规律: 四是地价是促进城市郊区化的 重要因素.由于市中心地区地价昂 贵,很多白领阶层,公务员没能力 在市中心地区买房子.当城市化述 广场,结果地价升值了.但现在, 北京除了王府井,西单老的购物中 心地价高以外,有没有地价跟它们 差不多的地区呢?有.城市规划把 北京新的CBD(商务中心)摆在朝 阳区.4平方公里的CBD放在这个 地方,土地身价马上就上去了前 , 段时间,北京一机床厂卖地,每 平方米卖到5000元至6000元最 近,北京卫有一个新地方——奥运 村.奥运村地价的增值,得益于申 桂林,工业用地竟占到34%.在城 市里土地利用效率最高的应该是第 三产业有位专家说,在 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济机是办心大院.在农民的粮田上 新建四垂班子”办舟大楼,活生 生地把一批农民的饭碗砸了在这 里,作为保护耕地的执法主津—— 县政府,变成了违法占地的”主 南”;明明是建造新府辑,却向上 级谎称建”培训中心”:明明上面 批复用地525廿项(不足80亩)却 妾际占地382亩:明明应该依法付 上大家最关心的是『苦住问题我 觉得必须用地价杠杆来桶节在老 城区襁多居民挤在那蟹地价义很 高势必膳}毛要周围边远地}x疏 散.足不是地价便旧地方,大家 就愿意去呢不是如果在远郊 , 房子虽然母平术只卖到1000 兀,但交涵,}i方便周此就有 一 个价格托杆Ju]题特别是现在的 墨济适用房府恢摆在f『幺位置摆 住市中心足不可能的,违反地价规 律,但摆得太远.腊匣上下班不方 便.通行费用高,时间【乇.从北京 束看,按地价规律赢建在城市边 缘,即在心五王_『:之m],或三环左 有但琨在大音ji分经济适用房都建 在远都区.结果大最房屋被『制置. 这种做法是对地价竖济f[杆作用没 有很好的认识 第二,20肚纪8(1年代,北京二 给农民土地补偿费,却尽是空说或 彳丁白条以致农民认为:”庄稼人 的饭碗最纸糊的.当官的嘴巴一般 气就培吹烂丁” 地方掌权音手中握有土地规 划,审批的权力,有骗上欺下,玩 把或耍淫成的条件,只要稍稍纂 十”谎”,搞十”花花绕”,上好的 粮田便可占而毁乏.且都假以”组 织决定’,改革开放,经济建设 等名土 至夸社媒体已披露的非法占 地事采看,尚未发现一起属平头 环L街帐麻晰分着1000多家叠 业这蝗企业H前大部分迁到适台 发展的地方去r这就是地价经济 在地价高的地方提高土地 使用强度矾研究的情况看,我 41 地产市场 百姓乏所为现实中.敢于非 击占地的.最起码也碍乡,村 一 级的什幺”长如果是一 般单位或平共百娃非法占地, 那他定是些准特权阶层”, 与地方掌权者有瓜葛.此类权 力转移现象.当另禹别论. 保护耕地是上丁法的l非 法占地,情节严重的,是要受到 ?刑法》制裁的!可为什幺就制止 不了违法占地现象 击律疲戟,i,就纵容,致使少 数地方官置有恃元恐,敢于顶风违 法乱纪.有的面对媒体曝光和上蛆 调查,毫无怯意竟然口吐狂言: 有什幺了不起的.不就是占用几百 亩耕地吗只要我没有经济问题. 曝光调查也怎幺不了凡! 长此往.向《土地管理法》 挑战叫板的官员只套趟表越多农 民饭碗特更加难保o 国土地利用的潜力空间很大当 前怎么才能发挥地价经济杠杆的 作用显得尤为关键 目前域r订士地出很少是通 过招标拍卖有剞拨的,响}}{汁 的.而在出l大量义是I办议的, 所”造成地价偏低有人认为我 目地价太高r这要具体问题具体 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ,巾心该高的地价就要高, 大城市该高的地价也要高如果土 地价值没有真正的显现,杠杆怎幺 起作用呢? 国务院】5号文件规定,商业用 地,住宅用地必须要招标拍卖 能过多地出理经济适用房.这个信 号告诉大家.地价经济扛杆的作用 要充分体现r改革就是要为促进 经济发展.为现代化目标服务.经 越努力,我们一定能把城市土地利 用水平提高到一个新阶段