煌华北城项目定位建议书

煌华北城项目定位建议 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 一、 区域概况和历史沿革 江北区是重庆市主城区之一，位于嘉陵江、长江交汇处北岸，东南、西三面分别与巴南、南岸、渝中、 沙坪坝等区隔江相望，北与渝北区接壤。江北区地处重庆长江、嘉陵江北岸，具有良好的区位优势和立 体快捷的交通网络，是重庆最具发展潜力和生机活力的主城区之一。幅员面积221平方公里，人口62万，江岸线长达113公里，区中心距重庆港7公里、火车站3公里，距江北国际机场20分钟车程。长江上游70万标箱的寸滩集装箱码头、30万吨滚装码头和300万吨铁路货运站建设正加快推进。区内有渝怀铁路 和渝黔、渝邻、渝涪三条高速公路纵横交错，滨江路、五桂路即将建成通车。嘉陵江大桥、渝澳大桥、 黄花园大桥、石门大桥、大佛寺大桥及规划建设中的轻轨三号线、王家沱长江大桥和华村嘉陵江大桥将 江北区和周边主城区紧密相连。 江北区是重庆的工商重镇和重要的制造业基地，是重庆都市发达经济圈核心区之一。全区经济以二、三 产业为主，汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为本区四大支柱产业，2002年名列重庆工业十强区第一。江北是重庆北部商贸中心，观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二，盘溪蔬菜批 发市场供应量占全市三分之二以上，辐射整个西南。国内外知名商业企业家乐福、国美电器、北京华联 纷纷落户江北。良好的区位和交通网络，加上我们目前正在着力打造观音桥商圈和江北城中央商务区， 将使江北成为重庆的现代物流中心。江北还是全国社区建设示范区。2002年，全区实现GDP68.8亿元，地方预算内财政收入3.2亿元，社会消费品零售总额40亿元，全社会固定资产投资50亿元。 江北区是重庆主城内非常重要的区域，是未来新重庆的象征。按照全市经济社会发展战略的总体部署， 我们的发展思路是：以全面建设小康社会总揽江北经济社会发展全局，紧紧围绕建设“经济强区、都市新区”目标，大力实施“工业驱动、城建推动、商贸拉动”三大战略，切实抓好江北城溉澜溪片区拆迁开发、 观音桥商圈建设、滨江路建设、港城工业园区建设、五桂路建设、铁山坪生态区建设六件大事，并以此 为载体和抓手，积极探索“工业强区、三产富区、科教兴区、实干立区”的新路子，实现江北经济社会的健 康、持续、快速发展。 二、 区域经济状况 2002年江北区实现国内生产总值687648万元，分三次产业看，第一产业实现增加值12106万元，第二产业实现增加值446728万元，第三产业实现增加值228814元.总值中所占比重大小排列，依次为第二 产业64.96%，第三产业33.28%，第一产业1.76%。除去行业单一的第一产业，我区第二、三产业都有 各自的支柱行业。这些行业在本次产业乃至整个地区经济中的地位也可以通过比重分析显示出来。这些 行业的情况是： 2002年工业实现增加值379163万元，占当年第二产业增加值的84.88%，占当年国内生产总值的55.14%； 批发零售贸易及餐饮业实现增加值62406万元，占第三产业增加值的27.27%，占国内生产总值的9.08%； 金融保险业实现增加值40613万元，占第三产业增加值的17.75%，占国内生产总值的5.91%； 交通运输邮电通信业实现增加值25872万元，占第三产业增加值的11.31%，占国内生产总值的3.76%； 第二产业中的建筑业实现增加值67565万元，其在第二产业增加值和国内生产总值中的比重分别为15.12%和9.82%，虽远逊于同属第二产业的工业，但较之第三产业的三大支柱行业，仍有不可忽视的地位。 三、 区域房地产市场现状分析 （一）居住物业现状 1、住宅 ?楼盘基本资料 ? 光宇?阳光海岸 ? 华立?雅舍 ? 金砂水岸 该项目地处嘉陵江畔，紧邻重庆工商大学，东临渝澳大桥，距渝中区仅一桥之隔。占地面积5.24万?，总建18.18万?，规划为住宅小区，临街打造2—3层商业用房。户型面积从70—250?，平层、错层、跃层户型均有。金砂水岸以“水”为主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 定位规划。 ?开发特征分析 ? 旧城改造速度加快，开发逐步规模化 江北区是重庆传统主城区之一，中心区域的城市建设步伐很快，旧建筑因建设使用年限过久已陈旧，与 城市形象不符，因此江北中心区域的旧城改造是房地产开发的新热点。本项目正属于旧城改造范围之列。 2003年，江北区观音桥片区房地产开发正式大规模启动，欧街建设加快、大商家的进驻（如华联）、步 行街的修建等等，预示着大规模的房地产建设即将全面拉开。 项目名称 光宇?阳光海岸 金科?金沙水岸 华立?雅舍 项目规模 占地: 约12亩建面: 约2.5万? 占地: 总占地80亩建面: 18.18万? 占地: 总占地138亩建面: （二期）82287? 从目前的开发项目来看，无论是旧城改造项目还是新城项目，已趋向于向更大规模的发展，单体项目渐 呈下降趋势。 ? 购买力以本区域为主，外区域客户购买力持续上扬 江北区的房地产项目多被本区域的客户消化，本区客户为主力客户群。而城市化进程加快使各区域的人 口发生自然迁徒，外区域客户已占到30%或以上，成为有效次主力客户，其中渝中区客户群值得特别关 注。 另一特征为，项目打造的产品品质越高，区域抗性越小，越能吸引更多不同区域的客户购买。 项目名称 光宇?阳光海岸 金科?金沙水岸 华立?雅舍 目标客户构成 本区域置业客户 未售 本区域置业客户 江北渝中合占70% 本区域置业客户 52% 其他区域客户 未售 其他区域客户 25% 其他区域客户 40%（其中九龙坡10%，渝中区约占30% 异地置业客户 未售 异地置业客户 5% 异地置业客户 8% ? 产品类型细分化，商业和住宅项目各具特色，但商业运作困境日益增大 江北区的楼盘在重庆正处于快速发展阶段，五黄路大社区的建造大大提升整个区域的形象。在开发中， 各种不同类型的产品：如纯住宅小区、别墅、商业项目都有明确定位，在商业项目中运作较好的是北城 天街，皇冠自由城虽未开业但规划也极有特色。 从目前市场及未来市场看，项目的规划需求趋势已从全面型进入了功能规划更细分的状况，而未来商业 放量的增大，将使商业地产的压力日益明显。以下几个项目可看出，金砂水岸因在北滨路上，有景观优 势，具备一定商业体量，阳光海岸以目前的地理位置商业难度定会较大。 项目名称 光宇?阳光海岸 金科?金沙水岸 华立?雅舍 产品类型 住宅 1.1万? 住宅 住宅 8.22万? 商业物业 1.4万? 商业物业 1万余? 商业物业 2000余? 其他 约6000? 其他 2.3万? 其他 4.4万? ? 价格上涨快，有待回落 目前整个重庆主城区的售价全面上涨，今年春季房交会的成交量更是达到30几个亿，远远大于北京本年春交会10多亿的成交量，有提前预支购买力的嫌疑。 江北区楼盘在两年内上涨了约1300元/?，套内均价现在3000元/?左右，价格较其他区，如南岸区、九龙坡区等也无优势可言。 项目名称 光宇?阳光海岸 金科?金沙水岸 华立?雅舍 价格范围 住宅 未出 住宅 均价 3800 住宅 均价 3100 商业物业 未出 商业物业 130000 商业物业 未出 其他 未出 其他 车位80000/个 其他 ? 销售周期加快 因楼盘大市行情较好，江北区的住宅楼盘品质本身也不低，所以销售周期全面提速。一般中等规模的项 目销售周期都在6—12个月，资金回笼情况良好。 项目名称 光宇?阳光海岸 金科?金沙水岸 华立?雅舍 销售周期(率) 未开盘，现处于对外咨询阶段。 二期416个单位，2004年3月13日开盘，开盘至今已售近80% 二期228个单位，2004年5月20日开盘至今，销售情况良好，已售约50% ? 产品卖点鲜明，主题定位明确 随着竞争项目的加烈，每个新建楼盘都有自身鲜明的特点和明晰的主题定位。有的以地段取胜，有的以 环境取胜，有的以品质取胜，通过分析可看出，江北区的楼盘要立于不败之地，必定要在前期规划上狠 下功夫。 项目名称 光宇?阳光海岸 金科?金沙水岸 华立?雅舍 卖点剖析 地理位置较好，周边生活配套较为齐全；底商物业有新世纪超市入主；项目产品集中为跃层， 有模仿“梦幻21”嫌疑；但二期产品锁定普通产品，价格尚未出台，有观望态势； 开发商有历史开发积累，品牌号召力较强；且项目处于江北区滨江路，地理位置优越，有江景卖点；物业形态较为现代，且项目 工程进度较快，形象较好；物业价格有一定市场认可基础，商业配套较为完善； 开发商实力较强，有天地豪园项目做铺垫；性价比较高；且华新分流道对项目的空气和噪音影响不大，环境优越；产品类型较 多，项目的形象推广力度较大；周边尚无同类产品项目面市，竞争威胁性不大； 2、公寓 ?楼盘基本资料 ? 浩博天庭 ? 巴黎公舍 ? 茂业?东方时代 ?区域开发特征及发展趋势 ? 开发规模小，单体类居多 公寓型产品一般规模都较小，且以单体类型为主。重庆乃至全国的开发规模基本保持一致。 开发规模的局限造成产品的缺陷较多，目前的公寓类物业注定成为市场的过渡型产品，而非补充产品类 型。 项目名称 茂业?东方时代 巴黎公舍 浩博?天庭 项目规模 占地: 1万余方建面: 153400? 占地: 5489?建面: 56842? 占地: 12.3亩建面: 7万平方 余 ? 因公寓的用途不同，区域客户的构成有较大差别 从自用型公寓看来，客户仍以本区域内为主，但外区客户也不可忽视，特别是小户型公寓，在交通通达 性完善的情况下，买家对区域抗性不大。 投资型公寓更为受到其他区域客户青眯。因投资者有广泛的信息渠道，对产品的分析趋于理性，关心其 投资回报及回报年限，因此区域差别在投资型公寓上无明显差别。 从以下即可看出，典型的投资型公寓“茂业?东方时代”外区域客户占到了53%，与其他两个项目的客户区 域构成比例差别极大。 项目名称 茂业?东方时代 巴黎公社 浩博?天庭（未售---预约） 目标客户构成 本区域置业客户 35% 本区域置业客户 75% 本区域置业客户 80% 其他区域客户 53% 其他区域客户 21% 其他区域客户 16.5% 异地置业客户 12% 异地置业客户 4% 异地置业客户 3.5% ? 产品模式单一，呈典型的裙楼商业+塔楼住宅模式 公寓型物业因规模的局限性，因此产品模式单一。 但因此类物业地理位置皆较优越，故商业体量都较大，甚至有的商业面积超过了住宅面积，控制不当势 必造成积压。 项目名称 茂业东方时代 巴黎公社 浩博。天庭 产品类型 公寓 7万? 公寓 2.3万? 公寓 3.8万? 商业物业 8万? 商业物业 18266? 商业物业 2万? 其他 车库及附属 其他 1万余方 其他 1.2万方 ? 单价偏高，超过住宅平均水平 公寓因户型面积小，总价低，单价反而偏高。江北区整个公寓类物业的套内销售均价约为3700元/?， 超过住宅700元/?。 项目名称 茂业东方时代 巴黎公社 浩博。天庭 价格范围 公寓 6080---7000 公寓 3500左右 公寓 均价4500----5500 商业物业 60000----270000 商业物业 12000---26000 商业物业 尚未定价 其他 车库未定价 其他 车库未定价 其他 有部分租赁物业租金未定 ? 销售情况良好，销售周期短 公寓型物业本身规模就不大，如果工程期能及时跟上，就目前面市的项目而言，销售周期一般在6个月。 项目名称 茂业东方时代 巴黎公社 浩博。天庭 销售周期(率) 一期物业900个单位公寓，自5月13日放号来，已经售完。二期200个单位5月26日放 号来已经销售21% 现尚未进入实际销售阶段，但前期积累客户较多，可以在短期内实现项目回款。 现 处项目对外咨询阶段，价格尚未定价；但具现场情况看，前来咨询客户较多，投资及自用性客户较多。 ? 以酒店式公寓为主，卖点、概念的广告包装较好 市场的现供应的小户型公寓都是产品缺陷较大的类型，必然要靠有力的卖点、概念进行炒作包装。通过 对其他城市的研究，这个趋势将会越来越明显。 项目名称 茂业东方时代 巴黎公社 浩博。天庭 卖点剖析 以地标性建筑做形象，并定位于定级商务酒店式公寓，设施配套齐全，物业规划超前；附以重 庆第一大卖场---茂业百货入主，提高其商业附加指数；江北区商业步行街规划年底出台，对项目销售及 推广都起到推波助澜作用；且项目本身处于行业争议点上，前期阴影在茂业的入主之后成为项目推动的 工具； 该项目定位为小规模的酒店式公寓；迎合了江北市场自用性小户型的市场空缺，且项目锁定于年 轻群体，定位线路明晰；项目处于欧式一条街，地理位置较为优越；项目灌入了高尔付概念，对项目的 形象提高起到作用； 以扼守江北商业步行街入口，建筑形象较好；产品以酒店式公寓及商务写字楼定位； 地理位置作为其主要卖点；其群楼商业将会有商家的入主，其项目附加值会得以提高；开发商的历史项 目较为成功，对本项目的形象推广有利； ? 市场同类产品增多，开发风险加大 因小户型公寓受到市场青睐，年内面市的公寓不在少数。加上本身产品开发模式的单一，客户的区域抗 性不大，因此客户分流情况必然存在。 ? 公寓型物业将向实用舒适化发展 目前的公寓产品大都以投资型为主，在户型、采光、通风、舒适性方面存在极大弊端，只能成为市场的 过渡性产品。 而作为新的市场补充产品类型，公寓必须改善现况，向人性化、实用化、舒适化发展，才能在市场立于 不败之地。 （二）办公类物业现状 ? 水利大厦（即“碧海金都”） 开 发 商：重庆市水利局 项目地址：新牌坊立交转盘 建筑形式：裙楼+2栋塔楼（1栋船形塔楼为水利局办公楼，1栋板楼为对外租售的写字间），最高28F 布局规划：1F——商铺，2~28F——写字间 出租价格：清水房25元/ m2/月，装修房38元/ m2/月 停 车 位：每户可免费使用停车位1个 卫 生 间：整层共用 层 高：2.8米 电梯配置：“日立”4部 空 调：配室内小柜机会 议 厅：没有配置 销售方式：只租不售 分割形式：板楼为整层大开间办公用房，原来可分零出租，目前剩余的只整层出租。 装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ：一般为地毯，室内空调小柜机 入 住 率：98% 销售情况：只剩19F未租 （2）项目分析 优势：区位位置好，正好立于新牌坊立交桥头，有良好的口岸优势。 建筑外观船形造型新颖，用材以玻璃和铝塑板为主现代感很强。 入市时机早，因此销售和出租情况看好。 劣势：作为专业写字楼其配置较差，属中低档产品，无法满足要求更高的公司需求。 层高低，空间压抑。 大厅位于背楼，上楼须绕到后面，对楼盘形象不好。 物管不太好，楼体外部长期未清洁很脏，影响形象。 综述：有政府背景，地段优势明显，租金也较便宜，因此出租情况很理想，在新牌坊片区是目前现有比 较好的写字间。不过商铺销售情况不好，空置时间较长。 ? 金龙大厦 ?基本资料 开发单位：重庆友诚水电建设有限公司 项目地址：新牌坊新四路 功能定位：写字楼及商住楼（商住楼已售完） 布局规划：1F：商铺 2—11F：写字间，共10F 停 车 位：70-80个 卫 生 间：整层共用 层 高：3.5米 电梯配置：2部 空 调：无中央空调 会 议 室：无 销售方式：只售不租 套内售价：3068元/ m2起 分割形式：整层出售不分零，单层面积最小500多平米 装修标准：清水房 销售情况：写字楼已售60% （2）项目分析 优势：可借势周围日趋完善的市政配套，而且越来越多的政府机构入驻新牌坊，抢占了一定市场先机。 多层写字楼，是较稀有的层高。 劣势：建筑无特色，外观不气派。 不分零，整层出售面积太大，总价在百万以上，市场接受度有限。 案名差，不象写字楼。 综述：开发商有一定开发经验，但开发的楼盘都是品质不高的中低盘。本案住宅卖得还好，已全部售謦， 但写字楼销售不太理想。其销售上较大的抗性来自于整层出售的策略，但管理跟不上也是一大难题。 ? 国际商会大厦 ?基本资料 开 发 商：银鑫集团 项目地址：红旗河沟转盘往黄泥磅方向 总建面积：52000 m2 布局规划：-F2—-F1：车库及设备层； 1F---2F：银行、证券、联通营业部； 3F---5F：商社建材； 7F---9F：联通公司； 10F---28F：写字楼。 出租价格：63元/m2(包物管、水电) 停 车 位：160位 卫 生 间：整层共用 层 高：3米 电梯配置：3部 空 调：冷暖中央空调 会 议 室：无 销售方式：只租不售 分割形式：自由分割 装修标准：清水房 入住率：95%，只剩5楼 开工时间：1997.5.1 峻工时间：2000.12.1 （2）项目分析 优势：红旗河沟片区内较早的写字间，在当时属于高档楼盘。 大厅面积大，空间高有一定气派。 已形成较旺的人气和名气，商铺也租得很好。 劣势：随着周边项目的开发量增加，已渐显弱势。 电梯装修差，空间狭小，速度慢且数量少。 物管不好，商务配套设施少，无法满足高端用户的需求。 综述：重庆国际商会大厦是集商务、电脑、通讯、证券、银行、办公为一体的智慧型多功能大厦，当初 定位于外商和外企为主，但因区域发展滞后，未形成理想的出租气候。但内部设计不好，达不到专业写 字楼的配置。 目前，随红旗河沟片区内已涌现的新写字楼和未来市场还将供应的（如林建物业的新纪元广场），其因 规划设计的滞后越来越无法与市场相配，因此如果在竞争加剧的情况下而不在价格上作让步，以后客户 会大量流失。 ? 中信银行大厦 ?基本资料 开发单位：中信银行 项目地址：红旗河沟转盘往黄泥磅方向（国际商会大厦对面） 布局规划：-2F—-1F：车库及设备层； 1F--- 2F：中信实业银行 3F--- 4F：影视中心 5F--- 7F：写字楼 8 F：商务中心 9F---29F：商务公寓 停 车 位：100个（室内30、户外70） 卫 生 间：整层共用 层 高：3米 电梯配置：2部 空 调：冷暖中央空调 会 议 厅：无可租用的共用会议厅 销售方式：只售不租 售 价：3050元/m2 分割形式：可自由分割 装修标准：清水房 入 住 率：98% 销售情况：只剩5楼两套，层高为3.9米，5楼原为商业裙楼，现改为写字楼出售。 （2）项目分析 优势：采取了低价入市的策略，有效的吸引了投资客与自用客。 因开发商为中信银行，资金有保障，可增强买家的购买信心。 大楼外观设计较大气，并运用沉稳的色调。 有较完善的商务配套，能满足业主的一般性商务需求。 劣势：电梯数量少，不利使用。 大厅小，而且较暗。 物业管理一般，没有专业性。 综述：该物业的销售情况在当时较好，因为价格和位置方面是相当有吸引力的，特别是律师事务所购买 的较多。 其内部基本都是精装修，如公共部分和电梯间等，只是硬件方面还完备，有待改进。 ? 北辰名都 ?基本资料 开发单位：重庆长渝物业发展有限公司 项目地址：渝北车站，新世纪百货世纪商都旁 建筑规划：重庆建筑大学设计院 物管公司：深国贸物业管理有限公司 占地面积：1995 m2 总建面积：34662.72 m2 容 积 率：17.37 公摊系数：0.2 功能定位：纯写字间 布局规划：总高32层，地上30层 -F2—F1：车库及设备层； 1F---6F：商业群楼 7F-32F：商务公寓 商务配套：会议厅、健身房、咖啡厅、网吧、酒吧等。 智能化设施：宽带入户、监控防盗、门磁报警、背景音乐。 停 车 位：70个 卫 生 间：每套均独立带卫生间 层 高：3米 电梯配置：扶梯6部，观光梯2部，塔楼电梯3部 空 调：无中央空调 会 议 室：有专门的会议厅供租用 销售方式：只售不租 建面售价：2950元/m2 分割形式：可自由分割 交房标准：清水房 销售情况：现余3套 （2）项目分析 优势：渝北车站口，交通十分便利。 周围有极其成熟的商业配套，而且随着观音桥及欧街的重塑和启动，其优越的区位优势将更加明显。 产品规划较好，综合看来性价比较高。 开间可自由分割组合，是销售一大亮点。 劣势：发售中工期滞后，成为销售的一大障碍。 停车位过少，不利于长期的使用。 综述：该楼盘在打造中央商务区楼盘时，推出全框架式的自由组合分隔大开间房，用户可从53平方米— 1000平方米之间任意分隔组合，为方便用户选择，并设计独立的卫生间和燃气系统。同时，该盘还实行 个性化的不同装修风格。 另外，其在17—21层销售中推出免五通费和赠送两千元安防系统的优惠活动。首期推出的7—14层不分 楼层、不分朝向均以2680元/平方米一口价销售，在当时引起轰动。 但在其销售大半年后，工程停顿无法按时交房，造成众多业主先后退房，在重新开工和观音桥片区改造 的情况下才得以再次顺利出售，所以该楼盘因正好赶上片区改建的大时机和其地段优越而能重新推出市 场，否则将一败涂地。 ? 华创?国际商务酒店 ?基本资料 开 发 商：重庆华创实业有限公司 项目位置：重庆江北红旗河沟红黄路10号 建筑设计：重庆大学建筑设计研究院 酒店设计：亚太毅创（香港）联合设计事务所 酒店管理：莱格菲国际酒店管理有限公司（Lapafe Hotel Internati－onal） 物业类别：商住楼 功能定位：国际商务酒店 占地面积：4121m2 总建筑面积：46243m2 布局规划：-3F---1F：车库及设备层 1F---7F：国际俱乐部 8F---12F：国际俱乐部酒店客房 13F-30F：精英公寓套房 销售价格：建面均价3800元/m2 价格规律：楼层30元差 周边配套：门前迎宾大道对接江北机场、渝怀铁路、江北客运站，比邻观音桥商圈，处于建设中的中央 商务区的行政核心和城市核心。 配套设施：中餐厅、商务中心、SPA健身、花园休闲。 物管费用：2.5元/m2 停 车 位：300个 户 型：多为单间配套型，有少部分两室一厅，为以下四种形态； 单间配套A 45.72m2 ?1m2（建面） 34.88m2 ?1m2 （套内） 单间配套B 55.04m2 ?1m2 （建面） 41.99m2 ?1m2 （套内） 单间配套C 94.70m2 ?1m2 （建面） 72.23m2 ?1m2 （套内） 单间配套D 105.41m2 ?1m2（建面） 80.41m2 ?1m2（套内） 其中B型为单配多洗衣房；C型是B型的变异型（客厅为半圆弧型）； D型为一个方正的单配带阳台。 两室一厅 125.33m2 ?1m2（建面） 95.60m2 ?1m2（套内） 电 梯：三部 2.5m/秒 梯 户 比：标准层每层19户 开盘时间：2003.5.18 峻工时间：2004.5.6（5.30入住） （2）项目分析 优势：定位于红旗河沟传统经贸区内目前最高档的商务酒店。 独有会员制私人会所，全面提升物业档次，并与其他同类物业有效区分。 从案名上体现与一般写字间的不同，广告 宣传 免费孕前优生健康检查孕期保健知识宣传1冬季预防流感知识宣传手足口病防知识宣传森林防火宣传内容 为“买间酒店来办公”，塑造了不同一般的商务办公概念，获得市场认同。 聘请国际知名酒店管理公司，强强联手。 劣势：项目自身规模还有一定局限，无法真正体现所标榜的尊崇。 综述：整个项目初期还是获得了空前成功，市场追捧度极高。虽然当时售价并不低，但有鲜明的卖点抓 住买家心理。在面向市场1个月左右，其采用了“欲扬先抑”的营销手法炒作，封盘约2、3个月后再推。 但再次推出后，被其他同类物业抢占了不少先机，已无法达到初期的火爆程度。从这点来看，开发商对 市场的对应策略及未来供应状况估计不充分，造成了销售的一些难点。 ? 格林空间 黄花园大桥北桥头，在南方上格林地块内，定位于写字间，现未发售，因此基本情况尚未能了解，可密 切关注。 ? 西普大厦 西普大厦位于华新街，定位于专业性写字楼，占地面积4000?，总建面积30000?。其中1-4层为商 场、餐饮、娱乐综合接通，5楼以上为高档专业写字楼，楼高共24层。 写字楼市场分析： 2003年上半年，重庆写字楼止住了下滑势头，开始全面复苏。 而2002年，重庆市写字楼销售面积同比下降21.4％，销售价格同比下降8.8％左右。从当年７月以后，重庆写字楼开始走向复苏。北部新区，九鼎商务别墅推出数十套独立的别墅办公区，其生态化、智能化 的别墅办公形式让世界为之瞩目。南面，浪高凯悦挟品牌优势，一气推出200多套代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 西南地区最高水平的顶级写字楼。同属南岸商务区域的科尔国际、天龙广场、金台大厦均推出数量不菲的写字楼物业。 据不完全统计，从2002年下半年至2003年上半年，全市推出的新写字楼物业在50万平方米以上。南岸因为大量写字楼物业的崛起，已逐渐成为重庆的又一大商务中心。 新推出的写字楼不仅单价明显上升，而且规格大大提高。以南岸为例，九鼎商务别墅把智能化与生态化、 人性化融合在一起，开创了别墅区办公之先河。浪高凯悦以国际专业化硬件配备、人性化物业管理，提 升了重庆写字楼的形象与档次。 事实上，重庆市对写字楼的需求已达到了一个新的历史阶段。作为西部地区惟一的直辖市，重庆近年来 外资投入呈数倍增长，ＧＤＰ增长速度超过两位数，国外资本和其他城市均看好重庆的发展潜力和投资 环境，因此，市场对甲级写字楼的需求会大大增加。 新写字楼物业的涌现会使重庆的写字楼市场“优胜劣汰，全面洗牌”，一些配套不完善、智能化不够、物管水平低的写字楼将会雪上加霜；而另一些硬件好、配套完备的写字楼，将会成为私营企业和外资企业的 首选。 红旗河沟一带北部核心办公区的规划是非常令人乐观的，政府对该区域建筑规划作出了强制性要求，即8 0%的业态为酒店商务公寓，20%为住宅，很显然，该区域高品质写字楼市场前景不可小觑。 而观音桥、华新街片区已入驻的写字间仅有北辰名都、北岸星座、西普大厦、农垦大厦，其中农垦大厦 并非专业性写字楼，而是一个综合型商业及商务楼宇。以上几家写字楼租售情况良好，因此，本片区的 写字楼具备一定市场空间。 （三）酒店类物业现状 ?东和花园酒店 地 址：五黄路上黄泥塝，皇冠东和小区前 星 级：四星级 装修风格：古典韵味 价格水平：标间标价298元/间 总 套 数：200套 商务配套：会议厅、商务中心、中餐厅、俱乐部、洗浴中心、游泳池。 ?和府饭店 地 址：红旗河沟转盘 星 级：四星级 装修风格：浓厚传统气息 价格水平：标间标价258元/间 总 套 数：近300套（10种户型） 商务配套：标准会议厅、中央会所、中餐厅、俱乐部、洗浴中心。 停 车 位：105个，室内55个，室外50个。 特色定位：集餐饮、娱乐、会议、度假、休闲为一体的大型商务旅游酒店。 ? 五洲酒店 地 址：加州花园附近 占地面积：30亩，后花园10亩 建筑形态：30F 星 级：四星级 建筑风格：现代主义风格 价格水平：标间标价350元/间 总 套 数：210套 商务配套：会议厅、商务中心、中餐厅、健身房、洗浴中心、夜总会。 管理公司：天鹅（香港）酒店管理有限公司 特色定位：商务会议型酒店为特色 ?渝通宾馆 地 址：红旗河沟转盘往加州方向 星 级：三星级 建筑形态：园林式宾馆 装修风格：古典韵味 价格水平：标间标价360元/间 总 套 数：200套 商务配套：会议厅、商务中心、中餐厅、俱乐部、洗浴中心、游泳池 特色定位：旅游涉外饭店。 酒店市场分析：目前我市已有星级酒店100余家，三星级以上的有40多家，五星级的只有三家（包括一家“准五星”）。重庆作为一个国际大都市，商务和旅游蓬勃发展，酒店市场并没饱和。最近一两年内还将 在解放碑、杨家坪、观音桥、南滨路等地修建一些高级酒店。 渝中区是酒店出租最好的区域，十多家高级酒店仅几家客房入住率长期在70%以上，其余多在50%左右 徘徊。一家五星级酒店入住率平常仅在40%左右。按照行业的惯例，入住率在60%以下就没有赚头，5 0%以下必然亏本。 重庆酒店市场并不饱和，可这些酒店大部分经营状况并不好，一方面是自身管理和促销不成熟，一方面 是激烈的恶性竞争。 除以上几家酒店外，江北和渝北还有小天鹅大酒店、千禧年大酒店、华创国际商务酒店、燕城大酒店、 龙湖即将在水晶郦城边上推出的酒店等等，估计整个酒店的客房供应量至少在1500多套左右，因此竞争压力是很大的。 (四)商业类物业现状 在90年代初，曾作为重庆第二大商圈，但由于其在交通、商业结构布局方面，而使其出现“商业空心”现 象，限制了一些大型、综合型商业物业在此的发展。 随着政府的重新规划和整改，同时，龙湖北城天街、协信.黄金海岸的投入使用，特别是商业步行街的打造使该商圈重新定位。 该商圈的核心定位：以大型百货店为龙头，以购物为核心，打造成为重庆集购物、休闲、餐饮、娱乐， 同时掺杂一些相关的社区配套的专业市场为一体新商圈。主要经营业态：大型百货和专业市场。 四、 未来市场发展预测 （一）区域规划及其对房地产业的影响 近日，江北区政府颁布了《重庆市江北区商贸拉动战略白皮书》（以下简称《白皮书》），《白皮书》 中指出关于江北区发展的总体方向。江北区的整体规划可谓“三大商圈 功能各异 ”。 目前，江北区商贸区可分为观音桥、五里店、石马河三大版块，全区的发展规划范围呈三足鼎立之势， 且各有各的功能定位。 观音桥商圈: 一个中心、五条特色街区 主城核心商业购物中心。范围以观音桥为中心，沿建新东西路、南北路两条轴线，北至红旗河沟立交桥， 南至嘉陵江大桥北桥头，东至鲤鱼池，西至家乐福金观音店。该商圈是未来重庆中央商贸区的一部分。 一个中心：观音桥步行街 从传统、大众化、一般生活取向的业态结构，向新型、多样化、品位取向较高的业态结构转化。 做强现有百货店，如重百江北商场、世纪新都等，使之成为真正的零售龙头企业。现有的区属百货公司、 渝北大厦两大百货店，通过合作、引资或改制等方式，自然退出百货业态，补充到其它业态中去。 现代广场以重百江北商场为其核心聚集专业店、专卖店、快餐店等，引入“一站式购物”新概念，使该广场真正成为集购物、休闲娱乐、餐饮、金融等多功能为一体的现代购物中心。北城天街以北京华联百货店 和大型超市为中心店，以主题专业店为辅助，以餐饮、娱乐、文化、体育、休闲等为配套。 五个特色街区：洋河美食特色街、鹞子丘美食街、洋河要素市场一条街、建东汽配一条街、红石路装饰 建材一条街 红旗河沟一带，可建立一至两家快餐店。海关一带，充实发展特色店，建设美食街。洋河新区要围绕重 庆海洋公园、洋河体育馆，发展体育休闲用品专卖店、特色餐饮名店、高档茶馆酒吧等业态。 五里店商圈： “一点六线”的布局 以现在的美居建材、灯饰广场为基础，加上红旗河沟的建玛特，构筑北部建材中心。“一点”即指五里店转盘为中心的点，“六线”即指五黄路一线、鲤鱼池路和洋河东路一线、滨江路一线、五江支路一线、红五路 一线、五唐路一线。 五江支路一线，培育成为商务区，兴建一批风格独特、环境优美、设施一流的智能化商厦、会展中心、 中高档宾馆酒店（5——6家）。建成五里店广场、百货店与大型超市，修建一个中型的图书馆或图书店、 一个中高档次的健身房，使该商贸区真正成为融购物、休闲娱乐、健身为一体的商贸中心。滨江路重点 培育成为美食文化娱乐区。 积极引进国际或国内的大集团、大公司、大商社落户本地区。其中，大型百货店1至2家，大型超市1家。大店主要建在五里店商务区和商贸区。 积极引导和鼓励国内外知名企业来本地区开设各种专卖店、精品店，以名牌效应带动地区商贸发展，提 高层次和水平。 大石坝商圈：专业市场领头 以现代市场、现代物流为主的商业中心。大石坝地区结合旧城改造，调整经营结构，提高经营档次，重 点发展以装饰建材为主的专业批发市场。 利用大庆村一带现有的维修门面，培育汽车消费服务区，使其上档次、上规模，提高服务质量，扩大服 务项目，创造极具特色的汽车销售、维修、清洗、加油、装饰一条龙服务。 兴建一个万平方米的单体百货店或连锁百货店。兴建一些具有特色的餐馆与酒店。 石马河地区重点发展以农副产品为主的专业批发市场。力争把该地区建成西南地区最大的蔬菜、水果集 散地之一。 重点建设盘溪蔬菜批发市场、盘溪水果批发市场，使其成为农副产品的物流配送中心。 （二）未来供应预测 1、 江北区鱼嘴镇新区控规18-2号地块，由重庆市芳居房地产开发有限公司开发的商住项目 ，占地7086?，容积率?2，总建面约1.4万平方米，预计将于明年年初面市。 2、 江北区观音桥塔坪42号附1号，由重庆天奇物业(集团)有限公司开发的商住项目，占地2142?，容积率?3.5，总建面约0.8万平方米，预计将于明年年初面市。 3、 江北区观音桥街道渝北二村1号，由重庆英利房地产开发有限公司开发的综合项目，占地10811，容积率?9.5，总建面约10.3万平方米，预计将于明年年初面市。 4、 江北区五里店街道半边堡，由重庆瑞龙物业发展有限公司开发的商住项目，占地5613?，容积率?3.5，总建面约2万平方米，预计将于明年年初面市。 5、 江北五里店23号，由四川华虹房地产开发有限公司开发的综合项目，占地11392，容积率?3.04，总建面约3.4万平方米，预计将于明年年初面市。 6、 江北区建新南路11号，由重庆清木房地产开发有限公司开发的综合项目，占地3721，容积率?8.27，总建面约3万平方米，预计将于明年年初面市。 7、 江北区鱼嘴新镇区，由重庆耀文房地产开发有限公司开发的商住项目， 占地28773（出让14954），总建面约5万平方米, 预计将于明年年初面市。 8、 世纪金源：位于董家溪滨江路内侧，占地３５０亩，总建筑面积约３０万平方米，拟建全市最大的 ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ。 9、 珠江太阳城：嘉滨路黄花园大桥左侧（临渝中区方向），占地近６００亩，规划建筑面积１３０万 平方米，总投资１９亿元，建筑户数１．２万余户。 10、 大润澳门街：江北区南桥寺，占地30885?，总建面10万平方米，其中商业约1.2万。 11、 金融街：位于观音桥核心商圈，占地7800?，总建筑面积6万平方米。 12、 同创?欧街美墅居住区 该项目位于欧式一条街北汽城旁，占地79575.8m2，总建面积242609 m2。其中，住宅181409 m2，商业3400 m2，教育用地10600 m2，容积率3.74，总建筑密度30%，绿地率31%，579个车位。 目前前期规划方案基本完成，已进入初设阶段。 13、SOM公司项目：位于本项目前方，占地400亩，由于其拆迁量较大，所以暂时不预计在两年内供应。 综合以上未来市场的供应项目，预计两年内未来市场的供应量将达到226万平方米，其中住宅约197万平方米，商业约24万平方米。因此在本项目的开发上，应抓住目前（今年年底到明年年初）的市场供应 弱势时期，尽早开发及推出。 五、 项目研究 （一） 项目概况 重庆煌华北城是香港煌华国际集团和重钢集团中兴实业公司在渝中半岛北大门口、嘉陵江大桥北桥头、 江北建新南路内侧联合开发建设的一个大型项目，该工程占地50亩，容积率8。坐拥在江北区观音桥繁 华圈内，地处渝中区通往江北国际机场的迎宾大道旁，距渝中区仅一桥之隔，离观音桥转盘100米。该处设有公交车站。其中20多条线路通往四面八方，辐射主城各区，日均人流量达6万辆，人气旺。每天步行通过此地的人流量达10万人次以上，客流量更高达几十万人次。该项目附近拥有众多住宅小区，如 绿湾小区、东方家园、黄金海岸，金砂水岸、清目小区、以及背靠着由全球500强企业美国普天寿集团开发，即将动工的400亩大型高档住宅小区。该项目毗邻江北区委、区政府、区一医院、新村小学、18中、观音桥中学、建新中学、华新小学、蜀都中学、金融证券系统有10余家，文化方面有江北文化馆、 图书馆、嘉陵公园、嘉陵广场、嘉陵电影院、新华书店，商业大厦，华音大厦，商社电器，苏宁电器， 黄金海岸 ，家乐福。 （二） 项目SWOT分析 优势分析（S因素） 1、 地段优势，交通发达，辐射面广；本案位于江北区建新南路，紧邻重庆新兴商圈——观音桥商业圈， 隔嘉陵江大桥与渝中半岛相望，地理优势明显，建新南路数十辆公交车可辐射江北区的各个角落，渝北、 渝中、九龙坡、沙坪坝、南岸区域；与本案相临的汽车北站可辐射至重庆的各郊县及临近的县市。 2、多重建筑功能，使得各类物业相得益彰；按照规划建议，宗地拟建设商住综合建筑体，商业物业与居 住物业的结合使其互为补充， 3、房地产业保持良好的发展势头，且房地产价格稳中有升； 4、专业性公司的介入将给本案的发展提出系统性的意见和建议，为开发商保驾护航。 5、 发商的实力优势；煌华公司具有香港背景，如何对开发商进行包装和炒作将有助于增加消费者对项 目的信心，从而促进销售将是在营销推广中的一大任务。 项目劣势 1、项目的自身条件形成的劣势。对居住物业而言，景观具有重要的现实意义，而本案不可能有太多的绿 化地营造景观，如何进行景观的打造将是本案的一大难题。 2、商业面积过大，加大了招商难度和销售控制难度。 机会分析（O因素） 1、 江北商圈的繁荣给本案带来更多的发展机会。 2、 区域房地产市场前景广阔。 威胁分析（T因素） 1、 商业定位把握难度较大。 2、 商业物业销售难度大。 六、项目开发建议 1、 开发物业类型 2、 开发时机及入市时机建议 3、 风险预测及风险控制 七、项目定位 （一） 公寓类 （二） 住宅类 （三） 写字楼 （四） 商铺类 1、主题定位 将该项目定位于”健康+运动+夜生活+商务”主题 2、业态定位 现有经营+超市 健康运动中心 素质教育 25% 40～50% 25～35% 3、锁定目标消费群 A 年龄段定位： 由于主题命名为“青年城”，则其消费年龄段将为居于15-45岁的人群,而该年龄段占据该 区60%的人口比例,这无疑将对该项目形成巨大的优势和支撑点 B 消费能力定位：锁定收入位于中档偏高档的客户群,特别适合商务办公一族,商务精英们既可以在这里完 成商务活动， 又可以在这里休闲、娱乐,放松心情，提高商务效率. 八：客户分析 二、 公寓类物业目标客户定位 （一） 核心客户群 ? 江北区初次置业者 ? 渝中区初次置业者 ? 投资客户 ? LOFT族、SOHO族 （二） 重点客户群 ? 其他区域初次置业者 ? 区域内的拆迁户 （三） 游离客户群 ? 其他区县的初次置业者 三、 办公类物业目标客户定位 （一） 核心客户群 发展型三产公司：咨询服务类公司如律师 （二） 重点客户群 发展初期公司 （三） 游离客户群 成熟期公司 四、 商铺类物业目标客户定位 （一） 核心客户群 ? 市内各区域投资客户 （二） 重点客户群 ? 市内各区域的经营客户 （三） 游离客户群 ? 其他区域的投资客户 渝中心城区商务楼需求市场调查[转帖] 四大不空 发表于 2006-1-24 17:03:56 [所有评论] [我要评论] 南岸、高新区的商务楼强劲挑战解放碑；交通、物管、智能化成为写字楼客户“三大权衡要素”…… 近日，由重庆立业房地产顾问公司实施的《重庆市中心区域商务楼需求市场调查报告》（简称《调查》） 中表明，解放碑虽然占领绝对优势，但其他区域的后起之秀涌现，其表现也相当出色。 《调查》主要针对解放碑、南坪、上清寺、两路口、石桥铺、杨家坪、江北等重庆中心区域，通过对主 城区中心地段办公类物业（专业写字楼或商务公寓及其入住企业）的问卷调查，共有商务物业56栋，办 公企业701家接受调查。调查内容包括：物业分布、行业分类、公司规模、现办公面积、需求面积、承 受的租金价格、更换办公场所的意愿、物业类型需求、楼层需求、关注因素、配套要求等。 调查对象中，72%的客户选择租赁写字间作为办公场所。从调查对象现有租金水平和将来意愿承租的租 金价位来看，重庆市写字间的现有水平确实偏低，低于50元/?的占到66%。从物业类型需求分析来看， 专业写字楼前景一片大好，得到市场近80%的认同。 以下为调查内容13个单项的详细内容： 一、区域分析 从调查区域来看，48%的公司在渝中区办公；其次为高新区，占21%；南岸区占20%；九龙坡区占9%；江北区占4%。 二、公司规模分析 人数在5人以内的公司占15%，10人以内的占22%，20人以内的占33%，50人以内的占20%，50人以上的占10%。 三、客户类型 从收回的调查表统计，D类（无搬迁意向）客户占67%；C类（持观望态度）客户占24%；B类（近段时间有搬迁意向）客户占7%；A类（急切需要更换办公场所）客户占2%。 四、公司性质 从公司性质上看，主要以私营企业为主占到46%，以下依次为：股份制企业18%，外资企业11%，个体企业9%，合资企业8%，国有企业6%，集体企业2%。 五、现租赁期限 从现租赁期限统计数据来看，租赁一年的占到49%，租赁两年以上的占25%，两年的占12%，3个月和6个月的各占7%。 六、租金分析 根据调查，现租金价位在20-30元之间的最多，占40%；其次为40-50元之间的占26%；60-70元之间的占10%；70-80元以及90-100元之间各占9%；100元以上的只占6％。 从可承受租金来看，35%的企业选择20-30元之间的价格，42%的企业选择40-50元之间的价格，60-70元之间有11%的企业选择，70-80元之间的占8%，而90-100元及100元以上分别只有3%和1%的企业选择。 七、物业类型需求 从物业类型上看，78%的企业选择专业写字楼，20%的企业选择商务公寓，只有2%的企业选择住宅。 八、办公面积需求 对于办公面积的需求以100?左右为主流，选择面积在70-100?和100-150?的客户各占到22%，150-250?的占到21%，选择50-70?的占19%，250?以上的占16%。 九、关注因素 在物业的关注因素方面，23%的客户关注交通，17%的客户关注区域，16%的客户关注物管，14%的客户关注配套，13%的客户关注价格，关注品质和品牌的客户分别占9%和7%，对其他方面关注的占1%。 十、配套要求 关于物业的配套要求方面，对员工餐厅、会议室和充足的车位的选择比例较高，分别占到了26%、22%和21%；其次对茶楼和健身房的要求各占10%；对于书吧的要求占8%，桑拿中心占3%。 十一、楼宇智能化要求 楼宇智能化方面，要求必备宽带占30%，要求有防盗报警的占19%，要求电子监控和停车场管理的分别 占15%和12%，有线电视和电子巡更的各占9%，数字电视占6%。 十二、办公时间要求 接受调查的客户对办公时间的要求大多在12小时以内，要求8小时办公时间的占44%，要求8-12小时办公时间的占42%，要求办公时间在12-24小时的占14%。 十三、物管服务 关于物管服务方面，对信息中心、商务中心、会议中心的需求排在前三位，比例分别为16%、15%、14%；服务中心和金融中心占12%和11%；美食中心占10%，社交中心、康乐中心各占6%，综合中心及培训中心各占5%。 （本调查数据由重庆立业房地产顾问公司提供） 各区域特性分析 一、解放碑区域： 解放碑位于重庆商业、文化中心，是中、高档写字楼最集中的区域，入住公司以各类服务、咨询、外资 公司为主，注重公司形象，能承受高额租金（50元－120元/?•套内面积）。大多公司认为解放碑是重 庆经济、文化中心，商业氛围浓厚，人气旺，能体现公司形象并为公司带来商业机会，且出入方便利于 客户找寻。 二、南坪区域： 南坪位于重庆第一个经济开发区中心地带，据工商局统计该区域现登记注册的外资企业已有300余家，而该区域现有写字楼大多属中、低端产品（15元－35元/?•建筑面积），高端产品是市场缺口大，高端 产品的投放肯定会得到希望提升或展示公司形象的公司的认可。此外,这个区域的成长性受到商务楼客户 看好。 三、两路口——上清寺区域： 两路口――上清寺一线靠近重庆市的行政中心，交通便利,集中了对区域和交通要求较高的公司，能承受 较高的租赁价格（30元－58元/?•建筑面积）。现阶段大部分办公楼设计比较落伍，无商务配套设施， 硬件老化，物管水平一般，希望所办公大厦的配套、物管能有所改善。 四、石桥铺区域： 石桥铺区域IT业相关的公司占绝大多数，公司规模普遍较小，租金承受能力较弱（10元－35元/?•建筑面积），对行业聚集所带来的商业机会极为看重；发展良好的公司有寻求较高品质写字间的意愿。 五、杨家坪、江北区域： 杨家坪、江北现阶段无较好的专业写字搂，行业也很分散，租金水平较低（10元－30元/?•建筑面积）。