建立住房公积金利率定价与管理体系的思考
建立住房公积金利率定价与管理体系的思
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系的思考
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住房公积金利率政策作为住房公积金
制度
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的主 要政策,是住房公积金制度长期存在和发展的基础. 建立适应当前经济环境的住房公积金利率定价与管 理体系,进一步发挥住房公积金的住房保障与住房金 融作用,是当前的重要工作.
一
,调整后住房公积金利率体系存在的问题
去年以来,住房公积金存贷款利率经历了四次调 整,调整后的住房公积金利率体系出现了"二差缩小, 一
差倒挂"的现象.
(一)住房公积金贷款利率与商业贷款利率利差 缩小,住房公积金政策性贷款优势不明显
以一个地区住房公积金贷款额度40万元,最长 贷款期限30年为例.从纵向看,2008年初住房公积 金全额贷款月还款额较商业贷款月还款额少370元, 以2008年1O月29日的基准利率计算则两者利差只 有109元,较年初下降261元,降幅达到70.54%.同 样,组合贷款利差较年初下降130元,降幅达到 70.27%.从横向看,无论是全额贷款还是组合贷款,两
次调息后商业贷款月还款额降幅达16.10%,而住房 公积金贷款月还款额的降幅为6.95%. (二)住房公积金贷款利率与职工住房公积金存 款利率利差缩小,住房公积金发展空间受限制 在目前的政策条件下,住房公积金的增值收益完 全来自于存贷款利差.在考虑住房公积金存贷款所占 比重后,住房公积金综合存贷款利率的利差由年初的 2.08%降为目前的1.85%,降幅达到11.45%.经测算, 一
个缴存余额69亿元,贷款余额63亿元的地区,由 于存贷利差的缩小,2009年将减少增值收益3000万 嘉732oo92忌幕338期l
住房公积金
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元以上.
(三)住房公积金贷款利率与同期限居民储蓄存 款利率利差倒挂,住房公积金周转速度放慢 目前,住房公积金5年期以下贷款利率为
4.05%,低于2年期居民储蓄存款4.14%的利率,与5 年期居民储蓄利率5.13%~H比,低了21.05%.5年期 以_卜贷款利率4.59%,低于5年期居民储蓄存款利率 l0.53%.
二,完善住房公积金利率体系
(一)从住房公积金利率定价机制来看
1.建立"三差联动"利率体系,统筹兼顾住房保 障,住房金融,经济调节三项职能
在设定住房公积金利率调整幅度时必须要首先 保证住房保障制度作用的发挥,既要保证住房公积金
贷款相对于自由金融市场房贷的相对优势,又要有住 房公积金体系内适当的存贷利差,保证住房公积金事 业发展必要的增值收益.同时,住房公积金长期贷款 利率与居民5年期储蓄利率要建立对照关系,通过利 率比较促进部分人提前还贷,保持住房公积金合理的 月度周转现金流.
2.适度提升住房公积金利率的独立性,加强住房 公积金利率在住房保障经济体系内的主导地位,丰富 利率组成体系
一
是参照住房公积金贷款平均还款期限,多档期 分段分利率.据统计,目前常州地区住房公积金贷款 平均还款期限为l7年,即贷款群体预期在l7年还清 贷款的占了绝大多数,还款期限多于17年,则意味着 贷款机构要承担额外的时间风险.当前,简单的以5 年期为分界线的二元利率划分过于简化. 二是改住房公积金存贷款刚性利率为弹性利率. 目前,住房公积金贷款利率的适用只与贷款期限相 关,与贷款人的还款能力无关,即利率缺乏弹性,未完 全起到风险调节工具的作用.建议参照商业性住房贷 款利率
规定
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,由贷款基准利率与浮动下限组成.由各 住房公积金贷款管理部门根据贷款人的经济状况适 用相应贷款利率政策,对低收入者给予浮动下限,既 符合住房公积金的住房保障宗旨,又是中心规避风险 的主动性选择.
三是利率选择与经济周期相适应.在经济景气阶 段,为抑制不断上升的社会投资冲动,央行会不断提 升商业贷款基准利率,即进入"加息通道".此时,固定 利率成为规避利率风险的有力工具.目前,住房公积
金贷款利率在"加息通道"内被动跟随基准利率上调, 74
公积金贷款人的还款压力逐步加大.央行在《2004年 中国房地产金融报告》中明确提出考虑商业银行发放 固定利率个人房贷,不久批准了建行,光大,浦发的固 定利率
方案
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.公积金利率政策缺少这样的多样性选 择.
(二)从住房公积金利率管理体系来看
1.住房公积金利率调整要实现经济调节功能与 住房保障功能相结合
回顾住房公积金利率调整历史可以发现,住房公 积金利率调整早期偏重于住房保障制度的实现,近年 来则是作为经济调节手段运用的更多,住房保障与住 房金融工具的本质作用有所弱化.同时,住房公积金 利率在短时间内的多次调整,使贷款人不能在可预见 的时问段内有明确的利率预期,既使住房保障制度缺 乏严肃性,还影响到中低收入者运用住房公积金贷款 解决住房的消费信心.
2.应当允许住房公积金管理部门对利率选择有 更多的参与权
在目前的情况下,可以参考两种方案.一是央行 利率选择权下放.央行建立健全住房公积金利率体系 后,由各地住房公积金管理中心根据本地的贷款风险 评估适用不同的存贷款利率.二是在央行保持现有利 率体系不变的情况下,给予住房公积金决策部门利率 参谋权,成立由住房公积金监管部门人员组成的住房 公积金利率专家咨询委员会.
程科鹏/责任编辑
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