房地产税收筹划案例整理

房地产税收筹划案例整理 1 1.房产企业收取诚意金款项的税收筹划 2.房地产企业土地增值税税收筹划 3.利用选择投资方式进行税收筹划 4.利用土地增值税进行税收筹划 5.利用分散收入进行税收筹划 6.利用设立独立销售公司进行税收筹划 7.一份 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 节省一亿元营业税 8.大宗房产交易节税方略 9.房地产企业税收筹划实例分析 2 1.房产企业收取诚意金款项的税收筹划 房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理 【案例】 某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗土地面积为10万平方米土地价款为1亿元约定于2009年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2010年2月取得《施工许可证》开始施工建设工期为18个月。3月中旬工程正在进行地下室的施工开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下没有签订购房合同仅凭“vip会员 申请书 入党申请书下载入党申请书 下载入党申请书范文下载下载入党申请书民事再审申请书免费下载 ”就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元大大缓解了开发建设的资金压力。 那么对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元应如何进行会计核算和税务处理 会计上在“预收账款”和“其他应付款”间游走 新会计准则中对“预收账款”科目是这样规定的本科目核算企业按照合同规定预收的款项即预收账款是建立在购销合同基础上的。 新会计准则中对“其他应付款”科目是这样规定的本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。 由此可见房地产企业收取的“诚意金”不是按照合同约定收取的仅仅是按照《订房单》或类似凭据约定收取的它不受《合同法》约束。仅具有暂收应付的性质因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。 税务上绕行“应税收入”绕过所涉的税 1、企业所得税 国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入应确认为销售收入的实现。 也就是说房地产开发企业取得的企业所得税应税收入应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》房地产开发企业收取了业主的款项如定金、预付款等均应该按照规定预缴企业所得税反之房地产公司没有与购房者签订相关合同所收取的款项如订金、诚意金、vip会员费等是不需要缴纳企业所得税的。 2、营业税 1修订后的《营业税暂行条例》下称“条例”第一条规定“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条娑ā坝邓澳伤耙逦穹?奔湮伤叭颂峁?λ袄臀瘛?梦扌巫什蛘呦鄄欢?掌 凳杖肟钕罨蛘呷〉盟魅?凳杖肟钕钇揪莸牡碧臁～?2修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定条例第十二条所称收讫营业收入款项是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天为书面合同确定的付款日期的当天未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的为应税行为完成的当天。 第二十五条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产采取预收款方式的其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 3《营业税问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 解答之一的通知》国税函发〔1995〕156号规定营业税暂行 3 条例实施细则第二十八条规定纳税人转让土地使用权或销售不动产采用预收款方式的其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款包括预收定金。因此预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 从上述规定可以看出房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税取决于以下几点 应税行为发生过程中或者完成后 收取的款项应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”时应税行为根本就没有发生。 房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天俺弦饨稹庇搿定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”需要缴纳营业税只有关于“定金”缴纳营业税的规定。 书面合同确定的付款日期的当天纳税人就具有了纳税义务。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”时是没有签订《商品房销售合同》的也就说不上合同确定的付款日期了。 由此可见房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”按照营业税相关税收政策规定是不需要缴纳营业税的。 3、土地增值税 按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说房地产企业取得的销售收入含预售收入是应该预缴土地增值税的。 从企业所得税、营业税的分析可知房地产开发企业收取的“诚意金”既不是企业所得税的应税收入也不是营业税的应税收入。因此同样也不是土地增值税的应税收入。 按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定土地增值税的应税收入是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 我们知道房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》企业收取“诚意金”时根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言“诚意金”是不受《合同法》保护的随时均有可能退还。所以“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入仅仅是暂收应付的款项。 因此房地产开发企业收取的“诚意金”是不需要缴纳土地增值税的。 房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下向购房业主收取的“诚意金”从会计处理角度看应该纳入“其他应付款”科目核算而不应该在“预收账款”科目核算从税务处理来看“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项根本不是应税收入不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。 2.房地产企业土地增值税税收筹划 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。 一、利用税收优惠政策进行税收筹划 根据我国《土地增值税暂行条例》规定纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20的应就其全部增 4 值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发在分开核算的情况下筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20以内以获得免税待遇。要降低增值率关键是降低增值额。 【案例】 某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元扣除项目金额为4400万元未包括税金。 解答 销售税金及附加6000×5×173330万元 扣除项目金额合计44003304730万元 增值额600047301270万元 增值率1270/4730×10026.8 适用30的税率因此缴纳的土地增值税为1270×30381万元 通过上述计算可以看出普通标准住宅的增值率为26.8超过20需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇可将其增值率控制在20以内筹划的方法有以下两种 第一降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低但也会导致销售收入的减少影响企业的利润 这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变改变普通标准住宅的销售价格令其为X则应纳土地增值税为 销售税金及附加X1×5×1730.055X1 扣除项目金额合计44000.055X1 增值额 X144000.055X1X10.055X14400 增值率X10.055X14400/44000.055 X1×100 由等式X10.055X14400/44000.055 X1×10020解得X15653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元由于免征增值税少纳税381万元与减少的收入相比节省了34.1万元。 第二增加普通标准住宅的扣除项目金额增加扣除项目金额的途径很多例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变只是普通标准住宅的扣除项目发生变化令其为X2则应纳土地增值税为 扣除项目金额合计X2330 增值额6000X23305670X2 增值率5670X2/X2330×100 由等式5670X2/X2330×10020解得X24670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。 二、利用土地增值税的征税范围进行筹划 第一利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字199548号中规定“对于一方出地一方出资金双方合作建房建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税建成后转让的应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于 5 房地产开发公司而言虽然取得了收入但没有发生房地产权属的转移其收入属于劳务收入性质故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式在开发之初确定最终用户实行定向开发以达到减轻税负的目的避免开发后销售缴纳土地增值税。第三改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此房地产开发企业在开发完成后可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移只需交纳出租房产税。另外房地产企业也可以房产投资、联营在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税而且在转让股权时也可以不用补交。 三、利用增加扣除项目进行税收筹划 房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率使其适用较低的税率从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的5 以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10以内扣除。 3.利用选择投资方式进行税收筹划 房地产开发企业的投资性房地产具有出租以获得租金或入股联营以分得利润两种投资方式。若选择将开发的房产对外出租以收取租金的方式则应按规定缴纳营业税、房产税、附加税费及企业所得税等若选择将房产投资入股参与、接受投资方的利润分配且共担投资风险的方式则不征收营业税及附加税费。又由于被投资方于税后分配投资利润所以按税法规定投资方收到的投资收益不再缴纳企业所得税即将房屋出租转化为投资业务可降低企业的税负。 案例 2010年位于城区的大华房地产公司将其拥有的房屋出租给某商贸公司租期10年租金每年300万元由商贸公司税前支付。当年大华公司应纳税情况如下 营业税300×515万元房产税300×1236万元城建税及附加15×101.5万元企业所得税300-15-36-1.5×2561.88万元税后净利润300-15-36-1.5-61.88185.62万元。 由于商贸公司所支付的租金可在缴纳企业所得税 前扣除假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为X。则该商贸公司的税后利润x-300×1-2575X-225。 为减轻税负大华公司将房屋出租改为投资该房屋作价1500万元作为对商贸公司的投资入股商贸公司每年进行利润分红该税后利润分红300×1-25225万元。进行税收筹划后大华公司接受的商贸公司所分配的税后利润不缴纳企业所得税以房屋投资入股取得的投资收益不缴纳营业税和房产税该项业务的税后净利润变为225万元相比税收筹划前的方案增加了39.38万元225-185.62。 对商贸公司而言以支付租金的方式使用房产的租金可以税前扣除但需要缴纳的房产税1500×1-30×1.212.6万元。假设该商贸公司的税前利润与税收筹划前相同则该商贸公司的税后利润X-12.6×1-25-22575X-234.45。与税收筹划前相比税后净利润减少了9.45万元234.45-225。可见通过将房屋出租转化为投资业务大华房地产公司避免了营业税等税负得到了节税效益虽然商贸公司的税收收益因此减少但远低于房地产公司所获得的收益这一矛盾可通过双方协商解决。 6 4.利用土地增值税进行税收筹划 土地增值税是房地产开发企业的主要成本之一。按税法规定纳税人建造普通标准住宅出售如果增值额没有超过扣除项目金额的20免予征收土地增值税增值额超过扣除项目金额20的应就其全部增值额按规定计税。 案例 大华房地产开发公司建造一幢普通标准住宅取得销售收入1020万元。该公司为此支付的地价款为200万元投入房地产开发成本400万元房地产开发费用50万元准予税前扣除与转让房地产有关的税金为70万元。 该项目的加计扣除额200400×20120万元。该房地产企业的增值率1020-200-400-50-70-120? 2004005070120×10021.4因此应按30的税率缴纳土地增值税土地增值税 1020-200-400-50-70-120×3054万元。税后利润 1020-200-400-50-70-120-54126万元。 若大华公司进行税收筹划将该批住宅的销售价格降低至1008万元则增值率 1008-200-400-50-70-120?2004005070120×10020根据税法规定该企业不缴纳土地增值税。企业税后利润1008-200-400-50-70-120168万元进行税收筹划后大华公司减轻税负42万元。 此外还可以通过增加符合税法规定的扣除项目金额的方法降低增值率。 案例 沿用上述案例资料大华公司增加住宅内部设施使其可扣除项目金额增加至850万元此时土地增值税的增值额1020-850170万元增值率170?850×10020可免征土地增值税。可见虽然房地产开发成本增加了10万元但应纳税额却减少了54万元所得税前实际收益增加了44万元。 5.利用分散收入进行税收筹划 房地产企业销售不动产必须缴纳营业税、城建税及附加、企业所得税和土地增值税等如何合理、合法地分散收入是能否降低税负的关键。分散收入的方法包括将能够单独处理的部分从整个房地产中分离出来以及在不考虑印花税和企业所得税的情况下分多次签订售房合同。 案例 大华房地产公司出售一幢总售价为1500万元的房屋该房屋经过简单装修并配备了相应设施按税法规定房地产开发业务允许扣除的金额为600万元增值额为800万元。根据上述条件大华公司的纳税情况如下 土地增值税增值率800?600×100133则土地增值税800×50-600×15310万元营业税1500×575万元城建税及附加75×107.5万元所得税前收益1500-600-75-7.5-310507.5万元。 若采用将该房屋的出售分为两个合同的税收筹划方式第一个不包含装修费用的房屋出售合同中房屋售价为1000万元允许扣除的成本为550万元属于房地产销售合同需缴纳营业税、城建税及附加和土地增值税第二个合同为房屋装修合同装修费用为500万元允许扣除的成本为50万元属于提供装修 服务合同 环保管家服务合同免费下载技术服务合同下载技术服务合同模板下载服务合同范本档案数字化服务合同 需缴纳营业税和城建税及附加不需缴纳土地增值税。此时大华公司纳税情况如下 7 土地增值税的增值率 450?550×10081.8则土地增值450×40-550×5152.5万元出售房屋应纳营业税1000×550万元城建税及附加50×105万元装修收入应纳营业税500×315万元所得税前收益1000-550-152.5-50-5500-50-15-1.5676万元。 经过税收筹划大华公司税收利益增加了168.5万元676-507.5。 6.利用设立独立销售公司进行税收筹划 房地产开发企业可以通过设立独立核算的销售公司负责房地产销售这种分立扩大了土地增值税、营业税及企业所得税的税收筹划空间。 案例 大华房地产开发公司原 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 以1500万元出售商品房以下均不考虑加计扣除20的条件不考虑印花税及企业所得税扣除项目金额为900万元增值额为600万元由此可知增值率为66.7其纳税情况如下 土地增值税600×40-900×5195万元营业税1500×575万元城建税及附加75×737.5万元所得税前收益1500-900-195-75-7.5322.5万元。 若进行税收筹划即设立独立核算的销售子公司由大华公司首先将商品房以1000万元的价格出售给销售公司销售公司再以1500万元的价格对外销售其纳税情况如下 大华公司的土地增值率1000-900?900×10011.1不缴纳土地增值税。营业税1000×550万元城建税及附加50×105万元所得税前收益1000-900-50-545万元。 销售公司的土地增值率1500-1000-25-2.5?1000252.5×10046 则土地增值税472.5×30141.75万元营业税1500-1000×525万元城建税及附加25×102.5万元所得税前收益1500-1000-25-2.5-141.75330.75万元。 在此案例中大华公司及其销售公司共实现利润375.75万元通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润53.25万元375.75-322.5。 7.一份合同节省一亿元营业税 案例 A市有两家中外合资企业分别为“何兴房地产开发公司以下简称„何兴公司?”、“华兴商贸公司以下得称„华兴公司?”。两企业中方及外方均为同一出资人两企业中外方出资比例均为28。何兴公司注册资本8000万元华兴公司注册资本40000万元。何兴公司主要从事房地产开发业务华兴公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。 为适应经营业务的需要华兴公司于2000年8月投资兴建一幢综合大楼。由于华兴公司没有建房资质便以何兴公司的名义投资兴建。由华兴公司将所需资金转至何兴公司银行账两公司均作“往来”账处理。由于何兴公司自己没有施工队伍全部建筑工程均由其他建筑工程承建建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳何兴公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。至2001年11月份大厦已建成装修完毕并于当月办理竣工决算手续。至此何兴公司“在建工程华兴大厦”总金额达20.5亿元。按照事先安排房产建成后何兴公司需要将在建工程转至华兴公司名下但在税收上却遇到了难题何兴公司和华兴公司是两个独立的企业法人华兴大厦的财产所有权归属于何兴公司如果要转移至华兴公司名下需要按“销售不动产”税目缴纳一道5的营业税。按当地规定的成 8 本利润率10计算应纳营业税20.5×110?1-5×5?1.19亿元。 筹划手法一华兴公司委托何兴公司代建房那么何兴公司就无需缴纳1.19亿元的营业税而只需按照手续费收入缴纳营业税即可。 具体操作是华兴公司应当于2000年8月份与何兴公司签订一份“委托代建”合同然后由华兴公司直接将工程款支付给施工单位施工单位将发票直接开给华兴公司由何兴公司将发票转交给华兴公司原票转交。华兴公司据此作“在建工程”入账即可。 筹划依据根据现行税法的有关规定房屋开发公司承办国家机关、企事业ノ坏耐辰ǚ咳缥薪ǚ康ノ荒芴峁?恋厥褂萌ㄖな楹陀泄夭棵诺慕ㄉ柘钅颗际橐约盎苹曳课菘?炯词芡蟹讲坏娓蹲式鹜狈稀捌渌矸瘛碧跫亩苑课菘?救〉玫氖中咽杖氚础胺褚怠彼澳考普饔邓胺裨蛴畎础跋鄄欢奔普饔邓啊,渲兴档摹捌渌硪滴瘛笔侵甘芡蟹接胛蟹绞敌腥 罱崴阍弊恢幌蛭蟹绞杖?中训囊滴瘛?筹划手法二何兴公司可以.