中房学房地产估价报告评审标准

中房学房地产估价 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 评审 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 房地产估价报告评审标准,试行, ,征求意见稿, 第一条(制定目的) 为了提高房地产估价报告质量～统一房地产估价报告评审要求和方法～保障房地产估价报告评审客观、合理～制定本标准。 第二条(适用范围) 本标准适用于鉴证性房地产估价报告评审。 本标准所称鉴证性房地产估价报告,以下简称估价报告,～是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用或者进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的房地产估价报告。 第三条(评审方式) 估价报告评审采取定量评审和定性评审相结合的方式进行。 第四条(定量评审内容) 估价报告定量评审～分为一般项目评审和特殊项目评审。 一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量～分为4大项:,1,封面,或扉页,、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件,,2,估价结果报告,,3,估价技术报告,,4,附件及外在质量。具体分为27个评审项目,见附件,。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当进行分析的独特内容。房地产抵押估价报告的特殊项目包括:估价对象变现能力分析、风险提示～以及对估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。 第五条(定量评审得分) 估价报告定量评审的满分为100分。在赋予每个评审项目标准分的基础上～列举估价报告可能存在的质量缺陷并分别赋予一定的扣分值。 估价报告存在本标准列举的质量缺陷的～从相应评审项目标准分with the contract, pay the loan, and agencies at all levels and should be brought to the Bank the right to institutions (risk management Department) approval are held accountable for breach of contract. Business marketing, credit risk management bodies (departments) and their staff should collect personal customer information through various channels, such as work, family of the borrower, and other major events, inward (MS) delay 中减去该质量缺陷对应的扣分值～但该评审项目减去的扣分值之和不应超过其标准分。各个评审项目的评审得分为该评审项目的标准分减去扣分值之和。 不具有特殊项目的估价报告评审得分～为各个一般项目评审得分之和。具有特殊项目的估价报告评审得分～为一般项目评审得分与特殊项目评审得分累加后按照100分制换算而成。 第六条(测算过程评审) 一般项目评审中～估价测算过程的评审得分按照下列方式确定: ,一,只能采用一种估价方法估价的～该估价方法的评审得分为估价测算过程的评审得分。 ,二,应当采用两种或者两种以上估价方法估价的～各种估价方法评审得分的简单算术平均数为估价测算过程的评审得分。 第七条(创新特色加分) 估价报告在严于国家标准和技术 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 以及本标准的基础上有创新或者特色内容的～可以在相应评审项目评审得分的基础上给予适当加分～但加分后的评审得分不得超过该评审项目的标准分。 第八条(定性评审内容) 估价报告定性评审～采取审查估价报告中是否有本标准规定的不合格内容的方式进行。 估价报告不合格内容包括重要内容缺失、原则性错误和严重质量缺陷。 对有不合格内容的估价报告～仍然应当进行全面的定量评审。 第九条(重要内容缺失) 估价报告中缺少下列必要组成部分之一的～为重要内容缺失: ,一,致估价委托人函, ,二,注册房地产估价师声明, ,三,估价假设和限制条件, ,四,附件。 inward (MS) delayollect personal customer information through various channels, such as work, family of the borrower, and other major events, ould ce held accountable for breach of contract. Business marketing, credit risk management bodies (departments) and their staff shd agencies at all levels and should be brought to the Bank the right to institutions (risk management Department) approval arwith the contract, pay the loan, an2 估价结果报告中缺少下列内容之一的～为重要内容缺失: ,一,估价委托人, ,二,估价机构, ,三,估价目的, ,四,估价对象, ,五,估价时点, ,六,价值类型, ,七,估价依据, ,八,估价原则, ,九,估价方法, ,十,估价结果, ,十一,估价人员, ,十二,估价作业日期。 估价技术报告中缺少下列内容之一的～为重要内容缺失: ,一,估价对象实物状况描述与分析, ,二,估价对象权益状况描述与分析, ,三,估价对象区位状况描述与分析, ,四,市场背景描述与分析, ,五,估价对象最高最佳利用分析, ,六,估价方法适用性分析, ,七,估价测算过程, ,八,估价结果确定。 特定估价目的的估价报告中缺少应当具有的独特要素或者应当 进行分析的独特内容的～为重要内容缺失。 第十条(原则性错误) 估价报告中存在下列情形之一的～为原 则性错误: as work, family of the borrower, and other major events, inward (MS) delay , suchit risk management bodies (departments) and their staff should collect personal customer information through various channelst to institutions (risk management Department) approval are held accountable for breach of contract. Business marketing, credwith the contract, pay the loan, and agencies at all levels and should be brought to the Bank the righ3 ,一,估价报告中没有两名以上,含两名,注册房地产估价师亲笔签名的, ,二,估价报告中没有加盖估价机构公章的, ,三,估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的, ,四,估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的, ,五,随意编造估价假设的, ,六,估价对象不符合估价目的相应的处分要求的, ,七,估价对象范围或者状况界定存在严重错误的, ,八,虚构、编造估价对象状况的, ,九,估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 理由的, ,十,价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的, ,十一,虚构、编造可比实例的, ,十二,虚构、编造重要估价参数的。 第十一条(严重质量缺陷) 估价报告中存在下列情形之一的～为严重质量缺陷: ,一,估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准～或者在估价报告分析中没有体现其要求～或者运用存在严重错误的, ,二,理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的, ,三,估价方法选用出现错误的, ,四,估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的, ,五,估价技术路线确定出现严重错误的, ,六,估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的, ,七,估价方法运用出现严重错误～包括测算过程、计算公式选 inward (MS) delayollect personal customer information through various channels, such as work, family of the borrower, and other major events, ould ce held accountable for breach of contract. Business marketing, credit risk management bodies (departments) and their staff shd agencies at all levels and should be brought to the Bank the right to institutions (risk management Department) approval arwith the contract, pay the loan, an4 用、计算结果出现严重错误的, ,八,估价报告中的内容前后严重矛盾的, ,九,致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的, ,十,对估价结果有重大影响的不确定因素～未在估价假设和限制条件中说明或者披露～也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的～或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露～但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。 第十二条(评审结论) 估价报告评审结论由评审得分和评审意见组成。 估价报告评审得分不足60分或者有本标准规定的不合格内容之一的～为评审不合格。 评审意见应当说明估价报告是否合格～并列出估价报告存在的主要质量缺陷。 第十三条(解释) 本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。 第十四条(施行时间) 本标准自2010年1月1日起施行。 附件:房地产估价报告定量评审标准 as work, family of the borrower, and other major events, inward (MS) delay , suchit risk management bodies (departments) and their staff should collect personal customer information through various channelst to institutions (risk management Department) approval are held accountable for breach of contract. Business marketing, credwith the contract, pay the loan, and agencies at all levels and should be brought to the Bank the righ5 附件: 房地产估价报告定量评审标准 目 录 表1 房地产估价报告一般项目评审标准„„„„„„„„„„„„„„ 2 表1-1 市场法评审标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 表1-2 收益法评审标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 表1-3-1 成本法(房地)评审标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9 表1-3-2 成本法(建筑物)评审标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 11 表1-3-3 成本法(土地)评审标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 12 表1-4-1 假设开发法(现金流量折现法)评审标准„„„„„„„„„ 13 表1-4-2 假设开发法(传统方法)评审标准„„„„„„„„„„„„„„„ 14 表1-5 基准地价修正法评审标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 15 表2 房地产抵押估价特殊项目评审标准„„„„„„„„„„„„„„ 16 表3 房地产估价报告评审工作表„„„„„„„„„„„„„„„„„ 17 表3-1 市场法评审工作表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 19 表3-2 收益法评审工作表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 20 表3-3-1 成本法(房地)评审工作表„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 21 表3-3-2 成本法(建筑物)评审工作表„„„„„„„„„„„„„„„„„ 22 表3-3-3 成本法(土地)评审工作表„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 23 表3-4-1 假设开发法(现金流量折现法)评审工作表„„„„„„„„„ 24 表3-4-2 假设开发法(传统方法)评审工作表„„„„„„„„„„„„„„ 25 表3-5 基准地价修正法评审工作表„„„„„„„„„„„„„„„„„ 26 表3-6 房地产抵押估价特殊项目评审工作表„„„„„„„„„„„„„ 27 1 表1 房地产估价报告一般项目评审标准 评标 审序评审项目 评审标准 准 扣分项目分值及说明 大号 分 项 (1)封面(或者扉页)的要素包括:估价报告名称、估价项 目名称、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、要素齐全，表述准封 面 1 1 估价报告出具日期、估价报告编号6项。每缺少一项扣0.5(或者扉页) 确、清晰、简洁。 分，直至扣完。 (2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣0.5分。 (1)致函基本内容包括:标题、估价委托人名称或者姓名、 估价目的、估价方法(名称)、估价对象(名称、坐落、范内容完整，前后一*致估价 围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、一、2 致，表述准确、清3 委托人函 估价结果(总价、单价)、估价机构名称和盖章、致函日期封晰、简洁。 10项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。 面 、(2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣1分。 致 函 、(1)目录基本内容包括:标题、注册房地产估价师声明、估目价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件录 、 6项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。 声内容完整，前后一(2)估价结果报告缺少一级标题的，扣0.5分。 3 目 录 1 明 致。 (3)估价技术报告缺少一级标题的，扣0.5分。 、 (4)组成内容名称前后不一致的，扣0.5分。 假(5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。 设(6)附件具体名称未列示或者不详细的，扣0.5分。 和 限 制 条(1)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘件 日期的，扣0.5分。 , (2)说明是否有重要专业帮助;有重要专业帮助的，应说明10内容全面、规范，*注册房地产分4 1 帮助的专家，未说明的，扣0.5分。 估价师声明 针对性强。 , (3)应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的，扣0.5分。 (4)缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，扣 0.5分。 假设和限制条件(1)估价假设未按“必要、合理、有依据”要求说明的，扣*估价假设和5 合法、合理，理由4 1,3分。 限制条件 充分。 (2)估价限制条件针对性不强的，扣1,2分。 2 内容完整，表述准缺少估价委托人必要信息(单位名称或者个人姓名和住所)*估价委托人 1 6 确。 的，扣1分。 估价机构基本内容包括:估价机构全称、法定代表人或者内容完整，表述准7 *估价机构 1 执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编确。 号5项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。 (1)估价目的表述不具体、不准确的，扣1分。 表述具体、准确。 8 *估价目的 2 (2)估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的，扣2 分。 (1)估价对象基本状况包括:名称、坐落、范围、规模、用 基本状况描述全途、权属等。描述不全面、不准确的，扣0.5,2分。 9 *估价对象 4 面、准确，范围界(2)估价对象范围(土地、房屋、构筑物、树木等;包含动 定清楚。 产、债权债务、特许经营权等其他财产的，应说明)界定 不清楚的，扣0.5,2分。 确定正确，确定理(1)估价时点确定不正确的，扣1分。 10 *估价时点 1 由简要明确。 (2)估价时点确定理由未简要说明的，扣0.5分。 价值类型正确，价(1)价值类型未明确或者不准确的，扣1.5分。 11 *价值类型 值内涵或者定义2 (2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5,1.5分。 准确。 二、 估 (1)必要的法律法规依据未列明的，扣0.5,1分;法律法规价 名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。 结 果依据完整、合法有(2)估价标准依据未列全的，扣0.5,1分;估价标准名称表12 *估价依据 2 报效。 述不全面、不准确的，扣0.5分。 告 (3)估价依据过时或者失效的，扣0.5,1分。 ,(4)滥列估价依据的，扣0.5,1分。 20 分应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、, 原则完整、准确。 13 *估价原则 1 估价时点原则、替代原则。每缺少一项扣0.5分，直至扣 完。 采用的估价方法(1)应采用的估价方法未采用的，扣2分。 14 *估价方法 的名称和定义准2 (2)采用的估价方法名称或者定义不准确的，扣0.5,1分。 确。 (1)估价结果(包括币种、总价、单价及总价大写)表述不 完整清晰，前后一完整的，扣0.5,1分。 15 *估价结果 2 致。 (2)估价结果内涵(是否与假设和限制条件一致，是否扣除 出让金、相关费用及税金等)不清晰的，扣1分。 (1)未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册 号或者亲笔签名的，扣0.5分。 人员与内容齐全、(2)有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格(职称)、16 *估价人员 1 准确。 协助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。 (3)有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格(职称)、 帮助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。 (1)表达不正确的，扣1分。 *估价作业 表达正确，有保质17 1 日期 完成的合理时间。 (2)时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。 3 (1)土地实物状况包括:名称、四至、面积、用途、形状、土地实地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度*描述全面、翔实，物状况3 等。每缺少一项扣0.5分。 实描述与分析客观、透彻。 (2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣物分析 0.5,1分。 状 况18 描 (1)建筑物实物状况包括:名称、规模、用途、层数和高度、述 建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成与建筑物分时间、维护状况、完损状况等。每缺少一项扣0.5分。 描述全面、翔实，实物状3 析 (2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣况描述分析客观、透彻。 与分析 1分。 (1)土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、 目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述不全 面、不明晰的，每项扣0.5分。 描述全面、翔实，*权益状况描19 3 (2)房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情述与分析 分析客观、透彻。 况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5 分。 三、 (1)位置状况包括:坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每估 缺少一项扣0.5分，最多扣1分。 价 (2)交通状况包括:道路状况、出入可利用交通工具、交通技 管制情况、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多术 扣1分。 报 5 (3)环境状况包括:自然环境、人文环境、景观等，每缺少描述全面、翔实，*区位状况描告 20 3 一项扣0.5分，最多扣1分。 述与分析 分析客观、透彻。 , (4)外部配套设施状况包括:基础设施、公共服务设施，每 缺少一项扣0.5分，最多扣1分。 60 (5)区位状况未来变化趋势未分析的，扣1分;分析不深入分 , 的，扣0.5分。 (6)区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣 1分。 (1)未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣1分;此项 分析太笼统的，扣0.5分。 宏观房地产市场、(2)未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，当地估价对象细扣1分;此项分析太笼统的，扣0.5分。 分房地产市场及*市场背景描21 4 (3)未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣1分;述与分析 相关影响因素分此项分析太笼统的，扣0.5分。 析简明、准确、透 (4)分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支彻，针对性强。 持的，扣1分;支持不充分的，扣0.5分。 (1)未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣 1分。 最高最佳利用判 (2)未进行利用前提选择表述的，扣0.5分。 定正确，分析透*最高最佳 22 3 利用分析 彻、具体;有合法(3)未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的，扣依据和市场依据。 0.5,1分。 (4)最高最佳利用分析针对性不强的，扣1分。 4 技术路线表述清 晰、明确;估价方(1)技术路线未表述或者表述不清晰的，扣0.5,1分。 法排查完整、合(2)已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣*估价方法 23 理，已选用估价方3 0.5,1分。 适用性分析 法理由充分，未选(3)未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣 用估价方法理由0.5,1分。 充分。 数据来源依据充 分，参数选取客 观、合理，理论表(1)按相应估价方法评审标准评审，详见表1-1,表1-5。 述与实际应用有(2)当估价应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时，*估价测算 24 36 过程 说服力;有必要的未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣 分析和过程;计算除。 过程完整、严谨、 正确。 估价结果客观合 理，确定方式恰(1)估价结果确定方式不恰当的，扣1分。 *估价结果 25 2 当、理由充分，结确定 (2)估价结果确定方式和调整的理由不充分的，扣1分。 论表述清晰(含单 价、总价)。 (1)附件的基本资料包括:估价委托书、估价对象位置图、 内外部状况以及周围环境和景观的照片、权属证明复印件、 四、估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复附件资料齐全、完26 *附 件 5 整、真实。 附印件等，每缺少一项扣0.5分，直至扣完。 (2)内外部状况以及周围环境和景观的照片不完整的，扣0.5件 分。 及 外(1)报告专业术语及用词不规范的，扣0.5,3分。 报告名称、专业用在(2)文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、语规范;文字简质平实的，扣0.5,3分。 洁、通畅、表述严(3)报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣量谨，逻辑性强;文0.5,2分。 , 27 外在质量 本格式规范、无错5 (4)报告各部分之间内容重复的，扣0.5,3分。 10 别字、漏字，标点(5)排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣0.5,分 使用正确;排版规2分。 , 整、前后一致、装(6)报告各部分之间描述不一致的，扣0.5,3分。 订美观大方。 (7) 装订质量粗糙的，扣0.5,2分。 合 计 100 5 表1-1 市场法评审标准 标 序 评审项目 评审标准 准 扣分项目分值及说明 号 分 可比实例不少于3个，真实性 3 来源真实。 (1)可比实例少于3个的，扣3分。 客观性 成交价格内涵清楚。 3 (2)未说明可比实例来源、名称、坐落，未附可比实可 信息完比 例外观照片的，每缺少一项扣1分。 信息较完整，内容清楚。 3 1 备性 实 (3)可比实例成交价格内涵说明不清楚的，扣1,3分。 区位、权益、实物状况例 (4)可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣1,3分。 差异不大，成交日期与可比性 3 (5)可比实例可比性较差的，扣1,3分。 估价时点相隔不超过12 个月。 交易情况清楚;与正常 (1)交易情况说明不清楚或者过于简单的，扣1分。 交易情况 交易情况价格差异分析2 2 修正 合理;修正系数合理，(2)修正系数确定理由不充分的，扣0.5,1分。 理由充分。 成交日期准确、价格指(1)成交日期表述不明确的，扣3分。 市场状况 数与市场状况一致，取3 3 (2)价格指数与市场状况描述不一致的，扣1分。 调整 (3)调整系数确定理由不充分的，扣0.5,1.5分。 值客观、合理。 区位比较因素及因子设(1)因素选择不全或者针对性差的，扣0.5,3分。 置合理、完整，反映估(2)因素差异分析不够的，扣0.5,3分。 区位状况 价对象周边状况客观、4 6 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣调整 0.5,3分。 充分;系数测算与分析 (4)子因素权重值不合理的，扣0.5,3分。 确定过程详细、合理。 (1)因素(年限、容积率等)不全或者不明确的，扣权益状况因素及因子设 0.5,2分。 置合理、齐全，反映估权益状况 (2)因素差异分析不够的，扣0.5,2分。 5 价对象权益状况全面、3 调整 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣客观;系数测算与分析0.5,2分。 确定过程详细、合理。 (4)子因素权重值不合理的，扣0.5,2分。 比较因素及因子设置合(1)因素选择不全或者针对性差的，扣0.5,3分。 理、齐全，反映估价对(2)因素差异分析不够的，扣0.5,3分。 实物状况 6 象实物状况全面、客观;6 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣调整 0.5,2分。 系数测算与分析确定过 (4)子因素权重值不合理的，扣0.5,1分。 程详细、合理。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程 不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，公式应用正确，符合规扣0.5,1分。 公式运用 7 范规定，取值精度合理，4 (3)测算结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1,与计算 数值计算正确。 2分。 (4)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣 0.5,1分。 8 小 计 36 6 表1-2 收益法评审标准 标 序评审项目 评 审 标 准 准 扣分项目分值及说明 号 分 (1)租赁实例的真实性依据(来源、名称、坐 落、外观照片，估价对象前3年租赁收入及 运营费用情况)不充分的，扣1,2分。 选取的租赁实例真实、客(2)租赁实例状况描述不完整、不清晰的，扣租金水平 观，信息较完整，可比性强;9 1,2分。 租金收入分析深入。 (3)租赁实例可比性较差的，扣2,4分。 (4)租金水平确定无理由或者理由不充分的， 扣1,4分。 (1)未说明有无租约限制的，扣1分。 (2)有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，租约限制处理合理，理由充出租约限制 扣1分。 2 分。 (3)有租约，考虑了租约限制，但处理方式不租 正确的，扣0.5,1分。 型 有 效 毛1 (1)有效出租面积或者可出租面积比率数据有效出租有效出租面积或者可出租收确定无过程或者过程不清楚的，扣0.5,1分。 面积或者面积比率确定过程清楚，数2 入 (2)可出租面积比率数据确定依据不充分的，可出租面据合理。 积比率 扣0.5,1分。 (1)空置率与租金损失数据确定无过程或者 过程不清楚的，扣0.5,1分。 空置率与租金损失确定过(2)空置率与租金损失市场依据不充分的，扣空置率与程清楚，数据合理;市场依2 0.5,1分。 租金损失 据充分。 (3)空置率与租金损失市场依据不合理的，扣 2分。 (1)经营业态或者生产性质不明确的，扣2分。 (2)经营或者生产收入内容不全面、数据来源商业经营业态或者生产性自依据不充分的，扣3,5分。 质明确;经营收入与支出内营经营收入 (3)经营收入测算无过程或者过程不详细的，15 容全面，数据来源依据充扣1,5分。 型 分;经营收入确定合理。 (4)经营收入水平确定理由不充分的，扣1,6 分。 其他收入 其他收入来源明确说明。 其他收入来源未说明的，扣1分。 2 1 7 (1)运营费用构成内容不完整、不合理的，扣费用项目正确、齐全;费用1,3分。 估算或者确定过程清楚，数(2)运营费用水平确定理由不充分的，扣1,3 据来源依据充分，取值合分。 运营费用 3 6 (3)运营费用测算无过程或者过程不详细的，理，全部符合正常客观费用 扣1,2分。 标准或者符合政策规定要 (4)自营型经营利润未扣除、经营利润取值不求。 合理或者理由不充分的，扣1,2分。 净收益 前后一致、计算正确。 计算不正确的，扣2分。 4 2 净收益流量类型分析合理，(1)未进行变化趋势分析的，扣2分。 变化趋势分析 升降幅度预测数值依据充(2)变化趋势分析依据不充分或者不合理的，5 2 扣0.5,1分。 分。 (1)报酬率(或者资本化率)确定无过程的， 扣2分。 报酬率确定方法和确定过 (2)报酬率(或者资本化率)确定有过程，但程正确;数据来源依据充报酬率 方法不正确的，扣2分。 分;针对估价对象类型、档6 4 (3)报酬率(或者资本化率)确定过程不完善(或者资本化率) 次、区位、估价时点的状况的，扣1,2分。 等合理取值。 (4)报酬率(或者资本化率)取值不合理的， 扣1,2分。 (1)收益期限确定错误的，扣2分。 收益期限确定正确，依据充收益期限 (2)收益期限确定正确，但未说明理由或者理7 2 分。 由不充分的，扣1分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计 算过程不清晰的，扣3分。 计算公式选用正确;有必要(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未公式应用与计算 的分析和测算过程;测算过8 4 说明的，扣2分。 程完整、严谨、正确。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理 的，扣0.5,1分。 小 计 9 36 8 表1-3-1 成本法(房地)评审标准 标 序 评审项目 评审标准 准 扣分项目分值及说明 号 分 市场购置(1)未说明土地取得方式的，扣1分。 土地取得方式明确;土土地取得 (2)成本内容构成不合理的，扣1,4分。 地取得成本构成合理，土地征收集体(3)成本取值依据不充分的，扣1,3分。 依据充分;土地取得成1 取得 8 本调整符合市场情况;土地取得 (4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣成本 土地取得税费计算合1,2分。 征收城市理。 (5)土地取得税费确定不正确的，扣1分。 房屋取得 勘察设计(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 计费依据充分，费率合和前期工2 (2)费率确定不合理的，扣1分。 理。 程费 (3)费率确定依据不充分的，扣1分。 (1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、 建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格 建筑工程费、装饰装修等)或者依据不充分的,扣1,2分。 建筑安装工程费、房屋设备工程5 (2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、工程费 结构、档次等)不符的，扣1,3分。 费依据充分、客观合理。 (3)建安工程费确定中选取可比实例调整不合理 的，扣1,3分。 开发2 成本 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 费用内容构成完整，费基础设施2 (2)费率确定不合理的，扣2分。 建设费 用依据充分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 公共配套(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 费用构成合理，费用依设施建设2 (2)费率确定不合理的，扣2分。 据充分。 费 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣1分。 税费构成合理，税费依开发期间1 (2)税费率确定不合理的，扣1分。 税费 据充分。 (3)税费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 3 管理费用 费率合理，依据充分。 2 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 费率合理，依据充分。 4 销售费用 2 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 利率选择正确;开发周(1)利率选择不正确的，扣2分。 5 投资利息 2 (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。 期、计息期限确定合理。 税金构成合理，税率确(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 6 销售税费 2 (2)税率不符合规定的，扣2分。 定正确。 (1)利润率内涵不清楚的，扣1分。 利润率内涵清楚，水平(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。 7 开发利润 2 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不客观、合理，理由充分。 适应的，扣2分。 9 (1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣 维护使用状况描述全2分。 面、客观;折旧分析深(2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确8 折 旧 2 定依据不充分的，扣1分。 入，成新确定合理，依 (3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，据充分。 成新率、折旧额确定不合理的，扣0.5,1分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过 程不清晰的，扣3分。 有必要的分析和过程;(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明公式应用 9 计算过程完整、严谨、4 的，扣2分。 与计算 正确。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣 0.5,1分。 10 小 计 36 10 表1-3-2 成本法(建筑物)评审标准 标序 评审项目 评审标准 准扣分项目分值及说明 号 分 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣3分。 勘察设计和费用构成合理;计费依据3 (2)费率确定不合理的，扣3分。 前期工程费 充分，费率合理。 (3)费率确定依据不充分的，扣1分。 (1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、建安建筑工程费、装饰装修工工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等)或者依建筑安装 程费、房屋设备工程费依9 据不充分的，扣1,4分。 工程费 据充分、客观合理。 (2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、开 档次等)不符的，扣1,5分。 发 1 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 成 基础设施 费用构成合理，费用额度(2)费率确定不合理的，扣2分。 2 本 建设费 依据充分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 公共配套设费用构成合理，费用额度2 (2)费率确定不合理的，扣2分。 施建设费 依据充分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 开发期间 税费构成合理，税费额度2 (2)税率确定不合理的，扣2分。 税费 依据充分。 (3)税率确定依据不充分的，扣0.5,1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 2 管理费用 费率合理，依据充分。 2 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 3 销售费用 费率合理，依据充分。 2 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 利率选择正确;开发周期、(1)利率选择不正确的，扣2分。 4 投资利息 2 计息期限确定合理。 (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。 税金构成合理，税率确定(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 5 销售税费 2 正确。 (2)税率不符合规定的，扣2分。 (1)利润率内涵不清楚的，扣1分。 利润率内涵清楚，水平客(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。 6 开发利润 2 观、合理，理由充分。 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应 的，扣2分。 (1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。 维护使用状况描述全面、(2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据 7 建筑物折旧 客观;折旧分析深入，成4 不充分的，扣1分。 新确定合理，依据充分。 (3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、 折旧额确定不合理的，扣0.5,1分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清 晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2有必要的分析和过程;计8 公式应用与计算 4 分。 算过程完整、严谨、正确。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5,1 分。 小 计 36 11 表1-3-3 成本法(土地)评审标准 标 序 评审项目 评审标准 准 扣分项目分值及说明 号 分 市场购置 土 土地取得方式明晰;(1)未说明土地取得方式的，扣1分。 土地取得 地 土地取得成本构成(2)成本内容构成不合理的，扣1,6分。 取 征收集体 1 合理，依据充分;土14 (3)成本取值依据不充分的，扣1,5分。 得 土地取得 地取得成本调整符(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣费 征收国有 合市场情况。 1,3分。 用 土地取得 税费构成合理，税费(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 2 土地取得税费 2 确定合理。 (2)税费率不符合规定的，扣2分。 开发费用构成完整，(1)土地开发费用构成不完整的，扣1,3分。 依据充分;取值客观3 土地开发费 6 (2)土地开发费用取值依据不充分的，扣1,2分。 合理，土地开发周期(3)土地开发周期确定不合理的，扣1分。 确定合理。 费用构成合理，费率(1)费率取值不合理的，扣2分。 4 管理费用 2 确定依据充分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 费用构成合理，费率(1)费率取值不合理的，扣2分。 5 销售费用 2 确定依据充分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 利率选择正确;开发(1)利率选择不正确的，扣2分。 6 投资利息 周期、计息期限确定2 (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。 合理。 税金内容构成完整，(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 7 销售税费 2 税率确定正确。 (2)税率不符合规定的，扣2分。 (1)利润率内涵不清楚的，扣1分。 利润率内涵清楚，水(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。 8 开发利润 平客观、合理，理由2 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不充分。 适应的，扣2分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过 程不清的，扣3分。 有必要的分析和过(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明9 公式应用与计算 程;计算过程完整、4 的，扣2分。 严谨、正确。 (3))计算过程中数字精确度不够或者不合理的， 扣0.5,1分。 10 小 计 36 12 表1-4-1 假设开发法(现金流量折现法)评审标准 标 序 评审项目 评审标准 准 扣分项目分值及说明 号 分 (1)未描述开发经营 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的，扣4分。 (2)开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、开发经营方案明确， 1 开发经营方案 符合规划条件，符合4 可销售或者经营内容与规模)，扣0.5,2分。 最高最佳利用要求。 (3)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5, 2分。 (1)采用成本法等错误方法求取的，扣6分。 (2)采用市场法求取的，价格依据(可比实例、市 采用市场法、收益法场状况)不充分且分析不透彻的，扣1,4分。 等科学方法求取，进(3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且2 开发完成后价值 6 行有依据的预测和分分析不透彻的，扣1,4分。 析。 (4)未进行变化趋势分析的，扣2分。 (5)变化趋势分析依据不充分或者不合理的，扣 0.5,1分。 税费构成明确、合理;(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 3 取得税费 2 税费比率依据充分。 (2)税费比率不符合规定的，扣2分。 建筑工程费、装饰装(1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、建筑安装 修工程费、房屋设备市场价格等)或者依据不充分的，扣1,3分。 6 工程费 工程费依据充分、客(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、开发 4 观合理。 结构、档次等)不符的，扣1,3分。 成本 (1)其他成本构成内容不完整的，扣1,2分。 其他成本 依据充分，客观合理。 3 (2)取值依据不充分的，扣1分。 费用构成合理，费率(1)费率取值不合理的，扣2分。 5 管理费用 2 确定依据充分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 费用构成完整;费率(1)费率取值不合理的，扣2分。 6 销售费用 选取合理，依据充分;2 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 费用计算正确。 税费构成明确、合理;(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 7 销售税费 2 税率、费率确定正确。 (2)税率、费率不符合规定的，扣2分。 构成完整，利润率、 利息率取值客观、合(1)折现率构成不完整或者错误的，扣1,4分。 8 折现率 4 理，折现时间正确，(2)折现率取值依据不充分的，扣2分。 理由充分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过 程不清晰的，扣3分。 有必要的分析和过(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明 9 公式应用与计算 程;计算过程完整、5 的，扣2分。 严谨、正确。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣 0.5,1分。 (4)折现期取值不合理的，扣2分。 10 小 计 36 13 表1-4-2 假设开发法(传统方法)评审标准 标 序 评审项目 评审标准 准 扣分项目分值及说明 号 分 (1)未描述开发经营方案的，扣4分。 开发经营方案明确，(2)开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、可销售或1 开发经营方案 符合规划条件，符合5 者经营内容与规模)，扣0.5,2分。 最高最佳利用要求。 (3)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5,2分。 (1)采用成本法等错误方法求取的，扣5分。 (2)采用市场法求取的，价格依据(可比实例、市场状况)采用市场法、收益法2 开发完成后价值 5 不充分且分析不透彻的，扣1,4分。 等科学方法求取。 (3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透 彻的，扣1,4分。 税费构成明确、合理;(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 3 取得税费 2 税费比率依据充分。 (2)税费率不符合规定的，扣2分。 建筑工程费、装饰装(1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、市场价建筑安装 修工程费、房屋设备格等)或者依据不充分的，扣1,3分。 开 6 工程费 工程费依据充分、客(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、发 4 观合理。 档次等)不符的，扣1,3分。 成 本 (1)其他成本构成内容不完整的，扣1,2分。 其他成本 依据充分，客观合理。 3 (2)取值依据不充分，扣1分。 费用构成合理，费率(1)费率取值不合理的，扣2分。 5 管理费用 2 确定依据充分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 费用构成完整;费率(1)费率取值不合理的，扣2分。 6 销售费用 选取合理，依据充分;2 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 费用计算正确。 利率选择正确;计息(1)利率选择不正确的，扣2分。 7 投资利息 3 期限确定合理。 (2)计息期限确定不合理的，每错一项，扣1分。 税费构成明确、合理;(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 8 销售税费 2 税率、费率确定正确。 (2)税率、费率不符合规定的，扣2分。 (1)利润率内涵不清楚的，扣1分。 利润率内涵清楚，水(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。 9 后续应得利润 平客观、合理，理由2 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，充分。 扣2分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰有必要的分析和过的，扣3分。 10 公式应用与计算 程;计算过程完整、4 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。 严谨、正确。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5,1分。 11 小 计 36 14 表1-5 基准地价修正法评审标准 标序 评审项目 评审标准 准扣分项目分值及说明 号 分 基准地价为现行标(1)地价内涵未说明的，扣3分。 基准地价选取 准;地价内涵明确，1 5 (2)地价取值依据不充分的，扣1,2分。 取值依据充分。 (1)修正内容依据不充分的，扣1,2分。 修正内容完整、真实;宗地修正内容介绍 (2)修正内容不完整的，扣1,2分。 2 2 修正方法明确。 (3)修正方法不明确的，扣1,2分。 宗地状况界定准确;(1)宗地状况界定不准确的，扣1,3分。 宗地因素条件说明 修正因素针对性强、(2)修正因素针对性不强的，扣1,3分。 3 7 完整，符合宗地特点。 (3)修正因素不完整的，扣1,3分。 修正系数选取客观、(1)修正系数选取不符合规定要求或者理由不充分宗地修正系数 合理，符合法律法规的，扣1,6分。 4 9 要求;修正计算正确。 (2)修正过程计算错误，扣1,3分。 期日修正系数确定依(1)期日修正系数确定依据不充分的，扣1分。 期日修正 据充分;期日修正测5 3 (2)期日修正计算过程错误，扣1分。 算过程正确。 容积率修正系数确定(1)容积率修正系数确定依据不充分的，扣1分。 容积率修正 依据充分;容积率修6 3 (2)容积率修正过程计算错误的，扣1分。 正测算过程正确。 土地剩余使用年限确 定正确;资本化率确(1)土地剩余使用年限确定依据不充分的，扣1分。 年期修正 定依据充分，符合法(2)资本化率确定理由不充分的，扣1分。 7 3 律法规要求;年期修(3)年期修正过程计算错误的，扣1分。 正计算正确。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过 程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明计算过程完整、严谨;公式应用与计算 8 4 的，扣2分。 计算结果正确。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣 0.5,1分。 小 计 9 36 15 表2 房地产抵押估价特殊项目评审标准 标 序 评审项目 评审标准 准 扣分项目分值及说明 号 分 估价时点与实地查勘日估价时点与实地查勘日期不一致时，未在假设限制条*估价假设和限1 期不一致时，应在假设限1 制条件 件中进行假设说明的，扣1分。 制条件中进行假设说明。 未说明遵循谨慎原则的，扣1分。 2 *估价原则 列明遵循谨慎原则。 1 包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房 3 *估价结果披露 要素披露完整。 2 地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价 值。未说明其中之一的，扣1分。 (1)未进行估价对象变现能力分析的，扣8分。 (2)缺少抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割 转让性分析的，扣1,3分。 (3)缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现*估价对象变现内容完整，分析合理，依的价格与评估的市场价值的差异程度的，扣1分。 4 8 能力分析 据充分，针对性强。 (4)缺少变现时间长短的，扣1分。 (5)缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的， 扣1,3分。 (6)变现能力分析缺乏针对性的，扣1,4分。 (1)风险提示的内容包括:?关注房地产抵押价值 未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下 跌的因素进行分析说明;?评估续贷房地产的抵押价 值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明; ?估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房内容完整，分析合理，针*风险提示 地产抵押价值可能产生的影响;?抵押期间可能产生5 6 对性强。 的房地产信贷风险关注点;?合理使用评估价值;? 定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵 押价值进行再评估等。缺少上述内容之一的，扣1分。 (2)风险提示说明不具体或者缺乏针对性的，扣1,3 分。 应包括法定优先受偿权缺少法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调6 *附 件 利等情况的书面查询资2 查记录的，扣2分。 料和调查记录。 7 小 计 20 16 表3 房地产估价报告评审工作表 标 评审扣分及说明 评审评审 序号 评审项目 准 大项 得分 扣分 扣分说明 分 封 面 1 1 (或者扉页) 一 、假封设2 3 致估价委托人函 面和、限致制函3 1 条目 录 、件目)10录注册房地产 、4 1 分估价师声明 声) 明、 估价假设和 5 4 限制条件 6 1 估价委托人 7 1 估价机构 8 2 估价目的 9 4 估价对象 二10 1 估价时点 、 估 价11 2 结价值类型 果 报告12 2 估价依据 ,20 分13 1 估价原则 , 14 2 估价方法 15 2 估价结果 16 1 估价人员 17 1 估价作业日期 17 土地实物 状况描述3 与分析 实物状况 18 描述与分 建筑物实析 物状况描3 述与分析 权益状况 19 3 描述与分析 三 、区位状况 估20 3 价描述与分析 技市场背景 术21 4 描述与分析 报告最高最佳利用 ,6022 3 分析 分估价方法 ,23 3 适用性分析 估价方法 扣分累计 权重 实际扣分 24 36 估价测算过程 … 小 计 1.0 25 2 估价结果确定 四 、附26 5 附 件 件 及 外在 质 量)1027 5 外在质量 分 ) 100 一般项目评审 特殊项目评审 报告最终评审得分 重要内容缺失说明 不 合 格原则性错误说明 内 容 重大质量缺陷说明 18 表3-1 市场法评审工作表 标 评审扣分及说明 序 评审 评审项目 准 号 得分 扣分 扣分说明 分 真实性 3 可 客观性 3 比 1 实 信息完3 例 备性 可比性 3 交易情况 2 2 修正 市场状况 3 3 调整 区位状况 4 6 调整 权益状况 5 3 调整 实物状况 6 6 调整 公式运用 7 4 与计算 小 计 36 19 表3-2 收益法评审工作表 评审扣分及说明 标 序评审 准 评审项目 扣得分 号 分 扣分说明 分 租金水平 9 租约限制 2 出 有效出租租 面积或者型 2 有可出租面 积比率 1 效 毛空置率与 2 租金损失 收 入 自 营 15 经营收入 型 其他收入 2 1 运营费用 3 6 净收益 4 2 变化趋势分析 5 2 报酬率 6 4 (或者资本化率) 收益期限 7 2 公式应用 8 4 与计算 小 计 36 20 表3-3-1 成本法(房地)评审工作表 标 评审扣分及说明 序 评审 评审项目 准 号 得分 扣分 扣分说明 分 市场购置 土地取得 土地征收集体 1 取得 8 土地取得 成本 征收国有 土地取得 勘察设计和 2 前期工程费 建筑安装 5 工程费 开发基础设施 2 2 成本 建设费 公共配套设施 2 建设费 开发期间税费 1 3 管理费用 2 4 销售费用 2 5 投资利息 2 6 销售税费 2 7 开发利润 2 8 折旧 2 公式应用 9 4 与计算 小 计 36 21 表3-3-2 成本法(建筑物)评审工作表 标 评审扣分及说明 序 评审 评审项目 准 号 得分 扣分 扣分说明 分 勘察设计和 3 前期工程费 建筑安装工程费 9 开 发 1 基础设施建设费 2 成 本 公共配套设施 2 建设费 开发期间税费 2 管理费用 2 2 3 销售费用 2 4 投资利息 2 5 销售税费 2 6 开发利润 2 7 建筑物折旧 4 8 公式应用与计算 4 小 计 36 22 表3-3-3 成本法(土地)评审工作表 标 评审扣分及说明 序 评审 评审项目 准 得分 号 扣分 扣分说明 分 市场购置 土 土地取得 地 取 征收集体 1 14 得 土地取得 费 征收国有 用 土地取得 2 土地取得税费 2 3 土地开发费 6 4 管理费用 2 5 销售费用 2 6 投资利息 2 7 销售税费 2 8 开发利润 2 9 公式应用与计算 4 小 计 36 23 表3-4-1 假设开发法(现金流量折现法)评审工作表 标 评审扣分及说明 序 评审 评审项目 准 号 得分 扣分 扣分说明 分 1 开发经营方案 4 2 开发完成后价值 6 3 取得税费 2 建筑安装工程费 6 开 发 4 成 本 其他成本 3 5 管理费用 2 6 销售费用 2 7 销售税费 2 8 折现率 4 9 公式应用与计算 5 小 计 36 24 表3-4-2 假设开发法(传统方法)评审工作表 标 评审扣分及说明 序 评审 评审项目 准 号 得分 扣分 扣分说明 分 1 开发经营方案 5 2 开发完成后价值 5 3 取得税费 2 建筑安装 6 开 工程费 发 4 成 本 其他成本 3 5 管理费用 2 6 销售费用 2 7 投资利息 3 8 销售税费 2 9 后续应得利润 2 10 公式应用与计算 4 小 计 36 25 表3-5 基准地价修正法评审工作表 标 评审扣分及说明 序 评审 评审项目 准 得分 号 扣分 扣分说明 分 基准地价选取 1 5 宗地修正 2 2 内容介绍 宗地因素 3 7 条件说明 宗地修正系数 9 4 期日修正 5 3 容积率修正 6 3 年期修正 7 3 公式应用 8 4 与计算 小计 36 26 表3-6 房地产抵押估价特殊项目评审工作表 评审扣分及说明 标 序评审 评审项目 准 号 得分 分 扣分 扣分说明 *估价假设和限1 1 制条件 2 *估价原则 1 3 *估价结果披露 2 *估价对象变现4 8 能力分析 5 *风险提示 6 6 *附 件 2 合 计 20 27