00158自考资产评估第四章房地产评估学习笔记

第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。 房地产是实物、权益和区位三者的结合。 1.实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 2.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。（使用权、所有权、租赁权、抵押权、等等） 3.区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。 二、房地产的特征 1.位置固定性 房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。位置的固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。 2.耐用性 从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。值得注意的是：国家对土地使用权是有期限规定的，居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素。 3.影响因素多样性 房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。 4.投资大量性 不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。 5.保值增值趋势 在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。 三、房地产的评估程序 房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下： 1.明确评估基本事项 评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 书中约定的一些条件进行调查、了解。如：评估收费、违约责任、评估对象、评估目的、评估时点、评估具体工作时间等等。 2.拟定评估工作 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：根据评估对象和评估目的，以及可能收集到的数据资料，初选评估 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 和评估的技术路线，确定评估人员及分工，拟定作业步骤和作业时间表，初算评估成本等。 3.实地勘查搜集资料 房地产评估人员必须到评估现场实地勘查，对房地产的基本情况进行了解，弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。并对已收集到的资料进行核实、验证。 4.选用评估方法评定估算 在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。 5.确定评估结果，撰写评估说明和报告 选取两种或两种以上的方法进行评估，会得到几个初步评估结果。评估人员应对几个结果充分论证以便得到最终结果，并撰写评估说明和报告。它是整个资产评估工作中重要的总结。最后形成的资产评估报告书，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，是无形资产中的对物产权，对土地使用权的评估应根据土地的位置、用途、周围环境等因素进行。 它可单独评估，也可与地上建筑物一起评估，还可作为企业整体资产的构成要素随整体企业一并评估。 二、土地资产的分类及其特性 （一）土地资产及其分类 1.按社会经济用途（重点） 土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、生活住宅用地及其它用地等等。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。 2.按经济地理位置 土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。 3.按所有权归属（重点） 土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。 4.按利用程度 土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。 5.按开发程度与开发趋势 土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。 （二）土地资产的特性 1.自然特性（是土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性）表现在： （1）土地面积的有限性 （2）土地空间位置的固定性 （3）土地使用价值的永续性和增值性 （4）土地的不可替代性 2.经济特性（是人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系的特征），表现在： （1）用途多样性。 （2）经济地理位置的可变性。 （3）可垄断性。 三、土地资产价格体系（土地资产即地产，准确说是土地使用权资产） （一）土地资产的价格类型 1.基准地价（“面价”、“平均价”） 基准地价是指城镇国有土地的基本 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 价格。是各城镇按不同的土地级别、不同地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 从定义中可以看到： （1）它是政府行为，是政府制定出来的； （2）它是区域内的平均价格； （3）是各类用地的平均地价，即用地条件相近区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价； （4）它表示的是单位土地面积的地价。 2.标定地价（“点价”、“具体价”） 标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。 从定义中可以看到： （1）它是政府行为；是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价； （2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估； （3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 3.土地使用权出让底价（政府出让，企业等受让） 土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价的依据。 4.转让价格 地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。其价格形成由交易双方来决定。 5.出租价格 地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。 （1）土地使用者之间所形成的租金价格 （2）国家与土地使用者之间形成的租金价格 6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格） 了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的土地，一级市场（即政府批租市场）和二级市场（是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和）。一级市场的评估是评估事务所不能进行的。 （二）土地资产价格的特点 1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定 土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。 2.土地价格主要由土地的需求决定 经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。 3.土地价格具有明显的区域性 处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。 4.土地价格的上涨性 这是按照土地的需求和自然特性而决定的。土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。另一个重要原因是由于土地的不可再生性。 四、影响地产价格的因素 （一）一般因素 一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素，有： 1.行政因素 行政因素主要是指国家对土地价格的干预。 影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 2.社会因素 社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。 3.经济因素 （1）经济发展状况 （2）居民收入和消费水平 （3）物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。 （4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。 4.其他一般因素 如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。 （二）区域因素 区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。有： 1.影响商业用地价格的区域因素 （1）商业繁华程度 （2）交通便捷度 （3）环境优劣度。包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。 （4）规划限制 （5）其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确实对商业区土地价格产生重大影响的因素。 2.影响住宅用地价格的区域因素 （1）位置 （2）交通便捷度 （3）基础设施保证度 （4）公用设施完备度 （5）环境质量度。包括人文环境和自然环境。 （6）规划限制 （7）其他因素 3.影响工业用地价格的区域因素 （1）交通便捷度 （2）基础设施完善度 （3）产业集聚规模 （4）环境质量 （5）规划限制。主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。 （6）其他因素 （三）个别因素 个别因素是指地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形、地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。 1.位置因素 2.地形地质因素。直接影响土地的使用情况 3.面积因素 4.地块形状因素。主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件。 5.土地利用因素。主要包括容积率和土地用途 例题：标定地价是（）。（2010.7） A.土地使用权出让底价 B.政府评估的具体地块的出让价格 C.政府出租土地的价格 D.政府评估的具体地块的价格 【答案】D 例题：农村宅基地、自留地、自留山等属于（）。（2010.7） A.国家所有 B.农户所有 C.集体所有 D.乡镇企业所有 【答案】C 例题：导致土地价格具有明显的区域性的原因是（）。（2008.4） 继续阅读