城市特色商业街评价体系研究——以成都青羊特色商业街区为例

城市特色商业街评价体系研究——以成都青羊特色商业街区为例 城市特色商业街评价体系研究——以成都 青羊特色商业街区为例 城市特色商业街评价体系研究 以成都青羊特色商业街区为例 肖月强黄萍陈杨林 [摘要]城市特色商业街如火如荼的发展,为有效评价特色商业街奠定了坚实的基础.如何通过评价形成布局 合理,层次分明,类型多样,功能各异的商业街体系,成为城市特色商业街健康持续发展的关键.本文以成都市 青羊区特色商业街的发展为基础,构建了一套评价体系和评价方法,以期对促进整个城市特色商业街的发展提 供有益的参考. [关键词】特色商业街;成都青羊区;评价体系;名气;人气;商气;财气 中图分类号:F590.31文献标识码:A文章编号:1004--3926(2011)09--0157—o5 作者简介:肖月强(1971一).男,四川大竹县人,成都信息工程学院宣传统战部部长,副教授,四川大学理论经济学博 士后流动站在站博士后,研究方向:组织变革与发展,区域经济发展战略研究;黄萍(1963一),女,贵州贵阳人,成都信息工 程学院管理学院院长,教授,博士,研究方向:旅游 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 ,旅游管理,区域经济发展战略研究.四川成都610225陈杨林 (1980一),男,四川富顺人,四川省委党校领导干部培训与考试中心工程师,研究方向:组织变革与发展研究.四川成都 610072 关于特色商业街的评价主要有两种观点:一 种观点来自于市场,既然是特色商业街,那就应该 保持其自身的特色,没有必要对"特色"进行评价, 让其"自生自灭"是对"特色"的最好弘扬;另一种 观点来自政府层面,有必要对各种特色街进行评 价9方便分类分层管理,促进特色商业街的可持续 发展.我们认为既不可完全放任自流,亦不可过 多的行政干预,如果能有多元化的有效评价,特色 商业街的发展就会更加良性. 一 ,成都市青羊区特色商业街概况 青羊区位于成都市中心城区,城市化率达到 90%以上,是成都旅游和经济发展的核心地带. 青羊区浓缩了古蜀(金沙),汉(琴台)唐(杜甫草 堂),明清(宽窄巷子),现代(天府广场)各个时期 历史文化的精萃,聚集了成都2/3的文化旅游资 源,构成青羊发展特色商业街区的重要基础. 文化旅游资源的富集,商业的繁荣发展,使青 羊区初步形成16条规模不等,发展水平不一的特 色街区,即琴台路珠宝餐饮特色街,太升路通讯产 品特色街,宽窄巷子文化休闲特色街区,青华路仿 古和餐饮特色街,玉带桥精品家具街,后子门体育 用品街,同盛路餐饮旅游文化休闲特色街,文殊坊 文化旅游特色街区,芳邻路酒吧特色街,金沙遗址 旅游餐饮特色街区,锦绣工场,英国小镇,锦里路 箱柜零售特色街,优品道时尚休闲特色街,送仙桥 古玩市场一条街,槐树街橱柜一条街. 2009年,青羊区政府委托四川旅游规划设计 研究院制订了《青羊区特色街区发展规划(2009— 2o15)》.为了更好地促进辖区内特色商业街的持 续健康发展,课题组针对政府的要求,建构了专门 的"特色商业街分类评价体系". 二,城市特色商业街的评价原则 城市特色商业街的评价要坚持以下原则: 1.多元评价原则.为增加特色商业街评价的 公信度,一定要坚持政府,市场,行业协会多元评 价的原则.通过构建政府,市场主体,行业协会, 甚至消费者的多方参与及评价体系,共同提升城 市特色商业街的发展内涵. 2.评建结合原则.特色商业街的评价不是 目的,促进特色商业街的健康发展才是根本目 的.特色商业街的评价一定要坚持"以评促建, 评建集合"的原则,使评价和建设相得益彰,相互 促进. 3.定性定量结合原则.特色商业街的评价不 158《西南民族大学》(人文社会科学版)2011年第9期 能够纯粹的定性或纯粹的定量,一定要将定性和 定量原则有机结合.既体现特色商业街评价的前 瞻性,又体现城市特色商业街评价的可操作性. 三,城市特色商业街分类评价体系 (一)评价指导思想 开展城市特色商业街分类评价工作,旨在把 握区域特色街区建设基础,确定具有建设价值和 潜质的特色街区,为政府在城市特色商业街的打 造策略,政策制定,经费投入等方面提供分类管理 的依据,促使社会各界更加关心,支持特色街区的 建设,不断提升区域形象和老百姓生活品质.通 过城市特色商业街的商业引擎作用,带动区内服 务业快速持久发展,为创建更多的中国着名商业 街,特色街奠定基础. (二)评价体系和分类标准 成都青羊特色商业街区的评价体系包含7个 一 级指标,20个二级指标,48个观测点.每个观 测点按照A,B两个类别评价标准给予相应权重 ( 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 1). 评价类别分为两种: —— A类特色街区:属于本级和上级(市)政 府高度重视和共同打造的项目.具有品位极高的 开发建设价值,或开发已经比较成功,后发优势显 着,特色鲜明,具有城市经济增长极的作用,是创 设区域特色街区品牌优势的重要对象. —— B类特色街区:属于区级政府高度重视 并鼓励,由本级政府负责开发打造的项目.这些 项目品位较高,开发基础较好,特色比较鲜明,具 有很好的开发建设价值,也具有一定的辐射力和 影响力,具有带动周边产业发展的重要作用. (三)指标阐释 办好特色商业街,名气是前提,人气是基础, 商气是核心,财气是根本.为了便于推广和实际 操作,我们将特色商业街的评价分为名气,商气, 人气,财气,特色,管理,基础设施等七个一级指 标.每个指标的内涵如下: 1.名气 名气是指特色商业街区为公众所了解所认同 的程度可以借鉴广告学品牌管理知名度,美誉 度,忠诚度等理念,对特色商业街名气进行评价. (1)街区历史 一 如何保护和挖掘历史文化是商业街建设改造 中需要非常重视的问题.许多城市的商业街都有 着悠久的商业传统和历史文化底蕴,因而经久不 衰.人们经常将街区历史同商业街的名气有机连 接在一起,越是有历史深度的街区越有名气.街 区历史分为两个层面来考量,一个是历史文化资 源禀赋层面,是否为国家级历史保护街区;一个是 从商业运营的层面,考察其自开街以来良性运营 的时间长度. (2)知名度 知名度是测量特色商业街为多少人知晓的 指标.知名度低名气自然上不去.知名度的测 量采用随机抽样调查方法来实现,在街区内外找 取一定不同类型样本的人群抽样检查他们对该 街区的了解程度.也可以通过专业的调研机构 或媒体通过调查问卷等手段来测量特色商业街 的知名度.如知晓率大于60%,将之划人A类 特色商业街区;若知晓率小于60%,将之划人B 类特色商业街区. 除了通过抽样调查来检验特色商业街的知名 度外,还可通过媒体的提及率来了解特色商业街 的知名度.不过,这里的媒体提及不含负面报道 范畴. (3)美誉度 特色商业街的美誉度是指特色商业街被公众 认可,赞誉的程度.它包含两个部分的内容,一是 城市特色商业街获得的荣誉称号及其层级.如果 获得的是世界或国家级荣誉称号,则划人A类特 色商业街;如果获得的是省市级荣誉称号则划入 B类特色商业街;二是特色商业街被媒体正面报 道的广度和深度. (4)忠诚度 特色商业街的忠诚度是指特色商业街美誉的 维继程度.忠诚度从两个层面来考察:一是顾客 的回头率,反映顾客是否愿意继续回来消费.二 是顾客的推介率,考察顾客是否向其他人推介某 个特色商业街.特色商业街的知名度是基础;美 誉度是核心;忠诚度是关键.光有知名度没有美 誉度,特色商业街的发展不会正向;光有美誉度而 无忠诚度,特色商业街的发展就只可能是昙花一 现. 2.商气 商气是指城市特色商业街商业氛围的浓厚程 度,它是城市特色商业街的灵魂.城市特色商业 街的商气主要反映在商业集成度,商业吸引度两 个方面. (1)商业集成度 旅游与文化159 特色商业街是一定数量的商家的集合体. 这些商家的集成质量,直接影响特色商业街的商 气.商业的集成度主要体现在以下几个方面:商 户总数.没有一定的商户聚集,就不可能有商气 的产生.在商户之中,特色或主流商家占商户的 比率也会影响到商气的形成.国际国内品牌商 家的数量,商业生态环境,商业配套功能都非常 重要.. (2)商业吸引度 商业吸引度是指特色商业街对商家以及消费 者的吸引程度.特色商业街的区位,景观质量,商 家及其商品的品质,商品的差异化,个性化,特别 的节庆活动等都会提升特色商业街的吸引度. 3.人气 城市特色商业街的人气主要反映在两个方 面,一个是直接的客流量及其增长比率;另一个是 特色商业街的影响力,主要涉及客流的质量问题, 如外部客源占的比重,客源的结构,消费层次,辐 射范围等问题. 4.财气 财气主要用于评价特色商业街的财务贡献. 通常而言,特色商业街的财务考核指标,主要体现 在交易量(销售总额),税收贡献等.在企业的社 会责任日益为公众关注的今天,特色商业街及其 聚集企业的公益性支出也逐渐被纳入特色商业街 财气的考量范畴. 5.特色 特色商业街的特色,主要从"特区","特景", "特业","特文","特节"等方面来体现."特区", 指特色商业街总是处于特定的城市区位;特景,指 特别的景观,主要包含特别的建筑外观,街区绿 化,街区景观小品等;特业,指特别的街区业态,包 括主力业态,辅助业态等;特文,是指特别的历史 文化,它包含历史文化本身的异质性以及文化本 身的影响力;特节主要指城市特色商业街的节庆 活动,它主要包含特色商业街有无节庆活动,节庆 活动的频次,节庆活动与特色商业街主题的关联 度,节庆活动的吸引力,影响力和对街区发展的推 动力等. 6.管理 随着特色商业街"法人化"趋势的日益明显, 特色商业街的有效管理显得更加重要.评价特色 商业街的管理主要从管理模式,管理规范,管理效 能三个层面进行.管理模式主要看是否有专门的 管理机构推动特色商业街的持续健康高效发展; 管理规范则是对管理模式进行的保障,它包含制 度,政策和标准三个方面;管理效能是一个显性的 指标,主要体现在街区的治安状况,服务质量,街 区与原着民的和谐程度,街区的繁荣度,商业企业 对就业的吸纳程度等方面. 7.公共设施 街区的公共设施,是特色街区的基础.主要 体现在街区道路,公交站点,停车场,景观小品,公 厕,垃圾箱,公共座椅,街区导示系统等以及店面 店招,店内环境等店内设施. 8.需要补充的内容 (1)媒体关注率 对于媒体关注率,可以通过百度,谷歌等搜 索引擎看其在新闻,网页,贴吧,图片等出现的频 率.这是检验媒体对特色商业街的关注度.但 媒体的层级,报道的篇幅等还是有差别的.这就 可以借助传播学上的广告约当量来评价.也就 是说,每个媒体的报道量折合为该媒体的广告面 积/时长所表现出来的广告费用,具体计算公式 如下: 广告约当量=擎木整版广告费 广告约当量越高,则某个特色商业街的传播 价值越高,说明其名气越大.这里需要强调的是, 特色商业街自己做的硬广告不应纳入评价范畴之 内. (2)商业生态 商业生态是指街区商业业态的互补性,产业 链的关联性,是否能提供多方位,多层次的综合服 务. (3)功能完备 指特色商业街区具有的展示(审美的愉悦,陶 冶),消费(吃,住,游,购,娱),体验(情景/活动), 引领(文明,时尚),保护(文化,传统)等五大功能 的完备情况.. (4)消费者层次一 主要根据市场调查,了解消费者的受教育程 度,职业,年龄,籍贯,消费频次和消费额度,由此 判断消费水平和持久消费力的高低. (5)公益性支出 主要是街区为社会救助捐赠,参与或举办慈 善事业,资助公共设施建设等发生的货币或非货 币性支出. 160《西南民族大学》(人文社会科学版)2011年第9期 . . 表1城市特色商业街评价指标和分类标准 .评价项目评价标准备注 一级指标=级指标主要观测点AB 1.1街区历t.1.1街区历史文化(4.0)国家级保护省级保护价值 史(6-0)1.1.2开街(业)历史(2.0)开街(业)3年以上开街(业)1-2年. 1.2知名度1.2J1一定样本人群中知晓的比知晓者>6o%以上知晓者< =60%抽样调查(5.0)率(3.0)- 1.名气(19)1.2.2媒体关注率(2.0)排序1—3排序4及以后街头拦访 1.3美誉度1 . 3.1荣获荣誉称号(3.0)世界级或国家级荣誉称号省级或市级荣誉称号(13. 0) 1.4忠诚度1:4.1顾客回头率(3.0)回头率>30%回头率<=30%抽样调查 (5.0)1.4.2消费者推荐给他人的可能一 定会,多数会街头拦访性(2 . 0) 2.I.1商户总数(2.0)排名前3位排名4位及以后 2.1.2特色(主流)商家占商家80%<=80% 2.1商业集总数的百分比(2.O) 成度(8.0)2.1.3国际国内品牌商家数量>10% ,<=15%(1. 5)>15% 商气(14)2.L4商业生态(1.5)好较好 2.1.5五大功能完备(1.0)5大功能齐备具备3—4大功能 2.2商业吸2…21街区区位(2.O)区位优势突出区位较好 2.2.2街区景观(2.0)景观非常独特景观独特引度(6 . 0) 2.2.3街区营销宣传活动(2.O)丰富,富有特色,比较丰富,有特色 3.1客流量3.1.1年客流量(3.O)>15O0万人>l000,<=1500万人 (6.0)3.1.2客流量增长率(3.0)年增长率>20%<=2O% 3.人气(11)省外客源>50%.其中,国省外客源<=50%.其中,3 .2影响力3.2.1客源地(2.0)外客源比例>5%国外客源比例< =5%(5 . 0)3. 2.2消费者层次(3.0)高较高 4.1交易量 (5.0)4.1.1年营业(销售)总额(5.0)>10亿元<=10亿元 4.2财务贡4.2.1税收(4.0)>1亿元<=1亿元4 . 财气(15)献(6 . O)4.2.2公益性支出(2.0)>500万元<=500万元 4.3消费水4 . 3.1人均单次消费额(4.0)>500元>300元,<=So0元平(4 . O) 5.1.1建筑外观(2.0)风格十分独特,协调,优美风格独特,协调,有美感 5.1特景5.1.2街区绿化(1.5)公共绿地,花坛花台布置有公共绿地,花坛花台布置整 (5.0)创意,整洁,美观,无残缺洁,美观,无残缺 5.1.3街区景观小品(1.5)布置合理,完好整洁,有显 着艺术欣赏价值完好整洁,有艺术欣赏价值 5.2.1主力业态(3.0)主力业态主力业态比重<=4o%特 5.2特业比重>4o%,特色鲜明色比较鲜明 (5.0)辅助业态超过6种,综合服辅助业态3_5种,综合服5. 2.2辅助业态(2.0)务性很强 ,协调度很高务性强,协调度高 5.特色(19)文化很独特,气息很浓郁,文化比较独特,文化气息较5 . 3特文5.3.1文化异质性(2.O)鲜明浓郁 ,鲜明(4 . 0)5 . 3.2文化的影响力(2.0)世界性,国内影响大省内或市内影响大 5.5.1有无节庆活动(1.0)有3种以上有3种 5.5.2节庆活动的频率(1.0)单项活动连续举办超过3届单项活动连续举办过3届 5.4特节5.5.3节庆活动与主题关联性 (5.O)(1.0)十分关联,能凸显主题与主题关联 5.5.4节庆活动的影响力(1.0)国际,国内省内或市内 5.5.5节庆活动的推动力(1.O)参与者范围,规模迅速扩大参与者范围,规模有较大增长 6.1管理模6.1.1管理机构与运行模式创新有专门管理机构,管理模式有专门管理机构.管理模式 式(5.0)(5.0)先进,有推广意义先进 6.2管理规6.2.1 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 (1.0)有完善的管理 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 有比较完善的管理制度 范(4.O)6.2.2管理政策(2.0)有很好的引导政策有良好的引导政策 6.管理(13)6.2.3管理标准(1.0)管理标准化程度很高管理标准化程度高 6.3.1治安状况(年度)(2.0)无治安事件治安事件1件 6.3管理效6.3.2商家(原住民)与管理主十分和谐和谐 能(4.0)体之间的和谐性;(1.0) 6.3.3街区的繁荣度(1.0)十分繁华繁华 旅游与文化161 评价项目评价标准备注 7.1.1街区道路设施(1.0)道路规整,具有特色街区基道路比较规整,符合特色街 本特征区打造基础 地面无垃圾,无污迹,清洁地面比较清洁美观果皮箱 7.1.2环境卫生状况(1.0)美观;果皮箱与街区氛围相 7.1公共设协调布局较合理 施(5.O)有一定规模的停车位或停有一 定停车位,停车场扩展 7.设施(9)7.1.3停车场(2.0)车场建设条件较好,可以保有一 定空间证停车秩序井然 休闲节点设置基础好,可建休闲节点设置有一定基础,7. 1.4休闲设施(1.O)核心广场1— 2个至少可建中心广场1个 7.2店内设7.2.1店面,店招(2.0)规范,统一,美观比较规范,统一,美观 整洁有序,美观,消防设施整洁有序,消防设施完好达施(4. O)7.2.2店内环境(2.0)完好达标标 备注:一级,二级指标及其观测点的分值由多位专家赋值的加权平均值构成;总分 为l0o分. 三,城市特色商业街评价步骤与方法 结合成都市青羊区特色商业街的评定工作, 我们将城市特色商业街区评价分为申报,专家评 审,认定授牌三个阶段.成都市青羊区特色街区 管理办公室统一组织对辖区内申报街区开展评定 工作,具体的步骤和方法如下: 1.成立专家组和秘 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 处.由四川商务厅,成 都市商务局,青羊特色街区管理办公室,国内特色 商业街研究专家,国内其他着名特色街企业或政 府代表,媒体代表,公众代表,街区领先企业,公证 处代表20人左右组成专家评定组,对参评街区进 行评定.同时由专家组推选一名组长与特色街区 管理办公室一名工作人员共同组成专家组秘书 处,负责依据评定标准组织专家制定具体的评定 规则,程序并对评定材料进行汇总. 2.专家评定.专家评定分为听取汇报,现场 考察,公众调查,综合打分四个环节.汇报环节, 由参评特色街区负责人对街区的发展历史,商业 环境,商业状况,商业特色,品牌营销,商业管理, 商业配套,节庆活动等进行综合介绍,并提供管理 文件,媒体报道,街区图片等支撑材料.专家组在 听取汇报环节可以进行现场提问,并依据综合汇 报和现场考察,调查结论进行综合打分. 3.结果发布.秘书处汇总专家打分并在公证 处的公证下发布评定结果.对于得分,可分为四 个档次,两个层级.如,90—100分可为青羊区 AAAAA级城市特色商业街,8O一9O分为青羊区 AAAA级城市特色商业街,70—80为青羊区AAA 级城市特色商业街,6O一70为青羊区AA级城市 特色商业街.根据城市特色商业街评价体系和分 类标准可以将AAAAA级和AAAA级特色商业街 认定为A类城市特色商业街,由市区政府共同打 造;对AAA和AA级特色街区认定为B类特色商 业街,由区政府打造.对于不同级别的城市特色 商业街,由区财政每年从现代服务业发展专项资 金中给予一定的资金支持,用于各类特色街区举 办优秀节庆活动项目补助和宣传支持等.对于获 得"中国着名商业街","中国特色商业街"等国家 级荣誉的区内特色街区,由区特色商业街管理办 公室给予额外的表彰和奖励. 四,结语 对城市特色商业街进行全面的评价有利于对 辖区内的特色商业街进行分类指导,促进各级管 理部门,商家以及社会公众的共同参与,找到影响 特色商业街健康运营的问题及改进的方向,推动 城市特色商业街持续健康发展. 收稿日期:2011—05—15责任编辑刘梅