第3讲_合同与物权法律制度(3)

第三单元  物权法律 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 【考点1】不动产的物权变动 1.基于法律行为的物权变动 （1）登记生效 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2011年 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 题、2016年 案例分析 安全事故典型案例分析生活中谈判案例分析管理沟通的案例分析股改案例分析刑法学案例分析 题） 【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。 【解释2】建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。（2008年案例分析题） 【解释3】以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的，必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。（2016年案例分析题） 【解释4】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。（2009年案例分析题、2016年案例分析题） （2）登记对抗 ①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 ②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 2.非基于法律行为的物权变动 （1）基于事实行为 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2008年案例分析题） （2）基于法律规定 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（2012年案例分析题） （3）基于公法行为 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。 【解释1】“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”，是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。这些“法律文书”具有直接改变原有物权关系、不必由当事人履行的形成效力。因此，如果判决内容是一方当事人向另一方履行，那么，让物权发生变动的，是当事人的履行行为而非判决本身。 【解释2】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。（2012年案例分析题） 3.预告登记 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （1）预购商品房； （2）以预购商品房设定抵押； （3）房屋所有权转让、抵押； （4）法律、法规规定的其他情形。 【解释1】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产（转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、设定地役权、设定抵押权等）的，应当认定其不发生物权效力。 【解释2】预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为“债权消灭”。 【考点2】动产的买卖（2013年案例分析题、2015年案例分析题、2017年案例分析题） 1.一般动产：交付生效 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 2.特殊动产：交付生效＋登记对抗 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以交付为要件，而不以登记为要件。 3.特殊的交付方式 （1）简易交付 动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。 （2）指示交付 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付。 【解释】转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 （3）占有改定 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。 【考点3】善意取得制度（2013年案例分析题、2014年案例分析题、2015年案例分析题） 1.《物权法》第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （2）以合理的价格转让； （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 2.有权处分还是无权处分？ （1）如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则。 （2）善意取得制度必须以转让人无处分权为前提。 3.是否合法占有？ 基于真实权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于租赁合同而合法占有租赁物）。非基于真实权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。善意取得制度适用于委托物，不适用于脱手物。 4.是否属于法律行为？ 善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为（如买卖合同）。基于非法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。 5.转让合同是否有效？ 转让合同是指为转让标的物所有权而订立的买卖合同等债权合同。具有下列情形之一，受让人主张善意取得所有权的，人民法院不予支持： （1）转让合同因违反《合同法》第52条规定被认定无效； （2）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。 6.转让价格是否合理？ （1）判断是否构成“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 （2）受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。 7.受让人是否善意？ （1）是否善意的判断时点，以受让时（依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时）为准。如果受让人事后得知转让人无处分权的，不影响受让人的善意取得。 （2）受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当推定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 （3）受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 （4）对于“简易交付”，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；对于“指示交付”，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 8.是否完成了交付或者登记？ （1）动产的善意取得以交付为要件，不动产则以登记为要件。如果当事人之间仅仅签订了买卖合同，但动产尚未交付或者不动产尚未办理产权转移登记，则受让人不能善意取得标的物的所有权。 （2）转让人将《物权法》第24条规定的船舶、航空器和机动车等特殊动产“交付”给受让人的（无论是否登记），应当认定符合善意取得的条件。 （3）“占有改定”不能满足善意取得制度意义上的“交付”要求。 【考点4】按份共有人转让自己的个人份额 1.对外转让 根据《物权法》第101条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 2.内部转让 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 3.无偿转让 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 4.同等条件 《物权法》第101条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 5.行使期间 （1）优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理。 （2）没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： ①转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日。 ②转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日。 ③转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。 6.数人主张优先购买的处理 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，人民法院应予支持。 7.优先购买权的不当行使 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，人民法院不予支持： （1）未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求； （2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。 【考点5】共有物的处分 1.共同共有 处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 2.按份共有 处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第二部分  经典试题 【案例1】（2006年） 2006年3月20日，上海的甲公司与北京的乙公司签订了一份买卖合同，约定：甲公司向乙公司购买1000吨化工原料，总价款为200万元；乙公司在合同签订后1个月内交货，甲公司在验货后7日内付款。双方没有明确约定履行地点。 合同签订后，甲公司以其办公用房作抵押向丙银行借款200万元，并办理了抵押登记手续。由于办公用房的价值仅为100万元，甲公司又请求丁公司为该笔借款提供了保证担保。丙银行与丁公司的保证合同没有约定保证方式及保证范围，但约定保证人承担保证责任的期限至借款本息还清时为止。 4月10日，乙公司准备通过铁路运输部门发货时，甲公司的竞争对手告知乙公司，甲公司经营状况不佳，将要破产。乙公司随即暂停了货物发运，并电告甲公司暂停发货的原因，要求甲公司提供担保。甲公司告知乙公司：本公司经营正常，货款已经备齐，乙公司应尽快履行合同，否则将追究违约责任。 但乙公司坚持要求甲公司提供担保。甲公司急需这批货物，只好按照乙公司的要求，提供了银行保函。5月25日，乙公司收到银行保函，当日向铁路运输部门支付了运费并发货。货物在运输途中，遇泥石流灾害全部灭失。