【word】 “三旧”改造让佛山旧貌换新颜

【word】 “三旧”改造让佛山旧貌换新颜 “三旧”改造让佛山旧貌换新颜 月观察 eVleWS 旧城镇,旧厂房,旧村庄,这些曾被认为是城市发展负担的东西,在 今天的佛山,已经成为经济社会发展的积极因素.经过三年的”5_19” 改 造工作,一个崭新的佛山出现在人们面前. 对于佛山来说,这或许只是自身蜕变的一种路径,但对广东省乃至全 国来说,也许将开创土地节约集约利用的新篇章.请看—— “三1日”改造: 让佛山旧貌换新颜 尽人皆知的”三旧”改造 佛山市房地产行业商会副会长兼秘书长黄武 忠,他的另一个职务是一家咨询公司的董事总经 理.与一般咨询公司不同的是,在黄武忠的咨询业 务中,除了市场信息咨询,专业技术咨询等以外, ”改造项目咨询占据了首位. “三旧 黄武忠解释说,近几年,前来咨询佛山”三旧” 改造事宜的单位和个人日益增多,市内市外,省内省 外都有,市场有需求,所以就开办了这项业务. “三旧”改造是对旧城镇,旧厂房,旧村庄改 造工作的简称.2007年6月,佛山市政府出台《关于 加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》~[J68号 文件,开始尝试和实施”三旧”改造工作.至今, “三旧”改造在佛山已开展了三年. 据佛山市”三旧”改造办公室副主任吴福明介 绍,从2007年到2010年2月底,佛山市共启动”三 旧”改造项目73O个,项目占地约3万亩,新增建筑 面积2399万平方米,投入改造资金5141’L元,已改造 完成项目186个.其中,仅2009年一年,全市就启 动改造项1~1229个,完成改造项目115个,启动”三 旧”改造土地面积1.2万亩,完成改造新建面积710 万平方米,投入改造资金191~L元. 今天的佛山,不管是政府工作人员,还是普通 ?本刊记者何志强 市民;也不管是房地产开发商,还是普通农民,都 知道”三旧”改造. “最初我们给市政府起草的是—个关于旧物业改 造的意见,内容包括旧城,IH村,旧厂三个方面.” 吴福明清楚地记得:”意见是在2Oo7年春节期间起草 的,经过不到半年的调查研究,当年6月市政府就出台 了68号文件,9fl成立’三旧’改造办公室,工作全面 铺开,其效率之快,超乎—般人的想象.” 佛山的实践很快引起了广东省国土资源厅的重 视,他们将佛山”三旧”改造的做法整理成经验材 料,带到了2oo8ff-的”两会”上. 那年3月7日,温家宝总理出席广东代表团审议 政府工作报告,在听了广东省国土资源厅厅长招玉 芳关于”三旧”改造工作的汇报后,提出,希望广 东在节约集约用地方面作出新的成绩,积累新的经 验,真正使广东不仅经济发达,而且生态优美,成 为节约集约利用土地的示范省.为贯彻落实温家宝 总理的指示,广东省委书记汪洋,省长黄华华到国 土资源部研究商讨有关工作.随后,广东省政府与 国土资源部商定,共建节约集约用地试点示范省, 力争走出一条耕地保护严,建设占地少,用地效率 高的科学发展新路子,为全国探索可供借鉴的土地 管理新经验.于是,”三旧”改造成为广东建立节 约集约用地示范省的一项重要内容. 34中国土地?20”10年第4期 观察 ews 2o09年8月,广东省政府出台78号文件,即《关于 推进”三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》, 其中不乏一些对现行用地政策的突破l生尝试,以此为 标志,”三旧”改造工作在广东省全面铺开. 逼出来的”三IB”改造 在佛山人看来,”三旧”改造是被佛山的用地 矛盾逼出来的. 位于珠三角腹地的佛山市,是一个以工业为主 导,三大产业协调发展,制造业非常发达的工业城 市.2008年GDP达4333’f~,元,占广东省1/9强;工业 总产值达到11658亿元,占广东省1/7强. 然而,经过30年工业化,城镇化的加速发展, 经济社会发展对土地的强大需求与建设用地供给有 限之间的矛盾越来越明显,制约着佛山市经济的进 一 步发展.据了解,目前佛山的建设用地已经提前 用完了十几年以后的指标. 佛山市市委书记林元和列举了一组数据,从中 可以看出佛山建设与用地矛盾的尖锐程度.目前, 佛山市建设用地总量已占行政区划面积的33%, 广州市为22%,香港为21%,日本三大都市圈仅为 16.4%.由此可见,土地资源紧缺已成为佛山市可持 续发展的重大难题. 调查显示,佛山市的”三旧”用地约25.3万 亩,其中旧厂房约17万亩,旧村居约5.3万亩,旧城 镇约3万亩.如果将这些土地全 部改造完毕,将极大地缓解建设 用地紧张的状况. 为此,佛山市下大力气开展 了”三旧”改造专项规划编制工 作,在《佛山市三旧改造专项规 划(2009—2020)》规划中,佛山 市将”三旧”改造规划与新一轮 土地利用总体规划,城镇建设规 划以及产业发展规划相衔接,在 明确”三旧”改造中长期目标基 础上,严格界定”三旧”改造范 围,将”三旧”改造项目地块在 规划图上相应标注,并编制”三 旧”改造项目库档案.同时,根 太 文 供 图 何 : , 强 据项目性质和所属的区位,确立了旧城镇改造,旧村 居改造,工矿厂企改造,生态环境改造,都市农业和 现代农业综合开发,主题文化公园建设等6种改造用 途,对”三旧”项目进行改造方向上的引导,推动形 成若干相对集聚的功能区. 佛山的建设者清楚,要使”三旧”改造能健康 地进行下去,就一定要运用市场机制充分调动社会 各界的广泛参与,为此就要突破一些现行政策的束 缚,从这个意义上说,广东省政府的78号文件无疑 是个及时雨.2009年,佛山市根据省政府78号文件 的精神,制定了相关实施意见,大力推广”政府出 政策,所有者(使用者)出土地,投资商出资金” 的市场化改造模式,在具体项目建设中实行”谁 投资谁收益”,充分调动了社会各界参与”三旧” 改造的积极性,实现多方共赢,较好地解决了”三 旧”改造所需大量资金的来源问题. 目前,佛山市已启动的改造项目已引入社会资 金357-f7__,元.在2009年佛山城市可经营项目投资推介 会上,共推出”三旧”改造项目41个,吸引投资额 188.58亿元,分别占项目总数(118个)和投资总额 (468.91’L元)的34.75%和40%.加上市各级财政, 目前共投入80.6亿元资金用于”三旧”改造. 多种模式开展”三旧”改造 对”三旧”改造,农民怎么看? CHINALAND/2010No?435 月观察 eV1eWS 记者为此来到位于南海中心城区的夏西村,该 村作为佛山”三旧”改造早期的试点,其改造模式 对佛山的旧村改造有重要的参考作用. 按照规划,夏西村改造以后,村民将住上统一 修建的农民公寓.夏西新村规划占地面积680亩,总 投资约10亿元,建筑面积约75万平方米,规划安置 居民1万多人.现在,夏西农民公寓首期工程已建 成.记者了解到,那些就地上楼的村民非常满意改 造后的新村,他们说,没想到住上了整洁的楼房, 住房面积却没有减少,划算;村干部则说,能够争 取到旧村改造的示范项目,是他们的幸运,既改善 了村容村貌,又拿到了一笔可观的奖金. 夏西村民所说的奖金,指的是佛山市政府为 鼓励节约集约用地专门设立的旧村改造奖励 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 . 2007年,佛山市政府专门安排了1.2亿元财政专项资 金,用于支持补助首批122个旧村居改造示范村居建 设;2009年,又确立了30个市级”三旧”改造先进 示范点,每个示范项目奖励100万元.另外,通过建 设30个市级先进典型示范项目,引导和带动了一大 批”三旧”改造项目的开展. 而今,先行一步的夏西村成了其他村民羡慕的 对象.在禅城区某个村,几个喝早茶的老人聚在一 起时,聊得最多的话题,就是他们村的干部无能, 因为这个村没能争取到市里旧村改造的示范项目. 2009年5月,佛山市政府在夏西村举行仪式,启 动”三旧”改造”双百计划”,即每年启动100个以 每年启动100个以上 较大规模的”三旧”改 造项目,每年完成100个 以上项目改造 上较大规模的 “三旧”改造 项目,每年完成 100个以上项目 改造. 记者了解 到,过去的三 年中,佛山市 在”三旧”改造实践中摸索出几种可操作性强的路 子,形成了以下几种改造模式: 在旧城镇改造方面,有引入港资运作的,佛 山最大的旧城镇改造项目——祖庙一东华里片区改 造模式.这一模式最大的特点是政府主导,统一规 划,市场运作,创新了政府主导的和谐拆迁,净地 出让土地的方式,彻底打破了以往的单体翻建,小 修小补的旧城改造模式弊端. 在旧村居改造方面,有以环境整治为主的”三 水西南涌整治模式”,打造了城市标志性生态景观 带;有由村集体经济投入,改造后的产出利益归村 组集体的”夏西村模式”,使农村集体经济组织走 上了发展城市型经济的新路子;有以土地入股,引 入开发商联合改造开发的”石头村模式”,既实现 了”拆除旧村居,建设新社区”,又保障了农民长 期稳定的收益;有由开发商垫资建设,建成后开发 商拥有5年租赁经营权,”以地引资,以租抵建”的 “凤池村BoT模式”,构建了”借水行舟,互惠互 利”的双赢局面. 在旧厂房改造方面,有在保留厂房原貌的基 础上,进行创造性的整治改造,增加公共配套设施 和开敞空间,从而引入新兴产业的”佛山创意产业 园”模式,重新赋予了旧厂房新的产业形态和生活 形态,实现”一笼多鸟”;有自主改造,自主经营 的”澜石金属交易市场”模式,村集体把规模小, 档次低,效益差的旧物业改造为大型不锈钢交易 市场,形成了巨大的经济效益和社会效益,既实现 “拆笼赶鸟”,又实现”做大鸟笼”;有政府先行 征收,再引入社会资本的”天富来工业城”模式, 将原来功能单一的村级工业基地打造成一个工业为 主导,居住和公共服务设施配套相对完整的城市新 区,营造以工业促进商业,以商业带动工业的和谐 发展局面,实现”腾笼换鸟”;有多村联合改造的 “南海激表联建仓”模式,整合了10个经济实体的 土地,促进了土地连片集聚开发. “三年建造新佛山” .据佛山市市长陈云贤介绍,2009年在全球经济 危机的大背景下,佛山的经济仍然保持平稳较快的 发展,全年实现GDP4814.5{L元,同比增长13.5%, 其中,”三旧”改造有着功不可没的贡献.他列举 了几条: 一 是促进了经济平稳较快发展.”三旧”改造 可以带动建筑,建材,冶金,轻工,化工,机械, 能源等1o多个行业,4o多个相关产业的发展.2009 年,佛山投入改造资金191亿元,占全市固定资产投 资的13%.据估算,佛山市25.3万亩”三旧”改造用 36中国土地?2010年第4期 观察 eWS 地共需投资约为60001’乙元,预计可 带动相关产业的产值达1万亿,1.2 万亿元. 二是促进了产业结构优化升 级.通过对低效”三旧”用地进 行改造,淘汰规模小,效益差, 能耗大的企业,实施土地整合,腾 出土地引进优质大项目,高新技术 产业,文化创意产业等,促进产业 结构向低能耗,低污染,高附加值 的方向转变,推动产业集聚高效发 展.目前,全市改造项目中,205~” 项目是调整产业结构,由二产转三 产,其中12个项目是高科技产业, 21个项目是文化创意产业.同时,结合节能减排,实 现产业转移的项[]240多个,引进了44家世界500强企 业投资了844”-~目,投资额约34.71乙美元,引进87家国 内50o强企擞了149~37A目. 三是促进了土地节约集约利用.据统计,佛山 市已经完成和正在改造的730个项目,改造前占地约 3万亩,建筑面积为1600万平方米,平均容积率约 0.8,平均建筑密度约60%;改造后建筑面积将达到 2399万平方米,平均容积率提高到约2.0,平均建筑 密度降低到约35%.全市每平方公里建设用地产出 GDP从2007年的2.84”1’7~元提高到2009年的3.76亿元, 增长了32.3%.与2007年相比,2009年每亿元GDP 耗地减少8.6公顷,下降了24.4%.通过对零散分割 的低效用地进行统一规划和整合,大大提高了土地 利用效率,缓解了用地紧张矛盾. 四是促进了城乡面貌的改善.据统计,在已完成 的改造项目中,49个项目是改善生活环境,预计建设 居民住宅6o8~-平方米,新增公共设施用地和城市绿地 物业的市场价值,改造后村集体收入和就业人数平均 增加了200%,促进了城乡居民增加收入,使广大人民 群众得到了实实在在的实惠.如南海区夏西村”紫金 城”项目,每年租金收入360万元,5年后递增20%, 村集体收入因此增加20%左右.又如佛山国际家居博 览城项目,村集体经济每年获得的土地租金超4O00万 元,比改造前提高了5倍,而与之相联的酒店,旅游, 商贸,会展,娱乐,餐饮等上下游产业集聚将会给村 集体和村民带来丰厚的经济收益. 六是促进了社会稳定与就业.”三旧”改造扩 大了土地对产业的承载容量,给社会提供了更多的 就业机会.如南海区天安数码城项目可容纳科技型 中小企业500家,提供就业岗位2万个.天富来工业 城新建厂房可容纳23家中型企业或700家小型企业, 为8万人提供就业机会.禅城区兴建的澜石不锈钢交 易中心,创造了1万多个就业岗位.据初步统计, “三旧”改造后,可增加就业岗位20多万个. 在2010年的”三旧”改造工作会上,佛山市政 府提出的口号是:旧貌换新颜,三年建造新佛山! 具体目标是:未来三年启动改造面积10万亩,其中 2010年启动5万亩,2011年启动3万亩,2012年启动2 万亩.这样,~1j2012年底优惠政策有效期内,佛山 的”三旧”改造项目用地面积就可以达到全部土地 面积的5O%. 或许,对佛山来说,”三旧”改造只是完成其 自身蜕变的一种路径,但对广东省乃至全国来说, 也许将开创土地节约集约利用的新篇章. CHINALAND/2010No?437