北京市大兴新城北区2#地块土地一级开发实施方案

北京市大兴新城北区2#地块土地一级开发实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 北京市大兴新城北区2#地块 土地一级开发实施方案 北京市土地整理储备中心大兴区分中心 二〇〇六年十二月 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 目 录 第一章 大兴新城北区情况简介 ......................................................................................... 3 一、大兴新城北区区位 ............................................................................................... 3 二、大兴新城北区规划范围 ....................................................................................... 3 三、大兴新城北区自然状况描述 ............................................................................... 3 四、大兴新城北区开发优势 ....................................................................................... 4 五、新城北区目前的开发情况 ................................................................................... 6 第二章 土地一级开发项目基本情况 ................................................................................. 7 一、项目区位及项目开发必要性 ............................................................................... 8 二、项目土地利用现状 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ....................................................................................... 9 三、地上物现状调查分析 ......................................................................................... 10 四、主要规划指标 ..................................................................................................... 10 五、开发进度、供地数量及时间预测 ..................................................................... 11 第三章 征地....................................................................................................................... 11 一、征地补偿费 ......................................................................................................... 12 二、青苗补偿及地上物补偿,不含房屋拆迁补偿, ............................................. 13 三、征地相关税费 ..................................................................................................... 13 四、征地总成本 ......................................................................................................... 14 五、劳动力安臵方案 ................................................................................................. 14 第四章 拆迁....................................................................................................................... 15 一、 拆迁政策说明 ................................................................................................... 15 二、 拆迁房屋面积 ................................................................................................... 15 三、拆迁成本估算 ..................................................................................................... 15 第五章 市政建设 ........................................................................................................... 17 一、工程建设情况 ..................................................................................................... 17 二、新城北区市政建设费用测算 ............................................................................. 18 三、2#地块市政建设费 ............................................................................................. 20 四、市政建设测算的相关说明 ................................................................................. 21 第六章 项目总投资估算 ................................................................................................... 21 一、土地一级开发总成本估算 ................................................................................. 21 二、土地成本分析 ..................................................................................................... 22 三、基准地价参照分析 ............................................................................................. 23 第七章 土地出让 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ....................................................................................................... 23 一、土地供应量 ......................................................................................................... 23 二、土地供应周期 ..................................................................................................... 24 三、供地时点开发状态 ............................................................................................. 24 第八章 开发进度 ............................................................................................................... 25 一、开发进度编制原则 ............................................................................................. 25 二、开发进度计划 ..................................................................................................... 25 第九章 分摊投资分析 ..................................................................................................... 27 一、征地费................................................................................................................. 27 二、拆迁费................................................................................................................. 28 三、市政基础设施 ..................................................................................................... 30 1 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 四、公益设施建设费 ................................................................................................. 31 五、财务费分摊 ......................................................................................................... 32 六、项目总投资估算 ................................................................................................. 32 七、土地成本分析 ..................................................................................................... 33 八、基准地价参照分析 ............................................................................................. 34 第十一章 项目收支分析 ................................................................................................... 35 一、项目支出 ............................................................................................................. 35 二、销售收入 ............................................................................................................. 35 三、 现金流量预测 ................................................................................................... 36 四、结论..................................................................................................................... 36 第十二章 项目测算影响因素分析 ................................................................................. 37 一、影响收入的因素 ................................................................................................. 37 二、影响成本的因素 ................................................................................................. 37 附件: 1、北京市规划委员会关于《黄村卫星城北区控制性详细规划》的批复, 2、关于大兴区人民政府关于《北京兴创投资有限公司承担黄村卫星城北区5.75 平方公里开发》的批复, 3、《关于大兴新城北区控规调整方案的说明》, 4、《大兴新城北区土地一级开发成本测算 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 》, 2 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 第一章 大兴新城北区情况简介 一、大兴新城北区区位 大兴新城北区,原黄村北区,位于北京市五环路以南、黄村卫星城建成区以北～东临京开公路～西临京九铁路～北距南三环玉泉营8公里～距市中心13公里～交通便利～地理位臵优越。 大兴新城北区区位图 二、大兴新城北区规划范围 大兴新城北区东临京开公路～西临京九铁路～南至康庄路～北至北兴路～规划用地面积5.75平方公里,实测面积5.95平方公里,～具体四至范围如下图所示: 三、大兴新城北区自然状况描述 大兴区位于北京城南～全境为平原～面积1036.41平方公里～人口102万～辖14个镇。大兴区交通便利。京开高速公路、104国道、京津塘高速公路纵贯大兴南北,北京南五环、南六环公路横跨大兴东西,京津、京九铁路在大兴交汇。区内有南苑机场～现已开通28条航 3 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 线。 大兴新城地处永定河冲积平原～地势由西北向东南缓倾～坡降不大。海拔45-15米～基底为前寒武系灰岩～基岩上覆盖的第四纪松散堆积物为洪水冲击而成～厚度100米以上～地震烈度为8度区～是华北地区内相对稳定的区域。工程地质方面可以满足一般工业及民用建筑等工程的要求。气候属中纬度区～受西风带影响～冬春季多偏北风～四季分明～降水适中～属暖温带半湿润气候区。年平均降水量568.9毫米～主要集中在6，8月份。 四、大兴新城北区开发优势 《黄村卫星城北区控制性详细规划》已于2000年10月14日获得北京市规划委员会审查批准。该区域被定位为以居住为主、环境优美、功能齐全、设施一流～集文化、教育、商业、服务、医疗、娱乐、体育休闲为一体的富有吸引力的21世纪居住区～居住人口控制在8-10万人。为市区外迁人口提供了良好的生态环境和完善的配套服务～同时带动本地区商业、金融、信息产业的发展～形成可持续发展的新兴城市。大兴新城作为距北京市城区最近的新城之一～势必将成为北京中心城人口和职能疏解的重要地区。 ,一,区位优势 作为北京城市发展新区～大兴连接一轴(南中轴延长线)～横跨两 4 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 带(北京东部发展带和西部发展带)～关联多中心(大兴新城、亦庄新城)～在京津冀发展、环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中～大兴将成为承接区域经济中人流、物流、资金流、信息流等要素的重要节点。独有的地域优势～将使它成为北京向华北平原辐射的前沿。 ,二,交通优势 新城北区紧邻京开高速公路、北京市南五环路及京良公路等对外交通干道～与市中心仅20分钟车程～区位交通优势非常明显。 大兴新城经过近年来建设～区内主要城市干道均已建成～北区通往新城内部的交通网路十分发达～南部地区商业服务设施完善。 ,三,基础设施建设优势 经过新城北区几年来的开发建设～地块周边各种配套市政管线完备～土地开发条件成熟。 ,四,自然环境优势 大兴新城的定位是京南绿色新城～素有“田园绿海”之称。目前～新城内呈现出道路绿化整齐优美～小区绿化景色别致～庭院绿化独具特色～公园、花园苍松翠柏绿树成荫的宜人景观～得到了社会各界的好评。 新城北区作为大兴新城的重要发展区域～总绿化率达到41.7%以上～拥有多个城市公园～并且景观河道新凤河从北区中部穿过。对比周边区域环境～新城北区更加适宜居住。 5 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 ,五,成本优势 区域内劳动力成本较低。且目前大兴新城内商品房价格为每平方米5000元～相对市区北部同等位臵新城的商品房均价偏低。 大兴区政府大力加强软环境建设～采取一些列措施～转变工作作风和政府职能～更加突出政府的服务效能～加快项目审批速度～从而节约了各入区企业的时间和管理成本。 ,六,市场优势 新城北区由于区位、交通、环境等优势～得到了很多投资者的关注～各知名房地产开发企业纷纷入区开发～带动了新城房地产的整体发展。 五、新城北区目前的开发情况 根据大兴区人民政府《关于北京兴创投资有限公司承担黄村卫星城北区5.75平方公里开发的批复》,兴政复[2000]17号,文件精神～按照《黄村卫星城北区控制性详细规划》～北京兴创投资有限公司全权负责新城北区5.75平方公里的土地一级开发和建设。 北京兴创投资有限公司自2000年起开始进行了新城北区的土地一级开发建设～至今已六年时间～累计完成投资8.89亿元～其中征地费用为3.55亿元～拆迁费用为2.10亿元～工程支出2.52亿元～前期费0.18亿元～利息0.54亿元。新城北区基础设施建设已完成总建设任务 6 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 的80%～基本满足了北区各开发地块的市政使用条件。 注:绿色表示已建道路～红色表示未建道路。 目前～已完成翡翠城、福提岛、顺驰领海、原生墅等项目的土地转让工作～共转让土地面积116公顷～约合1740亩,不含市政代征地,～规划开发总建筑面积132万平方米～现已完成开发建筑面积约74万平方米～协议转让总金额为15.1亿元。转让项目位臵见下图: 注:蓝色范围内为保留用地～红色为已转让地块项目。 第二章 土地一级开发项目基本情况 依据《北京市国有建设用地供应办法,试行,》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》及《北京市土地一级开发招投标管理办法》等相关规定～本次申报专家评审会的项目为新城北区范围内的2#地块～2#地块已通过市国土局联席会。 7 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 一、项目区位及项目开发必要性 1、项目区位 2#地块位于新城北区北侧～项目用地北起北兴路～南至前高路～西起兴和大街～东至兴华大街～规划性质为居住用地～总用地面积15.36公顷。本次土地一级开发地块项目位臵如下图所示: 新城北区及2#地块项目位臵图 注:红色虚线范围为大兴新城北区范围,蓝色虚线范围为2#地块项目用地范围。 2、项目开发必要性 经过北京兴创投资有限公司六年来对新城北区的开发建设～新城北区凭借优良的区位～完善的基础设施～吸引了众多的投资者～各知名房地产开发企业纷纷入区开发～新城北区城市面貌已经逐步形成～但因受北京市总体规划修编等因素影响～后续土地上市速度放缓～区域内剩余村庄整体拆迁及转非工作至今尚未落实。随着新城建设的深入～剩余各村内出现了外来人口数量增多、违法经营现象增多的状况～且呈现出了逐渐增长的趋势～引发了许多社会矛盾～为区域内的治安管理工作带来困难。因此～区政府决定2007年年内完成前、后高米店的整体转非撤制工作。 新城北区2#地块项目涉及征用前高村集体土地～为确保2007年年内实现北区内前、后高米店村整体拆迁及转非撤制工作～急需完成上 8 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 述项目供地的前期手续的办理工作。 该居住项目的建设还将促进区域经济发展～提升城市形象。 二、项目土地利用现状分析 根据新城北区2#地块勘测定界成果及成果图～本次申报项目用地面积为15.36公顷～现状均为集体农用地～该项目需征用黄村镇前高村及西红门七村两村土地～具体情况见下表: 土地利用现状统计表 土地面积 小计 土地权属 土地类型 平方米 亩 平方米 亩 苗圃 83276.43 124.914 西红门 道路用地 16407.44 24.611 99765.08 149.647 集体土地 建设用地 81.21 0.122 果园用地 50914.11 76.371 前高米店村 53870.64 80.806 道路用地 2956.53 4.435 合计 - 153635.72 230.452 - - 根据上表的统计结果～可以看出本项目实施范围内的土地利用现状以建设用地、苗圃和果园为主～分类列表如下: 分类统计表 农用地 地类 建设用地 指标 (含道路用地) 合计 其中耕地 平方米 19445.18 134190.54 83276.43 面积 亩 29.168 201.285 124.914 9 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 三、地上物现状调查分析 1、2#地块用地范围内无民宅及公产拆迁。 2、现状2#地块涉及西红门七村用地范围内的地上物主要为苗圃～黄村镇前高村用地范围内主要为果树。 2#地块地上物现状实景 3、2#地块东侧兴华大街、北侧北兴路及南侧前高路已随北区整体开发建设完毕～西侧兴和大街尚未实施建设。 4、项目规划用地范围内没有古树和文物设施。 现状地形图 四、主要规划指标 根据《黄村卫星城北区控制性详细规划》～2#地块项目规划用地面积为15.36公顷～其中建设用地面积为8.88公顷～规划用地性质为居住用地～规划容积率为2.1～建筑物限高60米～总建筑面积为186522平方米。 本次申报项目规划图 上述项目的规划指标见下表: 项目规划用地指标表 10 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 五、开发进度、供地数量及时间预测 代用地规模建筑面地块编号 用地性质 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) 22码 (m) 积(m) 0206-0401 防护绿地 G22 9660 —— —— 100 0206-0402 二类居住用地 R2 88820 60 2.1 30 186522 0206-0403 街头绿地 G12 4978 —— —— 100 0206-0404 公园 G11 12638 —— —— 90 合计 116096 186522 根据规划区现状情况～2#地块预计2007年10月供地。 第三章 征地 11 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 按照《北京市建设征地补偿安臵办法》(北京市人民政府令第148号)文件规定: 1、征地补偿费包括土地补偿费、安臵补助费。涉及青苗或其它土地附着物的～还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 2、征地补偿费实施北京市最低保护标准。 3、征地补偿费用在征地批复取得之前～全额支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会。 一、征地补偿费 依据148号文件的要求～征地补偿费包含土地补偿费和安臵补助费～涉及青苗或其它土地附着物的～还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。参照京国征[2004]229号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准～经与黄村镇政府协商确定按16万元/亩的标准进行征地补偿～该费用中包含了土地补偿费、安臵补助费、地上附着物补偿费,不含房屋的拆迁补偿,等费用,西红门镇按16万元/亩的标准进行征地补偿～该费用中包含了土地补偿费、安臵补助费～青苗补偿及地上附着物补偿费另行计算。 本项目土地一级开发涉及征用集体土地共230.452亩, 征地补偿费为3687万元,合16万元/亩,～其中支付黄村镇1293万元[含土地补偿费、劳动力安臵费、地上物补偿费,不含房屋拆迁补偿,及青苗补偿费]～西红门镇2394万元,含土地补偿费、劳动力安臵费,。 12 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 二、青苗补偿及地上物补偿,不含房屋拆迁补偿, 由于黄村镇16万元/亩的征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿,不含房屋拆迁补偿,～此项中不再重复计算。 依据西红门镇政府近年来的青苗补偿经验～青苗补偿及地上物补偿费约为3万元/亩,不含正式房屋补偿费用,～实际操作中青苗补偿及地上物补偿费将依据评估机构的评估结果进行作价补偿。 2#地块项目涉及征用西红门镇集体土地约149.647亩～青苗补偿及地上物补偿费约为449万元。 2#地块北部西红门村用地现状 三、征地相关税费 征地相关税费包括复垦费、耕地占用税、防洪费、超转安臵费～以上各项税费均依照国家征地税费标准执行～征地税费共255万元。 13 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 征地相关税费明细表 序号 税费名称 单价 基数 税费,万元, 1 复垦费 1.8万元/亩 124.914亩 3 2 耕地占用税 8元/平方米 83276.43平方米 67 3 防洪费 20元/建设用地平方米 88820.56平方米 178 4 超转安臵费 300元/亩 230.452亩 7 合计 255 四、征地总成本 本项目在实施过程中共需征地230.452亩～征地总成本为4391万元～其中～征地补偿费为3687万元～青苗及地上物补偿费为449万元～征地税费为255万元。 征地总成本 序号 费用明目 征地数量 单价 征地费 1 征地补偿费 230.452亩 16万元/亩 3687万元 2 青苗补偿费 149.647亩 3万元/亩 449万元 3 征地税费 255万元 总计 4391万元 五、劳动力安臵方案 根据国家相关政策并结合本项目的实际情况～经与大兴区黄村镇人民政府及西红门镇人民政府协商～确定由黄村镇政府及西红门政府负责各自权属范围内被征土地所在村集体劳动力安臵～征地单位向各村集体经济组织支付每亩16万元的征地补偿费中～包含了被征地的农村集体经济组织或者村民委员会的土地补偿费及劳动力安臵费。 14 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 第四章 拆迁 一、 拆迁政策说明 ?《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》北京市人民政府124号令 ?《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》,京国土房管拆[2002]646号, ? 《大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知》,京兴政 发[2004]2号, 二、 拆迁房屋面积 本项目无民宅及单位房屋拆迁。 三、拆迁成本估算 1、民宅搬迁补偿及非住宅搬迁补偿 由于不涉及民宅及单位房屋拆迁～不发生搬迁补偿费。 2、区域内市政设施的补偿,含地下管线, 对确需进行拆除且原作用不能替代的～按实际情况由评估机构进 行作价补偿。对于经过土地一级开发后可以替代的～原则上不再进行任何形式的补偿。 15 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 3、其它地上附着物的补偿 项目地上附着物补偿树木、园林花卉、坟墓、麦地等将依据评估机构的评估结果进行作价补偿～该费用已含在征地成本中～拆迁成本中不再重复计算。 16 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 第五章 市政建设 一、工程建设情况 按照《黄村卫星城北区控制性详细规划》～新城北区规划有六横八纵共计14条道路～北京兴创投资有限公司自2000年开始进行新城北区建设至今～已完成北区基础设施建设任务的80%～目前～共完成沥青路面铺设47万平方米～方砖步道铺设17.8万平方米～各种配套管线约100千米～道路绿化面积35.4万平方米～累计完成工程投资25229万元,含市政道路建设费、市政管线建设费、水利工程建设费及绿化建设费,。工程完成情况见下图: 绿色表示已建道路～红色表示未建道路 17 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 已完成工程部分现状图片: 新城北区金星路 新城北区双高路 二、新城北区市政建设费用测算 新城北区目前累计完成工程投资25229万元～根据北区待建基础设施项目设计概算～预计完成北区基础设施后续建设工作还需投资8050万元～则新城北区土地一级开发市政建设费用为33279万元～其中～市政工程建设费,含道路建设、管线建设、管护费、改造费等,28935万元～水利工程建设费1861万元～绿化建设费2483万元,含街头绿地、防护绿地等,。 新城北区市政工程建设成本测算表 序号 工程名称 工程数量 造价(万元) 备注 含道路、管线、管护、改造工21 市政道路及管线工程建设费 1192450m 28935 程 22 绿化工程建设费 309166m 2483 3 水利工程建设费 1861 合计 33279 1、道路及配套管线工程投资 新城北区内共涉及六横八纵14条市政道路～截止到目前～已完成道路及配套管线工程投资约22285万元～后续建设工作预计将发生约6650万元～则新城北区道路及配套管线工程总投资为28935万元～详见下表: 18 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 新城北区城市道路及配套管线工程投资明细表 已结算 未完部分 道路面积 工程名称 合计投资(元) 工程投资(元) 预估投资(元) (平方米) 北兴路 32,104,182.80 32,104,182.80 156,000.00 后高路 17,186,196.27 17,186,196.27 73,080.00 金星路 36,139,090.28 36,139,090.28 157,200.00 前高路 12,380,056.42 138,405.00 12,518,461.42 68,610.00 双高路 16,242,900.15 950,000.00 17,192,900.15 94,300.00 西旺路 34,950,320.80 7,293,000.00 42,243,320.80 98,360.00 兴丰大街 9,099,977.88 8,338,000.00 17,437,977.88 70,440.00 兴华路 23,537,087.30 23,537,087.30 144,000.00 兴盛路 4,572,508.79 4,572,508.79 43,130.00 兴业路 25,993,001.00 25,993,001.00 107,700.00 兴和大街 10,645,519.00 4,686,000.00 15,331,519.00 55,175.00 兴泰路 3,687,700.00 3,687,700.00 18,500.00 北程庄南路 5,478,436.00 5,478,436.00 21,780.00 辅高路 10,227,023.00 10,227,023.00 39,625.00 康庄路 44,550.00 市政设施管护费 10,700,000.00 10,700,000.00 市政设施改造费 15,000,000.00 15,000,000.00 小 计 222,850,840.69 66,498,564.00 289,349,404.69 1,192,450.00 2、绿化工程投资 新城北区绿化工程投资主要包括西旺路防护林、北兴路绿化带、街头防护绿地等项目投资～预计总投资为2483万元。详见下表: 新城北区绿化工程投资费用明细表 序号 项目名称 单价(元/平方米) 占地面积(平方米) 合价(元) 1 21#地块绿化 100.00 96,831.00 9,683,100.00 19 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 2 西旺路防护林 60.00 67,522.00 4,051,320.00 3 北兴路绿化带 70.00 49,358.00 3,455,060.00 4 街头防护绿地 80.00 95,455.00 7,636,400.00 合 计 309,166.00 24,825,880.00 3、水利工程投资 新城北区水利工程投资主要包括:河道、闸、桥梁等工程建设投资。水利工程投资约为1861万元～除兴丰桥外其他工程均已完工～具体情况见下表: 新城北区水利工程投资明细表 序号 项目名称 工程造价(元) 1 减 河 18,608,226.00 2 其中:各种内容投资分解 3 西旺桥建设的补偿 151,200.00 4 李营闸及配套管理用房 3,070,000.00 5 西旺桥委托建设 1,700,000.00 6 兴业桥建设 1,800,000.00 7 兴盛桥建设 1,080,000.00 8 兴和桥建设 1,450,000.00 9 减河疏挖 2,050,000.00 10 兴华桥建设 2,300,000.00 11 涵洞建设 700,000.00 12 金星桥建设 2,000,000.00 13 兴丰桥 2,000,000.00 14 其他投资 307,026.00 三、2#地块市政建设费 自2000年开始建设至今～新城北区开发是以一个整体项目进行的～市政工程建设已完成规划总工程量的80%。所发生的工程建设费用应以新城北区内可转让经营性用地建筑面积的比例进行统一分摊。新城北区共有可转让经营性项目建筑面积为3321450平方米～2#地块经营性 20 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 项目建筑面积为186522平方米～则2#地块应分摊市政工程建设费为1869万元。 ,33279万元?3321450平方米,×186522平方米=1869万元 四、市政建设测算的相关说明 1、市政工程建设费中已含规划市政基础设施在规划区外管线源头工程费。 2、按照市政先行的原则～首先完成市政设施所涉及的征地拆迁工作～然后进行市政基础设施建设～上述费用已包含在第三章和第四章的征地拆迁费用中。 第六章 项目总投资估算 一、土地一级开发总成本估算 2#地块项目总投资为7513万元。其中～直接成本6260万元～间接成本1253万元。 21 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 土地一级开发成本估算表 序投资额每亩成本各项成本占费用名称 备注 号 (万元) (万元/亩) 总成本比例 黄村镇土地补偿费、安置补助费、青苗补偿征地补偿3687 - 1 费及地上物补偿费(非住宅)及西红门镇土费 地补偿费、安置补助费 58% 青苗补偿2 449 西红门镇青苗补偿及地上物补偿费(非住宅) 费 含耕地占用税、复垦费、防洪费、超转安置3 征地税费 255 - 费 拆迁补偿0 - 4 无民宅、集体企业、国有企业拆迁补偿 费 市政建设1869 - 5 市政道路、管线、绿化的建设费 27% 费 125 - 6 前期费 含可研、环评、交评编制费，场地平整费等 630 - 7 财务费 见现金流量表 不可预见351 - 15% 8 取1-7之和的5% 费 147 - 9 管理费 取1-8之和的2% 合计 100% 7513 - 经营性用 地的土地 不含土地出让金 7513 56 开发成本 二、土地成本分析 由上述测算可以看出～本项目土地一级开发总成本为7513万元～折合可上市交易土地成本为56万元/亩～折合项目总建筑面积单方成本为403元/平方米～出让金以150元/平方米计算～折合楼面熟地价为553元/平方米。 22 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 三、基准地价参照分析 根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》,京政,2002,32号令,中颁布的北京市基准地价表～新城北区为六级地～住宅基准地价,楼面熟地价,为1060元/平方米-1820元/平方米。本项目用地的楼面熟地价为553元/平方米～比基准地价低。 第七章 土地出让计划 一、土地供应量 按照规划要求～依据2#地块勘测定界成果及成果图～该项目用地总面积为153635.72平方米,折合230.45亩,～其中建设用地面积为 23 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 88820.56平方米,折合133.23亩,～代征道路面积37442.65平方米～代征绿地面积为27372.51平方米。 该项目用地东侧、北侧和南侧的城市道路及配套管线工程均已实施完毕～已具备较成熟的上市交易条件～预计2007年10月完成2#地块的上市交易。 二、土地供应周期 土地供应周期: 计划10个月内完成区域内的土地供应工作。 三、供地时点开发状态 2#地块西侧兴和大街开工前的各项前期手续均已办理完成～由于该工程东侧半幅用地为2#地块代征～计划2007年5月完成2#地块的征地工作后进场施工～并于2007年8月完成工程建设～2007年10月完成2#地块的上市交易。 24 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 第八章 开发进度 一、开发进度编制原则 根据北京市土地一级开发工作流程以及项目的实际情况～编制本项目的开发计划。 二、开发进度计划 2#地块属于新城北区土地一级开发工作的一个地块项目～随着近年来北区整体开发工作的不断深入～该项目用地东侧、北侧和南侧的城市道路及配套管线工程均已实施完毕～已具备较成熟的上市交易条件。项目西侧兴和大街开工前的各项前期手续办理工作已结束～因征地工作尚未开工建设。 预计2007年4月底完成2#地块的征地工作～2007年6月开始进行西侧兴和大街的施工工作～2007年10月完成2#地块项目用地的上市交易工作。 25 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 开发进度计划表 2007.1- 2007.2- 2007.4- 2007.5- 2007.8- 任务 2007.2 2007.4 2007.5 2007.8 2007.10 做好交评、 开发 进行底价评办理规划意环评等前状态 办理征地估～项目底见书等前期期手续办完成供地 审批 手续 价评估联审手续 理工作～完部门 会 成立项 市规委 市发改委 市国土局 市国土局 市发改委 区土地储 备中心 26 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 第九章 分摊投资分析 根据大兴区人民政府《关于北京兴创投资有限公司承担黄村卫星城北区5.75平方公里开发的批复》,兴政复[2000]17号,文件精神～按照《黄村卫星城北区控制性详细规划》～北京兴创投资有限公司全权负责黄村北区5.75平方公里的土地一级开发和建设。 新城北区土地一级开发是作为一个整体项目运作～新城北区内各待开发可转让经营性地块项目需对新城北区整体开发费用进行分摊。 以下为2#地块项目分摊投资分析。 一、征地费 1、新城北区征地补偿费 根据《大兴新城北区土地一级开发成本测算报告》～新城北区土地一级开发涉及征用集体土地共5137亩,征地补偿费[含土地补偿费、劳动力安臵费、地上物补偿费,不含房屋拆迁补偿,及青苗补偿费]74136万元,合16万元/亩,。 2、新城北区征地税费 根据《大兴新城北区土地一级开发成本测算报告》～征地相关税费包括复垦费、耕地占用税、防洪费、超转安臵费～以上各项税费均依照国家征地税费标准执行～征地税费共19769万元。 3、新城北区征地总成本 本项目在实施过程中共需征地5137亩～征地总成本为93905万元～ 27 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 其中～征地补偿费为74136万元[含土地补偿费、劳动力安臵费、地上物补偿费,不含房屋拆迁补偿,及青苗补偿费]～征地税费19769万元。 征地总成本表 序号 费用明目 征地数量 单价 征地费 1 征地补偿费 5137亩 16万元/亩 74136万元 2 征地税费 19769万元 总计 93905万元 4、2#地块项目征地费用分摊 新城北区共有可转让经营性项目总建筑面积为3321450平方米～2#地块可转让经营性项目建筑面积为186522平方米,2#地块项目应分摊的拆迁费用单方价格为283元～分摊征地费总计为: ,93905万元?3321450平方米,×186522平方米=5273万元 二、拆迁费 1、新城北区民宅拆迁补偿 根据《大兴新城北区土地一级开发成本测算报告》～新城北区已拆迁民宅207户～已拆迁面积38846平方米～拆迁金额9800万元,未拆迁户数1124户～未拆迁面积210930平方米～预计拆迁金额60288万元。民宅拆迁费共计70088万元。 2、新城北区非民宅拆迁补偿 新城北区内涉及企事业单位拆迁面积75933平方米～其中～已拆迁面积为71485平方米～未拆迁面积4448平方米～拆迁金额共计11792万元。 3、新城北区拆迁评估、拆迁服务及拆除费 28 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 根据《大兴新城北区土地一级开发成本测算报告》～拆迁评估、拆迁服务及拆除费已含在以上两项拆迁补偿费中～此处不再重复计算。 4、新城北区回迁房建设损益情况 4.1、待建安臵用房建安费 新城北区9#地块剩余安臵用房建筑面积102487平方米～8#安臵用房建筑面积141147平方米～依据《拆迁成本测算》～回迁房建安单方成本[含土地出让金,按150元/建筑平米计,及城市基础设施建设费,按160元/建筑平米计,]为2260元/平方米～待建安臵用房建安费为: 2260元/平方米×,141147+102487,平方米=55062万元 4.2、待建安臵用房销售收入 结合周边商品房销售价格～同时对北区拆迁居民实行优惠～回迁房价格拟定为2100元/平方米～新城北区拆迁需回迁面积为281236平方米～回迁房建筑面积为243634平方米～则回迁房销售收入为: 2100元/平方米×,141147+102487,平方米=51163万元 综合4.1、4.2项～回迁房亏损3899万元。 5、新城北区区域内市政设施的补偿,含地下管线, 对确需进行拆除且原作用不能替代的～按实际情况由评估机构进 行作价补偿。对于经过土地一级开发后可以替代的～原则上不再进行任何形式的补偿。 6、新城北区其它地上附着物的补偿 项目地上附着物补偿树木、园林花卉、坟墓、麦地等将依据评估 29 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 机构的评估结果进行作价补偿～该费用已含在征地成本中～拆迁成本中不再重复计算。 7、新城北区拆迁总成本 本项目拆迁总成本85779万元～其中～房屋拆迁成本81880万元～回迁安臵用房亏损3899万元。 拆迁成本组成表 序号 费用名目 拆迁数量 拆迁费 1 民宅拆迁补偿费 1331户 70088万元 2 非民宅拆迁补偿费 75933平方米 11792万元 3 回迁安置用房亏损 3899万元 4 合计 85779万元 8、2#地块项目拆迁费用分摊 新城北区共有可经营性项目建筑面积为3321450平方米～2#地块经营性项目建筑面积为186522平方米,2#地块项目应分担的拆迁费用单方价格为258元～分摊拆迁费总计为: ,85779万元?3321450平方米,×186522平方米=4817万元 三、市政基础设施 1、根据《大兴新城北区土地一级开发成本测算报告》～新城北区市政工程建设成本为33279万元。 新城北区市政基础设施建设费 序号 工程名称 工程数量 造价(万元) 备注 21 市政道路及管线建设费 1192450m 28935 含道路、管线、管护、改造工程 22 绿化工程建设费 309166m 2483 3 水利工程建设费 1861 合计 33279 30 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 2、2#地块项目市政建设费分摊 新城北区经营性项目建筑面积为3321450平方米～则每平方米经营性用地建筑面积上分摊的市政工程建设费约为100元～2#地块内经营性项目建筑面积为186522平方米～则2#地块应分摊市政工程建设费为1869万元。 ,33279万元?3321450平方米,×186522平方米=1869万元 四、公益设施建设费 1、根据《黄村北区控制性详细规划》～新城北区定位为原黄村卫星城的副中心～各种公益性项目设施全面～主要公益性项目包括:12#、13#体育休闲公园、9#地块中学、29#地块消防警务中心～总用地面积为310223平方米～建筑面积为79224平方米～参照项目可研报告及周边地区同类项目建造成本～预计公益设施总投资为38658万元。 新城北区公益设施建设费 占地面积 建筑面积 投资额 序号 项目名称 位于地块 (平方米) (平方米) (万元) 1 九年一贯制学校 9# 20076 18249 6387 2 体育休闲公园 12#、13# 156823 56450 29605 3 金星公园 30#、31# 129553 - 1306 4 消防警务中心 29# 3771 4525 1360 合计 310223 79224 38658 2、2#地块公益设施建设费分摊 2#地块作为新城北区整体开发的一部分～应根据相应比例对新城北区公益项目建设成本进行分摊。 新城北区可转让经营性项目总建筑面积为3321450平方米～2#地块可转让经营性项目建筑面积为186522平方米,2#地块项目应分摊的 31 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 公益设施建设费用为: ,38658万元?3321450平方米,×186522平方米=2171万元 五、财务费分摊 1、根据《大兴新城北区土地一级开发成本测算报告》～新城北区应付贷款利息为25500万元。 2、2#地块财务费分摊 新城北区共有可经营性项目建筑面积为3321450平方米～2#地块经营性项目建筑面积为186522平方米,2#地块项目应分摊的财务成本为: ,25500万元?3321450平方米,×186522平方米=1432万元 六、项目总投资估算 2#地块项目总投资为16970万元～其中～直接成本14130万元～间接成本2840万元。 32 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 土地一级开发成本估算表,分摊方案, 投资额 每亩成本 序各项成本占总成本费用名称 备注 号 的比例 (万元) (万元/亩) 1 征地费分摊 5273 - 31% 新城北区总征地成本分摊费 拆迁补偿费分新城北区总拆迁成本及回迁房2 4817 - 28% 摊 损益分摊费 市政建设费分3 1869 - 11% 新城北区总市政建设费分摊费 摊 公益设施建设新城北区公益设施建设费分摊4 2171 - 13% 费分摊 费 5 前期费 283 - 2% (1-4)之和的2% 6 财务费分摊 1432 - 8% 新城北区总贷款利息分摊费 7 不可预见费 792 - 5% (1-6)之和的5% 8 管理费 333 - 2% (1-7)之和的2% 合计 16970 - 100% 经营性项目用 16970 127 100% 地开发成本 七、土地成本分析 由上述测算可以看出～本项目土地一级开发总成本为16970万元～折合可上市交易土地成本为127万元/亩～折合项目总建筑面积单方成本为910元/平方米～出让金以150元/平方米计算～折合楼面熟地价 33 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 为1060元/平方米。 八、基准地价参照分析 根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》,京政,2002,32号令,中颁布的北京市基准地价表～新城北区为六级地～住宅基准地价,楼面熟地价,为1060元/平方米-1820元/平方米。本项目用地的楼面熟地价为1060元/平方米～在基准地价的合理范围内。 34 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 第十一章 项目收支分析 一、项目支出 根据项目支出的测算,若按2#地块建设的直接费计算～本项目土地一级开发总成本为7513万元～折合可上市交易土地成本为56万元/亩～折合项目总建筑面积单方成本为403元/平方米～出让金以150元/平方米计算～折合楼面熟地价为553元/平方米。 若按新城北区整体土地一级开发进行计算～2#地块项目土地一级开发总成本为16970万元～折合可上市交易土地成本为127万元/亩～折合项目总建筑面积单方成本为910元/平方米～出让金以150元/平方米计算～折合楼面熟地价为1060元/平方米。 二、销售收入 参照新城北区内居住项目的近期4800元/平方米的销售均价～2#地预计上市交易楼面地价为1300元～则2#地块的收入约为24248万元。 预测土地销售收入表 规划用地用地面积建筑面积 转让地价楼面地价(均) 收入(万元) 性质 (亩) (平方米) (均) 居住用地 153 186522 158万元/亩 1300元/建筑平米 24248 合计 153 129800 24248 35 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 三、 现金流量预测 若按2#地块发生的直接成本考虑～项目预计投入7513万元～预计收入24248万元～预计盈利16735万元,若按新城北区整体开发分摊各项建设费用考虑～项目预计投入16970万元～预计收入24248万元～预计盈利7278万元。 下表为该项目土地一级开发的现金模型分析表～按照工程进度假设投资～按照供地计划假设收入。 大兴新城北区2#地块土地一级开发现金模型分析表 2007年度 2008年度 年度 项目名称 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 合计 用地转让收入 7274 9700 7274 24,248 贷款 10000 10,000 资金来源合计 10000 0 7274 0 9700 0 7274 34,248 征地 4391 4,391 拆迁 0 基建投资 934 935 1,869 前期费用 42 42 41 125 利息支出 79 158 158 158 79 630 不可预见费 6 230 10 55 51 351 还贷 10000 10,000 管理费 3 96 4 23 21 147 资金流出合计 129 4916 213 1169 11086 0 0 17513 期末资金结余 9871 4954 12016 10847 9461 9461 16735 16735 四、结论 从现金流量表可以看出～现金流最大数额的峰值会出现在2008年1季度～预测现金流数额达到8614万元～从建设期计起～项目投资的回收期为2年～从经济上分析～该项目可行。 36 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 第十二章 项目测算影响因素分析 本方案是基于本时点的国家政策及市场行情编制的～若国家政策、市场行情发生变化～该方案中的测算结果将会发生较大偏差。 一、影响收入的因素 1、土地收入是根据开发成本并结合市场初步评估确定的～由于项目土地收益受市场、政策变动影响较大～土地收入也会随着国家政策的变化而变化。 2、考虑到国家对土地控制得越来越紧～加之交易方式、交易情况、国家经济情况等众多不确定因素～成交土地价格与估算存在一定变化空间。 二、影响成本的因素 从开发成本上看～主要是征地费、拆迁费和基础设施建设费三项。 1、随着项目市场化运作～一级开发公司可以争取专业集团的支持～以降低项目建设成本。 2、乡镇企业的拆迁一般在实际操作中多为谈判方式成交～往往造成相同性质、相同规模的企业补偿价格差别较大～加之可比案例较少～补偿价格往往偏高。 综上所述～上述地块项目的开发建设将改善新城北区公共建筑建设落后于住宅项目建设的现状～从而达到完善新城北区城市功能～提升城市形象～改善区内居民生活质量。同时为吸引更多的投资者创造了条件～实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一。 37