旧城改造流程
旧城改造工作流程
一、前期准备阶段(时间:一个月)
(一)旧城改造办公室(以下简称旧改办)前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件;如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
(二)街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见(需90%以上同意)。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
(三)投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
(四)区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
二、搬迁实施阶段(时间:五个月)
(一)投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。
(二)投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
(三)旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司
(四)由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳
方案
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，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
(五)区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁
补赔偿安置方案。
(六)召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。
(七)若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
(八)在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
(九)将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议(空表)、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
(十)带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限(64户通常为2个月)内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效;若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
(十一)模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金(返迁户搬迁面积乘以评估价的50%)。
(十二)正式开展发放补赔偿款工作。
(十三)搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。
(十四)搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。
(十五)审计单位对搬迁项目进行审计。
三、土地上市拍卖阶段(时间:两个月)
(一)区旧改办向国土局申请国土证销户。
(二)区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。
(三)市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求
出具土地拍卖相关文件:
1、面积计算(市规划勘察设计院);
2、地籍前前置调查(市地籍调查中心);
3、红拨、界址点成果表(市规划勘察设计院);
4、红线图(市规划局);
5、规划设计条件通知书(市规划局);
6、文物勘探(市文化局);
7、电网配套方案(市电业局);
8、地籍前置调查(市地籍调查中心);
9、起始价评估(市地籍调查中心);
10、搬迁安置审查(市征地事务中心);
(四)与市土地拍卖中心商议土地起拍价和上市拍卖条件。
(五)由市土地拍卖中心上会(土地供应会)审批，并根据旧城改造土地上市条件的要求，制定上市拍卖标书(带返迁设计条件)。
(六)区旧改办与土地拍卖中心签订土地上市工作责任协议(带详细拍卖内容、条件)
(七)市土地拍卖中心在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:
1、出让人的名称和地址;
2、出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;
3、投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;
4、索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;
5、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;
6、确定中标人、竞得人的
标准
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和
方法
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;
7、投标、竞买保证金;
8、其他需要公告的事项。
(八)公司索取土地出让文件，招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买
申请书
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、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让
合同
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文本。
(九)报名及缴纳竞买保证金，报名所需资料:报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证明书及身
份证、资质证书等。
(十)根据土地出让的方式(注:商业兼住宅可挂牌，住宅兼商业或纯住宅必须拍卖)、竞买人数等确定竞价的策略。
(十一)公司竞得土地后办理成交确认手续，签订土地成交确认书，土地成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。
(十二)公司竞得土地之后，根据成交价格向市土地拍卖中心缴纳服务费。
(十三)公司向市地税局缴纳拍卖总价3%的契税，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》后，按土地成交价格的50%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区
财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的50%(已含资金成本)将资金返还投资方。
(十四)公司与市国土局签订土地出让合同2个月后，按土地成交价格的20%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理
成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的20%(已含资金成本)将资金返还投资方。。
(十五)公司与市国土局签订土地出让合同6个月后，按土地成交价格的30%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按照拍卖土地用途基准地价的20%提取土地出让金、扣除相关的必要税费后，再将30%土地整理成本的剩余部分返还投资方。
(十六)区旧改办按照搬迁总成本的12%作为投资回报，回报给投资方。
附件一:旧城改造流程图
第一阶段:前期准备阶段(时间:一个月)
第二阶段:搬迁实施阶段(时间:五个月)
第三阶段:土地上市拍卖阶段(时间:两个月)
附件二:旧城改造资金回路表
8、审批
浙公网安备 33021202002483