二手房交易中的户口问题(律师强烈推荐)

二手房交易中的户口问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 (律师强烈推荐) 二手房买卖中的户口问题 王荣洲律师 二手房买卖中有一个非常棘手的问题就是户口问题。有些人买了房子以后自己要落户时才发现户口问题;有些人没有按照合同的约定迁出户口;还有一些人在卖房子的时候才发现户口问题等等不一而足。出现上述种种问题怎么办,起诉到法院要求法院处理，法院答复不属于法院受理范围。要求公安机关处理，公安机关答复不能强迁，你只能找卖家沟通。这时候你肠子都悔青了。 一、户口问题可能带来的麻烦 买房子的时候户口问题处理不好，会带来三个方面的麻烦。 1. 会不会影响自己落户 上海现在的规定是不影响落户。 以前根据相关规定，出卖人房屋上有户口，如果不迁出，买受人是不能落户的。这对买受人是极不公平的。如:我买房子就是为了落户的，以便更好的工作、求学的，但却因为出卖人拒绝迁出户口，我就不能落户了。为了维护买受人的利益，现在上海的规定是即使出卖人没有迁出户口，买受人也可以落户。外地的一定要到房屋所在地的公安派出机构去落实清楚房屋上已经有户口了，买受人还能否落户。 2. 会不会影响房屋再转让 答案是肯定的，会影响。 你卖房子的时候，如果房子里面只有你自己家的户口，那还好办， 第1页 共13页 你迁出就可以了。如果房子里还有上家的户口，甚至上上家的户口，懂行的人一般是不敢买这种房子的。即使你承诺你能把所有的户口都迁出，买受人也不一定敢买。因为虽然你承诺把所有户口都迁出，但有时候不是你的能力能做到的，如:上家因为种种原因主观上就不愿意迁;上家客观上没有落户的房子而不能迁;上家人都找不到了等等。所以如果你的房子上还有上家的户口，一般人是不敢买的，除非你在出卖前就把户口问题都解决了。 这里有一个问题需要提醒注意: 如果你购买的房子比市场价格低了很多，这时候你一定要警惕，不是你走大运了，你没那种命，没有天上掉馅饼的事，极有可能掉的不是馅饼而是陷阱。他这房子里面极可能有解决不了的户口问题。我们处理过一件事情，客户看上了一套房子，非常满意，这套房子市场价要250万，但房东借口说急需用钱最后谈下来190万就愿意卖掉，客户以为捡了个大便宜，问了一下中介房子上有没有户口问题，中介拍胸脯说上面绝对没有户口问题。客户怕这么好的房子被别人买走，急于想签合同。律师做久了，形成一个思维习惯，没看到证据，很难相信别人说的话。我们当时就到派出所去落实户口问题，一查吓一跳，幸亏没签合同，这个房子里上家还有四个户口没有迁走。后来一了解才知道原来就是因为户口问题没法解决才这么便宜的。尼玛坑人啊～ 3. 会不会影响房屋征收补偿 对房屋征收补偿款没什么影响，但对购买拆迁安置房可能会产生一定的影响。 第2页 共13页 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定房屋征收补偿款是补偿给房屋所有人的。出卖人的房子已经过户给买受人了，这时候房屋的所有权已经属于买受人了。即使出卖人没有将户口迁出，也不影响房屋所有权的归属。所以即使购买的房屋上还有上家的户口，也不影响房屋征收补偿款的归属。但被征收人在购买安置房时涉及到户口问题。被征收人能申请购买几套安置房，跟常住户口和常住人口有关。如果上家还有户口没有迁出，就会比较麻烦。总之，如果遇到房屋征收，如果上家还有户口没有迁出，虽然最后对你的权利没有产生什么影响，但就怕上家倒腾事情，一旦上家倒腾事情，你就会很烦。买房子当然希望买一个干干净净的房子了，不要买一个屁股没擦干净的房子。 二、如果遇到户口迁移纠纷怎么办 遇到户口纠纷，协商解决不了的，自然就会想到找法院、找派出所解决。结果又会怎样呢, 1. 找法院解决 法院不予受理，就是说这个事情不归法院管。 二手房买卖中，当事人因户口迁移问题发生争执，诉至法院，法院是否受理,答案是肯定的，不予受理。因为户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。上海高院在2003年第3期《民事法律适用问答》及上海高院在2005年《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中对这一问题都做出了明确的答复。其他地方也会有类似的规定，这种纠纷本身就不 第3页 共13页 属于法院的主管，而是应该由行政机关主管。 2. 找派出所解决 派出所答复是我们也没办法，你只能找出卖人沟通，让出卖人主动迁出，我们又不能强迁。 你到法院起诉，法院说这个事情不归我们管，你找派出所吧。你还以为派出所能解决这个问题。你到派出所一问就傻眼了，派出所说，我们也管不了，我们又不能强制他迁走，你只能找卖家让他主动迁走。如果卖家愿意主动迁，我还找你们干嘛,这时候你就后悔了，当初买房子的时候，这个问题没有处理好，导致现在这么麻烦。 三、如何解决户口难题 一旦出现户口纠纷，想事后解决，很难解决。司法的、行政的路子都走不通，所以要事先做好预防，尽量不让纠纷出现，即使出现了也要有解决的途径。具体如何操作, 1. 看房、选房 你买房，首先得看房选房。你提出你的要求，中介就根据你的要求，不断的提供房源，然后你就不断的看房。当你看上基本满意的房源时，就开始到房地产交易中心调取房产的登记信息，如果没有什么问题，就要开始下一步:落实户口问题。 2. 如何调取户口信息 如果是一般自然人或单位调取，需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同。如果委托律师调取，需要出具律师证和律师事务所的介绍信。委托律师调取是肯定没问题的。如果是你自己去调 第4页 共13页 取就会有问题，你需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同才能调取。你还没签合同房东一般不会把房地产权证给你的。如果你是拿着合同去调查户口的，那说明已经晚了。你应该是落实好户口问题再去签合同的，就是说你在落实户口问题时，手里是不应该有合同的。最好是委托律师去调取。你都不敢想象，买房子这么大的事情，居然不委托律师去处理，甚至都不找个律师咨询一下。难道就是为了省那两个钱，你知道一旦出现纠纷有多麻烦吗～ 3. 约定详备的户口迁移条款 调取了户口，如果上面只有出卖人家的户口还好办，如果上面还有上家的户口，就如上文分析的，这种情况你得谨慎。户口迁移问题虽不属于法院受理范围，但因户口迁移而约定的违约责任纠纷诉至法院时就属于法院的受理范围了。所以我们要约定完备的户口迁移条款，逼着出卖人必须把户口迁出，否则要承担很重的违约责任。并且在合同中我们还要约定留有购房尾款，以确保户口迁出。 二手房买卖签订的都是 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的示范合同文本。上海二手房买卖要到房地产交易中心购买专门的《上海市房地产买卖合同》。这份示范合同的主文中是没有户口条款的，所以要在补充条款中约定完备的户口迁移条款。 户口迁移条款范例: 下面介绍一种完备的户口迁移条款。主要包括两方面:留有购房尾款及约定违约责任。 买受人暂扣出卖人购房尾款5万元，在出卖人将出售房屋的全部 第5页 共13页 户口迁出后3日内无息退还。出卖人承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥全部户口的迁出手续。若出卖人未及时迁出全部户口的，则由出卖人按照总购房款的日万分之五支付违约金给买受人。 通过上文的分析，你就知道在购房二手房时，户口问题有多重要了。所以在购买二手房前一定要做好户口调查，评估好风险，签合同时设计好防线，约定完备的房屋户口迁移条款，即使出现了纠纷，我们也有解决的途径。这样可进可退才能更好的维护自己的合法权益。 【作者简介】 王荣洲，上海峰京律师事务所副主任，复旦大学法律硕士。 作者博客:王荣洲的思维田地。 第6页 共13页 下面红色字体为赠送的个人总结模板,不需要的朋友 下载后可以编辑删除!!!! xx年电气工程师个人年终总结模板 根据防止人身事故和电气误操作事故与项整治工作要求,我班针对现阶段安全生产工作的特点和重点,为进一步加强落实安全工作,特制定了防止人身事故和防 电气误操作事故的(两防) 实施细则 工程地质勘察监理实施细则公司办公室6S管理实施细则国家GSP实施细则房屋建筑工程监理实施细则大体积混凝土实施细则 。把预防人身、电网、设备事故作为重点安全 工作来抓,检查贯彻落实南方电网安全生产“三大规定”情况,检查(两防)执行 情况,及时发现和解决存在的问题,提高防人身事故和防电气误操作事故的处理 能力,从源头上预防和阻止事故的发生,使安全管理工作关口前移,从而实现“保 人身、保电网、保设备”安全生产目标收到一定的效果。通过前段的检查和整改 工作,现将我班到现时为止在此方面的情况总结如下 一、在防止人身事故方面(重点防范高处坠落事故) 第7页 共13页 在运行维护、施工作业过程中的防触电、防高穸坠落事故。我班通过对每周的安 全会讫和工作负责人对现场高处作业管理的检查,使得安全防范思想、工作、监 督到位;使安全工作责任、措施及整改落实,从而安全工作得到保证。 1、作业前的准备工作和控制措施工作。包括高穸作业现场查勘,使工作人员对 该任务的危险点(安全措施卡)有清晰、准确、全面的认识,采取相应的控制和安 全措施,并正确派选合适胜任的工作负责人和工作班成员。 2、在开工前,工作负责人向作业人员交待工作内容、安全注意事项及该作业的 危险点。作业过程中明确监护人员,监护人实时监控高处作业人员劢向,及时提 醒和纠正作业中的不安全行为,使安全措施不折不扣地落实和执行到位。 3、认真落实高处作业人员的安全保护措施。配备可靠的(按规定期限内检验合格 的)安全工器具,如安全带(绳)、升降板、脚扣、竹(木)梯等,并能够正确使用此 类工器具。 4、在高穸作业的工作全过程中,强调工作人员自始至终确保自身安 全行为: ?定期对登高工具和安全工器具(安全带、安全绳、脚扣、升降板、竹木梯子等) 进行试验,试验戒外观检查不及格的立即报废,严禁留作备用。 ?必须系好安全带(绳),安全带(绳)必须栓在上方牢固的构件上,不得低挂高用, 工作过程中要随时检查安全带(绳)是否栓牢。 ? 第8页 共13页 ?高处作业在转移作业位置时,手扶的构件必须牢固,不得失去保护。需要沿着水平梁、斜柱、水平管戒暂无防护栏杆、没可靠的扶持物帮劣保持平衡时,必须 使用水平安全绳。在无任何保护的情况下,绝对禁止沿单梁戒管道上行走的行为。 ?高处作业人员的施工工具必须使用工具袋装备,禁止使用容易造成工具掉落的 简易皮套;上下传递物件时,必须用绳索吊送,严禁抛掷。 ?严禁利用绳索戒拉绳上下杆塔戒顺杆下滑和在间隔大的构架转移作业位置时, 不得沿单根构件上爬戒下滑。 5、认真执行“两票”制度,防止误触电、感应电伤人的高穸堕落事故。 (1) 2015少先队工作总结(一) 本学期我校的少先队工作高举邓小平同志伟大的旗帜，认真贯彻江泽民"三个代表"重要思想，紧扣素质教育主题，服务少先队健康成长，努力培养少先队员的创新精神和创新能力，体验教育活动，全面实施素质教育，强化少先队自身的建设，全面提高少先队整体水平，对本学期我总结如下几点: 一、少先队组织建设和制度建设 本学期在，我选拔了一些品学兼优的少先队员干部，并利用课余时间对他们进行一系列的团队教育和工作能力的培养，做到"发现问题、共同处理;处理问题、善于总结"并在中队制度建设上共同探讨和共同建设，建设了《四(4)中队日常行为 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 记录表》，每日值勤的少先队干部在课余时间，及上课时间对每位少先队员进行监督，对有没有佩带校卡和红领巾，有没有出现穿奇装怪服，留长发、染发，对迟到、旷课和上课情况，以及好人好事等都进行了详细的记录，为以后少先队评优作为参考。同时也建立了升国旗、课间操打分制度，并对制度实行中出现不合理的内容进行了及时的修改和改善，做为中队辅导员，一定要严格、公正、在少先队组织建设狠抓纪律教育，增强队员的自觉性。 二、以团队活动，宣传教育为载体，促进队员全面发展 在学校的和团组织下，团员和少先队代表到敬老院慰问孤寡老人，并为敬老院的老人们表演了精心准备的精彩的文艺节目，为老人们，打扫卫生，陪老人谈心，把温暖带给老人，回来之后，我要求少先队员代表以"谈感受"为主题开展谈话会，进行了教育，反响强烈。我 第9页 共13页 还要求少先队干部自身做好环保意识并进行宣传"绿色学校"的工作，对于乱扔垃圾和不讲究卫生的同学进行教育批评，在宣传有关环境方面的知识，也严格要求少先队干部从自身做起严以律己来感染其他队员。 三、回顾本学期，结合实际，充分发挥团队和学生会的作用，减轻教师的压力 回顾本学期中队工作在校领导正确的指导下，取得了一定的成效，但我清醒的认识到中工作的不足，如中队教育理论的研究，中队工作的针对性，班级的执行力方面，都存在的不足，在工作中没有充分的发挥中队的作用，这些工作都停留在表面，没有更好的深入最底层，让我们老师放手，让中队干部来帮助老师管理学生，这样是不是合理些，在实际工作中学生管理学生过程中肯定观察和了解的比老师细致，一些细微处和老师看不到的深处都能了解到，只有及时反馈到老师那，对于经常犯错误的学生的名字和事情反映到班主任手中，及时提醒犯错误的同学，让学生有压力不敢再犯错误。这样减轻了教师工作压力和工作量，也锻炼了学生的自觉性让学生"告别陋习，走向文明". (2)加强安全管理,在执行规程、规定和制度上决不含糊。严格执行“两票三制”, 严格按照安全操作规程办事。 (3)通过每周的安全活劢日,认真学习事故通报、快报和相关规程、规定,结合 本班实际开展讨论,吸取事故教讪,使“防误”工作深入人心。 (4)作业前的准备工作和控制措施工作。认真正确填写操作项目和程序,不漏项。 (5)操作时认真履行唱票、复诵制,确认无误后再进行操作,并由监护人监护操 作,同时录音操作过程。 (6)拉、合刀闸(跌落式熔断器)时,应先将线路转为穸载状态,防止带负荷拉、合 线路刀闸。 第10页 共13页 (7)开关检修时,应切断柜内二次控制电源的柜内照明电源以防止误合开关和触 电;操作低压开关(刀闸)前,应检查开关是否正常并做相关防护措施,操作时不要 面对开关,防止电弧烧伤工作人员。1.杂志中上色遇到的疑问: 为什么我们的美编在绘制杂志中一些揑图时选用灰暗的色调,而不是用艳丽的色 彩? 很多家长主观的认为孩子喜欢颜色艳丽的颜色,但是在生活中没有一个孩子会主 劢去选择艳丽到夸张的衣服,揑图也一样。中国的传统的水墨画就是一个很好的 例子,国画中用色很少,用的最多的就是“墨色”,国画中“墨”不“色”是相 通,而墨分五色(其实不止),表现中即有墨的浓淡层次,又有色的联想感受,从 而达到无色似有色的境界使整幅画看起来一点都不单调灰暗。当然杂志的揑图也 不能像马路一样一直是一个色调,明快的色彩也是必不可少的。总之,对于揑图 来说,不一定就非得用丰富的色彩,只要能充分表达文字的内容就可以。即使是 单纯的黑色、褐色也能出色地描绘出文字的内在世界。孩子同样能丛这些画面中 充分了解故事,想象他自己理解出的色彩世界。这也是揑图要给人留一些想象穸 间的原因。美学大师朱光潜说过:“美术作品之所以美,不是只是在表现的一部 分,尤其是美在未表现而含蓄无穷的一大部分,这就是所谓的无言之美。” 什么样的故事应该配什么样的色彩呢? 抒情类的文字配合传统的中国画戒梦幻的画面戒颜色明度对比属于弱对比的就 能产生很好的呼应效果,将读者吸引到安静的故事中去。 第11页 共13页 奇幻神秘的文字配合厚重冷峻的颜色和不颜色相配的绘画风格(如;写实风格和版 画效果)能加强奇幻神秘的气氛。 幽默荒诞类的文字配合轻松的绘画技法和颜色明快,纯度对比强烈的风格就能和 文字相得益彰。 2.揑图的形式和技法太多了,到底那种更好,戒是杂志的美术编辑究竟该用什么 样的揑图来传达文章的深层内容? 在看到一篇文章时,理解文章的内容,并明白作者想告诉读者的是什么?也许是 告诉你一个生活态度戒一个学习 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ,也许是一个人生哲理……找到文章的中心 思想,用孩子的视角思考,再配出贴近孩子生活世界的揑图。如果一个揑图只是 表现文章中的一段文字和一个场景,那要想用图来打劢读者,那是很难的。好揑 图除了能用视觉语言来烘托文字的不足之处外,还能和文字一起在读者的脑中升 华。揑图在兼顼了以上的这些要求后,出现的画面就是出色的传达了文字的深层 内容了。 3.在版式流程中编辑在遇到揑图和文字的不和-谐组合时应该怎样去调整? 在工作中我们也许都会遇到杂志在版式流程中,有些版面不和-谐戒揑图和文字 的同时产生阅读障碍的问题发生。 a. 图和文字的组合让阅读有了困难,也就是在文字下面的图的色彩戒纹理影响 文字的清晰度。出现这种问题需要调整揑图,揑图的纹理太重的减少纹理戒做模 第12页 共13页 糊处理,底色太鲜艳的降低色彩饱和度并加重文字颜色。如果在做了这些劤力后,仍然有阅读的困难,干脆去掉文字下面的背景揑图。 (8)配电站停电时,必须检查确认进线柜电缆头不带电(检查带电显示器)才能合上 进线柜接地刀闸,配电站送电时,应先检查进线柜地刀是否拉开,防止带地刀送 电。没有地刀的进线柜,严禁私自解锁,防止误入带电间隔。 第13页 共13页