北京新联物业工程技术部管理服务细节标准

北京新联物业工程技术部管理服务细节 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 北京新联汉龙物业管理有限公司 物业工程技术部管理服务细节规范 编制? 审批? 日期? 文件修改控制页 修改 文件更改 章节号 修改状态 修改人/日期 批准人/日期 页码 通知单号 目 录 1、工程部岗位细节规范要求„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 2、工程部员工培训管理规程及细节要 求„„„„„„„„„„„„„„ 7 3、工程部绩效考评管理规程及细节要求„„„„„„„„„„„„„ 11 4、工程部维修服务基础服务标准及细节要求„„„„„„„„„„ 17 5、维修服务基础作业规程标准及细节要求„„„„„„„„„„„„ 19 6、工程部安全管理规程及细节要 求„„„„„„„„„„„„„„„„ 25 7、工程部物料工具管理规程及细节要求„„„„„„„„„„„„„ 35 8、工程部二次装修管理作业规程标准及细节要求„„„„„„„„„ 41 9、工程部接管验收工作规程标准及细节要求„„„„„„„„„„„ 54 10、工程部给排水系统运行维护管理规程及细节要 求 „„„„„„„„„62 11、工程部公共区域设备设施运行管理规程及细节要 求 „„„„„„„„68 12、工程部设备维修管理规程及细节要 求 „„„„„„„„„„„„„ 73 13、工程部弱电系统维护管理规程及细节要 求 „„„„„„„„„„„„80 14、工程部供配电设备运行维护管理规程及细节要求„„„„„„„„ 84 15、工程部设备综合管理规程及细节要 求„„„„„„„„„„„„„„92 16、工程部预检业主产权内水、电、气作业规程标准及细节要求„„„„„101 17、工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要 求„„„„„„„„„104 18、工程部对业主房屋质量管理规程及细节要 求„„„„„„„„„„„108 19、业主家庭维修管理规程及细节要求„„„„„„„„„„„„„ 112 20、工程应急预案及细节要求????????????????????????????????? 21、工程人员巡视管理及细节要求???????????????????????????? 22、接受业主求助规范及细节要求???????????????????????????? 23、有偿服务收费规范及细节要求??????????????????????????? 24、禁止违规行为规范及细节要求????????????????????????????? 25、警示标识设置规范及细节要求??????????????????????????? 26、交接班管理规范及细节要求????????????????????????????? 记录目录 1、 工程维修部管理员、技工考核表——GC/QEW03-03-R01„„„„„„„„„„„„15 2、 工程维修部主管、工程师考核表——GC/QEW01-03-R02„„„„„„„„„„„„16 3、 安全检查记录表——GC/QEW03-06-R01„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29 4、 高空作业审批表——GC/QEW03-06-R02„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 5、 工程明火作业申请表——GC/QEW03-06-R03„„„„„„„„„„„„„„„„„31 6、 工程紧急事件处理记录表——GC/QEW03-06-R04„„„„„„„„„„„„„„„32 7、 安全培训记录表——GC/QEW03-06-R05„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33 8、突发事故维修报告表——GC/QEW03-06-R06„„„„„„„„„„„„„„„„„34 9、工程采购申请单——GC/QEW03-07-R01„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 10、工程物料领用单——GC/QEW03-07-R02 „„„„„„„„„„„„„„„„„„38 11、工程工具领用单——GC/QEW03-07-R03 „„„„„„„„„„„„„„„„„„39 12、工具更换登记表——GC/QEW03-07-R04 „„„„„„„„„„„„„„„„„„40 16、装修承诺书——GC/QEW03-08-R04 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4717、业主装修工程区域消防安全协议书——GC/QEW03-08-R05 „„„„„„„„„„48 18、装修开工证——GC/QEW03-08-R06 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„50 21、兴鸿业物业管理有限公司装修竣工验收建议书——GC/QEW03-08-R09 „„„„„53 22、接管验收资料遗留问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 登记表——GC/QEW03-09-R01 „„„„„„„„„„„„60 23、接管验收设施、设备遗留问题登记表——GC/QEW03-09-R02 „„„„„„„„„60 24、公共设备设施交接清单——GC/QEW03-09-R03 „„„„„„„„„„„„„„„61 25、给排水系统运行记录——GC/QEW03-10-R01 „„„„„„„„„„„„„„„„65 26、给排水系统维保工作记录——GC/QEW03-10-R02 „„„„„„„„„„„„„„66 27、停水记录表——GC/QEW03-10-R03 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„67 28、工程部设备巡查记录表——GC/QEW03-11-R01 „„„„„„„„„„„„„„„71 29、工程部运行班日志——GC/QEW03-11-R02 „„„„„„„„„„„„„„„„„72 30、工程部维修班日志——GC/QEW03-12-R01 „„„„„„„„„„„„„„„„„77 31、设施设备维修工作记录表——GC/QEW03-12-R02 „„„„„„„„„„„„„„78 32、对外委托设备维修审批表——GC/QEW03-12-R03 „„„„„„„„„„„„„„79 33、监控中心设备检查表——GC/QEW03-13-R01 „„„„„„„„„„„„„„„„83 34、配电房运行记录表——GC/QEW03-14-R01 „„„„„„„„„„„„„„„„„89 35、供电设备维保工作记录表——GC/QEW03-14-R02 „„„„„„„„„„„„„„90 36、供配电停送电倒闸工作票——GC/QEW03-14-R03 „„„„„„„„„„„„„„91 37、设备设施台帐档案表——GC/QEW03-15-R01 „„„„„„„„„„„„„„„„9538、设备卡——GC/QEW03-15-R02 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„96 39、设备封存单——GC/QEW03-15-R03 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„97 40、设备计划大修保养审批表——GC/QEW03-15-R04 „„„„„„„„„„„„„„98 41、设备大修保养验收表——GC/QEW03-15-R05 „„„„„„„„„„„„„„„„99 42、设备报废申请表——GC/QEW03-15-R06 „„„„„„„„„„„„„„„„„„100 43、业主水电气预检记录表——GC/QEW03-16-R01 „„„„„„„„„„„„„„„103 44、空关房检查记录表——GC/QEW03-17-R01 „„„„„„„„„„„„„„„„„106 45、空关房维修记录表——GC/QEW03-17-R02 „„„„„„„„„„„„„„„„„107 46、业主房屋验收单——GC/QEW03-18-R01 „„„„„„„„„„„„„„„„„„111 47、业主家庭维修工作记录表——GC/QEW03-19-R01 „„„„„„„„„„„„„„114 1、工程部岗位细节规范要求 1.0 目的 确立工程部组织架构，制定工程部岗位职责。 2.0 适用范围 适用于北京新联汉龙物业管理有限公司工程部。 3.0 部门概述 3.1 工程部是保证管理处所辖的公共设备设施的正常运行的职能保障部门。工程部的主要任 务是对小区公共设备设施进行综合管理，做到设备设施的装备合理、择优选购、正确使 用，或指导相关使用部门正确使用，精心维护、科学检修并适时更新，保持设备的完好。 工程部要保证优越的服务质量，为业主提供舒适的生活环境，建立良好的客服关系，维 护和提升物业管理处的企业形象与服务档次。 4.0 组织架构 5.1 主管岗位职责 5.1.1 在工程部经理的领导下，全面主持本部门的工作，领导部门员工完成部门的工作任务。 5.1.2 贯彻执行上级下达的各项工作指标与任务，根据经理的授权，对本部门的管理活动进行 监督、协调和检查，发现问题及时解决处理。 5.1.3 参加管理处的日常例会，贯彻上级指示，沟通信息，建立良好的部际团结协作关系。 5.1.4 制定部门的年度预算方案，审阅部门内的各类报表，进行业务分析，做出管理决定和成 本控制方案。 5.1.5 组织和参与部门的会议，协调内部关系，增强部门团队协作精神，群策群力的做好各项 工作。 5.1.6 负责部门培训工作，对部门员工进行督导培训，不断地提高其管理水平、服务意识、 专业技能的工作能力。 5.1.7 负责对部门员工的考核、评估，并根据工作业绩进行评析，提高员工的工作效率。 5.1.8 制定部门的各项管理规程、操作程序、岗位职责和人员的评估方案，组织落实和督导 检查。 5.1.9 组织编制物业小区公共区域的各种设备的保养、检修计划，、运行管理，维修实务和技 术指导及管理工作。 5.1.10 负责组织收集各种工程设备技术资料、图纸的收存管理工作，做好设备技术档案管理 工作。 5.1.11 负责房屋及公共设备设施的验收交接工作。 5.1.12 房屋二次装修方案的审批及装修的监管工作，为业主提供并创造优良的生活环境。 5.1.13 与业主保持沟通，建立良好关系，及时处理业主的报修申请。 5.1.14 审阅、编制工程设备的更新、维修、改造、报废的计划方案，建立良好的外协工作关 系。 5.1.15 做好设备运行、维保节能工作，制定能源(水、电、气等)消耗计划，开展节能技术 革新和技术改造，使能源消耗和环保投入降低到最低水平。 5.2 主管素质要求 5.2.1 具有工民建、机电工程专业大专毕业学历或同等文化程度和助理工程师以上技术职称， 受过物业管理课程培训。 5.2.2 能借助字典阅读专业英语技术书籍或资料。 5.2.3 从事工程技术和管理工作5年以上和物业管理工作2年以上的经历。 5.2.4 最佳年龄:28~50周岁。 5.3 领班岗位职责 5.3.1 在工程主管的领导下，协助工程主管做好设备设施的管理工作和部门的日常管理工作。 5.3.2 以身作则，带领并督促所属员工严格遵守员工守则、岗位制度、操作规程及公司的各 项规章制度，及时完成上级下达的各项任务， 5.3.3 对所管辖的保障其完好性，制定小区公共区域设备设施的年度、季度、月度检修和 维修保养计划，检修和保养程序标准，并报工程部主管。 5.3.4 审阅每日的运行报表和工作日志，及时掌握设备的运行情况，工程备品备件库存量 计划。 5.3.5 组织落实所制定的各项设备检修和维修保养计划，做到现场维修迅速及时，保证维 修质量。 5.3.6 对所辖设备系统的更新、改造和新增设备的项目方案进行可行性研究、提出合理的 建议，参与组织施工、验收和调试。 5.3.7 负责所属班组的日常工作的安排、调整，做好各项记录并汇报，定期上交主管审阅。 5.3.8 负责房屋及公共设备设施的验收交接工作。 5.3.9 房屋二次装修方案的审批及装修的监管工作，为业主提供并创造优良的生活环境。 5.3.10 与业主保持沟通，建立良好关系，及时完成业主的报修申请。 5.3.11 负责所属班组的日常安全管理，落实相关安全保卫计划和实施。 5.3.12 组织督导所属员工的技术培训、学习，交流工作经验，提高服务意识、检修维保的 技术能力。 5.4 领班素质要求 5.4.1 具有中专学历或同等文化程度，取得等级技工职称，并有相关专业的操作维修证书。 5.4.2 从事机电设备维修管理工作3年以上，能独立分析设备故障原因独立完成相关专业设备 的分解组合。受过物业管理课程培训。 5.4.3 最佳年龄:30~50周岁。 5.5 水电技工岗位职责 5.5.1 熟悉小区内供电、供水、排水、安保、消防系统;熟悉住宅区内低压线路号、各配电室 出线回路走向;熟悉电气设备的配置和使用状况，熟悉小区水管走向及阀门位置，会 按规程操作低压设备，会操作消防设备，会按规程操作维修给排水管道。 5.5.2 严格遵守管理处制定的水电设备运行维修保养制度，每半月保养一次，做到小修不 过夜、中修三天内处理完毕。能正确判断处理一般电气故障，并采取应急措施。 5.5.3 每天巡视配电房水泵房运行状况，观察电压表、电流表、计量表、水压表是否正常， 认真做好各种运行记录，发现问题及时处理。 5.5.4 每月对值班室、配电室、水泵房清扫一次，保持室内设备的整洁，设备完好;通道 照明开关、灯泡损坏，要及时更换，;并及时检修更换各类水泵泵头、阀门保持设备 的整洁完好，每二月抄表一次，抄表准确。 5.5.5 发生停电、停水或其它事故应及时与供电、供水部门取得联系，迅速查明原因采取应 急措施。 5.5.6 坚守岗位，按时上下班，认真做好值班交换班记录;保管好资料图表及工具。 5.5.7 积极处理业主投诉，一般投诉24小时内解决。 5.5.8 开展便民服务活动，并按公司规定，收取有偿服务费。 5.5.9 配合收款员回收各类资金并认真执行管理处停送电、水规定。 5.5.10 完成领班交办的其他任务。 5.6 水电技工素质要求 5.6.1 具有中专学历或同等文化程度，取得等级技工职称，并有相关专业的操作维 修证书 5.6.2 从事水电机械维修工作6年以上，能独立分析设备故障原因独立完成相关专业设备的分 解组合。 5.6.3 最佳年龄:20~50周岁。 5.7 弱电技工岗位职责 5.7.1 负责小区弱电设备(包括通讯系统、视听系统、消防自动报警系统、闭路 监视系统、计算机管理系统)的日常维护保养工作。 5.7.2 熟悉各维修设备设施的区域、原理、功能、操作方法以及应急 处理规程。 5.7.3 能正确的判断系统故障部位、故障元器件，以及时的恢复系统 正常使用功能。 5.7.4 接到保修，及时赶到现场排除故障，如暂不能处理，及时通知 相关部门，采取应急措 施。 5.7.5 按照保养计划消防自动报警系统、闭路监视控制系统、视听系 统、通讯系统、计算机 管理系统的定期保养，保持其灵敏可靠。 5.7.6 每周对通讯系统检测，保证通讯系统的工作稳定。 5.7.7 每月对视听系统(包括:背景音乐、有线电视、闭路可视系统) 检查，保证其屏蔽保护有效，系统工作稳定。 5.7.8 保持弱电设备和设备机房的清洁整洁。 5.7.9 建立弱电设备技术档案，做好设备检查、维修、更换部件的记 录，统计后移交主管审 查。 5.7.10 填写工作日记，做好交接班的交接工作。 5.8 弱电技工素质要求 5.8.1 具有中专学历或同等文化程度，取得等级技工职称，并有相关专业的操作维修证书。 5.8.2 从事弱电系统维修工作3年以上，能独立分析设备故障原因独立完成相关专业设备的分 解组合。 5.8.3 最佳年龄:30~50周岁。 5.9 综合工岗位职责 5.9.1 负责小区的建筑及公共区域的日常修缮工作(包括瓦、木、油漆等) 5.9.2 协助领班制定建筑修缮的计划和备品备件的采购计划。 5.9.3 服从安排，保质、按时完成工作任务。 5.9.4 木工工作:修补、翻新及少量的各种家具的制作。 5.9.5 油漆工作:墙壁粉刷、天花吊顶，家具油漆，地毯、壁纸修补，设备外漆保养等工作。 5.9.6 瓦工工作:小区内建筑及公共区域的外墙修补、天花吊顶、地面的瓦工工作。 5.9.7 维修时，需开停有关设备，如影响对业主服务，应及时向主管和分管领导汇报。 5.9.8 维修结束后清理现场，并请部门主管在维修单上签署意见，剩下的余料和维修拆除的坏 损件带回交主管。 5.10 综合工素质要求 5.10.1 具有高中学历或同等文化程度，取得等级技工职称，并有相关专业的操作维修证书。 5.10.2 从事建筑维修工作3年以上，技能熟练。 5.10.3 最佳年龄:30~50周岁。 6.0 相关文件 6.1 工程部员工守则 6.1.1 工程部员工在岗期间必须保持良好的仪容仪表。 6.1.2 要树立一切为客人着想的服务思想，时时处处以方便客人为出发点。 6.1.3 要具备全局观念，主动为一线部门提供技术支持服务。 6.1.4 要具备团队观念，班组之间应该协调配合、互相支持、通力搞好维护保养工作。 6.1.5 有整体责任感，任何人发现设备、设施有问题，都要及时向有关专业主管报告。 6.1.6 项工作结束，都要做到“工完场地清”。 6.1.7 坚持预防为主的原则，力求使设备实发事故减少到最低限度。 6.1.8 要努力学习业务技术，做到一专多能，不断提高工作效率和质量。 6.1.9 设备发生故障时，应立即组织修理。能不过夜的抢修工作，不得拖延到次日，力求保证 设备始终处于完好状态。 6.1.10 注意节能、节约和物尽其用，努力降低部门成本。 6.1.11 建立有效的仓库制度，严格控制材料、备件和库存的消耗。 6.1.12 服从领导、、听从指挥，严格执行各项操作规程和规章制度。 2、工程部员工培训管理规程及细节要求 1.0 目的 规范员工培训内容及程序,员工培训系统化,科学化,确保员工具备工作所需的知识和技 能. 2.0 适用范围 适用于管理处工程部员工的培训。 3.0 职责 3.1 工程部主管负责制定年度员工培训计划与管理。 3.2 工程领班负责协助主管进行专业知识和专业技能的培训实施。 4.0 程序内容 4.1 员工培训计划的制定 4.4.1 工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的员工培训计划,并上报管理处审核. 4.4.2 员工培训计划的内容包括: a) 不违反国家的相关的法律法规. b) 有明确的培训内容. c) 有考核标准. d) 有具体的培训时间. e) 有具体的费用预算. 4.2 新入职员工的培训. 新入职员工上岗前要进行3天的培训,并经过考核合格. 4.2.1 第一天上午由主管介绍公司的基本,讲解公司的各种制度; 本部门的工作性质,基本运作程 序,讲解个岗位的职责,安全作业的要求,着装规定,礼节礼貌,文明用语. 带领新员工熟悉小 区的环境. 4.2.2 第一天下午到第三天上午主管安排领班带领新员工试上岗,熟悉本岗位的设备状况和运作 程序. 4.2.3 第三天下午主管安排新员工进行思想方面的小结即技能方面的考核. 4.2.4 新员工经考核合格后安排上岗,不合格给予辞退处理. 4.3 专业基础知识的培训 4.3.1 专业基础知识培训由工程部主管具体负责. 4.3.2 专业基础知识培训每月进行一次,每次不少于60分钟. 4.3.3 培训内容: a) 电工类。 ———进网作业电工培训教材 ———电工作业安全规程 ———维修电工技能培训教材 b) 给排水类. 如给排水设备设施的使用及维修保养技术。 c) 制冷类. 制冷设备原理及使用维修保养技术。 d) 弱电类. 如电子技术基础。 e) 基础设施类. 建筑与装饰 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 技术。 4.3.4 培训方式: 分工种集中授课, 分工种集中讨论 4.3.5 考试方式: 试卷考试, 课堂提问。 4.4 专业技能培训 4.4.1 专业技能培训由工程部主管具体负责。 4.4.2 专业技能培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。 4.4.3 培训内容: a) 电工类。 ———供配电设备设施操作标准作业规程 ———供配电设备设施运行管理标准作业规程 ———供配电设备设施维护保养标准作业规程 ———住户家庭安装维修标准作业规程 b) 给排水类。 ———给排水设备设施操作标准作业规程 ———给排水设备设施运行管理标准作业规程 ———给排水设备设施维护保养标准作业规程 c) 弱电类。 ———弱电系统维护管理规程 d) 基础设施类。 ———建筑与装饰工程施工作业规程 e) 公共类。 ———物料与工具管理规程 ———设备综合管理作业规程 f) 其他相关规程 4.4.4 培训方式: 分工种集中授课, 分工种集中讨论 4.4.5 考试方式. 现场实际动手能力的评估 4.5 服务培训 4.5.1 服务培训由物业管理处安排专人培训. 4.5.2 服务培训每季度进行一次,每次不少于60分钟. 4.5.3 培训内容: a) 文明用语 b) 仪表仪容 c) 礼节礼貌 d) 服务意识 e) 服务技能 f) 服务要求 4.5.4 培训方式为集中授课 4.5.5 考试方式:试卷考试、课堂提问 4.6 物业管理知识的培训 4.6.1 物业管理知识的培训物业管理处安排专人培训。 4.6.2 物业管理知识的培训每季度进行一次,每次不少于60分钟。 4.6.3 培训内容 a) 物业管理法律法规; b) ISO9000质量,ISO14000环境体系。 4.6.4 培训方式为集中授课 4.6.5 考试方式:试卷考试、课堂提问 4.7 安全培训 4.7.1 安全培训由工程部主管具体负责。 4.7.2 安全培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。 4.7.3 安全培训内容: a) 操作安全 b) 日常生活安全 4.7.4 培训方式为集中授课 4.7.5 考试方式:课堂提问 4.8 特种培训 对于工程部的特殊工种(电工,焊工,制冷等),应有计划的选派到相关专业培训主管机构系 统培训，取得相应的操作证书。 5.0 相关文件 《行政部员工培训管理规程》 6.0 记录 6.1 《工程部年度培训计划表》 6.2 《工程部员工培训记录表》 6.3 《各类持证上岗人员培训申请表》 6.4 《新员工培训记录表》 3、工程部绩效考评管理规程及细节要求 1.0 目的 规范员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。 2.0 适用范围 适用于工程部员工的绩效考评工作。 3.0 职责 3.1 工程部管理员负责依照本办法进行维修工的检查工作。 3.2 工程部主管负责依照本办法进行管理员及维修工的检查工作。 3.3 管理处经理负责依照本办法进行工程部主管、工程师、管理员和维修工的检查工作。 4.0 程序内容 4.1 工程部员工工作标准。 4.1.1 工程部员工应符合《业主家庭设施维修管理规程》、《房屋维修管理办法》、《给水系统管理 规程》、《供配电设备管理规程》、《弱电系统管理规程》、《公共设备设施维护管理规程》、 《公共设备设施运行管理规程》的要求进行工作。 4.1.2 工程部工程师、管理员、维修工，必须参加物业管理处的培训和达到培训要求，培训合格 后上岗。 4.1.3 工程部工程师、管理员、维修技工，除应严格按照本部门的标准作业进行工作外，还应严 格遵守物业管理处其他相关标准作业规程的要求。 4.1.4工程部主管应按上述各项标准作业规程履行自己的职责，符合标准作业规程的要求。 4.2 绩效考评评分结构。 4.2.1 绩效考评中的周检、月检、抽检均按百分制进行，各种检查考评的要求详见《工作、服务 绩效综合考评办法》。 4.2.2 工程部管理员、维修技工的考评分值构成如下: a) 执行“操作规程”质量(满分10分)。 b) 执行“运作管理标准作业规程”质量(满分10分)。 c) 执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分)。 d) 服务质量(满分10分)。 e) 合理使用工具质量(满分10分)。 f) 培训质量(满分10分)。 g) 值班质量(满分10分)。 h) 进入住户家庭维修质量(满分10分)。 i) 执行公司相关标准作业规程质量(满分10分)。 j) 其他质量(满分10分) 4.2.3 工程部主管、工程师绩效考评的周检、月检、抽检分值构成如下: a) 岗位标准作业规程执行质量(满分10分)。 b) 培训质量(满分10分)。 c) 自身工作技能(满分10分)。 d) 服务质量(满分10分)。 e) 工作效果(满分10分)。 f) 工作责任心(满分10分)。 g) 处事公正性(满分10分)。 h) 遵守公司其他相关作业规程质量(满分10分)。 i) 团结配合质量(满分10分)。 j) 道德水平(满分10分)。 4.3 绩效考评扣分细则 4.3.1 工程部管理员、维修技工扣分细则: a) 工程部管理员、维修技工当值工作时，违反各类设备操作规程者，每次检查每发现一 项轻微违规，扣减对应考评项目0(5-2.0分;严重违规扣3 - 10分;引起不良后果的， 视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚; ) 工程部管理员、维修技工当值工作时，违反各类运行管理规程者，每次检查每发现一 b 项轻微违规，扣减对应考评项目0(5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的， 视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚; c) 工程部管理员、维修技工当值工作时违反各类维修保养规程者，每次检查每发现一项 轻微违规，扣减对应考评项目0(5 - 2分;严重违规扣减3 - 10分;引起不良后果的， 视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚; d) 工程部管理员、维修技工当值工作时的仪容仪表、言谈举止不符合员工服务标准者， 每次检查每发现一次一般违规，扣减相应考评项目0(5 - 1分;严重 违规扣减2-3分;引起不良后果的，视情况扣减4-10分，扣完为止; e) 工程部管理员、维修技工当值工作使用工具时违反机电维修工具作业者，每次检查每 发现一次一般违规，扣减对应考评项目0(5-2分;严重违规扣减4-10分;引起不良后 果的，视情况按《行政奖罚标准操作规程》给予处罚; f) 工程部管理员、维修技工不按员工培训要求参加培训或达不到培训要求，每次检查每 发现一项一般违规，扣减对应考评项目0(5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果 的，视情况扣减4-10分，扣完为止; g) 引起不良后果的，视情况扣减4-10分，扣完为止; h) 工程部管理员、维修技工进入住户家庭进行安装维修、违反维修安装规程者，每次检 查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-3分;严重违规扣减4-10分;引起不良后 果的，视情况按《行政处罚标准操作规程》进行处罚; i) 工程部管理员、维修技工不遵守公司其他相关标准作业规程，每次检查每发现一项一 般违规，扣减对应考评项目0(5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的，视情况 -10分，扣完为止; 扣减4 j) 管理员、维修技工考评时，如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为，应在对应 项目同时进行扣减。 4.3.2 工程部主管、工程师绩效考评扣分细则: a) 严格按工程部所有标准作业规程进行工作，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应 考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的，扣减5-10分，扣完 为止; b) 工程部主管、工程师当值时仪容仪表、言谈举止达不到员工服务标准要求者，每次检 查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引 起不良后果的，扣减5-10分，扣完为止; c) 工程部主管、工程师安排、组织、检查不力，员工工作或本部门、本班组工作效果达 不到相关标准作业规程要求的，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-2 分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的，扣减5-10分，扣完为止; d) 工程部主管、工程师不遵守公司其他相关标准作业规程，每次检查每发现一项一般违 规，扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的，扣减 5-10分，扣完为止; e) 上述各项考评，发现违规现象(行为)时，除应在上述对应考评项目内进行扣分外， 还应同时分析造成违规的原因，如属因培训不够、不合格造成的，应同时在“培训”栏 目内扣分(一般扣1-2分，严重扣3-10分);如属自身工作技能低、素质差造成的，应 同时在“工作技能”栏目内扣分(标准同上);如属工作责任心不够造成的，应同时在 “工作责任心”栏目内扣分)(标准同上)‘如属处事不公正造成的，应同时在“公正处 事”栏目内扣分(标准同上)‘如属团结不畅造成的，应同时在“团结配合”栏目内扣 分(标准同上)’如属道德水准不高造成的，应同时在“道德水准”栏目内扣分(标准 同上); f) 考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目，则应同时在对 应的考评项目 中同时扣分，直至扣完对应栏目分数为止。 4.3.3 一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的，因粗心大意引起的，或因记录签名不清、 不合要求或有一定的客观因素(需经确认)，造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程 度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起连锁反应，造成实际损害、恶劣 影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。 4.3.4 “其他”栏目是为本公司相关作业规程所未包括，或超本规程4(3(1和4(3(2所列出 的原因造成的不合格所设置，如果未发生或未出现，该栏目考评时应当给出满分10分。 4.3.5 检查、考评时，如出现《行政奖罚标准操作规程》中所列明的应受嘉奖事件，则应在视 情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分)，另依据《行 政奖罚标准操作规程》对受考人进行奖励。 4.3.6 奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准操作规程》所列出的必须加 以惩处的情形，则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的发分值外，另依据《行政奖 罚标准操作规程》对受考人追加处罚。 5.0 相关文件 6.0 记录 6.1 《工程维修部管理员、技工考核表》 6.2 《工程维修部主管、工程师考核表》 GC/QEW03-03-R01 工程维修部管理员、技工考核表 年 月 日 岗 姓 班 操 服 培 值 其 总 考 备 运行管工具使安装维相关规作 务 训 班 他 核 理10 用10 修10 程10 位 名 次 分 人 注 10 10 10 10 10 GC/QEW03-03-R02 工程维修部主管、工程师考核表 年 月 日 岗 姓 岗位 工作 责 公证 团结 道德 培训 工作 相关 总 考 备 工作 技能 任 处事 合作 水准 质量 效果 规程 核 位 名 心10 分 人 注 10 10 10 10 10 10 10 10 4、工程部维修服务基础服务标准及细节要求 1.0 目的 规范维修服务接待基本要求及维修服务承诺。 2.0 适用范围 适用于管理区域内的维修服务。 3.0 职责 3.1 工程部实行365天24小时业户报修接待，工程部员工随时按规程接受报修任务。 3.2 工程部主管按规程进行监督管理。 3.2 品管部按规程进行考核。 4.0 程序要点 4.1 实行全年365天24小时业户报修接待，客户服务中心报修电话52108955 30――17:30,主控室报修电话:52108955，负责17:30—8:30 。 负责8: 4.2 报修接待人员，应按公司规定统一着装、佩带胸牌，仪表仪容整洁端庄。 4.3 接待业户报修时应态度和蔼、用语规范、耐心热情。 4.4 应做到《业主家庭安装/维修单》填写准确、齐全，及时落实任务。 4.5 维修服务承诺 4.5.1 上门维修时限 a) 水、电急修项目:30分钟内到达现场，当日修复; b) 一般维修项目:当日到达现场勘察，三天内修复; c) 较大项目的预约维修，应提前一天通知业户，预约修理不误时; d) 如接到报修后，上门维修服务时业户不在家，应留条示意业户，另约上门服务日期、 时间。 4.5.2 维修服务要求 a) 维修及时率应达到95%以上; b) 维修质量合格率应到90%以上; c) 被服务业户满意90%以上; k) 维修服务回访100%。 4.5.3 有偿维修服务收费 a) 收费标准以经物业所在地物价管理部门核准或备案的价格为准; b) 有偿维修服务收费时，应由专职人员开具发票，并在发票上注明材料、人工费用; c) 由于维修质量原因，导致业户损失，应按实赔偿;导致重复维修，不再另行收费。 4.5.4 维修服务回访 1) 下列维修项目应于24小时内回访; a) 水、电急修项目; b) 涉及邻里间的维修项目; c) 具有较大危险性的维修项目(例:室内屋顶天花粉刷层大面积剥落，供水管道爆裂 引进室内进水等)。 2) 房屋渗漏水维修项目，应在维修后的第一个雨天后回访。 3) 一般维修项目和较大维修项目，一周内回访。 4) 维修回访也可采用电话回访。 5) 对回访中发现的问题，应及时预约整改。 5.0 记录 《业主家庭安装/维修单》 6.0 相关支持文件 5、维修服务基础作业规程标准及细节要求 1.0 目的 规范维修服务基本要求、维修服务作业规程 2.0 适用范围 适用于管理区域内的维修服务。 3.0 职责 3.1 工程部主管应按规程要求检查每一个任务单完成状况及维修服务质量，并作好记录。 3.2 客户服务中心应及时完成报修、下单、维修服务回访、记录。 3.3 维修技工应严格按规程进行操作。 4.0 程序要点 4.1 接单派工 工程主管(值班主管)接到客服中心填写《业主家庭安装/维修单》或住户报修电话后， 应及时落实维修服务人员和上门维修服务时间。 4.2 维修人员工具箱配置 4.2.1 工具箱由管理处统一配置，应完好无损，外观整洁，司标、编号字迹清晰。 4.2.2 箱内工具应齐全、完好、无损，每件工具表面应保持清洁，箱内供维修使用的台布、垫布、 鞋套、抹布、维修价目表等应配置到位，完好清洁无损。 4.3 安全操作 a) 维修电工应持有效的电工安全操作证上岗。 b) 维修电工作业前，应穿绝缘鞋，应确保测电笔和万用电表性能良好。 c) 维修电工所使用的扶梯梯脚应用橡皮包扎，具有良好绝缘性能。 d) 登高作业使用的扶梯应无断档、开裂，扶梯的保险绳应牢固，登高作业时应有专人护梯。 e) 注意作业安全，如遇电气线路故障，应停电作业;如遇水管修理，应采取防止水泄漏的 措施;如一人难以操作，应由两人共同作业。 4.4 维修服务作业规程 4.4.1上门维修服务 1) 维修服务人员接到《业主家庭安装/维修单》后，应携带《业主家庭安装/维修单》、 通信器具、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需要更换的器材和零部件，按约定时间，赶赴 需要维修服务的现场。 2) 维修服务人员抵达申报维修服务的业户居室门口后，应礼貌地轻按门铃(或轻声敲门三 下)，如无应答，则再次轻按门铃(轻声敲门三下)，不可连续不断地按门铃(或连续不 断敲门);如仍无应答，应填写《请求再次上门维修(服务)单》，粘贴在业户房门的显 眼处。 3) 业户开门接待维修服务时，维修服务人员应主动向业户问好，并作自我介绍:“您好，我 是美之国物业处的维修人员，应约前来维修服务，我可以进入您家吗,”同时应出示工 作牌、《业主家庭安装/维修单》，取得业户认可后，方可进入。入室前维修服务人员应自 觉穿上随身携带的鞋套，以免踩脏业户居室地板，在业户引导下到达维修服务点。在业 户居室内，维修服务人员不准随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或作出 其他非文明礼貌的举动。并及时通过对讲机和主管保持联系。 4) 维修服务人员勘察维修项目现场后，将检测、判断、维修服务方案告知业户，与业户共 同确认需要维修服务项目。 5) 根据业户确认的维修服务项目，按有关收费标准向业户报价，经业户确认后，方可实施 维修服务。 6) 维修服务前，应在作业点先铺放一块绿色的作业布垫，以免作业时产生的污物弄脏室内 的地面或其他物品;再铺放另一块绿色的作业布垫，用于摆放维修服务工具及拆卸下来 的零件，以免损坏业户居室地面。 7) 维修服务时，如需移动居室内的物件，应征得业户同意后方可移动，移动时应小心谨 慎，作业完毕应回移至原处;作业中可能产生噪声时，应向地场业户事先打招呼，尽量 减少或减轻作业噪声。 8) 作业完毕，维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场;将维修工具整齐地放入工 具箱内;用自备抹布做现场清洁工作;将作业时产生的污物及杂物用绿色布垫包妥带离 现场，按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。 9) 维修服务完毕，维修服务人员对已恢复功能的维修项目作示范操作,并向业户讲解故 障起因及平时操作时应注意事项;在请业户评估维修服务效果时，如业户还提出不满 意事项，则应及时整改，直到业户满意为止。维修服务项目取得业户满意认可后，维 修服务人员应礼貌地请业户在《业主家庭安装/维修单》上签字。 10) 维修服务人员离场时，应向业户客气地说声“打扰了”，出门时应面对业户，后退几 步，说声“再见”，礼貌道别。 4.4.2 电气线路及照明装置维修 1) 当业户室内发生断电时，若故障点为空气开关(或熔断丝)开路状态，应对开路现象进 行分析，若因电气线路过载(或短路)，应查明原因，待排除过载(或短路)故障后，再 合上空气开关(或调换相匹配的熔断丝)恢复供电。 2) 维修、安装照明装置，接线桩头应牢固可靠。螺丝灯头安装时应将相线通过开关，零 线应接至螺口外壳。 3) 照明开关维修后重新安装，插座应不松动，螺钉齐全;开关、插座接线正确，接线桩 头导线钢丝不外露，不松动，插座接线右为相线，左为零线，严禁将中性线作接地线。 4) 因维修电线线路需要更换电线材料时，所使用的电线材料应符合绝缘等级要求;采用护 套线敷设线路，应牢固平直、不扭曲，线卡间距均匀;护套线并头应在开关、插座盒内， 不准在线路中段割开护套线进行并线、接头。 5) 使用护套线敷设的线路，不应将护套线直接敷设在粉层内，空心楼板内允许导线直接敷 设，但导线穿进空心楼板孔应加护圈保护。 6) 当明、暗管线路故障需要更换导线时，应两人共同操作，拉线和送线用力应一致;为了 减少导线与管壁磨擦，可用滑石粉涂在导线上，管口应用护圈保护，防止管口损伤导线， 管内导线不允许接头。 4.4.3 卫生洁具维修 1) 更换卫生洁具附属配件时，应对型号、规格核对确认，所更换的附属配件应与原口牌 一致。若不符上述条件，应征得业户同意后，方可更换使用功能不变、安装尺寸一致的 其他品牌的附件。 2) 拆装各种卫生设备前，应先切断水源，放尽存水，拆装时要耐心细 致，不得用榔头重击。安装瓷器具时，螺钉孔处应加装橡皮垫圈，用螺丝刀拧紧螺钉时， 防止用力过猛，损伤器具。 3) 更换面盆龙头因锈蚀不易拆去时，可喷洒除锈剂，待松动后，再细心拆卸以免损坏面盆。 4) 拆角尺弯、低水箱落水管时，不允许猛力扳扭;拆装水箱时，应防止水箱坠落。 5) 因更换坐便器或疏通坑管，需要拆除坐便器时，在坐便器与坑管接头处，可先将四周胶 结物清除，用锯条锯断螺栓。 6) 拆移浴缸前，应先拆卸进水、落水管，以免拆坏零件。大型浴缸(如冲浪浴缸)的拆装 还应配足工具有维修安装此类设备技能的人员;安装浴缸应牢固、平稳;安装完毕作放 水检验，落水管接口处应无渗漏水现象，且排水畅通;电气控制功能正常，电气绝缘性 能良好。 7) 安装的坐便器坑距与实地坑距不符时，应使用坑距移位器。安装移 位器前，应先对坐便器及实际坑距进行测量定位，然后开凿地坪、固定坑距移位器，其 移位器高度应与地坪保持同一平面。 4.4.4 给排水管道维修 1) 管道疏通 a) 在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水总管时应使用专用疏通工具。 b) 疏通卫生洁具作业前，应采取相应的保护措施，以免损坏器具。 c) 疏通污水横管开启闷盖前，应先采取防溅、防漏的措施，并通知相关用户，暂停排水。 疏通完毕，应作进水、排水检验，并对闷盖联接处作好防渗漏水处理。 d) 疏通污水横管前应估算总管长度，从屋面污水管口顺管缓慢放下重锤及绳索(严禁重锤 绳索长度短于总管长度;严禁快速放下重锤，以防损坏管道)。当重锤触及堵塞部位，应 稍加用力提升重锤，然后放下，反复几次利用重锤自重冲击堵塞物，以达到疏通目的。 e) 使用电动疏通机疏通污水管作业前，维修服务人员用手握住软轴，稍加用力将软轴往管 道口内渐渐推进。当软轴触及堵塞物时，维修人员放开软轴，启动疏通机;当软轴弹簧 疏通至管道出口处，关闭疏通机，维修人员握住软轴来回推拉，确认疏通效果(作业时 注意不要污染周围环境)。 2) 水管更换维修 a) 通知有关业户暂停排水。 b) 登高作业时，维修人员施工前应做好安全措施，使用器材应防滑、防倾倒，并落实专 人监护。 c) 切割铸铁管，应使用专用切割工具，切割管道时，应对铸铁管断裂部分采取加固措施， 防止断裂管跌落时砸伤人员. d) 更换后的铸铁管接口填料应使用掺有水泥砂浆的麻丝填嵌密实。 e) 更换的铸铁管部位应用支架固定，不允许松动;支架固定间距:横管不大于2m，立 管不大于3m;室外立管每节安装一只固定支架;管道弯头超过两只以上时，转弯处要 配装检修闷盖。 3) 供水管更换维修 a) 当供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水时，维修服务人员接到《公共设施设备安装/维修单》 应立即赶到现场处理，关闭进水闸阀，防止事态扩大，并及时通知相关业户(或张贴停 水通知)。 b) 供水管道更换作业(锯、截、拆水管)前，应先切断水源;如使用电动工具切割水管 时，严禁带水操作，应有触电保护装置。 c) 锯断水管应管口平直，使用割刀切割管口后，应使用铰刀刮口，管子铰丝口，应分作前 后两次，每次铰牙应在铰牙处加油。 d) 管道敷设不允许半埋半露，全埋管道严禁使用活接头，丝口接头不允许外露。 e) 室外供水管道外露部分应用保温材料严密包扎，无遗漏。 f) 检修屋顶水箱浮球阀，应由两名以上维修服务人员操作，严禁用手触及浮球阀活动处， 以防恶夹伤手指;浮球阀整修后，应经过两次以上手动试验，要求启闭灵活，无卡阻现 象。 g) 新更换的供水管道，应对管道进行加压测试，应无管道爆裂、接头部位渗漏等缺陷。 4.4.5 门、窗玻璃安装与维修 1) 安装门、窗玻璃时，登高安装位置1m以上，层高两层以上，应佩带保险带;使用保险 带前，应认真进行检查，保险带绳索应无散股、断裂痕迹，锁扣安全有效，闭锁良好， 保险带悬挂部位牢固可靠，搭扣闭锁完好。 2) 配置门、窗玻璃前，应铲除遗留碎玻璃，将污垢清除干净，均匀涂抹1mm,3mm底油 灰。 3) 裁割玻璃尺寸应准确，油灰填嵌平直，卡钉不外露，每500mm内卡钉不少于两只。 4) 整修变形的钢门、钢窗时，应先将玻璃拆卸，然后用撬棒对变形处进行平整、校直，钢 门、钢窗五金构件应齐全。 5) 安装维修塑钢门窗(或铝合金门窗)玻璃时，橡胶镶嵌条应紧密，不松动、空缺，密封 胶平整，无漏嵌、玷污。 4.4.6 粉刷层维修 1) 铲除起壳、剥落的粉刷层。 a) 当发生顶面粉刷层较大面积起壳、剥落，维修人员应及时到场，先清除剥落部分的粉刷 层，对已起壳的粉刷层也应清除，并确保施工安全，在业户室内的墙面、顶面粉刷层修 补前，应对业户室内设施、设备、家具作好保护措施。 b) 对需修补的起壳粉刷层，先确定范围用泥刀斩出界线，再行铲除，尽可能做到界线方正 有规则，接头处原粉刷层应密实。 2) 粉刷层刮糙 a) 刮糙前应先将墙面湿润，混合砂浆不少于两度;一般每度厚5mm,9mm，最后一度刮糙 应用刮尺刮平。 b) 水泥踢脚线、勒脚的水泥砂浆高度应至规定尺寸。 c) 粉刷层面层约3mm,5mm。 4.4.7 筑漏维修 1) 业户报修房屋渗漏水项目后，逢雨天应即时上门查勘;查明原因后，查勘人员应对查勘 结果作书面记录，并约定维修日期。 2) 房屋渗漏水登高作业时，维修人员应持有高空作业操作证。 3) 在登高作业前，维修人员应佩带保险带，对所使用的滑板、吊篮应作全面安全检查，使 用的登高工具应符合安全要求，作业现场应用红、白旗绳设置警示。 4) 在墙面涂刷防水材料前应对墙面涂刷部位进行清洁，待墙面裂缝修补干燥后，才允许涂 刷防水材料。 5) 屋面渗漏维修前应仔细寻找渗漏部位的裂逢，对细小的裂逢，可用浇水法检查(因缝内 水分蒸发较慢，浇水后容易显示裂逢)。对较明显的裂逢处，用尖头钢凿开凿缝槽，缝 槽横截面为V形(横宽2cm、深1.5cm)，应使裂缝位于V形缝槽底端处，清除缝槽内 灰尘，保持干燥，并使用防水材料进行修补。 6) 主管人员对施工质量、施工进度应作全过程督查。 7) 施工结束后，经主管人员验收，并作签证。 6、工程部安全管理规程及细节要求 1.0 目的 制定工程部安全 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，确保物业管理工程日常作业安全保障。 2.0 适用范围 适用于工程部所有的工程作业项目。 3.0 职责 3.1 工程部主管负责日常作业的安全监督与培训。 3.2 工程领班负责日常作业的安全措施的落实与管理。 4.0 程序内容 4.1 工程部安全管理总则 4.1.1 保证小区设备设施的安全，正常的运行是工程部的首要任务，工程部对小区设备设施的 安全运行负有责任，工程部有权力制止一切可能危及设备设施安全运转的违规行为。 4.1.2 工程部对各部门的设备设施的正确使用，有安全操作培训的义务，指导个部门正确使用 设备，保证安全运行。 4.1.3 工程部制定各机房的安全管理制度，保证安全保护装置、设备齐全，正常运转。 4.1.4 根据各岗位具体情况，制定岗位操作规程和岗位责任制，由上至下，分级落实责任，严 格执行。 4.1.5 对各项设备，根据不同的技术性能要求，制定保养、检修和维护计划，按计划操作，避 免紧急抢修。 4.1.6 对有缺陷的又急需使用的设备，根据具体情况，制定相应的使用规程和维护方案，在保 证安全的基础上方可运行。 4.1.7 发现隐患，及时整改、报告。 4.1.8 制定设备设施安全事故处理预案，以保证事故能够得到及时、妥善处理，协调有序，减 少损失。 4.2 机房安全管理制度 4.2.1 本制度机房指管理处所辖的配电房、监控中心、水泵房等。 4.2.2 各机房工作人员实行严格的交接班制度，未经上级批准，任何人不得私自带领外人参观， 无关人员不得进入，因工作需要事先通知。 4.2.3 机房的各项操作，严格按照操作规程进行，确保操作安全。 4.2.4 机房内的临时电气设备的使用，必须制定使用方案，报领班批准，同时严格执行临时电 气安全管理制度。 4.2.5 机房内动用明火和焊接，必须由保安部、工程部共同制定施工方案后进行施工，并严格 遵守动焊动火安全管理规定。 4.2.6 严禁将易燃易爆的危险品带入机房，如因工作需要，需写出书面报告和防范措施，报工 程领班批准，结束后立即带出机房。 4.2.7 发现机房系统运转存在安全隐患，要及时果断处理，必要时值班人员有权利紧急停机， 事后写出书面报告，从而保证机房设备的安全运行。 4.2.8 机房内安全消防设施要齐全，同时保证安全使用。 4.2.9 机房内严禁存放无关物品，保证机房内的卫生环境良好，各种器械摆放整齐有序。 4.2.10 机房值班人员必须有高度的责任心，按规定时间巡查机房设备的运行情况，并根据要求 做好记录，填写相关工作表格。 4.2.11 机房值班人员不得擅自离岗，离开岗位需向领班请假，安排其他人员替岗，并做好交接 方可离开。值班人员不得私自换班，如确实需换班报领班批准。 4.2.12 值班值班人员必须认真填写值班日志，说明本班次的设备运行情况和特殊事项，当班器 械交接完毕后方可下班。 4.3 安全检查制度 4.3.1 安全检查是对物业设备设施安全运行相关方面的检查，是设备设施的安全运行的一项重 要保证措施。 4.3.2 安全检查内容:设备检查检修，检查部门制度规程，检查部门工作的管理。 4.3.3 工程部有责任对部门设备设施的正确、安全使用进行培训，工程部在检查的基础上，根 据部门设备设施的实际使用情况，实施设备安全操作培训。 4.3.4 工程主管与领班成立工程安全检查小组，每周对重要机房进行重点检查，每月对工程所 辖设备实施安全检查不少于两次，全面细致，并填写检查报告。 4.3.5 安全检查分级管理，工程部作为牵头部门执行一级检查，使用部门为辅助部门，展开自 我检查。 4.3.6 对检查出的隐患，要定人，定期限，定措施，定责任的及时解决，对重大事故隐患，可 按“安全第一”的原则处理，事后立即汇报。 4.4 高空作业安全管理制度 4.4.1 高空作业班组领班填写《高空作业审批表》，包括高空作业内容、安全措施现场负责人 等，交工程部审批。 4.4.2 如存在下列情况之一，不得进行高空作业: a) 患有心脏病、高血压、严重贫血、关节病、恐高症、严重视力障碍等疾病不易登高 的人，不得进行高空作业。 b) 没有报批《高空作业审批表》的项目，不得进行高空作业。 c) 恶劣天气情况下，不得进行高空作业。 d) 安全措施不到位或无安全器械，不得进行高空作业。 e) 高空作业环境恶劣，无防护措施，不得进行高空作业。 4.4.3 高空作业安全要求 a) 遵守高空作业安全操作规程。 b) 安全帽、安全带佩带齐全。 c) 作业现场必须两人以上。 d) 高空作业上下方位不得有垂直同时作业。 4.5 明火作业安全作业规程 4.5.1 “明火作业”是工程部维修操作间以外的工程明火作业。 4.5.2 明火作业人员经专业培训后，取得特殊工种操作证方可上岗。 4.5.3 要求明火作业时，必须提前填写《明火作业申请表》，如:作业内容、作业现场负责人、 防护措施等项目，交工程负责人审核。 4.5.4 将《明火作业申请表》提交保安部，经保安部审核批准后，方可进行作业施工。 4.5.5 协同保安部到施工现场进行实地勘察，提出安全防护措施和准备防护器材。 4.5.6 作业施工时，保安部派人到现场监护，密切注意各种情况，发现不安全因素立即停止作 业施工。 4.5.7 明火作业实行专人操作、专人管理、专人负责，其他部门和私人严禁在小区内私自明火 作业。 4.5.8 大功率明火作业设备作业施工所需电源，必须经配电专业人员审核批准。 4.6 工程紧急事件处理预案 4.6.1 发生漏水或爆阀处理预案 a) 检查漏水爆阀的准确位置及所属区域的供水状况，并在许可的能力下立即设法制止 漏水，关闭该区域的主阀门并立即通知自来水公司。。 b) 在自来水公司人员到达之前，必须尽量控制现场，防止受影响的范围扩大，减少不 必要的损失。 c) 发生漏水或爆阀时观察四周，是否有受影响的设备，如配电设备、空调设备等，应 做及时的保护处理`。 d) 事故处理结束后记录备案，注意后期的观察。 4.6.2 停电或电力故障处理预案 a) 若电力公司预先通知小区所属范围内停电，应立即通知运行领班，及时通知相关部 门和业主。 b) 当恢复供电时，工程技术人员对重要设备运行进行检查，是否能正常运行，如有损 坏立即报告。 c) 当电力故障时，应立即切断该区域的供电电源，防止事故的势态扩大，在保证安全 的状况下修复处理，或通知电力公司抢修。 d) 事故处理结束后记录备案，注意后期的观察。 4.6.3 煤气泄漏处理预案 a) 当发现怀疑有煤气泄漏时，立即通知工程主管(值班主管)3分钟内赶到现场，确 定后立即报煤气公司。 b) 现场如果是人员活动较密集的区域，应立即组织疏散人员撤离现场，保障安全。 c) 严禁明火和开启一切电器设备，关闭煤气总阀，打开所有门窗。等待煤气公司抢修。 d) 事故处理结束后记录备案，注意后期的观察。 4.7 设备缺陷管理制度 4.7.1 设备缺陷划分 a) 危急。设备发生直接威胁安全的问题，需紧急进行处理的缺陷。 b) 严重。设备发生的问题程度较重，不及时处理可导致安全事故的发生。 c) 一般。设备问题较轻，暂时不处理对安全影响不大。 4.7.2 设备缺陷管理办法 a) 设备缺陷无论是危急、严重、一般，都应由值班人员进行记录。 b) 发现设备危急立即报告，现场采取措施解决，加强监视。 c) 发现严重设备缺陷，立即上报领班，待处理。 d) 在设备缺陷没有消除前，要重点加强监视，并做记录日志。 e) 设备缺陷消除后，组织人员现场分析，总结积累。 5.0 相关文件 6.0 记录 6.1 安全检查记录表 6.2 高空作业审批表 6.3 工程明火作业申请表 6.4 工程紧急事件处理记录表 6.5 安全培训记录表 GC/QEW03-06-R01 安全检查记录表 年 月 日 序号 检查地点 检查情况 限期整改 负责人 备注 GC/QEW03-06-R02 高空作业审批表 作业班组 作业人 作业时间 作业地点 陪护人 现场负责人 作业 内容 现场 安全 措施 工程部 审批 备注 GC/QEW03-06-R03 工程明火作业申请表 年 月 日 申请时间 申 请 人 作业班组 现场负责人 作业地点 作业时间 作 业 人 监 护 人 作业 内容 安全 措施 工 意 程 签名: 年 月 日 部 见 安 意 全 签名: 年 月 日 部 见 GC/QEW03-06-R04 工程紧急事件处理记录表 序号 时间 地 点 事 件 情 况 处 理 情 况 记录人 GC/QEW03-06-R05 安全培训记录表 日 期 地 点 培训人 培训方式 培训内容 培训目的 培训效果 受训人员 备 注 GC/QEW03-06-R06 突发事故维修报告表 年 月 日 设备名称 设备编号 事故责任人 事故性质 事故损失 维修费用 发生时间 修复时间 事故 原因 设备 损坏 程度 维修 内容 维修 单位 验收 结果 备 注 7、工程部物料工具管理规程及细节要求 1.0 目的 制定工程物料、工具制度，确保对物料、工具的领用库存和日常消耗的有序管理。 2.0 适用范围 适用于管理处设备维修和运行所用的物料和工具。 3.0 职责 3.1 工程部主管负责设备维修和运行所用的物料和工具管理; 3.2 库管员(兼职)负责物料和工具日常管理。 4.0 程序内容 4.1 工程物料管理作业规程 4.1.1 工程设备的备品备件及日常维修所用的物料管理，由财务部委托工程仓库进行管理。 4.1.2 工程仓库将备品备件和物料统一编号，独立设帐，设专职或兼职仓库管理员，对采购、 验收入库、领用、封存和调拨进行管理。 4.1.3 库管员根据各类备件的使用量等因素，确定各类备件的最低库存量、最高库存量和保险 库存量，工程部编制申购计划，报总经理审批后，由采购部进行购买。 4.1.4 工程物品入库由库管员负责验收，把好质量关，验收合格后，将备件登记入库。 4.1.5 工程部人员领用物品，领用人必须持有工程部负责人签批物品领用单，按数量发放。 4.1.6 库管员将每日发放的物品及时的登记入帐，输入财务管理系统，并将物品零用的单据手 续汇总，移交财务部。 4.1.7 备品备件入库后，库管员需加强管理，遵循“先进先出”的领用原则，对库房定期整理， 堆放规范、整齐，防止物品损坏、锈蚀或遗失。 4.1.8 每月工程仓库管理员会同财务人员，对工程仓库进行盘点，并核查帐目，做到帐物相符 的有序管理。 4.1.9 工程仓库管理员负责库房内清洁，干净，定期通风防潮，保证备品备件的存放质量。做 好防盗、防火工作。 4.2 工具领用保管规程 4.2.1 工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种。 4.2.2 个人领用工具品种根据工种配备表配备，由员工申请，主管批准后到材料库房办理领用 手续，领用后个人负责使用、保管。 4.2.3 班组领用公共工具品种根据工种配备表配备，由各组长申请，经理批准后到材料库房领 用，领用后由班组长保管，班组交接班时，按交接班制度交接公共工具。 4.2.4 各种工具由库房列表登记。班组公用工具配备表一式两份，一份库房存底，一份班组自 存。 4.2.5 工具发生丢失，毁损，由保管者写明原因，向经理报告。不属人力不可抗拒的丢失、毁 损，有责任人按当时工具价值赔偿。 4.2.6 工具因使用时间过长而发生磨损或损环，经经理批准可以报废，保管人重新办理领用手 续。 5.0 相关文件 6.0 记录 6.1 工程采购申请单 6.2 工程物料领用单 6.3 工具领用登记表 6.4 工具更换登记表 GC/QEW03-07-R01 工 程 采 购 申 请 单 年 月 日 序物 品 规单数单金额 商 家 备 注 号 格 位 量 价 合 计 金 额 申 购 人 部门审核 财务审核 总经理审核 GC/QEW03-07-R01 工 程 物 料 领 用 单 年 月 日 序号 名称 规格 单位 数量 用途 备注 库 管 员 领 用 人 部门负责人 工 程 物 料 领 用 单 年 月 日 序号 名称 规格 单位 数量 用途 备注 库 管 员 领 用 人 部门负责人 GC/QEW03-07-R02 工具领用登记表 序工具名领用日 单位 数量 领用人 备注 号 称 期 GC/QEW03-07-R04 工具更换登记表 序号 工具名称 单位 数量 更换原因 更换人 更换日期 备注 8、工程部二次装修管理作业规程标准及细节要求 1.0 目的 本程序明确对物业装修管理实施控制的职责、方法和要求，有效制止违章装修行为，保 障建筑物的结构安全和外观统一，维护广大业主正常的生活工作程序。 2.0 适用范围 适用于管理处所辖小区的所有业主的二次装修管理。 3.0 职责 3.1 工程主管全面负责小区业主的二次装修管理工作。 3.2 工程领班具体负责小区二次装修管理巡视工作的落实.掌握装修户施工内容及施工进度及 时发现并制止违章情况的发生，每周上交主管两份监督记录。 3.3 客户服务中心负责完善装修管理程序, 加强业主的沟通联系,切实解决业主的需求与困难. 3.4 护管部负责装修现场的安全管理以及装修材料进出管理。 4.0 程序内容 4.1 装修申请 4.1.1 业主办理入住手续后，方可办理装修申请。(如业主确实提出合理要求，允许先进场再办 手续) 4.1.2 业主或业主授权的代理人必须亲自协同装修单位负责人到小区物业客户服务中心办理装 修申请手续，代理人须出具业主委托书、业主身份证复印件及代理人身份证件。 4.1.3 管家部管家向业主讲解装修申报程序，施工队进场程序和装修规范要点。 a) 申报程序:填表,验图,签协议,交款,办证,施工,验收,退保证金 填表即填《美之国花园房屋装修审批表》;验图即验装修图纸是否有违建现象，涉及打墙 装修是否有房产局批文。图纸批文一式两份，一份存档进入业主档案一份业主自留;签 协议即签安全协议和承诺书;协议一式两份，一份进入业主档案一份业主自留; 交款即 交纳装修保证金和装修垃圾清运费;办证即办开工许可证; b) 进场程序:验资,验图,交款,办证,施工,验收,退证退款 验资即验施工队的资质，或施工负责人对施工人员安全方面承诺证明;填表即填《进场 施工人员情况一览表》交纳施工人员身份证复印件和暂住证复印件;交款即需施工队交 纳安全施工保证金、临时出入证押金和工本费;办证即办理施工人员临时出入证; c) 装修规范要点:第1室内装修严格按图施工;第2凡涉及室外装修如门灯、水管气管出 户、晾衣架安装、空调室外机安装、露台阳台铺装、私家花园设施安装等都要在管 理处指定位置施工都要符合《装修管理规定》;第3室内原有设施如有变动需经专业公司 施工如煤气、智能化等。 4.2 装修审批 4.2.1 管理处工程部负责查验施工队伍营业执照和资格证书。并审查装修方案的图纸及技术 资料 4.2.2 如果装修内容不复杂，施工图纸资料齐全与清楚，应在当天内对装修申请进行审核批 准。如涉及打墙、改变外观等装修内容，业主应提供房管局等专业部门的审批文件， 所发生的费用由申请人承担。图纸文件齐全后工程部签收，复印两份一份存入业主档 案一份备查。 4.2.3 工程部经办人在《装修图纸审批意见书》上签字。 4.3 管家指导业主在《装修承诺书》和《安全责任协议书》上签字后报管理处审批。 4.4 收费 4.4.1业主和施工单位凭审批后的装修审批表按有关规定到管理处财务部交纳装修押金、管理服 务费，护管部对施工人员进行验证、填表、收取施工队安全保证金、办理施工人员出入 证及收取出入证押金，出具发票和收款收据。 4.4.2 施工人员办理出入证需准备身份证复印件及照片1张。 4.4.3 客服中心向施工单位核发《装修开工证》一式两份，一份留档一份给施工队。 4.5 施工管理及监督 4.5.1 施工期间管理处工程部的工程监督人员每周进行不少于两次的装潢抽检，填写装修抽查记 录表，如发现违规，依情况下发《整改通知单》。 4.5.2 进出材料、工具由护管部审批查验放行，严格控制易燃材料和违建材料进入小区。 4.5.3 施工动火按消防管理程序办理，由护管部填写《动火证》，并负责监督。 4.5.4 施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地点堆放，管理处保洁员及时清运垃 圾，对于固废应分有害和无害两类垃圾分类收集，不得随意处理。 4.5.5 装修过程中，不得破坏共用部位及设施，遇有损坏或使环境卫生遭破坏应及时修复和 清扫。 4.5.6 装修过程中应严格时间控制，日常休息时间不得产生噪音污染、不得在星期六、日等法定 节假日产生噪音 4.6 违章处理 4.6.1 装修监督中发现问题及时反馈至管理处，根据有关条款由管理处进行违章登记。 4.6.2 管理处视装修违章程度，签发《整改通知单》，并送达装修用户代表签字，装修用户必须 根据通知单内容及时整改，否则将向政府有关部门汇报。 4.7 装修验收 4.7.1 装修完工后，业主及装修施工单位向管理处申请验收。 4.7.2 管理处与施工队伍一同参与验收，填写《竣工验收表》，经验收合格后签字确认，达不到 合格要求的项目，由装修用户继续整改，直到验收合格为止。 4.8 退还押金 4.8.1 装修业主凭出具的有关票据办理退还施工人员出入证押金，收回出入证手续。 4.8.2 验收不合格暂不退还押金。 5.0 相关文件 《运盛美之国花园装修管理规定细则》 6.0 附件记录 5.2 《档案柜索引》 5.2 《档案查阅/借阅/复印审批表》 5.3 《档案查阅/借阅/复印登记表》 6.0 相关文件支持 6.1 《记录控制程序》 接管验收资料遗留问题登记表 资料名称 问题简述 备注 接管验收设施、设备遗留问题登记表 设备设施名称 地 点 遗留问题简述 备 注 GC/QEW03-09-R03 公共设备设施交接清单 序号 设备名称 型号 数量 地点 备注 10、工程部给排水系统运行维护管理规程及细节要求 1.0 目的 制定给排水系统管理制度并实施，确保各物业管理小区给排水系统的正常运行。 2.0 适用范围 适用于管理处所管理的所有给排水系统的设备设施。 3.0 职责 3.1 工程主管全面负责给排水系统监督管理; 3.2 工程领班负责本区域内给排水设施巡视工作的组织与管理; 3.3 水工在维修领班的领导下对辖区内的各类供水设施的运行、保养和维修实施具体管理。 4.0 程序内容 4.1 水工在领班的领导下，对辖区内的各类供水设施的运行、保养和维修实施具体管理。 4.1.1 悉辖区内自来水网络走向，进水总水阀，水表的位置，数量，自来水供水处的站名，联 系电话，进水管径，阀门尺寸，并会正常地操作。 4.1.2 严格遵守公司制定的水泵设备的运行、维修、保养制度、做到每周检查一次，小修不过 夜，中修三天内处理完毕，及时率100%。 4.1.3 熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使用消防设备。 a) 对水泵房、控制箱等设备每月清洁一次，每年刷新一次，并及时检修、更换各类水泵泵 头，阀门;保持设备的整洁，完好率要达100%;每月按时抄表一次。 b) 发生停水或其他事故应及时与供水部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施。 c) 坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料，工具。 d) 积极处理业主投诉，一般投诉24小时内解决。 d) 开展便民服务，并按公司规定价收取有偿服务费。 f) 做好下水管道维护、疏通、化粪池的清理，雨水井的检查等工作。 g) 完成管理处主任交办的其他任务。 4.2 给排水系统运行操作规程 4.2.1 常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。 4.2.2 每班检查泵房供电是否正常，机控柜有无异常，所有的阀门应处于开启或关闭的状态。 4.2.3 检查水泵工作有无异常声响或大的振动，轴承的润滑情况是否良好。 4.2.4 电机温度是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否畅通。 4.2.5 电压表、电流指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各原器件是否工 作正常。 4.2.6 机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求。 4.2.7 每班检查水池、水箱水位是否正常，相关连的主供水管上的闸阀状况。 4.2.8 闸阀、法兰连接处是否漏水、水泵是否漏水成线。 4.2.9 主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好、闸阀是否漏水、标识是否清晰。 4.2.10 定期检查给水管道、阀门是否有跑、冒、滴、漏现象。 4.2.11 雨水井、污水井、排水井是否有堵塞现象。各水井的盖板应盖好。 4.2.12 做好交接班工作，仔细查阅交接班记录本，认真填写运行记录表格。 4.3 给排水系统维修保养规程 4.3.1 排水系统的日常维修保养工作由维修班人员负责。 4.3.2 制定给排水系统年度、季度、月度维修保养计划，并按计划严格落实，保证给排水系统 的正常工作。 4.3.3 维修及保养过程如要降压供水、停水，必须提前通知受影响的区域业主，做好准备，修 复以后立即恢复供水。 4.3.4 根据设备使用特点，重点做好润滑、清洁工作，保证供水的水质。 4.3.5 供水泵发生故障时，应立即停止故障泵，开启备用泵，以保证小区的正常供水。 4.3.6 污水泵发生故障时，应立即停止故障泵，开启备用泵，在最短的时间内迅速降低集水井 的水位，防止污水漫溢而造成污染。 4.3.7 给排水系统的故障应在五小时内修复，因其他及时无法解决的，应立即通知受影响的区 域业主，并马上汇报，限期修复。 4.3.8 所有系统的维修保养工作结束后，填写公共区域设备维修工作记录表。 4.4 供水设施及公用区域节水规程 4.4.1 日管理员定时巡检系统管路、水泵、阀门、水表等并做记录，防止跑冒滴漏现象发生。 发现阀门滴水、水龙头关不住等情况请维修组及时修理。 4.4.2 对设备定期测试，防止启动时开不开或关不紧等情况。 4.4.3 露于室处的管道及设备，须定期检查、涂刷防腐材料。 4.4.4 楼板、墙壁、地面等处有无滴水，积水等异常现象，发现管道有滴漏部位及时请维修组 修理。 4.4.5 冬季前应做好室内、外设备防冻保温工作。对室外盖子不严的阀门井、水表井、消 防栓井，都要在井中填以保温材料。对设在室外的冷水嘴、水箱、阀门、管道、消 防栓等应有保温措施。 4.4.6 对于公用区域用水要严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。 4.4.7 在水池处、洗手间张贴宣传标语，加强用户节水意识。 4.4.8 有条件的安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。 4.4.9 每月抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。 4.4.10 做好水池水箱防漏措施。 4.5 生活污水排放与监测规程 4.5.1 安全护卫日常工作中严禁个别业主随意乱倒污水，发现情况后要说服教育。 4.5.2 对在小区内洗车的污水不得随意乱倒，必须倒入下水道。 4.5.3 对含有污油的生活用水，业主必须自己妥善处理，发现乱倒情况，安全护卫有权制止， 不听从的可上报派出所处理。 4.5.4 小区污水排放口应通向市政排水系统，不得有排入河道和湖面的现象。 4.5.5 安全护卫负责污水排放系统的日常巡查，发现堵塞，溢出现象，按《下水道、化粪池清 理规程和应急措施》实施。 4.5.6 物业区污水排放情况由地方环保监测站检测，公司品质管理部负责监测事项的协调，监 测周期按国家有关规定。 4.5.7 监测结果不达标，各部门应分析原因并采取措施，具体按《纠正和预防控制程序》执行。 4.5.8 管理员要做好日常检查监测分析的资料整理归档工作。 5.0 相关文件 6.0 记录 6.1 《给排水系统运行记录表》 6.2 《给排水系统维保工作记录表》 6.3 《停水记录表》 给排水系统运行记录表 年 月 日 名 项 目 早班 中班 夜班 称 起 停 时 间 1号运行工作电流/电压(V/A) 泵 水 压(Mpa) 起 停 时 间 2号运行工作电流/电压(V/A) 泵 水 压(Mpa) 起 停 时 间 3号运行工作电流/电压(V/A) 泵 水压MPa 1 号 泵 有无2 号 泵 异常 3 号 泵 1 号 泵 润滑2 号 泵 状况 3 号 泵 1 号 泵 电控2 号 泵 柜 3 号 泵 1 号 2 号 阀门 3 号 1 号 进水 压力2 号 MPa 3 号 1 号 出水 压力2 号 MPa 3 号 记录人: 给排水系统维保工作记录表 年 月 序日维 保 维 保 维 保 验 收 维修人 备注 号 期 地 点 内 容 时 间 情 况 停 水 记 录 表 停水 受影响的 序号 日期 停水原因 采取的措施 记录人 时间 组团区域 11 工程部公共区域设备设施运行管理规程及细节要求 1.0 目的 制定小区公共区域设备设施运行管理制度，确保物业管理小区所辖的公共区域设备设 施的正常运行。 2.0 适用范围 适用于管理处所辖的所有小区公共区域设备设施。 3.0 职责 3.1 工程主管全面负责小区公共区域设备设施运行管理工作。 3.2 工程运行领班具体负责小区公共区域设备设施巡视工作的组织与落实; 4.0 程序内容 4.1 工程部日常巡查规程 为保证小区公共区域的设备设施的正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部运行 班必须对所辖的设备设施系统进行日常巡查。 4.1.1 运行值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡查小区公共区域的设备设施 4.1.2 运行人员外出巡查时，必须随身携带对讲通讯工具，随时与运行领班保持联系。 4.1.3 运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依次顺序做好巡查情况和结果记 录。 4.1.4 运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依次签名。 4.1.5 运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常 隐患、运行不稳定的设备加强巡检和监控。 4.1.6 发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、温湿度表等有缺陷，发现设备运行状况 指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，保证设备的监控元 件在完好状态下运行。发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄漏等又不能及时 迅速的排除故障，必须立即报告运行领班，并采取适当的防护措施，防止事故的发生 或扩大。 4.1.7 运行领班每周对巡查情况和记录结果进行抽查，发现问题追查原因，属人为原因追 究当班人员的责任，纳入月度考核。 4.2 值 班 制 度 4.2.1 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人 替岗，并交待离岗时间及去向。 4.2.2 根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定作好 有关记录。 4.2.3 值班员工必须严格执行巡检制度，按时巡查，及时发现事故隐患，迅速排除故障， 保证设备正常运行。 4.2.4 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。 4.2.5 值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案，遇突发性事件应保持冷静，果断处理。 4.2.6 值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场 处理。 4.2.7 调度值班人员接到请修通知时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。 4.2.8 所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须报主管人 员同意，原则上班组长同班组长、值班人员同值班人员对调。在就餐时间，实行轮换 就餐制，并通知同班维修人员配合。 4.3 交接班制度 4.3.1 值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无固缺勤，不能私自调班、 顶班。因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续，才能请假。 交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包 括:查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况，清点仪表、 工具，检查设备状况等。交班时，双方班组长在值班日志上签字。 4.3.2 在下列情况下不得交接班: a) 在事故处理未完或重大设备启动或停机时 b) 交接班准备工作未完成时 c) 接班人数未能达到规定人数的最低限度时 d) 班组长或由主管指定替代班组长的认为及时到时 e) 接班人员有醉酒现象或其他神志不清而未找到顶班人时 5.0 相关文件 6.0 记录 6.1 《工程部设备巡查记录表》 6.2 《工程部运行班日志》 工 程 部 设 备 巡 查 记 录 表 设备点: 年 月 日 8:00 12:00 16:00 20:00 0:00 4:00 设设设设设设日 签 备 签 备 备 签备 签 备 签 备 期 签 名 状名 状状名 状名 状名 状 况 况 况 况 况 况 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 工 程 部 运 行 班 日 志 日期 年 月 日 值班人 班 次 接班人 运 行 记 录 遗 留 问 题 交 接 记 录 12、工程部设备维修管理规程及细节要求 1.0 目的 制定小区设备设施维修管理制度，确保物业管理小区所辖设备设施的正常运行。 2.0 适用范围 适用于管理处所辖的所有小区设备设施。 3.0 职责 3.1 工程主管全面负责小区设备设施运行管理工作。 3.2 工程维修领班具体负责小区设备设施巡视工作的组织与落实; 4.0 程序内容 4.1 各设备责任工程师负责设备维护计划的制定，各设备管理人员负责设备的维护计划的 实施。 4.2 设备维护保养分为四个方面: 4.2.1 日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁 和润滑，发现小问题及时排除，及时作好坚固工作以及必要记录等 4.2.2 一级保养。由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备 进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养 4.2.3 二级保养。指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修 复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养 4.2.4 设备点检，指根据要求用监测仪表或人的感觉器官，对设备的某些关键部位进行的有无 异状的检查。通过日常点检和定期点检，可以及时发现设备的隐患，避免和减少突发 故障，提高设备的完好率 4.3 设备计划性检修规程 4.3.1 检修计划包括年度计划、月度计划;检修包括大修、项修、小修和改善维修。将设备检 修的类别性同时间的计划性有机地结合起来，构成计划性检修。 4.3.2 工程部根据设备的运行特点，详细地制定并严格地执行检修计划，制定和修订切合实际 的检修周期和检修定额。 4.3.3 根据设备的检修周期及设备运行检查中发行的问题，编制设备检修计划，报工程部审批 备案，列入设备管理考核项目。 4.3.4 设备大修要拟出大修方案。包括:检修内容、质量要求、资金费用、工程进度、人员安 排、备品备件、特殊工具、安全措施等，填写《设备大修、改造审批表》。 4.3.5 计划性检修的实施，按计划使用材料、配件，避免浪费，严把质量，每道工序都有质量 检查，文明施工，专用工具要精心使用、维护，做到完工后保持现场的清洁。 4.3.6 特种设备的维修，除按检修程序和方案执行外，还严格执行特种设备的管理规定。 4.3.7 竣工验收工作。包括由工程部协同物管公司，根据修理任务书所提的项目、质量标准和 技术要求进行验收，根据设备的具体情况，试运行一定的时间工作正常，填写检修竣 工报告。 4.3.8 设备检修过程中所需的各种技术资料、技术文件、要有健全的领用管理制度，设备大修、 中修要有完整的检修记录和交工资料，并交工程部归档。 4.4 设备外协维修管理制度 4.4.1 工程立项 a) 工程部专业人员根据小区各种设施的现状情况的需要，提出设备外协维修的报告。 b) 报告中应说明设备的部位、名称、维修更新的内容，以及预定维修时间、所需资金的 概算和技术方面的可行性分析等上报管理处讨论审批。 4.4.3 设备维保施工单位的招标工作 a) 根据各分布设备的品牌，相应的维保原则上与原厂家立定。招标工作应在完成本工 程项目的设计和概算后进行，就拟建的设备维修提出招标条件，投标单位提出自己完 成设备维修的各项保证。 b) 管理处从中选择够资质等级、工期短、造价低、质量好和信誉高有实力的外协单位前 来中标，并综合评比三家以上的单位，从中选优的原则。 c) 整个招标工作应在公平、公正、平等、有序的情况下进行，以达到缩短工期、确保质 量、降低造价、提高投资效益的目地。 4.4.4 签订承包设备维修工程 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 及相关协议书 合同内容应包括施工的工期、技术要求、预算造价、付款要求及施工进行当中不可预 见问题的处理方法等内容，并同时与之签订《承包工程安全管理协议》和有关管理条 约。 4.4.5 施工中的管理 a) 工程部应派专人进行全程跟踪，掌握相关的维修施工技术，做好维修施工记录，收集 整理相关技术资料归档。 b) 施工维护管理、竣工验收、工程预算、项目移交等工作内容，并协调工程项目的各项 工作设专人负责，明确任务，做到责任到人。 c) 做好施工中各方面的协调工作，及时解决施工中出现的一切技术和质量问题。 d) 加强对施工队伍的管理工作，督促检查施工单位做好现场安全生产、文明施工的管理 工作，以确保施工质量、工期的落实。 4.4.6 工程的竣工验收决算 a) 设备维修项目的验收工作应先由施工单位、或质量监理单位自验自改，尤其是隐蔽 工程项目的验收极为重要。对不符合设计质量要求的问题，以书面形式做出纪要，并 责成维保单位限期整改。 b) 由工程部做最后的验收并签字。 ——— 竣工决算书应根据工程项目实际发生的工程内容计算，按合同所签定内容及工程预算 有关规定，由专业工程核算人员、财务人员分别进行核算，并对工程项目组做完最后 的全面审计得出结果。 ——— 经管理处审批后为最终工程造价的决算。 4.5 维修档案管理制度 4.5.1 维修档案属工程档案的一部分，由工程部统一管理。 4.5.2 设备维修档案按强电、弱电、机管、装修、用户单元内设施分类。 4.5.3 用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴 上标签。 4.5.4 文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密码的 “维修管理”项目。 4.5.5 文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符 马上追查原因。 4.5.6 文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理、并分类归档。 4.5.7 维修档案作为评估小区设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存，保存期限 一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由总工程师、系统工程师组成 的鉴定小组统一审定后销毁。 5.0 相关文件 6.0 记录 6.1 《工程部维修班日志》 6.2 《设备设施维修工作记录表》 6.3 《对外委托设备维修审批单》 工 程 部 工 作 日 志 年 月 日 当值班组 记录人 工作记录: 发现问题及处理意见: 月份电量月报表 年 月 日 序号 户名 表号 倍率 地址 上月度数 本月度数 电量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 设备设施维修工作记录表 年 月 日维 修 维 修 维 修 验 收 序号 维修人 备注 期 地 点 内 容 时 间 情 况 对外委托设备维修审批单 年 月 日 设备名称 设备型号 设备编号 数量 委托单位 预算费用 设备现状 维修内容 负责人 工程部意见 管理处审批 备 注 13、工程部弱电系统维护管理规程及细节要求 1.0 目的 规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的机电处员工作。 2.0 适用范围 适用于物业辖区内的弱电系统的维修。 3.0 职责 3.1 工程部主管负责检查弱电系统机电处员工作的实施情况。 3.2 组长负责弱电系统作的组织实施。 3.3 弱电工负责弱电系统工作。 4.0 程序要点 4.1 弱电系统维护管理规程 4.1.1 严格遵守系统各项运行制度、保证系统处于良好的状态。 4.1.2 领班每年12月制定下年度的保养计划，并负责实施。 4.1.3 在日常维修中作好防静电工作。 4.1.4 对撤除的部件与端子作好记录和标贴，以防止混乱。 4.1.5 对于一主一备的设备不可同时保养，以先主后备的顺序进行。 4.1.6 对于红外、激光、微波等发射装置，不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器进行清洁。 4.1.7 各设备的元器件、参数不得随意更改。 4.1.8 系统维护结束以后，将系统调试运行正常，在观察一段时间，将系统调试运行正常，填 写记录表格。 4.2 弱电系统维护注意事项 4.2.1 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。 4.2.2 应注意安全操作: a) 确保人身安全:维修时如需带电作业(电压高于36V时)，应做好相应的绝缘措施; b) 确保维修设施的安全:测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰;维修设施印刷线路板底 面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起;注意合理放置机电处员工作以免引起意 外。 4.2.3 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。 4.3 基本维修方法 4.3.1 观察法: a) 有无虚焊、松脱、烧焦的元器件; b) 有无异常的声音; c) 观察图象效果。 4.3.2 静态测量法: a) 短路电阻测量法; b) 电流测量判断法; c) 电压测量判断法。 4.4 小区组团对讲机维修 4.4.1 室内听不到铃声: a) 检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关; c) 检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理。 d) 通过上述两个部骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。 4.4.2 不能对讲: a) 检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接; b) 检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换。 c) 检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。 4.4.3 不能开楼下大闸门: a) 检查锁舌不见是否灵活，如阻滞则应加润滑油; b) 检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如时则应重新接好线头或更换电磁线 圈; d) 开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件， 如有问题则应逐一检查并排除故障。 4.4.4 主机无电源: a) 检查轿式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管; b) 检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。 4.5 可视对讲机维修 4.5.1 无图象、声音，但开锁正常: a) 调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如油光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连 接是否接牢，则应重新接好(烫锡焊接); b) 如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内急电路板，包括震荡电 路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。 4.5.2 通话无声音: a) 检查听筒与室内机的界限是否牢固，否则应重新接好(烫锡、焊接); b) 调节音量电位器，如扬声器理有交流声发出，则说明室内机的放大电路有问题，室 内机放大电路包括音频输入电路、牵制放大电路、攻防电路，此时应逐级进行检查直 至故障排除。 4.6 程控交换机维护管理规程 4.6.1 程控交换机的有关维护包养工作由弱点技工负责。 4.6.2 要保证交换机工作电源的供应(UPS),中央空调的开启。 4.6.3 值班人员巡检交换机的运行情况，如发现异声、异味、电压不稳定立即检查维修。 4.6.4 未经同意，禁止修改交换机的运行参数。改动参数后，必须记录在当班日志和保养记录 表上。 4.6.5 配线架的配线改动后必须修改配线资料。 4.6.6 维护终端平时运行是处于关闭状态，使用时再开启。 4.6.7 检查或维修功能卡前必须先关闭交换机电源，带上防静电手套。 4.5.8 保持机架、个功能卡、整流器、散热栅的卫生清洁工作，各连接端子连接可靠。 4.6.9 当交换机发生故障而不能立即修复时，应在最短的时间内通知厂商到场维修恢复。 4.6.10 所有的保养工作结束后，应测试系统是否正常，并填写设备检查保养记录表。 5.0 记录 5.1 监控中心设备检查 6.0 相关支持文件 6.1 《监控中心设备检查表》 监 控 中 心 设 备 检 查 表 年 月 序闭路电视 摄像矩阵切专用一体化 双监报操纵记录键盘 备注 号 监视器 头 换器 电源 摄像头 警器 台 人 14、工程部供配电设备运行维护管理规程及细节要求 1.0 目的 制定供电管理制度并实施，确保各物业管理配电设备正常运行供电。 2.0 适用范围 适用于管理处所管理的所有配电设备设施。 3.0 职责 3.1 值班电工负责供电设备的运行监控，轻微故障的维修，用电安装; 3.2 维修领班负责供电故障的维修、供电设施的保养 4.0 程序内容 4.1 值班电工岗位管理规程 4.1.1 值班电工的岗位责任制是搞好配电房工作的一项基本制度。它有利于增强人员的责任 感，有利于每一个人做好本质工作，便于检查评比; 4.1.2 值班电工必须熟悉电气设备，并经考核合格，取得值班电工合格证(或操作证)，值班 电工应有一定的实际工作经验; 4.1.3 值班电工在运行领班的领导下，完成本职的设备巡视、倒闸操作、事故处理、监视各种 仪表和保护装置、填写运行记录; 4.1.4 单人值班不得单独从事修理工作; 4.1.5 接班人员应提前到位做好接班准备工作。若接班人员因故未到，交班人员应坚守岗位， 并立即报告有关领导，做好安排; 4.1.6 交班时，应尽量避免倒闸操作。交接班过程中发生事故或异常情况，原则上应由交班人 员负责处理; 4.2 值班巡视制度 4.1.1 每日巡检配电房配电设备的运行情况; 4.1.2 每周巡检电力计量表，如电流表、电压表、功率表的指示情况和配线接触情况; 4.1.3 每月巡检各组团的配电箱接触情况; 4.1.4 遇有大风、雨雪等天气，应巡检电力线情况; 4.1.5 巡视发现异常应及时检修，当值人员巡视后应将巡视结果记录于运行表中。 4.3 配电房的管理规程 4.3.1 保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室内温度控制在35。C以下。 4.3.2 房内禁止拉接临时线路，供电线路严禁超载供电。 4.3.3 严禁违章操作，操作或检修时必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋套等。 4.3.4 保持配电房内无杂物堆放，地面干净，铺设绝源橡胶垫层，设备外表清洁无尘。 4.3.5 做好配电房的日常防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等进入配电房，以防短路事 故的发生。 4.3.6 配电房内设备及线路需改变，必报上级领导批准，请专业人员确认方可改变。 4.3.7 每年对配电房内全部机电设备大检修一次。 4.3.8 值班人员应认真做好值班记录，仔细填写《配电房运行记录表》，认真执行交接班记录 制度。 4.4 供配电设备运行管理规程 4.4.1 每天定期巡查供配电系统设备，包括 (高、低压室，变压器室)，并将设备运行参数记 录在供配电系统运行记录表上。 4.4.2 发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知维修领班安排处 理。 4.4.3 用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马 上处理。 4.4.4 未经领班师同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经领班批准并做 记录。 4.4.5 严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。 4.4.6 高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。 4.4.7 与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现缺失立即追究。 4.4.8 外借钥匙应做好登记并按时追收。 4.5 供配电设备维修保养规程 4.5.1 严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。 4.5.2 维修领班每年12月制订下一年度的设备保养计划。 4.5.3 工作过程应严格遵守电气作业规程。 4.5.4 根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。 4.5.5 各系统的维修保养以不影响物业服务正常营运为原则，特殊情况，须报告管理处主任， 及时通知受影响的用户。 4.5.6 使用期中，每月重点检查电器的各部件，注意可动部分是否有卡住，紧固件是否有松脱 等现象。 4.5.7 配电设备导电部分与接地电阻及其他部分的绝缘电阻，定期用摇表检查绝缘接地电阻是 否良好，一般应大于10兆欧。 4.5.8 接触器的触头表面应经常保持清洁，不允许用金属的工具摩擦触头。 4.5.9 母线支架无污损、破裂，导体无松动，连接部分无过热或变形现象。 4.5.10 配电柜各相电压、电流工作平衡，继电器动作显示正常，信号指示灯正常 4.5.11 电压互感器(PT)、电流互感器(CT)无异常的声音、气味、无放电痕迹，保险完好无 损。 4.5.12 补偿电容器无漏电等异常现象，无异常工作声音及气味，无温度过热现象，保护电容器 的保险工作正常。 4.5.13 对电器的转动部分，如自动开关操作机构等，每年添加润滑油，以保持转动灵活。 4.5.14 高低压开关的运行无异常现象，绝缘电阻在正常范围内，动力照明配电设备的配电分柜 工作正常，无过热异常现象。所有配电设备的金属部分，均有可靠接地装置。 4.5.15 维修保养结束后，应将有关工作情况记录在高压电房设施检查表、变压器设备检查表、 低压柜设备检查表或当值日志上。 4.5.16 高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以 内，进入上述范围必须穿绝缘鞋;接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。 4.6 变压器保养操作规程 4.6.1 前的准备与检查 a) 记录保养前变压器电流和油温的指标。 b) 按批准指令办理停电手续，断开变压器高压闸主开关。 c) 备好工具、器材和仪表。 d) 检查并确认变压器高压闸主开关已断开，挂牌并上锁。 e) 放电并接好地线后方可工作。 4.6.2 保养工作 a) 清洁变压器外壳、瓷瓶和瓷套管，发现有裂缝或损坏的予以更换。 b) 检修吸湿器和阀门。检查油位，缺油须补充，有不合格须更换。 c) 检查并调整分接头开关，保证其切换动作正确。 d) 检查硅胶有无变色，变色须更换。 e) 检查变压器中性线与变压器外壳接地情况。 f) 对变压器的整体进行检查，紧固所有螺丝，确认保养无误后，清理现场。 4.6.3 结尾工作 a) 验收合格后，按程序办理送电手续，拆除地线、撤锁、撤牌、断开变压器低压闸 主开关及全部负荷开关。 b) 按程序送电，拉合二次高压闸主开关，充电。一切正常后，正式合上高压闸主开关。 c) 合上低压闸主开关，在分别合上分开关。 d) 测量各种参数，确认工作程序无误。 4.7 电房倒闸操作制度 4.7.1 倒闸操作必须根据领班指令，操作人确认无误后执行。发布指令应准确、清晰，使用正 规操作术语和设备双重名称(即设备名称和编号)。 4.7.2 停电拉闸操作必须按照开关+负荷侧刀闸+母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺 序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压;送电时先送高压，后送 低压。严防带负荷拉合隔离开关 (刀闸)。为防止误操作，高压电气设备都应加装防 止误操作的闭锁装置。 4.7.3 倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填 入操作票内: a) 应拉合的开关和刀闸。 ) 检查开关和刀闸的位置。 b c) 检查接地线是否拆除。 d) 检查负荷分配。 e) 装拆接地线。 f) 安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。 g) 切换保护回路和检验是否确无电压等。 4.7.4 倒闸操作应由两人执行，其中一人操作，一人监护。 4.7.5 操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向领班 报告，查明原因后再操作。 4.7.6 电气设备突然停电后，即使是事故停电，在末拉开有关刀闸和做好安全措施以前， 不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。 4.7.7 下列各项工作可以不用操作票: a) 事故处理。 b) 拉合开关的单一操作。 c) 拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。 4.8 用电安装审批制度 4.8.1 业主提出用电安装申请; 4.8.2 管理员审阅业主提交的用电安装申请，并在接申请后一个工作日内，根据物业原设计容 量签署意见，提交管理处主任; 4.8.3 管理处主任在接表后一个工作日内审批物业原设计容量内的用电安装申请; 4.8.4 当值电工负责执行经批准的用电安装任务。 5.0 相关文件 6.0 记录 6.1 《配电房运行记录表》 6.2 《供配电设备维保工作记录表》 6.3 《供配电停送电倒闸工作票》 配电房运行记录表 年 月 日 时 间 项 目 8:00 12:00 16:00 20:00 0:00 4:00 电压(KV) 配 电流(A) 电 电流(A) 1 电流(A) 电压(KV) 配 电流(A) 电 电流(A) 2 电流(A) 电压(KV) 配 电流(A) 电 电流(A) 3 电流(A) 电压(KV) 配 电流(A) 电 电流(A) 4 电流(A) 电压(KV) 配 电流(A) 电 电流(A) 5 电流(A) 电压(KV) 配 电流(A) 电 电流(A) 6 电流(A) 运 行 记 事 早班 中班 夜班 室 温(? ) 值 班 签 名 供配电设备维保工作记录表 年 月 序日维 保 维 保 维 保 验 收 维修人 备注 号 期 地 点 内 容 时 间 情 况 供配电停送电倒闸工作票 日期 签发时间 签发人 签发事由 允许操作时间 操作地点 由 月 日 时 分至 日 时 分 操作任务 序号 操 作 项 目 15、工程部设备综合管理规程及细节要求 1.0 目的 制定设备设施管理制度，确保物业管理设备管理工作的统一、完整和完善。、 2.0 适用范围 适用于管理处所管理的所有设备设施综合管理。 3.0 职责 3.1 工程主管全面负责设备设施的综合管理工作 3.2 工程领班负责本区域内设备设施的组织实施工作; 4.0 程序内容 凡价值在2000元(人民币)以上的、连续使用一年以上、安全寿命周期内都需要技 术管理的固定资产，都应列入工程设备档案管理。 4.1 设备设施的档案建立 4.1.1 对工程部管辖设备建立《设备台帐》。 4.1.2 工程部对管辖设备进行设备标识和设备编号。 4.1.3 所有设备应按单机单台或功率系统建立《设备卡》。 4.1.4 设备台帐应和设备现行的状态保持一致。 4.1.5 《设备台帐》和设备出厂原件资料工程部统一保存，工程部留复印件。 4.2 档案资料管理规程 4.2.1 有工程设备档案由工程部负责管理，工程档案管理人员应严格遵守公司档案管理制度和 保密守则。 4.2.2 各类档案应按系统分类:强电、弱点、空调、机管等，统一存放档按盒并贴上标签。 4.2.3 编制档按目录，内容和档案盒外标签一致。 4.2.4 外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交各系统工程师核对实物，如图纸无误 则由文员按系统归档;图纸有误，则有文员联系交图单位更正。 4.2.5 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应 交工程师审阅确定用途。需销毁的资料应由总工程师及系统工程师组成鉴定小组研究 后决定。 4.2.6 借阅档案须经工程主管批准，文员登记并指定归还日期，由文员按期追还,需续借的要 重新登记。 4.3 设备的购置管理 4.3.1 设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。 4.3.2 设备的购置应遵循满足服务提供需求的原则。 4.3.3 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。 4.3.4 新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。 4.3.5 工程部对新购设备进行清点验收、资料整理、协调安装、调试和试运行。 4.3.6 验收符合要求的设备，按规定纳入台帐、设备卡片等日常管理。 4.4 设备的封存停用 4.4.1 连续停用6个月以上的设备，由使用部门就地封存，填写《设备封存单》。 4.4.2 封存的设备应切断电源，将设备擦拭保养，做好防尘、放锈蚀处理。4.4.3表明封存设 备的保管人，未经允许任何人不得拆卸零配件，以保证其完好性。 4.5 设备设施的大修改造 4.5.1 现行设备的运行状况、维修记录、零配件的更换等。 4.5.2 大修改造的方案的论证审批，填写《设备大修改造审批单》，报物业管理处审批。 4.5.3 设备大修改造竣工后，由管理处组织验收，填写《设备大修改造竣工报告单》，并观察 其运行状况。 4.6 设备报废处理作业程序 设备使用达到一定年限，或科技进步，或不符合环保达标要求，或因为其他原因，对 现行设备不得不做报废处理。 4.6.1 申请报废 a) 对具备报废条件的设备提出报废。 b) 注明设备详细资料，如购买日期、安装日期、投入使用日期、使用中的状况、维修 记录、配件好材记录、维修成本状况等。 c) 提出报废理由。 d) 设备能耗过大，或环境污染严重，国家规定应以淘汰的产品。 e) 已超过设备规定使用年限，损坏严重，维修费用过高，大修以后设备使用性能仍不 能满足要求。 f) 设备屡屡发生故障和事故，存在比较严重的不安全因素，且在经济投入上不宜大修 和改造。 g) 因自然灾害，事故损坏，修理费用接近或超过该设备的市场价值。 4.6.2 鉴定 a) 工程部按报废设备的规定对设备进行技术鉴定。 b) 财务部对设备报废的经济合理性进行审核。 4.6.3 审批 公司根据实际需求和工程部、财务部的鉴定审核意见批复。 4.6.4 撤消台帐 批准报废的设备，工程部撤消设备台帐。 4.6.5 报废处理 a) 需新用设备替换的在用设备，待新设备投入使用后再进行报废。 b) 批准报废的在用设备，在保证安全的前提下运行，不再进行大修。 c) 可转让的设备作价转让。 ) 不可转让的设备，将可利用的零部件拆下留用，其余部分做废品处理。 d 5.0 相关文件 6.0 记录 6.1 《设备设施台帐档案表》 6.2 《设 备 卡》 6.3 《设备购置审批单》 6.4 《设备封存单》 6.5 《设备计划大修保养审批表》 6.6 《设备大修保养验收表》 6.7 《设备报废申请表》 设备设施台帐档案表 序 单 数 规格 安装 起用 设备 设施名称 生产厂家 使用地点 备注 号 位 量 型号 日期 日期 现状 设 备 卡 设备所在地: 设备编号: 设备名称 设备编号 设备型号 制 造 商 安装日期 安装地点 出厂编号 出厂日期 额定功率 额定电压 额定电流 额定转速 设备原值 说 明 书 使用年限 主 要 附 件 序号 名称 规格 制造商 数量 主要参数 设 备 封 存 单 年 月 日 设备名称 设备编号 设备型号 制 造 商 使用年限 设备原值 大修次数 修理费用 主要更换领部件 设备使用现状 封 存 理 由 工程部意见 管理处意见 设备计划大修保养审批表 年 月 日 设备名称 设备编号 型号规格 生产厂家 设备原值 已用年限 预计费用 资金来源 作业时间 目前 设备 状况 大修 方案 预计 大修 后的 状况 审批意见 物 管 处 设备大修保养验收表 编号: 设备名称: 维 修 人: 计划日期: 维修保养项目: 现使用状况: 遗留问题: 更换配件: 工程部验收意见: 物管处验收意见: 备注: 设备报废申请表 年 月 日 设备名称 设备编号 型号规格 生产厂家 出厂日期 资产编号 设备原值 折旧年限 已用年限 累计折旧 预计残值 报 损 值 报废 原因 最后 报废 日期 工程部 财务部 各级 物管处 意见 物业公司 地产公司 16、工程部预检业主产权内水、电、气作业规程标准及细节要求 1.0 目的 制定物业小区业主室内水电气预检管理作业规程，为业主提供优质的居家环境。 2.0 适用范围 适用于管理处所辖小区的所有业主的房屋。 3.0 职责 3.1 工程部负责小区业主的室内水电气预检管理。 3.2 工程领班具体负责小区业主的室内水电气预检的落实. 4.0 程序内容 4.1 物业工程部提供对业主室内水电气预检活动服务，根据业主的入住时间，制定月度预 检计划，并以组团为范围发布免费服务活动信息。 4.2 预检程序 4.2.1 带齐相关作业工具，身着干净工装，带干净工作手套，佩带职员证。 4.2.2 到达业主单元后应先敲门或按门铃，待用户开门后首先问“您好”，如果事先没有预约， 请说明来意，以活动服务形式，为业主免费做水电气的预检工作，如业主同意方能进 入室内。 4.2.3 对业主水电气的预检，要细致、彻底，对每一个容易发生隐患的地方要全面的检查，并 记录检查结果。 4.2.4 在检查中如发现水电气的相关故障，在征得业主同意的情况下，按《无偿及有偿服务标 准》执行，并由业主签字认可。维修质量管理按《业主家庭维修管理规程》执行。 4.2.5 将相关的检查情况填写在《业主水电气预检记录表》，并请业主签收。 4.3 水电气的预检内容 4.3.1 上下水 a) 室外进水总阀、总水表 b) 室内的法门，龙头 c) 管道的跑冒滴漏现象 d) 生活排水的畅通状况，积水现象 e) 卫生洁具接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。 4.3.2 强弱电 a) 室外进电总表、楼层控制开关 b) 对各楼层分控箱的漏电保护器进行试跳，保证正常工作。 c) 各用电插座开关的检查 d) 可视对讲系统检查 e) 紧急报警、红外线报警的试验 4.3.3 管道气 a) 进气总阀门的漏气检查 b) 煤气总表、远程系统的检查 c) 对二次装修中煤气管道改造的部分 d) 各用气点的管道接口部分 5.0 相关文件 6.0 记录 6.1 《业主水电气预检记录表》 业主水电气预检记录表 业主姓名 房屋栋号 检查人 日期 检查情况 业主是否 要求维修 维修费用 业主签字 备 注 17、工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求 1.0 目的 规范空关房的管理工作，确保业主空关房的管理质量 2.0 适用范围 适用于管理处所辖小区的所有业主的空关房。 3.0 职责 3.1 工程部负责小区业主的空关房监督管理工作。 3.2 工程领班具体负责小区空关房检查工作的落实. 4.0 程序内容 4.1 空关房的日常检查 4.1.1 根据季节的变化，制定空关房的日常检查计划。 4.1.2 空关房的日常检查内容 a) 屋顶是否有渗漏水现象 b) 墙面是否有渗水现象 c) 墙面、屋顶是否有霉变 d) 窗框是否渗水 e) 室内电路、给排水系统 f) 墙面、地面粉刷层是否有脱落、风化现象 g) 室内是否有自然破损，如玻璃等 h) 智能化系统的测试，检查智能化系统能否正常工作 i) 门锁、车库能否正常工作 4.1.3 根据日常检查情况填写《空关房检查记录表》 4.1.4 如发现存在的问题，要及时解决处理，必要时及时通知业主。 4.2 突发性及时检查 4.2.1 突遇连续性的暴雨，要立即组织工程部员工系统检查。主要以渗漏水为主。 4.2.2 夏季连续暴晒，或冬季连续干冻，检查受温度变化而破损的部位，如物顶玻璃天窗、阳 光房、有露出的防水部位等。 4.3 对检查出空关房的问题，及时的给以维修处理，与业主随时保持联系，填写《空关房 维修记录表》 5.0 相关文件 客户服务中心业主钥匙管理作业规程及标准 6.0 记录 6.1 《空关房检查记录表》 6.2 《空关房维修记录表》 空关房检查记录表 年 月 日 序号 业主姓名 楼栋号 存在问题 检查人 备注 空关房维修记录表 年 月 日 序号 业主姓名 楼栋号 维修内容 维修人 备注 18、工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求 1.0 目的 规范新物业的接管验收工作，确保业主房屋的质量。 2.0 适用范围 适用于所有新接管验收的业主房屋。 3.0 职责 3.1 物业工程部指派专业人员协同业主进行房屋质量接受验收。 3.2 地产公司售后服务部具体负责业主房屋质量问题的处理。 4.0 程序内容 4.1 接管验收的准备工作 按《物业接管验收管理规程》的第4.1条进行接管验收的准备工作。 4.2 房屋硬件设施的具体验收标准 4.2.1 主体结构: a) 外墙不得渗水; b) 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不 渗漏。 4.2.2 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂;块 料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色 差。 4.2.3 内墙面: a) 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍; b) 块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固，无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤，色泽一致;对 缝沙浆饱满，线条顺直。 4.2.4 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹， 无污渍。 4.2.5 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 4.2.6 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 4.2.7 门、窗 a) 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形; b) 门锁、窗销连接牢固，开启灵活; c) 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤; d) 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整; e) 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹; f) 不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形; g) 高档装饰门装饰完整。 4.2.8 楼梯、扶手: 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑; 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 4.2.9 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 4.2.10 饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 4.2.11 油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。 4.2.12 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 4.2.13 光纤已开通，收视良好。 4.2.14 开关安装牢固，开关灵活，接触良好。 4.2.15 灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 4.2.16 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 4.2.17 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞， 排水通畅。 4.2.18 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。 4.2.19 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅， 完好无损。 4.2.20 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 4.2.21 防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、 4.2.22 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 4.3 接管验收遗留问题的处理 4.3.1 遗留问题的登记确认: a) 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题 逐 项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认; b) 对业主硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录 在《业主房屋验收单》中。 4.3.2 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。 4.3.3 对业主硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求地产公司在两 周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。 4.3.4 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业部应当以备忘录的形式将问题登 记后交给地产公司进行备录。 5.0 记录 业主房屋验收单 6.0 相关支持文件 6.1 《物业接管标准作业程序》 业主房屋验收单 业主姓名 楼栋号 验收时间 项目部主管 项目部 工程师: 负责人 参 物业处主管 物业处 加 工程师 负责人 人 售后服务部 售后服务部 员 主管工程师 负责人 验收小组成员: 坡 屋 面 平 屋 面 玻 璃 顶 砖 砌 体 外 抹 灰 内 抹 灰 外墙涂饰 内墙涂饰 天棚涂饰 铝合金门 铝合金窗 进户门、后门 五金配件 楼 地 面 卫生间地面 验 阳台地面 阳台栏杆 雨水沟、管 收 排水管道 给 水 管 水 龙 头 项 面盆水池 卫生洁具 地 漏 目 插座面板 开关面板 灯 具 内 多媒体箱 设 备 箱 室内配电箱 容 对 讲 机 紧急按钮 红外探测器 门 磁 烟感探测器 煤气报警器 庭 院 路 台阶踏步 庭院栏杆、门 庭 院 灯 煤 气 表 水 表 电 表 远程抄表线路 电气线路 验 收 情 况 记 录 业主签字 19、业主家庭维修管理规程及细节要求 1.0 目的 制定物业小区业主家庭维修标准作业规程，为业主提供优越的居家环境。 2.0 适用范围 适用于管理处所辖小区的所有业主的家庭维修。 3.0 职责 3.1 工程主管全面负责小区业主的家庭维修管理工作。 3.2 工程领班具体负责小区家庭维修工作的落实. 3.3 加强业主的沟通联系,切实解决业主的需求与困难. 4.0 程序要点 4.1 业主家庭维修标准作业规程 4.1.1 根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。 4.1.2 身着干净工装，带干净工作手套，佩带职员证，同时应带好鞋套和一次性的台布，持维 修上门服务。 4.1.3 到达业主单元后应先敲门或按门铃，待用户开门后首先问“您好”，业主许可后方能进 入室内。 4.1.4 礼貌客气地询问所需要维修项目，当判定维修项目属有偿维修时，根据《用户手册》上 的收费标准向业主报维修价格。 4.1.5 用户同意维修，则将收费金额填在维修单相应的栏目，并请业主签名;业主不同意该价 格，维修在维修单上注明原因，并请业主签名。 4.1.6 因材料不足暂不能维修的，应向业主解释清楚，预约下次维修时间，并将相关情况记录 在维修单上。 4.1.7 因业主自购设施的故障而无法维修，应详细向业主说明原因，由业主或协助业主联系其 设备供应商，同时将相关情况记录在维修单上，并请业主签名。 4.1.8 根据设备故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。 4.1.9 在维修时，应尽量保持业主户内环境雅静，不扩散波及太大范围，严禁高声喧哗、散漫 浪荡。 4.1.10 故障修复后，业主验收合格，维修人员在维修单上填写维修结果，请业主签名确认，维 修人员要将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所维修部件和周围环境抹干净，彻底 清理现场后才可离开。 4.1.11 维修人员在完成的维修单上签名，交工程部维修领班，同时通知客服中心登记。 4.1.12 每月维修领班以10,的抽样，对已完成的工作单进行回访，发现业主有不满意的 应追查，确实属人为因素应追究维修人员的责任，纳入月度考核标准。 5.0 相关文件 6.0 记录 《业主家庭维修工作记录表》 业主家庭维修安装服务单 业主: 组团 栋 号 报修时间 维修 完成时间 人 无偿:? 有偿:? 服务收费卡: 服务内容 合计收费 业主意见 备注 (回访时间 停电记录表 序号 日期 停电时间 停电原因 受影响的组团区域 采取措施 记录人 停气记录表 序号 日期 停气时间 停气原因 受影响的组团区域 采取措施 记录人 公共设备设施维修记录 年 月 日 序号 设备名称 安装位置 维修内容 完成时间 维修人 验收人 备注 20、应急预案作业规程细节管理之水管爆裂 1.0 目的 规范应急维修预案的工作程序，确保应急预案的有效性、实用性。 2.0 适用范围; 适用于管理处工程的应急维修作业; 3.0 职责 3.1 工程部主管负责制定辖区内给水管道爆裂故障的应急维修预案; 3.2 工程部领班负责应急预案的备料，实地勘察及现场作业施工; 3.3 工程部领班负责依据预案内容，制定作业流程; 3.4 工程部领班依据预案作业流程制定演练计划; 4.0 程序要点; 4.1 制定原则; 4.1.2可操作性原则。制定出的预案要符合小区的实际情况，确实可行; 4.1.3 有效性原则。制定出的预案要在发生故障的处置实施时收到良好的效果，具有实用性; 重点防范部位 辖区内各分支节点处阀门及阀门两端接口处; 辖区内各进户水表及两端接口处; 喷泉进水阀门; 消防栓处水表、水阀接口处; 应急预案的制定; 工程部根据小区发展情况进行标识，在每年11月15日前制定本小区重点防范部位应急预案， 并报公司审批; 工程部领班根据各重点防范部位制定应急作业流程预案; 應急預案應符合下列要求: 符合本小區配置的物品材料的規格、型號。 有重點防範區所需物品的地理座標。 有備品備件購置單位，通訊地址或倉儲位置。 有應急作業人員的通訊地址。 有應急作業的必備工具。 有具體的實施時間。 有預案演練的責任人。 有重點防範區應急作業流程。 應急維修的組織與裝備。 以工程部主管爲主的作業隊組織指揮搶修，水電維修領班及員工均有明確的職責和分工。 由護管部主管指導事發現場設欄，布障與道路管理，協助應急照明。 工程部應裝備雨衣、雨靴、鐵鍬、鐵皮提桶、應急燈。 護管員應有與小區供水管相配的快速節頭儲備。 工程部應裝備與供水管網相配的大、小管子扳手、熱熔機、試壓泵。 注意事項: 4.5.0 首先應確認: 接到通知，發現異常湧水，工程部維修領班要迅速帶好相關圖紙。 工程部主管及領班要在最短時間內趕到事發地點。 確認故障原因及解決方案。 注意挖掘時不要鏟壞相鄰管網及設施。 使用扳手時不要用力過猛，以防工具脫手傷人。 作業時要將管內余水放盡並清理出作業區。 去除故障點後加裝快速接頭。 接頭作業完畢後要進行試壓。 試壓成功後方可回填土方。 審批意見: 公司總經理審批意見。 送行政管理部存檔備案。 水管爆裂應急預案 ( )應急維修( )字 第 號 轄區內給水系統的材質，器件的規格型號: 轄區內總、分閥型號及地址: 備品備件存放地點或購置單位的通訊地址: 應急作業人員的通訊及地址: 應急作業的必備工具: 預案演練責任人: 水管爆裂應急作業流程預案 責任人: 基本作業: 檢查確認故障點: 關閉相關總分閥門: 向工程部主管報告故障原因及處理方案: 依應急預案備料: 安排作業人員及作業要求: 檢查作業結果並做試驗記錄: 報告作業結果: 回填土方: 撤消護欄及路障: 、工作間管理細節規範 本規範要求管理處工程部工作間的管理要求，包括工具櫃、備件物品櫃、個人工具包公用工具，備品備件的配置。本規範適用於興鴻業南京下屬多管理處設備維修間的管理。 備件物品櫃可由可折卸組裝貨架組成，其規格與數量可依設備維修人員數量及場地的隨機改變。 貨架上應整齊有序擺放個人工具箱及適量的維修備品備件。 個人工具。 每位元設備維修人員配置一隻個人工具包(款式由公司統一規定)，內顯維修所需的個人工具，包上注上編號、姓名。於貨架上整齊擺放。 個人工具包保持整潔，工具配置:鋼絲鉗、尖咀鉗、斜 鉗、螺絲 、6把C8″4″3″十字一字 各一把。卷尺一隻、電烙鐵一把，活扳手12″8″各一把、電筆一支、電工刀一把、鞋套一雙、墊布兩塊、毛巾兩條、羊角錘一把、鋼鋸弓一把。維修時，維修人員隨身攜帶工具包。維修完後原樣放回。 根據管理處 維修人員工作的具體情況，工具品種、規格、數量可適當的調整。 維修人員使用的個人工具箱，由本人申領，經工程部主管批准後辦理領用手續。員工離職前應如數交還。 21、 巡检管理细节要求 目的; 保证小区公共区域设施设备的正常运行避免和减少装修违章行为发生。 适用范围; 适用于管理处所辖的所有小区公共区域设施设备及二次装修; 职责; 工程部主管全面负责小区公共区域设施设备运行管理工作及二次装修检查工作。3.2 工程部领班具体负责小区公共设备设施和二次装修巡检工作的组织落实。 细节规范; 工程部日常巡检由值班人员在上班半小时后进行， 4.2 当日值班人员应按本系统规定相关检查内容填写巡检记录表，对巡检中发现的问题及 时上报领班及部门主管，对设施设备的问题应采取适当安全措施，防止故障发生及事 故的发生。 4.3 当值班人员外出巡检时，必须随身携带对讲通讯工具，随时与部门主管保持联系。 4.4 当日值班人员应对当日装修的施工户的进度、内容在巡检表中做简单的记录; 4.5 当日值班人员在结束巡检中的问题做简单的提示; 4.6 巡检中发现的问题交工程部主管签审核意见. 4.7 对装修中发现的违章行为，应当场制止，并立即向领班或主管报告，争取及时纠正避 免违章发生。 5.0 记录表单; 《工程部工作日志》《工程部巡检记录表》 工程部巡检记录表 年 月 日 序 内容 项目 结果 检查人 号 正常 不正常 变配电房 1、 卫生 2、 安全 1 3、 记录 门卫 1、电动门 2、道闸 2 3、喷泉 监控室 1、 智能系统 2、 广播系统 3 3、 周界系统 围栏 1、 有无损坏 2、 照明灯 4 路面 有无破损 5 阴井 1、 有无响声 6 2、 有无堵塞 绿化水阀 1、 有无滴漏 7 2、 有无损坏 卫生间 1、 冲便器 8 2、 照明 公共照明 有无损坏 9 路灯 有无损坏 10 喷泉设备 有无损坏 11 分支电箱 安全状况 12 二次装修管理 有无违章 13 发现问题及处理意见: 月份电量月报表 年 月 日 序号 户名 表号 倍率 地址 上月度数 本月度数 电量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 22、接受业主求助规范及细节要求 23、有偿服务收费规范及细节要求 24、禁止违规行为规范及细节要求 25、警示标识设置规范及细节要求 26、交接班管理规范及细节要求