房地产开发费用

房地产开发费用 房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本。(一)、土地获得价款:为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 1、土地出让金:向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。 2、土地征用及拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。 A、土地征用费 B、耕地占用费 C、安置养老费 D、拆迁补偿费 C、土地补偿费 D、其他 3、合作补偿款:补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。 4、中介费 5、预提 6、其他:含契税、初始登记费等。 (二)、前期工程费:在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。 1、勘察设计费 A、勘察及丈量费 B、规划设计费:含景观设计 C、竞标设计补偿费 2、三通一平费 A、临时道路 B、临时用电 C、临时用水 D、场地平整 E、临时设施费 3、可行性研究费 A、可行性研究编制费 B、市场调查费 C、项目建设咨询费 D、其他 4、人防费 5、大市政配套费 6、预提 7、其他 A、招标代理及管理费 B、配套 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 征询费 C、测绘费 D、工程保险费 E、环境评估费 F、竣工档案编制费 G、日照分析 H、审图费 I、晒图费 J、其他 (三)、基础设施费:建筑物外红线内。 1、室外给排水系统 A、上水配套费 B、雨污水 C、直饮水 D、热水 E、其他 2、室外电气系统 A、供电配套工程费 B、其他 3、室外燃气系统 A、燃气配套费 B、其他 4、通讯系统:电话、宽带、有线电视等。 5、环卫设施 6、采暖系统 7、预提 8、其他 (四)、建筑安装工程费:项目开发过程中发生的主体内列入预算的 各项费用。 1、建筑结构工程 A、基础工程 B、主体结构工程 C、门窗工程 D、公共部位精装修 E、室内精装修 F、样板房:主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。 2、设备及设备安装工程 A、室内水暖气电管线设备 B、室内设备及安装:空调、电梯、高低压配电等。 C、消防系统 D、智能化系统:保安、电信、卫星电视等。 3、室外总体工程 A、道路系统:小区道路、围墙、门卫、标识等。 B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。 C、其他 4、工程管理费 A、工程监理费 B、咨询费 C、施工 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 外奖金 D、质监费、验收费 5、预提 6、其他 (五)、公建配套设施费:开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。 1、会所、物管楼 2、儿童乐园 3、学校、幼儿园 4、游泳池 5、网球场 6、预提 7、其他 (六)、资本化利息:直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费 (七)、开发间接费:与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开 盘前的费用支出。 1、工程管理费 A、行政管理费:直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目 B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费 C、其他 2、营销费用:项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。 A、媒介广告费:电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。 B、样板间:临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。 C、其他 3、预提 4、其他 5、结转:项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本一)开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用: 1(土地使用权取得费 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有:土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费(统筹金)，房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2(前期工程费 前期工程费，为规划、设计、 项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。 可列入前期工程费的项目有:建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。 3(建筑、安装工程费 建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建(含桩基)工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。 可列入建筑、安装工程费的项目有:建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。 建设、安装工程费按照国家及北京市有关建设工程造价管理规定计算。 4(基础设施建设费 基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预(决)算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 住宅小区红线以外专门为本住宅小区建设的基础设施，其建设费用，在国家和本市没有出台新规定之前，可暂按上款规定计入。 可列入基础设施建设费的项目有:基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。 5(公共配套设施建设费 公共配套设施建设费，为根据北京市人民政府《关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》(京政发〔1994〕72号)规定配置，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行 使用的原则执行，不政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿 能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预(决)算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 6(开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 (二)期间费用 商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。 销售费用，为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。销售费用据实列支。 (三)税金 税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按照国家规定的税目和税率执行。企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。 (四)商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费 本市涉及商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费，按照国家及市政府有关部门规定的收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 执行。执收部门在收费时，必须持有物价部门颁发的收费许可证，使用财政部门统一印制或者监制的行政事业性收费票据，并且准确填写《北京市收费监督卡》后，方可收费。 可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收 费的项目有:城市基础设施建设费。 (五)利润 销售利润以(一)、(二) 项之和为基数计取。 实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自 主确定。 五、本构成没有列入的建设项目收费，原则上不得计入商品住宅价 格构成。但在商品住宅建设开发过程中实际发生的且未列入的建设项目收费，需 经政府价格主管部门核定后方可计入商品住宅销售价格构成。 房地产开发费用(前期费用)明细 征地、拆迁阶段: 地形勘测费 征用土地补偿费 附着物补偿费(拆迁补偿费) 林地补偿费 森林植被恢复费 林地同意使用砍伐费 使用林地评估费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地、鱼塘开发建设基金 村民社保基金 征地管理费 征地查勘测量费 拆迁管理费 临迁补助费 城市增容费 房地产开发阶段: 土地手续阶段 用地预审附图费 土地勘测费 摘牌交易服务费 土地使用权出让金(地价) 土地使用权出让合同契税 土地闲置费 地质灾害评估费 购买地形图费 套图费用 总规阶段: 交通评估费 调规可行性研究费 公示公证费 公示牌制作费 专业报建 环境评价咨询费 人防易地建设费 规划报建 放线测量费 公示费(含公证费、公示牌制作费) 市政设施配套费 设计、施工、监理招投标 招投标评标费 场地使用费 交易服务费 初步设计审查 审查费用 专家费 会议费 施工许可证 施工图审查费 工程定额编制费 质监费 安监费 劳保金 散装水泥基金 印花税 新型墙体材料基金 农民工社会工商保险 预售证 门牌号码制作费 邮箱制作费 楼盘名、路名登报费 制作路牌费 面积测绘费 规划验收阶段 验线费 公示费(含公证费、公示牌制作费) 公示费(含公证费、公示牌制作费) 违章处罚 大确权 房屋测绘费 确权查册费 补交出让金 房地产销售交易阶段 印花税 缴交税费 房地产交易手续费 其他费用 工商注册费 工商年检费 补充: 房地产开发项目成本费用组成 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项: 1.土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3.前期工程费。 前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3,左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7.不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1,6项之和为基数，按3,一5,计算。 8.开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1.管理费用。 可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3,左右计算。 2.销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项: (1)广告宣传费。约为销售收人的2,一3,; (2)销售代理费。约为销售收入的1.5,一2,; (3)其他销售费用。约为销售收入的0.5,一1,。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4,一6,。 3.财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出 。 下面红色为工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 模板，不需要的下载后可以编辑删除～谢谢 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 一、近期 今年是在新的工作岗位工作的年，是熟悉工作，履职，方法，积累经验的一年，年中“转变，”，即转变工作角色，工作职责。 转变工作角色:参加工作近十年了，从事的工作一直都单一，以至于对行业的工作所知甚少，以至陌生，县办公室全县的核心机构，工作涉及到全县各行各业，对此，在思考问题，事情时，跳出以前在的思维，摆正的位置，全局意识，转变工作角色。 工作职责:办公室对工作安排，尽快熟悉的工作和职责，熟悉县办公室的规章制度，工作要求;熟悉县办公室总体工作及年初工作，工作任务;三虚心办公室同志的，善于学习、勤于思考，在干中学、学中干，工作的运行和问题的程序;四要与科室同志总结前期工作，工作努力方向。 二、中期 在工作职责、工作任务，熟悉工作方的前提下，明年，自身锤炼，政治素质、能力、工作绩效“三个提升”。 提升政治素质:要善于从政治角度看问题。面临的情况多么，要从政治角度分析判断问题，清醒头脑。二要政治敏锐性。密切关注时事、时事，网络、报刊、电视等，敏锐把握方针政策动向，工作的性。要高尚的政治品格。眼界宽广、胸襟广阔、淡泊名利、甘于奉献、原则。 提升能力:提升写作能力。理论学习，注重平时公文写作中的锻炼，注意办公室同志撰写材料的学习，能交办的新文件拟稿任务。提升语言表达能力。说话训练，汇报工作、简洁、清楚。提升办事能力。领会工作内容，勤于思考，能工作职责或交办要求，的任务。 提升工作绩效:虚心、同志、等对工作的意见和建议，总结经验教训，工作，优质的工作。调研、信息报送等工作，能超额办公室下达的工作。 三、远期 学习，的先进和作风上的优良;锻炼，服务意识和的。服从组织、安排，善于思考、创新，能独立且出色工作。 四、工作措施 1、学习。学习是历史使命，选择学习选择进步，学习进步，放弃学习放弃进步，学习终身任务和长期实践的，要学习“身强体健”。一要、、和“”思想的学习，运用马克思主义的立场、观点和方法来改造主观世界，端正的世界观、人生观、价值观，在学习的、深度和深化上下功夫，思想的自觉性和坚定性。另一要办公室知识的学习，守纪律、知程序、明内容、讲方法，学于用、知与行、说与做的。 2、踏实工作。踏实工作，才能业绩，艰苦奋斗，工作才会一句空话。“两个务必”是党员的作风，在任何时候都要艰苦奋斗，都要谦虚、谨慎、不骄、不躁。时候都应以饱满的热情，充沛的干劲，投入工作中，切实履好职，认真服好务。 3、善于调研。调研是头脑清醒，认识超前，工作进步的途径。在繁忙的事务工作中，应安排，抽出对所从事的工作调查，从不同的途径的工作情况，工作中的薄弱环节，改进工作方法。要善于调研，乐于调研，调研的知识结构，对全县社会经济发展和方面工作的熟悉，工作的能力。 4、勇于创新。创新，是民族进步的灵魂、事业发展的动力;创新，使人充满活力与朝气。一名党员、一名办公室工作人员，在方针政策、规章法纪、制度程序范围内，为工作、工作质量，更应在工作方法等新的，在的工作岗位上性地工作。 新的工作、新的挑战，新的起点、新的机遇。我相信，在的下，在办公室同志的帮助下，的不懈努力，会面对挑战，把握机遇，使进步，一名新下合格的办公室工作人员。 大学团支部工作计划 经过两年大学生活的锻炼，我们步入了大三。我班团支部在这两年中稳步发展，开展了形式多且富有意义的活动，取得了诸多样成绩。当然，这些都离不开全班广大团员对我支部工作的支持和配合。 我们携手面对风雨，走过光辉，共同见证07小教本一团支部的成长。紧张而繁忙的大三已经开始，我们在学好专业课程的同时更需要把握好正确的思想方向，提高政治觉悟。为使各项活动有条不紊地展开，把团支部建设提高到更成熟的层面，特制定了本学期的工作计划，以此鞭策。 一、 指导思想: 高举十七大精神伟大旗帜，深入贯彻落实科学发展观，以促进团支部和谐发展为主线，引导全班争先创优，开创支部特色。 深入贯彻《中共中央国务院关于进一步加强和改进大学生思想政治教育的意见》以及胡锦涛在“全国加强和改进大学生思想政治教育工作会议”上的讲话和两会工作报告，以理想信念为核心，以爱国主义为重点，以本道德规范为基础，以全面发展为目标牢固构筑青年一代的强大精神支柱。 贯彻落实学校以及学院关于青年和共青团工作的部署，不断加强团的能力建设，求真务实、开拓进取。 二、工作宗旨: 本学期将在上一学年的基础上继续以思想建设为重点，在理论学习、活动和日常生活学习中时刻注意提高同学们的思想政治觉悟。以思想建设带动“学风”建设;以“学风”建设促进思想建设。并且不断鼓励同学们积极向党组织靠拢。 三、工作重点: 1.组织支部成员认真学习马列主义、毛泽东思想和邓小平理论;关心时事，正确认识党的路线、方针、政策;积极参加校、院、班组织的活动，遵守政治纪律，培养浓厚的学习氛围。 2. 明确团支部工作制度，定期召开各类会议。根据校及院团委要求和社团团建工作委员会工作任务及思路，结合本学班特色定期召开团支部会议，加强团支部成员之间的思想沟通，广泛征求班级成员意见和建议，确定下一阶段团支部的活动。 3. 集体意识是工作的灵魂，团支部成员要团结一起，培养支部成员强烈的责任心和集体荣誉感;要树立以集体注意为核心的价值观。密切联系同学，起模范带头作用，要有对工作忠诚的责任感、对广大同学高度负责的热情和用语克服困难的精神，能够以自尊、自爱、自信、自立、自强的热情，真正成为班级“自我教育，自我管理，自我服务、自我约束”的核心。 4.抓住建国60周年、“12?9” 运动，冬季招聘会等契机，依据团委工作的指导思想深入开展团员意识教育活动，积极参与、配合学校开展各项工作，努力培养学生各方面能力，活跃校园文化。充分发挥每个团员的特长，开展生动、活泼、健康的科技、文化、体育、娱乐等第二课堂活动，做到“寓教于学，寓教于乐”，达到既锻炼学生能力有提高素质的目的。 5.做好入党积极分子及预备党员的考察和发展工作，积极向党组织靠拢。 四、具体计划: (一 )9月份，新学伊始团日活动目前暂定主要涉及三项内容，一总结过去，展望新学期。鼓励全体同学对自己的学习及事业发展方向进行规划;二是倡导积极锻炼，健康饮食，铸造良好的体魄以更好地回馈社会;三是开展秋冬护肤保养讲座，加强我们班广大女生的护肤保养意识。缤纷女生，多彩生活。 (二 )10月份，以中华人民共和国成立60周年，特别是改革开放30年的辉煌成就为活动契机，开展爱我中华系列团日活动。增强班级广大团员青年为祖国强盛而奋斗的决心。通过 举办此次系列活动充分展现07小教本一全体同学热爱校园、朝气蓬勃、健康向上的精神风貌。形式可丰富多样，内容视情况具体安排。 (三 )11月份，利用节假日组织团员青年到北雁荡(暂定)游历，欣赏自然风景，开展野炊野餐、对诗联句等精彩活动，增强班级凝聚力，并让全体同学在活动过程中得到思想上的升华。 (四)12月份，拟以冬季招聘会为契机，组织同学服务工作现场，感受就业压力。鼓励同学积极复习迎考，加强考试诚信教育。并且作好本学期总结以及团支部的总结工作。 五、结语: 一个班级的思想建设无疑会影响到这个班的整体面貌，这给我们团支部提出了更高的要求。新任团支部如一股新鲜“血液”，有其优势，也有其不足。这以后的工作中，我们将积极听取大家对我们学会团支部的意见，服务大局。在老师、同学们的大力支持和鼓励下，我们有信心把我班团支部建设成为“文化素质好，思想觉悟高，各方面综合素质优秀”的优秀团支部。我们也正朝着这个目标而不断地努力着～