鑫泰湘园可行性报告

鑫泰湘园可行性报告 湖南城建置业有限公司 湖南城建置业房地产咨询研究所房物 目录 第一部分:项目概况 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 .................................................................................... 1 项目基本情况介绍 ......................................................................................... 1 项目决策背景 ................................................................................................. 2 第二部分:项目市场调查分析 ............................................................................. 3 项目投资环境分析 ......................................................................................... 3 项目竞争环境分析 ......................................................................................... 7 项目客户群分析 ........................................................................................... 11 项目定位分析 ............................................................................................... 12 第三部分:项目规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 建议 ........................................................................... 13 项目规划设计建议 ....................................................................................... 13 第四部分:项目开发进度安排 ........................................................................... 15 项目开发进度安排 ....................................................................................... 15 第五部分:项目费用估算 .................................................................................... 1 编写投资成本费用估算表 .............................................................................. 1 开发期经营税费的计算 ................................................................................. 1 第六部分:项目资金筹措 .................................................................................... 1 收入估算......................................................................................................... 1 借款偿还......................................................................................................... 1 第七部分:项目财务评价 .................................................................................... 2 盈利能力分析 ................................................................................................. 2 清偿能力分析 ................................................................................................. 4 资金平衡分析 ................................................................................................. 1 第八部分:项目不确定性分析 ............................................................................. 1 敏感性分析 ..................................................................................................... 1 第九部分 项目可行性研究结论与建议 ............................................................. 4 结论 ................................................................................................................ 4 建议 ................................................................................................................ 5 房产项目可行性分析报告 第一部分:项目概况分析 一、 项目基本情况介绍 1. 项目名称:鑫泰湘园 2. 土地位置 鑫泰湘园可行性分析 项目地所处于湘潭市岳塘 区双拥中路、霞光东路、火 本案 炬北路的包围圈 附图:项目在该城市的区位 图，与 标志 禁止坐卧标志下载饮用水保护区标志下载桥隧标志图下载上坡路安全标志下载地理标志专用标志下载 性市政设施、建 筑物的相对位置和距离、地 段的定性描述。 3. 项目合作单位介绍 湖南城建置业有限公司成立50年来，先后完成了国内外一大批大型复杂的工业与民用建筑、道路桥梁、水利水电、装饰装潢、信息网络、市政等工程设计、施工任务，连续几年都被评为优秀单位。目前，正在进一步开拓国内市场，并与湖南建工集团、中建五局等国家企业建立了良好的关系。近年来，湖南城建置业有限公司大力弘扬“真心创业、实意做事。 本着“以人为本”、 “高品质”、“超现代”时尚雅居理念，打造跻身国际市场的宏伟目标。 4. 项目经济指标介绍 1 主要经济技术指标表 规划用地面积 14870.98? 基地面积 14566.00? 其中 道路面积 304.98? 总建筑面积 47848.71? 住宅建筑面积 13653.75? 架空层面积 676.55? 阁楼面积 211.56? A座商业建筑面积 6450.87? 1-3F裙房 其中 A座酒店建筑面积 18682.44? 4-5F B座商业建筑面积 2671.08? 1-3F B座公寓建筑面积 5373.45? 4-15F 其他建筑面积 129.01? 建筑基底面积 4914.16? 净容积率 3.29 建筑密度 33.74% 绿地率 22.74% 酒店地下停车库建筑面积 5527.55? 地面停车位 103个 停车位 其中 地下停车位 158个 架空层停车位 39个 注:地下车库不计入容积率，地下停车位按35?/个计算，住宅底层架空2.18m，用作车库或者杂物间。 二、 项目决策背景 1. 城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，湘潭市城市中心区位于河东岳塘区，地处湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心区规划有市级行政、文化、 2 经贸三大中心，范围由丝绸中路、芙蓉路、宝塔路、河东大道为东南西北四至所围合的地块构成，用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的城建重要工程。通过以城市中心区核心区的发展来向四周辐射，带动周边区域的经济发展，再用3—5年的时间建造一个河东“新湘潭”。 2. 土地所属地域在该城市的文化名城:以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”;发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产，申报“省级和国家级历 ;促进教育均衡快速发展，扩大职业教育规模;发展文化产业和文化事业。 史文化名城” 第二部分:项目市场调查分析 一、 项目投资环境分析 1. 政策环境分析 (1)湘潭政策环境分析 A. 总体战略定位 湘潭是全国“两型社会”建设的示范区，中部地区率先崛起的经济强市，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市。 B. 城市建设用地控制 按照“两型社会”建设要求，切实加强土地资源的管理，集约节约利用土地，确定建设用地标准，严格控制建设用地规模。 建立城市发展的动态监控机制，依据人口增长和经济发展的趋势与变化等因素，调控城市建设用地投放总量和建设时序。 明确城市空间发展重点，合理调整城市空间结构。 规划建设用地指标选择: a. 居住用地 规划人均居住用地达到31平方米，提高居住区的建设质量，注重居住区的配套设施和环境建设。加快旧城与城中村改造，提高土地集约利用水平。 b. 工业用地 规划人均工业用地达到17平方米左右，未来重点提升工业用地的集约化水平，提高产业的集聚度和土地使用效率，控制占地规模，有效扩大产业的经济发展规模。 3 c. 绿地 规划人均绿地达到13平方米以上，其中人均公共绿地面积达到10平方米以上。 d. 道路用地 规划人均道路广场用地13.5平方米左右，使道路建设水平与其功能相适应。 2. 经济环境分析 生态宜居型的现代工业新城和文化旅游名城。即规划把湘潭打造成为经济强市、文化名城、宜居家园和旅游胜地。 经济强市:促进经济又好又快发展，经济结构明显优化、人民收入持续增加，到2020年人均GDP超过8万元人民币，湘潭经济发展走在全省前列，成为湖南乃至中部地区的经济强市。 宜居家园:在交通、通讯、电力、供热、燃气、水利和防震减灾等方面建立完备、高效、稳定的城市基础设施系统，有效处理生产、生活污染物，建立相应的危机处理机制，保障市民生活工作环境清洁安全，积极创建生态园林城市。 旅游胜地:整合市域内旅游资源，培育壮大旅游支柱产业，强化伟人故里、红色文化、滨江风光、现代城市的特色，以红色文化旅游带动发展湖湘文化旅游、生态休闲旅游，将湘潭建设成为全国知名的旅游胜地。 3. 土地现状分析 1) 四至范围; 该地块位于湘潭市岳塘区中 心地段，南临霞光东路、西靠双 拥中路、东近火炬北路，该地块 地势平坦，起伏不大。 2) 该项目所在地地面凹 凸不平，有小丘陵和沟壑，需要 整平方可便于施工。周边没有高 压电线等影响施工的网线便于 高曾楼盘的机械运作。 3) 项目所在地并无居民住宅对拆迁构不成影响，但是由于开发项目地块空间比较小可能会对居民生活有小小的影响。 4) 项目开发土地的完整性:没有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、 4 江河湖泊等因素分割土地; 附图:平面地形图，标记四至范围及相关数据; 地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 4. 项目周边的配套设施分析 1) 交通状况 (1) A:湘潭职业技术学院 公交站(25路环城巴 士、107路、109路、 104路)、116路、CZT- 本案 B:双拥中路公交站 (24路、25路环城巴 士、1078路、109路、 116路)、F:职业技术 学院公交站(长株潭 104路)、H:金桥世纪苑公交站(24路、25路环城巴士、107路、116路、CZT-104 路)、J:金桥步步高公交站(109路)。 (2) 出行主要依靠公交车即可。 (3) 现有交通捷运系统，近期或规划中有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图:交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统; 2) 教育机构:湘潭职业技术学院、湘潭高新区火炬学校、小哈佛美语幼稚园金桥园、湘 潭市教育局 3) 医疗机构:湘潭第三医院、芙蓉医院、第六医院 本案 4) 购物中心/超市:金桥步步高(霞光东路)、步步高(宝塔路口)、芙蓉农贸(电厂新村侧)、 华隆步步高(建设路)、万博港(吉安路)、盘龙布市(宝塔路口)、红旗商贸城、汽车城、 中天家具城、农贸市场 5) 文化、体育、娱乐设施:图书馆、 6) 公园:东方红广场、锦源广场、湖湘公园、双拥广场 7) 银行:中国农业银行、中国农村信用社、湘潭商业银行、中国交通银行 8) 其他:锦城国际大酒店、梦泽山庄、莲湘酒店、亿安酒店 5 附图:生活设施分布图，具体位置、距离。 5. 城市规划分析 湘潭市城市中心区的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的，力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的，市政府授权市财政投入2600万元引导资金，成立了国有独资的湘潭市城市中心区开发建设有限公司，与指挥部两块牌子一套人马合署办公，以通过中心区内可售的约1100亩土地的经营收益，来平衡区内的征地拆迁和基础设施配套建设上近9亿元资金的投入。 湘潭市城市总体规划提出:将在建设富裕湘潭、生态湘潭、文化湘潭、诚信湘潭、和谐湘潭5个方面着手，建设好“一江两岸三中心四公园五广场六道路”，打造湘潭精美名片。 按照这一总体构想，湘潭市将系统规划、精心构建。 一江:就是湘江城区段; 两岸:即湘江东岸的经济生态风光带，湘江西岸的历史文化风光带; 三中心:即市政府东移后形成的行政中心以及体育中心、齐白石文化艺术中心; 四公园:即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石公园; 五广场:指的是市政中心附近的东方红广场、建设路口的君子莲广场，丝绸广场、护潭广场以及湘潭西大门的砂子岭广场; 六条道路:即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道、丝绸路、吉安路。 目前中心区开发建设工作在市委、市政府的正确领导下，在市人大、市政协及各界的大力支持下，开发建设指挥部开拓创新、精心组织、积极推进，使中心区规划、设计、建设、管理都较有特色，得到了社会各界好评:一是现代特色，着力打造一流的城市中心现代气息。城市中心区按功能划分为行政中心、文化中心、商贸中心、高档住宅区四块，各区域既独成体系又相互关联，有机的结成一个整体。区内的所有建设项目的规划设计，坚持生态保护与文化传承并重的现代化建设理念，都是坚持科学择优按程序面向社会进行公开招投标的，一些新的设计思路、科学的发展理念被采纳实施;二是生态特色，着力打造一流的城市中心生态环境。上网征集、优化完善的规划具有较高水准，特别是规划充分利用原有的地形、地貌设计有一个生态公园(湖湘公园)，因地制宜、适地开发，区内树林植被整体收购，尽量保持原有生态和地貌，并利用中心人工湖，在全国首例实施地温区域中央空调模式;三是文化特色，着力打造一流的城市中心人文环境。湘潭历史悠久、人文 6 丰厚、人杰地灵。为发挥人文资源打造城市名片，一些历史人文、特色文化安排其中，如梦泽湖畔的莲诗文化、锦源广场内的历代颂潭城诗碑，还有东方红广场上即将矗立《乡情》雕塑等，通过这些着力营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境。 湘潭市中心区规划依据中心区的规划目标，将中心区结构规划成3轴、3心、4片的 布局。中心区城市设计延续总体规划的构思，在中心区设计一纵、二横景观轴。 其一:沿河东大道以建筑景观为主体的景观轴，在沿线各路口形成主要建筑景观节点，两端路口 形成中心区的门户空间。 其二:沿经三路、经四路之间，以100 m宽绿化开敝空间为主 ，以纬一路、河东大道、霞光路和市政广场形成序列景观节点，在福星路和芙蓉路口形成中心区门户空间，通过系列空间组织形成中心区环境为主的景观轴。 其三:在行政中心与文化中 心之间，通过文化广场、市政中心广场、行政广场序列组合形成中心区另一重要景观轴。重点建设市政中心广场(为了控制中心区建筑中的空间节奏，使空间变化有序，在重要地段安 排标志性建筑，形成标志作用。通过中心区环境设施和绿化空间组织形成南北绿化景观轴和东西绿化景观轴，以此构成中心区城市开敞空间框架，通过对景观轴两边建筑的重点控制，使景观轴成为湘潭市中心区的特色。 湘潭城市中心区建设日新月异，成绩有目共睹，但要实现全部目标还许多困难有待克服。我们相信有市委、市政府的正确领导，有市人大、政协的支持，有全市各部门的鼎力配合，有社会各界的关注，在全体建设者的开拓进取、努力奋战下，一个功能完善、环境优美、文化浓郁、的新城区将会呈现在眼前。 6. 市政设施分析 (1).充分利用现状，合理确定规划标准和建设规模，统筹优化市政设施布局，实现区域基础设施共建共享，保障城市健康发展。 (2).统一规划，近远期结合;分期、分步骤实施。 (3).充分体现节地、节能、节水和污染物减排等两型社会建设的规划理念。 二、 项目竞争环境分析 1、 房地产市场分析 7 2010年一季度，国家出台多项房地产调控政策，受其影响，我市房地产市场的各项指标与去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市场热度不减，呈现供小 :1，商品住房供销比为0.68:1，房屋销售均价小幅攀升。 于求，商品房供销比为0.69 A、房产一级市场(商品房) 1)市场供应量逐月回升。一季度，商品房批准预售面积25.39万?，同比上升17%;其中商品住房批准预售面积为24.44万?，同比上升16.73%。今年是我市的“形象提升年”、“项目建设年”，将重点推进十大类45个城市基础设施建设项目，尤其是沿江风光带及棚户区改造工程将于年内全面铺开，住房保障政策效应的显现，消费需求将进一步释放，这使得市场预期看好，投资信心提升。同时，中国首届长株潭三市房博会即将于四月召开，通过前期的活动路演、宣传造势，营造了良好的市场氛围，促使市场供应量逐月回升。 2)易市场热度不减。1—3月，商品房销售面积36.99万?，销售套数为3159套，同比分别上升31%、 42%;其中商品住房销售 面积35.76万?，销售套 数为2865套，同比分别 上升48%、 28%。月末累计可售套数 为8766套，同比减少 2873套，减幅达到25%。 数据显示，一季度我市商 品房销售情况保持稳定， 市场库存消化加快，各项数据虽与四季度相比略有下降，但同比仍有较大增幅。自去年四季度以来，商品房市场持续热销，已经透支了部分市场需求，加之一季度为传统销售淡季，国家调控政策又相继出台，使得市场成交量的上扬趋势有所抑制。但是仍有一部分购房者受到“买涨不买跌”心理的影响，房价上涨预期加深，选择入市购房，在一定程度上提升了交易市场的活跃度。 3)商品房销售均价小幅攀升。1—3月，商品房的销售均价为2978.77元/?，同比增长16%;其中商品住房的销售均价为2724.46元/?，同比增长20%。分区域来 8 看，岳塘区商品住房均价 为2855.64元/?，雨湖 区商品住房均价为 2329.71元/?;分层数 来看，多层商品住房均价 为2294元/?，高层商品 住房均价为2699.5元/ ?;分套型来看，?90? 的销售均价为2611.47 元/?，90—144?的均价为2619.52元/?，?144?的均价为2845.54元/?。一季度，商品房成交均价在良好销售预期的带动下，继续保持上升趋势，预计在一段时间内将在上行区间内运行。 B、房产二级市场(二手房) 一季度，我市二手房市场共成交面积8.85万?，成交套数983套，成交金额13278.09万元，销售均价为1499.6元，同比分别增长160%、145%、223%、24%;其中二手住房成交面积7.89?，成交套数873套，成交金额10241.42万元，销售均 9 价为1298.33元，同比分别增长140%、127%、175%、15%。一季度，我市二手房市场交易量同比增长较大，但与去年四季度相比，成交量明显回落，跌幅达到五成。究其原因，主要是受个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策影响，同时银行对于二套房贷政策收紧，促使二手房交易成本增加，一部分投资性和刚性需求受到抑制。 2、 楼盘竞争对手分析 城郊•新府华城 1) 位于丝绸路(现又称双拥路)与晓塘路交汇处(也即帝景国际楼盘背后)，本楼盘是湘潭龙头品牌地产商城郊置业在本年度又一力作，将投入巨资建设成一个以高尚、生态环境为主题的高档小区。 2) 整个楼盘总占地约150亩，总建筑面积达30余万平米，是目前湘潭唯一既紧挨大型市政绿化广场、又拥有高达56%超高小区绿化环境的高档小区，整个小区将规划40栋清新并具有现代感的小高层和高层建筑，建筑密度低至29%。 3) 整个楼盘分2期开发建设，即将上市销售的是一期一组团7栋楼，一组团将作为整个楼盘的样板来打造建设，作为样板当然就会在环境和小区配套设施上力图最优。 4) 楼盘价格为3200 小户型均价2900 东方名苑 545亩 小高层和高层住宅、酒店、写字楼、集中商业、商业步行街 1) 城市核心区的居住和商业价值 2) 大型综合体的聚集效应 3) 东方红广场、大剧院的配套优势 4) 具有较长的商业沿街面，且位于十字路口 金荣世纪外滩 1) 地标美筑 高端居住梦想 30层高近百米建筑，为西城之最;8公里一线江景，水云之间，视界无垠;极具现代感外观，悠然呈现湘江之滨，万众朝觐。 2) 90000平米宜居空间，全面实现城市精英高端居住梦想。 多样户型 南北阔景空间 50?-140?一房、两房、三房多样户型，全面迎合您的需求。 3) 空间格局紧凑，布局新颖。户户南北朝向，私享阔景阳台，南望云水，北瞰繁华，九华平畴，尽收眼底。完美配套 优雅生活典范 2000?休闲娱乐、购物中心，6000?空中奥林匹克主题运动场临江而栖，网球场、篮球场、户外健身器械区全天候开放，椰树、水杉、银杏等东南亚风情乔木搭建幽静园林休闲区，全城绝无仅有; 10 4) 社区周边广场、公园、学校、餐饮、运动配套一应俱全。 芙蓉铭都 1) 毗邻“湖南第一大道”芙蓉大道，雄踞北城门户，湘潭东线融城的必经要道，处在长株潭融城东线战略核心位置，与省城长沙仅15分钟车程， 2) 与湘江遥遥相望，位于三市融城的核心区域，距板塘市中心200米距离，步行5分钟， 3) 据岳塘区政府5分钟车程北接岳塘区委区政府，尊处岳塘区行政板块、板塘商业中心。 销售价格 楼盘名称 开发商 主要特征 开发规模 备注 (元/?) 56%超高小区绿化环城郊-新湘潭城郊置业建筑面积 小户型均价境，建筑密度低至3200 府华城 有限公司 300000? 2900 29% 处于湘潭市河东新区东方 湘潭多凌华城建筑面积 有较长的商业沿的核心区块，是湘潭3200 名苑 置业有限公司 364000? 街面 市市政府重点工程 极具现代感外椰树、水杉、银杏等金荣世湘潭金荣房地建筑面积 观，悠然呈现湘东南亚风情乔木搭建3000 纪外滩 产 90000? 江之滨，万众朝幽静园林休闲区 觐 尊处岳塘区行政芙蓉 毗邻“湖南第一大道”建筑面积 湘潭三荣房产 2800 板块、板塘商业铭都 芙蓉大道 100000? 中心 三、 项目客户群分析 1. 项目客户群购买能力分析 由于大量机关单位东迁，单位所建小区普遍档次不高，所以机关单位公务员仍是购买主力; 电机、电化、湘钢等企业所开发的项目，集团内的客户都占有一定比例; 由于长株潭经济一体化的推进，外来湘潭投资客户逐渐增加; 相对河西，河东的客户群体更为丰富，包括区域内客户，外来投资客，河西、湘潭县等客户群 2.项目客户群消费动机分析 客户在购房时，因区域不同而重视的因素也各异，客户最为关心的包括价格及对河东 居住环境、交通、公共配套及未来发展看好等因素，同时，物业管理也逐步成为客户关注 重点。 11 3. 项目客户群家庭人口分析 购买项目目标客户主要由三口之家组成，需求户型以三房为主力户型，辅以两房与四房产品;对户型的要求多喜欢周正，需求主力面积则为100-120平米的经济三房与120-140平米经济四房。同时，随着市场价格的上升，在客户承受总价一定的情况下，客户更趋向购买面积较小物业; 四、 项目定位分析 1. 项目客户特征定位 ? 客户职业构成分析: 工业区企业管理人员、技工、白领阶层; 国家公务员、机关、企 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 工作人员; 私营业者; 退休老人、干部等; 长沙、株洲等外来投资人士 IT、广告、新闻等单位工作人员。 ?、置业特征: 分户置业:主要是湘潭常住居民，由于成家立业需要，扩大住房面积或成立小家庭。 换房置业:主要是企业管理人员、个体私营老板、机关、事业单位人员及矿老板等。 投资置业:主要是小部分高收入人群，通过置业增值保值。也有部分外来置业者投资中小户型。 2. 项目产品定位、 1) 项目开发主题 本项目以温馨家园为主题，为客户创造一个和谐温馨的家园环境，让客户能在忙绿回家后有个放松舒适的空间。 2) 项目产品档次 项目主要以建筑中高档住宅和商场，营造形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也能体现出社区的可持续发展原则，为居民创造一个高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生活居住小区。 12 3) 项目产品类型 项目开发以小户型开发为主，商场、酒店、办公为辅的商住楼结合市场分析以及项目初步的规划布局、建筑面积，初步确定本项目户型如下:多层以三室两厅为主;沿街将以联排酒店和大型商场形式开发。 3. 项目产品价格定位分析 房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。 以取得最大利润作为定价目标，是个抽象的数字，是大前提。如果要将目标具体化，也可将投资利润率作为定价目标。即在总体投资基础上加上事先确定的投资利润率，计算出售楼的价格。当市场趋于成熟和规范以后，房地产的平均利润仍可能高于社会平均利润，以高风险、高回报为特征的房地产平均利润将可在10%到20%之间。 第三部分:项目规划设计建议 一、 项目规划设计建议 1. 设计依据 该项目位于湘潭市城市中心区，他的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的，力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的城建首要工程。 2. 设计指导思想 充分依据人的居住情感需求，本着营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境的规划原则，引入“家的完全空间”即“泛家”概念——内部设 13 施、建筑、道路、景观以及交流休闲等空间都属于“家”的生活环境范围，“家”延伸为一个开敞的环境空间。因此在家的设计上赋予丰富的情感化并体现精细、便捷性，淡化私有空间概念，强化“共享家”的独属感，似是独属实为共享。营造形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也能体现出社区的可持续发展原则，为居民创造一个高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生活居住小区。 3. 总平面规划 随着湘潭市的“城市中 心东移战略”这个项目所在 地将成为湘潭市以后的中 心地段，项目采用现代建 筑群的设计，建筑物采用 外形方正，内部空间利用 系数高，经济，合理，平 面基本均衡对称，节地性 和适地性好，结构简洁，技术合理，各方向刚度接近，抗风性能好，施工方便。建筑外墙周边长度较短，利于节能和自然采光。在拐角处加以曲线形平面表达优美，柔和，浪漫的设计创意和艺术形象，可以给人以自然，流畅和运动感，曲线平面因其灵活自由的适地性和视觉的延展性而颇受建筑师的关注，除圆形平面以外的曲线平面，一般多采用圆曲线或抛物线，便于作 图，定位和便于施工的曲线构成， 在实践创作中可有多种多样的艺术 创意图形和建筑曲线，曲面平面形 式和体形。 4. 建筑立面 建筑风格简约，高层建筑板塔结合， 外立面时尚现代，空间变化丰富。 因为规模小，建筑形态多，难以形 14 成规模化的整体效果，浅暖色调感觉比较温馨。便捷交通、快速节奏、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、时尚炫目、追求品位、掌握潮流，更将成为汇聚品味与潮流的都市商用居住的好处所。 5. 户型设计 沿街一二层将做为商铺和酒店，以上作居民住宅，户型主要是三室两厅(116?)和两室两厅(88?、89?)的中小户型 适当控制户型比例，其中小区内主要服务对象是小部分高收入人去、成功人士夫妇和建立小家庭的年轻白领。其次是按一定比例增添的一些为中老年人设计的节约空间。 6. 景观设计 丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。建筑环境美观大方，实用性强、合理布局，根据人的心理测试形成小区内环境景观布置。 还可以在屋顶上造园是一种特殊的园林形式,有别于陆地造园,它的特殊位置要求绿化设计要在有限的空间内进行,受限于建筑本身的承重条件,以及植物的生长习性,处理好屋顶防水、排水等要求,因此在屋顶造园的维护费用要比陆地造园要高一些,这是它的不足之处。另一方面,屋顶造园也有自身的优点,由于屋顶上空的空气清新,污染减少,光照增强,接受日光辐射较多,为植物光合作用提供良好环境,利于植物生长;屋顶花园的特殊位置决定了它没有交通车辆的干扰，也给人们提供了一个僻静的空间。 第四部分:项目开发进度安排 一、 项目开发进度安排 1. 建议周期安排 本项目按我公司的规划设想分为两年进行，由于本项目所开发的地段并不大，需要分期施工，才不会对施工造成影响。第一期先建住宅等第一期完工就开始第二期的商住楼。为减少项目的初始投入，本项目拟采用分期开发、滚动 15 进行，以达到开发资金的自求平衡。 项目的开发计划分为2期进行，总开发建设期为3年，具体进度安排见下表。 2. 施工进度安排 时间 2011年4月至5月 2012年1月至12月 2013年1月至9月 1季度 2季度 3季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 项目 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 项目审批 规划设计 主体工程一 期 主体工程二 期 绿化工程及 酒店装修 3. 销售周期安排 该项目由于流动资金的周转不是很充实，我们预备把销售中的一部分资金转化为我们的流动资金，因此我们的销售计划是准备表建边销 大体的安排如下: 2011年10月—2012年6月 开始销售第一期的普通住宅 2012年9月—2013年3月 已计划没销售完的普通住宅和在建小高层电梯住宅和电梯公寓 2013年5月—2013年9月 上个计划没有销售完的房子和应建成的商铺 2013年6月—2013年10月 酒店装修和各个业主的房屋装修期 16 第五部分:项目费用估算 一、 计算并编写投资成本费用估算表 表1 投资成本费用估算表 单价/ 序号 项目 计算依据 合计/万元 2(元/m) 一 开发成本 18项之和 1960.15 9379.08 ~ 土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费+1 土地费用 1500.00 2230.65 征地费用 2 前期工程费用 建筑暗转工程费的5% 53.74 257.14 3 基础设施建设费 一般占到建筑安装工程费的15%左右 161.22 771.41 4 建筑安装工程费 根据楼层和结构进行估算 1074.79 5142.75 5 公共配套设施建设费 可以按建筑安装工程费的4%进行估算 42.99 205.71 6 开发期间税费 可以用建筑安装工程费用的10%进行估算 107.48 514.28 按实际计算也可用建筑安装工程费用的3%进行7 其他税费 32.24 154.28 估算 8 不可预见费 17项的2% 21.50 102.86 ~ 二 开发费用 911项之和 225.30 1078.05 ~ 9 管理费用 开发成本的3% 58.80 281.37 10 财务费用 按实际计算 45.35 217 11 销售费用 销售收入的5% 121.15 579.68 三 合计 2185.46 10457.13 1 二、 开发期经营税费的计算 表2 税费表 序交易税费的计算依据 合计(万元) 号 类型 1 营业税 销售收入*5% 579.68 城市维护建2 营业税*7%(外资企业免征) 40.58 设税 3 教育费附加 营业税*3%(外资企业免征) 17.39 5 印花税 销售收入*0.05%(或房地产交易价的0.05%) 5.80 6 交易服务费 销售收入*0.1%(或房地产交易的0.1%) 11.59 销售收入*5.74%，如果没有防洪工程维护费， 合计 655.04 则为销售收入*5.65% 第六部分:项目资金筹措 一、 收入估算 为减少项目的初始投入，本项目拟采用预售、预租方式，尽快回笼资金，以达到开发资金的自求平衡。 表3 销售总收入表 序销售均价(元建筑面积(?)及数合计/万物业类型 备注 号 /?) 量(个) 元 小高层电梯住宅 1 3200.00 10865.01 3476.80 /高层电梯公寓 2 多层住宅 2800.00 8373.75 2344.65 3 阁楼 211.56 0.00 半卖半送 自主经营、4 酒店 283.30 18682.44 529.27 出租 5 商铺 6000.00 9121.95 5473.17 出租 6 车库 261个 半售半租 地上车库 103个 地下车库 158个 7 架空层 4000.00 1170?/ 39个 468.00 出售、出租 8 物业管理用房 2500.00 238.82 59.71 出租 合计 48663.53 12351.60 注意:其中车库按240元/个?月，8万/ 个计算出售或出租 1 表4 销售收入与经营税金及附加估算表 序项目 合计(万元) 1 2 3 号 1 销售收入 10996.42 2588.14 5473.17 2935.11 1.1 可销售面积 28149.00 9243.36 9121.95 9783.69 1.2 单位售价 2800.00 6000.00 3000.00 1.3 销售比列 100% 33% 32% 35% 经营税金及税金 2 604.80 142.35 301.02 161.43 附加 2.1 营业税 549.82 129.41 273.66 146.76 2.2 城市维护建设税 38.49 9.06 19.16 10.27 2.3 教育费附加 16.49 3.88 8.21 4.40 合计 10391.61 3 出租收入 9366.61 37.44 2808.00 6521.17 4 自营收入 12748.34 自营收入为酒店经营收入，从第四年开始经营年收入 备注 579.47万元 二、 借款偿还 表5 借款还本负息表 序号 项目 合计 1 2 3 备注 1 借款 1339.00 3427.84 1.1 期初借款本息累计 0.00 1339.00 1.2 本期借款 4550.00 1300.00 3250.00 1.3 本期应计利息 216.84 39.00 177.84 1.4 本期还本 4550.00 1300.00 3250.00 1.5 本期付息 217.00 39.00 178.00 成本 2609.61 4630.59 2723.19 2 借款偿还资金来源 2625.58 8737.27 3983.11 亏损 1323.02 644.18 +615.73 从第三年开始盈利 2.1 利润 0.00 0.00 615.73 2.2 折旧费 暂时不记 2.3 摊销费 暂时不记 2.4 其他还款资金 1 第七部分:项目财务评价 一、 盈利能力分析 1. 静态盈利能力分析 1) 利润总额(简称利润或税前利润)=经营收入,经营成本,管理费用,售费用,财务费用,经营税金及附加,土地增值税,弥补亏损 2) 投资利润率(也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率)=年平均利润总额?总投资×100% 3) 投资净利率=年平均净利润?总投资×100% 4) 资本金利润=年平均利润总额?资本金×100% 5) 销售净利率=年平均所得税利润总额?资本金×100% 6) 销售净利率=税后利润?销售收入×100% 7) 销售毛利率=(税前利润+开发费用)?销售收入×100% 8) 成本利润率=(销售收入,销售税金,投资总额)?投资总额×100% 9) 静态投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数,1)+(上期累计净现金流量的绝对值?当期净现金流量) 2 10) 编写损益表 表6 损益表 序号 项目 合计 1 2 3 4 „ 25 1 经营收入 97961.81 2625.58 8737.27 9456.28 6052.64 „ 6052.64 1.1 销售收入 11452.52 2588.14 5929.27 2935.11 1.2 出租收入 75044.65 37.44 2808.00 6521.17 5473.17 „ 5473.17 1.3 自营收入 12159.4 579.47 „ 579.47 2 经营成本 9963.39 2605.11 4630.60 2727.69 100.00 „ 100.00 2.1 商品房经营成本 6151.85 2020.10 1993.57 2138.19 2.2 出租经营成本 3811.54 585.01 2637.03 589.51 3 运营费用 600.00 4 修理费用 1000.00 50.00 „ 50.00 5 经营税金及附加 655.04 6 弥补前年度亏损 1967.20 1323.02 644.18 7 利润总额 87998.41 20.48 4106.67 6728.58 5952.64 „ 5952.64 8 所得税 34956.53 0.00 695.91 1521.10 1488.16 „ 1488.16 9 税后利润 53041.88 20.48 3410.76 5207.48 4464.48 „ 4464.48 10 盈余公积金 5304.19 2.05 341.08 520.75 446.45 „ 446.45 11 可供分配利润 47737.69 18.43 3069.68 4686.74 4018.03 „ 4018.03 12 应付利润 47737.69 18.43 3069.68 4686.74 4018.03 „ 4018.03 13 未分配利润 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 „ 0.00 注:自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利 1 表7 全部投资财务现金流量表 序号 项目 合计 1 2 3 4 „ 25 1 现金流入 101656.57 2625.58 8737.27 9456.3 6052.6 „ 6052.64 1.1 销售收入 11452.52 2588.14 5929.27 2935.1 „ 1.2 出租收入 75044.65 37.44 2808.00 6521.2 5473.2 „ 5473.17 1.3 自营收入 12159.40 579.47 „ 579.47 1.5 其他收入 1.6 回收固定资产余值 3000.00 2 现金流出 23168.43 6505.11 10680.6 4127.6 300.00 100.00 2.1 开发建设投资 10950.00 3900.00 6050.00 1000.0 2.2 经营成本 9963.39 2605.11 4630.60 2727.6 300.0 100.00 2.2.1 运营费用 600.00 400.00 200.00 2.2.2 修理费用 1200.00 50.00 „ 50.00 2.5 经营税金及附加 655.04 3 净现金流量 78488.13 -3879.5 -1943.3 5328.6 5752.64 „ 5952.64 4 累积净现金流量 -3879.5 -5822.9 -494.3 5258.4 „ 129674.9 5 折现系数 0.93 0.86 0.79 0.74 0.15 6 折现净现金流量 3607.95 1671.26 4209.58 4256.95 829.90 7 累计折现进现金流量 3607.95 5279.22 1069.63 3187.32 47293.4 财务内部收益率 IRR=0.48 财务净现值 NPV=41596.89 投资回收期 静态Pt=3.09 动态Pt=3.22 注:自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利 2 表8 资本金现金流量表 序号 项目 合计 1 2 3 4 „ 25 1 现金流入 30505.36 2625.58 8737.27 3983.11 6052.64 „ 6052.64 1.1 销售收入 11452.52 2588.14 5929.27 3983.11 „ 1.2 出租收入 75044.65 37.44 2808.00 6521.17 5473.17 „ 5473.17 1.3 自营收入 12159.40 579.47 „ 579.47 1.5 其他收入 1.6 长期借贷 1.7 短期借贷 回收固定资产1.8 3000.00 余值 2 现金流出 31874.01 6544.11 11754.51 2880.50 438.18 „ 238.18 2.1 项目资本金 6000.00 2600.00 3000.00 2.2 经营成本 16563.39 2605.11 4630.60 2727.69 300.00 „ 100.00 经营税金及附2.5 655.04 加 2.7 所得税 3888.57 0.00 695.91 152.81 138.18 „ 138.18 2.8 借款本金偿还 4550.00 1300.00 3250.00 2.9 借款利息支付 217.00 39.00 178.00 3 净现金流量 117685.07 -3918.52 -3017.24 1102.61 5614.47 „ 5814.47 累积净现金流4 -3918.52 -6935.77 -5833.16 -218.69 121296.13 量 5 折现系数 0.93 0.86 0.79 0.74 „ 0.15 折现净现金流6 3644.23 2594.83 871.06 4154.70 872.17 量 累计折现净现7 3644.23 6239.06 5368.00 1213.29 41865.65 金流量 财务内部收益率 IRR=0.41 财务净现值 NPV=41190.74 投资回收期 静态Pt=4.22 动态Pt=4.31 注:自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利 3 二、 清偿能力分析 表9 资金来源与运用表 序号 项目 合计 1 2 3 4 „ 25 1 资金来源 131797.45 6564.58 15165.27 9456.28 6878.64 6936.06 1.1 销售收入 11452.52 2588.14 5929.27 2935.11 1.2 出租收入 75044.65 37.44 2808.00 6521.17 5473.17 „ 5473.17 1.3 自营收入 12159.4 579.47 „ 579.47 1.4 自有资金 6000.00 2600.00 3000.00 1.5 长期借贷 19373.88 826.00 „ 883.42 1.6 短期借贷 4767.00 1339.00 3428.00 1.7 回收固定资产余值 3000.00 2 资金运用 2.1 开发建设投资 10950.00 3900.00 6050.00 1000.00 2.2 经营资金 22000.00 1000.00 1000.00 2.3 运营费用 600.00 400.00 200.00 2.4 修理费用 1100.00 50.00 „ 50.00 2.5 经营税金及附加 655.04 2.7 所得税 3888.57 0.00 695.91 152.81 138.18 „ 138.18 2.8 应付利润 47375.20 18.43 3069.68 4686.74 4067.46 „ 4067.46 2.9 借款本金偿还 4550.00 1300.00 3250.00 2.1 借款利息支付 217.00 39.00 178.00 注:自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利 1. 借款利息 简化计算每期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款?2)×利率。 2. 借款偿还期 P=借款偿还后开始出现盈余期数,开始借款期数+(当期偿还借款额?当期可d 用于还款的资金额)。 3. 资产负债率 资产负债率=负债总额?资产总额×100%，其中负债总额=流动负债+长期负债。 4. 流动比率 流动比率=流动资产?流动负债 5. 速动比率 速动比率=速动资产?流动负债，速动资产=流动资产,存货 4 三、 资金平衡分析 表10 投资计划与资金筹措表 建设期 投产期 达产期 序号 项目 合计 第1期 第2期 第3期 第4期 1 项目投入总资金 12767.00 1.1 建设投资 11950.00 3900.00 6050.00 2000.00 1.2 建设期利息 217.00 39.00 178.00 1.3 流动资金 600.00 400.00 200.00 2 资金筹措 10767.00 3939.00 6428.00 400.00 200.00 2.1 自有资金 6000.00 2600.00 3000.00 2.1.1 用于建设投资 5600.00 2600.00 3000.00 2.1.2 用于流动资金 400.00 300.00 100.00 2.2 借款 4767.00 1339.00 3428.00 2.2.1 建设投资借款 4350.00 1300.00 3250.00 2.2.2 流动资金借款 200.00 100.00 100.00 2.2.3 建设期借款利息 217.00 39.00 178.00 第八部分:项目不确定性分析 一、 敏感性分析 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标(如内部收 益率、净现值、投资回收期)对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因 素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，在实际工作中，对经济效果指标的敏感 性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，对该房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、 建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利 润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。 1 3、 计算 各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 确定敏感因素，对方案的风险作出判断，敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 该项目开发预计开发面积14870平方米，开发固定成本3208万元，每平方米变动成本3000元，预计售价均价为6000元/?，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解:按盈亏平衡分析公式:P?X = C(F) + U?X + E(x) - 5%)- U?X - C(F) 该开发项目的预期利润:E(x) = P?X?(1 =6000×14870×95%-3000×14870-3208 = 806.9万元 根据项目要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，如果事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。 有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损 单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。 ?单价的最小值 当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得 P×14870×(1-5%)-3000×14870-3208=0 P =5428.8元/?当售价降至5428.8元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。 ?单方变动成本的最大值 2 单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。 6000×1×(1-5%)-U×14870-3208=0 U =3524.64元/?单方变动成本上升到3524.64元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。 ?固定成本最大值 固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于0 6000×14870×(1-5%)-3000×14870- C(F)=0 C(F) =4014.9万元，固定成本增至4014.9万元，即固定成本增加125.6%时，该项目利润 。 降为0 ?销售建筑面积的最小值 销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为 销售量= C(F)/[P(1-5%)-U]=32080000/[6000×(1-5%)-3000]=11881.48? 说明如果销售计划只完成79.9%(1181.48/14870)，则该项目的预期利润降为0。 4、各参数变化对利润变动的影响程度 各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。 反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为 敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比 ?单价的敏感程度 设单价增长20%，则P=6000×(1+20%)=7200元 按7200元计算，利润=7200×(1-5%)×14870-3000×14870-3208=2502万元 利润原为806.9万元，其变动百分比=(2502-806.9)/806.9=210% 单价的敏感系数=210/20=10.5 结果说明:单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以10.5倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去10.5%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。 ?单方变动成本的敏感程度 3 设单方变动成本增长20%，则U = 3000×(1+20%)=3600元 按3600元单方变动成本计算 6000×14870×(1+5%)-3600×14870-3208=986.5万元 利润= 利润原为806.9万元，其变动百分比=(986.5-806.9)/806.9=22.3% 单方变动成本的敏感系数=22.3/20=1.12 计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少11.2%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值 ，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。 大于1 ?固定成本的敏感程度 设固定成本增长20%，则F(X)= 3208×(1+20%)=3849.6元 按此固定成本计算 利润=6000×14870×(1+5%)-3000×14870-3849.6=1057.5万元 利润原为806.9万元，其变动百分比=(1057.5-806.9)/806.9=31.06% 固定成本的敏感系数=31.06/20=1.55 计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少1.55%，敏感系数的绝对值大于1，仍属于不敏感因素。 通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是固定成本，最后是单方变动成本 。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减。 第九部分 项目可行性研究结论与建议 一、 结论 本项目的成功开发，可以改善岳塘区的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进房地产消费起到积极的作用，同时也为湘潭房地产的开发和运作提供了宝贵的经验，为湘潭房地产开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。 用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规 4 划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。争取在小区境环景观设计上就优越其竞争楼盘，取得卖房优势，让居住者感受自然魅力——魅力之家。 借助长株潭两型社会建立的商机，给本项目提供了巨大的优势，从经济文化政治各方面，提高项目的综合效益，引领湘潭的房产发展～ 通过以上的分析和策略，我们发现，财务净现值为41190.74万元>0,财务内部收益率为41%,项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。 企业的经营战略和决策在微观层面的技术操作上应特别慎重、细致、稳妥，企业只有加强对企内部技术含量的投入，切实加强开发流程管理，进行有效的事前和事中控制，才能确保最终的结果是良性的，只有这样，商品房预售价格预测才能精准，才能适应市场价格需求。在确保开发、服务、建筑质量的前提下，企业产品才具有市场竟争力 二、 建议 在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。这个项目的完成同时可以实现湖南城建置业有限公司质的飞跃，树立良好的企业形象，为湘潭城市建设增添新世纪的光彩。以下是我对该项目的一点点建议: 1.加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在2011年上半年能正式开始施工建设，加快各项工作的协调。 2.寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位准确、超前设计的建筑物，为项目推广制造亮点。 3.进一步市场调查，把湘潭市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。 4.加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。 5.步选聘各类专业人才充实我们的开发经营管理队伍。 5