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成片土地一级开发案例(海南、天津、昆明).doc

成片土地一级开发案例(海南、天津、昆明)

暮色浓妆却微凉了
2017-09-29 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《成片土地一级开发案例(海南、天津、昆明)doc》,可适用于战略管理领域

成片土地一级开发案例(海南、天津、昆明)首创投资开发海口西海岸项目年月首创股份与海口市土地储备整理中心签署了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》规划总面积约亩分两期开发:一期开发面积约亩二期开发面积约亩土地的性质为综合用地开发后纳入土地供应计划。该土地的性质为综合用地用途包括商务办公、住宅、酒店等。合同期限为年根据合同规定首创股份还应“预先提供亿元人民币诚意金。”土地出让收益在上缴相应的税、费后由政府和公司按约定比例进行分配。项目由北京水星投资管理有限责任公司公司控股的子公司旗下的全资子公司海口首创西海岸房地产开发有限公司负责。首创股份称这一区域将主要用于行及商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐、公建配套等。而一份该地块的招标文件中海口市府称呼该地块为长流新区的起步区。而长流新区则是已写入海口市“十一五”规划、旨在加快城乡一体化发展的重点建设区域。市府的文件说起步区位于长流新区的核心区域地理位置优越基本建设条件良好未来将成为长流新区的开发建设动力源和增长极是长流新区的标志性景观区域对新区的发展起到真正的拉动作用和集群效应。早在年底首创集团总经理刘晓光在接受经济观察报记者采访时就表示利用集团业务优势来获取土地的综合开发权将成为首创集团地产业务的重要方向并强调首创股份在海南拥有多亩土地的一级开发权。在年月日举行的推进海南国际旅游岛建设动员大会上海南省委书记卫留成表示为了防止开发商一拥而上出现新的泡沫在全省国际旅游岛规划完成和经发改委批准之前全省暂停土地出让暂停审批新的土地开发项目不对土地成片开发项目和主题公园建设项目做任何承诺。随着该消息的公布海南土地价格出现跳涨几乎所有楼盘出现封盘。至月份海口市国土资源局方才批准重启拍卖西海岸地块。“目前该部分的土地已有两个交易记录一次是由海南天源利丰实业有限公司竞得而另一次夺标的则是海南晨晖置业。其中单价最高的一幅达到每亩万元。”海口市西海岸开发建设管理委员会有关负责人表示截至目前首创股份在这里并没有获得任何二级开发项目。国信证券分析师谢达成认为该一级土地整理项目回报丰厚。若按回报率算回报期年贡献万但实际可能更高。源于:土地开发成本低预计项目投资总额约在亿元开发成本约为万元亩土地升值明显在quot海口市政府新办公地址quot和quot国际旅游岛quot刺激下不断升温公司开发土地多集中在长流起步区季度以来成交活跃且成交价格高达多万元亩海南土地一级开发享有优惠政策年月海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出:quot土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分按照市、县政府所得不得低于的比例确定市、县政府与主开发商的分成比例。quot换言之一级开发商最高可分得的土地纯收益。据当地媒体记者介绍亩的一个重要目的是海口市政府西迁用地。据披露新建的海口市行政中心坐落于滨海大道南侧的长流新区总用地亩其中亩用于海口市政府行政中心用地其余为公建及其他配套用地。当地地产界人士分析这意味着首创置地将生地变为熟地之后有亩的土地被用来建设海口市行政中心这亩土地很难会以市场价格卖给海口市政府。这意味着该公司所获得利润将会打折扣。参与策划海南星光半岛等成片开发项目的资深业内人士崔元星估计目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地还有至少平方公里李嘉诚控制了大概平方公里荣智健平方公里鲁能、华润、海航等开发商在海南都有大量的土地储备。中信旗下的三家企业最多超过了平方公里反而首创股份的数量是比较少的。现在进入海南房地产市场已经很难在一级开发上分一杯羹了而且二级开发的风险又相对较大。年月日首创股份发布公告称为旗下子公司海口首创西海岸房地产开发有限公司申请贷款提供担保。公告显示海口首创将向中国银行海口秀英支行申请办理项目贷款授信额度为人民币亿元期限为年利率为银行同期贷款基准利率下浮并按同期贷款基准利率的支付财务顾问费。该笔贷款专项用于西海岸新区基础设施建设。此项担保发生后本公司为海口首创担保累计金额为万元。天津中新生态城首先成立一家中方联合体公司整体征收土地经整理后其中以土地作价入股到中新合资公司。将中方所有资本核算后确定土地价格为每亩万元。合作方式中方组建一家投资联合体新方组建一家联合体双方在天津成立一家合资公司原则上出资比例均等。税收优惠依照中国法律缴纳各种税费没有设定优惠政策。但中央政府和天津市政府现行的优惠政策同样适用于生态城。作为生态城开发的实体今年月日中新双方签订了合资协议共同组建了天津生态城投资投资开发有限公司该公司注册资本亿元中新双方各占比例。与此同时该公司与生态城管委会的商业协议也同期签订确立了合资公司在生态城开发上的主体地位天津市政府对该公司给予了多方面的政策支持。“《中新天津生态城管理规定》下文简称《规定》第二十一条称天津生态城投资开发有限公司是生态城土地整理储备的主体负责对生态城内的土地进行收购、整理和储备。为了进一步完成各项工作天津生态城投资开发有限公司内部还注册了四家子公司能源公司主要负责水、电、气、热市政景观公司负责道路、绿化以及将来的养管环保公司主要是针对“一泥三水”的治理和环卫公司的运作管理城市建设投资公司主要负责公益设施的建设。作为中新生态城土地一级开发企业天津生态城投资开发有限公司通过“自拍自摘”的方式取得该地块土地使用权并为此成立项目公司。例如在生态城起步区的起步区地块约为万平方米就通过增资扩股方式引进万通地产作为战略合作伙伴。万通地产向该地块注资亿元取得其中的权益天津生态城投资开发有限公司则占有余下的权益。逆势造城悬念《财经》混沌的滇池上零星飞着几只海鸥。环顾广袤的湖畔没有楼宇。十几年前昆明人就已远离了这片被严重污染的湖泊。不过在昆明市委书记仇和力推昆明市城市新规划后一个庞大的“造城运动”正在以滇池为核心重新酝酿。按照新规划昆明将在彻底改造滇池环境的基础上从远离滇池建城改为围池建城。国有房地产开发企业云南城投置业股份有限公司上海交易所代码下称云南城投已在新规划中取得了环湖东路沿线万亩近平方公里的土地一级开发权即将没有经过动迁和平整的土地改造为能够直接兴建房地产项目的土地并交付给政府公开出让。在新规划中“环湖东路区域”是连接昆明新城与老城的中间城区。眼下这块土地还只是荒地或农田未来则将兴建公路、酒店、别墅和住宅小区等预计可容纳近数十万人口项目总投资超过亿元这已不是简单的房地产开发而是新造一座城市。此时正值房地产市场十年不遇的深度调整之中房屋销售价量齐跌土地出让纷纷流拍。但是在如此逆势中已经启动宏大造城计划的远不止地处西南一隅的云南城投。年月金融街控股股份有限公司深圳交易所代码下称金融街完成增发总募资约达亿元。其中亿元用于开发其在广东惠州的金海湾项目。该项目总投资逾百亿元预计于年完成规划建造三到四个五星级酒店和一个超五星级酒店以及高尔夫球场、度假别墅等旅游项目外加一个可容纳万人口的小镇。与金海湾项目毗邻是雅居乐地产控股有限公司香港交易所代码下称雅居乐在惠州开发的白鹭湖旅游地产项目。项目占地亩投资总额约为亿元于年初开工计划四年内建成。年月上实置业集团上海有限公司下称上实置业在河北廊坊万庄的一片荒地上建起一座像蚕蛹一样的标志性建筑几十辆推土机一字排开。万庄生态城项目占地达平方公里最终将形成万平方米的房地产开发面积其中住宅面积便达万平方米可容纳万人口居住。除了万庄生态城上实置业还先后在上海崇明岛、浙江湖州、江苏无锡、辽宁沈阳、山东济南取得了五块土地同样开发生态城项目。不过这些项目至今仍在土地一级开发阶段。再晚些时候的年月地处天津开发区的中新生态城项目拟定了首期开发计划。该项目由中国和新加坡政府牵头计划在总面积达平方公里的一块盐碱地上建造一座集金融、高附加值服务业、商业、居住为一体的生态城市规划人口达万。这些大型造城项目总投资动辄超过数十亿元规划人口几十万多启动于房地产市场快速增长时期。当时不少房地产企业在市场高温下刚刚获得了充裕的资金积累正面临着土地极速升值的巨大诱惑。这些围绕生态环保或旅游地产概念规划的城市与几年前的经济开发区、高科技园区或大学城相比体量更为惊人投资规模更大谋划前景也更令人憧憬。现在尽管很多造城项目仍在推进之中但在经济下行周期其以前期土地升值收益做杠杆撬动后期项目投资开发的模式正受到考验成败仍是未知数。“土地联动”遭受考验能否获得持续开发的资金是这些造城项目面临的最大考验。月底云南城投取得了证监会批准其定向增发的批文。公司计划于月底前发行亿股新股、募集亿元用于“环湖东路项目”一期亩土地的一级开发。基金经理们对于年月云南城投启动增发计划以来其股价逆市上滇池造城项目也青睐有加。自涨了近。券商逆市唱多云南城投主要理由是云南城投与昆明市政府签订协议可在完成一级开发后取得一半的土地出让纯收益。按惯例一级土地开发商一般只能获得左右的土地出让收益。此外昆明市政府还许诺有保底条款即若云南城投所得土地出让收益不足全部土地一级开发成本的时昆明市政府将另行支付差价款。据《财经》记者侧面了解云南城投一级土地开发成本在万元亩。国元证券分析师陆航对比滇池周边地块年月的拍卖价格后预估该地块拍卖价格为万元亩左右。云南城投控股股东云南省城市建设投资有限公司是云南省城市基础设施建设的投融资及运营主体该集团由云南省投资控股集团有限公司、云南建工集团共同出资组建直属于云南省国资委注册资本亿元。云南城投的成败则系于造城项目。年月日云南城投重组红河光明借壳上市并作出业绩承诺自年至年如云南城投累计实现合并报表净利润总额少于亿元将以现金形式一次性补足差额。这一承诺令云南城投的造城计划面临短期赢利的压力因为该公司其他小型地产项目均不足以贡献如此多的利润。云南城投一位高层在接受《财经》记者采访时表示环湖东路项目的主要开发模式是土地一二级联动用一级开发的土地出让收益撬动后期土地开发。另一方面云南城投也可利用一级开发商的优势取得比较优质的土地资源介入到二级开发中。在这一模式下项目一期土地出让的进展显得尤为关键。按规划滇池造城项目将在五年内分五期完成其中第一期为亩几乎不涉及拆迁及征地补偿较易开发。云南城投原计划在今年完成亩土地一级开发并由政府推向市场。但是这一计划如今可能遭受房地产市场下滑的考验开发出来后能不能卖掉这也是金融街这一类在危机前刚刚完成融资的地产商同样面临的市场压力。云南城投模式与十年前的招商地产控股股份有限公司深圳交易所代码下称招商地产、深圳华侨城控股股份有限公司深圳交易所代码下称华侨城有相似之处。这两家公司均通过有政府背景的大股东获取廉价土地并成功进行开发最终成长为大型地产开发商。两家公司的崛起与深圳房地产市场的迅速成长密不可分。云南城投的滇池造城项目亦与昆明新城改造与发展紧密相连。昆明市计划在五年内彻底改善滇池水质并通过新城建设推进城市化进程。若这一环保规划能够取得成功云南城投所获土地价值将大大提升。不过短期内云南城投当务之急是考虑如何说服前期的投资者相信这一宏大的造城计划不只是一张规划中的蓝图而是一个真实的充满诱惑力的故事。更重要的是在众多大型房产商纷纷缩减投资、取消购置土地计划的时候如何说服他们到昆明来买地。生态城仍是图画相比之下生态城和旅游地产一类造城项目的前景则显得更不可测。年上实置业获得上海崇明岛东滩约平方公里的土地一级开发权该地块约占崇明的。上实置业曾希望将其规划为“上海的曼哈顿”。但此后规划几经变更难以实施。至年月上海市城市规划管理局正式批复《上海崇明东滩总体结构规划》。根据这一规划“至年东滩区域内人口控制在万左右集中城市化地区用地平方公里”。同时上实置业向媒体表示面积为平方公里的生态城第万居民到年生态城将完成平方公里的一一阶段将于年开放最多可容纳期建设最多可容纳万居民。但至今该项目仍在土地一级开发中进展缓慢。不过上实置业并没有停止在全国其他地区以建设生态城为目的的圈地。至年上实置业已在上海崇明岛、浙江湖州、江苏无锡、辽宁沈阳、山东济南及河北廊坊万庄设立六个生态城项目。这些项目目前均处于土地一级开发阶段。上实地产副总裁邓念在此前接受《财经》记者采访时表示以生态城为主要形式的区域开发是上实置业的主要发展模式预计五年后该业务在公司的比重将占到三分之一。上实置业的生态城模式与云南城投的土地联动模式相似均试图通过一级土地开发获取土地转让中的增值收益进而凭借一级开发优势以较低廉的价格获得二级开发的土地。上实置业选择的崇明岛、万庄等土地与上海、北京等一线城市相隔不远寄希望于通过生态城的环保概念吸引大型开发商协作开发并吸引一线城市的投资。其目标销售对象是北京、上海等大城市的居民。但这些人是否愿意到偏远的卫星城居住仍是未知数。在如今一线城市的土地都在流拍的时候这些偏远的生态城土地似更难推向市场了。作为政府主导的项目中新生态城背景显得较为厚实。该项目最早源于年月新加坡国务资政吴作栋与中国总理温家宝在北京会见时的一项提议。当年月中新双方达成协议拟将位于天津滨海新区的一块面积为平方公里“先天不足”的盐碱地共同打造成一座生态城并期望摸索出一个可复制移植的模式。中新双方为此筹备一家合资公司注册资本亿元人民币各占股权。中方由天津泰达投资控股有限公司下称天津泰达牵头。天津泰达拟认购中方部分股权国家开发银行认购中方部分股权余下将寻找合作投资者新方则由吉宝集团牵头其中吉宝集团将认购卡塔尔投资顾问公司认购另有将寻找合作方或由吉宝集团负责认购。中新天津生态城投资开发有限公司总裁吴财文向《财经》记者表示该项目的建设周期约为年年从前期来看投入巨大收益需从长期整体的角度来看。因此合作方在理念上达成一致是非常重要的。政府背景固然使得中新生态城和云南城投的滇池项目具有某些得天独厚的优势但同样面临其他造城项目的共同难题如何保障前期投入的收益支持后期滚动开发。要在一片几乎完全没有基础设施的荒地上造出一座城市来要求一级土地开发商不仅要进行土地平整还要修建公路建造水电设施投入巨大。一旦土地招标不顺畅项目即可能陷于停滞。旅游地产风险加剧不过土地联动开发的模式一旦运转不畅一级开发商可通过拖延土地入市时间缓解风险。毕竟后面仍有政府支撑。相比之下更危险的是要靠开发商独力支撑的旅游类造城项目。雅居乐的遭遇是第一个信号。雅居乐近年将开发重点转向旅游地产项目在海南清水湾、广东惠州均取得大量土地用于旅游地产的开发。这两个项目不仅包括多个酒店、高尔夫球场和别墅还包括酒店式公寓和住宅小区。作为一家民营地产商雅居乐无力独自开发这类大型“造城项目”选择了与外资投行合作。但在金融危机的冲击下雅居乐的合作伙伴美国对冲基金Aetos决定退出并于去年月单方面要求雅居乐退还亿元的股权转让定金惠州白鹭湖项目被迫停滞。大型旅游地产的主要开发模式是分期开发以一期开发销售收益带动后期开发。开发商往往会与当地政府合作成立项目公司并以此获得较为低廉的土地资源。不过这种开发模式对开发商的资金是个考验。一旦前期房地产销售不畅后期开发停滞就有可能严重拖累开发商的资金链。年月金融街在惠州开发的大型旅游地产项目金海湾已有两栋酒店式公寓开始销售。此时的金海湾项目仍处于较初级的开发阶段。据金融街惠州置业有限公司总经理来有庆介绍金海湾钅科舳年总平方公里建设用地为平方公里。项目总投资百亿元预计于规划占地面积约为年完成。来有庆称金海湾项目是一个区域开发项目。通俗地说开发商将在一片“毛地”上建造一个城镇不仅要建造房屋还要负责建造水电站、排污系统等城市基础设置并负责管理。据来有庆介绍金融街对金海湾项目的先期投资约为十多亿元该项目仍处在打造基础设施及市政设施阶段。预计至年末当地将完成公路等市政设施建设年完成水、电、气等基础设施的建设。金融街控股公司总经理刘世春则向《财经》记者表示“休闲度假项目是商业地产主要倚仗的是类似滨海这样核心稀有不可替代的地块。”目前金融街已在金海湾项目所在的巽寮建成了一个万吨的水厂并投资万元建造了一个燃气站同时一座投资万元的日处理量为万吨的污水处理厂也计划开工建设。另一方面金融街还投资亿元修建了一条长约公里的金海湾大道。如今随着房地产市场进一步下滑金海湾及其他大型旅游地产项目的先期销售正面临更大的考验。“为了避免市场的风险我们可能会调低销售物业占项目的比例。”来有庆说“首次开盘的酒店式公寓的价格比我们规划时的预期要调低了一些。”另类生存大型房企结盟地方国企低价拿地中国房地产报年月日无论是结盟南京交通集团还是与云南城投合作成立投资公司万科这种绑定“地主”协议低价拿地的方式近期已经引起了业内人士的关注。事实上不只万科包括中海地产、招商地产、碧桂园、首开股份、万通地产等知名房企也在对此种拿地方式进行“研究”并已经或即将付诸实践。业内人士表示如今在热点城市土地市场异常火爆、“国进民退”的大背景下这种绑定“地主”的拿地方式也已经成为知名房企日益看重的一种生存之道并且跃跃欲试。结盟“地主”好拿地据记者了解这种外来房企绑定地方国企进行拿地的方式近几年来其实一直存在。但今年以来随着公开市场拿地的高成本态势愈演愈烈这种绑定地方国企的拿地方式更为普遍甚至目标也更为专一直指拥有充足土地储备资源的“地主”。月日云南城投发布公告宣布与万科合作成立投资公司共同在云南开展房地产开发业务和物业管理。这也是万科继今年月与南京交通集团合作后绑定国企背景的“地主”以获取低价土地的又一案例。资料显示云南城投作为云南省属的三大投资平台之一拥有大量的可开发土地资源。其中在昆明市个城中村改造项目中云南城投参与改造的就有多个涉及土地面积万多亩。国信证券分析师方焱指出虽然云南城投目前只有万平方米的土地储备但随着其一级开发逐步转变为熟地后很有可能拿下部分土地进行二级开发。从这个意义上来说云南城投已经储备了大量可开发土地资源。除了绑定云南城投这个“地主”外万科早在今年月份就已经结盟南京交通集团后者作为南京市最大的国资平台拥有丰富的本土资源优势。而在万科之前中海地产就已经“慧眼识珠”联合云南城投将这种绑定“地主”的拿地方式付诸了实践。据云南城投近期发布的有关公告显示该公司将与中海地产集团有限公司共同出资成立房地产开发有限公司新公司注册资本为人民币万元其中云南城投出资人民币万元中海地产出资人民币万元双方已与月日签署了《出资人协议书》。万通地产甚至比万科和中海更早地进行了绑定“地主”的拿地实践。月日万通发布公告称公司将与关联方天津生态城投资开发有限公司签署战略合

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