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房地产营销策划书—贵阳某国际广场策划书.doc

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上传者: 笑眸下得柔情万丈 2018-02-03 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《房地产营销策划书—贵阳某国际广场策划书doc》,可适用于战略管理领域,主题内容包含房地产营销策划书贵阳某国际广场策划书房地产营销策划书贵阳国际广场策划书目录一、贵阳房地产宏观市场分析:(一)年贵阳房地产发展分析:(二)年贵阳市房地符等。

房地产营销策划书贵阳某国际广场策划书房地产营销策划书贵阳国际广场策划书目录一、贵阳房地产宏观市场分析:(一)年贵阳房地产发展分析:(二)年贵阳市房地产发展趋势(三)贵州将推进住宅产业化(四)贵州省年居民住房消费状况(五)贵阳房地产郊区化发展成为趋势(六)贵阳市年月批准商品房预售二、贵阳市房地产微观市场分析:(从市场板块角度分析(从房地产实体分析(从项目包装推广手法分析(从房地产发展的成熟度上分析(从价格定位上分析(从消费群体上分析三、贵阳市楼盘广告分析四、项目竞争对手个案分析:<一>中天广场案例:中天广场推出市场的形象是:中天广场目标客户群推广策略总结语<二>钻石广场案例:(钻石广场推出市场的形象目标客户群(推广策略<三>中天星园案例:(中天星园推出市场的形象是:物业管理中天星综合素质体现:目标客户群推广策略<四>新大陆广场新大陆广场在推出市场时的形象是:<五>时代名仕案例时代名仕楼在推出市场时的形象是:目标客户群推广策略五、项目分析(一)项目概况智能化管理系统户内配套物业管理总体规划(二)项目机会点市场有空间区域有优势发展商有实力自身规划设计及概念超前有策划前置观念(三)项目问题点发展商尚未有较高知名度项目前期形象口碑不好项目目标客户层面较窄六、国际广场项目包装、项目定位策略(一)国际广场形象定位(二)项目的市场推广定位(三)目标客户群定位CEO(老板阶层或首席执行官)二次或以上的置业人士投资买家长期驻贵阳的外来商人私营经济中成长的“新贵”原住这一带的“老市民”在中华路一带的中小型公司单位(四)项目包装宗旨、思路、策略项目包装系列(五)项目自身素质提升策略户型设计方面外立面更改建议(看附件)园林概念设计物业管理及功能配套建议(六)会所配套建议(七)物业管理建议:建立网络平台物业管理方面可以实现:安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面配备有:(八)项目有关提高附加值的建议直饮净水系统提供高气纯净水节能设备与节材的建议环保设计七、国际广场市场推广策略(一)市场推广策略台阶(二)地标性物业的塑造(二)项目市场推广步骤(三)项目推广活动、筹备CEO精英会招募CEO精英会会员、连环奖上奖(消费越多享受越高)、“杯”高尔夫球邀请赛、公关活动:贵阳市首个CEO沙龙成立仪式品酒美食会、公关活动:最新德国奔驰S系列名车展及拍卖会八、项目的全局统筹(一)概念(二)内容人员素质的训商有比较前卫的经营理念"免费住三年",但没有金融机构支持作保障,因此不能给到置业者信心中天宅吉大厦让你"免费"住三年)开全国先河的高层全包式住宅)现金概念)小区配套贵阳第一)立体绿化,叠泉水景在户型设计上比较超前,对市场有引导的作用但过多宣传其它方面因素,而应该侧重体现跃式户型带来的一种与众不同的生活空间银海大厦千呼万唤大公开,发售价元m起)中华北路与黔灵东路交汇黄金地段)平层,错层,跃层的户型)赠送电话,有线电视,对讲门铃,煤气入户,互联网络入户等该项目以元M的低价入市造势,而且又赠送多件物品作优惠措施,本来可以促销,但没有限定时间,因此目标客户群多数会处于观望状态楼盘名称时代名仕楼广告诉求点:)享不尽的都市风情)高贵典雅,婷婷玉立)精美样板房敬请参观)M的高级观光会所)小时中央供热水系统)居都市之巅,全景观落地大玻)电子遥控门锁在广告画面上可以看到一个婷婷玉立的女士与项目外观的相对比一语双关衬手……钻石广场广告诉求点:)南明河畔,贵阳外滩)钻石广场,甲秀天下)龙腾盛世,惟我独尊评析)选择的七大理由:地段,自在,轻松,便利,星级,享受,实力)大南广场的标志性建筑)七成三十年按揭)成就一生的荣华与富贵能尽量借周边的配套优势进行推盘,塑造大南广场的标志性建筑,但作为标志性建筑要具备什么为什么没有将支持点宣传出去中天广场广告诉求点:)欧陆风情,典雅气派)登峰造极)缔造经典的欧式高层建筑群评析)最有价值的文化配套)最具完美的生活配套)最大规模的休闲配套)最高档次的物业配套)购买中天广场房产可采用旧房置换新房的办法中天广场由于规模大,又具中天集团的品牌,地理位置相对优越,因此极度塑造经典高尚社区但广告推广手法没能将气派和身份尊贵一面体现出来千禧苑千禧经典,尊贵华庭)城市中心唯一拥有花园广场的高尚住宅)今日集团(香港)有限公司特别恭贺月日开盘没有塑造其内涵,素质和宣传一种尊贵华庭的品味,但现场布置相当不错龙港国际中心nbsp)投资回报的最佳捷径)帮您抓住成功)成立商场经理部为业主服务,打破传统的既经营又投资)引进国内外名店替业主商铺组织竞租或拍卖会)中华中路将成为步行街,机会将越来越少)投资龙港国际中心等于购置一台印钞机如果广告中能宣传有实力的业主进驻,更能具说服力,以及提高市民投资的信心,否则说再多也没用嘉信华庭都市里的校园,校园里的家)敬请光临贵阳房地产交易展示会C展区)选择家就是选择一种生活方式)生活是恬静开扬,优越尊贵,充满爱,浇灌希望主题鲜明,但宣传比较文字化,缺图像视觉效果月亮岩商住楼您实实在在的选择)年三月入住)房地产交易中心室)跃式住宅作为这种没有什么优势的楼盘,集中宣传力度推广价格,或许效果能更好港天大厦实现梦想只一步之遥!)净使用面积比一般的高)毗邻黔灵公园)感烟自动报警消防系统)一次性付款优惠作为元M楼盘做此种广告可以说在市场上竞争力不强,因为没有任何的生活品味中天花园把风景挂在窗前的住居)品牌,质量,服务,中天企业诚挚奉献)贵州省唯一的国家级城市住宅示范小区)省内唯一大型,高品质住宅小区)建筑面积万M)山,水,建筑物,绿化景观构成山水画,风景就在窗前中天花园为贵阳房地产向郊外发展起了典范作用,虽然该盘销售不错,但其品牌的延续不足使其成为住宅的经典,也就是物业管理及配套所带的生活方式不够理想天恒城市花园都市里的花园,花园里的家整个广告版面只有鲜花和楼宇,底色用红黄色,衬托其高贵突出主题"花园的家"但缺乏居住的理念阳光都市做阳光下最快乐的人)入住在即)户型设计,内在质地,外部色彩,到您心动的价位)广告画面向日蔡花中央为楼盘,与主题相结合广告版面抢眼,如果将心动的价位打出来,可能会吸引到更多的客源经协大厦顶尖地段的高尚物业)座落人民广场旁,拥M绿色)商住办一体的综合楼)省唯一获建设部"建筑工程安全奖"工程)米层高塑造地段优势的概念,但缺乏楼盘素质与地段相衬九龙花园首席度假式居住特区)绿色特色)回归大自然)跃式,复式,错式)元M作为如此的低价盘,做出"首席度假式居住特区",应该比较吸引置业人士榕筑花园工薪阶层的高尚住宅)真诚相约榕筑花园小区)实现梦想,只一步之遥)元M起价)面积M,跃层,错带跃层)因为我的光辉也有你的光辉(借教师节推盘))营造阳光绿意的自然生活给您老师)教师购房优惠广告内容比较人性化,能抓住工薪阶层的心理,但户型定位偏大,与其低价位相矛盾鑫海大厦封顶在即)月日前优惠价元M起)机不可失,欲购从速)四套配屋顶花园的跃层空中别墅封顶在即以优惠价促销倒不如在限期送礼品等,因为买家还会期望之后的价格下降冠竹苑环城线内唯一大型的花园式住宅小区)世人关注的居家之所)花明天的钱,圆今天的梦)六个风格各异的绿色庭院)离尘不离城的绿色家园广告宣传过于超前或夸大其辞,如果能把握适当的超前度将会更好,因为不至于让买家到现场而失望金辉大厦)抹不去的都市情节)成熟稳重,绅士风度)客厅落地大玻,全景观式房间)小中央供热水系统)错层,标准层,跃层)多种户型选择)电子遥控门锁"都市情节"没有什么去体现绅士风度的生活品味没有塑造温州公寓)首座全欧式设计)首座天文观景台)拥南明甲秀之美景)聚东山仙人之灵气)居住不仅是有屋而居,而是"美居")强调人与空间的亲和)借西部开发将成各热点衬托自身楼宇,也将成名热点广告策划能使楼盘具有文化内涵,而它的目标客户群又是注重素质的,可以说比较成功逸豪峰黄金宝地,商机无限)住宅全为错跃式结构,单元独立电梯)楼顶花园,游泳池)儿童乐园,平台花园)空中楼阁式停车场)各行业自助模式,用于医疗,美容,办公,饮食等项目引用了有新意的概念如"自助模式"等,但促销手法欠缺新大陆广场)贵阳,明天发现新大陆!)都市正中心,成功新起点)聚焦新大陆贵阳,今天)涌向新大陆贵阳今天)坐拥中心方可纵览全局,领悟先机)居住中心,事为业半径定会宽广无限)五大全新豪宅理念:全机关报中心地位,全新欧陆风格,全新会所内涵,全新健康户型,全新智能管家)为力争超越一切,追求全新生活的您奉现首先给市民"新大陆"的悬念,而且版是竖向半版,比较抢眼,色彩和画面比较能突出主题中天星园)智能化生活享受,唾手可得(智能篇))打开水龙头,就是纯净水(净水篇))美丽的绝对(环境篇))舒适,安全,实用,高品位,超质)高品质的生活体现于高品质的生活细节)中天房产第四代产品)O全方位的绿公视野感受,国际文明居住标准的数码房产)公园式的生活环境,酒店式的舒适感觉)ISO质量认证的物管中天星园在广告推广中都是以大手全版形式出现,体现它的实力,塑造它的品牌,及高素质社区,能使业主的身份有自豪感,从而增加了附加值使价位在同地段中远远高出四、项目竞争对手个案分析:<一>中天广场案例:该项目位于都司路中段以北的位置东距中华南路约米西紧靠南明河一支流北依市青少年宫南傍都司路。总建筑面积为M其中住宅面积M居住户数户户型种大型康体会所M停车位个欧式园林广场M。由三个组团六幢高层从西向东排列而成其气势轩昂规模宏大。由于项目所处相对优越的地理位置是目前贵阳市同档次物业至大规模的高档盘具有规模效应的优势同时借中天集团的公司品牌在整个市场都是举足轻重的地位还借用了一些沿海比较前卫的物业概念。因此中天广场可以说是贵阳新一代建筑设计精品楼盘。中天广场推出市场的形象是:欧陆风情典雅气派体验完美人生感觉。为了使项目市场形象充分体现中天广场通过几个方面做了充分的准备工作:()建筑设计a(建筑风格中天广场主体建筑以欧式建筑风格为主融入现代手法使古典的欧陆风情与现代的建筑韵律相结合勾勒出筑城欧陆风情之经典。b(环境绿化中天广场首家引入广场环境设计理念M的广场环境营造了一个居家体闲的理想场所。从而打破了筑城高层建筑中只见高楼不见环境的格局。广场上拥有米的欧工罗马立柱拱门、M的罗马式中心广场高米、宽米的罗马连廊喷泉组合水景、巴洛克亭等欧式景观。广场四周的大型花坛、草坛绿化与康体城顶M的休闲花园塔楼顶M的私家花园构成中天广场独特的立体绿化空间。()配套设施a(文化配套生活在文化中心区气质素质高人一筹这里与青少年宫一墙之隔与市一中隔街相望。有幼儿园、小学、中学、大学营造良好人文环境孩子的健康成长。b(生活配套处于最繁华的两条商业街中华路与瑞金路之间购物消费应有尽有市一医妇幼医院文化路菜市场和、、路公交车及条中巴专线构架的便捷交通。c(休闲配套平方米的欧式经典园林完全属于业主的天地庭院漫步怡然自得享受生活的自由、闲适、写意。邻近的人民广场、河滨公园、青少年宫及社区配套。()康体会所中天广场M的大型康体会所内有:M的室内恒温游泳池道保龄球场、高尔夫球推杆练习场、壁球、网球场、室内攀岩、器械健身房、大型组合式儿童娱乐设施、老年活动中心等一系列配套设施。()物业管理a(物业配套纯净水管道供应系统、有线电视、有线电话、住宅电梯、煤气、独立电表、楼宇对讲系统、闭路监控系统、平方米康体运动中心等近项配套的高科技设施。b(物业管理模式中天广场将由西南首家获得ISO质量认证的中天物业公司按国际标准实施小时全方位的物业管理。中天广场目标客户群()对居住环境要求较高的工商界人士()崇尚欧陆风格的建筑的新生活气息追求生活优越的人士()对中天集团及项目较具信心的投资者。推广策略()产品策略采取一种多户型产品策略从MM的开间而且大户型采用一种比较流行的跃式概念设计充分显示生活对目标客户群的细分程度的同时又充分体现其大气风范的优越的生活方式。()价格策略塑造楼盘高质素以中高档次的豪宅价位推盘配以一种相对豪华的室内装修令物业具豪宅的档次这是中天广场受大众欢迎的一种原因这一。()推广手法a(借中天集团的企业品牌去塑造楼盘的形象b(以电视、报纸等媒体高密度传播信息提高楼盘知名度c(聘请全国唯一获“鲁班奖”之北京六建作为承建商塑造楼盘高质量的形象。d(借周边的配套设施及自身的配套来塑造自身楼盘综合素质高的社区形象。e(强势推广其市中心首屈一指的欧式高层建筑群与其“欧陆风情典雅气派”的定位相配合。总结语中天广场紧扣住“欧陆风情典雅气派”的项目形象定位作为宣传的中心不断提练出新优势加强人们对中天广场的印象和了解通过优质的产品及环境的配合达到成功销售的目标。其成功之处归结为:()项目在定位上具独特性以其本身各方面的优越条件来支持该定位()发掘项目本身的优势并对其大肆宣传其优越性使项目在市场上被接受程度加强吸引买家视线极大地调动了市场人气()价格策略的相对合理原因使项目的价位与买家的心理价位相接近形成巨大的销售能力。综合地说中天广场的策划者成功地利用了项目本身和周边的优势条件提出“市中心首屈一指的欧式高层建筑群”概念。<二>钻石广场案例:该项目地处贵阳市繁华中心华南路大南广场位置六条道路在此交汇交通便利。毗邻甲秀楼人民广场紧邻花鸟市场南明河。与南明河畔酒文化一条街隔河相望。放眼远眺南岳山脉观风台风景线古建筑甲秀楼楼群黔明寺等美景尽收眼底。钻石场总建筑面积万平方米总投资近亿由贵州金鹰物业有限公司独资开发国内外名师携手设计外观宏伟气派内部精致实用。采用美国喜莱登酒店先进的物业管理模式让您享受犹如贵宾般的居家生活。同进钻石广场也是贵阳市临街面最宽之商场地处市商业中心南延的交接点极具升值潜力。作为大南广场的标志性建筑“钻石广场”隽山水之灵气享地利之优势置业其中实为地位与成就的体现。(钻石广场推出市场的形象南明河畔贵阳外滩。为了配合这个市场形象钻石广场做了以下准备工作:)总体规划设计一幢层的景观住宅一幢层景观写字楼层的裙楼商铺是集商、住、娱为一体的多功能大厦设计错落有致显出高雅气派。)小区功能配套在裙楼上方设计了三层的多功能会所。)物业管理采用美国喜莱登酒店先进的物业管理模式。目标客户群)商界中的成功人士)金融界中的高层管理人士)追求一种身份象征的人士。(推广策略钻石广场为年月日正式开盘。在月日分别在《商报》、《晚报》上做了半版彩色版的宣传广告以“钻石广场甲秀天下”为广告主题同时宣传其七大优势:()地段显赫地气充盈()自在悠游怡然自我()轻松生活自由主宰()举步天下往来无阻()星级居所左右逢源()时尚选择享受生活()强势后盾厚积薄发。这些对它正式推盘作好了良好的铺垫但自推盘以后以“南明河畔贵阳外滩”作为其项目形象定位进行推广尽管其地理位置和楼盘自身素质都可以支持到这一定位的主题但在宣传手法和宣传的内容上不足以支持“贵阳外滩”的物业形象这可以说是它的一大败笔。而且它的后继广告没有形成一定的连续性也就很难塑造“贵阳外滩”的品牌。<三>中天星园案例:中天星园位于外环东路团坡桥头东面、南面紧靠南明河北面为居住区西面靠马路。整体由幢小高层组成为纯住宅小区它的楼盘素质做得比较高因此在同等地段中它的价格定位相当高几乎高出一倍可以说该项目创下贵阳房地产界的一个奇迹。(中天星园推出市场的形象是:高品位智能化经典社区为配合这个市场形象中天星园准备了大量的工作:<>规划设计人车分流围合式主题空间南北朝向人均绿化率高主体公园。有安全感采景效果好有自己的公园采光好空气好视觉好。<>建筑设计一梯两户三面采光无梁无柱。舒适、便捷、有美感、实用率高。<>户型设计全高层中空复式飘窗文化厅。增强室内室外的美感层次感有别墅之感适应世纪家庭生活方式文化性趣。<>景观设计大面积的绿地四季的花卉小径、河堤、罗马艺廊、太阳神雕像、休闲椅等。有在公园生活的狭意和在酒店住宿的舒适。<>配套设施泳池、网球场、中心会所、超市、幼托、净水及智能化系统地下车库等。感受高品味的现代生活体会超值的享受。物业管理由获ISO质量认证的中天物业公司按国际标准实施小时全方位的酒店式管理展示未来的社区文化。有信赖感、舒适、方便、安全、尊贵。中天星综合素质体现:<>品牌中天企业是贵州唯一地产类上市公司。经过十多年专业经营今天中天以自己的市场份额物业品质服务质量和社会信誉全面锁定了贵州省房地产市场的龙头地位。<>智能化可视对讲系统红外线保安监测系统IC系统室内防盗防火系统紧急求助系统以及适应于知识经济时代的INTERNET系统。<>设计在规划上以古典建筑美学控制整体格局以共享空间为轴心围合成三个匀质空间引动空间环境的交替渗透让每一个窗户都能体现室外风景。建筑设计引进澳洲三段式建筑风格表现瑰丽典雅、俊朗流畅的审美格调。一梯二户无梁无柱实用率高。大面积地下停车场完全实现了高尚住宅区“人车分流”的原则。<>管理由贵州省通过ISO质量认证中天物业管理公司提供酒店管家服务。<>户型篇引进最前卫的错层式和中空复式室内设计营造身居别墅的室内立体空间感觉。文化厅做为书吧、琴吧、做为工作室、棋室可多层面体现主人的生活情调。飘窗、观景阳台、落地玻璃、大客厅、文化厅、梯阶构成了充满阳光的多层次空间环境光与影内外流动。<>配套营造“别墅式”的房子营造“公园式”的室外环境和智能型网络化安全设施。配置了泳池、网球场、书亭、超市、托儿所和M业主会所。<>环境开创贵阳住宅区主题式景观设计之先河在“日月星辰”作为主题的引导下设计M主题庭院太阳广场。目标客户群<>崇尚自然追求高尚生活模式尽情享受人生的人士<>对中天集团及项目持较高信心的投资者<>向往智能化生活方式的人士<>事业非常成功的高收入金领人士<>部分经商一族<>在周边生活习惯的富人之家。推广策略中天星园于年月日正式开盘以“高品味智能化经典社区”推出市场价位远超出地段支撑的价位而且业绩非常理想它成功的原因:<>小区人车分流的设计概念在贵阳市场比较超前<>导入智能化的概念符合高消费的生活品味<>中秋之夜“中天星园星光溢彩音乐晚会”以及中国科学院副院长、院士陈宜瑜考察等公关活动曾加了社区的内涵和品味<>以中天集团的企业品牌并在广告上强势推广塑造高档物业形象并使买家追捧是它的成功之关键。总的来说中天星园的成功体现了贵阳房地产策划时代的来临及精品楼盘萌芽。<四>新大陆广场新大陆广场位于中华南路与醒狮路交界处周边金融商贸繁盛信息资讯业聚集时代广场新老百货等大厦相领。人民广场近在咫尺。文教市政配套俱全一中、三中、达德小学、市府路小学等交通便捷。距贵阳火车站分钟机场分钟车程是作为都市中心的城市前沿此地段的商业价值相当高而作为居住来说是都市中心的首选物业宜商宜住是城市居住的一种典范升值潜力较大。该项目以新大陆广场命名它的策划重点放在了一个“新”字上面围绕着这一主题精神作一系列的工作。新大陆广场在推出市场时的形象是:全新城市居住地理观念全新健康舒畅居住空间全新演绎欧陆建筑风格全新园林会所文化内涵全新智能人生化物管模式全新城市居住地理概念a住宅区域与城市信息资源的共同联网实现智能化居住的全新构想。b裙楼层设商业空间营造了更为浓郁的商业氛围。c交通便捷距贵阳火车站分钟机场分钟。)全新健康舒畅居住空间a米层高。b全景落地窗与大凸窗。c观景阳台与生活隔合。d带独立卫生间的工人房。)全新演绎欧陆建筑风格a三重立体式空中花园(即楼房地面裙楼顶房与高层私家花园)。b欧陆建筑符号点缀。c全新三段式立面格局(即转换层部分架空形成半围合半室外多层次园林绿化休闲空间。)全新园林会所文化内涵a中西园林艺术品味优雅人生b裙楼顶层的立体式园林会所c实行会员制豪贵生活尽彰示。)全新智能人生化物管模式a楼宇管理执行严密的ISO国际物业管理体系b计算机管理中心及监控中心c新加坡狮岛全自动消防预警广播及灭火系统。<五>时代名仕案例时代名仕楼位于贵阳市“铂金地段”大十字中华路与中山路交汇处楼宇地处成熟社区学校、医院、菜场、邮局、购物中心方集四周四通八达的交通网络为家居办公提供便利。本大厦高多米共层凌于时代广场之上集住宅、写字楼、停车场、会所于一体总面积万多平方米。所处地段之显耀交通之便利商业价值之巨大因此该盘销售非常好到目前为止已售出以上。时代名仕楼在推出市场时的形象是:享不尽的都市风情)总体规划规划设计首先体现于楼层高度共层建筑雄伟巍峨耸立豪气凌云。采用超大户型m且M的大客厅尽显尊耀。)小区功能配套a康体中心b儿童游乐园cM的高级观光会所d小时中央供热水系统e多M大型地下停车场。)物业管理a安全服务保安小时巡逻负责应接车库泊车交通疏导消防及闭路监控。b商务服务邮件寄送报刊收发文件电讯打字复印等。c维护服务d清洁服务e当用户需要时可与用户签订服务合同满足用户诸如接送小孩看护老人购物等方面的服务。目标客户群)在中华路做生意的大商家)追捧在闹市中生活的高级人仕)用于办公的企业或单位)事业较成功且追求身份象征的人士推广策略项目处于十分繁华的中华中路段因此它不断宣传推广它的都市风情的社区概念这与自身的优势相结合。而它的户型设计不理想加上作为居住环境来讲过多的吵杂但它推盘的时间比较早大部分优秀竞争楼盘都是近段时间推出因此它抓住了推盘的先机。相对来说它的推广比较成功的。五、项目分析(一)项目概况位置:项目处于中华路、富水路、护国路、文昌路、新华路、西湖路、阳明路及滨河路交汇处。距火车站、第二客运站米距龙洞堡国际机场仅十二分钟车程交通便捷。周边环境:大南广场、人民广场、南明河及著名古迹甲秀楼。周边配套:一中、三中、九中、十六中、十八中、二十七中、南明中学、新华中学、甲秀中学、达德小学、富水小学邮电大楼、贵阳眼科医院、大南门饭店。楼宇配套设施:M会所、大堂、休闲购物步行街M空中花园其中包括:)儿童乐园)儿童托管服务)老年活动中心)健身房)乒乓球馆)网球场)保龄球馆)游泳池)法律咨询服务中心)家政钟点服务中心)医疗咨询中心)娱乐餐饮服务)购物小超市)邮政及车票机票代办)洗涤服务中心)车库附设洗车场智能化管理系统)安全防盗监控系统)消防警报系统)车场停车系统)三菱高速电梯户内配套)独立电表)分户水表)程控电话端头预设进户)闭路电视端头预设进户)门铃三方彩色可视对讲系统)住户大厅设置邮政专用箱)自来水净化器)负压排气卫生间及厨房各送一套)送大带子防火防盗门、实木门、)煤气表进户物业管理按照ISO国际质量认证体系实行酒店式的服务。总体规划)层商场三幢裙楼其中A座:层B座:层C座:层)总户数:套户型面积(m)户数比例()(二)项目机会点市场有空间在贵阳成为大西南的政策利好前提下市场对具有特色、综合素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级的白领阶层队伍的不断壮大面向他们而建的讲求整体规划理念设计功能配套先进的高尚住宅小区将有一个持续成长的市场空间。区域有优势项目位于贵阳中华南路段是繁华的商业区交通便捷该地段有传统的甲秀楼风景区环境优美、景色怡人空气清新靠南明河具备塑造高尚住宅区的先天条件。而且周边环境成为市政府形象工程改造的重要区域区域社区大环境不断成熟完善使本项目能成为贵阳市明星楼盘的机会大大提高。发展商有实力贵司有很强的资本实力且与南明区改府合作开发项目增强项目信誉度和买家的信心。经过发展商与代理商的资源整合强强联手融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法竭诚合作必能创出品牌使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。自身规划设计及概念超前)西南地区单体报建量最大。)西南第一大、第一家在中庭空中采用高强网架M透光玻璃地板及一条用特殊材料铺就的健身路。)贵州最高大厦(楼高米)。)贵州最大空中花园M。)贵阳第一家以楼盘名称命名的具文化内涵的休闲步行街。这些是塑造项目品牌最有力的支持而且也只有这些基础才能做出地标性物业。有策划前置观念项目处于销售的初始阶段贵司有与专业代理公司合作意向可以起到取长补短的借鉴作用对楼盘的资源整合及推广有很大的积极作用。贵司目光敏锐注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源贯彻如一使项目有的放矢自然先机在握。(三)项目问题点发展商尚未有较高知名度现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段而贵司的物业是首个进入房地产界的开发项目因此在房地产界尚不具备较高知名度。建议:需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作共同创立出高档明星楼盘在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。项目前期形象口碑不好由于项目前期工程进度缓慢甚至处于烂尾状态给市民的信心大打折扣有损现阶段项目品牌的树立同时给市民带来置业的心理障碍。建议:用南明区政府的招牌从多方面以采访或以本项目作为贵阳市形象工程之一的方式进行大量的软性文章宣传消除市民的疑虑的同时又可给项目大做宣传。(要具连带性和配合项目推广来做)项目目标客户层面较窄项目立项为高档住宅小区以大面积为主力户型针对的目标客户群为少数经济实力雄厚的成功人士客户层面较窄。建议:)针对目标客户群的需求参照他们的趋向时尚精细和准确的把握项目实施的每一细节务真求实将策划思路落实为实操步骤尽量减少不确定性和模糊性做到胸有成竹步步为赢。)将项目形象和档次提升到另一高层次增强自身素质从而提高市场竞争力吸纳和分流同档次物业的客源这是本项目成功与否的关键。六、国际广场项目包装、项目定位策略(一)国际广场形象定位国际广场现状处于营销初期阶段由于之前的推广手法没能将项目优势最大化表达出敝司建议首先将项目重新包装以下是敝司通过对贵阳房地产市场的调查及对该项目的详细分析得出的系列思想:首先对该项目进行项目定位为:贵阳市地标性物业(以贵阳市形象工程标准进行定义)理由:该项目有足够的质素支持其成为贵阳市的地标性物业。依据:)该项目为贵州最高的大厦高度为米。这是其成为地标性物业最大的支持点即唯一性。)该项目有贵州最大的空中花园平方米这是塑造其成为地标性物业的环境空间的支持点即独特性。)该项目拥有至高档次的星级酒店这是提升其尊贵地位的象征也是塑造其豪宅风范与众不同之处。即权威性。最高大厦(唯一性)最大花园(独特性)贵阳地标性物业至高档酒店(权威性)目前贵阳市均价在元m以上的楼盘有多个。豪宅市场处于供过于求的状态在这种竞争激烈的环境下大部分项目都走向了一种同质化他们的目标客户群大部分都处于观望的状态或在众多的项目中选择最优秀的物业在这种环境下国际广场必须在这一层面上提升物业档次和形象才见有更强的竞争力去占据市场。(二)项目的市场推广定位nbsp南明河畔市中心首个CEO尊贵府邸注:CEO(老板阶层或首席执行官)依据:由于项目的目标客户为事业有成的置业者所以项目的形象定位将围绕这一客户群体的特性营造一个符合这一群体需求的概念化社区这样方能被他们所认同。CEO概念的提法实际上是提出一种全新的生活方式成功人士的背后要有个贤内助太太在家全职照顾孩子的教育问题营造一个舒适温馨的家追求生活品质懂得享受生活赋予了项目一种生命力。与其它楼盘所诉求的欧陆风格、智能化社区等的楼盘最基本元素(或者可以说一种泛滥的主题)提升到一种更高层次在市场上塑造一种新的品牌概念具有极大的竞争力。市中心首个CEO尊贵府邸的提法是以项目定位为贵阳地标性物业作为支持点反过来说这种主题对塑造项目地标性物业又起到积极的推动作用这是相辅相成的要挖掘项目的最大优势。(三)目标客户群定位CEO(老板阶层或首席执行官))岁以上思想成熟事业有所成就)社会圈子十分广泛)有孩子的家庭太太在家全职照顾孩子)注重品牌讲究生活品质懂得享受生活)对于CEO来说单纯追求经济收入的意义已经不大)经常出入高级消费场所(如高尔夫球会、高级食肆、夜总会等)需求:选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍同时也能让家人享受家庭幸福的生活之地。二次或以上的置业人士)岁左右的高级管理层(或金领阶层))社会圈子十分广泛)夫妇双方多数皆参加工作)经济收入丰厚)欲改善现有居住状况。需求选择质素比原居住环境更好的住所。投资买家)年龄在岁左右)社交圈子十分广泛)经济收入渠道广泛)注重物业质素品牌与价格)注重物业租金回报率)经常出入高级消费场所。需求:选择具有升值潜力二手租售非常活跃回报率高的高质素物业。长期驻贵阳的外来商人)岁左右在贵阳有自己的公司)社会圈子十分广泛)收入十分丰厚)注重物业质素及物业管理服务)经常出入高级消费场所。需求:选择高质素、成熟便利、环境优雅的社区。私营经济中成长的“新贵”该类居民主要以私营业主占多数文化程度、年龄大小参差不齐生活条件宽裕消费能力强。该类居民都有较强的经济实力手头上拥有不只一个物业。原住这一带的“老市民”对于大多数原住在这一带的“老市民”来说他们经历了这里的昨天和今天的发展及巨变他们热爱这一带在这里长期养成的生活方式、习惯和心理使大多数“老市民”对此怀有浓郁的感情。在中华路一带的中小型公司单位目前不少公司的生意面临越来越大的竞争和压力为了节省开支许多中小型公司从高级写字楼搬往一般的写字楼然后又从一般写字楼搬进地点好交通方便的高尚住宅楼。对于“国际广场”来说地点好、交通方便、物业规划设计良好功能完善将是这类中小型公司购买高尚住宅用作写字楼的重要选择之一。而且这类买家的需求较大往往一购买就是几套所以在市场推广时如何吸引这部分公司的注意力是一个重点。(四)项目包装宗旨、思路、策略<>宗旨设计一个项目包装方案突出项目的功能和特性体现项目地标性物业的形象使购买者获得心理上的认同更易于接受并牢牢打入消费者的心中。<>思路根据项目的市场定位、项目形象以及市场需求直接面对消费者使项目的规划、形象和功能通过具体的形式和特定的表现手法体现出来。优秀的项目包装应该能完善地体现出项目的设计形象和功能并能突出项目的特色和个性贴近市场需求紧抓置业者的心理。<>策略作为项目包装应遵循市场的需求和消费者心理策略上应循序渐进具系统性专业性和可操作性。一方面要加以重视增加投入一方面要具体情况具体分析力争以最经济、最有效的投入切中要害以达成项目包装的宗旨。项目包装系列凡是构成项目的要素,都属于项目包装的范畴。针对贵项目的具体情况主要是根据现状进行重新包装,建议贵项目包装系列包括:项目整体形象包装、发展商形象包装、地盘包装、楼盘名称包装、运用传播媒介的包装。)项目整体形象包装通过新闻媒介、楼书、户外广告、地盘工程形象等形成,体现出地理位置优越,建筑设计一流、园林设计一流、管理服务一流、发展商实力雄厚的高质素、高品位、超前意识的项目整体形象。)楼盘名称包装楼盘名称为国际广场,此名称够气势,但不够高品味,因此将A、B、C座分别命名为:名门阁宾士阁汇俊阁依据:能够更体现国际广场项目高品味形象,与地标性物业更协调。b(能直接锁定不同类型的目标客户群,同时也可以使目标客户群按号就座,满足不同置业者的偏好。()地盘包装地盘属于项目的核心和实体所在,地盘的包装可以说是左右顾客选择的重要因素之一。考虑到贵项目的具体情况,就此提出地盘包装建议如下:a(在楼盘上方挂一巨幅广告牌(晚上要有灯光照射),广告内容初步建议为体现一种尊贵的生活方式,直接打动目标客户群心。b(项目周边路段包装由于周边路段配及不到地标性物业形象,建议少量投资路段的路灯及装饰物(具有一定档次参照附件图),特别是甲秀楼前面的滨河路段,人流量比较,作一些灯饰广告等更具有宣传力度,同时可提升物业档次。C(项目工地的包装在整个项目的工地外围插上大量的彩旗,既能营造气氛,更可与周边环境互相区分开。在工地围墙上写上项目名称、项目徵标、发展商名称、电话、广告语(如南明河畔市中心首个CEO尊贵府邸、演绎西部风情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生态社区等,工地内升起氢气球或氢气门拱,这样更能突出项目形象,在施工过程中,已经给买家一个封闭式的意念,大大加强了自身楼盘的市场形象,有利于销售。同时,于工程施工单位随时保持联系,要求工地现场施工规范、文明、材料摆放整齐,地面清洁无积,脚手架加绿色防护外罩网,工棚整洁,施工人员衣着规范、文明,悬挂施工标语,入夜亮灯(亮度要够),工程进度严格按照贵司要求和计划执行。施工单位经贵司的承诺,实际上也是给置业者的承诺和信心。注:围墙宣传处晚上要有灯光照射。d(现场售楼部的设置和包装现状的售楼部够宏大,但不足之处为不够协调,比较空旷,高品味的物业没有表达出来,因此售楼部包装有以下建议:第一、在墙上附于一些高品味生活的画面,如打高尔夫球、M的空中花园、高科技的信息网络、CEO的生活写照等内容。第二、在售楼部摆设些高尔夫球器具、智能化设施、精品的艺术品等,衬托楼盘档次。第三、销售人员的服务和现场的控制都应具备庄重、高雅等。第四、注意灯光的布置,主光线放在重要的位置上。其它的建议待现场详细分析后再作探讨。e(传播媒介的运用项目的地盘包装好之后,跟着的就是运用传播媒介对项目进行包装和宣传。地盘的包装,主要针对地盘,是相对静止的,宣传面和效率都有限,运用传媒,将项目的包装以多种形式,多种层次,尽可能高效和广泛地向外全面宣传和推广,系统的、灵活的、专业的传媒运用,使项目的形象升华到一个全新的高度和境界,令消费者产生怦然心动,过目不忘的心理效应,使项目销售达到预想效果。新闻售稿及报纸广告的发布在项目经过重新包装定位后,可以作一些适时的、软性的、铺垫式的宣传。组织一些针对性的、引导式的新闻缮稿,潜移默化中对消费者产生亲切、暗示和超前意念的心理效应。组织有创意的、吸引力的高品位的广告系列,强烈剌激消费者的购买欲望,全面吸引人潮,创造销售的气氛、先机和轰动效应。制作精美的楼书作为高质素、高品位的综合商住高尚物业,敝司建议制作精美、详实、清新、脱俗的楼书,把贵项目的基本情况、项目规划、建议理念、生活方式、物业管理等展示出来。展示出项目的高质素、高品位以及美好未来。这对高档次楼盘尤其重要。制作精美的宣传单张在项目市场推广期和销售期,派专人长期广为派发宣传单张,以吸引更多的买家入市,同时也扩大了项目的市场占有率。户外广告(在机场出口的斜坡路段做灯柱广告箱及在机场大堂内做一广告幅,因为这是对外的窗口,通过这里的宣传可以提升地标性物业的形象。(在贵阳饭店、腾飞大酒店、金桥饭店等处的大堂设置广告展板,提升地标性物业形象。(在中华路选一旺处作巨幅广告,提升地标性物业形象。(在中华路选一约M的铺位作辅助售楼部,(外据点)要集目标客源。(五)项目自身素质提升策略由于该项目的竞争环境相当激烈因此敝司建议首先提高自身素质去增加竞争力达到销售目的以下就是项目自身素质提升的建议:户型设计方面敝司对该项目经过详细的研究后建议在厅出部分改做阳台。其它部分到现场后再进一步探讨。外立面更改建议(看附件)由于项目原来的外立面色彩设计与要塑造的地标性物业不相符合因此外立面装饰尽可能做有特色一些在色彩、造型和用料方面与众不同引领时尚同时注意与周边环境的融合协调特色外墙外观强烈突出项目形象提高物业档次此点尤为重要。虽然涉及到很多繁杂的报建手续敝司认为还是更改为佳附件提供一些外立面的参考。园林概念设计贵司将拥有贵州省最大的空中花园M在推广中只简单的陈述而已没有将其最大化发挥在附件中附有项目的园林概念设计这不仅可以发挥自身优势。同时增加了项目的附加值。物业管理及功能配套建议(六)会所配套建议会所功能要求充分体现和支持项目的市场定位及形象定位成为项目个性形象的有力支撑点。()原则并不要包罗万有重要的是匹配项目的档次和风格更理想的是填补周边住宅社区配套的空白使项目附加值提升功能项目设置要求“小而精”规模不用太大可考虑部分功能设在商业物业内()详细建议如下:商务中心:为客户提供打字、复印、传真、订购机(船、车)票、订购报纸(杂志)等服务。家政服务中心含洗衣中心干洗店(除提供干洗服务外还提供自助式洗衣服务住户可自行租用洗衣机清洗衣物)。网吧:除提供网上游戏、网上交友、网上购物等服务外还可于网上查询股票行情、收看最新的电影并提供酒水、饮料、餐点。视听阅览室:除提供中西名著、小说外还提供中西音乐、著名电影欣赏。小型会议室:可供人开会。免费为客户提供电视机、录像机、投影机、幻灯机、麦克风、影碟机、白板、白板笔、镭射教鞭等另外配备同步翻译系统、会议录音系统、电影机等。药浴桑拿:提供不同种类的药浴桑拿及专业按摩。设置音乐咖啡厅健身室:提供健身器材及专人指导。棋牌室:内设棋艺室、桥牌室及麻将房。桌球室:配英式豪华桌球台。设置高尔夫球电脑模拟练习场、桑拿中心等室外自然景观游泳池:融健身、休憩为一体。老人俱乐部:让老人们享受天伦之乐。中餐厅、西式酒廊:以特色服务为经营之本。玻璃屋顶:享受摘星的乐趣。(七)物业管理建议:以全方位的服务为宗旨物业的价值很大一部分体现在物业的保值和升值上而高水准的物业管理水平是关键所在。建议项目引入箸名的物业管理公司做顾问建立智能化高标准的物业管理架构提供星级的酒店管理服务。目前好的物业管理基本组成要素为:著名物业管理公司(如戴德梁行、太平洋第一戴维斯公司等特别是港式物业管理公司)或者是著名的大发展商自组的获ISO认证的物业管理公司。专业化保安队伍(如退役军人或退役武警组成的保安队)。酒店式贴身服务。智能化管理:高科技保安、防火、防盗、管理系统等。智能化目前已日益成为现代化住宅的必备功能之一根据项目自身条件出发敝司建议有选择地介入智能化系统可有可无化而不实又增加成本的部份放弃不做对项目确有素质档次提升对业主切身利益有帮助的项目予以介入。现建议如下:建立网络平台设立网络中心(WEB)站点提供互联网接入、网络教学、多媒体完全娱乐系统(VOD)网上商城证券及时交易、各大城市电子地图、小区公共服务信息等住户可在家中通过电脑连上网络平台可以实现家庭教育、娱乐、信息咨询、IP电话、内联网内监控、远程教育等多项功能还有网上购物、送餐、洗衣、点播、甚至网上医院、物业管理咨询等。物业管理方面可以实现:物业管理实现计算机化、部门管理自动化、建立物业管理信息系统。车库自动化管理。的历史鉴证和里程碑。)以振作贵州人以美国西部开发的开拓精神来建设自己的家园,走向国际化大都市作软件文章报导,与社会公益宣传和政策结合起来。)以“机遇”为题作软性文章,一语双关,含义为:a(西部开发机遇b(国际广场的机遇(针对置业选择物业的机遇))以“腾飞”为题作软性文章,一语双关,含义为:a(贵阳经济的腾飞b(拥有国际广场您身份的腾飞。这是对外经济的窗口,实力的象征,使您身价百倍。)在贵阳对外的经济窗口宣传作些软性文章及适当的赞助,可以通过对全国了解贵阳的信息中了解国际广场,大大提升它的知名度和品牌形象。)借西部大开发之势,向社会征稿做一次公关活动,主题为“贵阳市的历史文化收集”,通过对历史文化的征稿来衬托本项目物业同时具备历史文化之意。进行有奖竞猜活动“贵阳地标性物业是哪栋建筑物”。)通过电台。)通过报纸宣传选择如:贵阳饭店、体育馆、国际广场。(通过广州中信广场和上海层大厦因为最高成为当地地标性物业因此可以推论出最高物业就是地标性物业的说法。(二)项目市场推广步骤塑造“南明河畔市中心首个CEO尊贵府邸”的主题形象“市中心首个CEO尊贵府邸”的主题提法是一种与众不同的概念能够从众多楼盘引用的主题中脱颖而出更重要的是带来一个全新的生活方式一种高品位的生活方式它可以通过以下几点推广去塑造。第一步:通过前面塑造的地标性物业后接着推出项目的主题形象“南明河畔市中心首个CEO尊贵府邸”可以让市场接受置业者认同。第二步:塑造项目建筑实体的个性化形象因为市场的竞争使建筑的产品趋向同质化必须从众多建筑产品中跳出来只有个性化的建筑物才能塑造其独特的风格。本项目的建筑风格综合了西方建筑的精华和现代建筑的高科技元素是后现代建筑中的一种主题可定为:第三步:推广小区园林概念“中西合璧生态园林”塑造生态特区给业主一种精品园林的环境提升其生活品位。在推广中要做两点:)唯一性而且是双重的唯一性即概念唯一性和最大的空中花园的唯一性。概念体现的是品位大体现的是豪气。)广告画要具艺术性和自然性艺术性让其具备鉴赏价值。自然性让这种自然俗性渗透到人们的内心深处人都是来自然回归自然每个都有返朴归真的特性体现以人为本的人性化社区。第四步:推广它的物业管理和配套设施一个项目的经久不衰最重要的就是售后服务而服务最大的支持点就是配套设施这是它的硬件要达到一定的服务水平还必须依赖于其软件即管理。一个完善的硬件和软件可以提供良好的服务而具备良好的服务就是一个美好的生活方式。推广手法:软件硬件=服务完善(软件硬件)=良好服务星级(软件硬件)=星级服务星级的生活方式因为项目具有星级酒店作为支持这是贵阳市唯一配置星级酒店的项目因此它的生活方式是至尊贵的再加上小的其它配套设施即可将小区演变成“市中心首个CEO尊贵府邸”。项目A、B、C座的推广手法:由于国际广场的名称具备气派但不尊贵和高雅从称谓来讲不适贵宾一族的居住因此敝司建议将A、B、C座分别命名为“宾士阁、名门阁、汇俊阁”。在名称上塑造高贵的形象而每幢裙楼的命名都针对一类目标客户群有使目标客户群按号就座之意如下图)汇俊阁的推广手法:汇俊阁的主题定位:为位e时代金领度身定造因为汇俊阁针对的目标客户群为高官或高级管理层他们都属社会上的金领阶层而且主要以事业为重e生活的提法恰好能助他们事业更上一层楼在家生活同样可顾及其事业。以下是推广中的主要内容(支持主题思想)。a中心区e时代商务住宅典范。b中心区e时代最前沿。ce代金领笑傲贵阳未来~de社会诞生了~谁将引领时代风骚,e由e生活提出的信息生态又结合社会生态和自然生态形成一整体。)名门阁的推广手法:名门阁的主题定位:上流社区名门阁的目标客户群为大户人家而塑造一种至尊贵的上流社区因为物以类聚人以群分因此上流社区的提法对此类客户群有极强的吸纳力。以下是它推广的主要内容(支持主题思想)。a通过“故宫”形象来塑造它贵宾府邸的豪宅形象发掘豪宅最大的文化内涵同时也衬托中国历史的一种“权力、高贵身份”的豪宅特征。b用“紫衣门第”的广告手法表达上流社区的概念。c用地标性物业概念强力塑造上流社区。p)宾士阁的推广手法:宾士阁的主题定位:方方面面优越体现。宾士阁的目标客户群的工商界领袖阶层这类人都是方方面面的成功因此这种说法与其成功感相吻合。以下是推广中的主要内容(支持主题思想)。a用名笔、名车、钢琴等精品折射和衬托楼盘的质素体现一种品质价值。b颠峰境界(表达一种事业颠峰和豪宅的至尊)。c傲居天下(与最高物业相匹配)。d工商领袖专有生活模式宣传诞生(直接锁定目标客户)。(三)项目推广活动、筹备CEO精英会招募CEO精英会会员作用:以项目的会所为引子以建立国际广场的社区文化基础在国际广场营造一个上流社会的活动圈子让名流荟萃国际广场提高项目形象媒介选择:国际广场会刊、银行信用卡DM活动细则:A、CEO精英会申请资格国际广场现有的业主信用卡金卡持有人年消费金额在万元或以上并持有银行发出的申请表格(或推荐书)B、CEO精英会会员权益优先享有租(使)用会所设施及参加活动的的权利定期举办上流社会交际活动(如新品牌的产品推广会、迎合CEO生活品味的活动)享有名牌家电名牌家私等优惠提供CEO社交层的活跃性为众CEO提供无限商机、连环奖上奖(消费越多享受越高)作用:搜集客户资料诱发目标客户购买国际广场提高项目知名度媒介选择:银行信用卡DM活动筹备:联络有关商业银行(中国银行、中国建设银行、中国农业银行)与银行合办消费积分奖励计划银行协助筛选信用卡客户资料并在客户之月结单上附寄“连环奖上奖”宣传小单张设计宣传小单张(内容A:传达游戏规则、礼品及可撕下的副券)内容B:CEO精英会推荐书、高尔夫球赛信息)活动细则:A、参加资格持有上述三家商业银行之信用金卡信用卡持有人(含附属卡)每月消费额在万元或以上B、活动方法信用卡持有人凭小单张上的副券(须填写个人资料)前往国际广场售楼部参观示范单位即可获得价值元的派克钢笔一支(数量有限每家银行各支配额合共支)若信用卡持有人认购国际广场单位更可获万元的免找数签帐额当信用卡持有人年消费额在万元或以上时将会由银行随月结单寄出CEO精英会申请表格及推荐书持卡人若认购国际广场单位凭银行发出的CEO精英会推荐书可即时成为CEO精英会会员并有机会参加国际广场举行的“杯”名人高尔夫球邀请赛。、“杯”高尔夫球邀请赛活动目的:以高尔夫球这项优雅及时尚运动与“国际广场”做形象联系从而提高“国际广场”之整体形象有助社会之富有阶层对“国际广场”产生购买意欲增加销售。参加比赛之高尔夫球爱好者乃高消费人士拥有庞大购买力是“国际广场”之潜在客户参加者的资料可作日后之销售活动。活动建议:A、一天高尔夫球比赛:比赛共接受人之报名收集位参赛者及其他出席的嘉宾之资料作日后销售跟进增加对特定高级阶层之宣传及影响。B、颁奖典礼“国际广场”介绍于当天赛后安排晚餐于晚餐时作“国际广场”之介绍然后再作颁奖。“国际广场”之介绍可配合电视幕墙以录像介绍。C、“国际广场”之展览高尔夫球会是展览“国际广场”的一个适当地方以吸引高消费力之高球爱好者之注意。除让比赛参加者进一步了解“国际广场”外并可让该球会之其他客人认识“国际广场”从而增加销售对象。D、此项活动欢迎业主及其贵宾参加希望业主带动其亲友认识“国际广场”让其产生购买意欲。活动细节:A、比赛时期:天以新新贝利亚形式比赛参加人数:人天比赛形式:比杆让分赛个人的总杆成绩会减去其差点得出净杆数而排列名次。差点会以“新新贝利亚”方式计算。差点限制:或以下。,、比赛之参加方法:向各大机构之总经理级别人士及社会有名气人士作出邀请“国际广场”售楼部公开接受CEO精英会会员报名,、纪念品印上“国际广场”公司标志的毛巾礼盒印上“国际广场”公司标志的帽子,、奖品冠军:万元“国际广场”购买折扣礼券及奖杯亚军:万元“国际广场”购买折扣礼券及奖杯季军:万元“国际广场”购买折扣礼券及奖杯B、传媒单位:贵阳晚报、贵阳都市报、贵阳有线电视台。C、嘉宾邀请:可邀请贵州省高协主席、副主席等作为比赛嘉宾。目的:让市场认知包装后国际广场的“新产品”提升项目整体形象为推盘作促销推广策略:高尔夫球赛后通过媒介关系刊登有关活动的信息以悬念的表现手法带出国际广场项目特征以引起市场轰动。、公关活动:贵阳市首个CEO沙龙成立仪式品酒美食会活动细则:)举行地点:大型酒店或高级食府)时间:待定)活动目的:成立CEO沙龙及确立项目品牌实质是新旧业主及目标客户群的联谊会希望形成一种上流社会风气衬托项目的尊贵性。)活动安排:成立仪式嘉宾讲话节目表演品酒美食会)对销售及宣传的帮助:增强新业主荣誉感抬高项目档次为后续展销会提供新闻炒作题材。、公关活动:最新德国奔驰S系列名车展及拍卖会活动细则:)举行地点:售楼部现场或人民广场)时间:待定)活动目的:用一些超前的科技产品作为引子以及使用著名品牌及代言物举行一系列的公关活动来塑造国际广场及CEO的定位。)活动安排:揭幕仪式新闻发布会奔驰S系列名车展拍卖会)对销售及宣传的帮助:通过举行名车展将德国奔驰车的品牌与项目的级数结合在一起进一步抬升项目档次在短时间内成为市场焦点吸引大量客人前往参观从而促进成交。八、项目的全局统筹(一)概念从市场学来说简而言之全局统筹就是指对项目进行领导和控制对项目市场营销计划的策划、制定和实施的一系列过程中进行有效的、简练的、强有力的监督、管理、协调、引导、规范、控制和处理。全局统筹如同一根金线把一堆散落的珍珠串联起来变成一条高贵、典雅、独具魅力的项链。作为房地产项目因为涉及资金大、周期长、风险高项目的全局统筹更加重要关乎项目全局的成功。(二)内容人员素质的训练和控制任何优秀的项目策划最终都将由人来实施。如何能在众多的同行竞争中把购买者的注意力吸引到自己所开发的物业上来全凭销售人员的扎实功力和恰当的推销策略的选择。房地产销售人员需要的知识面广泛活动能力强其必须具备的素质相对来说比其它行业要求要高得多。具体需要如下一些条件:商品专业知识、市场信息经营性观念、良好的个人修养、随机应变、旺盛的斗志、吃苦耐劳的敬业精神等。计划清晰详尽只有策划计划制订得清晰、详尽、细致才能做到心中有数才利于项目的全局总体统筹。人员安排和分配一方面人员定位责任工作具体到人头各尽其职一方面人员之间要相互协调、合作为着共同目标努力。控制包括策划控制、人员控制、销售控制、效果控制、财务控制、时间控制等。信息反馈因为房地产商品策划和推广周期长工作量大涉及面广人员参加多所以信息和及时反馈十分重要。尤其目前房地产市场变化太快影响因素太多信息反馈更是关键。策略调整在实施过程中项目的策略要视市场反应和信息反馈及时作出相应的灵活调整以更利于项目的推广。内部资料请勿外传~NSGAIIMOGLSf(x)f(x
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