杭州临安钱王老年公寓项目运作方案

杭州临安钱王老年公寓项目运作 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 全国新农村建设资源综合利用发展办室 关于杭州临安钱王老年公寓项目的报告 临安市人民政府: 为进一步加强老年事业，推进社会养老服务体系的建设和完善，根据临安市老龄工作五年规划，建设“杭州临安钱王老年公寓”项目具有重要意义。 为加快推进该项目的运作，我们 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 引进投资者，与目前项目单位临安碧雪湖农庄有限公司合作，实施企业重组，组建融该项目投资、开发、建设、经营一体化的有限责任公司，各方确定持股比例。 在此基础上，临安市政府根据国家关于发展养老事业的鼓励政策和文件精神，结合临安市的实际，给予该项目用地指标、基础设施建设、税收政策、土地出让等方面的优惠政策。在临安市政府的大力支持下，在今年上半年引入外商投资，完成项目规划设计，并正式启动该项目的建设。 项目运作方案附后。 此致。 全国新农村建设资源综合利用发展办公室 2010 年4月18日 附件: 杭州临安钱王老年公寓项目运作方案 一、项目宗旨 适应中国老龄社会的到来，发展“社会养老”，建设和谐社会，实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标，促进社会和谐稳定发展。 二、项目宏观背景 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 三、长三角地区老年人住宅市场发展趋势 1.民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观长三角地区老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现在，体制机制灵活，适应性强;经营策略上更多思考;管理手段上多样，市场化运作;负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型;运作成本上更经济、有效。 2.老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 3.老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品 对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定长三角地区现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市 场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。 4.“山水型老年公寓”将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。 四、临安发展老年公寓产业的优势 1.自然环境优势 临安山清水秀、风光迷人。境内有天目山和清凉峰两处国家级自然保护区，其中天目山被列入联合国人与生物圈网络成员，还有青山湖国家级森林公园，大明山省级风景名胜区等数十处名胜景点。湖光、山色、巨树、溶洞、峡谷、飞瀑、温泉等形成了临安独特的自然风光。临安属中亚热带季风气候区，温暖湿润，四季分明，具有春多雨、夏湿热、秋气爽、冬干冷的气候特征，全年降雨量 1628.6毫米，全年平均气温16.4?C，全年日照时数1847.3小时，森林覆盖率76.5%。 临安地处浙西北，东邻杭州，西接黄山，南连富阳、桐庐和淳安，北靠安吉，是距离上海、杭州等大都市最近的山区市。 2.社会人文优势 临安秀丽的山水吸引来众多名人墨客。谢安、昭明太子、李白、白居易、苏轼、郁达夫、周恩来等曾留下他们的足迹和诗文，给临安的山水更增添了深厚的文化底蕴。临安的佛教文化源远流长，西汉佛教初传中国时就有印度僧人入天目山播教，天目山被尊为韦驮菩萨的道场。历代高僧辈出，在东南亚尤其是日本影响深远。 3.经济发展优势 临安是首批全国生态建设示范市，经济发达，社会和谐发展，两次跻身“全国农村综合实力百强县(市)”行列，被列为浙江省十七经济强县(市)之一。具备发展老年事业的经济实力和条件。 五、项目规划原则 根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的 关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 设计要人性化 要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道;楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避 免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。 生活要智能化 应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。 环境要园林化 应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。 户型要合理化 应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在40,60?左右。户型设计要个性化、合理化。 六、项目运营组织 1.项目指导单位: 中国老龄事业发展基金会 中国新农村建设资源综合利用发展办公室 2.项目运营单位: 临安碧雪湖农庄有限公司 北京金丰泰和投资发展有限公司 3.项目投资机构: 由北京金丰泰和投资发展有限公司负责引进投资机构。 4.项目组合 在项目投资机构进入后，实行项目公司重组，形成三方 合作模式，即临安碧雪湖农庄有限公司，负责项目土地使用手续和项目规划、建设各项手续办理、取得项目开发的合法手续等;北京金丰泰和投资发展有限公司，负责项目运营策划管理;投资方，负责项目投资。 三方暂定的股份比例为:临安碧雪湖农庄有限公司30%，北京金丰泰和投资发展有限公司30%,投资方40%。(说明，股份比例需视投资方的要求洽谈确定) 七、项目建设的主要技术经济指标 规划用地总面积:1200亩。 土地用途:住宅用地 使用功能:居住养老 建筑形态:以多层为主，小高层为辅，底层架空 建筑高度:(多层约6层)18.6m——36.6 m 综合容积率:0.13 建筑密度:0.03 绿化面积:85% 项目总投资:15亿元(其中一期投资5亿元) 项目建设期:2010——2013年 八、项目效益分析 1.项目经济效益 项目经营后十年各项收入累计可达9.1亿元，扣除各项成本，按45%的利润率估算，可产生利润4.4亿元，年平均 利润为4400万元。 2.项目社会效益 本项目对推动老年养生事业并落户当地具有重要的现实意义和社会价值。尤其是高端养老，建设“科学养老示范基地”，树立全国性行业品牌和标准，对杭州、上海等长三角地区的社会和谐稳定快速发展起到积极的作用。同时，该项目建设对于促进就业、安排下岗职工、对失地农民提供社会保险和生活保障、提高环境生态效益和水平具有积极意义。 九、项目风险分析 1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间 长三角地区老年人公寓需求旺盛，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。 2、消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项 目具有较大风险 房地产业是高风险、高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有一个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对的是60岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对60岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪一种筹资购房形式都涉及一个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响，这是本项目风险之二。 十、风险规避建议与结论 老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议: 1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足 老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。 2、本项目必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规划，项目就具 有了“量身定做”的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保项目的顺利实施。 3、项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研。在调查过程中，对长三角地区老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。 综上所述，随着长三角地区房地产市场竞争日渐激烈，房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓，是富有远见的选择。 老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议: 1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。 2、本项目必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规划，项目就具有了“量身定做”的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保项目的顺利实施。 3、项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研。在调查过程中，对重庆老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。 综上所述，随着重庆市房地产市场竞争日渐激烈，房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓，是富有远见的选择。 Ø 配套要完善化 小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。