未来物业管理发展的十大趋势 我国物业管理经过20多年的发展

未来物业管理发展的十大趋势 我国物业管理经过20多年的发展 未来物业管理发展的十大趋势 我国物业管理经过20多年的发展，已形成了自己鲜明的特色。通过对物业管理市场发展的分析和预测，笔者认为，未来我国的物业管理将呈现以下发展趋势: 一、专业化发展趋势 物业管理专业化是指物业管理的专项服务由专业服务公司来承担。主要表现:一是有一定规模的物业管理公司将成立下属专业性的服务公司来对本公司的物业管理项目进行分类管理，同时对外承接物业管理的专业项目;二是规模较小的物业管理公司将自己所管物业的专项服务项目委托给不同的专业公司进行管理。物业管理公司扮演一个“集成商”的角色，对各专业服务公司按行业规范进行指导和监督。如物业管理公司可将电梯委托给专业的电梯公司进行维修和保养，将清洁工作委托给专业的清洁公司进行管理，将安全管理工作委托给专业的保安公司进行管理，等等。 物业管理的专业化管理是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。原因在于:一是物业管理的专业化管理将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病;二是物业管理专业化管理是社会化大分工的一种必然产物，是生产力发展到一定程度的必然要求，它将有利于物业管理资源的优化配置，对整个物业管理行业的发展也将起到积极的推动作用;三是物业管理的专业化管理能使物业管理企业将其非核心竞争资源剥离出来，更好地发挥其核心竞争优势，从而在激烈的市场竞争中处于优势地位，使物业管理企业获得较佳的经济效益和社会效应;四是香港物业管理的专业化程度很高，这也为我们提供了成熟的范例。可以这么说，从多头管理到一体化管理，再到物业管理的专业化管理，我国物业管理的进步和成熟将充分地得以显示。 二、集团化发展趋势 物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的企业集团，走规模化发展的道路。这也是我国物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。目前我国的物业管理实行的是政府定价或政府指导价，即使以后实行物业管理的完全市场定价，但由于物业管理涉及到的是每个人的切身利益，因此，一般的物业管理项目不可能有巨大的利润空间。所以，物业管理行业无论从目前还是长远来说，它永远都是一种微利性行业。再从经济发展的规律来看，物业管理市场的激烈竞争，最终也会使其成为一种微利性行业，也就是说，市场竞争最终使任何一种行业都将成为微利性行业。由于物业管理行业的市场准人度低，这种发展趋势将表现得更为明显。物业管理的微利性对其规模效益形成的要求就会很高，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。一方面，物业管理企业通过激烈的市场竞争，必然会实现企业的优胜劣汰。从而使一部分优势企业能够发展壮大，使物业管理企业集团化趋势能够形成。另一方面，物业管理企业之间可通过兼并、合作等方式，实现物业管理企业之间的强强联合，从而形成物业管理的企业集团。 三、市场化发展趋势 物业管理市场化是指物业管理企业通过市场竞争方式获得物业管理项目并进行市场化运作，其中也包括物业管理服务定价方式的市场化。我国物业管理从产生之初，走的是一种自建自管的发展模式，市场化程度低，整个行业基本上处于一种封闭式的发展状态。从1999年5月建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后，这种状况有了很大改变，全国的物业管理市场已开始启动，制约物业管理市场化的瓶颈正被一一打破，物业管理的市场化进程也在迅速推进。目前其市场化发展的形势非常喜人。从物业管理的发展来说，物业管理作为一种人们可接受的商品，受其经济规律的作用，最终会走向完全的市场化。物业管理的市场化发展是物业管理发展的基础，是物业管理行业发展的最终动力。如果没有物业管理的市场化发展，物业管理的其他发展趋势都不可能实现。 四、品牌化发展趋势 物业管理品牌化发展是指物业管理行业走向以物业管理企业的品牌效应为中心的发展之路。物业管理是一种社会化、专业化和市场化的管理，其最终结果就是进行市场化管理。也就是要利用市场经济要素对物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的经济效益、社会效益和环境效益。实行物业管理的市场化管理，必定要引进市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，优势企业会依靠其实力和品牌走上良性发展的道路，而一些实力不强、品牌不佳的企业将会被淘汰，这些都将促进物业企业走品牌 1 化发展的道路。物业管理的行业特征也决定了物业管理企业必须走品牌化发展的道路。物业管理行业的特征要求物业管理必须走规模化发展道路，而物业管理的规模效益又是怎么样产生的呢?首先，只能是物业管理企业利用品牌效应参与市场竞争得来的;其次，物业管理的“产品”是一种服务，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 就是“品牌”;再次，房地产开发商或业主大会通过物业管理招 投标 投标文件投标文件范本格式投标文件范本免费投标文件范本网投标文件范本实例 选择物业管理公司，在备选的众多要素中，物业管理的品牌就显得非常重要。对一个物业管理企业而言，品牌是企业发展的生命，是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。因此，物业管理企业的品牌对物业管理企业的发展至关重要。 五、智能化发展趋势 物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理的一种现代化的管理手段。应该说，智能化管理对房地产开发商、物业管理企业和业主三方面都将产生吸引力。随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，特别是信息科技的发展，房地产开发商在新建物业时，会更多地考虑到物业的智能化，会增加物业的智能化程度，从而使物业的智能化水平得以提高。对于物业管理企业来说，实行智能化管理，能有效降低物业管理的人力成本，提高物业管理的科技含量与服务质量，使管理运作更为规范、高效。这也将促使物业管理企业投资改造物业，增加物业的智能化程度，提高物业管理的智能化管理水平。在现代社会，无论是在工作中，还是在生活中，人们对物业智能化程度的要求越来越高，这种有效的社会需求，最终也会导致物业管理智能化发展趋势的形成。 六、区域管理集约化趋势 区域管理集约化是指物业管理企业之间通过市场进行管理权置换、部分物业管理企业自动退出市场等方式，最终让一个物业管理企业统一管理一个片区的管理方式。在一个物业较为分散、物业档次较低的片区，如果再分割成若干管理单位，由各物业管理公司管理，就会导致管理资源浪费，最终使每家公司都无法获得一定的经济收益，业主也得不到实惠。在此种情况下，可能就会出现，一种方式是多家物业管理公司在征得业主大会同意的前提下，进行管理权置换，一部分物业管理公司就会退出这一片区管理;另一种方式是部分物业管理公司因不能赢利或处于其他战略的考虑，也会主动撤出这一管理区域，主动退出物业管理市场;再一种方式就是因为片区的产权关系，在政府或有关部门的指导下，这一片区的物业管理权可能通过招投标的方式重新确定一个物业管理单位或在原有的多个物业管理单位之间进行产权整合，从而形成一种大片区管理。实行区域管理集约化，可有效利用物业管理资源，实现物业管理的规模化生产和经营，这是物业管理市场成熟的表现，也是物业管理市场发展到一定程度的必然结果。 七、技术型、集约化发展趋势 技术型、集约化管理是指物业管理企业以提高物业管理技术、提高物业管理生产力水平为内涵的物业管理方式。目前，在普遍推行国际质量标准体系的情况下，物业管理在管理水平、管理标准、管理理念、管理模式等方面越来越趋向同质化。因此，在此种情况下，走技术型、集约化物业管理之路就成为物业管理公司在市场竞争中的核心竞争优势之一。技术型、集约化的物业管理模式可通过三大技术体系支持。一是管理技术:品质管理技术、持续教育技术、战略规划实施技术、营销技术、财务管理技术、组织结构及管理技术;二是营运技术:工程管理技术、智能化营运及管理技术、环境工程技术、信息化营运及管理技术、服务过程管理技术;三是研发技术:监控评介技术、实验创新技术、研究分析技术等。物业管理的市场竞争及物业管理企业自身的发展需求会促使物业管理向技术型、集约化管理方向发展。 八、资质等级管理呈淡化趋势 目前，我国对物业管理还实行资质等级管理和市场资质准入制度，包括每一个城市的资质等级管理和国家的三级资质等级管理。从物业管理的发展历史来看，实施物业管理资质等级管理有其一定的现实的、积极的意义。一是控制企业人市数目，有利于优秀企业的发展，合理、有效配置物业管理资源;二是利用资质，展示企业品牌形象，易让市场对企业进行识别，有利于市场的发展。物业管理实施资质等级管理实质上是一种政府管理形式，即政府利用其职权对物业管理市场进行调控、引导和管理，它并不是一种完全的市场化行为。从国际惯例来说，物业管理行业实施物业管理资质等级管理是 2 违背WTO的基本原则的。因此，在我国已经加入WTO后，实施物业管理的资质等级管理只是一个暂时性的过渡过程。未来，物业管理的资质等级管理可能会被全面取消，以适应物业管理的国际化发展趋势。 九、实施职业经理人制度成为可能 实施物业管理职业经理人制度是一种国际化的管理趋势。目前，国家正在制定有关物业管理职业经理人的制度，如果该制度能够顺利推广、实施的话，那将是我国物业管理模式的第二次大突破，物业管理行业将彻底地重新洗牌。物业管理职业经理人制度是指取得国家物业管理职业经理人资格的个人(目前主要有物业管理员和物业管理师两种资质)可以直接管理一个或多个物业管理项目。也可以由多个物业管理员或物业管理师成立一个物业管理公司管理一个或多个物业管理项目。这样物业管理的品牌将由企业品牌逐步转向个人品牌，个人在物业管理行业中发挥的作用越来越大。实施物业管理职业经理人制度，广大居民将得到更大的实惠，也会促进整个物业管理行业的健康发展。实施物业管理的职业经理人制度对国有物管企业将产生更大的、致命性的冲击，促使国有物管企业尽快退出整个物管市场。 十、国有物管企业将全面淡出市场 由于历史发展的原因，我国物业管理企业主要是国有体制。近年来，国有体制所占的比例虽然有所下降，但现阶段仍占主流地位。我国国有物管企业主要是通过以下三种方式形成的:一是国有房地产企业成立国有物业管理企业;二是事业编制的房管所转制成国有的物业管理企业;三是机关事业单位进行后勤制度改革，也纷纷成立国有物业管理企业。 目前，物业管理的市场已经启动，民营物业管理企业的发展遇到大好的时机，已呈现出蓬勃发展之态。通过对物业管理行业进行分析、研究，我们认为，物业管理行业的特征、性质更适合民营物管企业的发展，而不适合国有物管企业的发展。国有物管企业固有的弊病及民营物管企业的活力将促使物业管理市场进行重新洗牌，促使国有物管企业退出物管市场。通过对物管市场的调查、研究和分析，我们可以预测，在未来15年时间内，国有物管企业将全面退出物管市场。主要理由如下:一是物业管理行业投资小、风险小，门槛低，这种情况将使大量的民营资本进入物管行业;二是物业管理技术含量不高，服务层次不高，更适合民营企业的发展;三是物业管理市场是一个动态的市场，业主大会可以通过重新选聘物业管理公司而对市场进行重新洗牌，在此过程中，国有物管企业可能会失去其已有的“江山”，民营物管企业可能获得了一次发展机会;四是物业管理企业只拥有对物业的管理权而无财产所有权，国有企业与民营企业相比，最大的优势是由于历史发展的原因，国有企业积累了大量的国有资产和国有资源，但是在物业管理方面，国有物管企业并无任何产权优势，其外表虽然庞大，但内部其实比较虚弱;五是在服务性行业，国退民进是我国经济发展的基本格局，将会得到政府更多的支持。因此，国有物管企业全面退出物管市场是物业管理未来发展的一大趋势。 浅析中国物业管理发展趋势 浅析中国物业管理发展趋势 , 作者:罗 铮 来源:未知 点击数:1695 更新时间:2009-6-22 文章录入:jjmyx , 区域化中图分类号:F293. 33 文献标识码:A 文章编号:1004 - 4914(2002) 04 - 046 - 02 中国物业管理发展20 多年来,不仅推进了中国城市的文明化进程,推动了改革和经济建设,更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好。随着社会的不断发展,各种层面上的因素日趋成熟,物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。 一、规模化、集约化是物业管理发展的方向 物业管理作为服务行业,其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系,这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业,不可能有暴利,所以要求物业企业必须规模化、集约化经营,这就决定了物业行业发展的方向。这是因为: (1) 规模化、集约化经营能为物业企业降低成本,充分利用有限的资源,获取更多的经济效益,使物业企业不断壮大; (2) 规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才,使英雄有用武之地,不致于人才流失; (3) 规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金,使物业企业经济实力雄厚,增强市场竞争能力,增强企业抗风险能力。 1. 兼并重组,充分利用小企业资源。目前,无资质等级、小而全的物业管理企业较多,许多房地产开发商 3 为了肥水不流外人田,自己成立物业管理公司管理开发的楼盘,但由于面积较小, 造成大量重复投资及资源浪费。显然,这种状况对物业管理行业整体进步不利,由于这部分公司服务的不规范,也使本应享受正常服务的业主(住户) 的利益受到损害,使业主投诉增多,损害了行业的整体形象。因此,为促进行业健康发展,这些小物业管理企业宜通过兼并重组,实现生产要素的优化组合,共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合,建立产业规模,促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合,促进行业的共同发展。 2. 物业管理走“名牌战略”之路,物业管理行业“国际化”趋势,促使我国物业管理“超级航母”出现。随着物业管理范围和内容的扩展,市场化进程的加快,物业管理招投标的逐步规范, 物业管理行业的竞争将日益激烈,行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象,“以名牌闯天下,以质量取天下,以服务守天下”,创立企业名牌,树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业, “效益”是中心,对物业管理这个“微利”行业而言,管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧,物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路,在建立健全企业化经营体制的同时,通过关合并购、改组等方式进行有效扩张,从而降低成本,达到规模经营。随着市场经济的发展和完善,还会“走出去,引进来”,由“洋和尚”来念中国物业管理的“经”,我国的物业管理也会到国外去争夺市场,物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到21 世纪中叶,早期开发的商品房土地使用权纷纷到期,土地使用转型,对一些老物业管理公司将带来很大冲击,到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素,在本世纪我国物业管理面积1 亿平方米以上甚至几亿平方米的“超级航母”一定会出现。“超级航母”的出现也会将我国的物业管理带入“后工业物业管理时代”,真正实现规模效应。到时全国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中,物业管理行业也将成为促进社会经济发展,配合国家城市化进程,稳定地区经济的中坚力量。 二、物业管理企业建立现代企业制度,是适应市场经济和物业管理市场调整的需要 建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业,也同样受到传统体制的影响,相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求,经营机制不活,管理水平落后,服务意识不强,技术创新能力差,亏损经营或上级补贴经营普遍,甚至没有经济上的独立自主权和决策权,较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的道路,也阻碍了物业管理市场的健康发展本确认:经济发展应该优先,并将经济发展视为解决后进国家面临的各种社会问题(贫困、恶劣的劳动条件等等) 的手段, 把铲除阻碍经济发展的社会障碍称之为社会发展,这一观念为后来研究不发达国家经济问题引入了“社会发展”的概念。笔者认为,联合国的“社会发展”概念应该能够成为评判“虫经济”这一宁阳地区发展“功臣”的重要标准之一的。社会的文化价值体系为人们提供了参与市场活动的直接动机,这种动机可能是通过市场行为的收益来满足自身的消费需要,也可能是出于其他目的。笔者认为,有益的文化价值体系应该是这样的:摒弃那种以自然需要和享乐本能为出发点的对商业的物质利益的追求, 而以经济成就为主要的价值评判标准; 以作为市场活动的收益的货币为最普遍的社会象征符号。因而,宁阳10 余年经济飞速发展的成就应作为“虫经济”是非的价值评判标准。因为“虫经济”,宁阳农民富裕起来了;因为“虫经济”,宁阳人接触到走进来的外地人;因为“虫经济”, 宁阳人多了走出去的机会,这看似简单的“走进来”与“走出去”,所带来的是宁阳人思想的变化,文化的发展,人口素质的提高。宁阳的经济、社会发展,这些正是宁阳“虫经济”最大的社会效益和物业管理市场化的发展进程。所以,物业管理建立现代企业制度势在必行,其主要途径有以下三个方面: 一是建立真正的以资产为纽带的有限责任公司,明晰企业资产结构,明确各股东的责任、权利和义务,弱化上级对下级公司的指挥和支配权,强化物业 4 管理企业在市场上的独立决策和运作的能力,使物业管理企业具备市场准入的基本条件。二是积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业,除保留部分员工或管理者持股外,大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去,采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组,促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业,对一些规模小、管理质量差、经济效益不好的中、小企业,鼓励兼并、合并和购买重组;允许和规范破产,使物业管理市场结构更趋合理。三是对房管所改制的企业要确保房管所改制成功,使其能够在步入物业管理市场化的轨道上生存和发展,就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位,直接按现代企业制度进行转改制,使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。 三、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展 1. 新技术革命和物业智能化步伐加快。物业管理是一个新兴行业,也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业,配套设施、设备的技术含量都不高,其管理维护的技术要求也不高。但是,随着新科技的迅速发展,现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备,使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备,*过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前,高新科技发展日新月异,各类物业建设中的科技含量都在迅速上升,引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。 2. 物业管理企业面临转型。面对挑战,物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握,从劳动密集型向技术密集型转变,不断更新、学习新的管理服务技术,以适应现代物业管理的技术要求,保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广,为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台,网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码,今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段,如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平,物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。 四、新世纪物业管理将向区域化方向发展 所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道,任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说,单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前者是单一专业型,后者则是综合网络型, 后者更贴近城市管理的核心,并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任,直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片,具有一定的规模,服务的内容和对象比较广泛,配套齐全,软件建设思路明晰。有利于企业倡导以人为本, 便于合理处置城区建设与可持续发展的关系,有机、有效、合理地配置资源,并不断回报社会,从而促进物业管理在可持续发展理论指导下健康、稳步发展。区域化物业管理的企业会根据区域(片区) 物业管理的需要,科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划,最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费,为后续管理打好基础。同时,区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理,而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化,即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合,这在21 世纪物业管理中将表现得更为突出。 五、突现大物业概念 物业管理将不再局限于住宅物业,甚至不再局限于建筑物业,而是在更广泛的意义上进行诠释。(1) 地域结构。目前的物业管理区域已呈现出了这样的趋势,即从沿海向内地扩展,从中心发达城市向周边欠发达地区辐射;首先覆盖全国的 5 大中城市, 并随着我国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。最后一步也许要到本世纪末才能够实现。(2) 产权结构。将从多元化产权向单一产权过渡,最终形成多元产权结构和单一产权结构并存的局面。住宅区物业是典型的多元产权结构, 而企业自建办公楼、宿舍区、矿山、林场则属单一产权结构类型。 (3) 物业类型。现在物业管理的类型已从当初的单一住宅区物业扩展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校等等。但仍有许多待开发的领域,如宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施等。(4) 边缘行业。物业管理的核心虽然是管理物业,但应尽量地拓展空间,并藉此丰富物业管理的内涵。物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分交流,构筑合理的多链条式物业管理产业结构,以此使本产业能够产生最大的社会效益和经济效益。 六、物业管理与房地产开发关系更加密切,物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节 新世纪里,开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商在开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展,而且从规划设计、施工到销售、管理都要积极参与。物业建设单位在销售物业时,必须与购买物业者签订前期管理协议,明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容,并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制,在前期管理工作完成后,现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司,提出新的管理要求,也可以选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”概念,在今后将被不断深化, 并越来越受到重视,直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高,物业管理与房地产开发的关系既互相独立,又密不可分。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系,有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程,有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施,有助于切实保障业主权益,便于物业管理整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。 中国物业管理发展趋势初探中国物业管理发展趋势初探中国物业管理发展趋势初探中国物业管理发展趋势初探 2009年12月11日 来源:泛东协同软件 面对新世纪，人们都有很多新的愿望。物业管理也希望能在新世纪蓬勃发展。谈及21世纪中国物业管理发展，让人不禁想起这样一件事:20世纪年代刚发明计算机时，人们预计到20世纪末世界用量也不会超过50台。可不到50年的时间，计算机已在世界范围基本普及，其用量也数以亿计。其发展之快令人“瞠目结舌”，可即便如此，谁又能预计到它在下个50年、下个100年的发展呢,而中国物业管理在新世纪的发展趋势，也很难用准确的语言来把握，在此，只能按照事物发展的基本规律和个人对物业管理的理解对21世纪中国物业管理的发展趋势作个简单的描述: 一、随着社会分工的进一步细化，地区经济的普遍发展，人们生活水平的不断提高，人们对生活、工作环境的要求也将不断提升。物业管理将逐步在中国普及。 这个“普及”有几个层面的涵义:1、“物业管理”概念的普及。社会分工的细化，政府部门从各专业领域的逐步退出，要求有专业的物业管理公司进行物业管理;同时经济的发展，人们生活水平的提高，使人们对工作、居住的环境、质量要求也不断提高。经济上的解放，对高品质生活的追求，使“花钱买服务”的概念将被越来越多的人接受，为物业管理走入更多家庭创造了条件。2、“物业管理”行为的普及。21世纪，“物业管理”对广大老百姓来说，已不再仅仅是一个时髦的词语，而是自已身边能看的到、体验到的切实服务。“物业管理”也不是昔日的“门难进、脸难看”的政府机关，而是就在自已身边，每天为自已服务的“管理者”。“事实胜于雄辩”，每天感受服务、每天感受舒适的生活，“物业管理”自会深入人心。 但这种普及会是个“渐进”的过程，将随着市场经济的进程逐步发展。照目常情况看，可能会是由南向北;由省会和大城市向中小城市直至乡、镇、村;由商品住房、写字楼向福利房、安居房、单位建房逐步发展，基本走的是“城市包围农村”的道路。也有可能在个别“工业 6 化”程度较高或经济发展较快的乡镇率先突破、发展。普及的过程可能会比较慢，其间也会有许多的困难和挫折，但总的趋势是不会改变的。 二、物业管理立法工作将取得重大突破，全国性物业管理法规出台，地方性物业规章制度更加完善和细化，在实践中有更强的针对性和可操作性。 “依法管理”是物业管理生存和发展的基础。物业管理在中国发展20年了，急需一部全国性物业管理法规对整个行业的行为进行规范，在本世纪初应该会有这样一部全国性物业管理法规出台。同时根据这一法规精神，各地方性物业管理规章制度将更加完善和细化。全国性物业管理法规的出台，一方面国家以法律形式给物业管理提供了行业存在的保障，从国家立法的高度确立物业管理的法律地位;另一方面又以法律文本规范物业管理的行为，使其能“有法可依、依法办事”，保证整个行业的顺利、健康发展。从立法上看，很多内容与现行规定相比可能有很大改变;物业管理的涵盖范围空前扩大，从住宅、写字楼到工业区、厂房;从医院、学校到政会机关、军队营区，覆盖几乎氖的建筑物、场所及其相关附属物，物业管理的类型得到极大的扩展和丰富;物业管理的定位和有关概念将重新界定，物业管理中政府行为将逐步淡化，虽然在相当的一段时间里政府作为管理主体的地位不可取代，但预计从本世幻0年代开始，政府将逐步全面退出物业管理行业，真正实现完全的“市场化”运行。“物业管理”在管理的同时，作为“千家万户”联系的纽带、社区人文环境建设的桥梁的作用日益突出，其各项“服务”功能将不断强化;物业管理行业关系得到进一步协调;政府从物业管理行业的逐步退出，“物业管理企业协会”的规范和成熟，业主自治机构的完善，“物权法”等概念的引入，将进一步理顺物业管理行业负责机构、各物业管理公司、广大业主之意的关系，在保障业主、住户合法权益的前提下，更便于物业公司日常工作的开展。 三、物业管理走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，中国物业管理“超级航母”出现。 随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。市场竞争是残酷的，“胜王败寇”。在这种市场环境下，各物业管理公司将更注重企业的内部管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，建立健全企业化经营体制的同时，通过关合]并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，甚至可能还会“走出去，引进来”，有“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，中国的物业管理也到国外争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到本世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司(特别是深圳的物业管理公司)将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪中国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿的“超级航母”一定会出现。 “超级航母”的出现也会将中国的物业管理带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全中国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。 四、物业管理模式趋向多元化，在物业管理整体水平提高前提下，物业管理向“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向发展。 随着物业管理在全国的铺开，物业管理中的地区差异将会日益凸现。不同的地区的经济发展水平、物业类型、需要的管理、服务也各不相同，各地区的物业管理工作也必将围绕“以人为本、质量取胜”的前提，“因地制宜”地开展各项工作。 探索适合中国国情的物业管理道路，也就是要充分考虑中国经济发展的地区性、考虑中国市场经济的特殊性，采取有针对性、切实可行的办法搞好各地区的物业管理工作。可以“百花齐放、百家争鸣”，“大型综合物业管理”和“区域单一物业管 7 理”并存，“自主式物业管理”和“顾问式物业管理”并存，同时配合各地区经济发展情况和房地产业发展的走势“量体裁衣、按需服务”，不断创立符合实际需求的新物业管理模式。再经过5-10年的努力，达到物业管理整体水平的提高，充分满足人民日益提高的物质文化生活需要，从而更好地促进物业管理行业的发展。 在物业管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物业管理企业将坚持“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向经营发展，不断提高企业管理人员素质以及物业管理的科技含量，提高管理服务水平。在创造安全、文明、优质物业的同时，将最大限度地满足人们社会交往、人际沟通、生活方便等需要。物业管理工作重点最终也应向创造绿色环保、智能管理、社区文化、生态小区的方向发展。随着科技的发展和先进开发技术的不断运用，本世纪会出现真正无人管理的“人工智能小区”，将大大改善生活品质。 五、明确物业管理与房地产开发商关系的前提下，物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节。 新世纪里，开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商将作业个主体，开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从面上由商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且在理念上从规划设计、施工到销售、管理都要物业管理的参与。物业建设单位在销售物业时，将必须与购买物业者签订前期管理协议，明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容，并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制，在前期管理工作完成后，现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司，提出新的管理要求，也可以重机关报选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”的概念，在今后将被不断深化，并越来越受到重视，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。 物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系，有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。 浅析中国物业浅析中国物业浅析中国物业浅析中国物业管理发展趋势管理发展趋势管理发展趋势管理发展趋势 2010-01-14 清华领导力培训 罗铮 中国物业管理发展20多年来，推动了改革和经济建设，更重要的为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理发展的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上因素日趋成熟，物业管理行业将进入健康而有序的发展阶段。 中国物业管理发展物业管理发展物业管理发展物业管理发展20多年来，不仅推进了中国城市的文明化进程，推动了改革和经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理发展的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。 一一一一、、、、规模化规模化规模化规模化、、、、集约化是物业管理发展的方向集约化是物业管理发展的方向集约化是物业管理发展的方向集约化是物业管理发展的方向 物业管理作为服务行业，其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系，这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求物业企业必须规模化、集约化经营，这就决定了物业行业发展的方向。这是因为: (1) 规模化、集约化经营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大; (2) 规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才，使英雄有用武之地，不致于人才流失; (3) 规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金，使物业企业经济实力雄厚，增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。 1. 兼并重组，充分利用小企业资源。目前，无资质等级、小而全的物业管理发展企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然， 8 这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主(住户) 的利益受到损害，使业主投诉增多，损害了行业的整体形象。因此，为促进行业健康发展，这些小物业管理发展企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模，促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。 2. 物业管理发展走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，促使我国物业管理“超级航母”出现。随着物业管理发展范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范， 物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。 浅析中国物业浅析中国物业浅析中国物业浅析中国物业管理发展趋势管理发展趋势管理发展趋势管理发展趋势 2010-01-14 清华领导力培训 罗铮 中国物业管理发展20多年来，推动了改革和经济建设，更重要的为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理发展的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上因素日趋成熟，物业管理行业将进入健康而有序的发展阶段。 中国物业管理发展物业管理发展物业管理发展物业管理发展20多年来，不仅推进了中国城市的文明化进程，推动了改革和经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理发展的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。 一一一一、、、、规模化规模化规模化规模化、、、、集约化是物业管理发展的方向集约化是物业管理发展的方向集约化是物业管理发展的方向集约化是物业管理发展的方向 物业管理作为服务行业，其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系，这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求物业企业必须规模化、集约化经营，这就决定了物业行业发展的方向。这是因为: (1) 规模化、集约化经营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大; (2) 规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才，使英雄有用武之地，不致于人才流失; (3) 规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金，使物业企业经济实力雄厚，增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。 1. 兼并重组，充分利用小企业资源。目前，无资质等级、小而全的物业管理发展企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主(住户) 的利益受到损害，使业主投诉增多，损害了行业的整体形象。因此，为促进行业健康发展，这些小物业管理发展企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模，促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。 2. 物业管理发展走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，促使我国物业管理“超级航母”出现。随着物业管理发展范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范， 物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业， “效益”是中心，对物业管理发展这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，在建立健全企业化经营体制的同时，通过关合并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，还会“走出去，引进来”，由“洋和尚”来念中国物 9 业管理的“经”，我国的物业管理发展也会到国外去争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到21 世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪我国物业管理面积1 亿平方米以上甚至几亿平方米的“超级航母”一定会出现。“超级航母”的出现也会将我国的物业管理发展带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全国物业管理发展可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。 二二二二、、、、物业管理企业建立现代企业制度物业管理企业建立现代企业制度物业管理企业建立现代企业制度物业管理企业建立现代企业制度，，，，是适应市场经济和物业管理发展市场调整的需是适应市场经济和物业管理发展市场调整的需是适应市场经济和物业管理发展市场调整的需是适应市场经济和物业管理发展市场调整的需要要要要 建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题，也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业，也同样受到传统体制的影响，相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，服务意识不强，技术创新能力差，亏损经营或上级补贴经营普遍，甚至没有经济上的独立自主权和决策权，较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的道路，也阻碍了物业管理市场的健康发展本确认:经济发展应该优先，并将经济发展视为解决后进国家面临的各种社会问题(贫困、恶劣的劳动条件等等) 的手段， 把铲除阻碍经济发展的社会障碍称之为社会发展，这一观念为后来研究不发达国家经济问题引入了“社会发展”的概念。笔者认为，联合国的“社会发展”概念应该能够成为评判“虫经济”这一宁阳地区发展“功臣”的重要标准之一的。社会的文化价值体系为人们提供了参与市场活动的直接动机，这种动机可能是通过市场行为的收益来满足自身的消费需要，也可能是出于其他目的。笔者认为，有益的文化价值体系应该是这样的:摒弃那种以自然需要和享乐本能为出发点的对商业的物质利益的追求， 而以经济成就为主要的价值评判标准; 以作为市场活动的收益的货币为最普遍的社会象征符号。因而，宁阳10 余年经济飞速发展的成就应作为“虫经济”是非的价值评判标准。因为“虫经济”，宁阳农民富裕起来了;因为“虫经济”，宁阳人接触到走进来的外地人;因为“虫经济”， 宁阳人多了走出去的机会，这看似简单的“走进来”与“走出去”，所带来的是宁阳人思想的变化，文化的发展，人口素质的提高。宁阳的经济、社会发展，这些正是宁阳“虫经济”最大的社会效益和物业管理发展市场化的发展进程。所以，物业管理建立现代企业制度势在必行，其主要途径有以下三个方面: 一是建立真正的以资产为纽带的有限责任公司，明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级公司的指挥和支配权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力，使物业管理thldl.org.cn企业具备市场准入的基本条件。二是积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组，促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业，对一些规模小、管理质量差、经济效益不好的中、小企业，鼓励兼并、合并和购买重组;允许和规范破产，使物业管理发展市场结构更趋合理。三是对房管所改制的企业要确保房管所改制成功，使其能够在步入物业管理发展市场化的轨道上生存和发展，就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位，直接按现代企业制度进行转改制，使其提高适应物业管理发展市场快速发展的能力。 三三三三、、、、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展新技术 10 革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展 1. 新技术革命和物业智能化步伐加快。物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，*过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。 2. 物业管理企业面临转型。面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，以适应现代物业管理的技术要求，保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。 四四四四、、、、新世纪物业管理将向区域化方向发展新世纪物业管理将向区域化方向发展新世纪物业管理将向区域化方向发展新世纪物业管理将向区域化方向发展 所谓区域化物业管理发展就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。区域化物业管理同单一的物业管理发展有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理发展的组成部分。前者是单一专业型，后者则是综合网络型， 后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于企业倡导以人为本， 便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物业管理在可持续发展理论指导下健康、稳步发展。区域化物业管理的企业会根据区域(片区) 物业管理发展的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理发展要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在21 世纪物业管理发展中将表现得更为突出。 五五五五、、、、突现大物业概念突现大物业概念突现大物业概念突现大物业概念 物业管理发展将不再局限于住宅物业，甚至不再局限于建筑物业，而是在更广泛的意义上进行诠释。(1) 地域结构。目前的物业管理发展区域已呈现出了这样的趋势，即从沿海向内地扩展，从中心发达城市向周边欠发达地区辐射;首先覆盖全国的大中城市， 并随着我国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。最后一步也许要到本世纪末才能够实现。(2) 产权结构。将从多元化产权向单一产权过渡，最终形成多元产权结构和单一产权结构并存的局面。住宅区物业是典型的多元产权结构， 而企业自建办公楼、宿舍区、矿山、林场则属单一产权结构类型。 (3) 物业类型。现在物业管理的类型已从当初的单一住宅区物业扩展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校等等。但仍有许多待开发的领域，如宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施等。(4) 边缘行业。物业管理的核心虽然是 11 管理物业，但应尽量地拓展空间，并藉此丰富物业管理的内涵。物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分交流，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此使本产业能够产生最大的社会效益和经济效益。 六六六六、、、、物业管理与房地产开发关系更加密切物业管理与房地产开发关系更加密切物业管理与房地产开发关系更加密切物业管理与房地产开发关系更加密切，，，，物业管理发展工作将贯穿建设开发的各个物业管理发展工作将贯穿建设开发的各个物业管理发展工作将贯穿建设开发的各个物业管理发展工作将贯穿建设开发的各个环节环节环节环节 新世纪里,开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商在开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展,而且从规划设计、施工到销售、管理都要积极参与。物业建设单位在销售物业时,必须与购买物业者签订前期管理协议,明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容,并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制,在前期管理工作完成后,现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司,提出新的管理要求,也可以选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”概念,在今后将被不断深化, 并越来越受到重视,直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高,物业管理与房地产开发的关系既互相独立,又密不可分。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系,有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程,有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施,有助于切实保障业主权益,便于物业管理发展整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面关于我国物业管理发展趋势的研究(一) 作者:叶天泉 转贴自:叶天泉 点击数:209 我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显著。随着我国物业管理的发展和走向成熟，笔者认为，我国的物业管理应当走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，这将成为21世纪我国物业管理的发展趋势，本文试图就这种发展趋势作些探讨 一、研究我国物业管理发展趋势的意义 物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活、生产和工作密切相关的行业，要使这一行业得到健康、快速发展，使其尽早成为朝阳产业，探讨和研究物业管理的发展趋势，有其重要的意义 1、研究物业管理发展趋势是物业管理行业发展的需要。应当肯定的说，对物业管理发展趋势的研究，不是理论的假设，而是基于物业管理行业的发展，特别是物业管理的实践，我国的物业管理经过20年的探索和实践，已取得了长足的发展。要使这一行业得到更快的发展，必须研究物业管理的发展趋势，只有确定了物业管理的发展方向，才能使物业管理行业沿着既定的目标去探索、去努力、去实践、去发展。另外，我国即将加入世贸组织，入世将给我国物业管理的发展带来新的机遇和挑战，物业管理也应当在管理模式等方面有新的突破和新的发展。所以研究物业管理的发展趋势，对于我国物业管理以何种形象跨入新世纪，以及在城市管理和两个文明建设中怎样发挥更大的作用至关重要 2、研究物业管理发展趋势是物业管理行业担负起社会责任的需要。物业管理的任务是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境，使物业发挥最大的经济效益和使用价值。因为，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使物业保值、增值，而且有得于城市管理，具有其他行业所不可替代的作用 3、研究物业管理发展趋势是加快城市化进程的需要。城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造一个快捷、方便、舒适的工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要。实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建 12 设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋管理是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差直接反映城市的整体面貌和管理水平。城市房屋及附属设备设施、环境、场地管理好了，必然加速城市化的进程 4、研究物业管理发展趋势是加快城市管理体制改革的需要。城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立;管理权限和责任的;管理方式和方法的选择以及管理机构的设置等。科学、合理、先进的城市管理体制，是保证城市社会正常体制改革的重要内容。物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且可以促进城市管理体制的改革 5、研究物业管理发展趋势是保护消费者合法权益的需要。随着生活水平的不断提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、物业管理服务水平和社会社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自己信得过的物业管理企业管理自己的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，趋势之一:区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向 (一)实行区域化物业管理的必要性和可行性 1、实行区域化物业管理的必要性 所谓区域化物业管理，是指按照城市现行行政区域设定物业区实行物业管理。换言之，就是以城市的街、段、路、里、号为前提条件，以城市规划的自然区域为基础，以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区。从目前来看，各地的物业管理仍局限于只对成片开发并达到一定规模的住宅区、工业区和单体规模较大的办公楼、酒店等实行了物业管理，而对于建筑面积偏小的住宅区、组团、单体楼或建筑面积达不到规模的写字楼、商店、医院等仍处于被物业管理遗忘的角落。随着物业管理的发展，现行物业管理一些不尽完善的地方开始暴露出来，实行物业管理与未实行物业管理的区域形成了鲜明的反差，出现了两极分化，即实行物业管理的住宅区、大厦、工业区等物业的卫生环境、治安环境、绿化环境等明显好于未实行物业管理的。据安徽房地产今年第二期陆长德撰写的“两个住宅小区，两个园中湖，两种管理模式，两样不同结果”关于西园新村和南园新村两种管理体制和管理模式的调查一文中披露，1987年中房合肥公司建成的总建筑面积23万平方米的西园新村，为当时安徽省最大规模的住宅小区。由于规划和建设省的独巨匠心，充分利用西园新村中央占地10余亩的天然池塘，凿池成湖，并在湖修建假山、曲桥、水榭、亭台、楼阁、雕塑等。岸畔垂柳依依，湖中碧波荡漾，好一派迷人的景象。西园新村曾经作为安徽省的窗口和亮点，接待过几十个国家的国际友人和华人华侨，并荣获联合国人居中心颁发的利古里亚“国际特别奖”。但由于西园新村建成时，安徽省尚没有推行物业管理，交给住宅小区所在地的区、街管理，实行了传统的管理模式，由于建管脱节，疏于管理，湖水受到污染，产权人、使用人意见很大。目前西园湖面干涸，杂草从生，成为小区创建的一处死角。其当年的风光早已黯然失色，不复存在 而同是中房合肥公司1994年建成的建筑面积16万平方米的南园新村，吸取了西园新村的教训，早在1993年5月南园新村竣工之前，就组建了物业管理公司实行了物业管理。南园新村内也有一处占地10余亩的水面，由于管理到位，南园新村虽已经过7年的风雨洗礼，于今仍风姿绰约，风韵犹存。该小区在建设方面荣获了建设部综合银牌奖，在管理方面被建设部授予全国城市物业管理优秀住宅小区。此外一些地方的住宅小区、大厦等，其规划建设的都很好，只因规模偏小，没有实行物业管理，而出现的“一年新、两年旧、三年乱”的情况在全国甚多 由此看来，要打破这种分割管理的局面，使所有的物业都能实行有效管理，最好的途径就是改变目前物业管理企业仅对达到一定规模的住宅区、大厦、工业区等物业实行物业管理的模式，按照城市行政区域的街、段、路、里、号设定物业区实行物业管理。可以断言，按照城市行政区域设定物业区实行物业管理，是物业管理的新尝试，同现行物业管理模式相比有诸多方面的好处 ?实行区域化物业管理，可以提高城市的整体管理水平。城市的各类物业是城市的重要组成部分，这就 13 决定了各类物业的管理的好差，不仅直接反映出城市的管理水平，而且直接影响城市对处开放和招商引资的环境。因此，只有城市的各类物业搞好了，城市的管理才有了基础。如果按照现行物业分割管理的模式，势必有一些物业得不到有效的管理，这些管理不到的地方，必然影响城市的整体环境和形象。要从根本上改变这种分割管理的局面，全面提高城市的整体环境质量，推行区域化的物业管理是提高城市管理水平的最佳切入点 ?实行区域化物业管理，可以使物业管理企业实现规模效益。目前多数物业管理企业普遍存在着管理规模偏小，经济效益差的问题。如果按照行政区域设定物业区实行物业管理，其管理规模相对按单独管理一个住宅区、大厦、工业区的规模，要大出若干倍、上百倍，甚至更大，而管理人员相对增加的数量比率远低于物业管理面积增加的数量比率，这样就会降低管理成本，减少支出，提高企业的规模效益。物业管理企业只有实现了规模效益，才能走上良性循环发展的轨道 ?实行区域化物业管理，可以减轻产权人、使用人的经济负担按照行政区域设定物业区实行物业管理，由于规模大，收费合理就选聘谁。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证 物业管理的收费同单独一个住宅区、一座大厦或一个工业区的管理成本相比会大幅度下降，其收费标准也将随之降低，这样可以减轻产权人、使用人的物业管理费用的支出，自然会受到产权人、使用人的赞同 ?实行区域化物业管理，可以加速创建文明城市、文明城区活动的开展。物业管理是同城市的生产、工作和人民群众生活密切相关的行业，也是创建文明城市、文明城区，推动社会进步的重要内容。按照行政区域设定物业区实行物业管理，同现行按单独住宅区、大厦等实行物业管理相比，更有得于整个区域的治安环境、卫生环境、绿化环境、生产、工作和生活环境的改善，更有利于创建文明城市、文明城区活动的开展。如果按现行以一个住宅区或大厦实行物业管理，必然会有若干不能实行物业管理的死角，这样势必影响创建活动的实际效果 2(实行区域化物业管理的可行性 ?深圳广业物业管理公司为推进物业管理行业不断创新发展，积极探索区域化物业管理发展的新路子，从1994年就开始对占地面积80万平方米，建筑面积150多万平方米的新州片区内的空置土地、市政设施、道路交通、园林绿化、环境卫生、水电设施、二次排放、建筑施工以及片区内的各类公共物业进行管理和综合配套服务，大胆地进行了区域化物业管理的尝试，并取得了积极的进展，为推行区域化物业管理起到带头和示范作用 ?可以将开发区作为区域化物业管理的突破口。眼下，全面推行区域化物业管理的条件并不十分成熟，因为，目前在城市行政区域内仍有一定数量的物业，暂不具备实行物业管理的条件，需要有一个治理改造的过程。笔者认为，在现阶段可以先从开发区按行政区域设定物业区，实行物业管理的试点。因为，开发区是按照统一规划、分步建设、开发一片、建成一片的原则，有 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、有步骤地进行开发建设的。因此，在开发区按行政区域设定物业区实行物业管理有诸多的有利条件。一是规划布局的合理性和超前性。从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，都是按照全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设的。尤其是许多开发区不仅规划布局合理，而且具有一定的超前性，这些都为开发区按行政区域设定物业区推行物业管理奠定了良好基础。二是配套设施的完善性。我国的开发区大都建设在远离市区或在市区的边缘，不仅地理位置优越，环境优美，交通便捷，而且基础设施配套设施完善，相对独立。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，或以金融商贸为主的金融商贸开发区等，其基础设施、配套设施都比较完善，其中供电、供暖、供水、排水、道路、学孝医院、商店、酒店、宾馆、托儿所等应有尽有，这些都为开发区按行政区域设定物业区推行物业管理创造了有利的条件。三是区域规划的鲜明性。开发区不仅规划布局合理，基础设施、配套设施完善，而且一些开发区区域划分特点鲜明，如在一些开发区内又在规划上分为生产区、生活区、商业区、机关办公区、娱乐区、金融区、教学区、旅游区等，这样就为按行政机关区域设定物业区推行物业管理提供诸多的方便和先天的条件 ?区域化物业管理的大体形成周期。经过积极 14 的探索和实践，预计有5-10年的时间，区域化物业管理在物业管理比较发达的地区，可以取得较为成型的经验，到本世纪20年代，区域化物业管理模式将在大部分地区得到普遍推广，到本世纪30年代，区域化物业管理模式将有望取代分割管理的模式，成为我国物业管理发展方向 (二)区域化物业管理区域的划分 现阶段，在城市中特别是在旧城区中，住宅区与商店、学孝办公楼、医院及浴池、旅店等服务设施、文化设施是交织在一起，少数还有生产企业与住宅区等交叉在一起。而像近些年来新建成的较大规模的住宅区，如北京的望京居住宅、回龙观文化居住区等并不多见。因此，从总体上讲，实行区域化物业管理，应当从我国城市各类房屋的分布现状和实际情况出发，既要考虑以城市行政区的划分、城市规划的自然区为前提条件和基础，又要注重方便生活、有利生产、便于管理，也可以参照城市社区管理范围的划分。对于那些相对集中的住宅区、商业区、工业区、教学区、办公区、商业一条街、餐饮一条街、电子一条街、汽车配件一条街等，具体讲可以按房屋的使用性质和建筑面积等情承担起区域物业管理的责任，更谈不上提高物业管理的质量和水平 4、合理确定物业管理服务收费标准的原则。按照行政区域设定物业区实行物业管理，其管理服务费标准的确定和测算是一个比较复杂的问题。这是因为，往往一个物业区内既有住宅区，又有工业区、大厦、商店、学校等，既涉及房屋维修管理、设备设施管理、绿化管理、环卫管理、治安保卫管理、消防管理，又涉及道路、路灯、停车场等管理。由于各类物业的类型不同，其管理服务的项目有所差异，需要管理服务的内容和管理服务的深度及细度也不尽相同。同时，不同物业的收费标准不应当搞一刀切，而应当根据不同类型的物业，不同管理服务项目，不同物业管理服务标准，按照国家计委、建设部联合下发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理单位固定资产折旧费，法定税费等八项构成，分别测定出不同类型物业管理服务费的收费标准，并报当地物价行政主管部门审批后施行 5、抓好试点的原则。按城市行政区域设定物业区实行物业管理是物业管理的重大突破。不仅管理面大、工作量大，而且设备、设施多，要想达到预期的目的，应本着先行试点的原则。各地可先选择一些基础条件好，具备实行区域化物业管理条件，相对集中的住宅区、商业区、工业区、办公区等进行试点，在试点的基础上，总结经验，摸清路子，然后扩大试点范围，取得成功经验后逐步推开 6、注重发挥管理委员会作用的原则。由于按行政区域设定物业区实行物业管理，管理的规模大、物业类型多、产权关系复杂，注重发挥管委会的作用尤为重要。当地物业管理行政主管部门在组织召开第一次产权人、使用人代表大会时，要严格按照产权人、使用人大会或代表大会的程序进行。管委会成员的产生要通过民主推荐，管委会成员的数额，应当从管委会工作实际需要出发，既要考虑产权面积比例，又要注重代表面，其委员数额可以略多一些，特别是要把那些具有一定参事议事能力，有工作热情，办事公道的产权人、使用人代表选进管委会。只有这样，管委会才能充分行使自己的权利，并认真履行其义务，并配合物业管理公司一道共同做好区域内的物业管理工作。同时，物业管理公司也应当遇事多同管委会商量，重大事项经管委会讨论同意，切实发挥管委会的作用 (四)影响区域化物业管理的制约因素 从目前来看，推行区域化物业管理仍存在许多制约因素，主要表现在: 1、由于我国的物业管理一开始就是从一个住宅区、一座大厦或一个工业区起步的，因此，按单一住宅区、大厦、工业区等实行物业管理已成为约定俗成的管理模式，要打破这种管理模式需要有一个过程 2、区域化物业管理只能选聘一个物业管理公司进行管理。但是，现行住宅区、大厦、工业区等物业分割管理的模式以得到人们的普遍认同，况且物业管理公司同物业管理委员会(或业主委员会，下同)签订的物业委托管理合同，是具有法律效力的，如果因实行区域化物业管理的需要，物业管理公司按照法定程序同管委会协商可以提前解除合同。但如果现行的物业管理公司或物业管理委员会不同意提前解除合同，那么只能等到合同期满，这样就会推迟 15 区域化物业管理的时间，影响区域化物业管理的进程 3、由于一些物业管理公司在单一住宅区、大厦、工业区等物业管理中，管理服务到位，收费标准合理，产权人、使用人满意，他们有权继续选聘原物业管理公司进行管理。即使合同期满后，产权人、使用人担心区域化物业管理面积大，担心物业管理服务不到位，仍然愿意选聘原物业管理公司进行管理，不接受区域化物业管理，也将给推行区域化物业管理进程带来影响 (五)实行区域化物业管理应当抓好的几项工作 按行政区域设定物业区实行物业管理是我国物业管理的发展趋势，同现行的物业管理模式相比有许多优点，同时，在治安保卫流 (一)实行市场化经营的必要性和必然性 1 、实行市场化经营的必要性 市场化经营就是随着物业管理招投标市场的形成，物业管理公司要通过招投标来取得物业管理项目的经营管理权。因为，物业管理是市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是不断提升物业管理水平，把物业管理推向一个更新境地的重要途径。物业管理行业实行市场化经营，具有以下的好处: ?市场化经营是市场经济发展的客观要求。我国的物业管理是伴随着市场经济应运而生的，竞争是市场经济活力所在，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。把竞争机制引进物业管理行业，把物业管理企业推向市场，是市场经济发展的客观要求。深圳、广州、上孩北京、武汉、南京、沈阳、大连等城市推行物业管理招投标的实践证明，物业管理只有引进竞争机制，通过市场上激烈的较量和角逐，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励物业管理企业提高管理服务的水平和自身的素质，并在竞争的风风雨雨中经受锻炼和考验 ?市场化经营是提升物业管理企业整体水平的重要途径。在市场经济条件下，企业作为市场经济的主体，不仅要追求社会效益、环境效益，而且要实现最大的经济效益。在激烈的市场竞争中，企业面临着优胜劣汰的抉择，若不成功，就被淘汰，企业管理人员的素质，决定着企业的命运和前途。优胜劣汰的竞争驱使着每一个管理人员永不停息的奋进，谁也不愿被淘汰。企业内有追求经济效益的动力，外有管理服务不好被解聘的压力，形成了一种强大的动力，迫使企业每个管理者欲想在竞争中站稳脚跟，必须不断提高自身的思想、文化素质和专业知识，努力提高管理水平和服务质量 ?市场化经营是推动物业管理行业发展的加速器。物业管理作为新兴行业，要想得到健康快速的发展，必须把物业管理企业推向市场，充分引进竞争机制，将管理的委任制、终身制变为由产权人、使用人对物业管理企业的聘任制，使产权人、使用人通过招投标选聘物业管理企业。只有通过物业管理企业在市场上的公开、公平的竞争，才能促进物业管理行业整体水平的提高;也只有物业管理行业整体水平提高了，物业管理行业才能得到健康快速的发展 ?市场化经营是维护产权人、使用人合法权益的有效保证。建立物业管理竞争机制，产权人、使用人可以不受任何行政部门的委托或指派物业管理企业的约束，他们可以从众多的投标企业中筛选自己认为最为合适的物业管理企业。这样 可以摆正服务与被服务的关系，而且有利于鞭策物业管理企业以良好的管理、优质的服务、合理的收费赢得产权人、使用人的信任，并能促进物业管理企业从根本上提高管理水平和改善服务质量，从而保证物业保值增值，使产权人、使用人的利益得到保障 2、实行市场化经营的必然性 ?市场化经营是同国际物业管理市场接轨的突破口。参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的客观要求，也是物业管理发展的必然趋势。市场经济的本质是竞争，对内竞争与对外竞争相结合，国内市场与国际市场相对接。随着我国物业管理行业的发展，同国际物业管理市场一定会越来越密切。因此，把物业管理企业打进国际市场，通过竞争管理国外的物业已是为期不远的事情。要使我国物业管理企业尽快冲出国门，参与国际市场竞争，必须形成国内物业管理竞争市场。国内竞争机制的形成，一方面可以促使物业管理企业提高管理服务水平，增强企业开拓能力和应变能力，从而增强其市场竞争力;另一方面可以使企业经受锻炼，积累经验，为在国际市场竞争中战胜对手积蓄力量，创造条件 ?市场化经营是物业管理发展到一定阶段的必然结果。随着物业管理企业增多，僧多粥少的现象将越来越突 16 出。市场如战场，在未来的物业管理中，只能靠企业的优质服务、靠企业的信誉、靠企业的品牌去占领市场。而要占领市场离不开竞争，要提高物业管理水平离不开竞争，竞争是物业管理发展到一定阶段的必然产物，也是物业管理的必然发展趋势。只有竞争才能使品牌企业的优势得到展示，也只有竞争才能使那些信誉不好、经营不善、管理服务不到位的企业被淘汰出市?镆倒芾砭赫 频囊谰荨?傅妓枷牒驮 建立物业管理竞争机制，理论前提在于正确把握物业管理竞争的内涵。竞争作为一种经济现象有其产生的内外条件，物业管理企业在共同追求的社会效益、环境效益之外，还有各自的特殊利益经济效益，是产生竞争的内因，市场的存在是产生竞争的外因。企业自负盈亏是企业特殊利益的最高表现，企业的自主经营则是形成市场竞争的必要前提。因此，只要物业管理企业真正实现自主经营、独立核算、自负盈亏、自我约束、自我发展、竞争就会不呼而至 竞争是指商品生产者取得有利的产销条件而进行的相互斗争。市场竞争具有利益性、排他性、风险性、自发性、强制性等特征。笔者认为，物业管理竞争是指物业管理企业在强烈的市场竞争中所表现出的生存和发展能力，生存能力是发展能力的基础，发展能力则是生存能力的延伸 基于上述认识，建立物业管理竟争机制的指导思想应以邓小平理论、江泽民三个代表思想、《中共中内关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》为指导，按照社会主义市场经济的要求，逐步将物业管理企业推向市场，通过公开、公平、合理的竞争，由产权人、使用人直接选聘物业管理企业，加速培育和发展物业管理市场，使物业管理在城市管理中发挥更大的作用。为此，建立物业管理竞争机制应遵循以下原则: 1、从国情出发的原则。从国情出发就是从我国物业管理的实际情况出发。只有从我国物业管理的现状出发，充分考虑我国物业管理仅有20年的历史，物业管理市场尚处于培育之中的实际，同时又要考虑到我国物业管理方兴未艾，具有广阔的发展前景和同国际物业管理接轨等因素，既要不脱离现阶段我国物业管理的国情，又要着想按照国际惯例具有一定的超前性。只有这样，建立起来的物业管理竞争机制，才有利于物业管理行业的发展，有利于物业管理市场的培育和发展 2、公开的原则。公开就是在物业管理项目的招投标中，将招标领导机构及人员、标的(所招物业规划建设的基本情况、物业管理的内容、物业管理的标准及奖发物业管理的期限)、招标对象、投标、开标的有关事宜(投标报名始止时间、标书的主要内容、评委会的组成、开标定标形式及时间、评标计分方法、违约处理、招投标监督及投诉电话)，招标的要求及有关说明(如中标单位应采取的管理形式、收费标准、利润标准、风险抵押金等)张榜公布。公开是招投标的前提，只有公开，物业管理企业才能了解招标的条件及有关情况，并根据自身的实力情况，决定是否投标，确定管理服务措施，收费标准，也只有公开才能接受社会的监督 3、平等的原则。平等就是在物业管理招投标过程中，投标者的地位和机会都是平等的，所有投标者均站在同一个起跑线上。凡资质条件合格，具备物业管理能力的物业管理企业，均可以参加招标物业项目的招标。谁的管理、服务承诺措施好，企业社会信誉高，收费标准确定的合理，现场答辩突出，就可能中标。只有经过平等竞争，才能使价值规律的要求成为一种社会的强制力量加以贯彻，也只有在完全平等条件下的竞争，才能使竞争所造成的外部压力变成企业改善管理服务质量，提高企业素质的动力。没有平等竞争，一切都无从谈起 4、公平的原则。所谓公平就是在物业管理招投标竞争中，要始终将公平有效的竞争贯穿于招投标的全过程。打破任何形式的垄断、封锁和地方保护主义、部门保护主义，按照统一的竞争市场、竞争规则进行，任何行政部门、任何人都不得进行干涉或通过拉关系、“走后门”等进行干扰。只有公平的竞争，才能有效地刺激物业管理企业提高管理服务水平，改善经营管理，增强企业活动 5、合理的原则。合理就是在牧业管理中要逐步形成凡符合招投标条件的物业项目，均应按规定进行招投标。招标委员会和评标小组必须依法办事，各级招投标管理部门要会同工商、公证等部门对招投标工作秉公办事，严格按照招标程序进行，领导干部和主管部门不得强行安排物业管理企业。只有保证物业管理竞争合理的进行，才能使物业管理企业的合法 17 权益得到保护6、稳步推进的原则。鉴于我国物业管理正处于大发展阶段，物业竞争市场正在培育发展之中，竞争规则、法制建设尚不健全的实际情况。各地应把基础条件好、配套设施齐全、功能比较完善的物业项目进行招投标试点。在试点的基础上，总结经验，完善规则，循序渐进，逐步扩大。 从各地物业管理招投标的发展势头看，预计在一两年内，在物业管理发达地区，物业管理招投标将形成大的气候，在五年左右的时间内，全国物业管理的招投标市场将形成，在10年左右的时间，各地的物业管理项目有望全部通过招投标选聘物业管理企业 (三)物业管理招投标存在的问题 自建设部1995年5月在深圳市召开了全国物业管理工作会议之后，各地实行物业招投标的物业项目日渐增多，如:北京市回龙观文化居住区、南京市百家湖花园、深圳市中医院、沈阳市科学家花园、天津市嘉海花园、广州市城市丽水庭苑、大庆市建设大厦、南宁市华侨大厦、武汉市中央花园、南京市国际展览中心、长沙市市委市政府机关新大院、江苏省会议中心等等，其中，多数招投标项目竞争激烈、名家角逐，充分体现了公开、公平、公正的原则。对培育物业管理市场，加速建立物业管理竞争机制起到了推波助澜的作用。应当肯定的说，物业管理招投标工作已出现了良好的发展势头，但目前仍存在一些亟待解决的问题 1、立法滞后。市场经济需要完备的“游戏规则”，目前，国家尚未制定出台《物业项目招标投标管理办法》，对于实行物业管理招投标的原则、招标、投标、开标、评标、定标、违约责任等均没有明确的规定，使物业管理招投标工作无所遵循。眼下，全国除江苏省等个别省市出台了物业项目招标投标管理办法外，绝大多数省市都没有出台物业项目招投标管理方面的地方性法规或规章。由于没有竞争规划，直接影响了物业管理招标投标工作的开展和实际效果 2、竞相压价、恶性竞争。眼下，由于没有出台《物业项目招标投标管理办法》和《物业管理反对不正当竞争规定》。因此，在招投标中出现了一些物业管理公司，不按实际测算出的管理成本和收费标准参与竞争，而是违反价值规律和竞争规则，竟以明显低于管理成本和收费标准亮出标价，其目的是通过不正当竞争，千方百计拿到物业管理项目。一些物业项目被非正当竞争夺走后带来了不良的后果，一是由于盲目报价，以低价格抢到物业管理项目，造成收不抵支，使企业背上了沉重包袱。二是为了不使企业亏损，对不正当竞争到的物业管理项目，随意减少和降低管理服务内容和标准，损害产权人、使用人的利益。三是严重扰乱了物业管理竞争市场的秩序，由于不是靠物业管理公司的信誉、管理服务水平和实力竞争得物业项目，其项目到手后，管理服务质量难以到位，产权人、使用人意见很大 3、地方保护主义、本位主义严重。从目前来看，在一些物业管理项目招投标中，地方保护主义、本位主义仍较严重，如一些大的物业管理招标项目本应面向全省乃至全国招标，但行业主管部门或产权单位，从地方保护主义、本位主义出发，仅在本系统或本地区进行招标。有的也虽然面向全省或全国招标，但对于外来投标的单位，不是采取公平、公正的态度，而是要求十分苛刻，或以外地管理模式不适应本地管理、情况不熟悉等理由，想方设法将符合条件的外地物业管理企业拒之门外 4、违反竞争原则，实行“先定后招” 一些地方的评标实行暗箱操作，不是当场公布得分，有的“先定后招”，走形式、走过场，使真正业绩突出，管理服务好的名牌企业难以中标 5、产权人、使用人的利益得不到体现。物业管理项目招投标，应当充分体现产权人、使用人的意志，由物业管理委员会代表产权人、使用人选聘物业管理企业。但从一些地方的招标实践看，除了在建尚未竣工的项目，由于没有组建物业管理委员会，无法由产权人、使用人代表参加评委会外，即使是已组建了物业管理委员会的项目，其产权人、使用人代表在评委会中的比例也偏小，往往只有一两名代表作为评委，这显然是有失公平的，也难以体现产权人、使用人的意志。笔者认为，产权人、使用人代表名额在评委会中的比例应不少于50,。如果按照现在评委会的比例，物业项目招投标成了由物业管理主管部门和专家招聘物业管理公司，而不是由物业管理委员会代表产权人、使用人选聘物业管理公司 (四)建立物业管理竞争机制需要加强的几项工作 建立物业管理竞争机制是一个系统工程，它涉及到管理方式、 18 经营战略、竞争规则、法制规范等等，要求从诸多方面进行一系列的根本转变。特别是在我国的物业管理法制不健全，行为不规范，管理服务水平不高情况下，建立物业管理竞争机制，应加强以下工作: 1、积极探索和确立具有中国特色的物业管理竞争机制。我国所要建立的物业管理竞争机制是社会主义市场经济条件下的竞争机制。因此，我国物业管理竞争机制的建立，一方面要学习借鉴其他行业建立的竞争机制、竞争规则、运行机制、操作方式上所具有共性和成功经验;另一方面在学习借鉴时，又不能照抄照搬，而必须从我国物业管理的实际出发，按照物业管理自身规律和我国物业管理的发展方向，认真总结深圳等城市实行物业管理招投标的做法，并逐步确立起具有中国特色的物业管理竞争机制 2、认真总结我国物业管理引进竞争机制的成功经验，加以完善提高。我国物业管理的发、地深圳市，为提高物业管理的水平和质量，探索市场经济条件下的物业管理，从1993年开始就率先将竞争机制引进物业管理行业，对莲花北村采取公开招投标的方式选聘物业管理企业。经过招标、投标、专家评审，万厦物业管理公司以其优秀的物业管理 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 和保本微利的管理收费，在激烈的竞争中取胜。3年之后，莲花北村在全国城市优秀物业管理住宅小区、大厦、工业区考评中一举夺魁。1996年11月深圳市为了将物业管理的竞争机制引向深入，又对建成投资入使用7年的鹿丹村住宅小区公开进行招投标。深圳市大胆将竞争机制引进物业管理行业，为全国建立物业管理竞争机制开了先河，创造和积累了较为成功的经验。特别是近年来，深圳、广州、北京、天津、上孩南京、沈阳、大连等城市都成功地进行了物业管理项目公开招投标，为培育物业管理市场，建立物业管理竞争起到了积极的推动作用。我们要认真进行总结，不断提高和完善，积极进行推广，尽快建立起符合我国物业管理行业实际的竞争机制 3、提高认识，更新观念，为建立物业管理竞争机制奠定基础。从传统的计划经济条件下住宅小区管理模式到实行物业管理，是城市管理体制的重大改革，需要人们在思想观念上进行更新。从实行物业管理到引进竞争机制，同样需要人们在思想观念上进行更新。市场竞争不仅是市场经济的本质特征，而且是市场机制作用的本质要求和反映。物业管理竞争虽然具有风险性，会导致优胜劣汰，但只有经过激烈竞争，才能使企业将市场竞争的压力变为动力，求生存、求发展，促进企业加强管理，提高管理质量和服务水平，当这种动力与管理者的利益结合时，就形成企业积极进取，拼搏向上的活力，从而推动我国的物业管理向深层次、高水平发展。建立物业管理竞争机制，必须树立开拓进取、刻意求新的观念。可以说各级领导对建立物业管理竞争机制认识提高之日，就是全国物业管理竞争机制形成之时 4、破除行业保护主义，本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。建立物业管理竞争机制，必须破除行业保护主义和本位主义，要勇于把符合招投标条件的物业管理项目拿出来，推向市场进行竞争，打破地区间、行业间、部门间的界线。对于符合招投标条件项目，要勇于向全国、包括国外招标。只有这样，才有利于物业管理竞争机制的形成，才有利于物业管理市场的培育和发展，才有利于同国际物业管理市场的接轨。目前，多数单位不愿将自己建设的物业项目实行招投标，存在着肥水不流外人田或担心自己建设的物业项目被别人拿走，职工没活干。如果行业保护主义、本位主义不破除，不仅物业管理竞争机制难以形成，而且物业管理行业也难以提高管理和服务水平，更难以把物业管理推向一个新的更高境地 5、多种渠道、多种形式培养人才，为建立物业管理竞争机制作好人才储备。建立物业管理竞争机制，培育和发展物业管理市场，智力的开发，人才的培养是关键。物业管理的竞争，人才竞争是第一位的。在激烈的物业管理竞争中，企业必须面向市场，认真研究市场变化，才能做出正确的决策。物业管理企业要想在竞争中取胜，并在竞争中站稳脚跟，除了加强管理，提高管理服务水平，做到科学管理，优质服务，取信于民外，必须加强人才的培养，要通过多种形式下大力气提高管理者的素质。企业如果没有一支技术精、业务好、懂专业、善管理、爱岗敬业、吃苦耐劳、勇于奉献的职工队伍，难以在竞争中取胜。因此，物业管理行业主管部门和企业领导人，必须以战略的眼光加速物业管理人才的培养，使之适应现代化物业管理的需要 6、加速立 19 法，为建立物业管理竞争机制提供法律保证。物业管理的竞争，客观上要求它的运行活动应是有序的、规范的和法制化的，这不仅是社会主义市场经济的客观要求，也是建立物业管理竞争机制的实践要求。目前，国家在物业管理竞争方面既没有立法，也未出台竞争规则。因此，要保证物业管理竞争机制的正常运行和有序发展，实现物业管理竞争的规范化、法制化，有关部门必须未雨绸缪，加快物业管理竞争立法，使我国物业管理的竞争有法可依，有章可循。只有法律作保证，物业管理竞争才能走上规范有序的轨道。 物业管理发展趋势物业管理发展趋势物业管理发展趋势物业管理发展趋势 2009-03-05 11:14:42 核心提示:宏观调控显效以及受北京奥运、美国次级贷等国内外众多大事件影响， 自去年下半年持续至今，中国房地产市场特别是销售市场，压力增大，观望情绪浓厚。 开发商们开始纷纷谋求转型之道，寻找新的利润增长点;其中，“变售为租”，从短 期买卖转变为长期持有物业并使其保值增值成为共同之选。另一方面，由于对长远发 展的良好预期，国内外众多投资者仍然看好中国房地产市场，对于优秀物业的考察和 评估正在有序进行，并可能在后奥运时期形成实际放量。 宏观调控显效以及受北京奥运、美国次级贷等国内外众多大事件影响，自去年下 半年持续至今，中国房地产市场特别是销售市场，压力增大，观望情绪浓厚。开发商 们开始纷纷谋求转型之道，寻找新的利润增长点;其中，“变售为租”，从短期买卖 转变为长期持有物业并使其保值增值成为共同之选。另一方面，由于对长远发展的良 好预期，国内外众多投资者仍然看好中国房地产市场，对于优秀物业的考察和评估正 在有序进行，并可能在后奥运时期形成实际放量。 市场的需求正交汇于一点，那就是物业管理将不仅仅局限于安防、绿化、维修等 产业链的末端服务，还要求物业服务企业能给客户提供更多的对物业资产管理方面的 有效支持。 ,,,戴德梁行在物业管理方面进行了大量实践和成功探索，特别是在资产管理 方面形成了较为成熟的体系，故此抛砖引玉，以期对中国物业管理行业的进一步发展 尽绵薄之力。 物业管理升级是市场发展的必然趋势 经过与房地产业相生相伴发展的,,多年，物业管理行业逐步成长起来。中国物 业管理协会会长谢家瑾在《物业管理定位的再认识》一文中曾对此给予肯定:“我们 的物业管理拥有专业化的管理队伍，擅长于建筑物及其附属设施的专业化管理，能通过精细的管理为业主提供优质的服务，以此推进物业的保值增值与物业管理区域内的 和谐氛围，这也是物业管理的核心价值。” 随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大，资产所有者的逐渐成熟，出于降低 经营成本扩大收益的需求，以及《物业管理条例》、《物业管理招投标管理办法》等 一系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的必然选择。 一方面是来自开发商的需求。目前，北京甲级写字楼物业由专业的物业服务公司 管理的比例已经超过,,,，其他属于自管的甲级写字楼中，要求知名物业服务公司 提供物业顾问服务的更超过,,,。不仅如此，一些大型国有企业的总部，如大唐电 力大厦、华电大厦、北方地产大厦等，均聘请了专业物业服务公司进行管理;甚至一 些拥有自己专属物业服务公司的知名发展商，如金地集团、首创集团等，也都“舍近 求远”，聘请专业公司进行管理。另外，远洋地产、恒大地产、仁恒集团、光彩建设 集团等下属的物业服务公司为了应对专业化和市场化的需要，纷纷聘请国际知名专业 物业服务公司作为顾问。 另外，还有来自业主(投资者)的需求。随着业主对物业管理服务的要求日益升 级，维权意识不断强化，物业管理相关专业服务的专业公司直接或间接介入物业管理 服务的频率越来越高，范围越来越大，影响力不断提升。在这种环境下，物业服务公 司逐步摒弃了“大而全、小而全”的作业模式，开始采用专业分包的操作方式。 实际上，各类外资物业服务公司均将清洁、绿化、秩序维护以及电梯、冷冻机组、 消防系统、楼控系统等关键设备或专业性较强的设备设施的维护保养外包给专业公司。 香港早已采取了这种模式并获得成功。随着国外物业服务公司将专业化分包的形式引 入国内物业市场，国内的许多大型物业服务公司如陆家嘴、均豪、达文等，也都将原 来自行雇佣的保洁、秩序维护、工程维修等分离出去。 物业 20 管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业保值增值，这也 正是对物业进行资产管理的价值所在。目前的一些物业服务公司已经对物业进行资产 管理做了初步探索，但客观讲，在意识方面、操作手法方面以及现有物业服务公司的 实际水平方面都存在不足，仍处于雏形阶段。谢家瑾会长就曾指出:“尽管不少物业 服务企业都在搞多种经营进行创收，但大多停留在小打小闹，没有深入到资产管理的 核心中，也不能获得可观的利润。” 资产管理的概念和主要手段 什么是资产管理的核心,这将是未来很长一段时间内，物业管理行业研究的重要 课题。 什么是资产,什么是资产管理,这是首先要厘清的概念。 资产，是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企 业带来经济利益的资源。资产一般包括流动资产和非流动资产，物业是一项重要的非 流动资对于物业管理，现有《物业管理条例》给出的定义是“指业主通过选聘物业服务 企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”，但根据 市场现状和未来需求来看，这仅是物业管理服务的链条末端而不是全部。 资产管理，有狭义和广义之分，狭义上特指证券市场范围的资产管理业务，在此 不赘。广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求， 对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、 增值，也可能是其他目标。对不动产的物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业 主委托专业机构管理，是最典型的资产管理。 举例来说:某大厦约,,万平方米，物业服务公司将管理成本从,,元降至,, 元，则每年节省,,,万元，按,,,资金成本计，相当于增值约,,,,万元。同 时每年还从管理费中拿出约,,,万元用于大厦的更新改造，按,,,资金成本计， 相当于增值约,,,,万元。 将物业管理上升为资产管理，不仅能使拥有的物业资产保值增值，更能通过一系 列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。 进行资产管理的手段多种多样，除了目前国内较为流行的投资性房地产外，在国 外较为成熟的抵押贷款证券化(,,,,,,,, ,,;,,, ,,;,,,, ,,,，,,,)和房地产投资信托基金(,,,, ,,,,,, ,,,,,, ,,,, ,,,,,,，,,，,,)以及住房反向抵押贷款已开始在国内试水。 房地产抵押贷款证券化的基本思路是:以一定数的期限、利率、贷款类型等方面 具有相似性的房地产抵押贷款，构成一个抵押贷款组合，并以此组合为依据发行抵押 贷款支持证券。 房地产投资信托基金，是指采取类似于投资公司的形式通过发行股票或受益凭证 募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产或房地产抵押贷款投资的一种融资方式。 一言以蔽之，资产管理即是将物业这种“死”的、静态的非流动资产通过一系列 资本运作变身为“活”的、动态的流动资产，又在保持流动性的同时，使投资者参与 到原本需要大量资金的房地产领域，获得房地产投资及经营的收益。 物业服务企业进行资产管理的优势 市场对物业管理需求的升级决定了物业服务企业必须随之调整。国外成熟的物业 管理服务链条包括项目管理、租赁管理、物业管理、设施管理、尽职调查、管理评审 等上下游产业。成熟的物业服务公司，必须是专业的、多元的并具备与专业化程度更 高的各类公司合作的素质。 前期介入:物业管理后期的专业化、市场化已经初具规模，而在产业链上的延伸首先体现在前期介入上。如在规划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收及项目接管 阶段甚至销售阶段，物业服务企业都可以提出建议，帮助制定公约和管理预算。 物业服务企业通过在前期向开发商提供建议，减少了将来项目成为成品时的“硬 伤”，并在前期导入了公司未来的服务理念，还可以在前期介入中得到学习、丰富和 提高自身知识水平与素质的机会，以易于将来为业主或用户提供优质的物业管理服务。 更重要的是，前期介入能为物业服务公司赢得更多的商业机会，增强开发商对物业服 务公司后期管理的信心。 物业服务公司还可以利用对客户的理解和自身专业技能提供全方位的资产管理服 务。 租赁管理:目前有越来越多的内外资投资者开 21 发或购买物业，是希望通过长期持 有物业以获取租金或房产增值回报。物业服务公司可以充分利用自身的管理优势，如 对本物业的充分了解、稳定的客户来源、与客户良好的沟通技巧等，来帮助客户打理 租务，投资者只需定期收取租金即可。 设施管理:物业管理是一种“准公共产品”，是为全体业主或用户提供的共有服 务;而设施管理是为用户提供的专享服务，它的服务更加细致周到。设施管理还是一 个比较新的概念，目前国内更多的大型跨国公司才会聘请专业设施管理公司。 尽职调查:目前有越来越多的内外资投资者在国内购买现成的物业或新落成的物 业，在购买之前会做尽职调查。而物业服务公司在长期的物业管理实践中对物业使用 情况及各种设备设施的使用寿命等积累了丰富经验，而这些经验正是尽职调查所必需 的。 研究顾问:为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施 的全面顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研 究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。 投资顾问:本着以客为本的宗旨，对承担风险能力、回报目标等做出分析及提供 专业意见，为客户物色合适的投资项目，并透过买入或卖出物业以改善投资回报率及 减低风险。 将对物业的维修养护管理升级为资产管理，这种涵盖房地产产业链条上下游所有 行业的“一站式”服务对物业服务企业提出了相当严格的要求:拥有大量经验丰富的 专业人员。既能服务于大型跨国企业、金融机构、政府、发展商及投资者等各类客户， 又能熟练掌握顾问、代理、买卖、估价、融资等一站式服务技巧，还包括在酒店、商 场、写字楼、住宅等多种业态上的成功积累。 拥有丰富的高端客户资源和稳定的战略合作伙伴。物业服务公司相当于一个产品 集成商，有效管理分包公司成了物业服务公司的重要工作。 拥有雄厚的资金支持。一站式的打包服务，不仅能节约委托人和物业服务企业的重成本，还能提高工作效率、减少资源浪费。但这需要有物业服务企业雄厚的资金 支持和相当的风险管理能力。换言之，雄厚的资金支持将使这种全链条服务合作更易 成功。 鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。 成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户(业主) 以及成熟的物业服务企业来共同实现的。资产管理作为物业管理未来的发展趋势，还 需要各方面做进一步探讨 22 下面是古文鉴赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～ 九歌?湘君 屈原 朗诵:路英 君不行兮夷犹，蹇谁留兮中洲。 美要眇兮宜修，沛吾乘兮桂舟。 令沅湘兮无波，使江水兮安流。 望夫君兮未来，吹参差兮谁思。 驾飞龙兮北征，邅吾道兮洞庭。 薜荔柏兮蕙绸，荪桡兮兰旌。 望涔阳兮极浦，横大江兮扬灵。 扬灵兮未极，女婵媛兮为余太息。 横流涕兮潺湲，隐思君兮陫侧。 桂棹兮兰枻，斫冰兮积雪。 采薜荔兮水中，搴芙蓉兮木末。 心不同兮媒劳，恩不甚兮轻绝。 石濑兮浅浅，飞龙兮翩翩。 交不忠兮怨长，期不信兮告余以不闲。 朝骋骛兮江皋，夕弭节兮北渚。 鸟次兮屋上，水周兮堂下。 捐余玦兮江中，遗余佩兮澧浦。 采芳洲兮杜若，将以遗兮下女。 时不可兮再得，聊逍遥兮容与。 注释 ?湘君:湘水之神，男性。一说即巡视南方时死于苍梧的舜。 ?君:指湘君。夷犹:迟疑不决。 ?蹇(jian3简):发语词。洲:水中陆地。 ?要眇(miao3秒):美好的样子。宜修:恰到好处的修饰。 ?沛:水大而急。桂舟:桂木制成的船。 23 ?沅湘:沅水和湘水，都在湖南。无波:不起波浪。 ?夫:语助词。 ?参差:高低错落不齐，此指排箫，相传为舜所造。 ?飞龙:雕有龙形的船只。北征:北行。 ?邅(zhan1沾):转变。洞庭:洞庭湖。 ?薜荔:蔓生香草。柏(bo2伯):通“箔”，帘子。蕙:香草名。绸:帷帐。 ?荪:香草，即石菖蒲。桡(rao2饶):短桨。兰:兰草:旌:旗杆顶上的饰物。 ?涔(cen2岑)阳:在涔水北岸，洞庭湖西北。极浦:遥远的水边。 ?横:横渡。扬灵:显扬精诚。一说即扬舲，扬帆前进。 ?极:至，到达。 ?女:侍女。婵媛:眷念多情的样子。 ?横:横溢。潺湲(yuan2援):缓慢流动的样子。 ?陫(pei2培)侧:即“悱恻”，内心悲痛的样子。 (19)櫂(zhao4棹):同“棹”，长桨。枻(yi4弈):短桨。 (20)斲(zhuo2琢):砍。 (21)搴(qian1千):拔取。芙蓉:荷花。木末:树梢。 (22)媒:媒人。劳:徒劳。 (23)甚:深厚。轻绝:轻易断绝。 (24)石濑:石上急流。浅(jian1间)浅:水流湍急的样子。 (25)翩翩:轻盈快疾的样子。 (26)交:交往。 (27)期:相约。不闲:没有空闲。 (28)鼂(zhao1招):同“朝”，早晨。骋骛(wu4务):急行。皋:水旁高地。 (29)弭(mi3米):停止。节:策，马鞭。渚:水边。 (30)次:止息。(31)周:周流。 (32)捐:抛弃。玦(jue1决):环形玉佩。 (33)遗(yi2仪):留下。佩:佩饰。醴(li3里):澧水，在湖南，流入洞庭湖。 (34)芳洲:水中的芳草地。杜若:香草名。 (35)遗(wei4味):赠予。下女:指身边侍女。 (36)聊:暂且。容与:舒缓放松的样子。 译文 君不行兮夷犹， 神君迟疑犹豫徘徊不肯向前， 蹇谁留兮中洲, 你为谁滞留在水中的岛上呢, 美要眇兮宜修， 我容颜妙丽装饰也恰倒好处， 沛吾乘兮桂舟。 急速地乘坐上我那桂木小舟。 令沅、湘兮无波， 叫沅湘之水柔媚得波澜不生， 使江水兮安流。 让长江之水平静地缓缓前行。 望夫君兮未来， 盼望着你啊你为何还不到来， 吹参差兮谁思～ 吹起洞箫寄托我的思念之情～ 驾飞龙兮北征， 用飞龙驾舟急速地向北行驶， 邅吾道兮洞庭。 改变我的道路引舟直达洞庭。 薜荔柏兮蕙绸， 用薜荔做门帘用蕙草做床帐， 荪桡兮兰旌。 以香荪装饰船桨以兰草为旗。 24 望涔阳兮极浦， 遥望涔阳啊在那辽远的水边， 横大江兮扬灵。 大江横陈面前彰显你的威灵。 扬灵兮未极， 难道你的威灵彰显还没终止, 女婵媛兮为余太息～ 我心中为你发出长长的叹息。 横流涕兮潺湲， 眼中的清泪似小溪潺潺流下， 隐思君兮陫侧。 暗地里思念你心中充满悲伤。 桂棹兮兰枻， 想用桂木作成桨兰木作成舵， 斫冰兮积雪。 劈开你坚冰积雪也似的情怀。 采薜荔兮水中， 却似在水中采集陆生的薜荔， 搴芙蓉兮木末。 更似爬树梢采摘水生的芙蓉。 心不同兮媒劳， 两心不相通让媒妁徒劳无功， 恩不甚兮轻绝。 恩爱不深切就会轻易的断绝。 石濑兮浅浅， 留连着沙石滩上浅浅的流水， 飞龙兮翩翩。 等待着你驾着飞龙翩然降临。 交不忠兮怨长， 你交情不忠徒增我多少幽怨， 期不信兮告余以不间。 既相约又失信却说没有时间。 朝骋骛兮江皋， 早晨我驾车在江边急急奔驰， 夕弭节兮北渚。 晚间我停鞭在北岸滩头休息。 鸟次兮屋上， 众鸟栖息在这空闲的屋顶上， 水周兮堂下。 空屋的四周有流水迂缓围绕。 捐余玦兮江中， 将你赠的玉制扳指置于江中， 遗余佩兮澧浦。 将你赠的玉佩放在澧水岸边。 采芳洲兮杜若， 采来香草装饰这芬芳的洲渎， 将以遗兮下女。 这一切都是你留给我的信物。 时不可兮再得， 难道那往昔的时光不可再得， 聊逍遥兮容与。 暂且慢步洲头排除心中烦恼。 赏析 在屈原根据楚地民间祭神曲创作的《九歌》中，《湘君》和《湘夫人》是两首最富生活情趣和浪漫色彩的作品。人们在欣赏和赞叹它们独特的南国风情和动人的艺术魅力时，却对湘君和湘夫人的实际身份迷惑不解，进行了长时间的探讨、争论。 从有关的先秦古籍来看，尽管《楚辞》的《远游》篇中提到“二女”和“湘灵”，《山海经?中山经》中说“洞庭之山„„帝之二女居之，是常游于江渊”，但都没有像后来的注释把湘君指为南巡道死的舜、把湘夫人说成追赶他而溺死湘水的二妃娥皇和女英的迹象。最初把两者结合在一起的是《史记?秦始皇本纪》。书中记载秦始皇巡游至湘山(即今洞庭湖君山)时，“上问博士曰:‘湘君何神,’博士对曰:‘闻之，尧女，舜之妻，而葬此。’”后来刘向的《列女传》也说舜“二妃死于江、湘之间，俗谓之湘君”。这就明确指出湘君就是舜的两个妃子，但未涉及湘夫人。到了东汉王逸为《楚辞》作注时，鉴于二妃是女性，只适合于湘夫人，于是便把湘君另指为“湘水之神”。对于这种解释。唐代韩愈并不满意，他在《黄陵庙碑》中认为湘君是娥皇，因为是正妃故得称“君”;女英是次妃，因称“夫人”。以后宋代洪兴祖《楚辞补注》、朱熹《楚辞集注》皆从其说。这一说法的优点在于把湘君和湘夫人分属两人，虽避免了以湘夫人兼指二妃的麻烦，但仍没有解决两人的性别差异，从而为诠释作品中显而易见的男女相恋之情留下了困难。有鉴于此，明末清初的王夫之在《楚辞通释》中采取了比较通脱的说法，即把湘君说成是湘水之神，把湘夫人说成是他的配偶，而不再拘泥 25 于按舜与二妃的传说一一指实。应该说这样的理解，比较符合作品的实际，因而也比较可取。 虽然舜和二妃的传说给探求湘君和湘夫人的本事带来了不少难以自圆的穿凿附会，但是如果把这一传说在屈原创作《九歌》时已广为流传、传说与创作的地域完全吻合、《湘夫人》中又有“帝子”的字样很容易使人联想到尧之二女等等因素考虑在内，则传说的某些因子如舜与二妃飘泊山川、会合无由等，为作品所借鉴和吸取也并不是没有可能的。因此既注意到传说对作品可能产生的影响，又不拘泥于传说的具体人事，应该成为我们理解和欣赏这两篇作品的基点。 由此出发，不难看出作为祭神歌曲，《湘君》和《湘夫人》是一个前后相连的整体，甚至可以看作同一乐章的两个部分。这不仅是因为两篇作品都以“北渚”相同的地点暗中衔接，而且还由于它们的末段，内容和语意几乎完全相同，以至被认为是祭祀时歌咏者的合唱(见姜亮夫《屈原赋校注》)。 这首《湘君》由女神的扮演者演唱，表达了因男神未能如约前来而产生的失望、怀疑、哀伤、埋怨的复杂感情。第一段写美丽的湘夫人在作了一番精心的打扮后，乘着小船兴致勃勃地来到与湘君约会的地点，可是却不见湘君前来，于是在失望中抑郁地吹起了哀怨的排箫。首二句以问句出之，一上来就用心中的怀疑揭出爱而不见的事实，为整首歌的抒情作了明确的铺垫。以下二句说为了这次约会，她曾进行了认真的准备，把本已姣好的姿容修饰得恰到好处，然后才驾舟而来。这说明她十分看重这个见面的机会，内心对湘君充满了爱恋。正是在这种心理的支配下，她甚至虔诚地祈祷沅湘的江水风平浪静，能使湘君顺利赴约。然而久望之下，仍不见他到来，便只能吹起声声幽咽的排箫，来倾吐对湘君的无限思念。这一段的描述，让人看到了一幅望断秋水的佳人图。 第二段接写湘君久等不至，湘夫人便驾着轻舟向北往洞庭湖去寻找，忙碌地奔波在湖中江岸，结果依然不见湘君的踪影。作品在这里把对湘夫人四出寻找的行程和她的内心感受紧密地结合在一起。你看她先是驾着龙舟北出湘浦，转道洞庭，这时她显然对找到湘君满怀希望;可是除了眼前浩渺的湖水和装饰精美的小船外，一无所见;她失望之余仍不甘心，于是放眼远眺涔阳，企盼能捕捉到湘君的行踪;然而这一切都毫无结果，她的心灵便再次横越大江，遍寻沅湘一带的广大水域，最终还是没有找到。如此深情的企盼和如此执着的追求，使得身边的侍女也为她叹息起来。正是旁人的这种叹息，深深地触动和刺激了湘夫人，把翻滚在她内心的感情波澜一下子推向了汹涌澎湃的高潮，使她止不住泪水纵横，一想起湘君的失约就心中阵阵作痛。 第三段主要是失望至极的怨恨之情的直接宣泄。首二句写湘夫人经多方努力不见湘君之后，仍漫无目的地泛舟水中，那如划开冰雪的船桨虽然还在摆动，但给人的感觉只是她行动的迟缓沉重和机械重复。接着用在水中摘采薜荔和树上收取芙蓉的比喻，既总结以上追求不过是一种徒劳而已，同时也为后面对湘君“心不同”、“恩不甚”、“交不忠”、“期不信”的一连串斥责和埋怨起兴。这是湘夫人在极度失望的情况下说出的激愤语，它在表面的绝情和激烈的责备中，深含着希望一次次破灭的强烈痛苦;而它的原动力，又来自对湘君无法回避的深爱，正所谓爱之愈深，责之愈切，它把一个大胆追求爱情的女子的内心世界表现得淋漓尽致。 第四段可分二层。前四句为第一层，补叙出湘夫人浮湖横江从早到晚的时间，并再次强调当她兜了一大圈仍回到约会地“北渚”时，还是没有见到湘君。从“捐余玦”至末为第二层，也是整首乐曲的卒章。把玉环抛入江中。把佩饰留在岸边，是湘夫人在过激情绪支配下做出的过激行动。以常理推测，这玉环和佩饰当是湘君给她的定情之物。现在他既然不念前情，一再失约，那么这些代表爱慕和忠贞的信物又留着何用，不如把它们抛弃算了。这一举动，也是上述四个“不”字的必然结果。读到这里，人们同情惋惜之余，还不免多有遗憾。最后四句又作转折:当湘夫人心情逐渐平静下来，在水中的芳草地上采集杜若准备送给安慰 26 她的侍女时，一种机不可失、时不再来的感觉油然而生。于是她决定“风物长宜放眼量”，从长计议，松弛一下绷紧的心弦，慢慢等待。这样的结尾使整个故事和全首歌曲都余音袅袅，并与篇首的疑问遥相呼应，同样给人留下了想像的悬念 . 丰乐亭游春三首 欧阳修 朗诵:焦晃 绿树交加山鸟啼，晴风荡漾落花飞。 鸟歌花舞太守醉，明日酒醒春已归。 春云淡淡日辉辉，草惹行襟絮拂衣。 行到亭前逢太守，篮舆酩酊插花归。 红树青山日欲斜，长郊草色绿无涯。 游人不管春将尽，来往亭前踏落花。 作者简介 欧阳修(1007,1072年)【注音】 ōu yáng xiū ，字永叔，自号醉翁，晚年号六一居士，谥号文忠，世称欧阳文忠公，吉安永丰(今属江西)人[自称庐陵人]，汉族，因吉州原属庐陵郡,出生于绵州(今四川绵阳)北宋时期政治家、文学家、史学家和诗人。与唐韩愈，柳宗元，宋王安石，苏洵，苏轼，苏辙，曾巩合称“唐宋八大家”。 说明 诗人于庆历六年(1046)在滁州郊外山林间造了丰乐亭，•第二年三月写了丰乐亭游春三首绝句，这里选一首。诗中描写诗人尽情春游，如醉如痴，•简直不肯放过春天的样子。可以说，这是《画眉鸟》•诗中“自在啼”的一个非常形象化的注脚。 绿树交加山鸟啼，晴风荡漾落花飞。 鸟歌花舞太守醉，明日酒醒春已归。 春云淡淡日辉辉，草惹行襟絮拂衣。 行到亭前逢太守，篮舆酩酊插花归。 丰乐亭游春 欧阳修 红树青山日欲斜，长郊草色绿无涯。游人不管春将老，来往亭前踏落花。 解释• ?丰乐亭--位于滁州西南，背依丰山，•下临幽谷泉，景色幽雅秀丽。?长郊--广阔的郊野。•绿无涯--绿色一望无际。?春将老--春天快要过去了。 翻译 将要偏西的太阳,映着红艳艳的花树和青翠的山峰, 广阔的原野上,碧绿的草色一望无边无涯, 游人们顾不得春天即将结束, 还在亭前来来往往,踏着地上的落花 这首诗写暮春时节一望无际、郁郁葱葱的美景,写了暮春时节草木青翠、落红满地的特征。表达了游人对此怀着喜爱和恋恋不舍的感情 诗离不开景物的描写，诗歌的意境是通过景物来表现的。因此，要体味一首诗的意境，可从诗中描写的景物着手。欧阳修的《丰乐亭游春》描写的是暮春时节丰乐亭周围的景色及游人尽兴游春的情怀，通过诗中的“红树”、“青山”、“绿草”、“落花”等景物来表现这种意 27 境。 此篇写惜春之情。美好的春天即将过去，丰乐亭边落花满地。到了红日西斜时，游人们还依依不舍，在亭前盘桓，欣赏着暮春景色。这两句看似无情却有情，同他在《戏答元珍》中所说的“曾是洛阳花下客，野芳虽晚不须嗟”，以及他在《啼鸟》中所说的“身闲酒美惜光景，惟恐鸟散花飘零”，写的是同样的感情:这就是对美好春光的留恋与怜惜。 郁达夫-雨 周作人先生名其书斋曰“苦雨”，恰正与东坡的喜雨亭名相反。其实，北方的雨，却都可喜，因其难得之故。象今年那么大的水灾，也并不是雨多的必然结果;我们应该责备治河的人，不事先预防，只晓得糊涂搪塞，虚糜国帑，一旦有事，就互相推诿，但救目前。人生万事，总得有个变换，方觉有趣;生之于死，喜之于悲，都是如此，推及天时，又何尝不然,无雨哪能见晴之可爱，没有夜也将看不出昼之光明。 我生长江南，按理是应该不喜欢雨的;但春日暝蒙，花枝枯竭的时候，得几点微雨，又是一位多么可爱的事情～“小楼一夜听春雨”，“杏花春雨江南”，“天街细雨润如酥”，从前的诗人，早就先我说过了。夏天的雨，可以杀暑，可以润禾，它的价值的大，更可以不必再说。而秋雨的霏微凄冷，又是别一种境地，昔人所谓“雨到深秋易作霖，萧萧难会此时心”的诗句，就在说秋雨的耐人寻味。至于秋女士的“秋雨秋风愁煞人”的一声长叹，乃别有怀抱者的托辞，人自愁耳，何关雨事。三冬的寒雨，爱的人恐怕不多。 但“江关雁声来渺渺，灯昏宫漏听沉沉”的妙处，若非身历其境者决领悟不到。记得曾宾谷曾以《诗品》中语名诗，叫作《赏雨茅屋斋诗集》。他的诗境如何，我不晓得，但“赏雨茅屋”这四个字，真是多么的有趣～尤其是到了冬初秋晚，正当“苍山寒气深，高林霜叶稀”的时节。 原载一九三五年十月二十七日《立报?言林》 郁达夫个人生平(1896(12.7~1945(8.29) 原名郁文，字达夫，浙江富阳人，中国现代著名小说家、散文家、诗人。1896年12月7日出生于浙江富阳满洲弄(今达夫弄)的一个知识分子家庭。幼年贫困的生活促使发愤读书，成绩斐然。1911年起开始创作旧体诗，并向报刊投稿。1912年考入之江大学预科，因参加学潮被校方开除。1914年7月入东京第一高等学校预科后开始尝试小说创作。1919年入东京帝国大学经济学部。1921年6月，与郭沫若、成仿吾、张资平、田汉、郑伯奇等人在东京酝酿成立了新文学团体创造社。7月，第一部短篇小说集《沉沦》问世，在当时产生很大影响。 1922年3月，自东京帝国大学毕业后归国。5月，主编的《创造季刊》创刊号出版。7月，小说《春风沉醉的晚上》发表。1923年至1926年间先后在北京大学、武昌师大、广东大学任教。1926年底返沪后主持创造社出版部工作，主编《创造月刊》、《洪水》半月刊，发表了《小说沦》、《戏剧论》等大量文艺论著。 1928年加入太阳社，并在鲁迅支持下，主编《大众文艺》。1930年3月，中国左翼作家联盟成立，为发起人之一。12月，小说《迟桂花》发表。 1933年4月移居杭州后，写了大量山水游记和诗词。1936年任福建省府参议。1938年，赴武汉参加军委会政治部第三厅的抗日宣传工作，并在中华全国文艺界抗敌协会成立大会上当选为常务理事。 1938年12月至新加坡，主编《星洲日报》等报刊副刊，写了大量政论、短评和诗词。1942 28 年，日军进逼新加坡，与胡愈之、王任叔等人撤退至苏门答腊的巴爷公务，化名赵廉。1945年在苏门答腊失踪，关于其死亡的推测最早出于胡愈之的文章，胡文中推测郁达夫是为日本宪兵所杀害。建国后此一推论基本被延续下来，在1985年郁达夫的纪念会上，日本学者玲木正夫提出郁达夫系由日本宪兵掐死在森林里的观点，但是其对“凶手”却用英文字母表示，似嫌证据不足。此外还流传着其他的看法，如郁达夫系由印尼游击队杀害(郁达夫曾当过日本宪兵队的翻译)。故现在在学术界郁达夫只能谨慎地称为是失踪，而不能武断地认为其为日本宪兵杀害。 夏衍先生曾说“达夫是一个伟大的爱国者，爱国是他毕生的精神支柱。”郁达夫在文学创作的同时，积极参加各种反帝搞日组织，先后在上海、武汉、福州等地从事抗日救国宣传活动，并曾赴台儿庄劳军。1938年底，郁达夫应邀赴新加坡办报并从事宣传抗日救亡，星洲沦陷后流亡至苏门答腊，因精通日语被迫做过日军翻译，其间利用职务之便暗暗救助、保护了大量文化界流亡难友、爱国侨领和当居民。1945年8月29日，被日本宪兵残酷杀害，终年四十九岁。1952年经中央人民政府批准，追认为革命烈士。 郁达夫的一生，胡愈之先生曾作这样的评价:在中国文学史上，将永远铭刻着郁达夫的名字，在中国人民法西斯战争的纪念碑上，也将永远铭刻着郁达夫烈士的名字。 29