房地产行业营销三板斧教案汇编

三板斧汇编 升值保值篇： 刘总，您考虑去考虑来考虑什么呢？无非是考虑值与不值的问题。在您的那行里你是专家，有机会小张我要向你好好请教，但在房地产方便，我也有几年的从业经验了，咱们可以交流一下，对你的购房置业也许有点帮助：其实你不管是自住还是投资，你买房实际上都是一种投资行为，而不把你的钱给花掉，只是把你的钱换种方式给存起来——变成了不动产，现在的老百姓都说，钱放在银行里真的没用，就像阳光底下的冰块一样，今天存进10万元，明年取出来也许就只能派上8万的用场，何况国家一再下调存款利息，钱是越越来越不值钱了。当你的钱不是存银行的时候你一般会怎样利用手头上的资金呢？妙股票？虽然目前股市相对去年有小股的反弹，上了2000点，但是市场动荡不定，很多人都亏了，即使07年牛市，具统计还是有49.5%的股民实际上是亏钱了，以前是全民妙股，现在连很多老股民都看清了，不抄了，十个抄股九个亏，唯一个不亏的也不小户散户，而是大户庄家，毕竟是投机行为，风险太大，不适合你！ 当然啦，你说到了你在民间有投资，不就是高利贷嘛，利润是非常诱人，二分三分的息，但是你想过没有，即使是朋友，开始说得好好的稳赚不赔，高利润，给予你多少回报，但这年头谁敢保证！到头来辛辛苦苦赚的钱连个本都捞不到（举例张家界、丽水），毕竟没有保障，毕竟赚钱不容易啊，买房就不一样了： 首先，房地产是不动产，不像黄金珠宝银行存折，你不用担心别人偷走盗走。 再次，房子本身有个属性，它依附于不可再生的土地资源，在中国人多地少是不争的事实，用世界7%的土地供养着占世界23%的人口，供求、矛盾本身就十分紧张，随着国家40000个亿的投入，国家大量基础设施的开发和建设以及城市化进程的加快，使土地的供求矛盾越来越紧张。可以说土地是越来越珍贵了，因而房价总的趋势最终还是会涨起来的，就像今天的长沙、怀化，由当初一两千到现在几千（就同级别县城吉首、永州的一些县城，他们的房价电梯房都在二千了）。它们的今天就是我们的明天，城市发展所走的路都是一样的，所以现在越来越多的人意识到买房是最好的投资方式。 其次，购房具有明显的收益性 假如你买了20万的商铺做投资，投资10万首付之后就租给别人使用；如每月的租金是1800-2000元/月，那么每年租金收益就在20000元，不到十年就收回了投资，剩余几十年租金完全属于投资净收益。另外我们嘉年华的商铺随着大商家，品牌买场的入驻，其本身的价值和租金水平也不断上升，增幅远远高于存款其它投资收益，低投入高回报，收益又稳定可靠（对进城务工人员租房者：如果是贷款买房那么收益更可观，可谓“无本生意”与租房相比较，即满足了居住需求，又节约了租金，并且房子也在不断增值，到时候房子是您的，增值收益也是你的） 投资方式或消费方式 买房（按总价20万计算） 买车（按总价10万计算） 存在银行（按10万元计算10年整存整取计算） 股票基金 投资特点 1. 增值保值使 2. 用年限长，50—70年 3. 适宜长期投资 1. 出行方便 2. 属于高消耗品 3. 使用年限最多15年 1. 无风险 2. 隐定收益 1. 高收益 2. 高风险 首次 10万元 10万元 10万元 10万元 第一~第十年每年投入成本 每年月供12000 保险、年检、油费、保养维修、过路过桥费等每年固定花费15000~20000元 0 0 10年间 10年间经济发展，人均收入增加，物价上涨 第10年各种理财或消费现状 贷款还清，房子10年间至少升值100% 轿车经过10年使用只有2成新，折旧80% 银行存款逐年增加，按年利5%计算 三种可能： 1、 投资翻番（33%） 2、 平进平出（33%） 3、 血本无归（33%） 第11年资产总值 400000元 20000元 168085元 三种结果：1、20万、30万，也许更多2、5万3万甚至1万3、10万元 哪种投资最划算？最稳妥？ 理财首选，无风险，房地产土地资源的稀缺性注定了其具备增值保值性，抗跌性 2万元十年后估计就买到一台高档彩电加台冰片了 利率在涨，同时物价也在涨，十年后这笔钱也许不够付一套新房的首付款 三种结果，每种概率为三分之一，相信自己会有那么好的运气是稳赚不陪的吗？是赌不起的啊           （讲投资价值）讲到房地产就不能不跟您讲讲我们项目的保值升值性，房地产大的环境我就不跟您多说了，相信您或多或少的也有一定的了解，我相信您肯定也知道全国的房价一直在涨的，远的不说，咱们就单说郑州的房价一年涨1000块钱，这是咱们有目共睹的。由于荥阳和郑州特殊的地理关系，郑州的房价对荥阳的拉动作用是十分明显的，很多房地产专家做过科学的分析，认为郑州的房价和荥阳的房价是有着明显的联动关系的，这个比例大概是2：1的关系，换句话说是什么意思呢？就是说郑州的房价涨100元，荥阳的房价就会相应涨动50元，现在郑州市均价已涨到5000了，明年还要涨，按照这个联动关系，荥阳的均价应该在2500元，明年随着国家对土地的进一步控制和整个大郑州战略的推进，加上荥阳土地市场的进一步 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，荥阳的房价必将突破3000元大关。您看我们的房价才2000多，您应该知道现在买房子是尽早不尽晚呀！去年荥阳的房价才1000多呢！现在荥阳的土地管理已经非常严格了，向我们这样的地理位置，规模大的项目，已经很难再有了，这样的项目不要说保值了，我保证您在买了之后就可以大赚一笔了。 三板斧之——升值、保值、投资 李总，您考虑来考虑去，考虑最多的无非就是考虑买这套房子值还是不值，买了以后是后悔还是庆幸的问题。象您是做电脑生意的，而且做得这么成功，真的很羡慕您！在这方面，您是专业人士，更是我的老师，有机会一定向您请教。但是选房子方面，我在地产界做了几年的时间，有些经验可以跟您交流一下，也有一些小小的建议供您参考，不管您买不买房，什么时候买都没关系，我相信，如果您同意我的建议，一定能选到好房子。 其实，您买房无论是自住还是作为一种投资，客观上讲都是一种投资行为；因为你至少要投入几十万，甚至上百万的资金，不象买1件一二千元的衣服，不喜欢可以丢掉或者送人，既然是投资，那您肯定要考虑投资回报，考虑到增值保值。那么买房做为投资，决定它的投资回报，最关键的因素是什么呢？以我做房产的经验，觉得有三点很重要。 第一是环境，第二是配套，第三是社区的品质。 为什么说环境这么重要而排第一位呢？ 首先，随着城市化进程加快，企业和人口逐渐向市区集中，易形成烟雾弥漫，噪音干扰，水泥遍地的灰色环境。这就是人们常说的“城市沙漠”俗话，说，高楼连片、绿色少见，人们离自然越远，就越渴望摆脱交通拥挤、污水、噪音的侵害，向往着蓝天、白云、绿地等宜人的自然空间。拥有好环境的居住场所，拥有舒适的，使身心放松，生活安逸的住宅，才能满足人性的需求。珠江半半岛花园是真正的天然半岛，三面环江，独有1.5公里长的私家堤岸，晨昏漫步江畔，别有一番生活滋味在心头。还有，我们这次所推房源100%户户望江，且100%全东向，正所谓紫气东来，是一健康居家的风水宝地。像半岛花园这样兼具发展潜力和稀缺江景资源的过硬产品一定是您自住与投资的最佳选择。今天看的好，就把它定下来。 为什么说环境之外的配套也重要呢？ 这里的配套不是讲市政配套，而是，我们小区的配套， 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 得是否完美，是否超前？在沙盘上，我曾向您介绍了我们小区的五星级望江会所功能。6000多平方米的面积包容了酒店、健身、娱乐、餐饮、品茶、商务、会议等功能让业主足不出户即可得到贵族般的享受。另外，小区的中心小学是省一级重点小学，购房业主子女只需按国家教育标准收费，让您的孩子足不出户即可享受到优良的教育。而住宅的价格及升值空间在很大程度上取决于人们对生活方式的满足。现在许多消费者，有一种感觉，人们的消费观念，和心理都面临着一次大的冲击，随着网络时代和新经济时代的到来，现代人的居住方式已发生了巨大改变，居家、办公、住宅智能化程度，小区是否走超前，已是人们选房时的重要条件。 所以小区配套好，设计超前，房子一定能升值。 李总，您今天看好了，就可以把它定下来。 人民币贬值 李总，您现在买房子可以说是最好时机。其实，买房子就象做股票，一定要把握良机，买原始股一定赚钱。除此之外，房价的升值空间在很大程度上又取决于市场的需求。我这里提供一些信息给您参考。 需求量大 A、改革开放以来，国家大力鼓舞私营经济，从而中国大地上出现了一大批真正意义的中产阶级，因为他们没有享受福利分房的份额，所以理所当然的成了购房主力军。 B、作为年青人，他们能较快的接受西方的消费观念，敢于提前消费，用未来的钱享受今天的生活，无疑也是一群购房主力军。 C、由于中国人的传统观念，父母都希望子女住在身边，而以前所住的房屋就不能满足家庭成员的增加，从而全家改善居住质量而另购新房，也是不可小视的需求。 D、改革开放以来，中国人经历了炒邮、炒布、炒卡、炒股票、炒期货、炒外汇等等一阵阵热浪之后，才惊讶的发现，这么多年简直就是白辛苦，一切的一切只是纸上富贵，曾经拥有。由于政府进行出面控制金融市场，整顿股市，迫使一部分资金流向房地产，从而出现一大批炒楼族，他们的参与必然导致房地产市场的需求进一步加大。 E、另外，城市化的建设使得更多的外地人涌入到城市，更加增大了房屋的需求。 3、相关政策的出台A、98年7月1日开始取消福利分房。B、银行开放的个人住房贷款的口子，投放1000亿的资金。C、提高公房租金，目的是鼓励人们买房，让人们形成一个消费心理习惯，从此不会分房，不会低租住房，以后都需要买房。D、银行降息（96年到底99年6月10日7次下调）通货膨胀意味着人民币贬值。E、按揭法的推出，可以说按揭法是一种金融福利政策，这个政策能走多远，谁也说不准，所以您应该把握这个最佳时机，利用国家的优惠政策赶快入市。 4、保值A、房子的增值18-19%，其概念87年10万元一套房，97年已达45万一套房子。大城市房子的增值速度在30%以上。B、深圳87年75m2的房子只需5万元，到97年同样的面积花39万，增值达7倍以上。87年15万元以上没买一套100m2的房子，到97年升值到100多万，升值到达30%以上，通货膨胀达15%，而青岛的黄岛，98年5万元可买到的房子到现在要50万，增长了10倍。由此可见，房子可保值、增值。C、钱放在银行里，就象阳光下的冰块，利率是2.25%，而通货膨胀是15%，不存更赔：买股票赔钱，风险大，黄金已不再被人们视为等价物。只能起到装饰作用，南非发现了最大的金矿。西方国家大量抛售，兑换美元可保值，但美元不可消费，能保值，升值的只有房子。D、在亚洲金融危机中，人民币暂时没有贬值的原因，是人民币不能自由兑换，我国美元储备1400个亿，而人民币储备是5万多亿，但中国要入关，根本问题是人民币要参加自由兑换。俄罗斯89年（1000卢布才兑换1美元）相当于1000卢布坐一回出租车。。E、台湾的歌星韩小姐五、六十年代的她的父亲是湖北大盐商，早年投资房地产，整条街的买房，对她产生了很大的影响，所以她只要有钱，就一套一套买房，七十年代与梁实秋结婚，晚年租房子为主，台湾称为收租婆。 5、房地产具有保值，增值的特性中国人历来提倡“安居”才能“乐业”，房地产是个人和家庭的安居室，也是财富的象征。同时房地产具有保值、增值的优点。也可用于抵押贷款，由于中国人这种对不动产有特殊的偏好的文化观念，随着人们收入的提高，人口的增加，房地产的价格自然是上升趋势，另一方面，我国是发展中国家，经济的发展就离不开足够的房地产，房地产价格会随着经济、社会的不断发展，而进一步上扬，但因为房地产的固定性，变化能力较差，除重大政治、经济形成变化外，价格不会象黄金、股票价格，经常出现剧烈波动。 6、贷款购房，消费，投资两相宜 货款购房，不仅是一种花未来的钱，满足眼前需要的行为，同时，还是一种借银行的钱来获取高额回报的投资行为。应该知道，单纯靠自己的积累来一次性付款购房，这不仅难度极大，而且在银行利率一再下调的情况下，攒钱的增值率极低，保值性也不稳定，假如贷款购房，则可避免货币的较大贬值，一旦出现通货膨胀，房价上涨，负债的本金及利息的实际币值就降低了，而负债、购房所获得的利润就远远高于银行贷款的利息，广大市民应改变存款攒钱的传统意识，增加一些负债消费的意识，把贷款购房看做既是一种消费方式，又是一种投资选择。 现在房地产越来越成为国家的消费热点，国家对此有很多的政策支持，特别是按揭买房，原来没有按揭时，一套房子几十万要一次性付清，现在只要首付20%，十几万即可，李总，你就可以花十几万去享受几十万的房子，但很快国家会加大按揭的力度，也就是会让你付更少的钱，例如首付10%，即几万元即可享受几十万元的房子了，香港就是这样，到那进候，就不是您王总买得起我们的房子，首付几万元，可以说我都买得起，到那时需求的人就更多了那价格肯定攀升，像现在这种价格，将来您肯定买不到。 李总，您现在的资金选择无非有3种方式：储蓄、股票、房地产（做生意肯定很难做啦）王总，您知道，现在把钱存入银行，是不明智的，利息非常低，十万元存在银行1年按2.25%利息，再打八折，20%的利息税）总共才1千多（块，而且，国家的利率不稳，随时都有下降的空间。