如何理解《商品房认购
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》中的定金条款？
如何理解《商品房认购书》中的定金条款,
2008-06-22
购房者应当如何认清与开发商签订《认购书》中的定金条款,
购房者与开发商签订的《商品房认购书》中有着非常核心的内容，即对定金的约定。开发商在拟定的认购书中，一般对定金作如下约定:“认购人应当自签订本认购书之日起,日内，向出卖人支付认购定金,,元人民币(大写);出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方;认购人须于签署本认购书后,日内与出卖人(开发商)签署《商品房买卖合同》。如认购人在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，出卖人(开发商)有权扣除认购人已交定金，并另行处置该房屋。”有购房者认为，定金在未签订《购房买卖合同》时应该予以返还，在建设部《商品房销售
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》颁布后，有购房者援引该“办法”第22条的规定作为上述论断的依据。其实，上述论断是将“订金”与“定金”两种不同性质的款项混淆了。“订金”属于预付性质的款项，是在交易尚未完全达成的情况下，买方为
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达诚意，使卖方对交易具备一定信心而先期履行部分义务而支付的款项。在交易最终不能完成时，该订金应该退还购房者。而“定金”则属于担保方式的一种，关于定金的具体操作，《合同法》、《担保法》及《最高人民法院对于,中华人民共和国担保法,若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)均有明确规定。而上述“办法”第22条规定:“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的„„当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”，上述规定非常明确的是对“订金”这种预付款进行的规定。
是否因为上述“办法”未对“定金”作出规定，购房者与开发商在认购书当中约定的“定金”条款就当然无效,如前所述，定金的约定及操作自有专门法律来
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，上述“办法”中未作规定，并不意味着当事人双方不能自行约定。
我国《合同法》、《担保法》及《担保法司法解释》均规定了“违约定金”的问题，即合同当事人如果违反合同约定的义务，则应该承担相应的定金罚则。而在购房者与开发商签订《商品房认购书》时，签署正式的《商品房买卖合同》并不能视为认购方的义务，可见认购书中的定金显然不属于违约定金。根据《担保法司法解释》第115条的规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;
收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”由此可见，购房者与开发商在认购书中约定的定金在法律上称为“立约定金”。但是，立约定金对于合同双方当事人的约束非常严格，一旦未能按认购书中所定期限汀立商品房买卖合同，则必然有一方须承担定金罚则。
综上，认购书中一旦约定了立约定金，从法律效力上说，其对于买卖双方都具有同等法律约束力。但是，实际上却并不尽然，仔细
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认购书中的定金条款内容就可以得出这样的结论:购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。因为《商品房买卖合同》条款中的空白内容(包括可能会有的补充协议)通常都是由开发商拟定完毕后交给购房者，双方在此基础上进行合同谈判。有些开发商在签署认购书阶段根本就不向认购方出示买卖合同文本，或者出示只有空白条款的买卖合同文本，致使认购方根本无从得知开发商是如何规定有关条款的。而在认购阶段，购房者仅就房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进人正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同，显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款，在开发商无法接受的情况下，极有可能会使合同无法签署。在这种情况下，开发商就有可能会援引认购书中的定金条款，认为是购房者的原因而未能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，从而扣除购房者的定金。
因此，购房者在进行有关买卖合同的谈判过程当中，必然要顾及定金罚则，因为一旦双方达不成一致，无法签署买卖合同，则开发商依据认购书中的约定，可以顺理成章地扣除购房者的定金，如果为了保全定金而做过多妥协，购房者的权利将很可能无法得到有效保障。当然，开发商为了尽量促成交易，也会考虑购房者的要求，但如果开发商确实不愿做出让步，而如果购房者未经仔细考虑即对认购书有关定金的条款签字认可，则将使自己陷人非常被动的境地。
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