上海东元坊开发项目违规事实

此文加上文头后拟作为行政复议及行政诉讼的正文使用，暂时不对外传，请大家传阅，修改后再商量定稿和如何使用。 上海东元坊开发项目违规事实 东元坊项目的违规事实主要表现在立项阶段， 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ，规划编制，审批阶段以及规划调整三个阶段。 一．立项阶段：违规取得《选址意见 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 》和《用地规划许可证》；书证不包括1号楼地块 1.  报建在先，立项在后 1997年12月1日起施行的《上海市建筑市场管理条例》第三章第十四条规定：建设单位应当在建设工程立项文件批准后的规定时间内，持有关批准文件，按规定审批权限向市建管办或者建设工程所在地的区、县建设行政管理部门办理建设工程报建手续。 东元坊项目在2000.5.22已经报建。但黄规规（2001）26号《选址意见书》于2001.4.23才得以核发, 区规规(2002)25号《东元坊建设用地规划许可证》2002.6.3才取得。 2.  领证在前，合同在后 03版和95版《上海市城市规划条例》58条都规定：　国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，在出让、转让合同签订后，应当按照规定向市或者区、县规划管理部门申领或者更换建设用地规划许可证。 东元坊项目于2002.6.3 以 区规规(2002)25号取得《东元坊建设用地规划许可证》，但 直至2004..8 才签订国有土地使用权出让合同：沪房地黄2004出让合同59号 3. 核发的书证用地范围不包括355-06地块 当时核发的《选址意见书》和《建筑用地规划许可证》的用地范围都不包括现在拟建的99.8m ，35层楼的355-06地块，也未涉及2007.12.26 才批复的 《半淞园社区（C010501单元）控制性详细规划》。但上述书证均记载了于2000.6.6由沪规划（2000）第0372号批准，但现已不见踪影的《中山南路地区控制性详细规划》。在已经批准的《中山南路地区控制性详细规划》中，355-06地块明确标志为多层住宅用地，而不是99.8m的35层高层。 二．设计，规划编制，审批阶段：在已超标地块上建造建筑；建筑容量控制指标超标；未有效征求公众意见 1.  355地块原有建筑的容积率已经超标, 不应再扩建，加建 经计算，355地块现有建筑的容积率已经达到2.505(287300/11470m2), 超过《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》容积率2.5上限。该《技术规定》第十九条规定：原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。（注：该地块已有建筑为1幢18楼高层，5幢多层，1个加油站, 355-06地块以空地计算） 如在355－06地块再建造1幢35层楼，355地块容积率则达4.012。（46002.62/11470m2） 2. 东元坊项目容积率3.0, 突破《实施纲要》，《技术规定》和《若干意见》等规定的2.5上限 在2007年才被批准的《半淞园社区（C010501单元）控制性详细规划》中，东元坊的容 积率确定为3.0。而沪府发〔2003〕75号《实施＜上海市城市总体规划(1999年－2020年) 纲要的通知》之(二)指出：严格控制中心城区的开发建设容量，根据“双增双减”的 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 ，中心城区住宅和商业办公新开发地块的净容积率分别按照低于2.5和4的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 进行控制。 2007年才被批准的《半淞园社区（C010501单元）控制性详细规划》理应执行上述规定。 沪府办发〔2005〕33号 《关于进一步加强本市规划管理的若干意见》第三条规定：建筑基地面积小于或等于3万平方米的住宅和商业办公建筑用地，已有经批准的控制性编制单元规划或控制性详细规划的，必须严格按照批准的规划执行。尚无上述规划的，……按照《技术规定》中明确的“内环线以内的住宅建筑容积率控制在2.5以下，”的标准，并以5%至20%的比率折减后，核定容积率指标。这也是《技术规定》中的规定。 《实施纲要》姑且不论，如果东元坊项目属于“已有经批准的控制性编制单元规划或控制性详细规划的”，那个“必须严格按照”的批准规划应该是2000年批准的《中山南路地区控制性详细规划》，而不是当时尚未问世的《半淞园社区（C010501单元）控制性详细规划》。按《中山南路地区控制性详细规划》，355-06是R2，而不是R3。如果东元坊项目属于“尚无上述规划的”，其容积率就应该是2.5, 并以5%至20%的比率折减。 即使按区规土局回复中强调的，东元坊适用《技术规定应用解释》中关于“建设工程在本规定施行前已取得《建设项目选址意见书》或经核定规划设计要求，或已取得《建设用地规划许可证》，且上述各项批准文件均继续有效的情况下，仍按1994年8月1日上海市人民政府批准自1994年10月1日起施行的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理）》执行”的精神，东元坊控制指标的执行依据也仍然是当时已经批准的《中山南路地区控制性详细规划》。何况，已经取得的《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》都是违规产物，其合法性，有效性都存在疑问，不存在“继续有效”的情况。 3. 规划编制未按法定程序充分征求公众意见。 沪规法〔2006〕626号《上海市制定控制性详细规划听取公众意见的规定（试行）第十二条规定：规划审批部门在审批控制性详细规划时，应当对组织编制部门听取公众意见的情况进行审查。对制定控制性详细规划过程中未按本规定听取公众意见的，规划审批部门不予受理。类似规定在涉及城市规划的法律法规中不胜枚举，比比皆是。 规划编制未按法定程序充分征求公众意见已经被现在的事实所证明。 三．规划调整阶段：调整是违规行为；“统一平衡”违反新旧法规；容积率，建筑高度违规超标；未满足调整批复的必须满足条件 1. 违规对已签订土地出让合同的违规规划进行一般性局部调整 沪规划（2007）1107号 《上海市控制性详细规划局部调整规划管理规定（试行）》之（三）的4规定：对于已签订土地出让合同的控制性详细规划一般性局部调整，除涉及公众利益外不予调整。此次调整即属于“不予调整”范畴。依据如下： 依据该规定之第三条（二）定义：涉及对已经法定程序批准的控制性详细规划确定的用地性质、规划指标、结构布局等强制性控制指标有一定调整，且对周边产生一定影响的，可以认定为控制性详细规划一般性局部调整。 355,356地块的调整，将C（体育）改成R(居住)；将项目容积率由3.0调高为3.5; 将本不相干的南北块合并；将原本相互独立的355-06和356-09地块统一平衡；而355-06地块的容积率在“统一平衡”的幌子下由3.0提高至于6.81,高度99.8m，严重影响周边居民。因此该调整符合上述一般性局部调整的定义。属于“不予调整”范畴。 由于出让合同签订于2004年，调整发生于2008年，因此此次调整违反了上述《管理规定》。而《管理规定》第八条（一）规定：未按本管理规定及相关规定进行控制性详细规划局部调整的，调整规划无效。 如果说因为“涉及公众利益”而进行调整，这种说法只有在以下情况才能成立，即：规划部门认识到原规划的3.0容积率以及在原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的355地块上建造1号楼都违反了《技术法规》，损害了公众利益，因此，为纠正错误，将3.5容积率调整为2.5, 并撤销1号楼规划而进行的调整才是合法之举。而事实恰恰相反， 这次调整使该规划的违规越益严重。 而如此理解“涉及公众利益”的理由是：没有任何法律法规可以支持以“公众利益”为由去违反现行法律法规，去侵害公众利益。 2.  将355,356两个独立街区的地块容积率统一平衡违反新旧法规 这次调整将两个街区地块（355-06和356-09）的容积率“统一平衡”，而新旧法规都找不到可以支持统一平衡的依据。 1999年版的《上海市城市详细规划编制审批办法》第七条规定：控制性详细规划应当包        括下列主要 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 ：其(四)为――各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指 标。“各地块”的表述表明了各类控制指标（包括容积率）都是以地块为单位，并不存在合并，统一平衡之说。 03版的《技术规定》在附录二之3的（1）中明确规定：建筑基地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。在94版的《技术规定》中也有因道路，街区而无法合并，调整的表述。新旧法规中唯独没有可以“统一平衡”之说。 3.  无视现行法规，容积率突破《技术规定》2.5上限 项目调整前的3.0容积率已经违规，调整为3.5则是错上加错。在人大通过的《技术法规》未按法定程序修改或废除前，任何与此法规相抵触的下位决定，意见都是无效的，不能成为东元坊超标合法的依据。戴上“配套商品房”的帽子也仍然必须遵守现行法律法规。 项目调整不仅没有纠正355地块在原有建筑的建筑容量控制指标已经超标的情况下强行再建的错误，反而变本加厉，以违规的“统一平衡”名义，通过“调整”将355-06地块原规划的3.0容积率(9630/3210m2)又提高到6.81(20772/3050m2) 。而胶州路发生11.15大火的3幢教师楼的容积率还只有6.77. 强行建造容积率6.81的1号楼后患无穷。 4. 1号楼高度99.8m，超标近50% 违规的1号楼通过调整，其高度被确定为99.8m。 《技术规定》第六章第四十九条（一）规定：（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：H≤1.5（W+S），将官方数据代入得：H＝1.5x（32m+13m）＝67.5m。即：即使不考虑东元坊规划在其它方面的种种违规事实，单就1号楼的高度而言，就超标近50%！ 5.  调整既未按照法定程序征求公众意见也未满足调整批复的必须满足条件 沪规划（2007）1107号文《上海市控制性详细规划局部调整规划管理规定（试行）》之第五条（二）规定：对于一般性局部调整（涉及保密要求的除外），区、县规划局参照《上海市制定控制性详细规划听取公众意见的暂行规定》，将控制性详细规划局部调整的相关内容在规划所在区域和政府网站上公示不少于20天，并收集公众意见，汇总形成公众参与报告书。 并在附件1 关于控制性详细规划局部调整申请报告的内容要求中，将“对一般性局部调整征求相关利害关系人意见的情况”作为调整申请报告的内容单独列出。 沪规区【2008】 950号文《关于黄浦区半淞园社区（C010501单元）控制性详细规划（355,356街坊）调整的批复》中也明确规定：上述规划调整须满足以下要求：5个要求中的第二条就是：……考虑居民意见，尽量减少对周边现状居民居住环境的影响。 目前的事实证明，无论在规划编制，还是在规划调整阶段，既未充分，有效地按法定程序征求公众意见，也没有满足调整批复中明确的必须满足条件。