2012年房产估价师《案例分析》【冲刺班】课件【讲义】第2讲

大家论坛www.topsage.com (五)估价方法运用错误 (一)市场法运用可能出现的错误(2003改错题、2004指错题、2006指错题、2007指错题、2008指错题、2009指错题、2010指错题、2011问答题、指错题)市场法常见错误 1.市场法公式必须写明。 直接比较修正和调整公式: 间接比较修正和调整公式: 历年真题 2006、2008-市场法缺少计算公式2011年、可比实例的选取与修正。 2.选取为可比实例必须符合以下条件 A-1.可比实例应与估价对象处在同一供求范围内 A-2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同 A-3.可比实例的规模应与估价对象的规模相当 面积:0.5≤(可比实例规模/估价对象规模)≤2 A-4.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 A-5.可比实例的档次应与估价对象的档次相当 A-6.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 A-7.可比实例的成交日期应与估价时点接近 A-8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合 A-9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格 常见错误类型 A.选择的可比实例描述不清 (1)交易日期描述不清: (2)交易情况描述不清(买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等);这个一定要写明是否为正常价格; (3)交易的价格描述不清(单价、总价、交易规模、币种、单位); (4)交易房地产状况描述不清(结构、装修等); (5)缺少付款方式的说明(一次性、分期); (6)交易时可比实例的规模(建筑规模、占地规模)。 B.选择可比实例可比性差 更多精品资料下载关注大家网!大家网www.topsage.com (1)不在相同地区或同一供求圈内; (2)用途不相同; (3)建筑结构不相同; (4)建筑规模不相当; (5)土地等级不同; (6)权利性质不相同(主要是土地); (7)交易类型与估价目的不相同; (8)可比实例交易成交日期与估价时点不接近:一般情况下,选取的可比实例不能超过一年。 历年考题 2011年 无 2010年 可比实例比较因素一览 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 中的可比实例成交价未说明付款方式。 可比实例1与估价对象规模差异过大,不宜适用为可比实例 可比实例与估价对象结构不同未作修正 2009 A.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年,应该剔除不能选用可比实例。 B.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上,应该说明理由或者不宜选作可比实例。 C.可比实例B成交规模小,与估价对象规模不相当,不宜选作可比实例。 2008年 A.可比实例C未说明是否在同一供求范围内。 B.可比实例C未说明用途。 2007年 A.市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。 2006、2005年 A.可比实例B、C土地等级与估价对象不一致,不具可比性。(但是如果后面有交易状况修正这个错误不必指出) 或者这样描述可比实例B、C地等级与估价对象不同,未作修正。 3.必须有的三个 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 (情况表、修正系数表、比准价格) 1)比较因素条件说明表 出现的问题 A.比较因素欠缺内容(如竣工日期、结构等)这个要从(区位、实物、权益状况)三方面结合。 楼层、朝向属于区位状况 历年考题 2011年 市场法可比实例交易价格内涵未明确; 楼层应该是区位因素,放在实物状况中错误; 交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明; 如定基、环比指数,价格变动率的说明; 市场法中缺计算公式; 2010年 比较、修正项目不全;或缺少情况的修正;或缺少租赁期的比较和修正;或缺剩余收益年限(土地使用年限)的修正;或缺用途的比较修正;或缺交易日期(市场状况)的修正(或不修正的理由) 距估价对象与可比实例因素修正系数中修正系数的表达形式错误。 估价对象与可比实例因素修正系数中修正系数的确定缺乏理由或(具体指出)某个因素的取值缺乏理由。 估价对象与可比实例因素修正系数中修正系数的确定未考虑各子因素权数的差异。 2009 A.周边景观应属于区域因素。 B.缺少权益状况说明和调整。 C.缺少地上楼层和地下楼层不同的调整。 2008 A.基础设施情况属于区域因素。 B.缺少权益状况说明和调整。 C.区域因素中,商业繁华程度应为办公聚集度。 2006 A.缺少权益状况说明和调整。 2)比较因素条件指数表 出现问题 A.可比实例修正系数取值与实际描述不全。 B.如以估价对象的状况为100,将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较,但是未表明如何打分,比如好于估计对象为XX,差于估价对象为XX。其实就是为什么取101或者98等。这时候我们可以作为错误选择,可以写成缺少可比实例因素的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 说明(或者缺少可比实例因素修正系数取值说明) C.就是比较因素条件说明表有而比较因素条件指数表没有 历年考题 2009年 A.缺少对距市中心距离。 B.市场法修正系数计算应说明理由。 3)因素比较修正系数表 出现问题 分子与分母颠倒 3.必须做到三个统一否则算错。 (一)统一房地产范围 这种情况在实际估价中主要有以下3类: ①带有债权债务的房地产。 房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务 估价对象的价值=不带债权债务的房地产价值+债权-债务 ②含有非房地产成份。 房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格 房地产价格=不含非房地产成份的房地产价格+非房地产成份的价格 ③房地产实物范围不同。 统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围,补充可比实例房地产缺少的范围,扣除可比实例房地产多出的范围,相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价。 (二)统一付款方式 价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准,因此,需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。 (三)统一价格单位 (1)统一价格表示单位 统一价格表示单位可以是总价,也可以是单价,但一般是采用单价。 在统一采用单价时,通常是单位面积的价格。 (2)统一币种和货币单位 在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率,一般采用成交日期时的汇率。 但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整,应采用估价时点时的汇率进行换算。 汇率的取值,一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。 (3)统一面积内涵和单位 1公顷=10000平方米=15亩 1亩=666.67平方米 l平方英尺=0.09平方米 l坪=3.31平方米 1平方米=10.764平方英尺 所以,将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如下: 平方米下的价格=公顷下的价格÷10000 平方米下的价格=亩下的价格÷666.67 平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09 平方米下的价格=坪下的价格÷3.31 4.交易情况修正公式 当可比实例成交价格比其正常市场价格高时,为+S%;低时,为-S%, 在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。 5.税费问题注意负担问题 6.市场状况调整公式不要写错 市场状况调整系数一般应以成交日期时的价格为基准来确定。 从成交日期到估价时点,当可比实例的市场价格上涨时,为+T%;下跌时,为-T%) 如果从成交日期到估价时点,可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T%,则 可比实例在其成交日期的价格×=可比实例在估价时点的价格 或者 可比实例在其成交日期的价格×=可比实例在估价时点的价格 通过上式可知,市场状况调整系数是(1±T%)或者,而不是±T%。 (一)市场状况调整的价格指数法 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为: 可比实例成交日期的价格×=可比实例在估价时点的价格 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为: 可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格 (二)市场状况调整的价格变动率法 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在其成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数=可比实例在估价时点时的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在其成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)=可比实例在估价时点时的价格 7.房地产状况调整计算是最容易出错的。 房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况,所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整 (一)区位状况调整的内容 区位状况比较、调整的内容主要包括:位置(包括所处的方位、距离、朝向、楼层等)、交通(包括进、出的方便程度)、环境景观(包括自然环境、人文环境和景观等)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素。 (二)实物状况调整的内容 对于土地来说,主要包括:面积(大小)、形状(规则与否)、进深、宽深比、地势(高低)、土壤及地基状况、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)和场地 平整程度等影响房地产价格的因素; 对于建筑物来说,主要包括:建筑规模(建筑面积大小)、建筑结构、设施、设备、装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率(得房率)、层高、完损程度(包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况)、折旧等影响房地产价格的因素。 (三)权益状况调整的内容 在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下,权益状况比较、调整的内容主要包括:土地使用期限,城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。-必须有 (1)直接比较调整 采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为: 可比实例在其房产状况下的价格×=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 上式括号内应填写的数字,为可比实例房地产状况对于估价对象房地产状况的得分。 (2)间接比较调整 采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为: 可比实例在其房地产状况下的价格××=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 8.比准价格求取 直接比较修正和调整公式: 间接比较修正和调整公式: 9.成交日期与估价时点不宜超过一年,提到了市场平衡可用二年。 10.单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。 11.修正系数或者修正项目未修正或未加以说明。 12.修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 13.将修正方向搞反,分子分母颠倒或者与前面描述不符。 14.可比实例不符合条件。 15.区域因素与实物状况(个别因素)混淆不请(如楼层、朝向)。 16.区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。 17.比较修正项目有漏项。 18.间接比较与直接比较混淆不清。 19.如估价对象是特殊交易方式的交易(拍卖、招标、 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 )选取的可比实例也是特殊交易方式的,应说明是否为正常交易,即交易情况修正的方向是将所有可比实例的价格修正为正常价格,也就是说:假设估价对象是在正常情况下交易。 20.修正系数取值与区域(或个别)因素描述不一致。如:在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正;或情况说明表中无差异,而计算时却修正了。 21.计算结果有错。 22.可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况。 23.房地产状况调整时,包括区位、实体、权益三方面;有时要进行年限修正、土地等级修正,容积率修正、楼层调整修正漏项。 24.修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 25.将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆。 26.日期调整时指数选取不合适。 27.可比实例成交日期应精确到年月日或年月,日期调整时取100/100时,应说明房地产市场稳定或无波动。 28.环比与定基混淆。 29.区域因素比较修正的内涵理解错误。 30.比较修正项目有漏项。比如:只考虑了地上部分的价格,未计算出地下车库的价格,遗漏了部分房地产的价值。如地下室、车库等其他因素。 31.区域、实物、权益修正时应明确具体事项。 32.市场比较法中修正系数的位置是否有误,例本应该在分子上修正的,而在分母上修正了,本应该增加的而减少了,如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越(+2%),则价格应向下修正为100/102,而修正成100/98是不的。 33.在市场比较法交易日期修正中,货币单位换算的时机要看以那种化币单位上涨或下跌,另外,还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等。 34.建立价格可比基础时,汇率选择错误(应按可比实例成交时的汇率)。 35.非正常交易情况的要进行交易情况修正;修正时要注意:拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的,要进行修正。 36.不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。 37.无比较因素取值说明”这一个错误是可以包含“交易情况调整无依据”、及“交易日期调整无依据”这两个错。 38.在市场法中可比实例的土地使用年限于估价对象不同的话,是先把可比实例价格进行年期调整还是先计算出比准价格后进行年期调整,先把可比实例价格进行年期调整。 (二)收益法运用可能出现的错误(2003指错题、2004指错题、2005改错题、2008指错题、2010年指错题、2011年指错题) 收益法常见错误 第一部分:净收益方面错误 公式 1.净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用 注意点:收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初,则有A 末=A 初(1+Y)。 有效毛租金收入:潜在毛租金收入-收租损失-空置率 潜在毛租金收入:不包含押金或租赁保证金利息收入 有效毛收入:潜在毛收入-收租损失-空置率 潜在毛收入:潜在毛租金收入+利息收入 收租损失:按照潜在毛收入的一定比例来估算 空置率:按照潜在毛收入的一定比例来估算 出现的错误 1.收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。否则,存在错误。 2.对空置率和租金损失率遗漏或者没有说明数值取值来源。 3.遗漏其他收入(租金收入中未考虑租赁保证金或押金利息收入)。 4.有效毛收入计算有误或者基数有误。 5.空置等造成的收入计算有误或者基数有误。 6.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外,都应采用正常客观的数据。有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。 2004年 收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算,租约期外按市场租金计算; 7.不采用实际收益,而应采取客观收益。否则,存在错误。没有考虑出租率或入住率或满客率。 8.计算毛收入时,套用的天数或面积错误(应扣减的未扣减)。 9.收益中没有包括有形收益、无形收益。 10.租金标准应为具体数字,而非一个大约的范围。 11.利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符,应进行适当的调整修正,使其成为正常客观的。不同层数的租金以及不同用途的租金以及资本化率是不一样,如果是统一的必须写清楚理由。 12.采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可比性。 13.净收益方面(扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等)。 14.净收益一般以年为单位,看是否前后一致,是否有漏。 15.净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等(例如加油站、百年老店、宾馆)。 2008年 19.收益法中,出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确,应说明是否为客观水平。 20.租赁收入未考虑收租损失,租赁保证金或押金收入等其他收入。 21.租金收入未考虑可出租面积比率。 2007年 A.收益法中未说明租金内涵。 (出租方式、租金交纳方式、是否含押金或租赁保证金利息、各项运营费用是否包含在内,如物业服务费等。) 2006年 A.租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入 B.10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。 C.一、二层平均租金确定65元/(月、平方米)过于简单,应用调查实例确定租金;应说明1、2层是否是组合商铺)。 D.有效毛收入计算应为190086×(1-10%-5%)=161573元。 2009年无 2010年 9.租约期外租金构成内涵不清。 10.租约期外租金面积内涵不清。 11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限逐年递增的假设缺乏依据(或不符合进审慎原则)。 12.租金约期外的有效毛收入中未考虑其他收入,如押金收入(或租赁期外有效毛收入缺押金收益)。 13.租金约期外净收益确定有误,未扣除运营费用。 15.等比递增计算中租约期外的折现期错误。(不应为5年,应为4年) 2011年 收益法租金计算使用 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 租金错误 应该在合约内使用合同租金,租金外应使用市场租金 租约外未来租金变化趋势未说明 空置率为0缺说明及理由缺租金损失的考虑 租约期内为0,租约期外应使用市场的平均空置率 有无押金及保证金利息收入未说明 第二步部分:运营费用 从扣除项目及出租经营支出项目应符合规定,不要漏项或多项以及基数不要写错 1.出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改扩建费用等,即纯收益中包含以上各项。否则,存在错误。 如收益还原法中运营费用中不应加入所得税。但是如果评估投资价值,采用扣除所得税后的收益,称为税后现金收益。 2.必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益,租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用和租赁税费、城镇土地使用税 如收益还原法中运营费用中不为考虑房产税,是否扣除城镇土地使用税。 3.各类基数取值有误 税金 房产税、营业税及附加、城镇土地使用税 营业税及附加=有效毛收入×5.5% 房产税=有效毛收入×12% 必备的费用 维修费=有效毛收入×维修费率 管理费=有效毛收入×管理费率 保险费=建筑物现值×保险费率 其他内容 计算管理费时要说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。 管理费计算基数给出是按有效毛租金收入,则不应含押金或租赁保证金利息收入,若是按有效毛收入,则应含押金或租赁保证金利息收入。 房产税计税基数是有效毛收入,包含押金或租赁保证金利息收入(或称为有效毛收入,注意不是有效毛租金收入)。 城镇土地使用税和营业税一般情况下应该考虑在运营费用中,如果租金内涵中说明城镇土地使用税和营业税另外单计,由承租人负担,在租金中不含这两种税,则在计算年出租费用时不用考虑这两种税。 4.运营费用中遗漏或者基数有误或者没有说明数值取值来源没有考虑收租率或入住率或满客率。 2011年 扣除重置成本错误 收益法保险费测算基数错应为建筑现值 2008年 22.运营费用中未交待物业管理费、水、电、采暖费等如何收取(或租金内含交代不清) 23.保险费的计算基础按建筑物原值确定不正确,应为建筑物现值。 24.未考虑租赁费用。 2006年 A.营业税及附加为租金收入的5.85%不准确,应为5.5%。 B.出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥,应按市场客观分析判断得出(或管理费和租赁费用取2.5%,理由不充分)。 C.保险费的计算基础错误,应为建筑物现值。 D.运用费用缺少土地使用税。 2004年 A.地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由; B.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%; C.年管理费的计算基础错误,押金的利息不应计算管理费,确定管理费率缺理由; D.年保险费的计算基础错误,应以建筑物现值作为计算年保险费的基础,保险费率的确定缺理由; 2003年 A.未分析租金水平的变化趋势; B.一层有效毛收入计算错,未考虑空置及租金损失率(出租率)影响; C.三层有效毛收入计算错,未考虑空置及租金损失率(出租率)影响; D.六层有效毛收入计算错,来考虑使用面积系数; E.年运营费用中不应计算土地使用费; F.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用; G.保险计算基数错,不应以年租金收入为基数,应以建筑物价值为基数计算; 下面的公式注意利润的扣除 (2)自营型房地产 1)扣除项目一定要全面。 ①经营型净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润 ②生产型净收益=销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润 2)注意收益的客观性。 3)扣除设备带来的收益。 4)考虑扣掉不属房地产带来的收益。 5)注意重复计算(企业自营房屋;酒店配电房、大堂等易重复计算)。大堂为整个酒店服务,不能单独计算,床位、餐饮已包含大堂;配电室为整个酒店服务,不能单独计算价格。