【doc】这类出租行为应如何计算房产税
这类出租行为应如何计算房产税
近日,永州市地税稽查局依法对某 公司2o05年度税收进行了日常稽查, 发现该公司出租了一栋综合楼,取得年 租金60万元,承租方用于经营宾馆.该 楼2004年8月竣工,共9层,建筑面 积8570平方米,建筑成本1100万元. 如此一栋大楼,年租金只有60万元,在 当地同路段是不可能租到的,该公司是 否隐瞒了部分收入?这引起了稽查人员
该公司 的注意.经询问会计人员得知,
2Oo4年9月与承租人签订合同,约定 租赁期限为8年,总租金为460万元, 大楼的内部装饰由承租人自己负责,并 承担装饰费用,但租赁期满后,承租人 的装饰除可移动的动产外,其他不动产 装饰全部归公司所有,承租人不得破坏 或损毁.进一步向承租人调查,证实7 会计人员的说法.并如实提供了所有的
从这些
单
名单名单延期单出门单老板名单
据 装饰合同及工程结算单据,
上看,整个装饰工程花费了392万元, 其中购买电视机,空调,床铺,办公桌 椅,消毒柜,地毯等动产78万元. 对上述出租行为,如何计算房产税 稽查局内部有三种
意见
文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见
.一种是按大楼 帐面原值11O0万元计算房产税,理由
是该公司按租金计算房产税比按房产 原值计税明显偏低,根据<中华人民共 和国税收征收管理法>第三十五条第 一
款第(六)项之规定,纳税人申报的计 税依据明显偏低,又无正当理由的,税 务机关有权核定其应纳税额.因此,可 以按照大楼帐面原值减除20%后的余 值核定计税,即计算应缴纳房产税 11OOx(1—20%)x1.2%=10.56万元.第 二种意见是按该公司实际取得的租金 计算房产税,其理由是根据(中华人民 共和国房产税暂行条例>第三条第三 款之规定,房产出租的,以房产租金收 入为房产税的计税依据.因此,计算该 公司应缴纳房产税为56万元X12% =6.72万元.第三种意见认为该公司是 最终的受益者,上述出租行为实际上是 一
种以装饰费抵租金的行为,应把承租 人装饰不动产的费用视为应付给公司 的租金并分租赁期计算房产税,即计算 该公司缴纳房产税为[f392-78)? 8+56]X12%=11.43万元.
笔者认为第一种意见政策依据不 充分,它忽略了核定其应纳税额的一个 重要条件,即纳税人申报的计税依据明 显偏低,又无正当理由的,才能核定其 应纳税额,上述租金偏低的理由是大楼
的内部装饰由承租人自己出资,所以采 取核定征税不妥.第二种意见与房产税 的立法精神不符.《中华人民共和国房 产税暂行条例>第三条第三款规定 "房产出租的,以房产租金收入为房产 税的计税依据",这里的租金收入应该 指的是市场价格的租金.第三种意见有 利于防止纳税人偷逃税款,笔者认为是 正确,妥当的,符合税收立法精神.但目 前还没有政策明确规定上述出租行为 如何计算房产税和营业税等,只是在 <财政部税务总局关于房产税若干具 体问
题
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的解释和暂行规定>([86]财税 地宇第008号)第二十三条规定"承租 人使用房产,以支付修理费抵交房产租 金,仍应由房产的产权所有人依照规定 缴纳房产税."这里的"修理费"是否 包括承租方对动产和不动产的装饰费, 修理费等,政策不明确.上述出租行为, 假如出租方与承租方约定在租赁期满 后,所有装饰由承租方自己处置,不归 公司所有,又如何计算房产税,也没有 政策规定.在社会主义市场经济条件 下.像上述的出租现象很普遍,在我市 乃至全省,全国的单位出租房产大部采 取由承租方自己装饰的方式进行,如何 征税全省,全国都没有有明确的规定, 基层税务机关政策不好把握,就有可能 造成国家税款大量流失.因此,笔者建
议省局或总局对这类房产出租如何征
税以规范性文件明确.
浙公网安备 33021202002483