房屋建筑物评估指导参数

房屋建筑物评估指导参数 一、房屋建筑物耐用年限 (一)建筑物设计耐用年限规定 房屋分类 耐用年限(年) 房屋分类 耐用年限(年) 1.钢结构：   3.砖混结构   其中：生产用房 50 其中：生产用房 40 受腐蚀生产用房 30 受腐蚀生产用房 30 受强腐蚀生产用房 15 受强腐蚀生产用房 15 非生产用房 55 非生产用房 50 2.钢筋混凝土(框架或排架)结构   4.砖木结构   其中：生产用房 60 其中：生产用房 30 受腐蚀生产用房 35 非生产用房 40 受强腐蚀生产用房 15 5.简易结构 10 非生产用房 60             (二)构筑物耐用年限 构筑物分类 耐用年限 (年) 构筑物分类 耐用年限 (年) 1.管道   8.蓄水池 30 其中：长输油管道 16 9.污水池 20 长输气管道 16 10.储油罐 20 其他管道 30 11.水井 30 2.露天库 20 其中：深水井 30 3.露天框架、管架 30 12.破碎场 20 4.冷藏库 30 13.船厂平台 20 其中：简易冷藏库 15 14.船坞 30 5.烘房 30 15.修车槽 30 6.冷却塔 30 16.加油站 30 7.水塔 30 17.水电站大坝 60     18.铁路线路上部建筑(含路基、道碴、轨枕、钢轨、垫板、防爬器、鱼属板、护坡等)和铁路线上的桥梁、涵洞、隧道 50     19.其他构筑物(道路、围墙等) 30         （三）与房屋有关的各类设备 名称 耐用年限年 备注 屋面 10-25   外墙水刷石 3   木门窗 25   铁窗纱 5   白铁自来水管 20   铸铁下水管 30   室内暖气管 20   暖气片 30   内装修 8   强电系统 23 包括变配电、照明、动力配电 电线 25   弱电系统 10 包括电话、电视、防灾报警、广播音响、保安监视等 卫生设备 30   空调设备 18   其中：小型空调器 15 小型空调器为700大卡以下/时 电梯 10   锅炉及附属设备 20   其中：快装锅炉 16         二、构筑物单位造价参考 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf (一)烟囱 序号 名称 结构 规格（m） 单位 单价（元/座） 1     D1.0 h30 座 65401～77291 2     D1.2 h30 座 69774～82460 3     D1.2 h35 座 88858～105014 4 烟 组 D1.4 h35 座 83940～111020 5   合 D1.4 h45 座 103663～122511 6   砖 D1.7 h45 座 108807～128589 7   结 D2.0 h45 座 108807～140649 8   构 D2.0 h60 座 199628～235924 9     D2.5 h60 座 214297～253259 10     D3.0 h60 座 214136～276706 11 囱 组合 h60 座 399735～472413 12   钢筋 h75 座 548548～648284 13   混凝土 h80 座 656592～775977 14   结构 h100 座 998141～1179621             (二)水塔 序号 名称 结构 规格（m） 单位 单价（元/座） 1     h16 30m3 座 48172～56931 2     h20 30m3 座 52348～61866 3     h24 30m3 座 58355～68966 4     h20 50m3 座 68690～81180 5   组 h24 50m3 座 24622～88190 6     h28 50m3 座 92830～109708 7   合 h20 80m3 座 87640～103575 8     h24 80m3 座 96266～113761 9   砖 h28 80m3 座 117832～139256 10     h20 100m3 座 94040～111139 11 水 支 h24 100m3 座 104479～123476 12     h28 100m3 座 125710～148566 13   筒 h20 150m3 座 110416～130491 14     h24 150m3 座 134416～158855 15     h28 150m3 座 157677～186346 16     h20 200m3 座 135248～158938 17     h24 200m3 座 149525～176712 18     h28 200m3 座 171296～202441 19     h20 50m3 座 66964～79139 20     h24 50m3 座 73676～87071 21     h28 50m3 座 86301～101992 22   组 h24 100m3 座 100641～118939 23 塔 合 h28 100m3 座 115878～136947 24   钢 h32 100m3 座 130417～154130 25   筋 h24 200m3 座 150026～177303 26   混 h28 200m3 座 164358～194240 27   凝 h32 200m3 座 176886～209046 28   土 h24 300m3 座 190600～225254 29   支 h28 300m3 座 202097～244751 30   筒 h32 300m3 座 217453～257096 31     h20 400m3 座 266957～315495 32     h24 400m3 座 279250～330023 33     h28 400m3 座 302564～357575             (三)道路 序号 名称 结构 规格（m） 单位 单价（元/m） 1     B4 m 232～320 2   混 B5 m 290～400 3   凝 B6 m 486～630 4 厂 土 B7 m 567～735 5   路 B8 m 648～840 6 区 面 B9 m 729～945 7     B4 m 180～232 8 道 沥 B5 m 225～290 9   青 B6 m 384～456 10 路 路 B7 m 448～532 11   面 B8 m 512～608 12     B9 m 576～684 13   混 B6 m 468～588 14   凝 B8 m 624～784 15   土 B9 m 936～1161 16   路 B10 m 1040～1290 17   面 B12 m 1248～1548 18     B6 m 420～510 19   沥 B8 m 560～680 20   青 B9 m 675～819 21   路 B10 m 750～910 22   面 B12 m 900～1092             (四)围墙 序号 名称 结构 规格（m） 单位 单价（元/m） 1   全砖 h2 m 226～278 2 围 砖花饰 h2 m 256～308 3 墙 型钢栏杆 h2 m 248～296 4   每增、减0.1米   m ±20～±25             (五)土墙 序号 名称 结构 规格（m） 单位 单价（元/m） 1   砖砌   m3 415～491 2 挡 毛石 不 m3 299～353 3 土 毛石砼   m3 366～433 4 墙 素砼 限 m3 380～449 5   有筋砼   m3 597～705             三、房屋建筑物基准单方造价比较法增调系数表及其说明 基准单方造价的含义及限定条件 １．一般含义 在房屋评估中，我们所确定的基准单方造价的条件是按照被估对象的具体情况给定的，它的含义是在限定条件范围内单位建筑面积的基本价格，单位为：元/m2 ２．限定条件 基准单方造价按框架、排架及砖混三种结构类型分别制定，各种结构类型的基准单方造价是按照下列三个方面的限定条件给定的。 （１）结构构件限定条件 A、框架结构 框架结构基准单方造价的限定条件是基础为一般钢筋砼独立基础，框架基础梁深3m以内；上部为一般钢筋砼架框柱、梁、板，一般砖填充墙，层高3米。 B、排架结构 排架结构基准单方造价的限定条件是基础为一般钢筋砼杯形基础，基础梁，深3米以内；上部为钢筋砼等预制柱，吊车梁、薄腹屋架或梯形屋架、大型屋面板，无天窗，一般砖围护墙，跨度18m，地面至屋架下弦高6m。 C、砖混结构 砖混结构基准单方造价的限定条件为砖或混凝土条形基础，深2m以内，上部为砖内外墙，外墙厚度随地区确定进入基准单价，内墙为240mm厚砖墙，有钢筋混凝土构造柱、圈梁、预制或现浇楼顶板，无女儿墙。层高为3 m。 （２）装修限定条件 上述三种结构的装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 限定为：屋面为油毡防水，保温层（随地区而定进入基准单价），门窗为钢、木制作，内墙面及顶棚为水混砂浆墙面喷刷涂料或大白。 （３）配套设施限定条件 配套设施的标准限定为一般标准给排水、采暖（随地区已进入基准单价）、电气设施，但无卫生间。 超出或低于上述结构及装修限定条件的各种情况，其单方造价按不同类型用增、减系数进行调整确定。一般可以在专用计算表中进行操作。 ３．基准单方造价确定方法 基准单方造价一般根据案例所确定的单方造价和基准单方造价所给定的限定条件作对比，用对比增减系数将案例的单方造价调 至基准单方造 价。然后再根据市场调查的同类型结构的当前造价水准进行验证，最后通过分析确定。下面将以模拟实例来说明基准单方造价的确定方式 [例]有一砖结构办公楼建筑，位于南方地区，1998年竣工，建筑面积4950m2，5层，层高3.5米砖条形基础,深1.5米内,内外墙均为240mm厚砖墙,有构造柱及圈梁,钢筋混凝土现浇楼板结构,铝合金窗、木门、外墙水刷石饰面。内墙为涂料面层、水磨石地面，约10%房间有石膏板吊顶棚。SBS屋面防水、无保温层，有水、电设施及卫生间，均一般作法，普通照明。 1） 计算实例单方造价 上述建筑经查验结算造价为3198443元，则 结算单方造价=3198443/4950=618.15/m2 2） 确定对比系数 根据基准单方造价的限定条件与实例条件相比较，求得下列调整系数 （1）铝合金窗            -7% （2）水刷石外墙面        -3% （3）水磨石地面          -3% （4）石膏板吊顶          -2×10%=-0.2% （5）SBS防水            -1% （6）卫生间              -1.5% 合计                -15.7% 3） 确定基准单方造价 砖混结构办公楼的基准单方造价为 （砖混）基准单方造价=648.15/(1+17.5%) =551.62元/m2    近似取552元/m2 经市场调查,类似这样砖混结构的建筑的单方造价为565元/m2,主要是由于 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 单位等级不一样,前者为三级施工企业,后者平均按二级施工企业。还有系数的取定带有误差，现决定加权平均计算，前者取40%，后者取60%则 （砖混）基准单方造价=552×40%+565×60% =559.8元/m2        取560元/m2 经计算和市场调查综合确定该地区砖混结构的基准单方造价为560元/m2 在使用基准单方造价增调系数时,如果只是局部装修,应按增调系数乘以实际面积的比例系数。 4） 基准单方造价对比调增系数参考表 该表通过测算及有关数据 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 所确定的增调系数，其参考数据值见下表所示。 基准单方造价对比调增系数参考表 单位（%） 工程名称 楼地面工程 预制水磨石 现制水磨石 瓷砖面   增调系数（+，-） 5～6 3～4 8～10   工程名称 内外装修工程 普通壁纸 内墙瓷砖 外墙瓷砖面 外墙水泥面 增调系数（+， -） 1.5～2.5 10～12 6～8 1～2 工程名称 屋面工程 现代防水 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料       增调系数（+，-） 1～1.5       工程名称 门窗工程 铝合金单层窗 铝合金一玻一纱窗     增调系数（+，-） 4～5 6～7     工程名称 基础工程 桩基 重大设备基础 满堂基础   增调系数（+，-） 4～6 5～30 15～12   工程名称 排架跨度（m） 9m 15m 21m 27m 增调系数（+，-） 7 3 -3 -9 工程名称 层高 每增减1m高增减12% 增调系数（+，-） 使用说明 1、 上述系数用于砖混结构系数不变 2、上述系数用于框架结构时其基础、装修、配套等系数要乘以0.85～0.90，结构及层高系数不变 2、 上述系数用于排架结构时综合系数要乘以0.75～0.80，结构及层高系数不变 3、 有重大吨位吊车的排架结构,30t以上的根据吊车吨位的大小增加5%～10%的系数