房地产公司取得预售收入的账务处理

房地产公司取得预售收入的账务处理 财税专栏 2010-08-20 16:08:56 阅读390 评论3 字号:大中小 订阅 相关政策 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。 《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函,2008,299号)规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。预计利润率暂按以下规定的标准确定: (一)非经济适用房开发项目 1、位于省、自治区、直辖市和 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。 2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。 3、位于其他地区的，不得低于10%。 (二)经济适用房开发项目 经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 〉的通知》(建住房,2004,77号)等有关规定的，不得低于3%。 那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处理,笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应缴纳税费，根据其纳税环节，分别通过“预付账款”(开发建设周期预计超过1年时也可通过“长期待摊费用”科目)、“递延所得税资产”科目来核算。因为房地产开发企业在收到客户预付的款项时，不符合收入确认条件，会计上将其确认为负债。 按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。也就是说，这部分预收账款未来期间按照《企业会计准则》的规定确认收入时，不再计入应纳税所得额。所以，该项负债的计税基础为预收账款的账面价值减去未来期间可全额税前扣除的金额，即预收账款的计税基础为零。该项负债的账面价值与计税基础之间产生的暂时性差异，会减少企业未来期间的应纳税所得额，为可抵扣暂时性差异，符合确认条件的情况下，应确认为递延所得税资产。 基本案例 某房地产开发有限公司，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。公司于2008年1月开发了“绿色家园”项目，整个工程于2008年底全部竣工决算并交付使用。在项目竣工前，预售开发产品取得收入4000万元，除按国家统一规定计算缴纳预售收入的相关税费外，还依据当地规定按预收账款的1%预缴土地增值税40万元。项目竣工后，商品房全部售出取得收入6000万元。与开发该项目有关的实际支出具体包括:取得土地使用权支付的地价款1200万元、房地产开发成本2300万元、房地产开发费用310万元。 该公司营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%;预售收入的预计利 润率为15%，企业所得税税率为25%。假设2008年该公司没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事 项，则依据资料应作账务处理如下:(单位:万元) 1、收到预收房款时 借:银行存款 4000 贷:预收账款4000 2、预提应缴纳营业税金及附加 借:预付账款——营业税金及附加 220 贷:应交税费——应交营业税 200 应交税费——应交城市维护建设税 14 应交税费——应交教育费附加 6 3、预提应缴纳土地增值税时 借:预付账款——土地增值税 40 贷:应交税费——应交土地增值税 40 4、预提应缴纳企业所得税 预计利润,4000万元×15%,600万元 预提企业所得税,600万元×25%,150万元 借:递延所得税资产150 贷:应交税费——应交企业所得税 150 5、缴纳预提各项税费时 借:应交税费——应交营业税 200 应交税费——应交城市维护建设税 14 应交税费——应交土地增值税 40 应交税费——应交企业所得税 150 应交税费——教育费附加 6 贷:银行存款 410 6、实现收入办理结算时 借:预收账款 4000 银行存款 2000 贷:主营业务收入6000 7、结算整个工程项目应缴纳营业税金及附加 整个工程项目应缴纳营业税金及附加,6000万元×5%×(1，7%，3%),330万元 应转销的营业税金及附加,200万元，14万元，6万元,220万元 应补缴营业税,6000万元×5%,200万元,100万元 应补缴城市维护建设税,6000万元×5%×7%,14万元,7万元 应补缴教育费附加,6000万元×5%×3%,6万元,3万元 借:营业税金及附加330 贷:预付账款——营业税金及附加 220 应交税费——应交营业税 100 应交税费——应交城市维护建设税 7 应交税费——应交教育费附加 3 8、结算整个工程项目应缴纳土地增值税 (1)取得土地使用权所支付的金额为1200万元 (2)房地产开发成本为2300万元 (3)房地产开发费用,95万元，(1200万元，2300万元)×5%,270万元 4)与转让房地产有关的税金(含视同税金的教育费附加)330万元 ( (5)从事房地产开发的加计扣除金额,(1200万元，2300万元)×20%,700万元 (6)税法允许扣除的项目金额合计,1200万元，2300万元，270万元，330万元，700万元, 4800万元 (7)增值额,6000万元,4800万元,1200万元 (8)增值率,1200万元?4800万元×100%,25% (9)应缴纳土地增值税,1200万元×30%,360万元 (10)应补缴土地增值税,360万元,40万元,320万元 借:营业税金及附加360 贷:预付账款——土地增值税 40 应交税费——应交土地增值税 320 9、结算整个工程项目应缴纳企业所得税 应纳税所得额,6000万元,1200万元,2300万元,310万元,330万元,360万元,1500万 元 应缴纳企业所得税,1500万元×25%,375万元 应补缴企业所得税,375万元,150万元,225万元 借:所得税费用375 贷:递延所得税资产150 应交税费——应交企业所得税 225 10、补缴各项税费时 借:应交税费——应交营业税 100 应交税费——应交城市维护建设税 7 应交税费——应交土地增值税 320 应交税费——应交企业所得税 225 应交税费——应交教育费附加 3 贷:银行存款 655 精品文档 正确应用空气的H–I图确定空气的状态点及其性质参数;熟练应用物料衡算及热量衡算解决干燥过程中的计算问题;了解干燥过程的平衡关系和速率特征及干燥时间的计算;了解干燥器的类型及强化干燥操作的基本方法。 二、本章思考题 1、工业上常用的去湿方法有哪几种, 态参数, 11、当湿空气的总压变化时，湿空气H–I图上的各线将如何变化? 在t、H相同的条件下，提高压力对干燥操作是否有利? 为什么? 12、作为干燥介质的湿空气为什么要先经预热后再送入干燥器, 13、采用一定湿度的热空气干燥湿物料，被除去的水分是结合水还是非结合水,为什么, 14、干燥过程分哪几种阶段,它们有什么特征, 15、什么叫临界含水量和平衡含水, 16、干燥时间包括几个部分,怎样计算, 17、干燥哪一类物料用部分废气循环,废气的作用是什么, 18、影响干燥操作的主要因素是什么,调节、控制时应注意哪些问题, 三、例题 2o例题13-1:已知湿空气的总压为101.3kN/m ,相对湿度为50%，干球温度为20 C。试用I-H图求解: (a)水蒸汽分压p; (b)湿度,; (c)热焓，; (d)露点t ; d (e)湿球温度tw ; o(f)如将含500kg/h干空气的湿空气预热至117C，求所需热量,。 解 : 2o由已知条件:,,101.3kN/m，Ψ,50%，t=20 C在I-H图上定出湿空气00 的状态点,点。 (a)水蒸汽分压p 过预热器气所获得的热量为 每小时含500kg干空气的湿空气通过预热所获得的热量为 例题13-2:在一连续干燥器中干燥盐类结晶，每小时处理湿物料为1000kg，经 干燥后物料的含水量由40%减至5%(均为湿基)，以热空气为干燥介质，初始 -1-1湿度H为0.00kg水•kg绝干气，离开干燥器时湿度H为0.039kg水•kg绝干12气，假定干燥过程中无物料损失，试求: -1(1) 水分蒸发是q (kg水•h); m,W -1(2) 空气消耗q(kg绝干气•h); m,L -1原湿空气消耗量q(kg原空气•h); m,L’ -1(3)干燥产品量q(kg•h)。 m,G2 解: q=1000kg/h, w=40?, w=5% mG112 H=0.009, H=0.039 12 q=q(1-w)=1000(1-0.4)=600kg/h mGCmG11 x=0.4/0.6=0.67, x=5/95=0.053 12 ?q=q(x-x)=600(0.67-0.053)=368.6kg/h mwmGC12 ?q(H-H)=q mL21mw q368.6mwq,,,12286.7 mLH,H0.039,0.00921 q=q(1+H)=12286.7(1+0.009)=12397.3kg/h mL’mL1 ?q=q(1-w) mGCmG22 q600mGCq,,,631.6kg/h? mG21,w1,0.052