限购令下委托购房的法律风险

限购令下委托购房的法律风险 限购令下委托购房的法律风险 限购含下委托购房的法律风险 王腊清 委托代理购房(也叫隐名购房或借名购房),是指房屋的实际出资人(或实际购房人,下同)借 用受托购房人(或房屋登记人,下同)名义购房,并以受托购房人名义登记房屋所有权的行为.当 然,委托购房并非仅限于限购令下的委托购房形式,还有如实际购房人因不具备城市户口的在岗职工 身份,不能享受住房公积金贷款,又贪图便宜欲享受优惠而委托他人购房;再如因不具备购买经济适 用房条件而委托具备购买经济适用房申请条件的人购买经济适用房等等形式,但本文仅对限购令下委 托购房的法律风险作些探讨. 一 ,委托购房的成因 住宅,是人们生活消费的必需品.由于房价的持续走高,国家为了让更多的人能买得起房,抑制 房价上涨过快减小房地产市场的泡沫,相继出台了限购令政策.正因为国家限购令政策的颁布,房地 产市场上委托代理购房的现象便应运而生. 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定,对已拥有1套住房 的当地户籍居民家庭,能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭,拥有 1套及以上住房的非当地户籍居民家庭,无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当 地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房.正因为该限购令的出台,一些购房者(主要是炒 房者)因不符合限购令的条件而被限购,故而采取偷梁换柱的方式委托他人代为购房. 二,委托购房的特征 1.隐名.被代理人无论出于何种原因,客观上要求代理人以其名义与他人签订购房 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 .代理 人不得向相对人披露被代理人身份,这是委托购房的核心特征. 2.代理人因委托关系而享有代理权.无权代理原则上不对代理人发生效力,但被代理人追认或 法律另有规定的除外.限购令下委托购房(代理)不存在表见代理.第三人或相对人在不知道被代理 者(实际购房人)与受托购房人(或代理人)存在代理关系的情况下,无理由推定代理权.即隐名的 代理权不能被第三人或相对人推定. 3.代理人须在代理权限范围内实施代理行为.依我国《民法通则》和((?同法》的相关规定, 受托人应按照委托人的指示处理受委托的事务,代理人擅自超出其代理权而从事的行为属于无权代理. 4.代理主体宽泛.委托购房不仅可以发生在自然人之间,也可以发生在法人之间或法人与自然 人之间. 5.意志以外的情形.当法律规定的特殊情况出现时,第三人或相对人和被代理人都可以分别行 广东深兴律师事务所律师. 67 广东法学2011年第6期 使自已的选择权和介入权. 三,委托购房与房产物权登记 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的法律冲突 按照物权登记公示原则,通过登记,将不动产的设立,转移,变更向社会公开,使公众了解某项 不动产上形成的物权状态.房屋作为不动产进行登记,体现的是物权强大的排他性,直接关系到第三 人的利益和交易安全,不允许当事人通过 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 自由创设物权,只要公示的房屋没有变动,第三人便可 视该物权的变动没有发生.登记可以防止一房多卖等欺诈行为. 但委托购房,房屋登记公示的是代理人的物权,在此阶段发生任何基于委托购房产生的权属纠 纷,只能通过诉讼确权后,才可能实现物权变更登记.否则,在没有完成变更登记行为之前,第三人 从登记机关那里善意取得该房屋并进行变更登记的行为受法律保护,而实际出资人只能得到委托购房 之债权.例如某先生打算在与某女士结婚前购买房子以备婚后使用,由于某先生的户籍不在房屋所在 地,便以某女士之母吴某的名义,由某先生全部出资购得一套房产,购房合同和房产登记证书上的权 利人均为吴某.数年后某先生与某女士因感情不合离婚,某先生要求变更房产登记被吴某拒绝.吴某 随即将该房产卖给汤先生,并到房地产登记部门办理了房产过户手续.某先生得知后对吴某和汤先生 提起诉讼.人民法院经审理,认为汤先生对涉案房屋有关信息的知悉情况仅限于对吴某购房合同及房 产登记的了解,认定汤先生为善意第三人,汤先生与吴某签订的购房合同合法有效,最终根据某先生 购房时的付款凭证之证据,判决吴某按转让该房屋的市场价将卖房款给付某先生. 四,委托购房合同的效力问题 在委托购房的背后,实际出资人会与受托购房人签订相应的委托代理合同,以保证自已日后能够 取得所购房屋的权利,该合同的有效性对实际出资人是否能够取得该房屋或者最大化的保护自身的利 益至关重要.对于双方在幕后签订的委托代理合同的有效性与否需要作具体 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 . 1.委托购买一般商品房.该委托购房代理合同一般应当认定为有效合同.意思自治是我国合同 法的一项项基本原则,任何人有权依据((?同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理一定民事 法律行为,其中当然包括代理买卖房屋.如果委托购房不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当 事人自愿签署的委托购房代理合同依法有效,应具有法律效力,实际出资人可以依双方签订的委托购 房代理合同,要求受托购房人将所购房屋过户到自已名下.如若委托他人购房是为了规避法律或国家 限购令政策而炒房,则此类委托购房代理合同因违法而无效. 2.委托购买经济适用房等特殊房屋的合同效力.对于该类合同的效力,我国司法理论界与实务 界均有不同的认识.有一种观点认为该类合同为无效合同,理由是双方当事人,尤其是实际出资人存 在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的 无效合同情形,其签订的委托购房代理合同的标的是购买某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当 认定无效. 另一种观点则认为,我国恰同明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而 关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发, 该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税款或相关费用,合同仍应属有效.因两种 观点均具有一定的合理性,导致基层法院在裁判此类案件时陷入两难困境. "委托购房"者,一定要认清所购房屋的性质,如果是拆迁房,安置房,经济适用房等有政策限 制交易条件的房产,最好不要购买,以免一旦发生纠纷,造成最后房财两空. 五,委托购房的法律风险 实际出资人出于不同的目的而委托购房,尽管从表面上达到了某种目的,但委托购房行为存在诸 68 限购令下委托购房的法律风险 多法律风险是显而易见的,很容易产生法律纠纷,委托购房双方应审慎把握. 实际出资人可能发生的法律风险: 1.受托购房人反悔.若因房价上涨或其他因素,受托购房人意欲反悔,想将受托购买的房屋据 为已有,无论委托购房代理合同有效与否,实际出资人如无法证明双方之间存在委托购房代理关系和 其实际支付购房款的事实,那么实际出资人想要取得该房屋产权或得到购房款不是一般地困难,甚至 可能会钱房两空.在委托购房代理合同无效的情况下,即使实际出资人能够证明双方之间存在委托购 房代理合同关系和其实际支付购房款的事实,实际出资人也无法取得房屋产权,只能要求返还购房 款,且不能获得因房价上涨带来的相应收益. 2.受托购房人对外负有债务.如果受托购房人对外负有债务到期不能清偿,债权人可以要求法 院查封并拍卖该受委托代理购买的房屋,这必然导致实际出资人的利益受损.尽管房屋被拍卖并清偿 债务后,实际出资人有权向受托购房人追偿,但受托购房人是否有偿债能力则无法 估量,有可能导致 实际出资人的受偿权难以实现. 3.受托购房人出现意外.如果受托购房人意外死亡,受托购房人的继承人依法有权继承该房屋. 此时,由于委托购房代理合同的一方(受托购房人)已经死亡,实际出资人将难以证明委托购房代理 合同的真实性,从而导致该房屋将由受托购房人的继承人继承而发生纠纷. 4.受托购房人配偶权.如果委托购房代理合同行为发生在受托购房人结婚后,若受托购房人与 其配偶发生离婚纠纷,该房屋极有可能被受托购房人的配偶作为夫妻双方共同财产来进行分割. 5.受托购房人恶意处分房屋.一旦受托购房人心生邪念,会不经实际出资人同意将房屋卖掉. 因对外公示的物权是属于受托购房人所有,即使委托购房代理合同有效,也不能对抗善意第三人,善 意的第三人将取得合法产权,已过户交易的房产将无法追回.司法实践中,实际出资人虽然可以通过 控制房产证,房地产买卖合同,付款手续等原始证据的方式来避免或减少风险,但实际上不可能绝对 避免.因为受托购房人产生邪念恶意处分房屋的话,完全可以通过登报公告或声明等方式,使实际出 资人持有的原始资料或证据作废,从而达到恶意处分房屋的目的. 6.受托购房人故意不配合.若实际出资人因房地产市场行情发生变化或出现其他原因欲转让该 房产而得不到受托购房人的配合,或则受托购房人编造各种理由故意不配合,实际出资人的转让行为 则无法实现,因为该房产的转让必须经受托购房人出面签署相应文书方能完成. 7.受托购房人怠于行使权利.如果该房屋产生房屋质量或物业管理纠纷,而受托购房人又怠于 行使权利或故意不行使权利,则实际出资人欲维权将十分艰难. 受托购房人可能发生的法律风险: 1.如果实际出资人不及时还贷,受托购房人就要承担还贷责任,还有可能因无法还贷导致不良 信用 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 .从而必将影响受托购房人今后购房,办理银行贷款或信用卡,出国签证等权利的实际实 现. 2.因规避限购令委托代理购买的房屋一般都无法过户,故形成特殊的景观是,房产证上是受托 购房人的大名,而房屋却由实际出资人占有或管理,如果实际出资人不诚信,房主应承担的责任受托 购房人是躲不开的.更为麻烦的是,当受托购房人经济条件成熟欲购买房屋时,却因已有了一套实际 上不属于自已的房屋登记在自已名下而被限购,欲如哑巴吃黄连有苦难言. 笔者以为,委托购房的法律风险不可小觑.司法实践中,委托购房涉及相当复杂的法律关系:受 托购房人与实际出资人之间的委托法律关系;受托购房人与实际出资人之间的房屋转让法律关系;受 托购房人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系;实际出资人,受托购房人与登记机关的行政确认 法律关系等等.都是委托购房代理合同中有可能发生的法律风险.因此,受托购房人与实际出资人在 委托购房代理合同的履行过程中均不得掉以轻心. 69