物业管理毕业论文--浅谈写字楼物业管理的发展趋势

物业管理毕业论文--浅谈写字楼物业管理的发展趋势 中州大学 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 目 浅谈写字楼物业管理的发展趋势 FEW WORDS ON THE DEVELOPMENT TREND OF THE PROPERTY MANAGEMENT OF THE OFFICE BUILDING 英文并列题目 BBUILDLING 毕业生姓名: 水伟泽 学 号: 200801101116 专 业: 物业管理 指导教师: 郎凌云 论文提交日期 2011/4/23 地 址: 河南•郑州 中 州 大 学 摘 要 随着中国城市化进程的加快和全球经济一体化的推进，城市中一栋栋摩天大楼拔地而起，不仅改变了城市的面貌，而且成为城市中美丽的天际线。在房地产成为国家支柱性产业后，以写字楼为代表的楼宇经济，成为房地产市场发展的重要力量。随着写字楼日益增多的趋势， 这些写字楼不仅外立面设计和建造 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 高，而且要求物业管理服务好。 物业管理已成为衡量一个写字楼品质高低的重要标准，在写字楼的经营与运行中也扮演着越来越重要的角色。未来写字楼的物业管理会有什么样的发展趋势值得分析和探讨。 关键字:写字楼，物业管理，发展趋势 1 ABSTRACT With the quick pace of the Chinese urbanisation and the propulsion of the global economic intergretation,the skyscrapers in the cities are buildt up one by one,which not only changes the city view,but becomes the skyline of the beauty.After the real estate grows into the mainstay industry of the country,the building economy represented by the office building turns into the main power of the real estate market. To the accompaniment of an increasing number of the office building ,on the one hand,these buildings have a high quality in their facades and construction standard,on the other hand,they requires the property management have a good service.Howere,the property management has been regarded as an important standard to judge the quality of an office building,which is playing an increasingly important role in the running and operation of the office building.To analyze and search the development trend of the property management of the futural office building,to my mind,it' s worth and meaningful. KEY WORDS: office building, property management, development trend 2 目 录 摘 要 .......................................... 1 ABSTRACT ....................................... 2 第一章 写字楼物业管理的含义 .................... .5 1.1写字楼物业管理的含义 ........................................................................................................ 5 1.1.1写字楼的含义 ................................................................................................................. 5 1.1.2写字楼物业管理的含义 .................................................................................................. 5 1.2写字楼物业管理的目标和内容 ............................................................................................. 5 1.2.1写字楼物业管理的目标 .................................................................................................. 6 1.2.2写字楼物业管理的内容 ................................................................................................... 6 第二章 写字楼物业管理存在的问题 ................ .6 2.1写字楼的特点 ...................................................................................................................... .7 2.2写字楼物业管理存在的问题 ................................................................................................. 7 2.3对写字楼物业管理存在问题的建议 ..................................................................................... 8 第三章 写字楼物业管理的发展趋势 ................. 8 3.1绿色和可持续发展 ................................................................................................................ 9 3.1.1写字楼的绿色和可持续发展是时代的需求 .................................................................... 9 3.2.2写字楼绿色和可持续发展的概述 .................................................................................. .9 3.2管理经营一体化................................................................................................................. .10 ............................................................................................... .10 3.2.1写字楼管理经营的含义 3.2.2管理经营的核心思想和主要内容 ................................................................................ .10 3.2.3管理经营的特点............................................................................................................ 10 3.2.4管理经营的利弊............................................................................................................ 11 3.2.5管理经营中应注意的问题 ............................................................................................ 11 3.3服务功能多样化.................................................................................................................. 12 3.3.1写字楼物业服务的层次 ................................................................................................ 13 3.3.2扮演服务集成商角色 ................................................................................................... .14 3.3.3打造商务综合体............................................................................................................ 14 3.4人性化成为主流.................................................................................................................. 15 3 ........................................................................................................ 15 3.4.1以人为本开拓市场 ............................................................................................................... 15 3.4.2人性化的内容 第四章 结语 .................................... 18 参考文献 ..................................... .19 致 谢 ........................................ .20 4 第一章 写字楼物业管理的含义 1.1写字楼物业管理的含义 1.1.1写字楼的含义 写字楼是商品经济和社会专业化分工发展的产物。写字楼为社会各行各业各部门提供了集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空问距离。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，因为一些企业为树立企业形象，建造大型写字楼，但往往自己只使用其中一部分便足够了多余部分用于租赁经营。作为收益性物业-写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。当然，也有这种情况(即发展商建成写字楼后，分单元出售给企业作办公用。但在这里，写字楼是指被用于出租办公室的收益性物业。 写字楼、商务楼、商住楼 这是当前城市建设中非常热门的新名词。它们之间 究竟有什么联系和区别呢,所谓商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议室、洽谈室等，当然其主要部分仍然是办公室。所谓商住楼是指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代，不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。为了叙述的方便，我们忽略了它们之间的这些细微区别，将这些楼宇通称为写字楼。 1.1.2写字楼物业管理的含义 所谓的写字楼物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的写字楼和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫统一实施专业化管理，并向住用业主提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、 5 服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。 1.2写字楼物业管理的目标和内容 1.2.1写字楼物业管理的目标 写字楼物业管理的目标主要有以下四点: 1.为业户及客户提供一个安全，舒适、快捷的工作环境 2.确保写字楼功能的正常发挥 3.使物业保值增值 4.不断满足客户的市场需求 1.2.2写字楼物业管理的内容 1.物业管理企业与业主或大厦业主委员会签订物业服务合同，明确责、权、利 关系，并制定业主公约或用户公约 。 2.制定物业管理方案，草拟写字楼各项 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 、服务质量标准、物业服务收 费标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法等。 3.根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用还是出租或部分自用部分出租，是一个客户还是多个客户占用一幢写字楼，是单用途还是多用途等具体 情况，成立大厦业主委员会。 4.根据写字楼不同的标准和各部分的用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇 各部分所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资的 支出。 5.物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、自治 区物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。 6.按照有关规定，做好写字楼的接管验收工作。 7.为了使写字楼保证较高的出租率和较高的收益，物业管理公司必须做好营销 服务，写字楼营销的市场调研和营销 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 制定，整体形象设计、宣传推介，引导买租客户考察物业，与客户的联络、谈判、签约，帮助客户和业主沟通等均属于写字楼的营消推广服务范畴。 6 第二章 写字楼物业管理存在的问题 2.1写字楼的特点 写字楼是从港、澳、台和国外舶来的新概念，具有其它物业不具有的特点，主要表现在:第一，写字楼的物业容积率相对较高，建筑规模大，电梯、消防、中心空调系统、楼宇智能化系统、计算机网络系统等设施设备先进复杂，功能齐全。第二，写字楼装修档次高、豪华气派，既有大家之气，又富贵典雅。第三，写字楼人员流动性大。第四，入驻大厦写字楼的业主和客户层次高，社会影响大。 物业管理的这些特点给物业的管理和服务提出了更高更难的要求。一是管理要规范化，首先结合楼宇的特点和实际，建立写字楼安全、保卫、用电、防火、停车场等的管理公约或管理守则，以使整个大厦管理有章可依，运行有序。其次，物业管理公司必须建立一套完善且又适用的规章制度和作业规范，并要求员工照章执行、操作，责任到人，责任到岗，确保大厦各项工作正常进行，各种设备设施得以安全运转。如某写字楼建成后就曾发生过由于消防设施设备不符合要求，致使在业主和客户入驻后几天发生意外，消防勒令强行整改，影响极大。 2.2写字楼物业管理存在的问题 写字楼的特点也给物业管理服务带来了许多困难。 1.写字楼白天人流量大，下班后人流量少，虽然如此，但也有心怀鬼胎的人利用夜晚人少的机会混进写字楼进行偷盗活动。如某写字楼就曾发生过这样的事，幸被巡逻值勤的保安发现，抓获了犯罪嫌疑人，避免了业主和入驻客户的损失。 2.写字楼属于多业主共存群体，进出办事人员结构不稳定。尽管大厦各主要通道都安装有“电子眼”，但个别狡猾的盗窃者也曾混进大厦作案。前不久，某写字楼正值上班之时，就曾发生过一起盗窃事故。虽然电子监控仪将该犯罪嫌疑人摄了下来，但由于没有其它线索，致使公安机关无法破案。 7 3.很多写字楼前期规划都没有配套的餐厅，给业主和入驻客户餐饮带来了极大的不便。 4.广告标语管理难度大，因为业主和入驻客户认为，在自己的范围内悬挂广告牌纯粹是自己的事，想怎么挂就怎么挂，从而造成一些写字楼五花八门的“牛皮癣”充斥大楼外墙，严重破坏了大楼形象。 5.写字楼业主、经营者的文化活动难以开展，原因是每个业主和入驻客户都是一个整体，一个单位，相对住宅小区业主来说，写字楼因业主和入驻客户各自工作较忙，组织起来就很困难。 2.3对写字楼物业管理存在问题的建议 1(写字楼要有统一上下班时间，尤其是下班后至上班时间这段空白，应实行封闭式管理。下班后，加班、值班人员以及进出人员应凭有效证件进行登记，杜绝无关人员进入，不给不法分子作案机会，最大限度地避免盗窃事件的发生，以此保障业主和入驻客户的财产不受损失。 2(在上班时间内，物业管理保安要加强巡逻，对可疑人员要及时进行盘查、有效跟踪，绝不能有安装了“电子眼”就万事大吉的麻痹大意思想。同时作为业主和入驻客户，也要加强自身防范，对一切可疑之人提高警惕，杜绝无关人员入内，谢绝散发广告、推销产品等人员进入，尽量做到万无一失。 3(开发商在今后的写字楼开发建设中，尽量将餐厅纳入规划中，作为配套功能之一，以解决业主和入驻客户“就餐难”的问题，让他们少浪费一些不必要的时间，用作工作和休息。 4(对写字楼的广告进行统一规划和规范，以杜绝广告任意悬挂泛滥，保持写字楼的文明、美丽、整洁、整洁的整体形象。 5(为了构建和谐大厦，在元旦、春节、五一、国庆等重要节日，有针对性的开展诸如乒乓球、集体外出打高尔夫球、网球、联欢等简单、有益的文体娱乐活动，让广大业主和入驻客户通过文体娱乐活动互相熟悉、交流、沟通，以此促进和加深彼此的感情，增强大厦的和谐。 第三章 写字楼物业管理的发展趋势 8 3.1绿色和可持续发展 3.1.1写字楼的绿色和可持续发展是时代的需求 高舒适度、低能耗是国际发展趋势。世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。2010年7月1日开始实施的公共建筑节能标准要求强制执行，对于新一代写字楼产品来说，有了更为严格的限制。同时，建筑节能也已成为开发商和业主共同关注的问题，建筑能耗直接影响到后期的运营成本，国外资料显示，一栋写字楼产品使用寿命按30年计算，它的运营成本将是这个建筑投资的3倍。作为业主来讲，特别是持有物业的业主，能耗是不得不关注的一个问题。节能无疑成为生态节能型写字楼开发的核心目标。 3.2.2写字楼绿色和可持续发展的概述 目前开发商对于绿色建筑标识的兴趣可能在于促进市场销售。并不仅仅是环境意识促使开发商去建造绿色建筑。长远来看，绿色建筑可节能30,到70,，维护和运营费用便相应地减少，而且出租率也将得到提高，因为许多公司都更青睐健康的办公室;对于业主和使用者来说，他们承担运行费用，更多考虑的是室内环境品质、服务以及舒适性对他们商业活动的影响。国内写字楼过去多半为并不节能的全封闭写字楼，片面学习国外写字楼外观形象，没有真正理解欧洲节能技术的要点，某些项目断章取义使用一些具体的单项建筑技术，(如盲目采用封闭式双层玻璃幕墙)，或者盲目提高装修标准或堆砌高新技术。这些采用节能技术的方式并不适合中国气候，不能达到生态节能的目的，反而带来高能耗。 经过媒体的关注与报导，发展商、租户都开始关注写字楼的节能生态问题。相当多的业主已经开始务实的研究生态节能技术了。意识到要想综合解决写字楼保温隔热、遮阳、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的要求，只有在设计 9 上深入研究，才能开发出适合中国不同气候的外墙系统和整体节能技术。预计未来的一年绿色与可持续写字楼将得到明显的发展。 3.2管理经营一体化 3.2.1写字楼管理经营的含义 写字楼物业管理经营可概括为两个方面:一是将物业管理和物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑 、安排，从而为业主，客户提供更全面，更彻底的服务。 3.2.2管理经营的核心思想和主要内容 写字楼物业管理经营的核心思想为:将营销的概念深刻的溶合于物业管理的工作中，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理，实现物业保值、增值的重要功能。物业管理经营运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业公司的经营在提高企业经济效益的同时，还促进了物业的市场流通，挖掘了蕴含于物业中的效益，并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。 3.2.3管理经营的特点 物业管理经营是写字楼物业管理的重要组成部分，是收益性物业管理概念的拓展和延伸，是物业营销与物业管理的有机合成，有着广阔的市场发展空间。它除了具备“纯”物业管理外，还包括商业推广、商业策划和商业管理，它的投资和开发可以获得比一般物业投资回报更大的商业利润，但是这种高回报的实现过程非常复杂，存在诸多变数。业界有专家断言“物业管理经营水平代表一个城市最先进的物业管理水平”。物业管理经营有以下特点: (一)、收益性。投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价 10 值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最大效益。 (二)、复杂性。表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。 (三)、综合性。既有物业管理的维修维护、安全消防、清扫保洁等基本服务内容，更有物业租售代理、营造商业氛围、商业推广、商业策划等一系列商务运作，而且还需解决配套问题和商务服务、娱乐服务等。 (四)、创造性。物业经营本身就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈感观印象。而且经营方式和营销理念也要随时需创新，紧跟市场发展方向。 (五)、品牌性。物业经营要获取最大商业价值，关键在于社会消费群体对本物业场所的知晓程序、美誉度和钟爱程度，而这一切的取得需要依赖物业经营获取收益的各方面达成共识，形成共同的价值观和服务理念，从而营造一种亲情氛围和信任品牌。 3.2.4管理经营的利弊 从目前的实践看，物业管理经营的有利之处主要体现在:首先可以更好地满足市场需求和客户需要;其次更好地体现了经营、管理一条龙服务，对客户来讲，提高了服务效率;再次，扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。 物业管理经营面临的问题有:一是压力大，物业管理企业承担了一项物业的经营管理权，同时也承担了物业经营的义务，而物业租赁及交易成本的波动，相应地加大了物业管理公司的经营压力;二是风险大，一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼;三是组建专业队伍困难，物业经营是一项极为专业的工 11 作，不仅富有实战经验的人才难觅，而且有了人才，形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易，一旦经营出现严重偏差和失误，物业公司难以承受。 3.2.5管理经营中应注意的问题 针对写字楼物业经营与管理中存在的问题我们在日常的运营中应注意一下的问题: (一)公司在开拓发展的同时要保持头脑的清醒，承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案，使经营走上健康发展的轨道。 (二)避免受 “多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业管理为基础。公司的经营如果脱离物业管理，将面临来自市场和社会的激烈竞争。公司在资金、技术和经验上都处劣势，经营风险大为增加。同时，这种经营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源的精力大量占用，使公司丧失管理基础，势必对物业管理产生不利的影响。 (三)经营中坚持以强化内部建设为立足之本，使公司的经营得到稳健发展。在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验。特别是对某些经营项目管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识，经验和管理方法远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。 (四)注意经营和收益的合法性、与业主共同发展。依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，其中哪些经营权和收益属于业主，哪此性属于发展商或公司自己，以及收益的分配等问题，都应引起公司的注意。同时要有高超的处理问题的技巧，合作各方只有共存才能共荣，只有在客户业务不断发展、业绩不断提高中，公司才能赢得更大的实际利益和持续发展的条件。 (五)适应和满足顾客多层次、多元化的需求，提供全方位的综合服务，合理配置不同商品服务的结构。对物业功能、潜在价值的全面了解和对市场需求的准确判断。 (六)实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。市场经济条件下，利润是企业运行的基本目的和生存最重要基础。公司要通过理顺各方关系和强化内部管理，保证各项收入及时足额地入账，将费用及一些不可预测的损失降至最低限度，通过人的努力改变物业的价值，包括发挥潜在价值和物业升值。公司要在实 12 施管理中锻炼出一支优秀的管理队伍，实现企业服务、信誉及利润的良性循环。 3.3服务功能多样化 3.3.1写字楼物业服务的层次 按照“马斯洛需求理论”原理，写字楼客户对物业服务的需求具有不同的层次，并逐步升级。 第一层:基本使用的需求，即保障日常工作开展必不可少的需求，主要指基本的客户服务、公共区域的清洁卫生和绿化、水电空调正常供给、保安服务、电梯通讯系统的正常运行、运转良好的机电设备等。 第二层:高效快捷的需求，即硬件设施的全面升级，主要指写字楼硬件设施先进性、稳定性、智能化提出更高要求，特别是办公智能化、通讯智能化、立体交通智能化需求等。 第三层:便利周到的需求，即配套功能齐全，主要指客户要求在足不出户的情况下，满足一切涉及办公的需求。在商务设施方面，配置银行营业大厅、展览展示中心、会议中心、商务中心、邮局等;在生活配套方面，设有中高档餐厅、员工餐厅、咖啡厅、运动会所、超市、干洗店、医疗室、美容美发厅等; 第四层:尊贵感受的需求，即现代物业管理追求的是一种文化，一种客户情感的归属。在写字楼办公的客户，基本上全部为脑力劳动者，或者是行业的佼佼者，他们所具备的影响力自然要求他们追求更高层次的自我实现，写字楼的物业管理当然要适应和满足这个群体的心理需求。尊贵是什么，是对客户发自内心的尊重、是无微不至的关怀、是周到细致的服务，是对每个服务细节的一丝不苟„„ 第五层:共荣升华的需求。即写字楼所处繁华核心区域，大厦结构新颖、装饰华丽，物业良好的形象、知名度、宣传效应，用户入住本身就是实力的象征;“孟母三迁，智者择邻而居”，相邻公司的经营规模、行业背景、知名度、美誉度等相近形成强烈共识，达到相互促进、相得益彰、共同升华。 13 我们只有充分了解客户不同层次需求的情况下，才能有针对性地提供服务、创造服务，通过个性化的服务来满足客户的不同需求，尽而实现客户利益最大化，提高物业整体服务水平，达到可持续发展。 3.3.2扮演服务集成商角色 随着各个行业的不断发展,对写字楼的要求也越来越高,写字楼的设计也从简单的办公用房向高层次、专业化标准迈进。而现代商务的繁忙发展,更使得写字楼在一定程度上承担了家的功能,写字楼服务多样化已经是一个趋势。 物业公司作为服务资源的搜集者，统筹者和组织者。也就是说，公司不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，达到业主满意的目的。这样，让不同层次的业主接受到更专业、全面、优惠的服务，提高公司本身的市场竞争能力:把公司从基础性的事务中解脱出来，本身的机构将显得更为精干，摆脱劳动密集型的形象，这有利于企业向知识型过渡，从根本上提升公司的生存和竞争能力;提供更加专业、全面的服务，克服物业管理缺乏服务资源、能力以及“大而全”弊端;确立市场主体自主经营的地位，真正走企业型和效益型发展道路，摆脱不应有的社会责任，轻装上阵提高企业竞争力;成本容易核算和得到控制，经济效益也会有明显增强，从根本上提高企业竞争力。 3.3.3打造商务综合体 如今，由于入住企业客户的实际生产和生活需求，使得仅仅具有单一功能的商用物业，很难满足国际化企业的商务需求，因此，高档写字楼的品质不仅仅反映在产品上，更加反映在其配套设施和管理服务上。“打造商务综合体”成了去年写字楼市场具有标志性的词语，这类写字楼展示出来的特点就是日趋完备的配套功能设施和日益完善的管理服务水平，以建筑综合体的综合优势体现项目的高档品质，大大提高了客户工作和生活的便利性，极大的提升了客户入住的附加值。 写字楼服务，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入驻企业的专业化商务服务上。比如，卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调、节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至随着客户需求的不断提高，客户对服务要求、标准越来越高，服务做细做精是一种 14 必然趋势。物业管理企业应树立精细化管理的观念，规范和细化各项工作，层层落实，层层负责，自觉加压，实现管理及服务每个层面有目标、有责任人、有考核、有反馈，要求员工用心做好每件平凡小事、规范每个服务细节，扎扎实实推进精细化管理。针对管理和服务工作中存在的问题，修正、补充、完善各项规章制度，细化工作程序和工作标准，按规办事，有序运行。注重过程管理，实行过程检查与阶段考核，并将检查考核情况及时双向反馈。实现由事后控制向事前、事中控制的转变，使管理达到及时、全面、有效，实现全过程的精细化。落实责任，明确任务，加强各项工作的考核和管理，使管理和服务工作不断向精细化、标准化方向发展，努力为客户提供优质超值服务。配套功能必须齐全，主要指客户要求在足不出户的情况下，满足一切涉及办公的需求。在商务设施方面，配置银行营业大厅、展览展示中心、会议中心、商务中心、邮局等;在生活配套方面，设有中高档餐厅、员工餐厅、咖啡厅、运动会所、超市、干洗店、医疗室、美容美发厅等。 这些产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。 3.4人性化成为主流 3.4.1以人为本开拓市场 以人为本是科学发展观的内涵。它同样适用于现代写字楼的物业服务之中，今后的写字楼和住宅一样，更为讲求“以人为本”，越来越考虑人性化的因素，再高档的写字楼它归根到底服务的都是人，它只有服务好了人才能获得发展动力，才能有生命力，才能获得更广阔的市场 适应商业物业产权及顾客多元化，以人为导向的特定需求，为促进商品交换而开辟新的物业管理服务领域。物业公司要根据商业物业的特定需求，为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务，使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化，适应和满足顾客多层次、多元化的需求，提供全方位的综合服务，合理配置不同商品服务的结构。做到对物业功能、潜在价值的全面了解和对市场需求的准 15 确判断。做到商业物业整体的信任度、美誉度和知名度三者和谐的统一，真正做到以人为中心 3.4.2人性化的内容 人性化的写字楼包含着许多内容，既有硬件方面的也有软件方面的，可不管怎样这些内容都是以人为中心，为了在写字楼里办公的群体提供舒适、温馨、安静的环境，在这儿简单的说几点。 (一)花园植入办公空间 许多富有创新性的写字楼，除了将墙体用作绿化外，不少开发商干脆将花园植入办公空间内，创造出舒适的办公环境，充分诠释张扬个性的工作理念。如成都是红牌楼广场，开发商在第八层打造了一个大面积的中庭花园，方便工作人员疲倦后的小憩。第九层以上楼层设计为中心镂空，保证了通风、采光，同时提供了一个交流的空间。 除此外，庭院花园商务办公空间也成为写字楼“新宠”。这种绿化模式倡导以“时间Time、开放Open、人性Humanity、办公Office”为特征的“TOHO”办公模式，这种起源于美国硅谷的全新商务模式，与以往传统商务空间最大的区别在于，它所倡导的绿色商务概念并不是单纯以简单的植物装点办公区域，而是将办公室直接植入庭院花园。 (二)智能化高科技 随着低碳、环保理念的深入人心，写字楼高科技智能化的设计也逐步成为发展的主流。例如，新风系统的配备、分体式中央空调、5A智能化系统:办公自动化管理系统(OAS)、楼宇自动化管理系统(BAS)、通讯自动化管理系统(CAS)、火灾自动化报警系统(FAS)、保安自动化监控系统(SAS)的运用等，是否拥有这些科技智能化已经成为判断写字楼品质的重要标准之一。 (三)超强的网络配置 信息化时代，网络已经成为日常工作中必不可少的一项，现今写字楼中配备千兆通信光纤已经不是新鲜事，现在大批写字楼都采用了数据主干千兆通信光纤。 16 有的写字楼在广场还做到了大厅公共区域自由无线上网功能，数据网络的超强配置，使得高效办公畅通无阻碍。 另外网络地板已经是比较常见的配置，网络地板简单理解也就是说将地板架空4到20厘米，然后在架空空间里面埋藏管线，这样便于以后在办公空间进行调整后，随时可以轻易改变地面插座、网线的布置。如今的写字楼科技已经超出你的想象。另外“智能建筑”也是体现在各个细节，个别写字楼就用了“一网覆盖”配置，也就是说整个楼宇不会设置电信的、网通的、移动的很多通讯天线，包括电梯和地下室全部“一网覆盖”。 (四)新能源技术 不少开发商还在产品中加入了新能源技术，如成都国际科技节能大厦，一个新能源电动汽车充电站，最大限度做到了节能、节地、节水、节材和环保。除此外，大厦外围采用了太阳能非晶硅隔膜、风电技术等。据介绍，这项风电技术包括绿化体系、透水地面、风环境优化、可再生能源利用等。其中，地下车库采用了世界最先进的日光照明采光和噪声控制技术，并在国内率先在楼内设置电动汽车充电站，为未来新能源汽车应用提供基础支持。 国际科技节能大厦不仅所用材料均是环保无危害的材料，而且还使用了颇具科技环保理念的碳排放检测系统，室内还使用了网络地板、万兆光纤、数字网络等高科技配套。而且大陆国际外幕墙的铝合金龙骨表面的膜，使用的是以氟树脂为主要成膜物质的涂料———氟碳漆，其表面可通过雨水自洁，免维护，时时光亮如新，目前这种低碳环保漆，只被应用在极少高端物业上。 (五)地源热泵和毛细管网系 不少开发商还利用地热原理实现室内冷热循环，实现环保低碳。有的写字楼采用了地源热泵，利用了地下土壤巨大的蓄热蓄冷能力，把热量从地下土壤中转移到建筑物内。通过建筑物内的毛细管网系统实现冷热循环，并保证了室内始终恒温。地源热泵和毛细管网系统是目前国际上较流行的一项智能控温的杰出科技，毛细管网能像人体毛细血管一样柔和地调节室内温度。节能和舒适是它的显著特点，它用途十分广泛，安装灵活且起效迅速，能为建筑物内表面提供高效的加热和冷却功能，配合地源热泵系统，节能效率更是高达70%以上。 (六)立体花园办公空间 近年来，地处闹市的城市中心商圈过于密集和繁杂，已经很难为企业和高科技 17 产业提供舒适的办公环境。因此，一批倡导立体花园空间的写字楼应运而生，并呈现出规模发展的势头。 (七)生态植壁墙 近期亮相的成都大鼎世纪广场，其打造的西部首座生态植壁墙极扯眼球。据大鼎的负责人介绍，生态植壁墙高约100余米，动用了全球最领先的尖端科技，让植物完全附作于垂直的墙面，形成一面叹为观止的“绿墙”。据了解，这种“绿化”手法在西部还尚属首例，它将刷新中国写字楼的封面建筑，创造出史无前例的生态地标。 (八)智能化停车系统 目前，停车难已经成为城市的“通病”，也正是因为停车问题，引发了不少大客户“漂移”事件发生，为此，众多写字楼开发商在车位配比以及车位管理方面也开始格外重视。除了常规的停车方式，一些先进的非常规停车系统也逐步进入成都甲级写字楼的配套清单。通过这类智能化停车系统，可实现甲级写字楼停车场的信息化、智能化，从而大大提高了停车场服务的整体功能和管理水平。 (九)服务人性化 除了提高建筑舒适度，节约能耗外，如何通过其他附加值提高项目在出售或出租市场的竞争力也成为目前众多写字楼开发商研究的重要课题。业内人士表示，写字楼内部结构除了要有高科技的设施配套外，更要有人性化的服务和高端的商务配套，服务、车位配比、电梯运行等与物业服务相关的细节对写字楼的升值潜力具有非常重要的意义。 第四章 结语 随着社会经济技术的发展，写字楼经济一定会蒸蒸日上，写字楼物业管理也会被赋予不同的内涵。任何事物都会随着时间的推移发生改变，写字楼同样不例外。随着一栋栋高端写字楼的拔地而起，应该有更专业的物业管理去为它们服务，只 18 有这样才能形成良性循环更好地促进写字楼经济的发展。物业管理在将来写字楼的展中将会越来越重要，只有通过更专业，更细心，更高端的物业管理为客户服务，才能得到客户充分认可，才能维持较高的出租率，才能真正实现经济效益.社会效益的完美统一。充分认识写字楼物业管理的发展趋势才能探索出更好的写字楼发展之路，才能为写字楼经济的发展提供充足的动力，才能使写字楼经济更好的为社会服务。 参考文献 [1] 刘圣欢: 《写字楼物业管理 》 ，华中师范大学出版社，2008 [2] 韩朝，陈凯: 《物业管理市场营销学 》 ，清华大学出版社，2008 [3] 王怡红: 《 物业管理实务 》 ，北京大学出版社，2010 19 致 谢 通过这一阶段的努力，我的毕业论文《浅谈写字楼物业管理的发展趋势》终于完成了，这意味着大学生活即将结束。大学的三年，我在学习上和思想上都受益非浅，这除了自身的努力外，与各位老师、同学和朋友的关心、支持和鼓励是分不开的。 首先，我要感谢我的指导老师朗凌云老师。从最初的定题，到资料收集，到写作、修改，到论文定稿;从内容到格式，从标题到标点，她给了我耐心的指导和无私的帮助。她的这种严谨的教学态度和无私奉献的敬业精神令人钦佩，在此我向她表示我诚挚的谢意。其次，在论文的写作过程中，也得到了许多同学的宝贵建议，同时在工作过程中得到许多同事的支持和帮助，在此一并致以诚挚的谢意。最后，向在百忙中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 的各位老师表示衷心地感谢～ 时间的仓促及自身专业水平的不足，整篇论文肯定存在尚未发现的缺点和错误。恳请阅读此篇论文的老师、同学，多予指正，不胜感激～ 20 21