美达尽职调查报告(公司格式)

美达尽职调查报告(公司格式) 美达尽职调查报告(公司格式) 中投信托有限责任公司 集合资金信托 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 尽职调查报告 信托计划名称 中投.美达集团债权投资集合资金信托计划 申报部门 信托业务二部 信托经理 倪娜 李磊 张刚 风险等级[ 按照公司相关规定划分风险等级。] 中级 信托计划规模[ 明确上限与下限,属系列性业务的,请注明系列设置 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。] 暂定20000万元(根据评估结果确定) 信托报酬 (年化率) 信托资金×1.3%-信托费用(除受托人报酬、保管费、监管费、代 理收付费) 受益人预期 收益率(年化) 投向 房地产 运用方式 投资 信托计划期限 18个月,满12个月可提前终止 营销方案 由招商银行杭州分行全额代理收付 ?主动管理型业务;?被动管理型业务 申报时间 2010.6 声 明 本人郑重声明,谨对此尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性承担责任。信托经理(签名): 部门负责人(签名): 填写说明: 一、本尽职调查报告适用于集合资金信托计划(简称“信托计划”)。根据公司关于业务风险等级划分的相关规定,提出申报书的同时还应提供资料清单。其中,低风险业务一般无需另行提供资料清单,其他风险等级的业务应当在本尽职调查报告后附加资料清单,同时对部分重要资料应当附随本申报书与尽职调查报告一并提交审查和审批。 二、本格式版本采用WORD文件格式,填写人员可复制后直接填写,格式版本中所有表格可以扩充、增加,但各部分的顺序不能变动。对于未能在现有格式版本内说明的内容,填写人员可插入相关内容或制作附件。 三、本格式版本后附有房地产业务、证券投资业务、私人股权投资业务专项附表,若属于上述业务类型的,请按照相应附表要求填写,若不属于上述业务类型的,请在本格式版本“第六部分‘其他需调查内容’”中填写个性化要素。本格式版本中相关表格若无填写内容的,请在表格内填入“无内容”字样,并请注明原因。 四、企业信用状况调查中“是否为逃废债企业”以企业不良贷款情况为依据,根据各地银行业监管部门或人民银行对逃废债企业的公布信息情况,进行调查;“企业有无偷税、漏税”以企业提供的完税证明为准;若企业为浙江地区的, 信用浙江系统查询信息中包含“企业劳动保障信用”情况,若为其他地区企业的,则根据当地实际情况查询。 五、正文部分文字字体设定为彩虹粗仿宋,字号设定为小四,表格的填写空间请根据实际需要调整。文字表达简洁明确,尽量避免使用修饰性或猜测性语言,以反映申报内容的客观性。 第一部分 信托当事人与参与人调查及分析 法律地位 名称 债务人 美达集团有限公司 (交易对手)应收债权出让人 徐州同创房地产开发有限公司 担保人 保证人:徐州同创房地产开发有限公司 保证人:蔡挺 出质人:美达集团有限公司 抵押人:徐州同创房地产开发有限公司 注:保证人相关情况请于第三部分“风险管控措施调查及分析”中填写 企业全称 徐州同创房地产开发有限公司 主要调查内容 ?企业基本情况分析;?企业经营活动分析;?企业财务情况分析; ?企业信用水平分析;?企业重大事项披露;?其他___________。 (根据主体法律地位不同,自行选择在需要调查内容的?中打?) 企业基本情况分析 成立时间 2003年 12月4日 经营期限 20年 注册地址 徐州铜山新区华山西路、黄河路延长段 经济性质 民营 注册资本 5000万元 实收资本 5000万元 注册资本和实收资本差别原因 无 企业背景 徐州同创房地产开发有限公司成立于2003年12月4日,注册资本金800万元人民币,由浙江嘉兴同创房地产开发股份有限公司、自然人股东刘萍出资设立。 2007年12月,徐州同创被美达集团有限责任公司收购。2008年2月,公司增资扩股后注册资本增加至5000万元,其中美达集团有限责任公司出资4000万元,占股80%,浙江翊涛实业有限公司出资1000万元,占股20%。 徐州同创开发的项目名为“美达.檀香山别墅园”原名汉泉山庄用地面积约82公顷,用地位置为徐州市铜山新区华山路西黄河路北,西至龙腰山北至泉山,取得于2003年初,土地面积约1063亩,土地出让金折合人民币6.5万/亩。 经营范围 房地产开发、经营、房地产咨询服务(中介除外) 组织架构 股东会 董事会 经理层 贷款卡号 3206020000263356 特定行业许可证或资质 房地产开发二级资质 其他 一、项目四证 2002年8月22日 ,取得《建设用地规划许可证》(铜规新征字编号2002-018号) 2003年6月,取得《国有土地使用权证》(铜新土国用2003字第250号) 2003年12月25日,取得《关于同意徐州同创房地产开发有限公司进区 建设“汉泉山庄”的批复》(铜开招字(2003)50号)。 2009年8月17日,取得南区三期小院合院(共计134幢)建设工程规划许可证(铜规工程字号(2009-317)号-铜规工程字号(2009-450)号);2009年12月1日,取得南区三期叠排(共计20幢)建设工程规划许可证(铜规工程字号(2009-650)号-铜规工程字号(2009-669)号),以及南区三期会所、地下室建设工程规划许可证(铜规工程字号(2009-670)号、铜规工程字号(2009-671)号、铜规工程字号(2009-631)) 截至2010年3月24日,取得南区三期施工许可证20090158-20090170, 施工许可证2010xk038-2010xk058,施工许可证2010xk031。 目前,项目四证已齐备,符合房地产信托法规要求。 项目自有资金投入情况 根据《徐州同创房地产开发有限公司之股权转让框架协议书》,美达集团实际收购原股东股权时是溢价受让,为此美达集团支付股权转让成本总计2.28亿元。折合土地价格44万元/亩,本项目用地216亩,股东投入土地款为9504万元;股东前期投入费用(包括设计费、建安工程等7737万元),股东投入为17241万元,占总投资比例为32%。 目前,项目自有资金投资比例符合房地产信托法规要求。 股东构成 股东名称 股权比例 法人股东行业归属 负责人 信用状况[ 信用状况包括是否为逃废债企业、是否偷税漏税、劳动保障信用是否良好等内容,查询途径见填写说明,下同。] 美达集团有限公司 80% 房地产 蔡挺浙江翊涛实业有限公司 20% 零售业 唐哨凤 管理层情况 职务 姓名 性别 入企业时间 学历 行业经历 信用状况 董事长 唐哨凤 男 20071958-1997 安康医院任院长;1997年浙江会宝实业有限公司;2007年浙江翊涛实业有限公司法定代表人;2007年-徐州同创房地产开发有限公司法定代表人、董事长总经理 沈慧英 女 20071970-1976 浙江生产建设兵团、1976-1985杭州广播电视公司、1985-1999年杭州城建开发有限公司、1999-2004杭州火炬房地产开发有限公司、2004-2007年杭州龙凤房地产开发有限公司、2007-至今美达集团有限公司副总经理、徐州同创房地产开发有限公司总经理财务负责人 曾乐明 男 2007 本科 2002-2004年南京金城集团有限公司财务处、2004-2007年浙江美达集团有限公司、2007-至今徐州同创房地产开发有限公司财务部经理实际控制人 企业经营活动分析 徐州同创开发的项目名为“美达.檀香山别墅园”原名汉泉山庄用地面积约82公顷,用地位置为徐州市铜山新区华山路西黄河路北,西至龙腰山北至泉山,取得于2003年初,土地面积约1063亩,土地出让金折合人民币6.5万/亩。 截至2007年12月,老股东将徐州同创股权交付美达集团时,老股东已经开发建设的建筑面积有25.8万方(占项目总建筑面积的59%),其中实现销售的有17.5万方。 2008年美达集团将原股东遗留项目(汉泉山庄1.2期)开发完成,并于2008年4月办理竣工交付手续,同时办理土地分割手续,分割后,北区块土地余173亩,南区块土地余216亩。 美达.檀香山项目简介 1、项目位置 徐州同创目前正在开发的项目为“美达.檀香山别墅园”(原名为:汉泉山庄),项目位于江苏省徐州市铜山新区,中山南路以东,泉山、洞山、龙山、鱼山四山环绕,依山傍水,自然条件优越。项目地块距离徐州市区的云龙湖仅8公里,距离中国矿业大学(南湖校区)仅3.5公里,项目北区紧靠徐州有名的环城国家森林公园-泉山森林公园,项目周边有三条大道直通市中心,到市中心车程仅十余分钟,交通十分便捷,是徐州难得高端别墅用地。 除已经交付的一期、二期外,徐州同创正在开发的为美达檀香山三期项目。目前,北区三期目前主体工程已基本完成,预计2010年底竣工交付,北区三期共有别墅146套,目前已经完成销售138套。本次信托资金将用于南区三期的开发,同时南区三期的销售回笼将作为本信托计划的主要还款来源。因此,对南期三区重点分析如下: 2、南区(三期) 2.1项目四证 2002年8月22日 ,取得《建设用地规划许可证》(铜规新征字编号2002-018号) 2003年6月,取得《国有土地使用权证》(铜新土国用2003字第250号) 2003年12月25日,取得《关于同意徐州同创房地产开发有限公司进区建设“汉泉山庄”的批复》(铜开招字(2003)50号)。 2009年8月17日,取得南区三期小院合院(共计134幢)建设工程规划许可证(铜规工程字号(2009-317)号-铜规工程字号(2009-450)号);2009年12月1日,取得南区三期叠排(共计20幢)建设工程规划许可证(铜规工程字号 (2009-650)号-铜规工程字号(2009-669)号),以及南区三期会所、地下室建设工程规划许可证(铜规工程字号(2009-670)号、铜规工程字号(2009-671)号、铜规工程字号(2009-631)) 截至2010年3月24日,取得南区三期施工许可证20090158-20090170, 施工许可证2010xk038-2010xk058,施工许可证2010xk031。 2.2开发情况 南区三期土地面积216亩,主要有小院、合院、叠排等低密度住宅,其中别墅134套,叠排20幢(216套)。经现场调查,现正处于前期开发阶段, 四证已办理完毕,目前正在施工的为东区块,预计2010年10月对外开始销售,西区块将于2011年底完成土建,2011年5月开始销售,2012年12月竣工交付。 2.3经济数据测算 2.3.1项目主要经济指标 本次信托资金主要用于檀香山(三期南区)项目的建设,现对三期南区主要经济指标做以下描述: 檀香山(三期南区)占地面积247.2亩(剔除市政道路用地,实际土地面积216亩),总建筑面积143196.1平方米;容积率:0.551;绿地率:41.1%;建筑密度:20.7%;总户数:350户,其中小院住户63户,合院住户71户,叠排216户。 小院合院住宅总建筑面积为59229.8平米,叠排总建筑面积为50277.8平米,地下车库及人防总建筑面积为27149.6平米,中心会所建筑面积为2539平米,商铺建筑面积4000平米,以上总建筑面积合计为143916.1平米,小院合院住宅及叠排低密度住宅可销售面积合计为89569.8平方米。 表2 项 目 数量 可销售面积 备注 规划用地总面积 247.2亩 1 164800平米 建筑面积(平方米) 143916.1 总户数(户) 350 其中 小院住宅(户) 63 28>1214 建筑两层 合院住宅(户) 71 18078 建筑两层 叠排高端低密度住宅(户) 216 50277.8 建筑五层 总建筑面积(平方米) 143916.1 其中 地上建筑面积(平方米) 96108.8 小院合院住宅建筑面积(平方米) 39292 叠排住宅建筑面积(平方米) 50277.8 中心会所建筑面积(平方米) 2539 商铺建筑面积(平方米) 4000 其中 地下建筑面积(平方米) 47087.33 小小院合院地下室建筑面积(平方米) 19937.8 叠排地下室建筑面积(平方米) 27149.6 其中:地下车库建筑面积(平方米) 22349.6 地下人防建筑面积(平方米) 4800 建筑占地面积(平方米) 可销售面积合计 889569平米 2.3.2项目成本测算 檀香山三期南区总投入成本5.33亿元,建筑面积单价 为4269.15元/平米,销售面积单价为5950.67元/平米。 表3:檀香山三期南区投入成本概算表 序号 一级项目名称 单位 数量 建筑面积单价 金额万元 建筑面积元/平米 1 土地费用 平米 143916.1 100.00 1404.00 2 建设前期费用 平米 143916.1 79.84 1149.00 3 建安工程费用 平米 143916.1 1998.25 28757.98 4 公共配套费用 平米 143916.1 519.68 7479.10 5 行政及其他收费 平米 143916.1 56.63 815 6 不可预计费 平米 143916.1 55.59 800 7 维修基金 平米 143916.1 1.74 25 8 管理费用 平米 143916.1 138.97 2000.00 9 销售费用 平米 143916.1 137.44 1978.04 10 财务费用(包含税金) 平米 143916.1 620.62 8931.66总计成本 4269.15 53339.78 2.3.3项目收入测算 据徐州同创提供的销售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ,檀香山北区三期今年一季度的成交价格在10000-12000元/平米。由于北区三期有部分为老股东遗留下来的尾盘,其中74幢大小改占三期北区的40%建筑面积,不仅成本高,而且规划上缺乏统一。而三期南区为整体新项目,因此在规划上比三期北区更统一,价格上应比三期北区更容易被市场接受。考虑到房产新政的影响,目前仍然按北区三期的价格进行测算,据此南区三期将实现销售收入为84000-92000万元。具体收入估算见下表: 表 3:销售收入 序号 类别 套数 可销售面积(M2) 单价元/M2 总计(万元) 1 小院住宅 63 21214 11000-13000 23335-27578.2 2 合院住宅 71 18078 10000-11000 18078-19885.8 3 叠排住宅 216 50277.8 8500-9000 42736-45250 合计 350 89569.8 84000-92000 表4:销售收入 序号 类别 套数 可销售面积(M2) 单价元/M2 总计(万元) 1 小院住宅 63 21214 11000 23335 2 合院住宅 71 18078 10000 18078 3 叠排住宅 216 50277.8 7500 37708 合计 350 89569.8 79122 表5:项目损益表 项目 行次 金额(万元) 备注 销售收入 1 79122 经营成本 2 40390 包含土地成本1404万元 运营费用 3 3978.04 财务费用 4 8931.66 按(土地成本+建安成本)*35% 经营税金及附加 5 4430 按销售收入5.6%计算 土地增值税 6 1580 按销售收入2%计算 利润总额 7 19812.3 税前弥补亏损 所得税 8 4953.08 税后利润 9 14859.22 公积金 10 1485.9 未分配利润 11 13373.32 2.3.4徐州同创资金筹措分析 美达.檀香山三期南区项目资金筹措分析 资金来源分析 来源项目 金额(万元) 备注 0 自有资金 9141 包括土地投入1404万元 银行贷款 0.00 目前已获得银行开发贷款 信托计划投资额 20,000.00 拟筹集资金 销售回笼 24199 销售收入滚动使用额 总投资 53340 徐州同创三期南区未来可实现销售收入约为7.91亿元,项目总成本为 5.33亿元,其中股东已经投入土地款1404万元,前期建设投入7737万元,本次信 托融资2亿元置换项目公司对母公司的债权,剩余2.4亿元靠销售回笼实现自我 循环。 表5:项目损益表 项目 行次 金额(万元) 备注 销售收入 1 84000 经营成本 2 40390 包含土地成本1404万元 运营费用 3 4000 财务费用 4 3000 经营税金及附加 5 4430 按销售收入5.6%计算 土地增值税 6 1580 按销售收入2%计算 利润总额 7 30722 所得税 8 7680.5 税后利润 9 23041.5 公积金 10 1929 未分配利润 11 21111.15 2.3.4徐州同创资金筹措分析 美达.檀香山三期南区项目资金筹措分析 资金来源分析 来源项目 金额(万元) 备注 0 自有资金 9141 包括土地投入1404万元 银行贷款 0.00信托计划投资额 20000 拟筹集资金 销售回笼 24199 销售收入滚动使用额 总投资 53340 徐州同创三期南区未来可实现销售收入约为8-9亿元,项目总成本为5.33亿元,其中股东已经投入土地款1404万元,前期建设投入7737万元,本次信托融资置换项目公司对母公司的债权后投入项目建设,剩余2.4亿元靠销售回笼实现自我循环。 详见中投.美达集团应收债权投资集合资金信托项目尽职调查报告附件P10-29 企业财务情况分析[ 具体财务数据请填写附件《财务分析表》。] 见附件:财务分析表 业务部门结论 ?良好;?一般;?较差(?中打?) 企业信用水平分析 经查询人民银行证信系统,徐州同创无不良信用 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 。 业务部门结论 ?良好;?一般;?较差(?中打?) 企业重大事项披露 无 其他___________ 对企业的分析结论 公司所开发美达.檀香山三期南区项目占地面积247.2亩(扣除黄河路用地实际可用面积约为216亩,详见铜新土国用2003字第250号《国有土地使用权证》),总建筑面积146800平方米,容积率:0.551;南区三期预期实现销售收入为8-9亿元,总投入成本5.33亿元,建筑面积单价为4269.15元/平米,销售面积单价为5950.67元/平米。按项目预计销售价格的6-6.5折计算,徐州同创仍能实现2000万-6000万利润(不包括地上商铺销售价格)。 二、交易对手(应收债权出让人) 企业全称 美达集团有限公司 主要调查内容 ?企业基本情况分析;?企业经营活动分析;?企业财务情况分析; ?企业信用水平分析;?企业重大事项披露;?其他___________。 (根据主体法律地位不同,自行选择在需要调查内容的?中打?) 企业基本情况分析 成立时间 1992年 11月27日 经营期限 20年 注册地址 杭州市庆春路182号金融大厦805室 经济性质 民营 注册资本 13000万元 实收资本 13000万元 注册资本和实收资本差别原因 无 企业背景 美达集团有限公司(以下简称:美达集团)是以房地产开发经营为主,同时涉及投资管理、建筑建设、园林绿化、广告咨询、新能源开发、贸易等多元化领域的集团化企业,具有国家壹级房地产开发资质,其前身是浙江美达房地产开发有限公司系浙江省煤炭集团总公司下属的企业,成立于1992 年,1996年企业经过改制逐步转变为民营企业,2002年组建浙江美达房地产集团有限公司,2006年更名为美达集团有限公司。 美达集团开发的楼盘:京惠花园、京惠。紫枫阁商业区、学苑春晓、九月森林、天成嘉苑、天成北苑、浅草名苑、丽杨国际商务中心、五月香山、浅草明苑(南京)、上河明苑(南京)、岸上玫瑰(合肥)、美达檀香山(徐州),累计开发面积约150万方。 2009年度,公司总资产35亿元,总负债28亿元,所有者权益5.16亿元。主营业务收入14.2亿元,实现净利润1亿元。 经营范围 房地产开发、经营,房地产投资,实业投资,投资管理,房屋租赁、房地产中介代理,房地产信息咨询,物业管理,装饰装潢,金属材料,建筑装饰材料、化工产品及原料(除危险品及易制毒品),机电设备、仪器仪表、通讯设备、五金交电、机械设备、机电产品的销售、经济信息咨询,技术开发、技术咨询服务,培训服务等。 组织架构 股东会 董事会 经理层 贷款卡号 33084 特定行业许可证或资质 房地产开发一级资质 其他 股东构成 股东名称 股权比例 法人股东行业归属 负责人 信用状况[ 信用状况包括是否为逃废债企业、是否偷税漏税、劳动保障信用是否良好等内容,查询途径见填写说明,下同。] 蔡挺 75.38% 房地产 蔡挺 良好 解霞青 1.54%唐哨凤 良好 上海文嘉投资有限公司 23.08% 良好 管理层情况 职务 姓名 性别 入企业时间 学历 行业经历 信用状况 董事长 唐哨凤 男 20071958-1997 安康医院任院长;1997年浙江会宝实业有限公司;2007年浙江翊涛实业有限公司法定代表人;2007年-徐州同创房地产开发有限公司法定代表人、董事长 良好 法定代表人 同上财务负责人 实际控制人 蔡挺 男 详见保证人情况 企业经营活动分析 1已建项目 公司已建项目中美达?浅草明苑(南京)、美达?岸上玫瑰(合肥)、原筑壹号(杭州)、浅草名苑(杭州)等四个项目目前已接近尾盘。具体情况如下: 美达?南京浅草明苑(100%): 该项目由南京万均置业有限公司负责开发,项目地址位于南京市栖霞区经五路西北侧,占地85.13亩,项目于2006年2月开工,竣工时间为2009年12月。南京万均置业有限公司系由美达集团有限公司和美达集团南京置业有限公司共同投资设立的有限责任公司,注册资本为人民币7000万元,其中:美达集团有限公司出资 3640 万元,占比 52 %;美达集团南京置业有限公司出资 3360万元,占比48%。目前尚余1.3万平米没实现销售,预计可实现销售收入1.34亿元。(备注:四证齐全) 美达?合肥岸上玫瑰(30%):该项目由安徽瑞城置业有限公司负责实施开 发,位于合肥市政务文化新区,占地133亩,项目一期、二期已交付使用;目前三期正在开工。安徽瑞城置业有限公司系由美达集团有限公司、合肥泰峰房地产开发有限责任公司和杭州青鸟实业投资有限公司共同投资设立的有限责任公司,注册资本为人民币贰仟万元,其中:美达集团有限公司出资陆佰万元,占比30%;合肥泰峰房地产开发有限责任公司出资捌佰万元,占比40%;杭州青鸟实业投资有限公司出资陆佰万元,占比30%。 杭州原筑壹号(25%):该项目由杭州东润置业有限公司负责开发,位于杭州德胜东路7666号,占地123.06亩。公司注册资金为1亿元,其中:浙江中商投资有限公司,出资1500万元,占比15%;浙江翊涛实业有限公司2500万元,占比25%;杭州佑康置地有限公司出资6000万元,占比60%。 杭州浅草名苑(100%): 该项目由美达集团自主开发,项目地址位于杭州市机场路226-1号,占地46.64亩。该项目地块由美达集团于2005年取得,项目已于2009年交付竣工。目前项目未实现销售的面积为7692平米,可实现销售金额0.9783万元。 2在建项目 美达?徐州檀香山别墅园(100%):该项目即为本融资项目,由徐州同创实施开发,徐州同创系由美达集团和浙江翊涛实业有限公司共同投资设立的有限责任公司。南区三期项目已取得四证 ,即将于2010年10月开始预售,2012年底交付竣工。2010年5月29日,南区三期独立别墅已经开始市场预热。(备注:四证齐全)石家庄西山御园项目(98%):由河北省直纪元房地产开发有限公司实施开发(美达集团占股98%),占地1163.59亩,项目开发时间为2010年-2018年,分三期,2010年7月上旬第一期开盘。该项目总建筑面积83万平米,可售面积45万 方,预计销售金额66亿元,总投资约50亿元。杭州“北城天地”项目(49%):为留用地项目,由杭州北城置业有限公司实施开发,项目地址位于杭州湖州街567号,占地42.45亩。公司注册资本5000万元,美达集团出资2450万元,占比49%,杭州市祥符镇吉如村经济合作社出资2550万元,占比51%。项目取得于2009年,预计开发周期2010年-7>2013年,该项目总建筑面积13.8万平米,可售面积5.34万方,预计销售金额6.6亿元,总投7.45亿元。作为留用地项目,美达集团2013年后须向杭州市祥符镇吉如村经济合作社支付租金850万元/年,每三年递增5%。(备注:四证齐全 )3 储备项目 杭州新华造纸厂土地 (30%):2009年美达集团和绿城房产集团、西子房产集团合作投资项目。该项目土地位于杭州市中心武林商圈核心地块,是原新华造纸厂搬迁后转让土地,土地拍卖总价为20.5亿元,美达出资占比30%.截至目前,美达集团已支付3.075亿元50%,2010年9月支付1.8亿元,2011年3月支付1.2亿元。预计开发周期为2011年9月-2014年9月,该项目总建筑面积8.9万平米,可售面积8.7万方,预计销售金额40亿元,总投资30亿元。 南京九月森林项目(50%):该项目位于南京浦口区珠江镇地块,占地426.37亩,由南京德润置业有限公司开发。公司注册资本1000万元,由美达南京、浙江宏强投资有限公司出资组建,各自占比50%。项目总地价款约为12.75亿元,美达南京已支付4.5亿元(包括金盛田54亩土地收购款),2010年6月30前支付1亿元,2010年8月底前付清2亿元。项目预计开发周期为2010年4月-2015年,该项目总建筑面积18.4万平米,可售面积11.2万方,预计销售金额42.5亿元,总投33.4亿元。(备注:土地证未领) 通过对美达集团已建、在建、储备项目的 盘整,我部测算其今年资金缺口如下: 表 1 单位:亿元 项目 资产 负债 2010投入 2010销售 资金缺口 资金对接计划 土地款 工程 南京德润50% 4.5 0.7 3 0.8 0.8 -3.7 中诚信托7.6亿 杭州新华厂30% 3.075 0 1.8 0 0 -1.8 杭州工商信托3亿元 徐州同创100% 1.45 1.88 0 2.5 2.5 -1.88 向我司申请2亿信托融资 石家庄98% 4.68 3.5 0 1 2.6 0 其中1亿元需2010年归还 杭州北城49% 0 0 0 0.35 0.8杭州银行理财3亿元 杭州原筑壹号25% 1.2 合肥30% 1.25 0.5 0 0 0.8 南京浅草名苑100% 0.65 杭州浅草 0.75 合计-3.98 根据上表可见,美达集团今年将有较大的资金需求约为4亿元。其主要原因如下: 1、南京项目与杭州新华造纸厂地块项目的土地款; 2、目前可售面积较小(除徐州项目外,其他项目为尾盘或项目刚启动) 3、目前的房产新政推迟了销售进度 美达集团2010年-2012年现金流预测分析 2010年美达集团经营活动产生的净现金流为-0.15亿元,主要原因为南京蒲口项目与新华厂需交纳4.8亿元土地款,而目前集团房产项目可售面积较小,销售与工程投入只能维持自我平衡。 2010年集团筹资性净现金流为-1.45亿元。其中,流入合计4.48亿元,组成如下:东方通信3.5亿元委托贷款,杭工信0.98亿元。今年有可能实现的筹资性现金流入主要为杭州银行3亿元北城项目贷款(已取得授信批复,于2010年7月2日发放),中诚信托7.6亿元南京蒲口项目信托融资,以及杭工信3亿元的新华厂项目信托融资。筹资性现金流出合计5.93亿元,组成如下:归还东方通信1.9亿元委托贷款、南京万均归还银行的0.45亿元开发贷款,今年3季度到期的杭工信0.98亿元,今年4季度到期的东方通信1亿元委托贷款,以及西安信托1.6亿元信托贷款。 2011年美达集团经营活动的现金流量为2.57亿元,主要由徐州、石家庄、南京项目的开始集中预售,给集团带来一定的现金回流。公司筹资性现金流在当年预计流出3亿元,主要为东方通信1季度即将到期的25000万元(石家庄项目的委托贷款),以及合肥建行3季度即将到期的5000万元开发贷款。预计东方通信还将为石家庄项目提供后续贷款(土地重新抵押),因此,这一块的资金缺口可以不作重点考虑。 美达集团未来2年的开工面积约为42万方,其中石家庄20万方,南京蒲口18万方,徐州14万方,预计实现的销售收入为43亿元。 下表:美达集团公司2010-2012年现金流量测算表 单位:亿元 一、经营活动产生的现金流 2010 2011 2012 合计 现金流入小计 10.10 15.06 18.55 43.71 徐州 2.50 2.90 2.55 7.95 南京蒲口 0.80 4.50 5.00 10.30 石家庄 2.60 4.50 7.50 14.60 北城 0.80 2.16 3.00 5.96 南京浅草 0.65 0.65 杭州浅草 0.75 0.75 原筑壹号 1.20 0.40 1.60 合肥 0.80 0.60 0.50 1.90 现金流出小计 10.25 12.49 11.98 34.72 徐州 2.46 2.29 0.48 5.23 南京蒲口 4.50 3.00 3.50 11.00 石家庄 0.96 3.00 4.50 8.46 北城 0.35 3.00 3.50 6.85 南京浅草 0.18 0.18 杭州浅草0.00 原筑壹号0.00 合肥0.00 新华厂 1.80 1.20 3.00 经营活动产生的净现金流 0.15 2.57 6.57 8.99 二、筹资性现金流 现金流入小计 4.48取得借款流入的资金 4.48现金流出小计 5.93 3.00 偿还债务流出的现金 5.93筹资活动产生的净现金流 1.45 3.00 0.00三、净现金流 1.60 0.43 6.57加:期初现金余额 0.9399 0.6601 1.0901 四、期末现金流 0.6601 1.0901 5.4799 美达集团情况分析详见中投.美达集团债权投资集合资金信托计划尽职调查报告附件P29-40 企业财务情况分析[ 具体财务数据请填写附件《财务分析表》。] 见附件:财务分析表 业务部门结论 ?良好;?一般;?较差(?中打?) 企业信用水平分析 经查询人民银行证信系统,美达集团无不良信用记录。 业务部门结论 ?良好;?一般;?较差(?中打?) 企业重大事项披露 无 其他___________ 对企业的分析结论 美达集团的经营策略为:1、自主开发低密度建筑:包括收购项目(包括徐州项目、石家庄项目)和拍卖项目(南京项目);2、通过参股的方式参与住宅项目公司的开发(包括新华厂项目、原筑壹号项目、合肥项目);3、参与城市留用地项目(北城天地项目)。 美达集团的融资策略为:1、受制于项目所在地银行开发贷款的额度限制,美达集团很少获得项目开发贷款;2、在实际项目操作中,公司融资的主要手段为取得土地资产后向信托或其他机构融资。 综合美达集团的经营和融资策略,我们认为美达集团经营思路明确、项目开发能力良好、资产负债率与同类公司相比偏低。 美达集团目前储备项目将于2010、2011年开工并投放市场,预计2011年及以后年度将形成较大的现金回流。 徐州项目是美达集团目前最为成熟的项目,本信托将采取足额抵押及销售回笼监管的核心保证方式,并追加实际控制人担保及股权惩罚性转让等有效风控措施。 综上所述:美达集团是一家经营稳健的中大型房产开发企业,其主要经营方向为自主开发低密度项目及参股其他住宅项目。由于目前集团可售房源较少,而投资项目又即将启动(南京项目),而且公司部分以收购方式取得的土地,前期开发相比招拍挂拿地需要更长的时间,因此对于业绩释放速度造成一定的影响。因此目前公司的资金链出现阶段性紧张的局面。结合美达集团未来两年的开工、销售情况及徐州项目的实际开发进度,我们认为在信托项目到期阶段,美达集团有较为充足的现金流。因此,我部认为在风险可控的前提下,该项目可行。 自然人基本情况调查表 姓名 蔡挺 住所 杭州市龙井路53号隐湖3号 身份证号码 3307 婚否 离异 性别 男 年龄 42 户籍所在地 西湖区 最高学历 大学 民族 汉 专业资格 工作单位职务 政治面貌 收入或财产状况 个人财产清单 1、房产: 座 落 面积(M2) 类型 参考市值(万元) 备注 湖墅南路186号丽阳国际商务中心201室 2880.43 商铺 11500 与李露丹共有产权 湖墅南路186号丽阳国际商务中心104室 1649.12 商铺 6500 与李露丹共有产权 杭州市龙井路53号隐湖3号 361.78 住宅 614.70 40年使用权 徐州市和平路64号25楼 1150 办公楼 800 2008年8月购置,首付5成 南京市中央路19号31楼 933.07 办公楼 1752 2008年9月购置,首付5成 2、股权投资: 被投资企业名称 被投资企业净资产(万元) 占比 账面价值(万元) 备注 美达集团有限公司 51589.03 75.38% 38887.81 3、其他资产: 资产名称 参考价值(万元) 备 注 存款、有价证券、动产等 2500 履历 1994年投身商海,1995年合作开发“京惠花园”项目,开始房地产开发之路。2002年开始创建美达集团有限公司,目前,集团下属公司十余家,涉及房地产开发、建筑建设、园林绿化、新能源开发、机械制造、汽配销售等领域。 现任: 杭州市下城区第十三届人大代表; 杭州市第九届政协委员; 下城区工商联副主席; 杭州市工商联常委; 浙江省青年联合会常委。 社会荣誉: 2007年下城区优秀社会主义建设者 2008年杭州市优秀社会主义建设者 第二部分 行业分析 要素 分析内容 备注 行业基本情况 从去年初的萧条,到紧随而来的爆发,中国房地产市场充满了变化。政策优惠在一定程度上补贴了消费者的购房成本,促成了刚性需求的释放,而宽松的信贷和低位的利率造就的货币洪流则直接推动了投资性需求的喷涌而出。国家统计局发布的数据显示,2009 年中国的商品住宅销售总额为 38157 亿元,同比增长 80%,增幅达到了历史最高水平。 事实上,针对部分城市房价的过快上涨,房地产调控政策已经先行一步。以扩大供给和抑制投机性需求为指导思路的政策组合拳,已经在 2010 年年初见到成效。根据公司的跟踪数据显示,各地的市场成交量在 2010年 1 月份环比 09 年 12月份均有不同程度的下降。随着货币政策的收缩,市场的自我修正行为仍会不断强化,中国房地产市场将更为理性和稳健。行业发展趋势 1、由于中 国经济高速增长、人口红利、城市化进程等支撑地产行业成长的基本因素没有发生根本变化,行业中长期前景依然看好。 2、政府对地产行业的调控将成为常态,对行业周期的把握将成为地产企业面临的重大挑战。3、行业整合、分化将进一步加快,资金、品牌等优势对行业的整合力度会加大。 行业政策分析 2009年,中国房地产行业跌宕起伏。短短一年内,房价和地价经历了从低谷到高峰的快速V 型反转。2009年下半年以来,“地王”频现,部分城市房价上涨也较快。为遏制房价过快上涨,打击投资和投机性需求,国家于近期出台了一系列调控政策,重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。 行业风险分析 资产价格泡沫化的风险在不断累积,充裕的货币供给也推高了通货膨胀的水平。随着宏观经济重新走上快速增长的轨道,货币政策将在今年逐步收紧,具体则将体现在信贷规模的控制、存款准备金率和利率的上调等方面。 地域分析 徐州作为一个城市化进程刚起步的城市,房产新政对当地的影响较为暂时,徐州房地产市场尚有潜力。另从房产新政对本项目的影响程度来看,该项目受影响的程度较小,除项目本身优势外,从消费者的构成分析,以购买第一套房、第二套房的改善型需求的人群居多。目前徐州市中心次新房普通住宅的价格仅在4500-6000元/平米,云龙湖景区高层房价仅为10000-11000元/平米,小院别墅20000-30000元/平米。 本项目优势: ?品牌优势 美达集团以“创造居住之美”为理念,实行设计、建筑、开发一体化的经营策略,经过多年市场化、品牌化的运作,已逐渐成为杭城具有较强影响力的专业房地产品牌商。 ?位置优势 本项目位于江苏省徐州市铜山新区黄河路以南,华山路以西,距离徐州云龙湖景区约3-5公里,距离徐州市市中心约10公里车程,项目周边为泉山国家森林公园,中国矿业大学校址,人文环境、自然环境与地理位置优越。 品质优势 美达檀香山别墅园项目在徐州当地具有一定的竞争优势,从项目周边的楼盘比较,美达檀香山项目是唯一一个楼盘为纯别墅的项目,业态比较统一,且项目的设计方案上移植了绿城的理念,项目的用材上档次较高,门窗为最流行及符合节能要求的铝木复合门窗,玻璃在徐州率先采用断桥隔热技术等。 (4)开发商拿地成本较低,约合44万元/亩。 (5)项目开发商------美达集团是集建筑及房地产开发、装饰施工、市政、钢结构安装等为一体的集团,对地块的开发在工程进度、资金融通方面相对于一般开发商更有保证更灵活; (6)区域优势:徐州作为一个城市化进程刚起步的城市,房产新政对当地的影响较为暂时,徐州房地产市场尚有潜力。另从房产新政对本项目的影响程度来看,该项目受影响的程度较小,除项目本身优势外,从消费者的构成分析,以购买第一套房、第二套房的改善型需求的人群居多。目前徐州市中心次新房普通住宅的价格仅在4500-6000元/平米,云龙湖景区高层房价仅为10000-11000元/平米,云龙湖景区小院别墅20000-30000元/平米。 (7)定价优势:本项目总建筑面积为146800平 米,但是可销面积仅90000平米,项目的地下部分以及车库全部赠送,项目性价比较高。今年5月29日,房产新政后,徐州同创试推了南区三期一期中的部分合院进行试水,市场反应强烈。此次推出的合院每套总建筑面积为400平米左右,总价为200-300多万,均价10000元/平米地上面积200-250平米,地下面积150-200平米,地下及车库全部赠送。当天推出的26套合院,全部预订完毕,经我部查阅销售合同,全款付清的为5套,其余按揭首付在3成-5成之间,购买人群中包含医院、学校等 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 工作人员,以及部分小企业主。26套合院中最后实际成交23套,剩余3套退订(因未通过银行贷款审批)。 项目劣势: (1)项目周边配套尚未成熟,缺少商场、学校、医院、农贸市场等配套公建。 (2)项目周边楼盘品质不够高档,使项目的定价在一定程度上受到影响。但是随着保利地产、深物业等大型开发商的介入,该区位的楼盘档次将有所提高。 (3)未来2年内,徐州高端物业的供应量较大,约为97万平米,2010年市场供应主要以经济型别墅为主,2011年下半年高端物业将集中放量。 (4)由于该项目是转让的项目,新老股东在建筑风格,设计理念上的差异,使得新盘老盘在品质上体现出较大的差距,同时制约了新盘的整体规划。 其他 第三部分 风险管控措施[ 根据业务情况,自行增减相关表格。]调查及分析 风险管控措施类型 1、由徐州同创房地产开发有限公司提供连带保证责任; 2、由美达集团有限公司实际控制人蔡挺先生承担连带保证责任; 3、徐州同创房地产开发有限公司将其持有的铜新土国用(2003)字第250号国有土地使用证下的216亩土地及商铺(地上建筑物)抵押我司,抵押率不超过60%,由于商铺尚不能办理产权分割,因此无法办理登记手续,受托人将采用抵押公证的方式事先锁定操作风险。 4、在信托期限内,受托人要求美达集团有限公司将持有的徐州同创房地产开发有限公司80%股份全部质押我司。 5、受托人将与徐州同创房地产开发有限公司、招商银行杭州分行签定《三方监管协议》,协议约定由招商银行杭州解放路支行作为监管承办银行,协助受托人对“美达.檀香山别墅园南区三期”的销售回款进行监督使用。 6、受托人将根据徐州同创房地产开发有限公司“美达.檀香山别墅园南区三期”项目开发每个阶段需要投入的资金总量确定对应的工程形象建设进度,并以此监督该项目的施工建设。 7、受托人将根据徐州房产信息网上披露的项目销售情况作为监控项目销售的主要手段,以及通过对徐州同创房地产开发有限公司每月的营业税单原件、银行账户对账单原件、销售统计月报表等进行审核作为辅助手段,交叉检查,实时监管项目的销售回笼。 8、受托人将于信托计划设立前取得徐州同创房地产开发有限公司的股东会决议,决议内容包括(? 信托期限内,徐州同创房地产开发有限公司除向按揭贷款的银行提供阶段性担保外,不得对外担保。? 信托期限内,公司不进行减少注册资本金、分配利润等减少所有者权益的行为。? 徐州同创房地产开发有限公司除由股东后续投入外,不得对外融资,且股东投入的借款(包括信托设立前+信托期间投入)在偿还顺序上不得先于受托人 。 9、受托人将与美达集团有限公司事先签定《股权转让合同》,如美达集 团有限公司发生违约时,受托人有权按照1元钱的转让对价受让其持有的徐州同创房地产开发有限公司的80%股份。 抵押 抵押物名称 铜新土国用2003字第250号《国有土地使用权证》下216亩土地及商铺(地上建筑物) 抵押率 不超过60% 所有权人 徐州同创房地产开发有限公司 权证号码 铜新土国用2003字 第25